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文檔簡(jiǎn)介

【百代銀座廣場(chǎng)】策劃提案日期:二零零六年四月十六日1前言

由于各個(gè)商場(chǎng)項(xiàng)目的招商工作其步驟與方式、方法都大同小異,難以在操作上有所突破,對(duì)項(xiàng)目本身的針對(duì)性也不強(qiáng)。如何令到項(xiàng)目在市場(chǎng)中順利進(jìn)行招商工作,敝司認(rèn)為關(guān)鍵要從項(xiàng)目的定位開始。進(jìn)一步挖掘及提煉出更符合項(xiàng)目特色的定位,加強(qiáng)市場(chǎng)吸引力,將為項(xiàng)目的整體推廣工作帶來(lái)重要的作用,故敝司從本項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā),結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀,對(duì)項(xiàng)目的定位部分作出詳細(xì)的闡述,以更有利于項(xiàng)目的招商工作進(jìn)行。2百代銀座商業(yè)裙樓背景資料

本項(xiàng)目所在的大冶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還比較滯后,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)匱乏,居住人口比較分散,人均收入屬于湖北中等水平,但大冶目前消費(fèi)習(xí)慣是中高檔消費(fèi)品主要去武漢和黃石市消費(fèi),本地消費(fèi)品主要集中在底檔和日常用品方面。而本商業(yè)項(xiàng)目又處于大冶的新城區(qū),人口密度低,商業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大,需要準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和一定的市場(chǎng)培育期。應(yīng)市政府?dāng)U大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),完善居民商業(yè)配套設(shè)施為原則,同時(shí)也為了對(duì)本項(xiàng)目社區(qū)居民的生活消費(fèi)方面提供便利,規(guī)劃建設(shè)了百代銀座商業(yè)項(xiàng)目,力爭(zhēng)將本項(xiàng)目打造成大冶甚至黃石市最有影響力的商業(yè)項(xiàng)目之一。

因發(fā)展商缺乏經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗(yàn),邀請(qǐng)本公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行前期的項(xiàng)目策劃和招商代理事宜,本公司專業(yè)、專注、高效、創(chuàng)新的原則力將把該項(xiàng)目各項(xiàng)工作做到位,完成發(fā)展商的重托,以下是對(duì)該項(xiàng)目如何運(yùn)作的綱領(lǐng)性提議。待建立正式合作關(guān)系后再出祥細(xì)的報(bào)告。3黃石市簡(jiǎn)介:黃石市位于湖北省東南部,長(zhǎng)江中游南岸。東北臨長(zhǎng)江,與浠水縣、蘄春縣、武穴市隔江相望,北接鄂州市,西靠武昌縣,西南與咸寧市、通山縣為鄰,東南與江西省武寧縣、瑞昌縣接壤。境內(nèi)村村通公路,對(duì)外通往全國(guó)各地,滬蓉高速公路橫貫市區(qū)北隅,上通渝蓉,下通寧滬;武(昌)黃(石)九(江)鐵路,東連浙贛線,西接京廣線;水路依托長(zhǎng)江可出海對(duì)外交通便利,區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。。

4黃石經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)

2003年,全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成248億元,同比增長(zhǎng)0.3%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高,經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到101%,提高11.65個(gè)百分點(diǎn);規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值完成166.2億元,增長(zhǎng)17.5%。高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)36.83億元,增長(zhǎng)27%。財(cái)政收入完成17.02億元,增長(zhǎng)11.1%。消費(fèi)需求穩(wěn)定增長(zhǎng),社會(huì)消費(fèi)品零售總額91.8億元,增長(zhǎng)10%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6605元,增長(zhǎng)14.9%,農(nóng)民人均純收入2230元,增長(zhǎng)4.2%。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新成績(jī),農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值完成18億元,增長(zhǎng)5.9%。固定資產(chǎn)投資完成54.45億元,增長(zhǎng)15%,全年共實(shí)施了95個(gè)較大的建設(shè)項(xiàng)目,其中投資過千萬(wàn)元的技改項(xiàng)目45個(gè),有35個(gè)項(xiàng)目竣工,西塞電廠、山南鐵路、華新六號(hào)窯等一批醞釀多年的重大項(xiàng)目正式開工,黃石新火車站正式進(jìn)入國(guó)家武九鐵路擴(kuò)能改造計(jì)劃。旅游、房地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)等服務(wù)業(yè)加快發(fā)展,第三產(chǎn)業(yè)增加值完成95.8億元,增長(zhǎng)10.1%。

