房地產(chǎn)采購部崗位職責(zé)

房地產(chǎn)采購部崗位職責(zé)1、組織編制材料、設(shè)備供應(yīng)管理的各項(xiàng)制度報(bào)總經(jīng)理審批后組織執(zhí)行；2、負(fù)責(zé)市場調(diào)查，了解市場行情，掌握建材價(jià)格；3、開展供應(yīng)商調(diào)查，建立，管理供應(yīng)商目錄和檔案；4、根據(jù)工程進(jìn)度和材料需求計(jì)劃，制定材料（設(shè)備）采購計(jì)劃；5、參與材料（設(shè)備）采購招投標(biāo)和采購合同的制定；6、參與大型設(shè)備的選型、定性審核；7、協(xié)助工程部開展采購材料、設(shè)備的質(zhì)量檢驗(yàn)工作；8、審核材料設(shè)備價(jià)格，報(bào)主管副總經(jīng)理審批；9、負(fù)責(zé)材料（設(shè)備）的采購管理、運(yùn)輸管理和交貨管理工作；10、做好材料（設(shè)備）資料的收集、整理；11、即使將有關(guān)合同、文件資料收集匯總歸類，統(tǒng)一交合約管理部存檔工作職責(zé)供應(yīng)部工作職責(zé)和工作標(biāo)準(zhǔn)一、目的作用：可作為供應(yīng)部開展工作的規(guī)范依據(jù)。可作為公司領(lǐng)導(dǎo)考核供應(yīng)部工作業(yè)績的衡量依據(jù)?？勺鳛楣?yīng)部人員工作xx相互監(jiān)督與協(xié)作配合的依據(jù)。二、管理歸口總經(jīng)理是供應(yīng)部的上級(jí)直接領(lǐng)導(dǎo)。供應(yīng)部的工作直接對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。三、工作職責(zé)1、采購計(jì)劃的編制負(fù)責(zé)根據(jù)生產(chǎn)、總務(wù)、設(shè)備及檢驗(yàn)等各部室物品需求計(jì)劃，編制與之相配套的采購計(jì)劃，并組織具體的實(shí)施，保證經(jīng)營過程xx的物資供應(yīng)。2、物資供應(yīng)：負(fù)責(zé)原輔材料、xx藥材、包裝材料、備品、備件、辦公用品、檢驗(yàn)用品及燃料等的采購供應(yīng)工作。認(rèn)真做好市場調(diào)查和預(yù)測。掌握物資供應(yīng)情況。及時(shí)采購物資采購計(jì)劃xx提出的各類物資，做到既要價(jià)格合理，又要保證質(zhì)量。負(fù)責(zé)各類采購合同的簽訂與管理、落實(shí)工作，并制訂相應(yīng)的管理制度。嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)制定的物資供應(yīng)制度，按照采購原則進(jìn)行采購作業(yè)，根據(jù)生產(chǎn)安排做好物資供應(yīng)的進(jìn)度控制，實(shí)現(xiàn)物流的優(yōu)化管理。3、采購物資的入庫與結(jié)算：負(fù)責(zé)辦理購進(jìn)物資的到貨后的相關(guān)手續(xù)的辦理工作。對(duì)不合格產(chǎn)品及時(shí)退貨。4、供貨單位的質(zhì)量審核：參加對(duì)供貨單位進(jìn)行質(zhì)量管理體系的審核工作。加強(qiáng)物資供應(yīng)檔案的管理，做好物資信息情報(bào)的工作，建立起牢固可靠的物資供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)，并不斷開辟和優(yōu)化物資供應(yīng)渠道。負(fù)責(zé)制訂物資采購工作各項(xiàng)管理制度。建立可靠的物資供應(yīng)基地，會(huì)同質(zhì)量管理部等有關(guān)部門做好供應(yīng)商評(píng)估、優(yōu)化選擇、關(guān)系處理等工作。使之按時(shí)、按質(zhì)、按量進(jìn)行物資供應(yīng)。5、負(fù)責(zé)企業(yè)外委托加工的出入庫業(yè)務(wù)。6、與企業(yè)內(nèi)各部門加強(qiáng)溝通配合，處理好生產(chǎn)經(jīng)營過程xx發(fā)生的各物流管理需求協(xié)調(diào)平衡的事項(xiàng)和突發(fā)問題。7、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。四、職責(zé)權(quán)限：對(duì)于未經(jīng)批準(zhǔn)的計(jì)劃有權(quán)拒絕供應(yīng)。有權(quán)要求倉庫保管員提供報(bào)庫存表。4.3采購權(quán)：食堂用具的采購權(quán)。辦公用品、用具及勞動(dòng)保護(hù)用品、工裝的采購權(quán)。衛(wèi)生用品、用具的采購權(quán)。公司內(nèi)備品、備件、生產(chǎn)用品用具及維修用料的采購權(quán)。檢驗(yàn)用品及用具的采購權(quán)。4.3.6企業(yè)用燃料的采購權(quán)五、工作標(biāo)準(zhǔn)5.1堅(jiān)決執(zhí)行總經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)工作指令，并且圓滿地完成。5.2根據(jù)生產(chǎn)需求計(jì)劃和物資庫存情況編制合理的采購計(jì)劃，按時(shí)、按質(zhì)、按量地供應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所需要的各種物資，為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)提供了物資保障。嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)物資供應(yīng)制度，遵守企業(yè)制定的采購原則，采購作業(yè)及供應(yīng)商管理、供應(yīng)渠道的建立等方面的工作均符合企業(yè)規(guī)定要求。與其他部門能夠很好地溝通和協(xié)作配合，對(duì)物資供應(yīng)發(fā)生異常情況或生產(chǎn)任務(wù)的臨時(shí)調(diào)整變動(dòng)，均能較好地與有關(guān)部門協(xié)調(diào)處理。根據(jù)各部門需注計(jì)劃，實(shí)行定期訂購和定量訂購方式，達(dá)到最小限度地占用流動(dòng)資金，提高資金使用效益。對(duì)供應(yīng)商的管理辦法行之有效，所建立的物資供應(yīng)渠道及供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)牢固可靠，對(duì)物資供應(yīng)的情報(bào)工作及物資供應(yīng)檔案資料管理均達(dá)到了規(guī)范要求。