土地估價報告撰寫要點課件

土地估價報告撰寫要點李磊山東省土地估價師協(xié)會教育委員會委員山東正衡土地房地產(chǎn)評估有限公司副總經(jīng)理土地估價報告撰寫要點李磊1課題目標針對日常工作中土地估價報告容易出現(xiàn)的問題，通過對報告實例的對比分析，和大家討論一下土地估價報告撰寫過程中需要注意的問題。課題目標針對日常工作中土地估價報告容易出現(xiàn)的問2土地估價報告封面第一部分摘要第二部分估價對象界定第三部分土地估價結(jié)果及其使用第四部分附件

土地估價報告封面3封面要點—項目名稱項目名稱：（說明估價項目全稱：目的、價格類型等）

目的：無目的；目的不明確；目的與實際不符合；前后不一致價格類型不清楚：國有出讓土地使用權(quán)、國有劃撥土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)

示例返回封面要點—項目名稱項目名稱：（說明估價項目全稱：目的、價4摘要要點估價目的地價定義價格結(jié)果土地估價結(jié)果一覽表摘要要點估價目的5估價目的估價目的（估價滿足何種需要及其估價依據(jù)（含文號、批準單位、批準日期）、估價結(jié)果的應(yīng)用方向等）容易出現(xiàn)的問題：1.目的不明確2.依據(jù)不充分3.無應(yīng)用方向4.過于簡單示例返回估價目的估價目的（估價滿足何種需要及其估價依據(jù)（含文號、批6地價定義1地價定義（說明估價對象實際用途和宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度、本次估價所設(shè)定的開發(fā)程度、用途及理由，現(xiàn)狀及規(guī)劃利用條件，實際用途需以國有土地使用證登記用途為依據(jù)。土地開發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價對象土地利用特點和估價目的相一致，分別界定為宗地外圍或宗地內(nèi)外“幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等）和場地內(nèi)平整；地價定義應(yīng)注明所估地價的內(nèi)涵是指估價基準日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度和用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)（或其他內(nèi)容）價格）地價定義7地價定義2容易出現(xiàn)的問題：1.價格定義不完整：漏掉了開發(fā)程度、實際用途、剩余使用年限等2.定義錯誤，與前后不一致。劃撥與出讓；年期與修正3.報告過程中有兩種地價定義，未描述清晰4.文字描述為劃撥用地價格,表格中又設(shè)定年限為50年5.未說明是否現(xiàn)狀利用6.地價定義開發(fā)程度與估價對象界定中描述不一致返回示例地價定義8估價結(jié)果價格結(jié)果〔說明最終確定的總地價、單位面積地價，必要時注明樓面地價，須以人民幣表示，總地價附大寫金額。并附土地估價結(jié)果一覽表。如需用外幣表示，應(yīng)說明外幣與人民幣的比價〕問題：劃撥土地估價結(jié)果未扣出讓金住宅、商業(yè)用地沒有樓面地價與規(guī)劃面積和用途不一致缺乏土地估價結(jié)果一覽表蓋章簽字和數(shù)字不在一頁示例返回估價結(jié)果價格結(jié)果〔說明最終確定的總地價、單位面積地價，必要時9土地估價結(jié)果一覽表容易出現(xiàn)的問題—格式不規(guī)范,內(nèi)容不完整—其他需要說明的事項內(nèi)容空缺土地估價結(jié)果一覽表容易出現(xiàn)的問題10土地估價結(jié)果一覽表

估價機構(gòu)：估價報告編號：估價期日：估價期日的土地使用權(quán)性質(zhì)：估價期日土地使用者宗地編號宗地名稱土地使用證編號宗地位置估價期日的實際用途估價設(shè)定用途容積率估價期日實際開發(fā)程度估價設(shè)定的土地開發(fā)程度土地使用權(quán)年限/年面積平方米單位面積地價元/平方米總地價萬元備注合計土地估價結(jié)果一覽表

估價機構(gòu)：估價報告編號：估價期11一、上述土地估價結(jié)果的限定條件1.土地權(quán)利限制：（說明是否影響地價的土地權(quán)利限制及具體內(nèi)容）2.基礎(chǔ)設(shè)施條件（主要描述估價對象實際土地開發(fā)程度，即通路、通電、供水、排水、供暖、供氣、通訊等及宗地內(nèi)平整狀況）3.規(guī)劃限制條件（說明是否影響地價及土地利用的規(guī)劃限制條件以及具體內(nèi)容）4.影響土地價格的其他限定條件（說明是否影響地價的其他限定條件及具體內(nèi)容）二、他需要說明的事項（參照估價報告中“其他需要特殊說明的事項”）估價機構(gòu)（加蓋公章）年月日示例返回土地估價結(jié)果一覽表2一、上述土地估價結(jié)果的限定條件示例返回土地估價結(jié)果一覽表12估價對象界定要點估價對象概況土地登記狀況土地權(quán)利狀況土地利用狀況影響地價的因素說明一般因素區(qū)域因素個別因素估價對象界定要點估價對象概況13土地登記狀況土地登記狀況〔說明估價對象的來源及歷史沿革，土地位置、土地用途、四至、面積、級別、土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更、土地登記證書號、國有土地使用證編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等〕容易出現(xiàn)的問題缺土地來源及歷史沿革缺乏位置說明沒有說明面積等依據(jù)沒有說明資料來源四至不全或者無四至示例返回土地登記狀況土地登記狀況〔說明估價對象的來源及歷史沿革，土地14土地權(quán)利狀況土地權(quán)利狀況〔說明估價對象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說明取得時間、出讓金數(shù)額、批準使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定。對估價對象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利都要詳加說明〕容易出現(xiàn)的問題：沒有說明權(quán)屬問題沒有描述土地所有者、土地使用者沒有說明他項權(quán)利描述不全、不詳盡無出讓合同及具體出讓金額等

