綠地北京奧體文化商務(wù)園15#地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(42p)-課件

1奧體文化商務(wù)園15#地塊可行性研究報(bào)告營(yíng)銷部2019.12.031奧體文化商務(wù)園15#地塊營(yíng)銷部12第一部分宗地條件第二部分市場(chǎng)分析第三部分客戶研判第四部分項(xiàng)目定位目錄2第一部分宗地條件目錄2區(qū)位交通項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)奧體中心南區(qū)（奧運(yùn)核心區(qū)南大門(mén)），北三環(huán)、四環(huán)正中、龍脈東300m，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，商務(wù)交通便捷。雙軌交匯：南北貫通奧運(yùn)8號(hào)與環(huán)城大動(dòng)脈10號(hào)中軸交匯以東300m左右（北土城、安貞門(mén)）道路交通：南鄰北土城東路（奧南景觀雙向6車(chē)道城市主干道）西北向走北辰路可便利達(dá)到亞運(yùn)村板塊；東南向經(jīng)安貞路不出千米即到安貞華聯(lián)。向西10分鐘到達(dá)中關(guān)村；向東20分鐘可到達(dá)CBD商務(wù)區(qū)，30分鐘內(nèi)到達(dá)北京國(guó)際機(jī)場(chǎng)。地下交通：南區(qū)與隔四環(huán)相望的奧園中心區(qū)未來(lái)將有一條近2公里長(zhǎng)的隧道連通，這條隧道將從奧體中心和四環(huán)路的地下穿越而過(guò)，直通北辰東路，同時(shí)還能與奧林匹克公園中心區(qū)內(nèi)的地下環(huán)隧連通，方便車(chē)輛通行奧園南北兩區(qū)。區(qū)位交通項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)奧體中心南區(qū)（奧運(yùn)核心區(qū)南大門(mén)），北三3周邊環(huán)境北側(cè)：近觀鳥(niǎo)巢、水立方、盤(pán)古大觀、奧林匹克森林公園等地標(biāo)級(jí)建筑。南側(cè)：路對(duì)面是縱深近200m的元大都城桓遺址公園帶（橫跨西土城到芍藥居10個(gè)街區(qū)）西側(cè)：中華民族園。周邊環(huán)境北側(cè)：近觀鳥(niǎo)巢、水立方、盤(pán)古大觀、奧林匹克森林公園等45板塊規(guī)劃項(xiàng)目位于奧體南區(qū)文化商務(wù)園區(qū)內(nèi)，定位于首都高端文化和商務(wù)功能的聚集區(qū)。規(guī)劃包括商務(wù)酒店、高端商務(wù)辦公、文藝劇場(chǎng)、博物館、會(huì)議中心、高端居住、公交樞紐、地下商業(yè)等5板塊規(guī)劃項(xiàng)目位于奧體南區(qū)文化商務(wù)園區(qū)內(nèi)，定位于首都高端文5公交樞紐：項(xiàng)目西南角，專門(mén)為公交樞紐和場(chǎng)站預(yù)留了土地。面積有2萬(wàn)多平方米，并布置了出租停靠、自行車(chē)場(chǎng)。可以連通8號(hào)線和10號(hào)線換乘站。建筑高度：考慮對(duì)中軸線的尊重，園區(qū)內(nèi)建筑控制高度為自西向東逐漸升高。西邊高度為30米，到東邊會(huì)逐漸達(dá)到100米。其中，最高點(diǎn)為中央酒店，為180米高。綠化景觀：園園內(nèi)設(shè)計(jì)了獨(dú)特的景觀“新奧灣”，中央綠地達(dá)10公頃，通過(guò)城市森林、慢坡草坪和下沉花園的穿插組合，成為奧體中心地區(qū)重要城市開(kāi)放空間。地下交通：分為地下三層，地下一層為人行通道和商業(yè)配套，地下二層為車(chē)行環(huán)隧、車(chē)庫(kù)和商業(yè)，地下三層為人防車(chē)庫(kù)和機(jī)房。地下一層聯(lián)系了地鐵、公交樞紐帶和園內(nèi)各地塊地下空間。板塊規(guī)劃公交樞紐：項(xiàng)目西南角，專門(mén)為公交樞紐和場(chǎng)站預(yù)留了土地。面積有67甲級(jí)辦公+少量底商本地塊政府原規(guī)劃7甲級(jí)辦公+少量底商本地塊政府原規(guī)劃78用地指標(biāo)項(xiàng)目四至：北至小關(guān)路，南至北土城東路，東西兩側(cè)界限路待規(guī)劃8用地指標(biāo)項(xiàng)目四至：北至小關(guān)路，南至北土城東路，東西兩側(cè)界限8土地分析小結(jié)——如何美贊之詞亦不為過(guò)區(qū)位交通★★★★★朝陽(yáng)奧體核心南大門(mén)，立體交通優(yōu)勢(shì)明顯。周邊環(huán)境★★★★★地標(biāo)林立，大型公園環(huán)繞，形象及環(huán)境無(wú)可匹敵。板塊規(guī)劃★★★★★奧體文化商務(wù)園乃奧運(yùn)核心區(qū)皇冠上的明珠，地下交通、商業(yè)配套、大面積綠地、知名開(kāi)發(fā)商全系高端產(chǎn)品錦上添花。用地規(guī)模★★★★☆