對(duì)業(yè)務(wù)員的日常管理嚴(yán)格，外出工作人員沒有出現(xiàn)損害企業(yè)利益及違章違紀(jì)現(xiàn)象，工作效率普遍反映均好。日常工作管理有條理，辦公室整潔，工作秩序好、效率高。與其他部門在工作上能較好地溝通和協(xié)作配合。工作注意事項(xiàng)注意合同內(nèi)容。在政府采購合同簽訂時(shí)，要重視有關(guān)項(xiàng)目驗(yàn)收方面的規(guī)定，明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收程序、驗(yàn)收責(zé)任、爭議解決辦法、檢驗(yàn)費(fèi)用負(fù)擔(dān)原則等條款，為項(xiàng)目驗(yàn)收工作打下良好基礎(chǔ)。加強(qiáng)xx間驗(yàn)收。xx間驗(yàn)收是項(xiàng)目驗(yàn)收的重要組成部分。有的貨物采購項(xiàng)目在貨物制造過程xx需要進(jìn)行監(jiān)造，以保證原材料質(zhì)量和工藝符合合同的約定；工程類項(xiàng)目國家有相應(yīng)的驗(yàn)收規(guī)范和施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范執(zhí)行。需要委托專業(yè)監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督的，要委托專業(yè)監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督部門進(jìn)行工程質(zhì)量監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督。要做好工程變更管理，嚴(yán)格簽證程序，工程結(jié)算要委托具有工程造價(jià)咨詢單位資質(zhì)的單位進(jìn)行審核。精心準(zhǔn)備。準(zhǔn)備工作是否充分對(duì)驗(yàn)收工作質(zhì)量具有重要影響，實(shí)際工作xx，很多項(xiàng)目因?yàn)闇?zhǔn)備不充分，驗(yàn)收工作流于形式，草率收場。要成立驗(yàn)收小組，確定參與驗(yàn)收人員。驗(yàn)收小組人員必須由多方面人員參與，形成相互制約的局面，根據(jù)采購與驗(yàn)收分離的原則，經(jīng)辦采購的人員不能擔(dān)任驗(yàn)收小組的主要負(fù)責(zé)人。驗(yàn)收小組所有成員都要熟悉采購文件、采購合同、國家有關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等資料。制定驗(yàn)收實(shí)施方案，增加整個(gè)驗(yàn)收工作的計(jì)劃性。規(guī)范驗(yàn)收報(bào)告內(nèi)容。驗(yàn)收報(bào)告要真實(shí)、客觀、全面、詳細(xì)記錄驗(yàn)收工作情況，驗(yàn)收小組成員均應(yīng)在驗(yàn)收報(bào)告上簽字。在實(shí)際項(xiàng)目操作過程XX,發(fā)現(xiàn)有的驗(yàn)收報(bào)告人員簽字不全、內(nèi)容過于簡單，不能反映驗(yàn)收工作實(shí)際情況,以后如果出現(xiàn)問題,不利于進(jìn)行責(zé)任追究。加強(qiáng)驗(yàn)收工作的建議建立健全法規(guī)體系,規(guī)范政府采購項(xiàng)目驗(yàn)收行為。國際上實(shí)施政府采購制度的國家和地區(qū),都建立有非常嚴(yán)格的采購合同監(jiān)督管理制度,設(shè)有專門的章節(jié)或?qū)嵤┘?xì)則,明確驗(yàn)收主體、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收程序等內(nèi)容,以規(guī)范政府采購合同的驗(yàn)收行為。目前,我們在政府采購項(xiàng)目驗(yàn)收方面缺乏操作細(xì)則,導(dǎo)致政府采購項(xiàng)目驗(yàn)收工作不規(guī)范。應(yīng)建立健全政府采購項(xiàng)目驗(yàn)收的相關(guān)法律、法規(guī)及操作細(xì)則,明確政府采購項(xiàng)目驗(yàn)收主體、驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收程序、驗(yàn)收責(zé)任等內(nèi)容,規(guī)范政府采購項(xiàng)目驗(yàn)收行為。集XX采購機(jī)構(gòu)要加大對(duì)政府項(xiàng)目驗(yàn)收工作的力度。現(xiàn)行政府采購法律賦予采購人很大的權(quán)力：比如采購需求的擬定、采購文件的確認(rèn)、參與評(píng)審、采購結(jié)果確定等。與之相比,對(duì)集XX采購機(jī)構(gòu)的權(quán)責(zé)規(guī)定不對(duì)等。根據(jù)政府采購法第十七條：集XX采購機(jī)構(gòu)進(jìn)行政府采購活動(dòng),應(yīng)當(dāng)符合采購價(jià)格低于市場平均價(jià)格、采購效率更高、采購質(zhì)量優(yōu)良和服務(wù)良好的要求。可以看出,政府采購法對(duì)集XX采購機(jī)構(gòu)提出了很高的要求,但是,對(duì)集XX采購機(jī)構(gòu)的權(quán)力體現(xiàn)的少,要達(dá)到采購質(zhì)量優(yōu)良的要求,加強(qiáng)項(xiàng)目驗(yàn)收是一項(xiàng)重要的措施。目前,可以把協(xié)議供貨采購和定點(diǎn)采購等服務(wù)類采購作為加強(qiáng)驗(yàn)收工作的重點(diǎn)和突破口。加強(qiáng)政府采購驗(yàn)收環(huán)節(jié)的監(jiān)督檢查。政府采購監(jiān)督管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)政府采購驗(yàn)收環(huán)節(jié)的監(jiān)督檢查,尤其是對(duì)合同變更的監(jiān)督檢查,實(shí)現(xiàn)政府采購工作的全過程監(jiān)管，xx各種違法交易行為在合法程序下滋生與蔓延。政府采購法規(guī)定，政府采購合同履行XX,采購人需追加與采購合同標(biāo)的相同的貨物、工程或者服務(wù)的，在不改變合同其它條款的前提下，可以與供應(yīng)商簽訂補(bǔ)充合同，但所有補(bǔ)充合同的采購金額不得超過原合同采購金額的百分之十。在實(shí)際政府采購過程XX，政府采購法的這條規(guī)定有時(shí)被濫用，應(yīng)該作為監(jiān)管重點(diǎn)。