示例返回土地權(quán)利狀況土地權(quán)利狀況〔說明估價對象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、15土地利用狀況土地利用狀況〔說明估價對象利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷。利用現(xiàn)狀包括估價對象上的建、構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建筑物應(yīng)說明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細部說明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和建筑容積率及其他地上附著物狀況等；土地利用變遷包括估價對象的不同利用歷史、規(guī)劃利用、最佳利用等情況，對以規(guī)劃條件進行評估的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準機關(guān)和批準日期、具體規(guī)劃條件等〕容易出現(xiàn)的問題：簡單含糊不清未詳細描述土地規(guī)劃利用條件未說明規(guī)劃指標的來源未詳細描述建筑物結(jié)構(gòu)、建成年代、用途示例返回土地利用狀況土地利用狀況〔說明估價對象利用現(xiàn)狀及土地利用的變16一般因素一般因素〔說明影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容：城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人口等）；房地產(chǎn)制度和房地產(chǎn)市場狀況（含土地制度、住房制度、地價政策等）；產(chǎn)業(yè)政策（含稅收政策等）；城市規(guī)劃與發(fā)展目標；城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況（包括城市經(jīng)濟布局、發(fā)展水平、綜合實力、社會儲蓄和投資、物價變動等內(nèi)容）。容易出現(xiàn)問題：描述的內(nèi)容與規(guī)范各式要求不同統(tǒng)計數(shù)據(jù)未更新，有1999年資料不全面、不具體、太抽象示例返回一般因素一般因素〔說明影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，17區(qū)域因素1區(qū)域因素（說明待估宗地所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對地價的影響，可包括：⑴區(qū)域概況（含區(qū)域位置、人口、級別、經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢等）；⑵交通條件（含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對外交通條件等）；⑶基礎(chǔ)設(shè)施條件狀況（指區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、通訊、通暖、煤氣及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度）；⑷環(huán)境條件（含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境）；⑸產(chǎn)業(yè)集聚狀況（規(guī)劃限制等）（區(qū)域大小可參照城鎮(zhèn)內(nèi)基準地價級別、行政分區(qū)、功能分區(qū)等確定）區(qū)域因素1區(qū)域因素（說明待估宗地所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件18區(qū)域因素2（一般和區(qū)域因素可根據(jù)估價對象特點和估價目的有所選擇和側(cè)重，著重進行影響因素的描述）容易出現(xiàn)的問題：描述的內(nèi)容與規(guī)范各式要求不一致將“區(qū)域”的范圍理解錯誤統(tǒng)計數(shù)據(jù)未更新描述不規(guī)范示例返回區(qū)域因素2（一般和區(qū)域因素可根據(jù)估價對象特點和估價目19個別因素個別因素〔說明估價對象位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質(zhì)、地形、地勢、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件以及估價對象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價水平的因素說明〕容易出現(xiàn)的問題：過于簡單描述不全面,現(xiàn)狀情況未作說明未著重描述相關(guān)因素示例返回個別因素個別因素〔說明估價對象位置、面積、用途、寬度、臨街狀20土地估價結(jié)果及其使用要點估價依據(jù)土地估價估價原則估價方法估價結(jié)果估價結(jié)果和估價報告的使用估價的前提條件和假設(shè)條件估價結(jié)果和估價報告的使用需要特殊說明的事項土地估價結(jié)果及其使用要點估價依據(jù)21估價依據(jù)估價依據(jù)〔說明該項估價所依據(jù)的國家有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章以及估價對象所在省市的有關(guān)法律規(guī)定，采用的技術(shù)規(guī)程，委托方提供的有關(guān)資料，受托估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘察、調(diào)查所獲取的資料等〕容易出現(xiàn)的問題：法規(guī)依據(jù)不完整，只有部分，重要文件缺乏估價依據(jù)缺乏針對性：抵押、出讓、改制、破產(chǎn)、司法仲裁等依據(jù)有所差別部分法規(guī)依據(jù)已過時，有些已經(jīng)取消。無基準地價、成本法、剩余法等相關(guān)文件依據(jù)文件依據(jù)缺乏文號、發(fā)布時間等

示例估價依據(jù)估價依據(jù)〔說明該項估價所依據(jù)的國家有關(guān)法律、法規(guī)、行22估價原則估價原則〔簡要說明該項估價所遵循的主要原則，各項原則具體內(nèi)容參見《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，具體可根據(jù)估價對象特點及估價目的選擇〕容易出現(xiàn)的問題：原則缺乏針對性：報酬遞增遞減原則與成本法關(guān)鍵性原則缺乏自己創(chuàng)造估價原則

示例估價原則估價原則〔簡要說明該項估價所遵循的主要原則，各項原則23估價方法估價方法〔簡要說明估價中采用的主要方法（成本逼近法、收益還原法、市場比較法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法等）、方法選擇的依據(jù)，估價方法應(yīng)根據(jù)估價目的和估價對象特點等選定，并與估價原則和估價依據(jù)銜接一致。要求所選估價方法不少于兩種〕容易出現(xiàn)的問題：沒有說明估價中采用的主要方法選擇方法沒有說明理由或方法選用理由不充分方法選用存在問題甚至錯誤只選用一種估價方法示例估價方法估價方法〔簡要說明估價中采用的主要方法（成本逼近法、24估價結(jié)果估價結(jié)果〔說明每種方法的估價結(jié)果、最終估價結(jié)果的確定方法及依據(jù)、以人民幣表示的單位地價及總地價〕容易出現(xiàn)的問題：沒有說明每種方法的估價結(jié)果無土地單價、商業(yè)住宅用途土地沒有說明樓面地價、未說明幣種確定結(jié)果的理由不充分加權(quán)平均（比如80%和20%）無依據(jù)，有人為高估或者低估的嫌疑沒有表述充足的理由，而舍去某種方法的結(jié)果示例估價結(jié)果估價結(jié)果〔說明每種方法的估價結(jié)果、最終估價結(jié)果的確定25估價的前提條件和假設(shè)條件估價的前提條件和假設(shè)條件（說明進行本次估價及估價報告與估價結(jié)果成立的前提條件（如估價依據(jù)的可靠性、市場的客觀性、地價內(nèi)涵、土地的持續(xù)利用等）、假設(shè)條件（如估價對象的用途設(shè)定、年限設(shè)定、估價基準日設(shè)定等））。容易出現(xiàn)的問題未說明估價報告與估價結(jié)果成立的前提條件假設(shè)條件的描述不充分示例估價的前提條件和假設(shè)條件估價的前提條件和假設(shè)條件（說明進行本26估價結(jié)果和估價報告的使用⑴估價報告和估價結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)。說明進行本次估價所依據(jù)的主要法律、法規(guī)，注明估價報告和估價結(jié)果的作用依據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力）⑵本報告和估價結(jié)果使用的方向與限制條件。說明估價報告和估價結(jié)果在一定估價目的下使用，注明估價報告僅供委托方和送交土地管理部門審查用，土地估價技術(shù)報告不提供給委托方；⑶土地估價結(jié)果的有效期。說明估價報告和估價結(jié)果的有效期；⑷申明估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價機構(gòu)對估價結(jié)果有解釋權(quán)；⑸違規(guī)使用土地估價報告和估價結(jié)果的法律責(zé)任。估價結(jié)果和估價報告的使用⑴估價報告和估價結(jié)果發(fā)生效力的法律依27估價結(jié)果和估價報告的使用容易出現(xiàn)的問題：無估價報告和估價結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)未說明使用的方向和限制條件未說明違規(guī)使用的法律責(zé)任有效期錯；無有效期示例估價結(jié)果和估價報告的使用容易出現(xiàn)的問題：示例28需要特殊說明的事項⑴有關(guān)資料來源及未經(jīng)實地確認或無法實地確認的資料和估價事項；⑵對估價結(jié)果和估價工作可能產(chǎn)生影響的變化事項（如地價指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途等）以及采取的響應(yīng)措施；⑶估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素及一些特殊處理，必要時說明原因或依據(jù)。⑷其它需要說明的問題。問題：沒有進行說明對報告中的一些特殊處理沒有詳細描述示例需要特殊說明的事項⑴有關(guān)資料來源及未經(jīng)實地確認或無法實地確認29第四部分附件〔應(yīng)包括委托估價函、估價對象土地使用證復(fù)印件或土地產(chǎn)權(quán)證明材料（附宗地圖）、（出讓土地需附出讓合同或協(xié)議）、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或證明材料、地籍圖或宗地區(qū)域位置圖、建筑平面圖等、估價對象照片（從不同角度體現(xiàn)宗地的主要建筑物、用途及利用特點）、有關(guān)背景材料（如估價項目的有關(guān)批準文件等，如為規(guī)劃利用應(yīng)提交規(guī)劃利用的項目建議書、可行性研究報告、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或?qū)彾ㄔO(shè)計方案通知書等規(guī)劃文件）、估價對象如設(shè)定他項權(quán)利時的有關(guān)權(quán)利人的證明材料、估價機構(gòu)資質(zhì)及簽字估價師證書復(fù)印件、委托方營業(yè)執(zhí)照等〕示例第四部分附件〔應(yīng)包括委托估價函、估價對象土地使用證30第四部分附件（在提交有關(guān)估價對象土地產(chǎn)權(quán)證明時，估價人員必須對土地產(chǎn)權(quán)證明原件，如國有土地使用證、土地產(chǎn)權(quán)證明、房產(chǎn)證等進行驗對核實后，在復(fù)印件上加蓋估價機構(gòu)公章）容易出現(xiàn)的問題：沒有在產(chǎn)權(quán)證書上加蓋評估機構(gòu)公章未附土地證房產(chǎn)證等產(chǎn)權(quán)資料無宗地概貌性照片無區(qū)域位置示意圖出讓土地沒有附出讓合同示例第四部分附件（在提交有關(guān)估價對象土地產(chǎn)權(quán)證明時，估31土地估價技術(shù)報告封面第一部分總述第二部分估價對象描述及地價影響因素分析第三部分土地估價第四部分附錄土地估價技術(shù)報告封面32封面要點項目名稱：（說明估價項目全稱：目的、價格類型(土地使用權(quán)或其他)等字樣。在估價項目全稱后加括號注明估價對象所在市縣全名問題：缺少土地所在地市縣關(guān)鍵詞：估價對象所在縣市全名，與項目名稱中縣市名稱一致估價目的，簡要說明“企業(yè)收購、轉(zhuǎn)讓、破產(chǎn)、合資等”估價機構(gòu)全稱年度（提交報告所在年度）問題：沒有按照要求確定關(guān)鍵詞示例封面要點項目名稱：（說明估價項目全稱：目的、價格類型(土33地價影響因素分析1地價影響因素分析〔說明影響估價對象地價水平的因素〕1、一般因素〔同“土地估價報告”格式〕2、區(qū)域因素〔同“土地估價報告”格式〕3、個別因素〔同“土地估價報告”格式〕〔上述因素分析與“土地估價報告”中的因素說明有所區(qū)別，“土地估價報告”中的影響地價的因素說明側(cè)重于對有關(guān)影響因素的陳述，這里則側(cè)重于對地價影響因素進行分析，其中對地價影響大的重要因素必須分析，與本次估價相關(guān)性小或無關(guān)的因素僅做參照。因土地的特殊用途或其他原因而影響地價的特殊因素，要在這里說明并進一步分析〕地價影響因素分析1地價影響因素分析〔說明影響估價對象地價34地價影響因素分析2因素要通過定性與定量進行分析，著重分析這些因素對地價可能產(chǎn)生的影響程度和影響趨勢，并對土地估價過程中有關(guān)的方法選擇、參數(shù)確定、因素分析和比較內(nèi)容相對應(yīng)，要求對地價影響因素的分析與估價結(jié)果的確定聯(lián)系起來，作到分析合理，參數(shù)有據(jù)、估價得當(dāng)，不能前后矛盾）〔地價影響因素的分析，必須做到客觀描述，用語規(guī)范，內(nèi)涵準確，能夠定量反映的必須用定量數(shù)據(jù)表述〕容易出現(xiàn)的問題沒有對地價影響因素進行分析沒有地價影響因素分析結(jié)論返回示例地價影響因素分析2因素要通過定性與定量進行分析，著重分析35土地估價估價原則估價方法與估價過程地價的確定土地估價估價原則36估價方法與估價過程〔要求說明估價方法選擇依據(jù)和每種方法的估價過程〕〔應(yīng)根據(jù)待估宗地特點及項目的實際情況，依據(jù)《規(guī)程》選取適宜的估價方法（成本逼近法、收益還原法、市場比較法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法等）。要求在一項估價中所選方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據(jù)。同時，各種估價方法的應(yīng)用過程還應(yīng)分別滿足《規(guī)程》的相應(yīng)要求〕問題：選擇方法沒有說明理由或理由不充分方法選用存在問題甚至錯誤估價方法應(yīng)用過程中出現(xiàn)的錯誤估價方法與估價過程〔要求說明估價方法選擇依據(jù)和每種方法的估價37估價方法收益還原法市場比較法剩余法(假設(shè)開發(fā)法)成本逼近法基準地價系數(shù)修正法估價方法收益還原法38收益還原法可能會出現(xiàn)的問題收益為待估宗地的實際收益不是客觀收益收益確定依據(jù)不充分或不合理費用確定可能漏項或多項建筑物還原利率、土地還原利率的確定不合理地價計算中年限錯誤