地上建筑面積9.17萬(wàn)㎡，雖體量不大但方正且便于排布。實(shí)為不可多得的必爭(zhēng)之地！土地分析小結(jié)——如何美贊之詞亦不為過(guò)區(qū)位交通★★★★★朝陽(yáng)奧910第一部分宗地條件第二部分市場(chǎng)分析第三部分客戶研判第四部分項(xiàng)目定位目錄10第一部分宗地條件目錄10經(jīng)濟(jì)要素資源優(yōu)勢(shì)：一個(gè)世界第二大經(jīng)濟(jì)體的首都，北京是中國(guó)的資源匯集之地，城市的資源吸附能力被無(wú)限放大。包括人力資源、政策資源、交通資源、商務(wù)資源等企業(yè)重要的經(jīng)濟(jì)要素，是不可替代、獨(dú)一無(wú)二的經(jīng)濟(jì)高地，是實(shí)力型企業(yè)經(jīng)營(yíng)到一定階段夢(mèng)寐以求的發(fā)展平臺(tái)。發(fā)展機(jī)遇不可多得：上海歷來(lái)是全球鼎極企業(yè)的首選辦公地，然而近年來(lái)出于政治風(fēng)險(xiǎn)考慮，從上海政府層面調(diào)低身段、不再頻頻出臺(tái)激烈的經(jīng)濟(jì)刺激政策，從而導(dǎo)致上海商務(wù)界出現(xiàn)了這樣一段緩和發(fā)展期，成就了北京全方位超越上海寫(xiě)字樓需求的絕佳時(shí)期。限購(gòu)政策下市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：住宅市場(chǎng)限購(gòu)，在民間投資渠道較窄的前提下，房地產(chǎn)仍在是投資客首選的投資渠道，因此由于政策性因素商辦市場(chǎng)占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)契機(jī)。宏觀市場(chǎng)分析綜合以上，從城市地位、發(fā)展機(jī)遇到政策影響三個(gè)層面的宏觀市場(chǎng)導(dǎo)引因素，北京核心區(qū)位的甲級(jí)寫(xiě)字樓需求和市場(chǎng)前景三年內(nèi)空前看好。經(jīng)濟(jì)要素資源優(yōu)勢(shì)：一個(gè)世界第二大經(jīng)濟(jì)體的首都，北京是中國(guó)的資11宏觀市場(chǎng)分析【供需矛盾突出，空置率持續(xù)降低】2019年三季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需矛盾依舊突出，由于沒(méi)有新增供應(yīng)，市場(chǎng)可租賃面積持續(xù)萎縮，三季度季度甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率繼續(xù)下行至歷史新低，達(dá)2.18%，環(huán)比下降0.27個(gè)百分點(diǎn)，北京早已超過(guò)上海、深圳，成為國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓空置率最低的城市，而且這一空置率數(shù)據(jù)持續(xù)被刷新新低紀(jì)錄?！炯准?jí)租金大幅度上漲，年內(nèi)增幅30%左右】保持上漲態(tài)勢(shì)的北京寫(xiě)字樓租金三季度趨于平穩(wěn)，環(huán)比增長(zhǎng)2.30%，至每月每平米295.47元（同期上海為261元），與2019年一季度的每月每平方米187元，上漲幅度達(dá)到57%。核心地段甲級(jí)寫(xiě)字樓極度稀缺，空置率、租金增幅歷史最高水平。宏觀市場(chǎng)分析【供需矛盾突出，空置率持續(xù)降低】2019年三季度1213CBD燕莎中關(guān)村金融街東二環(huán)望京老商務(wù)板塊：使館等資源自然衍生—東二環(huán)/朝陽(yáng)門(mén)建國(guó)門(mén)/東長(zhǎng)安街東三環(huán)/燕莎政府規(guī)劃著力打造——CBD/大望路（繁榮經(jīng)濟(jì)）金融街（金融產(chǎn)業(yè)）中關(guān)村（發(fā)展高科技）黃金區(qū)位+重金打造亞奧雙金匯聚—亞奧板塊13CBD燕莎中關(guān)村金融街東二環(huán)望京老商務(wù)板塊：黃金區(qū)位+亞1314板塊市場(chǎng)分析目前板塊內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓較少，且目前市場(chǎng)無(wú)在售寫(xiě)字樓產(chǎn)品銷售。14板塊市場(chǎng)分析目前板塊內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓較少，且目前市場(chǎng)無(wú)在售寫(xiě)142019年后，亞奧板塊伴隨奧運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)及整個(gè)區(qū)域配套大升級(jí)，已有諸多大型國(guó)有企業(yè)及開(kāi)發(fā)商注資本版塊，在此類辦公產(chǎn)品的主要客戶群體中，整層租賃使用居多，且企業(yè)性質(zhì)以公司、集團(tuán)總部，世界知名企業(yè)代表處為主，租金達(dá)到13元/㎡.天。甲級(jí)寫(xiě)字樓平均空置率5%以下，戶均租賃面積800-1500㎡。板塊市場(chǎng)—租金及空置率2019年后，亞奧板塊伴隨奧運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)及整個(gè)區(qū)域配套大升15板塊市場(chǎng)—供求關(guān)系08年以來(lái)，亞奧板塊辦公產(chǎn)品0供應(yīng)，近4年3-4環(huán)辦公市場(chǎng)年均漲幅21%，朝陽(yáng)區(qū)辦公市場(chǎng)年均漲幅27%，亞奧板塊因區(qū)域內(nèi)辦公產(chǎn)品供求嚴(yán)重失衡，導(dǎo)致價(jià)格急速攀升，特別是隨著該板塊高端商務(wù)氛圍的逐漸成形，可售項(xiàng)目幾乎絕跡。板塊市場(chǎng)—供求關(guān)系08年以來(lái)，亞奧板塊辦公產(chǎn)品0供應(yīng)，近4年16板塊市場(chǎng)—競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境朝陽(yáng)區(qū)09年以來(lái)供應(yīng)的含辦公性質(zhì)用地共計(jì)19塊，可比的以辦公為主宗地僅4塊，包括緊鄰本項(xiàng)目的中建開(kāi)元國(guó)際項(xiàng)目。