5黃石人口結(jié)構(gòu)狀況

全市總?cè)丝跒?50.82萬(wàn)人,其中,城鎮(zhèn)人口為124.41萬(wàn)人,農(nóng)村人口為126.41萬(wàn)人。按常住人口計(jì)算,2003年我市城鎮(zhèn)化率達(dá)到49.6%。

城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7165元,比上年增加560元,增長(zhǎng)8.5%;農(nóng)民人均純收入2335元,比上年增加105元,增長(zhǎng)4.7%。

居民生活質(zhì)量繼續(xù)改善。城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化,用于吃的支出比重繼續(xù)下降,用于吃以外的居住、學(xué)習(xí)、文化娛樂、交通通訊等方面支出比重顯著上升。2003年城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)分別為35.3%和47%,均比往年有所下降。居住條件繼續(xù)改善,城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到20.03平方米,比上年增長(zhǎng)8.7%;農(nóng)民居民人均居住面積32.5平方米,增長(zhǎng)0.8%。

6黃石市經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在問題國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中存在的主要問題是:出口需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉力減弱,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在,農(nóng)民增收比較緩慢,勞動(dòng)力供求矛盾依然突出,城鎮(zhèn)就業(yè)壓力較大,部分城鄉(xiāng)居民生活比較困難。7大冶市簡(jiǎn)介

大冶市位于湖北省東南部,長(zhǎng)江中游南岸,地處武漢、鄂州、黃石、九江城市帶之間和湖北“冶金走廊”腹地,地跨東經(jīng)114°31′—115°20′,北緯29°40′—30°15′。西北與鄂州市為鄰,東北與蘄春、浠水縣隔江相對(duì),西南與武漢市、咸寧市毗鄰,東南與陽(yáng)新縣接壤。距省會(huì)武漢僅90公里,由湖北省第二大城市黃石市代管。全市總面積1566.3平方公里,轄1個(gè)鄉(xiāng)、10個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)街道辦事處、1個(gè)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)。大冶礦藏資源豐富,得天獨(dú)厚,素以“百里黃金地,江南聚寶盆”著稱于世。境內(nèi)已發(fā)現(xiàn)和探明的大小礦床273處,其中大型礦床30多處。大冶工業(yè)發(fā)達(dá),門類齊全,形成了以冶金、機(jī)械、建材、煤炭四大行業(yè)為主,以化工、輕紡、電力、食品、飼料等行業(yè)為輔的工業(yè)體系,許多工業(yè)產(chǎn)品形成了拳頭產(chǎn)品8大冶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)2004年,大冶全市生產(chǎn)總值達(dá)到95.96億元產(chǎn)業(yè)完成增加值12.37億元,增長(zhǎng)4.1%;第二產(chǎn)業(yè)增加值52.60億元,增長(zhǎng)14.3%;第三產(chǎn)業(yè)增加值30.99億元,增長(zhǎng)11.2%。全市人均生產(chǎn)總值首次突破萬(wàn)元大關(guān),達(dá)到10684元,增長(zhǎng)16.7%。經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。2004年全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值44.80億元,比上年增長(zhǎng)12.6%。其中:國(guó)有及年產(chǎn)品銷售收入500萬(wàn)元以上的非國(guó)有企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱規(guī)模以上工業(yè))完成增加值26.23億元,增長(zhǎng)28.9%,增速比上年提高13.0個(gè)百分點(diǎn)。其中,輕工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值5.88億元,增長(zhǎng)1.0%;重工業(yè)增加值達(dá)20.32億元,增長(zhǎng)37.1%。重工業(yè)發(fā)展快于輕工業(yè)。重工業(yè)經(jīng)濟(jì)在規(guī)模以上工業(yè)中所占的比重達(dá)77.47%。建筑業(yè)快速發(fā)展。全市全年完成建筑業(yè)增加值7.80億元,比上年增長(zhǎng)24.6%,提高5.6個(gè)百分點(diǎn)。全市資質(zhì)經(jīng)上建筑企業(yè)房屋建筑施工面積187萬(wàn)平方米,房屋建筑竣工面積128萬(wàn)平方米。9大冶市人口與收入