示例收益還原法可能會出現(xiàn)的問題收益為待估宗地的實際收益不是客觀收39市場比較法可能會出現(xiàn)的問題實例選擇不符合規(guī)定。因素選擇不合理。比較因素說明未量化，過于籠統(tǒng)。確定因素條件指數(shù)中可能會出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說明表）不一致。因素條件修正系數(shù)表中可能會出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說明表或因素條件指數(shù)表）不一致。地價指數(shù)、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯誤。示例市場比較法可能會出現(xiàn)的問題實例選擇不符合規(guī)定。示例40剩余法可能出現(xiàn)的問題對于現(xiàn)狀利用的土地也采取假設(shè)開發(fā)的方式計算土地價格對于最優(yōu)化使用沒有分析說明預(yù)測開發(fā)不動產(chǎn)總價依據(jù)不充分或確定錯誤或不合理，沒有市場案例費用確定可能漏項或多項利潤計算時考慮了利息示例剩余法可能出現(xiàn)的問題對于現(xiàn)狀利用的土地也采取假設(shè)開發(fā)的方式計41成本逼近法可能出現(xiàn)的問題費用成本無依據(jù)稅費不全面，稅費的確定沒有明確的法律和文件依據(jù)無年期修正無區(qū)位修正開發(fā)費的確定與地價定義設(shè)定的開發(fā)程度不一致開發(fā)費的取值與基準地價評估中的開發(fā)費不一致示例成本逼近法可能出現(xiàn)的問題費用成本無依據(jù)示例42基準地價系數(shù)修正法可能出現(xiàn)的問題無基準地價成果介紹或介紹太簡單無基準地價的公布時間、批注文號、批準機關(guān)無基準地價修正體系介紹(條件說明表、修正系數(shù)表)無具體計算過程(待估宗地條件說明、修正系數(shù)確定)容積率修正無說明或不進行容積率修正(商業(yè)、住宅)開發(fā)程度修正沒有依據(jù)未充分說明原因，進行其他修正期日修正無依據(jù)或人為編造地價指數(shù)示例基準地價系數(shù)修正法可能出現(xiàn)的問題無基準地價成果介紹或介紹太簡43謝謝！謝謝！44項目名稱示例×××公司國有出讓土地使用權(quán)抵押價格評估×××公司國有劃撥土地使用權(quán)出讓價格評估×××公司抵押貸款土地評估返回項目名稱示例×××公司國有出讓土地使用權(quán)抵押價格評估返回45估價目的示例根據(jù)××政函（2003）45號文，×××公司進行企業(yè)改制，本次評估為委托方改制后辦理出讓手續(xù)提供市場價格參考依據(jù)。為委托方利用土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)提供市場公允價格參考依據(jù)?！痢痢凉居麑⑵洮F(xiàn)使用的×××公司以南、濰縣北路以西的國有出讓土地使用權(quán)進行抵押，土地登記面積為29531平方米。按照國家及省市對辦理土地使用權(quán)抵押手續(xù)的有關(guān)規(guī)定，×××公司現(xiàn)委托×××公司，對擬辦理抵押手續(xù)的土地使用權(quán)進行價格評估，為國有出讓土地使用權(quán)抵押提供價格依據(jù)。

返回估價目的示例根據(jù)××政函（2003）45號文，×××公司進行46地價定義示例企業(yè)改制1根據(jù)委托方提供的資料和評估人員對現(xiàn)場所進行的查勘，待估宗地估價基準日土地使用者為××××××，登記土地使用權(quán)類型為劃撥，設(shè)定土地使用權(quán)類型為出讓，登記用途為文化娛樂場所，設(shè)定用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，設(shè)定土地使用年期為40年，實際開發(fā)程度宗地內(nèi)為五通一平（通路、通電、通訊、通上水、通下水、場地平整），設(shè)定開發(fā)程度宗地內(nèi)外為七通（通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖、通氣）、宗地內(nèi)場地平整。本次評估價格是指在設(shè)定的用途、土地使用年期、土地使用權(quán)類型、開發(fā)程度等現(xiàn)狀利用條件下，評估基準日為2008年1月27日土地使用年期為40年的國有土地使用權(quán)市場公允價格。地價定義示例企業(yè)改制47地價定義示例抵押貸款2根據(jù)委托方提供的資料和評估人員對現(xiàn)場所進行的查勘，待估宗地估價基準日登記土地使用者為×××××××，登記及設(shè)定土地使用權(quán)類型為出讓，登記及設(shè)定用途為工業(yè)，設(shè)定土地使用（剩余）年期為40年，實際開發(fā)程度宗地內(nèi)為六通一平（通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖、場地平整），設(shè)定開發(fā)程度宗地內(nèi)外為三通（通路、通電、通訊）、宗地內(nèi)場地平整。本次評估價格是指在設(shè)定的用途、土地使用年期、土地使用權(quán)類型與開發(fā)程度等現(xiàn)狀利用條件下，評估基準日為2008年1月27日土地使用年期為40年的國有土地使用權(quán)市場公允價格。

