項(xiàng)目前期招商策劃方案-新化新世界國際課件

謹(jǐn)呈：

新化梅苑地產(chǎn)公司專業(yè)突破創(chuàng)新新化新世界國際項(xiàng)目前期招商策劃方案本報(bào)告嚴(yán)格保密謹(jǐn)呈：專業(yè)新化新世界國際項(xiàng)目前期招商策劃方案本報(bào)告嚴(yán)格保密商業(yè)秘密聲明

本文包含的資料屬于緯達(dá)地產(chǎn)顧問有限公司之商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用．因此本文檔內(nèi)容僅限于對緯達(dá)產(chǎn)顧問有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果緯達(dá)地產(chǎn)顧問有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。本報(bào)告嚴(yán)格保密商業(yè)秘密聲明本文包含的資料屬于緯達(dá)地產(chǎn)顧問有限公司之商業(yè)本報(bào)告解決的核心問題：項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位為項(xiàng)目商業(yè)功能組合提出合理化建議在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)最高的招商率及銷售率項(xiàng)目收益最大化商業(yè)定位如何在避免當(dāng)前競爭的同時(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化,減少發(fā)展商投資風(fēng)險(xiǎn)本報(bào)告的意義——

提升本項(xiàng)目的商業(yè)綜合價(jià)值，確保開發(fā)商的項(xiàng)目收益最大化，樹立新化及湘中高檔商業(yè)的新典范。本報(bào)告嚴(yán)格保密本報(bào)告解決的核心問題：項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位本報(bào)告的意義——本報(bào)解決問題的思路何在？有的放矢項(xiàng)目整體定位目標(biāo)客戶尋找本報(bào)告嚴(yán)格保密解決問題的思路何在？有的放矢項(xiàng)目整體定位目標(biāo)客戶尋找本報(bào)告嚴(yán)新世界國際項(xiàng)目初步建議123項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)狀況對項(xiàng)目的理解項(xiàng)目定位建議本報(bào)告嚴(yán)格保密新世界國際項(xiàng)目初步建議123項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)狀況對項(xiàng)目的理解項(xiàng)目1、項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況

項(xiàng)目位于新化梅苑南路，地處縣級開發(fā)區(qū),屬正在發(fā)展的商業(yè)片區(qū),區(qū)位優(yōu)勢較明顯；商業(yè)概況

本報(bào)告嚴(yán)格保密1、項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況項(xiàng)目位于新化梅苑南路，地處縣級開發(fā)區(qū),1、項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況新化商業(yè)主要集中于老城區(qū),且發(fā)展落后,新化目前還沒有上規(guī)模、上檔次的商業(yè)購物中心，新城區(qū)商業(yè)發(fā)展更是空白,新城區(qū)的開發(fā)為本項(xiàng)目的發(fā)展帶來空前的機(jī)遇良機(jī)。商業(yè)概況

本報(bào)告嚴(yán)格保密1、項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況新化商業(yè)主要集中于老城區(qū),且發(fā)展落后,新1、項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況新化目前以步行街、超市等零散商業(yè)業(yè)態(tài)為主，老城區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，但落后的商業(yè)業(yè)態(tài)及布局，明顯影響了人們的消費(fèi)欲望,故現(xiàn)代化、潮流化、差異化互補(bǔ)型商業(yè)才具有更好的發(fā)展前景。商業(yè)概況

本報(bào)告嚴(yán)格保密1、項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況新化目前以步行街、超市等零散商業(yè)業(yè)態(tài)為主2、對項(xiàng)目的理解以商業(yè)+精品公寓住宅為主體的商業(yè)項(xiàng)目

地段：位于成熟商圈，區(qū)位優(yōu)勢佳周邊消費(fèi)：超市、專業(yè)店、百貨，以零售消費(fèi)為主

本項(xiàng)目地處新城區(qū)主干道，新化未來重點(diǎn)發(fā)展的商貿(mào)、金融及人居中心區(qū)。項(xiàng)目地塊一面臨街，交通便利，展示面好。本地塊區(qū)域處新化重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，同時(shí)區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)眾多，消費(fèi)人群較大，片區(qū)內(nèi)的專業(yè)店與大型百貨、超市存在市場空間。本報(bào)告嚴(yán)格保密2、對項(xiàng)目的理解以商業(yè)+精品公寓住宅為主體的商業(yè)項(xiàng)目地段2、對項(xiàng)目的理解競爭：新化同業(yè)態(tài)商業(yè)競爭相當(dāng)激烈。

項(xiàng)目自身：整體商業(yè)面積較大，需突出“?！迸c“全”的特點(diǎn)