2004年,全市年末人口為89.98萬(wàn)人。全年出生人口0.74萬(wàn)人,出生率為8.24‰;死亡人口0.43萬(wàn)人,死亡率為4.77‰;凈增長(zhǎng)人口0.31萬(wàn)人,自然增長(zhǎng)率為3.47‰。

城鄉(xiāng)居民收入增加,生活水平明顯提高。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6916元,比上年凈增564元,增長(zhǎng)8.9%;城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出5528元,比上年增加629元,增長(zhǎng)12.8%。農(nóng)民人均純收入3047元,比上年增加336元,增長(zhǎng)12.4%;農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出2352元,凈增加260元,增長(zhǎng)12.4%。

10項(xiàng)目SWTO狀況況(詳細(xì)分析析待市場(chǎng)調(diào)調(diào)研后再提提供)優(yōu)勢(shì):1、得到政政府的支持持,在政務(wù)務(wù)和稅務(wù)方方面可以增增加項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。2、規(guī)模達(dá)達(dá)到了一定定的體量,,利于主力力店的引進(jìn)進(jìn)并產(chǎn)生規(guī)規(guī)模效應(yīng)。。3、商場(chǎng)硬硬件結(jié)構(gòu)良良好,通透透性高利于于商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)和招商。。4、交通通通暢快捷,,停車位充充足,符合合商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)要求。劣勢(shì)及威脅脅點(diǎn):1、整個(gè)大大冶居民習(xí)習(xí)慣去武漢漢和黃石消消費(fèi),短時(shí)時(shí)間內(nèi)難以以改變。2、本項(xiàng)目目處于城市市新區(qū),周周邊居民居居住分散,,沒有形成成商圈。商商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大3、大冶屬屬于縣級(jí)市市,人口規(guī)規(guī)模和人均均收入遠(yuǎn)未未能達(dá)到知知名商家的的開店要求,招商難難度大。11項(xiàng)目運(yùn)作思思路本項(xiàng)目雖然然有很多先先天不足之之處,但也也有很多機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)。比比如能得到到政府優(yōu)惠惠政策,入入駐門檻低低,市場(chǎng)空空間大等。。但如何把把有利因素素充分發(fā)揮揮出來(lái),避避免不利因因素,降低低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn),如何使使項(xiàng)目能順順利運(yùn)作,,少走彎路路。這就需需要與具有有豐富商業(yè)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作作經(jīng)驗(yàn)的商商業(yè)管理公公司參與進(jìn)進(jìn)來(lái)。由商商業(yè)管理公公司跟據(jù)其其豐富的商商業(yè)運(yùn)作經(jīng)經(jīng)驗(yàn),對(duì)本本項(xiàng)目的市市場(chǎng)狀況做做充分的研研究后會(huì)找找到本項(xiàng)目目準(zhǔn)確的市市場(chǎng)定位。。再根據(jù)定定位,利用用商業(yè)管理理公司豐富富的客戶資資源完成該該項(xiàng)目的招招商甚至直直接接管后后期的商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理?,F(xiàn)將商業(yè)管管理公司參參與后的工工作內(nèi)容和和流程簡(jiǎn)單單說明如下下:12商業(yè)管理公公司接洽流流程1、初訪階階段:根據(jù)項(xiàng)目資資料及專家家對(duì)現(xiàn)場(chǎng)狀狀況進(jìn)行評(píng)評(píng)估論證,,對(duì)物業(yè)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行觀摩和和初步考察察,提出業(yè)業(yè)態(tài)組合框框架及合作作方式。2、提案階階段:免費(fèi)提交項(xiàng)項(xiàng)目初步運(yùn)運(yùn)作的提案案報(bào)告,洽洽談合作條條件,最終終完成委托代代理合同,,建立正式式合作關(guān)系系。3、調(diào)研階階段:對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行行祥細(xì)的市市場(chǎng)調(diào)研,,最后提供供策劃報(bào)告告進(jìn)入招商商階段。