2009年12月中建國(guó)際分別以17.2億元、14.7億元先后摘得3、4號(hào)地塊，而5號(hào)地由中建國(guó)際、保利興聯(lián)合體以16.1億元摘得。3塊地起拍價(jià)分別為66806萬(wàn)元/平方米、53349萬(wàn)元/平方米及61282萬(wàn)元/平方米近期成交的霞光里辦公地塊未來(lái)售價(jià)至少在6萬(wàn)以上，可參考性較強(qiáng)。板塊市場(chǎng)—競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境朝陽(yáng)區(qū)09年以來(lái)供應(yīng)的含辦公性質(zhì)用地共計(jì)117板塊市場(chǎng)—售價(jià)水平北京市整體甲級(jí)寫(xiě)字樓在售項(xiàng)目較少，更多優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓選擇持有租賃，側(cè)面印證對(duì)于市場(chǎng)需求的信心。目前全市在售甲級(jí)寫(xiě)字樓主流價(jià)格在5萬(wàn)元/㎡左右。板塊市場(chǎng)—售價(jià)水平北京市整體甲級(jí)寫(xiě)字樓在售項(xiàng)目較少，更多優(yōu)質(zhì)18市場(chǎng)小結(jié)整體市場(chǎng)—★★★★★北京整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景看好，空置率、租金增幅達(dá)歷史峰值。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)—★★★★★區(qū)域?yàn)檗k公新貴，后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，加之未來(lái)高檔甲級(jí)辦公樓緊缺，潛在需求充足且客群質(zhì)量高，具備“掐尖選客”條件。辦公需求—★★★★★區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃情況良好，甲級(jí)辦公租金可達(dá)13元/㎡.天。價(jià)格水平—★★★★★區(qū)域內(nèi)無(wú)在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目，可比甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)在5-6萬(wàn)元/㎡，需求旺盛，市場(chǎng)空間廣闊！市場(chǎng)小結(jié)整體市場(chǎng)—★★★★★北京整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景看好，空置1920第一部分宗地條件第二部分市場(chǎng)分析第三部分客戶研判第四部分項(xiàng)目定位目錄20第一部分宗地條件目錄2021從土地綜合條件出發(fā)與該項(xiàng)目最具可比性的并非消隱在四環(huán)外亞運(yùn)村水泥森林的北辰時(shí)代更非雖位處三環(huán)內(nèi)卻孤獨(dú)地被一片老舊城市面貌包圍的環(huán)球貿(mào)易中心從本質(zhì)上看，該地塊上的商辦產(chǎn)品更接近奧運(yùn)核心區(qū)從國(guó)家會(huì)議中心、北辰世紀(jì)中心、數(shù)字北京到盤(pán)古大觀4個(gè)一線觀景甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目21從土地綜合條件出發(fā)2122總用地面積12.22公頃，總建筑面積53萬(wàn)㎡，其中會(huì)議中心主體占地面積81500㎡，建筑面積27萬(wàn)㎡，主體建筑地下2層，地上8層，高42米，長(zhǎng)398米，寬148米，是整個(gè)奧運(yùn)建筑項(xiàng)目中單體建筑面積最大的。配套設(shè)施建筑面積26萬(wàn)㎡，包括酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)等。改造后的國(guó)家會(huì)議中心被分為3段整層4300㎡，每段約1400㎡最小可分割200㎡左右小間千平以上整層客戶：

文化傳播、能源、人力資源、國(guó)企信息產(chǎn)業(yè)類200-500㎡小客戶：

金融服務(wù)、汽車(chē)銷售國(guó)家會(huì)議中心22總用地面積12.22公頃，總建筑面積53萬(wàn)㎡，其中會(huì)議中2223A棟B棟地上總建筑面積12.7萬(wàn)㎡,由兩棟國(guó)際化5A寫(xiě)字樓及商業(yè)組成。南北兩側(cè)各有一座國(guó)際性豪華酒店（洲際）。寫(xiě)字樓總建筑面積10萬(wàn)㎡，共14層（60m），A座三層?xùn)|側(cè)為萬(wàn)余平米空中花園，其中17米高步行橋與國(guó)家會(huì)議中心相連。近500平米陽(yáng)光中庭挑高40余米。A座標(biāo)準(zhǔn)層面積6800㎡B座標(biāo)準(zhǔn)層面積1900㎡北辰世紀(jì)中心23A棟B棟地上總建筑面積12.7萬(wàn)㎡,由兩棟國(guó)際化5A寫(xiě)字23242000-8000㎡大客戶：

網(wǎng)絡(luò)科技、能源、大央企（房地產(chǎn)）200㎡起千平以下小客戶：

金融投資、高科技（化工新能源、生物醫(yī)藥、網(wǎng)絡(luò)信息）、貿(mào)易、服務(wù)性三產(chǎn)（營(yíng)銷、律師、咨詢）、國(guó)外精細(xì)制造業(yè)242000-8000㎡大客戶：2425盤(pán)古大觀總占地面積39360平方米，總建筑面積418484.70平方米，由一幢超5A級(jí)寫(xiě)字樓、三幢國(guó)際公寓、一座盤(pán)古七星酒店以及全長(zhǎng)411米的世界第一商業(yè)長(zhǎng)廊——龍廊綜合組成。辦公地上建面10.9萬(wàn)㎡，共39層（192m），層高4.6m。IBM冠名占據(jù)中區(qū)10層。且寫(xiě)字樓和盤(pán)古七星酒店的頂部都設(shè)有直升機(jī)停機(jī)坪標(biāo)準(zhǔn)層面積3000㎡，最小拆分面積500㎡3000㎡整層客戶：