由于新化的商業(yè)街開發(fā)體量較大，對本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營形成直接競爭，因此本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營定位對項(xiàng)目的成敗有著舉足輕重的作用。本項(xiàng)目單層面積3千余平米，整體商業(yè)面積為18000平米左右，若想項(xiàng)目一到四層的商業(yè)都做能旺，形成強(qiáng)大的市場影響力和輻射力，必須要在“?！迸c“全”字上做文章。本報(bào)告嚴(yán)格保密2、對項(xiàng)目的理解競爭：新化同業(yè)態(tài)商業(yè)競爭相當(dāng)激烈。項(xiàng)目自身商業(yè)部分特點(diǎn)要求贏利模式外街與一樓室內(nèi)街鋪獨(dú)立商鋪易于出售，產(chǎn)權(quán)清晰經(jīng)營定位與項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)構(gòu)成一致性高價(jià)銷售，加快資金回籠，合理控制投資成本。二---四樓內(nèi)鋪部分產(chǎn)權(quán)分割較為困難，出售價(jià)值不大保證產(chǎn)權(quán)長期持有、實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營管理統(tǒng)一租賃，長期經(jīng)營，形成逐年增長的固定收益。結(jié)論結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，采用租售結(jié)合，即零散出售與統(tǒng)一租賃相結(jié)合的贏利模式是最為理想的。項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)收益2、對項(xiàng)目的理解本報(bào)告嚴(yán)格保密商業(yè)部分特點(diǎn)要求贏利模式外街與一樓室內(nèi)街鋪獨(dú)立商鋪易于出售，項(xiàng)目如何競爭借勢策略

借助現(xiàn)有的成熟商業(yè)條件，充分利用購物人群的消費(fèi)特點(diǎn)，并進(jìn)一步細(xì)分本區(qū)域居民的消費(fèi)需要，有效利用片區(qū)消費(fèi)的關(guān)聯(lián)性與互補(bǔ)性，創(chuàng)造出聯(lián)動(dòng)的商業(yè)效益。

差異化策略

增強(qiáng)內(nèi)鋪的商業(yè)功能，從而提升街鋪與獨(dú)立商鋪的價(jià)值，成為項(xiàng)目入市銷售的關(guān)鍵。同時(shí)采用差異化的經(jīng)營定位策略，使項(xiàng)目形成獨(dú)特的經(jīng)營競爭優(yōu)勢。性價(jià)比策略

制定合理的租賃價(jià)格，吸引實(shí)力商家入駐，形成項(xiàng)目的商業(yè)核心競爭優(yōu)勢，以及最具性價(jià)比的價(jià)格優(yōu)勢，使本項(xiàng)目成為本片區(qū)炙手可熱的商業(yè)項(xiàng)目。2、對項(xiàng)目的理解本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目如何競爭借勢策略借助現(xiàn)有的成熟商業(yè)條件假設(shè)點(diǎn)一：電子、電腦城充分利用本項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢，順應(yīng)現(xiàn)在的市場需求，將市場的消費(fèi)特性進(jìn)一步強(qiáng)化；但由于項(xiàng)目周邊新康園經(jīng)貿(mào)中心已定位為電子電腦專業(yè)市場項(xiàng)目，加上老城區(qū)眾多的品牌經(jīng)營門店，競爭已相當(dāng)激烈。假設(shè)點(diǎn)二：百貨、超市業(yè)態(tài)項(xiàng)目商業(yè)部分的柱距寬度、面積等物業(yè)條件完全可以依照百貨超市的經(jīng)營要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，經(jīng)營檔次亦能與精品公寓的形象相符；但是目前項(xiàng)目周邊人氣暫時(shí)不旺，此方案的主力店招商與后續(xù)經(jīng)營存在一定的難度。3、項(xiàng)目的定位建議本報(bào)告嚴(yán)格保密假設(shè)點(diǎn)一：電子、電腦城假設(shè)點(diǎn)二：百貨、超市業(yè)態(tài)3、項(xiàng)目的定位假設(shè)點(diǎn)三：電器城新化商業(yè)以超市、家電、潮流服飾等零售業(yè)態(tài)為主，如本項(xiàng)目，形成與新化周邊業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營業(yè)態(tài)，在規(guī)模及檔次上進(jìn)行新化商業(yè)的全面升級，形成特有的競爭優(yōu)勢。3、項(xiàng)目的定位建議本報(bào)告嚴(yán)格保密假設(shè)點(diǎn)三：電器城3、項(xiàng)目的定位建議本報(bào)告嚴(yán)格保密小結(jié)：以上幾種定位方案都具備一定的可行性，但具體的經(jīng)營定位還需要經(jīng)過縝密細(xì)致的市場調(diào)研才能得出。總之，本項(xiàng)目在定位上既要避免正面競爭、走差異化路線，又要充分利用好現(xiàn)有的成熟商業(yè)環(huán)境，提高項(xiàng)目的整體招商可行性，使項(xiàng)目具備良好的持續(xù)經(jīng)營能力。3、項(xiàng)目的定位建議本報(bào)告嚴(yán)格保密小結(jié)：3、項(xiàng)目的定位建議本報(bào)告嚴(yán)格保密報(bào)告結(jié)論1項(xiàng)目定位——