地價定義示例抵押貸款48地價定義示例3本次評估因只考慮城市基礎(chǔ)設(shè)施對地價的影響，故土地開發(fā)程度的界定均指宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度和宗地內(nèi)地面平整。本報告所評估的待估宗地地價是指本宗地在估價基準日二00七年九月十日，評估設(shè)定宗地外通路、通電、通訊、供水、排水“五通”和宗地紅線內(nèi)“場地平整”的土地開發(fā)條件下，用途為工業(yè)用地，土地等級為四級，剩余使用年限為49.18年的國有土地使用權(quán)抵押價格。宗地名稱估價期日的實際用途估價設(shè)定的用途土地剩余使用年限估價期日的實際開發(fā)程度估價設(shè)定的開發(fā)程度×××公司工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地49.18年宗地紅線外“五通”（即：通路、通訊、供水、排水、供電）及紅線內(nèi)“五通一平”（即通路、通訊、供水、排水、供電及場地平整）宗地紅線外“五通”（即：通路、通訊、供水、排水、供電）及紅線內(nèi)場地平整根據(jù)委托方提供的資料及現(xiàn)場勘察，待估宗地具體情況見下表（表一）。返回地價定義示例49估價結(jié)果示例商業(yè)1根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和在對當(dāng)?shù)赝恋厥袌鲞M行充分調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，本著獨立、客觀、公正的原則，采用基準地價系數(shù)修正法和收益還原法確定的估價對象在2008年1月27的土地價格為：土地面積：2294.37平方米（折合3.44畝）單位面積地價：2085.00元/平方米樓面地價總地價：4,783,761.00元大寫：肆佰柒拾捌萬叁仟柒佰陸拾壹元整幣種：人民幣詳見第3頁土地估價結(jié)果一覽表估價結(jié)果示例商業(yè)50估價結(jié)果示例工業(yè)2

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和在對當(dāng)?shù)赝恋厥袌鲞M行充分調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，本著獨立、客觀、公正的原則，采用基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法確定的估價對象在2008年1月27日的土地使用權(quán)價格為：土地面積：90394.7平方米（折合135.59畝）單位面積地價：355.00元/平方米總地價：32,090,119.00元大寫：叁仟貳佰零玖萬零壹佰壹拾玖元整幣種：人民幣結(jié)果一覽表

估價結(jié)果示例工業(yè)51估價結(jié)果示例3根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場分析，經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘察和對評估資料的收集，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，遵循地價評估的基本原則和估價程序，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法和估價技術(shù)路線，評估得到待估宗地在估價基準日二00七年九月十日、估價設(shè)定土地用途、剩余使用年限及土地開發(fā)條件下土地使用權(quán)抵押價格為：評估土地總面積：29531平方米評估單位面積地價：364元/平方米評估土地總地價：10749284元 總地價大寫：壹仟零柒拾肆萬玖仟貳佰捌拾肆元整。（幣種：人民幣）結(jié)果一覽表

返回估價結(jié)果示例52土地估價結(jié)果一覽表1估價期日土地使用者坐落宗地名稱土地證號或權(quán)屬材料登記土地使用權(quán)類型

設(shè)定土地使用權(quán)類型

登記用途

設(shè)定用途

設(shè)定土地使用年期（年）

實際開發(fā)程度

設(shè)定開發(fā)程度

登記面積(m2)

本次評估面積(m2)

單位地價（元/m2）

總地價（元）

×××××××××劃撥

出讓

文化娛樂場所商業(yè)服務(wù)業(yè)40

宗地內(nèi)為五通一平

宗地內(nèi)外為七通，宗地內(nèi)場地平整

合計土地估價結(jié)果一覽表1估價期日土地使用者坐落土地證號或權(quán)屬材料53土地估價結(jié)果一覽表2土地估價結(jié)果一覽表254土地估價結(jié)果一覽表3返回土地估價結(jié)果一覽表3返回55土地登記狀況1待估宗地位置、估價期日登記土地使用者、使用證號、用途、使用權(quán)類型、面積、圖號、地號等詳見表2土地登記狀況一覽表。表2土地登記狀況一覽表來源、登記證書號、四至、登記時間位置土地使用者座落土地證號或權(quán)屬材料用途使用權(quán)類型地號圖號登記面積(m2)本次評估面積(m2)×××××××××國用(1989)字第12號文化娛樂場所劃撥3692.072294.37土地登記狀況56土地登記狀況2土地登記狀況待估宗地現(xiàn)土地使用者為×××公司，實際用途為工業(yè)用地，土地總面積為29531平方米。使用權(quán)類型為出讓，終止日期2056年11月19日。該宗地位于×××公司以南、×××北路以西，東臨×××北路，西鄰×××村，北臨×××公司，南臨×××街。根據(jù)×××市城區(qū)土地級別圖，該宗地屬四級工業(yè)用地。國有土地使用證編號為：×××國用（2007）第C124號。

登記內(nèi)容不全土地登記狀況57土地登記狀況3土地登記狀況

待估宗地位于日照市日照市新市區(qū)，海曲東路北側(cè)、煙臺路東側(cè)。該宗地已辦理了土地登記手續(xù)，領(lǐng)取了國有土地使用權(quán)證，土地使用證號日國用（2007）字第0635號，土地使用者為日照**有限公司，登記時間為2007年9月11日，用途為商住用地，使用權(quán)類型為出讓，登記面積8327.98平方米，商業(yè)、居住用地比例為3:2，本次評估土地面積8327.98平方米。終止日期商業(yè)用途部分至2044年11月17日，居住用途部分至2074年11月17日。四至、登記內(nèi)容返回土地登記狀況58土地權(quán)利狀況出讓1土地權(quán)利狀況待估宗地登記土地使用權(quán)類型為出讓，登記用途為文化娛樂場所，設(shè)定用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，至估價基準日，國有土地使用證登記的土地使用者為××××××，屬××市城區(qū)一級商業(yè)基準地價范圍。待估宗地?zé)o抵押、出租等他項權(quán)利限制。所有權(quán)、出讓金、剩余使用年期土地權(quán)利狀況出讓59土地權(quán)利狀況出讓2土地權(quán)利狀況待估宗地以出讓方式取得，至評估基準日宗地四至清楚，權(quán)屬來源合法。太簡單、應(yīng)當(dāng)描述的內(nèi)容缺乏土地權(quán)利狀況出讓60土地權(quán)利狀況3待估宗地為國家所有，由×××公司于1998年12月通過出讓方式取得。待估宗地登記用途為商業(yè)用地，登記土地使用權(quán)終止日期為2038年12月，出讓年期為40年，于估價基準日土地剩余使用年期為30.67年。委托方于1998年12月23日簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，繳納土地使用權(quán)出讓金為9028.4元。待估宗地來源合法、產(chǎn)權(quán)清楚，無土地權(quán)利糾紛，不存在他項權(quán)利。