實(shí)力工業(yè)企業(yè)、科技龍頭企業(yè)500-1500㎡拼層客戶：

金融、房地產(chǎn)、文化、IT科技、能源化工、咨詢25盤(pán)古大觀總占地面積39360平方米，總建筑面積418482526總建面9.7萬(wàn)㎡，共11層，標(biāo)準(zhǔn)層面積5000㎡，分為A-E五個(gè)樓座，每個(gè)樓座單層面積約1000㎡最小開(kāi)間面積200㎡因緊鄰數(shù)字北京博物館，且又在奧運(yùn)期間擔(dān)當(dāng)信息通信服務(wù)職能，故目前在此辦公的企業(yè)，行業(yè)聚集度較高，諸如：北京通信、首都之窗、萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)等。數(shù)字北京26總建面9.7萬(wàn)㎡，共11層，標(biāo)準(zhǔn)層面積5000㎡，分為A2627客戶及需求小結(jié)客戶端反應(yīng)問(wèn)題：柱子太多影響使用（進(jìn)深10m上下，剛好一根柱子前后都浪費(fèi)）磨砂玻璃影響采光觀景大標(biāo)準(zhǔn)層面積衛(wèi)生間設(shè)置不可過(guò)少人性化考慮偏少（樓梯過(guò)多、核心動(dòng)線過(guò)長(zhǎng)、缺少全天候健身配套）27客戶及需求小結(jié)客戶端反應(yīng)問(wèn)題：2728第一部分宗地條件第二部分市場(chǎng)分析第三部分客戶研判第四部分項(xiàng)目定位目錄28第一部分宗地條件目錄28奧體商務(wù)區(qū)核心——全資源商務(wù)新高地企業(yè)辦公置業(yè)的終極夢(mèng)想交通資源：雙軌交匯、公交樞紐、地下隧道。形象資源：中軸龍脈、國(guó)家級(jí)地標(biāo)資源。產(chǎn)業(yè)資源：商務(wù)氛圍濃厚，實(shí)力型企業(yè)聚集。生態(tài)資源：幾大公園環(huán)繞，內(nèi)部10公頃綠化景觀帶。商務(wù)資源：文藝劇場(chǎng)、博物館、會(huì)議中心、高端居住、地下商業(yè)、高端酒店、企業(yè)會(huì)所等。概念定位奧體商務(wù)區(qū)核心——全資源商務(wù)新高地交通資源：雙軌交匯、公交樞2930客戶定位故：總體需求聚集在1000㎡為單位，建議標(biāo)準(zhǔn)層約2000㎡，對(duì)稱結(jié)構(gòu)可半層獨(dú)立使用，此外散售層面最多劃分4戶，最小面積區(qū)間不低于500㎡另：鑒于產(chǎn)品的整體檔次，最小化分面積不可低于400㎡，且非整售樓層總量需注意控制，不宜超過(guò)總層數(shù)的1/4。鐘情于這類地段高端辦公樓的企業(yè)不外三類：——趨利實(shí)力展示型（1000㎡以上）：領(lǐng)軍企業(yè)、國(guó)央背景、能源房地產(chǎn)等資本運(yùn)作大戶——趨利環(huán)境美好型（1000㎡以上）：高端文化類、科技研發(fā)、新能源——寄生產(chǎn)業(yè)鏈（200-500為主）：金融、貿(mào)易、服務(wù)三產(chǎn)前兩類是開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)由衷熱愛(ài)的優(yōu)質(zhì)客戶：支付能力強(qiáng)、忠誠(chéng)度高難以單純被低價(jià)項(xiàng)目分流30客戶定位故：總體需求聚集在1000㎡為單位，建議標(biāo)準(zhǔn)層約3031地塊周邊愛(ài)家珠寶商城幾易其主不見(jiàn)起色，奧運(yùn)核心區(qū)內(nèi)天虹百貨及北辰時(shí)代中心底商也是人影寥寥，奧運(yùn)板塊作為人口密度較低的新興高端住區(qū)的確存在客流量不足、商圈有待發(fā)展等問(wèn)題，短時(shí)間內(nèi)還難與亞運(yùn)核心區(qū)抗衡，且地塊周邊原規(guī)劃有集中商業(yè)，故底商權(quán)作商務(wù)配套而設(shè)，總量不宜超過(guò)10%。產(chǎn)品定位31地塊周邊愛(ài)家珠寶商城幾易其主不見(jiàn)起色，奧運(yùn)核心區(qū)內(nèi)天虹31產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位32產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位3334產(chǎn)品定位第一問(wèn)：雖區(qū)域內(nèi)供應(yīng)有限，但奧體文化商務(wù)園本身將有持續(xù)的后續(xù)供應(yīng)，旁邊開(kāi)元國(guó)際競(jìng)品總體量是該項(xiàng)目4倍，世界級(jí)建筑大師――美國(guó)SOM事務(wù)所設(shè)計(jì)，樓板價(jià)不足2萬(wàn)/平米，且目前已初具工程形象，差異化競(jìng)爭(zhēng)如何實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)品價(jià)值如何拔升（憑什么比人家賣(mài)的貴）？除常規(guī)的地下配建商務(wù)健身俱樂(lè)部及員工食堂外，從客戶使用便利性和空間感出發(fā)，建議做全鋼結(jié)構(gòu)無(wú)柱辦公產(chǎn)品，從產(chǎn)品核心價(jià)值入手區(qū)隔、脫離周邊常規(guī)項(xiàng)目，為售價(jià)給出有力支撐。