根據(jù)我公司一系列可行性調(diào)研及對產(chǎn)品的市場研究得出如下結(jié)論：努力拔高本項(xiàng)目的商業(yè)形象，將本項(xiàng)目打造成新化商業(yè)升級的樣板工程，使本項(xiàng)目成為湘中最具活躍的商業(yè)領(lǐng)地。本項(xiàng)目打造為集購物、娛樂、餐飲、休閑、時(shí)尚功能于一體的綜合性，超大規(guī)模的購物商業(yè)廣場。

本報(bào)告嚴(yán)格保密報(bào)告結(jié)論1項(xiàng)目定位——本報(bào)告嚴(yán)格保密裙樓招商業(yè)態(tài)國內(nèi)百貨品牌國內(nèi)超級市場連鎖品牌國內(nèi)快餐連鎖品牌大型電器零售連鎖品牌招商范圍臨街商鋪1-4層裙樓內(nèi)鋪本報(bào)告嚴(yán)格保密裙樓招商業(yè)態(tài)國內(nèi)百貨品牌招商范圍臨街商鋪本報(bào)告嚴(yán)格保密銷售與招商租賃的比例控制：“連租約銷售部份”的面積占了總面積的30%~35%；“連租約銷售部份”的售價(jià)總值占了項(xiàng)目總資產(chǎn)的55%~60%；

本報(bào)告嚴(yán)格保密銷售與招商租賃的比例控制：“連租約銷售部份”的面積占了總面積“連租約銷售部份”，在以后的主要銷售策略：將售價(jià)提升20%~30%；具體可行的提升幅度，屆時(shí)再核算；

將租約期內(nèi)的租金（或返租期內(nèi)的租金）在簽訂銷售合同的同時(shí)，一次性抵扣售價(jià)；本報(bào)告嚴(yán)格保密“連租約銷售部份”，在以后的主要銷售策略：將售價(jià)提升20%~項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布規(guī)劃（一）及各區(qū)的租金幅度建議l

百貨/超市主力店：

——規(guī)劃面積：約8000平方米；

——規(guī)劃位置：項(xiàng)目1~2層；

——預(yù)計(jì)招商優(yōu)惠條件：A．租金：￥10~20元/㎡，管理費(fèi)、空調(diào)電費(fèi)是否包括在內(nèi)，另外考慮；B．免租優(yōu)惠：1年~1.5年租金;C．廣告位租金優(yōu)惠:另議;目標(biāo)主力店：新一佳、心連心、步步高、永安城、佳慧百貨、ITAT百貨會(huì)員俱樂部等。本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布規(guī)劃（一）及各區(qū)的租金幅度建議l

百貨/超市項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布規(guī)劃（二）及各區(qū)的租金幅度建議餐飲、娛樂休閑、家私家具、家電主力店：

——規(guī)劃面積：約6000平方米；

——規(guī)劃位置：項(xiàng)目3~4層；

——預(yù)計(jì)招商優(yōu)惠條件：A．租金：￥10~15元/㎡，管理費(fèi)、空調(diào)電費(fèi)是否包括在內(nèi)，另外考慮；B．免租優(yōu)惠：1年~1.5年租金;C．廣告位租金優(yōu)惠:另議;

目標(biāo)主力店：肯德基、麥當(dāng)勞、德克士、通程電器、國美、蘇寧等知名家電。本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布規(guī)劃（二）及各區(qū)的租金幅度建議餐飲、娛樂休閑、項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布規(guī)劃（三），及各區(qū)的租金幅度建議各類品牌店主力店：

——規(guī)劃面積：約1000平方米；

——規(guī)劃位置：一層臨街商鋪；

——預(yù)計(jì)招商優(yōu)惠條件：

A．租金：￥20~35元/㎡，管理費(fèi)、空調(diào)電費(fèi)是否包括在內(nèi)，另外考慮；B．免租優(yōu)惠：1年~1.5年租金;C．廣告位租金優(yōu)惠:另議;

本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布規(guī)劃（三），及各區(qū)的租金幅度建議各類品牌店主力合作方式買斷經(jīng)營：一次性買斷部分商鋪產(chǎn)權(quán)、在符合相關(guān)法律及商場管理的范圍內(nèi)自行經(jīng)營。租賃經(jīng)營：由大型商業(yè)品牌或?qū)I(yè)商業(yè)管理機(jī)構(gòu)整體租賃該項(xiàng)目的1-4層裙樓或部分裙樓進(jìn)行經(jīng)營管理。聯(lián)合經(jīng)營：由大型商業(yè)品牌或?qū)I(yè)商業(yè)管理機(jī)構(gòu)與新世界按比例聯(lián)合經(jīng)營該項(xiàng)目的1-4層裙樓。本報(bào)告嚴(yán)格保密合作方式買斷經(jīng)營：一次性買斷部分商鋪產(chǎn)權(quán)、在符合相關(guān)法律及商主要租賃條件的確定一、