返回土地權(quán)利狀況61土地利用狀況示例1土地利用狀況待估宗地南面建有一棟二層磚木結(jié)構(gòu)的電影院，建筑面積2400平方米；東面建有一棟二層磚混結(jié)構(gòu)的錄像廳，建筑面積860平方米；西面建有磚木結(jié)構(gòu)的平房，建筑面積260平方米，以上建筑物成新率約60%。其余為空地，地面已硬化，利用效用較好。

容積率、建筑密度土地利用狀況示例62土地利用狀況示例2土地利用狀況該宗地現(xiàn)正為×××公司做辦公、生產(chǎn)等使用。太簡單土地利用狀況示例63土地利用狀況示例3土地利用狀況待估宗地于估價基準日地上建筑物為喜洋洋大酒店，其房屋所有權(quán)人為×××公司，房屋坐落于×××街道辦事處南橋村南104國道西側(cè)，房屋所有權(quán)證號為濟房權(quán)證長字第004048號，總層數(shù)為四層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為886.68平方米，設(shè)計用途為商業(yè)，建成年代為2003年。返回土地利用狀況示例64一般因素示例11、地理位置和行政區(qū)劃2、自然條件和資源狀況3、城市規(guī)劃與發(fā)展目標4、房地產(chǎn)制度與市場狀況5、社會經(jīng)濟發(fā)展狀況產(chǎn)業(yè)政策一般因素示例65一般因素示例21.地理位置2.自然環(huán)境3.行政區(qū)劃4.社會經(jīng)濟狀況5.房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)市場狀況6.城市規(guī)劃與發(fā)展目標一般因素示例66一般因素示例31、城市資源狀況①地理位置②行政區(qū)劃和土地③城市人口2、房地產(chǎn)制度和房地產(chǎn)市場狀況①土地制度②住房制度③地價政策3、產(chǎn)業(yè)政策4、城市規(guī)劃與發(fā)展目標5、城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況①城市經(jīng)濟布局②城市發(fā)展水平③城市綜合實力④社會儲蓄與投資⑤物價變動一般因素示例67一般因素示例4-1日照市是一個以輕紡綜合、外貿(mào)港口、海洋科研、風(fēng)景旅游為主要特點的沿海開放城市，北臨青島，南接連云港，東與韓國、日本隔海相望，西與歐亞大陸橋相通，有新亞歐大陸橋東方橋頭堡之稱。日照作為港口城市，經(jīng)濟腹地遼闊，并位于我國眾多沿海港口以及環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)和長江三角洲經(jīng)濟區(qū)的中間位置，不論發(fā)展對外貿(mào)易還是國內(nèi)南北轉(zhuǎn)口物資都相當(dāng)方便，優(yōu)越的空間位置使其成為新的投資重點區(qū)域。設(shè)立地級市以來，經(jīng)過十余年的努力，城市的總體實力有了很大的發(fā)展。一般因素示例68一般因素示例4-2在我國城市中，日照市的自然條件非常優(yōu)越，屬暖溫帶濕潤季風(fēng)氣候，冬無嚴寒，夏無酷暑，氣候溫和。城市面海而建，環(huán)境優(yōu)美，水資源、非金屬礦產(chǎn)資源較豐富，為城市建設(shè)提供了很大的便利條件。日照作為新興港口旅游城市，以“藍天、碧海、金沙灘”著稱，在長100多公里的海岸線上，擁有海濱森林渡假區(qū)、全國水上運動基地、海水浴場、海濱名山、生態(tài)觀光景區(qū)、民俗村、古文化遺址等山海勝景和旅游勝地，可謂珠連翠疊、風(fēng)光旖旎，旅游發(fā)展?jié)摿艽蟆７祷匾话阋蛩厥纠?9區(qū)域因素示例1-11、區(qū)域概況泰城為市政府駐地，位于泰山南麓，地勢北高南低，西高東低，相對起伏較大，北距省會濟南66.8公里，南至曲阜74.6公里，城市市區(qū)面積122平方公里，到2010年城市市區(qū)人口控制在95萬以內(nèi)。是全市的政治、經(jīng)濟和文化中心。2、交通條件泰城對外交通便捷，四通八達。設(shè)有長途汽車站多處，火車站一處。區(qū)域因素示例70區(qū)域因素示例1-2鐵路方面，京滬、泰肥、辛泰鐵路交匯于泰城。2006年末全市等級公路通車里程(含農(nóng)村)達12150.4公里。公路密度達162.1公里/百平方公里。全市公路貨運量6083萬噸，貨運周轉(zhuǎn)量32.2億噸公里，分別增長13.8%、26.2%；客運量4608萬人，客運周轉(zhuǎn)量28.1億人公里。公路方面，京滬、京福兩條高速公路交匯于山東省最大的互通立交橋—泰山高速立交橋，與泰城周圍5座互通立交橋、12座大型分離式立交橋相連，形成了以泰城為中心，環(huán)城高速公路為紐帶，與泰安至北京、上海、福州、萊蕪、肥城5條放射狀高速公路和普通干線有機相連的公路網(wǎng)。泰城區(qū)域內(nèi)交通方便，路網(wǎng)稠密。有岱宗大街、東岳大街、靈山大街、財源街、環(huán)山路、紅門路、溫泉路、長城路、迎勝路、虎山路、向陽路、迎春路等交通主次干道直接與104國道、京福、京滬高速公路和市中心相連，城市“六縱六橫”的路網(wǎng)框架已經(jīng)形成。2006年末出租車1292輛，公交標準運營車輛480標臺，泰城的交通便捷度和車輛保有量均高于全市平均水平。