4、招商準(zhǔn)準(zhǔn)備工作階階段:完成項(xiàng)目組組籌建→提提交項(xiàng)目組組成員→提提交總體進(jìn)進(jìn)度表→提交具具體執(zhí)行工工作計(jì)劃→→提交初步步招商及銷銷售策略→→安排駐場(chǎng)事宜宜→招商工工作、銷售售工作全面面展開。5、運(yùn)行階階段:履行合同責(zé)責(zé)任義務(wù),,調(diào)整計(jì)劃劃偏差確保保項(xiàng)目運(yùn)作作成功。6、項(xiàng)目完完成階段::項(xiàng)目成功完完成后,提提交全程工工作記錄和和相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)給發(fā)展商,完成交交接。7、評(píng)估階階段:雙方評(píng)估合合作結(jié)果,,彌補(bǔ)不足足,總結(jié)經(jīng)經(jīng)驗(yàn),為以以后再次合合作做好準(zhǔn)備。。13商業(yè)管理公公司服務(wù)內(nèi)內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)查((詳細(xì)了解解市場(chǎng))市場(chǎng)分析((對(duì)市場(chǎng)數(shù)數(shù)據(jù)深入研研究)項(xiàng)目定位((確定項(xiàng)目目運(yùn)作方向向)項(xiàng)目策劃((確定如何何有效地實(shí)實(shí)施)項(xiàng)目推廣((保障順利利完成招商商、銷售、、營(yíng)運(yùn)的依依托)項(xiàng)目招商((整合社會(huì)會(huì)資源順利利完成籌建建)項(xiàng)目銷售((套現(xiàn)開發(fā)發(fā)資金,實(shí)實(shí)現(xiàn)預(yù)期利利潤(rùn))項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)((精心打造造品牌,實(shí)實(shí)現(xiàn)良性開開發(fā))14市場(chǎng)調(diào)研和和市場(chǎng)分析析的重要性性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目在開發(fā)發(fā)或招商的的前期應(yīng)對(duì)對(duì)地塊的價(jià)價(jià)值、投資資開發(fā)環(huán)境境、市場(chǎng)供供需狀況、、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀況等各各種市場(chǎng)變變量進(jìn)行分分析和研究究,以期對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行行整體的可可行性分析析并對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)定位提供供依據(jù)回避避風(fēng)險(xiǎn)。商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)因?yàn)槠淇涂蛻粜枨蟮牡奶厥庑?、、利益協(xié)調(diào)調(diào)的多樣性性和開發(fā)商商贏利模式式的不確定定性,所以以更需要在在開發(fā)前期期進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查和研研究。但是是,從市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查和研研究本身并并不能得出出市場(chǎng)定位位的結(jié)論,,他們的作作用僅限于于驗(yàn)證或者者為市場(chǎng)定定位尋找依依據(jù),其結(jié)結(jié)論在市場(chǎng)場(chǎng)分析后才才會(huì)有一個(gè)個(gè)清晰的定定位。從我們?cè)诳涂蛻舻念檰枂柕倪^程中中總結(jié)包括括經(jīng)濟(jì)環(huán)境境的分析和和研究、區(qū)區(qū)域城市結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)查與與發(fā)展規(guī)劃劃、商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃和和政策研究究、區(qū)域零零售市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與分析析、典型性性調(diào)查與研研究、未來(lái)來(lái)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的供應(yīng)量量分析、消消費(fèi)者消費(fèi)費(fèi)行為的調(diào)調(diào)查與研究究、立地條條件研究、、商圈的確確定和研究究以下幾方方面內(nèi)容,,希望和大大家一起探探討。