租期：主力店：15~20年；各類品牌專賣店：5~8年；二、

遞增起算時(shí)間：從第四年起，開始遞增；增幅：

——主力店：5%~7%/年；

——各類品牌專賣店：6%~8%/年；

本報(bào)告嚴(yán)格保密主要租賃條件的確定一、

租期：本報(bào)告嚴(yán)格保密三、

經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、與產(chǎn)權(quán)的關(guān)系經(jīng)營商戶在租賃期內(nèi)具有經(jīng)營權(quán)；產(chǎn)權(quán)歸發(fā)展商，商戶須同意：發(fā)展商可連租約銷售；產(chǎn)權(quán)銷售時(shí)，新業(yè)主在合同里亦承諾承接原有租約到期滿；經(jīng)營商戶須遵守經(jīng)營管理公司的管理規(guī)定四、管理費(fèi)：建議在租憑合同注明：首二年免收物業(yè)管理費(fèi)，但不包括：空調(diào)電費(fèi)、電梯電費(fèi)、公共照明電費(fèi)等。二年后，依據(jù)當(dāng)時(shí)物價(jià)局審批意見及管理公司規(guī)定執(zhí)行

本報(bào)告嚴(yán)格保密三、

經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、與產(chǎn)權(quán)的關(guān)系四、管理費(fèi)：本報(bào)告嚴(yán)格保五、免租裝修期：大面積租賃的主力店，根據(jù)實(shí)際洽談情況，適當(dāng)予以二年至三年的“免租期”；各類品牌專賣店，可予一年或二年不等（具體視情況而定）。六、廣告位租金：依據(jù)不同廣告位置設(shè)置不同的廣告位租金；主力店可予適當(dāng)優(yōu)惠；七、允許進(jìn)場裝修時(shí)間：預(yù)計(jì)需在2009年10月份；本報(bào)告嚴(yán)格保密五、免租裝修期：六、廣告位租金：七、允許進(jìn)場裝修時(shí)間：本報(bào)告第三部份營銷工作節(jié)奏的控制第一階段：招商前期：主力目標(biāo)店的租賃招商；

——時(shí)間估算：2008年8月至11月份；中期：大量的品牌經(jīng)營店租憑招商；

——時(shí)間估算：2008年11月份至2009年3月份；后期：補(bǔ)充各類餐飲店、娛樂、休閑、展示店的配置；

——時(shí)間估算：2009年4月份至9月份本報(bào)告嚴(yán)格保密第三部份營銷工作節(jié)奏的控制第一階段：招商本報(bào)告嚴(yán)格保密第二階段：銷售正式開盤銷售：

——時(shí)間估算：2008年10月份；

——前提：招商、宣傳如期進(jìn)展，并取得如期效果；強(qiáng)銷期：

——時(shí)間估算：2008年10至2009年5月份；尾段銷售期：

——時(shí)間估算：2009年5月份至9月份本報(bào)告嚴(yán)格保密第二階段：銷售本報(bào)告嚴(yán)格保密第三階段：經(jīng)營組建經(jīng)營管理公司：

——時(shí)間估算：2009年底（9、10月份）；

——主要工作：

選聘經(jīng)營管理顧問公司；

選聘經(jīng)營專業(yè)人才；

擬定經(jīng)營管理運(yùn)作方案；第一批主力店進(jìn)場裝修：

——時(shí)間估算：2009年10月份；開業(yè)籌備；

——開始時(shí)間估算：2009年12月份；

——主要工作：

人員培訓(xùn)；

各類宣傳、推廣、公關(guān)活動(dòng)的籌備；正式開業(yè)經(jīng)營；

——目標(biāo)時(shí)間：2010年2月1日；

本報(bào)告嚴(yán)格保密第三階段：經(jīng)營本報(bào)告嚴(yán)格保密我們的優(yōu)勢1緯達(dá)地產(chǎn)--專注于商業(yè)地產(chǎn)的顧問公司！集商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、全程商業(yè)經(jīng)營管理于一體商業(yè)地產(chǎn)樓盤的營銷策劃和經(jīng)營管理專家致力于商業(yè)地產(chǎn)的策劃、銷售和商場運(yùn)營管理

本報(bào)告嚴(yán)格保密我們的優(yōu)勢1緯達(dá)地產(chǎn)--專注于商業(yè)地產(chǎn)的顧問公司！本報(bào)告嚴(yán)格緯達(dá)邦聯(lián)●服務(wù)特色