區(qū)域因素示例71區(qū)域因素示例1-33、基礎(chǔ)設(shè)施狀況泰城城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施較完善，主城區(qū)已達到“七通”（通水、通電、通訊、通氣、排水、通路、供熱）條件，可以基本滿足區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)、生活需要。泰安市區(qū)現(xiàn)有三座自來水廠、四座加壓泵站及三座高位水池，城區(qū)總供水能力為31萬立方米/日，管網(wǎng)布置以環(huán)狀網(wǎng)為主，枝狀網(wǎng)為輔，供水保證率達95％以上；電力供應(yīng)主要來源于肥城石橫和萊蕪兩大電廠及山東電網(wǎng)，共有47座變電站，其中：220千伏安7座，110千伏安35座，供電保證率達98%左右；泰城位于基本通訊營業(yè)區(qū)內(nèi)，固定電話、移動電話、寬帶網(wǎng)普及率較高，通訊便捷；泰城供氣管道長390公里，供氣面積約45平方公里，煤氣普及率為67.8%；排水采用雨污分流和雨污合流兩種形式，形成了較為完整的排污系統(tǒng)，雨水和污水能順利排出；泰城有供熱企業(yè)2家，主要供熱管道達60余公里，大型換熱站11座，集中供熱率和氣化率分別達到62.5%、95.1%。區(qū)域因素示例72區(qū)域因素示例1-44、環(huán)境質(zhì)量狀況泰安市先后榮獲“國家衛(wèi)生城市”、“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”等光榮稱號。泰城以建設(shè)“藍天、碧水、青山、綠色家園”最佳宜居城市為目標，以“六路、兩水、三大項目、四項整治”為重點，加快“綠、亮、凈、美”工程的進度，天平湖公園、東湖公園、南湖公園相續(xù)建成并對市民開放；標志著六大公園簇擁泰城的格局已經(jīng)形成，完成了第二污水處理廠、垃圾處理場等一批城市基礎(chǔ)建設(shè)項目，共改造、擴建和整治城區(qū)道路81條，實現(xiàn)了城市面貌的重大改觀。2006年共完成環(huán)保污染治理投資7.2億元，完成19個列入南水北調(diào)污染防治治污項目，淘汰4噸/小時及以下燃煤爐灶近千臺，環(huán)境質(zhì)量進一步改善。區(qū)域因素示例73區(qū)域因素示例1-5泰城建成區(qū)園林綠地551.4萬平方米，綠化覆蓋率33.2%，人均公共綠地面積14.6平方米；垃圾、糞便無害化處理率分別達到了97%、98%；空氣環(huán)境質(zhì)量達到二級標準，空氣全年污染平均指數(shù)為69，空氣優(yōu)良天數(shù)357天；水質(zhì)符合《生活飲用水衛(wèi)生標準》（CB5749-89）的規(guī)定，生活污水處理率、工業(yè)廢水排放達標率、工業(yè)廢氣煙塵達標率、工業(yè)固體廢物綜合利用率分別是71%、98.6%、94％和87.3％，煙塵控制區(qū)覆蓋率、環(huán)境噪音達標區(qū)覆蓋率分別為100%和87%，目前泰城已初步形成了“三大廣場、三大水面、六大公園、六條玉帶”的生態(tài)格局，成為“環(huán)境優(yōu)美、社會文明、衛(wèi)生安全”的山水園林旅游生態(tài)城市。區(qū)域因素示例74區(qū)域因素示例1-65、產(chǎn)業(yè)集聚狀況泰安城市性質(zhì)定位為以泰山為依托的歷史文化名城和園林旅游城市，城區(qū)工業(yè)發(fā)展有一定的限制，區(qū)域內(nèi)工業(yè)呈松散分布，結(jié)合舊城改造和總體規(guī)劃的實施，高新技術(shù)企業(yè)以及新建和續(xù)建企業(yè)正在向開發(fā)區(qū)集聚、轉(zhuǎn)移和搬遷，全國知名的部分大型企業(yè)和高精尖技術(shù)企業(yè)已陸續(xù)落戶泰安高新區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。主城區(qū)主要以辦公、商服、飲食、旅游、金融等第三產(chǎn)業(yè)為主，集聚程度較高。區(qū)域因素示例75區(qū)域因素示例2-11、區(qū)位概況待估宗地位于濰坊×××有限公司以南、濰縣北路以西。近年來，濰坊市寒亭區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速，特別是濰坊市委、市政府大力開展招商引資，優(yōu)惠的投資條件和環(huán)境，吸引海內(nèi)外大批客商到濰坊市寒亭區(qū)開發(fā)建設(shè)，使濰坊市寒亭區(qū)經(jīng)濟發(fā)展走向快車道，日新月異。區(qū)域因素示例76區(qū)域因素示例2-22、交通條件公路市區(qū)建立了交通干道系統(tǒng)。內(nèi)環(huán)路由北宮街、月河路、健康街、鳶飛路形成；中環(huán)路由玄武街、長松路、寶通街、北海路形成；整個市區(qū)由北環(huán)路、西環(huán)路、南環(huán)路、東環(huán)路組成環(huán)繞市區(qū)的大外環(huán)，規(guī)劃主次道網(wǎng)密度為3.2KM/KM2，目前城市主次道路網(wǎng)密度為1.8KM/KM2，形成了縱橫交錯的路網(wǎng)框架，道路狀況良好。區(qū)域因素示例77區(qū)域因素示例2-3鐵路、航空濰坊市是環(huán)渤海經(jīng)濟圈的重要城市。是環(huán)渤海經(jīng)濟圈和黃海經(jīng)濟帶的陸上交通紐帶。濰坊市地處膠東半島的咽喉要道，膠濟鐵路、濟青高速公路、煙濰公路在自東向西穿過，濰坊飛機場位于市區(qū)以南五公里處，青島海港距濰坊城區(qū)二百五十公里。城市道路向陽路、和平街、鳶飛路、濰州路和東西向道路健康街、勝利街、福壽街、北宮街，基本形成了以鐵路、公路為主，其他交通形式為輔的格局，對外交通條件優(yōu)越。區(qū)域因素示例78區(qū)域因素示例2-43、基本設(shè)施情況供水濰坊市市區(qū)供排水設(shè)施較完善。市區(qū)供水主要來自6個水廠、朱里水源地和峽山水庫，總需水量為3.6億立方米/年。除市區(qū)自來水公司集中供水外，各廠礦企事業(yè)單位自來水井占相當(dāng)大的比重，年供水保證率在95%以上，能夠滿足正常生活、生產(chǎn)用水。排水主要街道兩側(cè)的排水渠道已基本實現(xiàn)雨污分流，雨水通過管道就近排入各河道水系。目前，城市污水排放處理能力為8萬噸/日。區(qū)域因素示例79區(qū)域因素示例2-5供電濰坊市城區(qū)供電狀況良好，電網(wǎng)結(jié)構(gòu)為220千伏外環(huán)網(wǎng)、150千伏中環(huán)網(wǎng)、35千伏網(wǎng)，供電保證率達95%以上。通訊、供煤氣市區(qū)通訊、供煤氣能力較強，市話通訊、供煤氣容量已達20萬門，裝機容量為15萬門，奎文、濰城兩區(qū)電話普及率已達13部/百人。供煤氣市區(qū)現(xiàn)有燃氣氣源地2處，日供氣55萬立方米，燃氣普及率達到90%。4、環(huán)境條件區(qū)域環(huán)境質(zhì)量屬濰坊市區(qū)較優(yōu)，主要污染物為大氣、噪聲等。區(qū)域因素示例80區(qū)域因素示例3-11、區(qū)域概況待估宗地位于長清區(qū)平安街道辦事處區(qū)域內(nèi)。平安街道辦事處地處長清區(qū)北部，因駐平安村而得名,其前身是平安店鎮(zhèn)。面積78平方公里，耕地面積4328公頃，轄7個管理區(qū)，78個行政村，人口55926萬人，人口出生率12.2‰，人口自然增長率6.4‰。濟南市引黃保泉重點工程“玉清湖”位于平安北部。濟南市農(nóng)業(yè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和濟南市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)相繼落戶平安街道辦事處。濟南市農(nóng)業(yè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)位于平安東部，緊靠104國道，規(guī)劃面積10平方公里，是山東省政府規(guī)劃的外向型高新農(nóng)業(yè)示范區(qū)，現(xiàn)已成為全省最大的獸藥研發(fā)和生產(chǎn)基地，全市最大的乳制品生產(chǎn)基地。濟南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于平安南部，是長清區(qū)工業(yè)的核心區(qū)，先后引進了捷邁、晶恒、重汽、濟柴、聯(lián)想等60余個項目，初步形成了以交通、內(nèi)燃機動力、數(shù)控鍛壓機械、壓力容器等為特色的機械裝備制造業(yè)基地，被命名為山東省機械裝備產(chǎn)業(yè)集群。區(qū)域因素示例81區(qū)域因素示例3-2農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進，奶牛、花卉、苗木、蔬菜四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模。平安街道辦事處先后榮獲全國投資環(huán)境300佳鄉(xiāng)鎮(zhèn)、山東省新型鄉(xiāng)鎮(zhèn)、齊魯鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星、濟南市兩個文明建設(shè)先進鄉(xiāng)鎮(zhèn)等榮譽稱號。2、交通條件長清區(qū)平安街道辦事處距濟南市市中心僅12公里，境內(nèi)220國道、104國道、京福高速公路、京滬鐵路縱貫?zāi)媳?，交通便利。待估宗地東臨交通型道路國道104，通過該道路向北可直接濟南市區(qū)，向南可直達泰安市，是南北交通的主要干道。西臨聯(lián)大路，通過其可直達山東聯(lián)合大學(xué)。待估宗地距離最近的公交站點約200米，主要有86路、20路、302路、301路、長清1路等多輛公交車經(jīng)過，對外出行較方便。區(qū)域因素示例82區(qū)域因素示例3-33、基礎(chǔ)設(shè)施條件供電：待估宗地所在區(qū)域電力來源于濟南市供電局電網(wǎng)，供電保證率100%，待估宗地所在區(qū)域于估價基準日已接入市政供電管網(wǎng)。供水：濟南市根據(jù)供水水源類型、供水水質(zhì)、供水水壓、供水保證率四個指標，劃分為五類供水區(qū)，即供水良好區(qū)、較好區(qū)、一般區(qū)、較差區(qū)、無供水區(qū)。待估宗地所在區(qū)域為于估價基準日為供水良好區(qū)，區(qū)域內(nèi)均為自備井供水。排水：濟南市區(qū)地下排水方式分為市政排水管網(wǎng)、暗溝、明溝、地勢高低自然排放等四種方式，待估宗地所在區(qū)域于估價基準日為暗溝排水。通訊：待估宗地所在區(qū)域于估價基準日處于電信基本營業(yè)區(qū)。學(xué)校：待估宗地所在區(qū)域中小學(xué)較少，距離最近的炒米店小學(xué)約3000米。醫(yī)院：待估宗所在區(qū)域沒有醫(yī)院，距離最近的長清區(qū)醫(yī)院約12千米。區(qū)域因素示例83區(qū)域因素示例3-44、環(huán)境優(yōu)劣度