15招商工作與與開發(fā)前期期工作的說說明雖然本項(xiàng)目目開發(fā)前期期可能也做做了一部分分的市場(chǎng)調(diào)調(diào)研工作,,但有很多多不足之處處需要彌補(bǔ)補(bǔ):1、前期調(diào)調(diào)研的時(shí)間間跨度太長(zhǎng)長(zhǎng)(已是幾幾年前做的的調(diào)研)失失去了時(shí)效效性。2、針對(duì)的的出發(fā)點(diǎn)不不同(主要要針對(duì)開發(fā)發(fā)為調(diào)研目目的,并非非以招商為為目的,從從原報(bào)告中中未能對(duì)主主力店做深深入分析可可看出立場(chǎng)場(chǎng))。3、前期調(diào)調(diào)研報(bào)告未未能起招商商指導(dǎo)性作作用(其主主要針對(duì)市市場(chǎng)的摸底底,對(duì)如何何進(jìn)行招商商如何進(jìn)行行營(yíng)運(yùn)只字字未談,同同時(shí)對(duì)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目的定定位和規(guī)劃劃也未做研研究,說明明該公司長(zhǎng)長(zhǎng)于住宅開開發(fā),不長(zhǎng)長(zhǎng)于商業(yè)規(guī)規(guī)劃、招商商和營(yíng)運(yùn)))。4、前期的的調(diào)研、定定位與后期期的招商和和營(yíng)運(yùn)是一一個(gè)完整的的運(yùn)作體系系,不能分分開運(yùn)作,,否則會(huì)出出現(xiàn)運(yùn)作理理念和思想想的銜接偏偏差,導(dǎo)致致執(zhí)行的困困難或無(wú)法法順利執(zhí)行行的狀況。。基于以上種種種原因,,為了順利利完成招商商工作,本本公司認(rèn)為為必須對(duì)該該項(xiàng)目進(jìn)行完整而專專業(yè)的招商商運(yùn)作。本本公司全盤盤負(fù)責(zé)后續(xù)續(xù)部分的工工作。16本項(xiàng)目目前前要做的營(yíng)營(yíng)銷工作確定專業(yè)商商業(yè)管理公公司全程代代理制定定全全盤盤營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略執(zhí)行行專專業(yè)業(yè)的的市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查工工作作執(zhí)行行專專業(yè)業(yè)的的市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析工工作作出具具完完善善的的項(xiàng)項(xiàng)目目策策劃劃工工作作制定定專專業(yè)業(yè)的的項(xiàng)項(xiàng)目目推推廣廣方方案案制定定專專業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目招招商商策策略略并并負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)執(zhí)執(zhí)行行制定定專專業(yè)業(yè)的的項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售策策略略并并負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)執(zhí)執(zhí)行行((如如果果發(fā)發(fā)展展商商有有意意愿愿銷銷售售))組建建項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)管管理理班班子子并并負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)完完成成各各營(yíng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)指指標(biāo)標(biāo)的的達(dá)達(dá)成成。。17市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查與與市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究工工作作內(nèi)內(nèi)容容經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境的的分分析析和和生生活活結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)研研究究區(qū)域域城城市市結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)調(diào)查查與與城城市市發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃調(diào)調(diào)查查與與分分析析區(qū)域域零零售售業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查與與分分析析商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃和和政政策策研研究究消費(fèi)費(fèi)者者消消費(fèi)費(fèi)行行為為的的調(diào)調(diào)查查與與研研究究未來(lái)來(lái)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的供供應(yīng)應(yīng)量量分分析析商圈圈的的確確定定和和研研究究商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目租租售售價(jià)價(jià)格格和和條條件件的的調(diào)調(diào)查查的的研研究究招商商對(duì)對(duì)象象的的調(diào)調(diào)查查和和研研究究交通通環(huán)環(huán)境境的的調(diào)調(diào)查查和和研研究究18商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的整整體體策策劃劃工工作作具具體體內(nèi)內(nèi)容容第一一階階段段::市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研分分析析部部分分商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目策策劃劃第一一階階段段::市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研分分析析第第一一項(xiàng)項(xiàng)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研1.1市市場(chǎng)場(chǎng)概概況況1.2經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展?fàn)顮顩r況1.3房房地地產(chǎn)產(chǎn)及及城城市市規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展分分析析1.4未未來(lái)來(lái)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)展展望望第二二項(xiàng)項(xiàng)商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)-外外部部環(huán)環(huán)境境調(diào)調(diào)查查2.1商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀狀2.2零零售售行行業(yè)業(yè)分分析析((大大型型購(gòu)購(gòu)物物中中心心、、百百貨貨公公司司、、超超市市大大賣賣場(chǎng)場(chǎng)、、主主題題商商場(chǎng)、、專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)、、連連鎖鎖專專賣賣店店、、餐餐飲飲、、娛娛樂樂及及美美容容、、休休閑閑、、旅旅游游))2.3供供應(yīng)應(yīng)量量分分析析及及未未來(lái)來(lái)供供應(yīng)應(yīng)量量分分析析2.4租租金金趨趨勢(shì)勢(shì)及及未未來(lái)來(lái)發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)2.5競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手分分析析19第三三項(xiàng)項(xiàng)終終端端消消費(fèi)費(fèi)者者市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究3.1終終端端消消費(fèi)費(fèi)者者結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)3.2終終端端消消費(fèi)費(fèi)者者行行為為分分析析3.3終終端端消消費(fèi)費(fèi)者者訪訪談?wù)劦谒乃捻?xiàng)項(xiàng)租租賃賃商商戶戶市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究4.1租租賃賃客客戶戶投投資資動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)4.2重重點(diǎn)點(diǎn)客客戶戶發(fā)發(fā)展展計(jì)計(jì)劃劃4.3商商戶戶訪訪談?wù)劦谖逦屙?xiàng)項(xiàng)總總體體業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)研研究究5.1總總體體商商業(yè)業(yè)定定位位5.2業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合5.3核核心心商商戶戶組組合合商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