將商業(yè)地產(chǎn)營銷和商業(yè)經(jīng)營管理有機(jī)結(jié)合，用專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理做商鋪投資回報(bào)的強(qiáng)力引擎，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)旺銷，竭力為地產(chǎn)開發(fā)商全面提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。以豐富的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)為投資者提供更多的回報(bào)預(yù)期與展望，同時(shí)深入挖掘商業(yè)地產(chǎn)的潛在價(jià)值，確保商業(yè)地產(chǎn)以更優(yōu)質(zhì)的價(jià)格暢銷旺銷。我們的優(yōu)勢2本報(bào)告嚴(yán)格保密緯達(dá)邦聯(lián)●服務(wù)特色將商業(yè)地產(chǎn)營銷和商業(yè)經(jīng)營管理有機(jī)結(jié)

為每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)樓盤量身訂制地產(chǎn)營銷方案和商業(yè)開發(fā)計(jì)劃。

在執(zhí)行樓銷售方案的同時(shí)實(shí)施商業(yè)開發(fā)方案，并為商場的招商籌備與運(yùn)營管理提供專業(yè)服務(wù)。

系統(tǒng)、深入地為開發(fā)商提供全程“一條龍”的整合打理服務(wù)。

從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期定位、市場調(diào)研、立項(xiàng)策劃、營銷策劃、產(chǎn)權(quán)銷售、到商場招商、開業(yè)前的各項(xiàng)籌備、人才培訓(xùn)、開業(yè)及開業(yè)后的經(jīng)營管理。我們的優(yōu)勢3本報(bào)告嚴(yán)格保密為每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)樓盤量身訂制地產(chǎn)營銷方案和商業(yè)開發(fā)計(jì)劃。我

與眾多的品牌零售連鎖商家和企業(yè)保持著良好的合作關(guān)系，為發(fā)展商提供豐富的商業(yè)客戶資源，為項(xiàng)目商業(yè)的順利開發(fā)提供堅(jiān)實(shí)保障。

我們的優(yōu)勢4

既精通地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)又擅長商業(yè)經(jīng)營管理的復(fù)合型人才團(tuán)隊(duì)。擁有多年豐富的商業(yè)樓盤策劃、銷售、運(yùn)營管理的實(shí)戰(zhàn)操盤經(jīng)驗(yàn)。能將港臺先進(jìn)商業(yè)經(jīng)營管理技術(shù)與項(xiàng)目本土特點(diǎn)完美融合。本報(bào)告嚴(yán)格保密與眾多的品牌零售連鎖商家和企業(yè)保持著良好的合作關(guān)系，為發(fā)展謹(jǐn)呈：

新化梅苑地產(chǎn)公司專業(yè)突破創(chuàng)新新化新世界國際項(xiàng)目前期招商策劃方案本報(bào)告嚴(yán)格保密謹(jǐn)呈：專業(yè)新化新世界國際項(xiàng)目前期招商策劃方案本報(bào)告嚴(yán)格保密商業(yè)秘密聲明

本文包含的資料屬于緯達(dá)地產(chǎn)顧問有限公司之商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用．因此本文檔內(nèi)容僅限于對緯達(dá)產(chǎn)顧問有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果緯達(dá)地產(chǎn)顧問有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。本報(bào)告嚴(yán)格保密商業(yè)秘密聲明本文包含的資料屬于緯達(dá)地產(chǎn)顧問有限公司之商業(yè)本報(bào)告解決的核心問題：項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位為項(xiàng)目商業(yè)功能組合提出合理化建議在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)最高的招商率及銷售率項(xiàng)目收益最大化商業(yè)定位如何在避免當(dāng)前競爭的同時(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化,減少發(fā)展商投資風(fēng)險(xiǎn)本報(bào)告的意義——

提升本項(xiàng)目的商業(yè)綜合價(jià)值，確保開發(fā)商的項(xiàng)目收益最大化，樹立新化及湘中高檔商業(yè)的新典范。本報(bào)告嚴(yán)格保密本報(bào)告解決的核心問題：項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位本報(bào)告的意義——本報(bào)解決問題的思路何在？有的放矢項(xiàng)目整體定位目標(biāo)客戶尋找本報(bào)告嚴(yán)格保密解決問題的思路何在？有的放矢項(xiàng)目整體定位目標(biāo)客戶尋找本報(bào)告嚴(yán)新世界國際項(xiàng)目初步建議123項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)狀況對項(xiàng)目的理解項(xiàng)目定位建議本報(bào)告嚴(yán)格保密新世界國際項(xiàng)目初步建議123項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)狀況對項(xiàng)目的理解項(xiàng)目1、項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況

項(xiàng)目位于新化梅苑南路，地處縣級開發(fā)區(qū),屬正在發(fā)展的商業(yè)片區(qū),區(qū)位優(yōu)勢較明顯；商業(yè)概況

本報(bào)告嚴(yán)格保密1、項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況項(xiàng)目位于新化梅苑南路，地處縣級開發(fā)區(qū),1、項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況新化商業(yè)主要集中于老城區(qū),且發(fā)展落后,新化目前還沒有上規(guī)模、上檔次的商業(yè)購物中心，新城區(qū)商業(yè)發(fā)展更是空白,新城區(qū)的開發(fā)為本項(xiàng)目的發(fā)展帶來空前的機(jī)遇良機(jī)。商業(yè)概況