放棄類似空中四合院、空中會(huì)館等產(chǎn)品以立面形象進(jìn)行差異化的主要原因：1）頂層約8000－10000的空中連廊占比過(guò)大，作為輔助配套對(duì)總銷金額損失嚴(yán)重，售價(jià)無(wú)法與頂層辦公同日而語(yǔ)；2）若排布在2層則相當(dāng)于商業(yè)上樓，產(chǎn)品價(jià)值相對(duì)與辦公也將有所折損，且2層裙樓商業(yè)配套與辦公體量不相配合，不僅容易造成業(yè)態(tài)過(guò)剩，更有違頂級(jí)辦公產(chǎn)品的純粹性。34產(chǎn)品定位第一問(wèn)：雖區(qū)域內(nèi)供應(yīng)有限，但奧體文化商務(wù)園本身將3435產(chǎn)品定位第二問(wèn)：如此規(guī)模龐大的奧體文化商務(wù)園，如何讓我們的樓座脫穎而出？若以無(wú)柱辦公解決了里子問(wèn)題，那么用什么來(lái)為面子添光增色？奧運(yùn)核心區(qū)南大門(mén)從兩個(gè)紅彤彤的鏤空大門(mén)柱開(kāi)始，從紅色鳥(niǎo)巢，到藍(lán)色水立方，一路璀璨。而近在咫尺的10號(hào)線沿途雖公園、景觀遍布，路寬車(chē)多，但一到夜晚還是漆黑一片，鮮明地標(biāo)空缺。建議以大幅寬窗從內(nèi)部營(yíng)造取景框效果，同時(shí)每層窗下以企業(yè)霓虹點(diǎn)亮夜晚，裙樓上方安置LED大型液晶顯示屏，一層大堂門(mén)外裝飾條也可鐫刻整層知名企業(yè)logo，將整個(gè)辦公區(qū)變成一個(gè)昭示陣地。企業(yè)霓虹廣告位（外）取景框效果寬窗（內(nèi)）LED大屏廣告35產(chǎn)品定位第二問(wèn)：如此規(guī)模龐大的奧體文化商務(wù)園，如何讓我們3536產(chǎn)品定位專屬電梯：對(duì)于企業(yè)總裁來(lái)說(shuō)，排隊(duì)等電梯、領(lǐng)著客戶擠電梯等問(wèn)題不僅僅影響自身企業(yè)的形象，也對(duì)企業(yè)創(chuàng)造財(cái)富價(jià)值產(chǎn)生一定的影響?？偛脤匐娞莸脑O(shè)置，不僅僅是總裁尊崇權(quán)利的一種象征和保障，同時(shí)對(duì)于提高商務(wù)辦公效率?？偛棉k公室：室內(nèi)預(yù)留衛(wèi)生間及淋浴間條件。專屬花園：總裁辦公區(qū)內(nèi)設(shè)置休閑花園空間。高管的終極需求——滿足企業(yè)高管對(duì)于使用功能及形象上的心理需求。36產(chǎn)品定位專屬電梯：對(duì)于企業(yè)總裁來(lái)說(shuō)，排隊(duì)等電梯、領(lǐng)著客戶3637產(chǎn)品定位總裁會(huì)客廳——會(huì)員制企業(yè)家俱樂(lè)部為企業(yè)高管提供個(gè)人及企業(yè)的商務(wù)往來(lái)平臺(tái)，采用企業(yè)會(huì)員制，內(nèi)部設(shè)置高級(jí)餐飲、紅酒雪茄吧、咖啡廳、私屬會(huì)客廳等，同時(shí)內(nèi)部設(shè)置企業(yè)宣傳空間。37產(chǎn)品定位總裁會(huì)客廳——會(huì)員制企業(yè)家俱樂(lè)部3738產(chǎn)品定位員工休閑功能區(qū)：消除疲勞、調(diào)整狀態(tài)（亞健康狀態(tài)）室內(nèi)園林+健身器械咖啡簡(jiǎn)餐下午茶+休憩午睡休息間+康體服務(wù)38產(chǎn)品定位員工休閑功能區(qū)：38目前區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平在13元/㎡.天，假設(shè)投資回收期在10年左右，租金回報(bào)率10%，則時(shí)點(diǎn)售價(jià)應(yīng)在47450元/㎡上下?？紤]租金增幅水平，按照10%的季度增長(zhǎng)幅度（預(yù)期年度甲級(jí)增幅在30%左右），則預(yù)期售價(jià)可以達(dá)到50000-60000元/㎡。價(jià)格定位目前區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平在13元/㎡.天，假設(shè)投資回收期在39租金回報(bào)率反推：以十年投資回收期，按板塊租金水平反推（考慮租金增幅），項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)在5-6萬(wàn)元/㎡。整體市場(chǎng)水平：優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓以持有租賃為主，可比在售甲級(jí)寫(xiě)字樓5萬(wàn)元/㎡為主流價(jià)格，按目前20%的增幅速度預(yù)估，未來(lái)價(jià)格在6萬(wàn)元/㎡。近期成交用地反推：三元橋霞光里5、6號(hào)商業(yè)綜合用地成交樓面價(jià)37875元/㎡，其成本預(yù)計(jì)在50000元/㎡左右，按15%銷售利潤(rùn)率計(jì)算，未來(lái)售價(jià)在60000元/㎡左右。綜上所述，預(yù)計(jì)項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)在50000-60000元/㎡。價(jià)格定位租金回報(bào)率反推：以十年投資回收期，按板塊租金水平反推（考慮租4041總銷金額及去化速度預(yù)估總建筑面積9.17萬(wàn)㎡，按5萬(wàn)元/㎡計(jì)算，總銷售金額45.85億元。按照甲級(jí)寫(xiě)字樓去化速度來(lái)看，在供應(yīng)充足的前提下，月均去化在0.74-1萬(wàn)㎡/月，項(xiàng)目預(yù)計(jì)純銷售周期在1年左右。