長清是適宜人居的生態(tài)旅游區(qū)。南部蒼翠群山連綿環(huán)抱，發(fā)源于泰山北麓的北大沙河穿越南北，青山、綠水、名勝、古跡形成特有的人文自然景觀，享有省會濟南“后花園”的美譽，素有“山水長清，齊魯仙境”之美稱。目前城區(qū)綠化率達到45%以上，人均占有公共綠地超過12平方米；全年空氣優(yōu)良率達100%，成為天然的“森林氧吧”；旅游業(yè)形成了“一區(qū)”（五峰山省級旅游度假區(qū)）、“兩線”（以靈巖寺為主的東部宗教旅游線，以孝堂山、大峰山為主要景點的西部古文化和紅色旅游線）、“三帶”（長清東南部生態(tài)旅游帶、大學(xué)科技園修學(xué)旅游帶、濟南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)現(xiàn)代工業(yè)和農(nóng)高區(qū)觀光農(nóng)業(yè)旅游帶）的新格局。區(qū)域因素示例84區(qū)域因素示例3-5根據(jù)濟南市環(huán)境質(zhì)量綜合評價成果，濟南市環(huán)境質(zhì)量評價分成五類，即重污染區(qū)、較重污染區(qū)、一般污染區(qū)、輕微污染區(qū)、基本無污染區(qū)。待估宗地所在區(qū)域?qū)儆诨緹o污染區(qū)。5、產(chǎn)業(yè)集聚狀況區(qū)域內(nèi)多為工業(yè)園區(qū)和大學(xué)園區(qū)，有山水工業(yè)園區(qū)、佳寶工業(yè)園區(qū)、華魯飼料、聯(lián)合大學(xué)等，商業(yè)繁華度較差，距離區(qū)域商服中心長清區(qū)銀座超市約9千米。6、規(guī)劃限制待估宗地規(guī)劃用途為商業(yè)用地。區(qū)域因素示例85區(qū)域因素示例4-1區(qū)域因素待估宗地位于日照市日照市新市區(qū)，距日照市政府約1000米，位于市中心成熟社區(qū)。區(qū)域自然條件良好，地勢平坦，地質(zhì)條件較好，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全，區(qū)域繁華度較好。沒有顯化區(qū)域特征返回區(qū)域因素示例86個別因素示例11、待估宗地位置及交通條件待估宗地位于×××××××，東臨××××，西臨××××，南臨××××，北臨××××，周邊路況及交通狀況較好。2、待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件待估宗地內(nèi)的實際開發(fā)程度為“五通一平”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、場地平整），待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件詳見土地估價結(jié)果一覽表。3、待估宗地形狀、地形、地質(zhì)及進深情況待估宗地形狀較規(guī)則，無坡度，臨××路長××米，進深××米，地基承載力較強，利用效用較好。用途、面積個別因素示例87個別因素示例2待估宗地現(xiàn)土地使用者為×××有限公司，實際用途為工業(yè)用地，土地總面積為29531平方米。出讓性質(zhì)，終止日期2056年11月19日。該宗地位于濰坊×××有限公司以南、濰縣北路以西，東臨濰縣北路，西鄰胡家朱茂村，北臨濰坊×××有限公司，南臨云祥街。根據(jù)濰坊市城區(qū)土地級別圖，該宗地屬四級工業(yè)用地，剩余使用年限為49.18年。待估宗地形狀規(guī)則，地勢平整。環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)，城市規(guī)劃對待估宗地有一定限制。該宗地實際開發(fā)程度為宗地外“五通”（通路、通電、通訊、供水、排水），宗地內(nèi)“五通一平”（通路、通電、通訊、供水、排水及場地平整）。評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地外“五通”及宗地內(nèi)“場地平整”。形狀、地勢、臨街狀況個別因素示例88個別因素示例3個別因素（1）宗地整體情況待估宗地最佳用途為商業(yè)、居住綜合用地，宗地南鄰海曲路東段，西鄰煙臺路，交通條件優(yōu)越，宗地形狀規(guī)則。（2）基礎(chǔ)設(shè)施狀況待估宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施較完善，土地開發(fā)程度達到宗地外“七通一平”，宗地內(nèi)場地平整。宗地條件返回個別因素示例89估價依據(jù)示例企業(yè)改制1-1㈠估價依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)、政策和技術(shù)規(guī)程⑴《中華人民共和國土地管理法》⑵《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》⑶《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）⑷《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》⑸《××省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》⑹《××市城市總體規(guī)劃》（2005年××市人民政府）⑺《土地登記規(guī)則》（修正）⑻《山東省××市城市市區(qū)土地級別與基準地價更新技術(shù)報告》⑼《××市人民政府關(guān)于調(diào)整××市基準地價的通知》（泰政發(fā)[2007]39號，2007年7月30日）估價依據(jù)示例企業(yè)改制90估價依據(jù)示例1-2㈡委托估價方提供的資料⑴委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件⑵國有土地使用證復(fù)印件⑶宗地圖復(fù)印件⑷委托方提供的其他宗地評估資料㈢估價人員調(diào)查搜集的資料⑴宗地照片⑵估價人員實地勘察資料⑶估價人員搜集的行業(yè)收益資料