本報(bào)告嚴(yán)格保密1、項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況新化商業(yè)主要集中于老城區(qū),且發(fā)展落后,新1、項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況新化目前以步行街、超市等零散商業(yè)業(yè)態(tài)為主，老城區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，但落后的商業(yè)業(yè)態(tài)及布局，明顯影響了人們的消費(fèi)欲望,故現(xiàn)代化、潮流化、差異化互補(bǔ)型商業(yè)才具有更好的發(fā)展前景。商業(yè)概況

本報(bào)告嚴(yán)格保密1、項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況新化目前以步行街、超市等零散商業(yè)業(yè)態(tài)為主2、對項(xiàng)目的理解以商業(yè)+精品公寓住宅為主體的商業(yè)項(xiàng)目

地段：位于成熟商圈，區(qū)位優(yōu)勢佳周邊消費(fèi)：超市、專業(yè)店、百貨，以零售消費(fèi)為主

本項(xiàng)目地處新城區(qū)主干道，新化未來重點(diǎn)發(fā)展的商貿(mào)、金融及人居中心區(qū)。項(xiàng)目地塊一面臨街，交通便利，展示面好。本地塊區(qū)域處新化重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，同時(shí)區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)眾多，消費(fèi)人群較大，片區(qū)內(nèi)的專業(yè)店與大型百貨、超市存在市場空間。本報(bào)告嚴(yán)格保密2、對項(xiàng)目的理解以商業(yè)+精品公寓住宅為主體的商業(yè)項(xiàng)目地段2、對項(xiàng)目的理解競爭：新化同業(yè)態(tài)商業(yè)競爭相當(dāng)激烈。

項(xiàng)目自身：整體商業(yè)面積較大，需突出“專”與“全”的特點(diǎn)

由于新化的商業(yè)街開發(fā)體量較大，對本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營形成直接競爭，因此本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營定位對項(xiàng)目的成敗有著舉足輕重的作用。本項(xiàng)目單層面積3千余平米，整體商業(yè)面積為18000平米左右，若想項(xiàng)目一到四層的商業(yè)都做能旺，形成強(qiáng)大的市場影響力和輻射力，必須要在“專”與“全”字上做文章。本報(bào)告嚴(yán)格保密2、對項(xiàng)目的理解競爭：新化同業(yè)態(tài)商業(yè)競爭相當(dāng)激烈。項(xiàng)目自身商業(yè)部分特點(diǎn)要求贏利模式外街與一樓室內(nèi)街鋪獨(dú)立商鋪易于出售，產(chǎn)權(quán)清晰經(jīng)營定位與項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)構(gòu)成一致性高價(jià)銷售，加快資金回籠，合理控制投資成本。二---四樓內(nèi)鋪部分產(chǎn)權(quán)分割較為困難，出售價(jià)值不大保證產(chǎn)權(quán)長期持有、實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營管理統(tǒng)一租賃，長期經(jīng)營，形成逐年增長的固定收益。結(jié)論結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，采用租售結(jié)合，即零散出售與統(tǒng)一租賃相結(jié)合的贏利模式是最為理想的。項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)收益2、對項(xiàng)目的理解本報(bào)告嚴(yán)格保密商業(yè)部分特點(diǎn)要求贏利模式外街與一樓室內(nèi)街鋪獨(dú)立商鋪易于出售，項(xiàng)目如何競爭借勢策略

借助現(xiàn)有的成熟商業(yè)條件，充分利用購物人群的消費(fèi)特點(diǎn)，并進(jìn)一步細(xì)分本區(qū)域居民的消費(fèi)需要，有效利用片區(qū)消費(fèi)的關(guān)聯(lián)性與互補(bǔ)性，創(chuàng)造出聯(lián)動(dòng)的商業(yè)效益。

差異化策略

增強(qiáng)內(nèi)鋪的商業(yè)功能，從而提升街鋪與獨(dú)立商鋪的價(jià)值，成為項(xiàng)目入市銷售的關(guān)鍵。同時(shí)采用差異化的經(jīng)營定位策略，使項(xiàng)目形成獨(dú)特的經(jīng)營競爭優(yōu)勢。性價(jià)比策略