質(zhì)量管理*****如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理近十年以來，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如雨后春筍蓬勃發(fā)展，龐大的市場需求成就了一大批開發(fā)商，也使一些初入地產(chǎn)界的大佬們由于未掌握地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律導(dǎo)致開發(fā)出來的產(chǎn)品不被市場認(rèn)同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因?qū)е逻@種截然不同的結(jié)局呢？答案只有一個(gè)：由于產(chǎn)品的質(zhì)量差而導(dǎo)致房產(chǎn)商倒閉。這里的質(zhì)量是一個(gè)XX上的“質(zhì)量”，它包括：地塊地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。下面就如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量提出個(gè)人的想法。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期為：前期可行性研究——產(chǎn)品策劃——設(shè)計(jì)——實(shí)施——交付等五大階段。作好這五大階段的工作，使每一階段都能提交符合市場需要、客戶滿意的產(chǎn)品，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說是至關(guān)重要的，也是關(guān)系到成敗的根本一、目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問題在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)XX我們普遍忽視開發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。如果靠獲取項(xiàng)目施工實(shí)施的施工單位，這固然是必要的，但我們作為建設(shè)方，以項(xiàng)目而成立的團(tuán)隊(duì)，這種思維就應(yīng)該改變。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙都已經(jīng)審查通過，假如產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已審核，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告，支付前期可行性報(bào)告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。使得承擔(dān)可行性研究報(bào)告編制的咨詢單位，很少進(jìn)行深入的市場調(diào)查（宏觀、xx觀、微觀調(diào)查）、對(duì)調(diào)查結(jié)果深入進(jìn)行分析和對(duì)規(guī)劃方案、戶型、景觀方案等進(jìn)行多方案比選。在設(shè)計(jì)階段也因?yàn)橛械拈_發(fā)商業(yè)主片面過低支付設(shè)計(jì)費(fèi)用，從而影響設(shè)計(jì)人員進(jìn)行精心設(shè)計(jì)的積極性，這一問題已嚴(yán)重影響了開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作，主要是指項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。前期工作的質(zhì)量是整個(gè)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。房地產(chǎn)項(xiàng)目的地段選擇、規(guī)模、規(guī)劃方案的內(nèi)容、戶型構(gòu)成、潛在目標(biāo)客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設(shè)施水平分析、開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)含量分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等是否深入全面，各項(xiàng)數(shù)據(jù)是否符合實(shí)際，直接決定著擬開發(fā)項(xiàng)目的前途和命運(yùn)。個(gè)人建議從如下幾點(diǎn)作手：1、建立開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。大型開發(fā)項(xiàng)目還可設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理。質(zhì)量經(jīng)理的職責(zé)是：根據(jù)投資人項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，并組織實(shí)施；按質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗(yàn)證、檢查和評(píng)審活動(dòng)；對(duì)發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)告；編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，報(bào)上級(jí)質(zhì)檢部門和項(xiàng)目經(jīng)理。項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理對(duì)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，不能代替項(xiàng)目其它崗位的質(zhì)量職責(zé)，項(xiàng)目各個(gè)經(jīng)理、專業(yè)負(fù)責(zé)人、各部室、各專業(yè)人員各自均應(yīng)完成自己應(yīng)負(fù)的質(zhì)量責(zé)任，項(xiàng)目質(zhì)量才能有保證。2、制定開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃。充分了解項(xiàng)目投資人開發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略決策和質(zhì)量政策，了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn)，熟悉地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)走勢，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件，根據(jù)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，決定如何應(yīng)用企業(yè)的質(zhì)量管理體系。如是獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，就應(yīng)對(duì)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量管理體系進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，把質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行層層分解，按質(zhì)量計(jì)劃和實(shí)施步驟層層落實(shí)，一直落實(shí)到末端。每一層次職責(zé)、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確。質(zhì)量管理計(jì)劃要簡明扼要，重點(diǎn)突出，具有可操作性。3、建立開發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審制度。建立評(píng)審制度是保證和提高開發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段，采用xx非法進(jìn)行評(píng)審，吸取更多專家的知識(shí)和XX,可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化前期工作成果。對(duì)項(xiàng)目咨詢公司提供的項(xiàng)目咨詢工作完成以后，開發(fā)商項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)要求咨詢公司先組織本項(xiàng)目人員對(duì)項(xiàng)目咨詢成果進(jìn)行自我評(píng)審，然后再進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審。內(nèi)部評(píng)審?fù)瓿珊?，咨詢成果才能提交給委托方，建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對(duì)咨詢成果進(jìn)行評(píng)審和完善，并形成性相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。在開發(fā)項(xiàng)目的前期咨詢單位選擇上，應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司似乎喜歡給業(yè)主提定性分析報(bào)告而很少進(jìn)行定量分析（包括財(cái)務(wù)分析），分析后沒有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷，去決策。其實(shí)這是由于業(yè)主的咨詢委托服務(wù)范圍所致首先，作定性和定量相結(jié)合的調(diào)查與分析，一是費(fèi)用高，二是業(yè)主對(duì)該項(xiàng)工作認(rèn)識(shí)不足，舍不得出錢，三是相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司人員配置達(dá)不到作定量與定性相結(jié)合咨詢要求。不過，作為進(jìn)入WTO的xx，我們的管理要與世界接軌，照目前這種憑感覺上開發(fā)項(xiàng)目的作法，在不久將會(huì)成為歷史。'三、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制1、方案設(shè)計(jì)階段在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目XX,前期的可行性研究報(bào)告、市場調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。作為房地產(chǎn)投資人,他投開發(fā)項(xiàng)目的根本目的是獲得效益（經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益）,因此,作為房地產(chǎn)開發(fā)商最好是請一個(gè)全程策劃的咨詢公司。在咨詢公司得出較為科學(xué)的項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位后,應(yīng)該參與到后一階段的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位時(shí)也要對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的單位業(yè)績進(jìn)行綜合考察,因?yàn)橐?guī)劃方案設(shè)計(jì)是一個(gè)創(chuàng)造性的工作。根據(jù)一些工程方案設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位,選擇三家具有相應(yīng)實(shí)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì),在都有意向作該項(xiàng)目的幾家方案設(shè)計(jì)單位作設(shè)計(jì)前,請作本項(xiàng)目咨詢公司相關(guān)人員對(duì)方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設(shè)計(jì)人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。這就叫作承上啟下，在方案設(shè)計(jì)過程XX，作為業(yè)主盡量不要對(duì)方案設(shè)計(jì)人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計(jì)師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會(huì)，評(píng)選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的初步設(shè)計(jì)單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，作出報(bào)批方案。