41總銷金額及去化速度預(yù)估總建筑面積9.17萬(wàn)㎡，按5萬(wàn)元/41THEEND贏商網(wǎng)-運(yùn)營(yíng)中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：down.winshang/THEEND贏商網(wǎng)-運(yùn)營(yíng)中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院4243奧體文化商務(wù)園15#地塊可行性研究報(bào)告營(yíng)銷部2019.12.031奧體文化商務(wù)園15#地塊營(yíng)銷部4344第一部分宗地條件第二部分市場(chǎng)分析第三部分客戶研判第四部分項(xiàng)目定位目錄2第一部分宗地條件目錄44區(qū)位交通項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)奧體中心南區(qū)（奧運(yùn)核心區(qū)南大門(mén)），北三環(huán)、四環(huán)正中、龍脈東300m，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，商務(wù)交通便捷。雙軌交匯：南北貫通奧運(yùn)8號(hào)與環(huán)城大動(dòng)脈10號(hào)中軸交匯以東300m左右（北土城、安貞門(mén)）道路交通：南鄰北土城東路（奧南景觀雙向6車(chē)道城市主干道）西北向走北辰路可便利達(dá)到亞運(yùn)村板塊；東南向經(jīng)安貞路不出千米即到安貞華聯(lián)。向西10分鐘到達(dá)中關(guān)村；向東20分鐘可到達(dá)CBD商務(wù)區(qū)，30分鐘內(nèi)到達(dá)北京國(guó)際機(jī)場(chǎng)。地下交通：南區(qū)與隔四環(huán)相望的奧園中心區(qū)未來(lái)將有一條近2公里長(zhǎng)的隧道連通，這條隧道將從奧體中心和四環(huán)路的地下穿越而過(guò)，直通北辰東路，同時(shí)還能與奧林匹克公園中心區(qū)內(nèi)的地下環(huán)隧連通，方便車(chē)輛通行奧園南北兩區(qū)。區(qū)位交通項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)奧體中心南區(qū)（奧運(yùn)核心區(qū)南大門(mén)），北三45周邊環(huán)境北側(cè)：近觀鳥(niǎo)巢、水立方、盤(pán)古大觀、奧林匹克森林公園等地標(biāo)級(jí)建筑。南側(cè)：路對(duì)面是縱深近200m的元大都城桓遺址公園帶（橫跨西土城到芍藥居10個(gè)街區(qū)）西側(cè)：中華民族園。周邊環(huán)境北側(cè)：近觀鳥(niǎo)巢、水立方、盤(pán)古大觀、奧林匹克森林公園等4647板塊規(guī)劃項(xiàng)目位于奧體南區(qū)文化商務(wù)園區(qū)內(nèi)，定位于首都高端文化和商務(wù)功能的聚集區(qū)。規(guī)劃包括商務(wù)酒店、高端商務(wù)辦公、文藝劇場(chǎng)、博物館、會(huì)議中心、高端居住、公交樞紐、地下商業(yè)等5板塊規(guī)劃項(xiàng)目位于奧體南區(qū)文化商務(wù)園區(qū)內(nèi)，定位于首都高端文47公交樞紐：項(xiàng)目西南角，專門(mén)為公交樞紐和場(chǎng)站預(yù)留了土地。面積有2萬(wàn)多平方米，并布置了出租?？?、自行車(chē)場(chǎng)?？梢赃B通8號(hào)線和10號(hào)線換乘站。建筑高度：考慮對(duì)中軸線的尊重，園區(qū)內(nèi)建筑控制高度為自西向東逐漸升高。西邊高度為30米，到東邊會(huì)逐漸達(dá)到100米。其中，最高點(diǎn)為中央酒店，為180米高。綠化景觀：園園內(nèi)設(shè)計(jì)了獨(dú)特的景觀“新奧灣”，中央綠地達(dá)10公頃，通過(guò)城市森林、慢坡草坪和下沉花園的穿插組合，成為奧體中心地區(qū)重要城市開(kāi)放空間。地下交通：分為地下三層，地下一層為人行通道和商業(yè)配套，地下二層為車(chē)行環(huán)隧、車(chē)庫(kù)和商業(yè)，地下三層為人防車(chē)庫(kù)和機(jī)房。地下一層聯(lián)系了地鐵、公交樞紐帶和園內(nèi)各地塊地下空間。板塊規(guī)劃公交樞紐：項(xiàng)目西南角，專門(mén)為公交樞紐和場(chǎng)站預(yù)留了土地。面積有4849甲級(jí)辦公+少量底商本地塊政府原規(guī)劃7甲級(jí)辦公+少量底商本地塊政府原規(guī)劃4950用地指標(biāo)項(xiàng)目四至：北至小關(guān)路，南至北土城東路，東西兩側(cè)界限路待規(guī)劃8用地指標(biāo)項(xiàng)目四至：北至小關(guān)路，南至北土城東路，東西兩側(cè)界限50土地分析小結(jié)——如何美贊之詞亦不為過(guò)區(qū)位交通★★★★★朝陽(yáng)奧體核心南大門(mén)，立體交通優(yōu)勢(shì)明顯。周邊環(huán)境★★★★★地標(biāo)林立，大型公園環(huán)繞，形象及環(huán)境無(wú)可匹敵。板塊規(guī)劃★★★★★奧體文化商務(wù)園乃奧運(yùn)核心區(qū)皇冠上的明珠，地下交通、商業(yè)配套、大面積綠地、知名開(kāi)發(fā)商全系高端產(chǎn)品錦上添花。用地規(guī)?！铩铩铩铩?/p>