制定合理的租賃價(jià)格，吸引實(shí)力商家入駐，形成項(xiàng)目的商業(yè)核心競爭優(yōu)勢，以及最具性價(jià)比的價(jià)格優(yōu)勢，使本項(xiàng)目成為本片區(qū)炙手可熱的商業(yè)項(xiàng)目。2、對項(xiàng)目的理解本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目如何競爭借勢策略借助現(xiàn)有的成熟商業(yè)條件假設(shè)點(diǎn)一：電子、電腦城充分利用本項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢，順應(yīng)現(xiàn)在的市場需求，將市場的消費(fèi)特性進(jìn)一步強(qiáng)化；但由于項(xiàng)目周邊新康園經(jīng)貿(mào)中心已定位為電子電腦專業(yè)市場項(xiàng)目，加上老城區(qū)眾多的品牌經(jīng)營門店，競爭已相當(dāng)激烈。假設(shè)點(diǎn)二：百貨、超市業(yè)態(tài)項(xiàng)目商業(yè)部分的柱距寬度、面積等物業(yè)條件完全可以依照百貨超市的經(jīng)營要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，經(jīng)營檔次亦能與精品公寓的形象相符；但是目前項(xiàng)目周邊人氣暫時(shí)不旺，此方案的主力店招商與后續(xù)經(jīng)營存在一定的難度。3、項(xiàng)目的定位建議本報(bào)告嚴(yán)格保密假設(shè)點(diǎn)一：電子、電腦城假設(shè)點(diǎn)二：百貨、超市業(yè)態(tài)3、項(xiàng)目的定位假設(shè)點(diǎn)三：電器城新化商業(yè)以超市、家電、潮流服飾等零售業(yè)態(tài)為主，如本項(xiàng)目，形成與新化周邊業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營業(yè)態(tài)，在規(guī)模及檔次上進(jìn)行新化商業(yè)的全面升級，形成特有的競爭優(yōu)勢。3、項(xiàng)目的定位建議本報(bào)告嚴(yán)格保密假設(shè)點(diǎn)三：電器城3、項(xiàng)目的定位建議本報(bào)告嚴(yán)格保密小結(jié)：以上幾種定位方案都具備一定的可行性，但具體的經(jīng)營定位還需要經(jīng)過縝密細(xì)致的市場調(diào)研才能得出?？傊卷?xiàng)目在定位上既要避免正面競爭、走差異化路線，又要充分利用好現(xiàn)有的成熟商業(yè)環(huán)境，提高項(xiàng)目的整體招商可行性，使項(xiàng)目具備良好的持續(xù)經(jīng)營能力。3、項(xiàng)目的定位建議本報(bào)告嚴(yán)格保密小結(jié)：3、項(xiàng)目的定位建議本報(bào)告嚴(yán)格保密報(bào)告結(jié)論1項(xiàng)目定位——

根據(jù)我公司一系列可行性調(diào)研及對產(chǎn)品的市場研究得出如下結(jié)論：努力拔高本項(xiàng)目的商業(yè)形象，將本項(xiàng)目打造成新化商業(yè)升級的樣板工程，使本項(xiàng)目成為湘中最具活躍的商業(yè)領(lǐng)地。本項(xiàng)目打造為集購物、娛樂、餐飲、休閑、時(shí)尚功能于一體的綜合性，超大規(guī)模的購物商業(yè)廣場。

本報(bào)告嚴(yán)格保密報(bào)告結(jié)論1項(xiàng)目定位——本報(bào)告嚴(yán)格保密裙樓招商業(yè)態(tài)國內(nèi)百貨品牌國內(nèi)超級市場連鎖品牌國內(nèi)快餐連鎖品牌大型電器零售連鎖品牌招商范圍臨街商鋪1-4層裙樓內(nèi)鋪本報(bào)告嚴(yán)格保密裙樓招商業(yè)態(tài)國內(nèi)百貨品牌招商范圍臨街商鋪本報(bào)告嚴(yán)格保密銷售與招商租賃的比例控制：“連租約銷售部份”的面積占了總面積的30%~35%；“連租約銷售部份”的售價(jià)總值占了項(xiàng)目總資產(chǎn)的55%~60%；

本報(bào)告嚴(yán)格保密銷售與招商租賃的比例控制：“連租約銷售部份”的面積占了總面積“連租約銷售部份”，在以后的主要銷售策略：將售價(jià)提升20%~30%；具體可行的提升幅度，屆時(shí)再核算；

將租約期內(nèi)的租金（或返租期內(nèi)的租金）在簽訂銷售合同的同時(shí)，一次性抵扣售價(jià)；本報(bào)告嚴(yán)格保密“連租約銷售部份”，在以后的主要銷售策略：將售價(jià)提升20%~項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布規(guī)劃（一）及各區(qū)的租金幅度建議l

百貨/超市主力店：

——規(guī)劃面積：約8000平方米；

——規(guī)劃位置：項(xiàng)目1~2層；

——預(yù)計(jì)招商優(yōu)惠條件：A．租金：￥10~20元/㎡，管理費(fèi)、空調(diào)電費(fèi)是否包括在內(nèi)，另外考慮；B．免租優(yōu)惠：1年~1.5年租金;C．廣告位租金優(yōu)惠:另議;目標(biāo)主力店：新一佳、心連心、步步高、永安城、佳慧百貨、ITAT百貨會(huì)員俱樂部等。本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布規(guī)劃（一）及各區(qū)的租金幅度建議l