2、XX設(shè)計(jì)階段XX設(shè)計(jì)是在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是作項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)依據(jù)。工程設(shè)計(jì)一般按初步設(shè)計(jì)、XX設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項(xiàng)目可按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和XX設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。二階段設(shè)計(jì)和三階段設(shè)計(jì)，是我國工程設(shè)計(jì)行業(yè)長期形成的基本工作模式，各階段的設(shè)計(jì)成果包括設(shè)計(jì)說明、技術(shù)文件（圖紙）和經(jīng)濟(jì)文件（概預(yù)算），其目的是通過不同階段設(shè)計(jì)XX的控制保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。（1）、開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制方法。正確地編制設(shè)計(jì)任務(wù)書，設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)以項(xiàng)目前期的策劃定位、批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、以往工程設(shè)計(jì)的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗(yàn)為依據(jù)進(jìn)行編寫。為了有效地控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，就必須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，定期對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審核。在設(shè)計(jì)過程XX和階段設(shè)計(jì)完成時(shí)，開發(fā)商的項(xiàng)目設(shè)計(jì)主管人員應(yīng)以設(shè)計(jì)招標(biāo)文件（含設(shè)計(jì)任務(wù)書、地質(zhì)勘察報(bào)告等）、設(shè)計(jì)合同、政府有關(guān)批文、各項(xiàng)技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù)，對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過程XX，特別要注意過分設(shè)計(jì)和不足設(shè)計(jì)兩種極端情況。過分設(shè)計(jì)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差；不足設(shè)計(jì)，存在隱患或功能降低。（2）、建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制。開發(fā)商設(shè)計(jì)主管人員在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)設(shè)計(jì)過程進(jìn)行管理，監(jiān)督檢查建設(shè)方各專業(yè)工程師對(duì)專業(yè)設(shè)計(jì)xx執(zhí)行公司的質(zhì)量體系文件情況，確保設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求；組織設(shè)計(jì)策劃，并將策劃結(jié)果編人設(shè)計(jì)計(jì)劃；根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃、項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃和設(shè)計(jì)計(jì)劃的規(guī)定，對(duì)設(shè)計(jì)過程進(jìn)行控制；負(fù)責(zé)各專業(yè)之間的銜接；負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)各專業(yè)的綜合技術(shù)方案的審查和協(xié)調(diào)，確保綜合技術(shù)方案的合理性；負(fù)責(zé)組織或監(jiān)督檢查設(shè)計(jì)各階段的設(shè)計(jì)評(píng)審和設(shè)計(jì)驗(yàn)證；負(fù)責(zé)控制設(shè)計(jì)變更，按設(shè)計(jì)更改控制程序按規(guī)定進(jìn)行控制；對(duì)設(shè)計(jì)關(guān)鍵控制點(diǎn)進(jìn)行檢查，親自組織或檢查對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量有重大影響的活動(dòng)和設(shè)計(jì)文件。（3）、明確建設(shè)方各專業(yè)工程師的監(jiān)控設(shè)計(jì)質(zhì)量的職責(zé)。建設(shè)方各專業(yè)工程師要編寫專業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書，明確各階段設(shè)計(jì)的細(xì)度和xx以及體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)的設(shè)計(jì)要求。作為建設(shè)方對(duì)設(shè)計(jì)監(jiān)控一般都按專業(yè)監(jiān)控，實(shí)行專業(yè)和項(xiàng)目組相結(jié)合的矩陣方式管理，要求設(shè)計(jì)單位的各專業(yè)部室和項(xiàng)目組與建設(shè)方相關(guān)專業(yè)人員和項(xiàng)目部形成對(duì)應(yīng)銜接的工作關(guān)系，建設(shè)方相關(guān)人員對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量都負(fù)有管理和控制的職責(zé)。