地上建筑面積9.17萬(wàn)㎡，雖體量不大但方正且便于排布。實(shí)為不可多得的必爭(zhēng)之地！土地分析小結(jié)——如何美贊之詞亦不為過(guò)區(qū)位交通★★★★★朝陽(yáng)奧5152第一部分宗地條件第二部分市場(chǎng)分析第三部分客戶研判第四部分項(xiàng)目定位目錄10第一部分宗地條件目錄52經(jīng)濟(jì)要素資源優(yōu)勢(shì)：一個(gè)世界第二大經(jīng)濟(jì)體的首都，北京是中國(guó)的資源匯集之地，城市的資源吸附能力被無(wú)限放大。包括人力資源、政策資源、交通資源、商務(wù)資源等企業(yè)重要的經(jīng)濟(jì)要素，是不可替代、獨(dú)一無(wú)二的經(jīng)濟(jì)高地，是實(shí)力型企業(yè)經(jīng)營(yíng)到一定階段夢(mèng)寐以求的發(fā)展平臺(tái)。發(fā)展機(jī)遇不可多得：上海歷來(lái)是全球鼎極企業(yè)的首選辦公地，然而近年來(lái)出于政治風(fēng)險(xiǎn)考慮，從上海政府層面調(diào)低身段、不再頻頻出臺(tái)激烈的經(jīng)濟(jì)刺激政策，從而導(dǎo)致上海商務(wù)界出現(xiàn)了這樣一段緩和發(fā)展期，成就了北京全方位超越上海寫(xiě)字樓需求的絕佳時(shí)期。限購(gòu)政策下市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：住宅市場(chǎng)限購(gòu)，在民間投資渠道較窄的前提下，房地產(chǎn)仍在是投資客首選的投資渠道，因此由于政策性因素商辦市場(chǎng)占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)契機(jī)。宏觀市場(chǎng)分析綜合以上，從城市地位、發(fā)展機(jī)遇到政策影響三個(gè)層面的宏觀市場(chǎng)導(dǎo)引因素，北京核心區(qū)位的甲級(jí)寫(xiě)字樓需求和市場(chǎng)前景三年內(nèi)空前看好。經(jīng)濟(jì)要素資源優(yōu)勢(shì)：一個(gè)世界第二大經(jīng)濟(jì)體的首都，北京是中國(guó)的資53宏觀市場(chǎng)分析【供需矛盾突出，空置率持續(xù)降低】2019年三季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需矛盾依舊突出，由于沒(méi)有新增供應(yīng)，市場(chǎng)可租賃面積持續(xù)萎縮，三季度季度甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率繼續(xù)下行至歷史新低，達(dá)2.18%，環(huán)比下降0.27個(gè)百分點(diǎn)，北京早已超過(guò)上海、深圳，成為國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓空置率最低的城市，而且這一空置率數(shù)據(jù)持續(xù)被刷新新低紀(jì)錄。【甲級(jí)租金大幅度上漲，年內(nèi)增幅30%左右】保持上漲態(tài)勢(shì)的北京寫(xiě)字樓租金三季度趨于平穩(wěn)，環(huán)比增長(zhǎng)2.30%，至每月每平米295.47元（同期上海為261元），與2019年一季度的每月每平方米187元，上漲幅度達(dá)到57%。核心地段甲級(jí)寫(xiě)字樓極度稀缺，空置率、租金增幅歷史最高水平。宏觀市場(chǎng)分析【供需矛盾突出，空置率持續(xù)降低】2019年三季度5455CBD燕莎中關(guān)村金融街東二環(huán)望京老商務(wù)板塊：使館等資源自然衍生—東二環(huán)/朝陽(yáng)門(mén)建國(guó)門(mén)/東長(zhǎng)安街東三環(huán)/燕莎政府規(guī)劃著力打造——CBD/大望路（繁榮經(jīng)濟(jì)）金融街（金融產(chǎn)業(yè)）中關(guān)村（發(fā)展高科技）黃金區(qū)位+重金打造亞奧雙金匯聚—亞奧板塊13CBD燕莎中關(guān)村金融街東二環(huán)望京老商務(wù)板塊：黃金區(qū)位+亞5556板塊市場(chǎng)分析目前板塊內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓較少，且目前市場(chǎng)無(wú)在售寫(xiě)字樓產(chǎn)品銷售。14板塊市場(chǎng)分析目前板塊內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓較少，且目前市場(chǎng)無(wú)在售寫(xiě)562019年后，亞奧板塊伴隨奧運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)及整個(gè)區(qū)域配套大升級(jí)，已有諸多大型國(guó)有企業(yè)及開(kāi)發(fā)商注資本版塊，在此類辦公產(chǎn)品的主要客戶群體中，整層租賃使用居多，且企業(yè)性質(zhì)以公司、集團(tuán)總部，世界知名企業(yè)代表處為主，租金達(dá)到13元/㎡.天。甲級(jí)寫(xiě)字樓平均空置率5%以下，戶均租賃面積800-1500㎡。板塊市場(chǎng)—租金及空置率2019年后，亞奧板塊伴隨奧運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)及整個(gè)區(qū)域配套大升57板塊市場(chǎng)—供求關(guān)系08年以來(lái)，亞奧板塊辦公產(chǎn)品0供應(yīng)，近4年3-4環(huán)辦公市場(chǎng)年均漲幅21%，朝陽(yáng)區(qū)辦公市場(chǎng)年均漲幅27%，亞奧板塊因區(qū)域內(nèi)辦公產(chǎn)品供求嚴(yán)重失衡，導(dǎo)致價(jià)格急速攀升，特別是隨著該板塊高端商務(wù)氛圍的逐漸成形，可售項(xiàng)目幾乎絕跡。板塊市場(chǎng)—供求關(guān)系08年以來(lái)，亞奧板塊辦公產(chǎn)品0供應(yīng)，近4年58板塊市場(chǎng)—競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境朝陽(yáng)區(qū)09年以來(lái)供應(yīng)的含辦公性質(zhì)用地共計(jì)19塊，可比的以辦公為主宗地僅4塊，包括緊鄰本項(xiàng)目的中建開(kāi)元國(guó)際項(xiàng)目。