百貨/超市項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布規(guī)劃（二）及各區(qū)的租金幅度建議餐飲、娛樂休閑、家私家具、家電主力店：

——規(guī)劃面積：約6000平方米；

——規(guī)劃位置：項(xiàng)目3~4層；

——預(yù)計(jì)招商優(yōu)惠條件：A．租金：￥10~15元/㎡，管理費(fèi)、空調(diào)電費(fèi)是否包括在內(nèi)，另外考慮；B．免租優(yōu)惠：1年~1.5年租金;C．廣告位租金優(yōu)惠:另議;

目標(biāo)主力店：肯德基、麥當(dāng)勞、德克士、通程電器、國美、蘇寧等知名家電。本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布規(guī)劃（二）及各區(qū)的租金幅度建議餐飲、娛樂休閑、項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布規(guī)劃（三），及各區(qū)的租金幅度建議各類品牌店主力店：

——規(guī)劃面積：約1000平方米；

——規(guī)劃位置：一層臨街商鋪；

——預(yù)計(jì)招商優(yōu)惠條件：

A．租金：￥20~35元/㎡，管理費(fèi)、空調(diào)電費(fèi)是否包括在內(nèi)，另外考慮；B．免租優(yōu)惠：1年~1.5年租金;C．廣告位租金優(yōu)惠:另議;

本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布規(guī)劃（三），及各區(qū)的租金幅度建議各類品牌店主力合作方式買斷經(jīng)營：一次性買斷部分商鋪產(chǎn)權(quán)、在符合相關(guān)法律及商場管理的范圍內(nèi)自行經(jīng)營。租賃經(jīng)營：由大型商業(yè)品牌或?qū)I(yè)商業(yè)管理機(jī)構(gòu)整體租賃該項(xiàng)目的1-4層裙樓或部分裙樓進(jìn)行經(jīng)營管理。聯(lián)合經(jīng)營：由大型商業(yè)品牌或?qū)I(yè)商業(yè)管理機(jī)構(gòu)與新世界按比例聯(lián)合經(jīng)營該項(xiàng)目的1-4層裙樓。本報(bào)告嚴(yán)格保密合作方式買斷經(jīng)營：一次性買斷部分商鋪產(chǎn)權(quán)、在符合相關(guān)法律及商主要租賃條件的確定一、

租期：主力店：15~20年；各類品牌專賣店：5~8年；二、

遞增起算時(shí)間：從第四年起，開始遞增；增幅：

——主力店：5%~7%/年；

——各類品牌專賣店：6%~8%/年；

本報(bào)告嚴(yán)格保密主要租賃條件的確定一、

租期：本報(bào)告嚴(yán)格保密三、

經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、與產(chǎn)權(quán)的關(guān)系經(jīng)營商戶在租賃期內(nèi)具有經(jīng)營權(quán)；產(chǎn)權(quán)歸發(fā)展商，商戶須同意：發(fā)展商可連租約銷售；產(chǎn)權(quán)銷售時(shí)，新業(yè)主在合同里亦承諾承接原有租約到期滿；經(jīng)營商戶須遵守經(jīng)營管理公司的管理規(guī)定四、管理費(fèi)：建議在租憑合同注明：首二年免收物業(yè)管理費(fèi)，但不包括：空調(diào)電費(fèi)、電梯電費(fèi)、公共照明電費(fèi)等。二年后，依據(jù)當(dāng)時(shí)物價(jià)局審批意見及管理公司規(guī)定執(zhí)行

本報(bào)告嚴(yán)格保密三、

經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、與產(chǎn)權(quán)的關(guān)系四、管理費(fèi)：本報(bào)告嚴(yán)格保五、免租裝修期：大面積租賃的主力店，根據(jù)實(shí)際洽談情況，適當(dāng)予以二年至三年的“免租期”；各類品牌專賣店，可予一年或二年不等（具體視情況而定）。六、廣告位租金：依據(jù)不同廣告位置設(shè)置不同的廣告位租金；主力店可予適當(dāng)優(yōu)惠；七、允許進(jìn)場裝修時(shí)間：預(yù)計(jì)需在2009年10月份；本報(bào)告嚴(yán)格保密五、免租裝修期：六、廣告位租金：七、允許進(jìn)場裝修時(shí)間：本報(bào)告第三部份營銷工作節(jié)奏的控制第一階段：招商前期：主力目標(biāo)店的租賃招商；

——時(shí)間估算：2008年8月至11月份；中期：大量的品牌經(jīng)營店租憑招商；

——時(shí)間估算：2008年11月份至2009年3月份；后期：補(bǔ)充各類餐飲店、娛樂、休閑、展示店的配置；

——時(shí)間估算：2009年4月份至9月份本報(bào)告嚴(yán)