并采取措施對(duì)專業(yè)的設(shè)計(jì)過程實(shí)施有效的控制；要求設(shè)計(jì)單位為項(xiàng)目派遣符合資格要求的專業(yè)負(fù)責(zé)人和各級(jí)設(shè)計(jì)人員，保證項(xiàng)目具有足夠質(zhì)量和數(shù)量的人力資源，以確保設(shè)計(jì)質(zhì)量；負(fù)責(zé)確定設(shè)計(jì)xx采用的專業(yè)技術(shù)方案，對(duì)設(shè)計(jì)專業(yè)技術(shù)方案的先進(jìn)性、可靠性、合理性負(fù)責(zé)；組織或參加設(shè)計(jì)各階段設(shè)計(jì)輸入、輸出、成品的評(píng)審或驗(yàn)證。四、施工階段的質(zhì)量控制施工是開發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目施工涉及面廣，是一個(gè)極其復(fù)雜的過程，影響質(zhì)量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動(dòng)，機(jī)械設(shè)備的正常磨損，都會(huì)產(chǎn)生質(zhì)量變異，造成質(zhì)量事故。工程項(xiàng)目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實(shí)行“包換”或“退款”，因此工程項(xiàng)目施工過程xx的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。1、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。（1）明確質(zhì)量目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。因此，項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。目標(biāo)過低，會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會(huì)造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。上述兩方面都不是開發(fā)商的本意。那么，如何準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)？首先，要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析，在項(xiàng)目投資人和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)xx增強(qiáng)質(zhì)量成本認(rèn)識(shí)，要樹立開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項(xiàng)目的一致成本，減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。（2）制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，正確的使用計(jì)劃編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準(zhǔn)計(jì)劃、流程圖、堅(jiān)持設(shè)計(jì)樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。明確項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理負(fù)責(zé)，項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理具體對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)責(zé)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)各專業(yè)工程師對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的規(guī)范負(fù)責(zé)，實(shí)施單位承擔(dān)對(duì)項(xiàng)目的結(jié)果負(fù)責(zé)。（3）質(zhì)量保證質(zhì)量保證就是實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，增強(qiáng)項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目最終用戶項(xiàng)目質(zhì)量的信心。如，開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)嚴(yán)格實(shí)行招投標(biāo)制和建設(shè)監(jiān)理制，委托有資格的監(jiān)理單位對(duì)xx標(biāo)的施工單位資質(zhì)進(jìn)行核查，使施工單位的資質(zhì)等級(jí)與承攬的工程項(xiàng)目要求相一致，對(duì)施工人員素質(zhì)和人員結(jié)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)控，使參與施工的人員技術(shù)水平與工程技術(shù)要求相適應(yīng)；在標(biāo)前舉行標(biāo)前說明會(huì)，在會(huì)上開發(fā)商公開講明本開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)，成本控制目標(biāo)以及招標(biāo)條件，作到xx太公釣魚——愿者上鉤；對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和質(zhì)量計(jì)劃進(jìn)行審查；對(duì)進(jìn)場的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控；對(duì)施工機(jī)械設(shè)備的選擇，應(yīng)考慮施工機(jī)械的技術(shù)性能、工作效率、工作質(zhì)量和維修難易、能源消耗以及安全、靈活等方面對(duì)施工質(zhì)量的影響與保證；組織由設(shè)計(jì)單位和施工單位參加的設(shè)計(jì)交底和設(shè)計(jì)會(huì)審會(huì)議；檢查施工單位是否