文號、改制文件估價依據(jù)示例91估價依據(jù)示例工業(yè)抵押貸款2-1估價依據(jù)1、《中華人民共和國土地管理法》；2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；3、中華人民共和國國家標準GB/T18505-2001《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，國家質(zhì)量監(jiān)督檢查檢疫總局發(fā)布；4、國土資源部《關(guān)于作好當(dāng)前土地登記和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的通知》（國土資發(fā)[2000年]505號）；5、《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》（1997年1月3日原國家土地管理局[1997]國土[籍]字第2號）；6、《山東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》；7、山東省土地局《轉(zhuǎn)發(fā)省物價局、省財政廳〈關(guān)于調(diào)整征用土地畝產(chǎn)值和地面附著物價格標準的批復(fù)〉的通知》；估價依據(jù)示例工業(yè)抵押貸款92估價依據(jù)示例2-28、濰坊市人民政府《關(guān)于印發(fā)濰坊市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行辦法》（濰政發(fā)[1992]193號）；9、《濰坊市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個計劃綱要》；10、《濰坊市統(tǒng)計年鑒》；11、《濰坊市城區(qū)土地級別調(diào)整與基準地價更新報告》；12、濰政辦發(fā)[1987]92號文件；13、濰政辦發(fā)[1995]24號文件；14、魯價費發(fā)[2001]301號文件；15、濰政辦發(fā)[1999]66號文件；估價依據(jù)示例93估價依據(jù)示例2-316、委托方提供的有關(guān)資料：①國有土地使用證[編號：濰國用（2007）第C124號]復(fù)印件；②企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；③待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施狀況、位置說明等資料。17、估價人員調(diào)查搜集的資料：①土地抵押的有關(guān)資料；②待估宗地地質(zhì)及周圍環(huán)境資料。估價依據(jù)示例94估價依據(jù)示例商業(yè)轉(zhuǎn)讓3-1（一）法律法規(guī)部門規(guī)章依據(jù)1、《中華人民共和國土地管理法》（第十屆全國人大常委會第十一次會議通過，2004年8月28日修正）；2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（第八屆全國人大常委會第八次會議通過，1994年7月5日）；3、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（第七屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議通過，1989年12月26日）；4、《中華人民共和國土地管理法實施條例》（國務(wù)院令第256號，1998年12月27日）；5、《山東省城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法（2002年）》（1995年12月14日山東省八屆人大常委會第十九次會議通過，2002年7月27日山東省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議修改）；估價依據(jù)示例商業(yè)轉(zhuǎn)讓95估價依據(jù)示例3-26、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務(wù)院令第248號，1998年7月20日）；7、國土資源部《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)【2001】44號，2001年2月13日）；8、山東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》（省九屆全國人大常委會第十次會議通過，1999年8月22日）；9、《××城區(qū)國有土地基準地價應(yīng)用技術(shù)手冊》（濟政發(fā)[2007]31號）。（二）有關(guān)技術(shù)標準1、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）。估價依據(jù)示例96估價依據(jù)示例3-3（三）委托方提供的資料1、《國有土地使用權(quán)證》（××國用[2002]字第0702263號）；2、《房屋所有權(quán)證》（×房權(quán)證長字第004048號）；3、《國有土地使用權(quán)出讓合同書》；4、《私營企業(yè)登記基本情況表》；5、《企業(yè)法人營業(yè)熱照》；6、委托估價方提供的其他有關(guān)資料。（四）估價人員調(diào)查搜集的資料1、估價人員現(xiàn)場勘查、調(diào)查、收集的相關(guān)資料。返回估價依據(jù)示例97估價原則示例商業(yè)1-11、預(yù)期收益原則估價應(yīng)以估價對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。2、替代原則估價應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。3、最有效利用原則以估價對象的最有效利用為前提進行估價，判斷土地的最有效利用應(yīng)以土地利用符合其自身利用條件、法律、法規(guī)、政策、規(guī)劃限制、市場要求和最佳利用程度等。估價原則示例商業(yè)98估價原則示例1-24、需求與供給原則以市場供需決定土地價格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。5、變動原則估價人員應(yīng)把握土地價格影響因素及土地價格的變動規(guī)律，準確地評估價格。6、貢獻原則土地總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地價格可以土地對土地收益的貢獻大小來決定。

估價原則示例99估價原則示例(商住)2-1估價原則根據(jù)地價評估的技術(shù)規(guī)程及估價對象的具體情況，在本報告估價過程中，我們遵循的主要原則有：（1）需要與供給原則在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供于的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估價時即要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。（2）變動原則一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變化的。土地價格有同樣情形，它是各種地價因素相互作用的結(jié)果，而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。因此，在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效要求以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素和個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。返回估價原則示例(商住)100估價原則示例(商住)2-2（3）協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因為土地能適應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價時，一定要認真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格。（4）多種方法相結(jié)合的原則隨著我國土地估價的發(fā)展，目前比較實用的宗地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的地價估價方法可能使估價結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進行地價估價時，就要根據(jù)待估宗地的實際情況，充分考慮用地類型及掌握的資料，選擇最適宜的方法進行估價，同時為了使估價結(jié)果更為客觀，更接近于準確，估價中選擇兩種較為適宜的方法進行估價，以便互相驗證，減小誤差，確定出合理的價格。

返回估價原則示例(商住)101估價方法示例11、估價方法的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和評估人員通過實地調(diào)查，認真分析調(diào)查收集到的有關(guān)資料，根據(jù)估價對象的實際情況，結(jié)合本次評估目的，決定采用基準地價系數(shù)修正法和收益還原法進行評估。2、選擇評估方法的依據(jù)通過實地調(diào)查，認真分析調(diào)查收集到的有關(guān)資料后可以看出，待估宗地位于××××××，屬××市城區(qū)一級商業(yè)基準地價范圍，宜采用基準地價系數(shù)修正法進行評估，鑒于該宗地設(shè)定用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，該區(qū)域的行業(yè)收益資料易于取得，因此第二種方法采用收益還原法進行評估，最終宗地的單位地價由兩種方法評出的結(jié)果經(jīng)綜合分析后確定。估價方法示例102估價方法示例2土地估價方法的選擇應(yīng)根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，依據(jù)當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場發(fā)育情況，結(jié)合估價對象的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的，結(jié)合估價師收集的相關(guān)評估資料等確定?！冻擎?zhèn)土地估價規(guī)程》中規(guī)定，目前通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等。本次評估目的是為委托方抵押土地使用權(quán)提供價格依據(jù)。待估宗地為工業(yè)用地，由于工業(yè)用地收益較低，且難于測算其客觀收益，故不宜采用收益還原法評估待估宗地地價。同時，與待估宗地處于同一供需圈的工業(yè)用地交易資料不多，也無法采用市場比較法評估待估宗地地價。但待估宗地位于濰坊市寒亭區(qū)，土地用途為工業(yè)用地，所在區(qū)域土地取得費、土地開發(fā)費等資料齊全，適宜采用成本逼近法評估宗地地價。同時，待估宗地位于濰坊市城區(qū)基準地價區(qū)域內(nèi)，也宜采用基準地價系數(shù)修正法評估宗地地價，最后通過綜合分析確定待估宗地抵押評估價格。

估價方法示例103估價方法示例3根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》以及估價對象的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的，結(jié)合估價人員收集的有關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育程度，選擇評估方法，主要的評估方法有：基準地價系數(shù)修正法、市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法等。待估宗地處于濟南市土地基準地價范圍內(nèi)，可選擇基準地價系數(shù)修正法進行評估；待估宗地地上建筑為可出租商業(yè)用房，可以獲得客觀詳實的租金及費用的資料，所以可選用收益還源法，最后根據(jù)兩種方法綜合確定待估宗地價格。返回估價方法示例104估價結(jié)果示例1估價結(jié)果對當(dāng)?shù)赝恋厥袌龀浞终{(diào)查分析的基礎(chǔ)上，本著獨立、客觀、公正的原則，待估宗地采用基準地價系數(shù)修正法計算的單位面積地價為2091.33元/平方米；采用收益還原法計算的單位面積地價為2079.49元/平方米。兩種方法計算的結(jié)果差距不大，故待估宗地的單位面積地價以兩種結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)2085.00元／平方米（取整）確定比較適宜。土地面積：2294.37平方米（折合3.44畝）單位面積地價：2085.00元/平方米總地價：4,783,761.00元大寫：肆佰柒拾捌萬叁仟柒佰陸拾壹元整幣種：人民幣詳見第3頁土地估價結(jié)果一覽表估價結(jié)果示例105估價結(jié)果示例2估價結(jié)果日照**有限公司委托估價的國有出讓土地使用權(quán)，估價總面積為8327.98平方米。經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和市場分析，本著公平、公正、公開的原則，采用基準地價系數(shù)修正法和收益還原法分別對估價對象進行估價。經(jīng)過測算，估價對象在2007年9月11日的土地價格如下：待估宗地單位地價為：4095.8元/平方米?？偟貎r為：3411萬元。大寫：人民幣叁仟肆佰壹拾壹萬元整估價結(jié)果示例106估價結(jié)果示例3估價結(jié)果經(jīng)測算，基準地價系數(shù)修正法求取的土地價格為391.2元/平方米；收益還原法求取的土地價格為417.49元/平方米。根據(jù)對待估宗地所在區(qū)域商業(yè)用地地價水平的調(diào)查，兩種方法求取的價格較能客觀反映于估價基準日市場的地價水平，因此，確定以基準地價法和收益還原法所得結(jié)果的算術(shù)平均值作為待估宗地的價格，