的整整體體策策劃劃工工作作具具體體內(nèi)內(nèi)容容第一一階階段段::市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研分分析析部部分分20第六六項(xiàng)項(xiàng)總總體體商商業(yè)業(yè)總總體體布布局局策策略略61((包包括括人人流流,,物物流流及及車車流流動(dòng)動(dòng)線線,,廣廣告告牌牌及及指指示示系系統(tǒng)統(tǒng)建建議議))6.2規(guī)規(guī)劃劃構(gòu)構(gòu)想想6.3空空間間檢檢討討第七七項(xiàng)項(xiàng)財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)指指標(biāo)標(biāo)分分析析7.1財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)結(jié)結(jié)論論租租賃賃價(jià)價(jià)格格檢檢討討7.2協(xié)協(xié)助助發(fā)發(fā)展展商商進(jìn)進(jìn)行行項(xiàng)項(xiàng)目目財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)及及投投資資策策略略分分析析商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的整整體體策策劃劃工工作作具具體體內(nèi)內(nèi)容容第一一階階段段::市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研分分析析部部分分21第一一項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位要要素素1.1定定位位背背景景1.2定定位位依依據(jù)據(jù)1.3市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位1.4目目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)群群體體定定位位1.5消消費(fèi)費(fèi)群群體體所所占占比比例例1.6總總體體檔檔次次定定位位第第二二項(xiàng)項(xiàng)商商業(yè)業(yè)定定位位要要素素2.1主主要要業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)檔檔次次定定位位2.2功功能能布布局局定定位位2.3鋪鋪型型間間隔隔布布局局2.4行行業(yè)業(yè)組組織織比比例例定定位位2.5承承租租戶戶組組合合2.6主主力力店店位位置置2.7餐餐飲飲、、娛娛樂樂及及其其它它專專門門用用途途的的位位置置商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的整整體體策策劃劃工工作作具具體體內(nèi)內(nèi)容容第二二階階段段::項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位及及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估估22第三項(xiàng)項(xiàng)投投資分分析與與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)估估3.1項(xiàng)目目租賃賃與銷銷售方方案比比較3.2項(xiàng)目目自行行經(jīng)營(yíng)營(yíng)項(xiàng)目目及比比例3.3項(xiàng)目目租售售比例例及分分布區(qū)區(qū)域3.4項(xiàng)目目租金金及銷銷售收收益估估算商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的的整體體策劃劃工作作具體體內(nèi)容容第二階階段::項(xiàng)目目定位位及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估23第一項(xiàng)項(xiàng)招招商商準(zhǔn)備備1.1制定定招商商計(jì)劃劃:明明確確推廣廣目標(biāo)標(biāo)、推推廣進(jìn)進(jìn)度、、實(shí)施施時(shí)間間表等等1.2確確定租租賃時(shí)時(shí)機(jī)::租租賃對(duì)對(duì)象、、租賃賃渠道道、租租賃限限期、、租賃賃價(jià)格格及其其細(xì)則則、租租賃賃責(zé)任任等條條款主主力力店招招商::主主力店店商家家的選選擇與與聯(lián)絡(luò)絡(luò)項(xiàng)項(xiàng)目招招商包包裝建建議主主力力店引引進(jìn)談?wù)勁袇f(xié)協(xié)助主主合合同對(duì)對(duì)接協(xié)協(xié)助技技術(shù)術(shù)對(duì)接接(合合同))協(xié)助助商業(yè)項(xiàng)目的的整體策劃劃工作具體體內(nèi)容第三階段::招商組織織及實(shí)施24品牌店招商商:

整體體招租策略略

招商進(jìn)進(jìn)度設(shè)計(jì)品品牌店商商家的規(guī)劃劃、選擇和和聯(lián)絡(luò)品品牌店商家家租金設(shè)定定及付款方方式設(shè)計(jì)各各階段租租金運(yùn)行策策略及促銷銷策略品品牌店招商商工作洽談?wù)?/p>

主合同同對(duì)接協(xié)助助

技術(shù)對(duì)對(duì)接(合同同)協(xié)助商業(yè)項(xiàng)目的的整體策劃劃工作具體體內(nèi)容第三階段::招商組織織及實(shí)施25品牌店招商商:

整體體招租策略略

招商進(jìn)進(jìn)度設(shè)計(jì)品品牌店商商家的規(guī)劃劃、選擇和和聯(lián)絡(luò)品品牌店商家家租金設(shè)定定及付款方方式設(shè)計(jì)各各階段租租金運(yùn)行策策略及促銷銷策略品品牌店招商商工作洽談?wù)?/p>

主合同同對(duì)接協(xié)助助

技術(shù)對(duì)對(duì)接(合同同)協(xié)助第二項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目推廣2.1推推廣渠道,,廣告策略略,推廣活活動(dòng)

2.2選定廣廣告公司2.3指指導(dǎo)廣告告公司進(jìn)行行廣告宣傳傳商業(yè)項(xiàng)目的的整體策劃劃工作具體體內(nèi)容第三階段::招商組織織及實(shí)施26第三項(xiàng)與與建筑設(shè)計(jì)計(jì)及室內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)單位溝溝通代表商商戶提出必必要修改建建議第四項(xiàng)不不斷更新市市場(chǎng)信息,,跟進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手最新新情況第五項(xiàng)指指導(dǎo)專業(yè)廣廣告公司針針對(duì)項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)制作有有關(guān)招商宣宣傳資料,,包括招商商圖冊(cè)及相相關(guān)媒體廣廣告等第六項(xiàng)運(yùn)運(yùn)用多渠道道招商網(wǎng)絡(luò)絡(luò)推介實(shí)力力商戶第七項(xiàng)組組建項(xiàng)目招招商專責(zé)人人員,提供供適當(dāng)培訓(xùn)訓(xùn)第八項(xiàng)起起草招商租租賃合同等等法律文件件第九項(xiàng)擬擬定招商策策略,流程程及進(jìn)度第四階段營(yíng)營(yíng)銷銷實(shí)施、運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理((略)商業(yè)項(xiàng)目的的整體策劃劃工作具體體內(nèi)容第三階段::招商組織織及實(shí)施27各階段收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、前期策策劃代理((包括以上上提到的整整體策劃的的第一、第第二階段工工作內(nèi)容))代理費(fèi):建建筑面積計(jì)計(jì)20元/㎡,本項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)25萬(wàn)元。2、招商代代理(包括括以上提到到的整體策策劃的第三三階段工作作內(nèi)容)代理費(fèi):兩兩個(gè)月的出出租面積的的租金(甲甲方屆時(shí)需需提供住宿宿、辦公場(chǎng)場(chǎng)所、招商展廳、、及部分招招商啟動(dòng)費(fèi)費(fèi))3、經(jīng)營(yíng)管管理費(fèi)另議議4、商鋪銷銷售代理((略)28結(jié)束語(yǔ)如果本提案案總的思路路得到發(fā)展展商的認(rèn)可可,我們就就有合作的的基礎(chǔ)。我我們會(huì)以專業(yè)、、專注、高高效、創(chuàng)新新的原則。。借助我們們十幾年的的商業(yè)管理理經(jīng)驗(yàn)和豐富的海海內(nèi)外客戶戶資源,定定能順利完完成本項(xiàng)目目的策劃招招商代理工工作。具體合作細(xì)細(xì)節(jié)和報(bào)告告待建立正正式合作關(guān)關(guān)系后再提提交策劃部:熊熊若汐汐2006年年4月16日299、靜夜四無(wú)鄰鄰,荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、雨中黃葉葉樹,燈下下白頭人。。。04:25:4404:25:4404:2512/14/20224:25:44AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久,,愧君相相見頻。。。12月-2204:25:4404:25Dec-2214-Dec-2212、故故人人江江海海別別,,幾幾度度隔隔山山川川。。。。04:25:4404:25:4404:25Wednesday,December14,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng),,相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2204:25:4404:25:44December14,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā),,舊國(guó)國(guó)見青青山。。。14十十二二月20224:25:44上上午04:25:4412月月-2215、比不了得就就不比,得不不到的就不要要。。。十二月224:25上上午12月-2204:25December14,202216、行動(dòng)出成果果,工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/144:25:4404:25:4414December202217、做前,能能夠環(huán)視四四周;做時(shí)時(shí),你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。4:25:44上上午4:25上上午04:25:4412月-229、沒有失敗敗,只有暫暫時(shí)停止成成功!。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果,但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。04:25:4404:25:4404:2512/14/20224:25:44AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。12月-2204:25:4404:25Dec-2214-Dec-2212、世間間成事事,不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿,留留一份份不足足,可可得無(wú)無(wú)限完完美。。。04:25:4404:25:4404:25Wednesday,December14,202213、不知香香積寺,,數(shù)里入入云峰。。。12月-2212月-2204:25:4404:25:4

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