2009年12月中建國(guó)際分別以17.2億元、14.7億元先后摘得3、4號(hào)地塊，而5號(hào)地由中建國(guó)際、保利興聯(lián)合體以16.1億元摘得。3塊地起拍價(jià)分別為66806萬(wàn)元/平方米、53349萬(wàn)元/平方米及61282萬(wàn)元/平方米近期成交的霞光里辦公地塊未來(lái)售價(jià)至少在6萬(wàn)以上，可參考性較強(qiáng)。板塊市場(chǎng)—競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境朝陽(yáng)區(qū)09年以來(lái)供應(yīng)的含辦公性質(zhì)用地共計(jì)159板塊市場(chǎng)—售價(jià)水平北京市整體甲級(jí)寫(xiě)字樓在售項(xiàng)目較少，更多優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓選擇持有租賃，側(cè)面印證對(duì)于市場(chǎng)需求的信心。目前全市在售甲級(jí)寫(xiě)字樓主流價(jià)格在5萬(wàn)元/㎡左右。板塊市場(chǎng)—售價(jià)水平北京市整體甲級(jí)寫(xiě)字樓在售項(xiàng)目較少，更多優(yōu)質(zhì)60市場(chǎng)小結(jié)整體市場(chǎng)—★★★★★北京整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景看好，空置率、租金增幅達(dá)歷史峰值。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)—★★★★★區(qū)域?yàn)檗k公新貴，后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，加之未來(lái)高檔甲級(jí)辦公樓緊缺，潛在需求充足且客群質(zhì)量高，具備“掐尖選客”條件。辦公需求—★★★★★區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃情況良好，甲級(jí)辦公租金可達(dá)13元/㎡.天。價(jià)格水平—★★★★★區(qū)域內(nèi)無(wú)在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目，可比甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)在5-6萬(wàn)元/㎡，需求旺盛，市場(chǎng)空間廣闊！市場(chǎng)小結(jié)整體市場(chǎng)—★★★★★北京整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景看好，空置6162第一部分宗地條件第二部分市場(chǎng)分析第三部分客戶研判第四部分項(xiàng)目定位目錄20第一部分宗地條件目錄6263從土地綜合條件出發(fā)與該項(xiàng)目最具可比性的并非消隱在四環(huán)外亞運(yùn)村水泥森林的北辰時(shí)代更非雖位處三環(huán)內(nèi)卻孤獨(dú)地被一片老舊城市面貌包圍的環(huán)球貿(mào)易中心從本質(zhì)上看，該地塊上的商辦產(chǎn)品更接近奧運(yùn)核心區(qū)從國(guó)家會(huì)議中心、北辰世紀(jì)中心、數(shù)字北京到盤(pán)古大觀4個(gè)一線觀景甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目21從土地綜合條件出發(fā)6364總用地面積12.22公頃，總建筑面積53萬(wàn)㎡，其中會(huì)議中心主體占地面積81500㎡，建筑面積27萬(wàn)㎡，主體建筑地下2層，地上8層，高42米，長(zhǎng)398米，寬148米，是整個(gè)奧運(yùn)建筑項(xiàng)目中單體建筑面積最大的。配套設(shè)施建筑面積26萬(wàn)㎡，包括酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)等。改造后的國(guó)家會(huì)議中心被分為3段整層4300㎡，每段約1400㎡最小可分割200㎡左右小間千平以上整層客戶：

文化傳播、能源、人力資源、國(guó)企信息產(chǎn)業(yè)類200-500㎡小客戶：

金融服務(wù)、汽車(chē)銷售國(guó)家會(huì)議中心22總用地面積12.22公頃，總建筑面積53萬(wàn)㎡，其中會(huì)議中6465A棟B棟地上總建筑面積12.7萬(wàn)㎡,由兩棟國(guó)際化5A寫(xiě)字樓及商業(yè)組成。南北兩側(cè)各有一座國(guó)際性豪華酒店（洲際）。寫(xiě)字樓總建筑面積10萬(wàn)㎡，共14層（60m），A座三層?xùn)|側(cè)為萬(wàn)余平米空中花園，其中17米高步行橋與國(guó)家會(huì)議中心相連。近500平米陽(yáng)光中庭挑高40余米。A座標(biāo)準(zhǔn)層面積6800㎡B座標(biāo)準(zhǔn)層面積1900㎡北辰世紀(jì)中心23A棟B棟地上總建筑面積12.7萬(wàn)㎡,由兩棟國(guó)際化5A寫(xiě)字65662000-8000㎡大客戶：

網(wǎng)絡(luò)科技、能源、大央企（房地產(chǎn)）200㎡起千平以下小客戶：

金融投資、高科技（化工新能源、生物醫(yī)藥、網(wǎng)絡(luò)信息）、貿(mào)易、服務(wù)性三產(chǎn)（營(yíng)銷、律師、咨詢）、國(guó)外精細(xì)制造業(yè)242000-8000㎡大客戶：6667盤(pán)古大觀總占地面積39360平方米，總建筑面積418484.70平方米，由一幢超5A級(jí)寫(xiě)字樓、三幢國(guó)際公寓、一座盤(pán)古七星酒店以及全長(zhǎng)411米的世界第一商業(yè)長(zhǎng)廊——龍廊綜合組成。辦公地上建面10.9萬(wàn)㎡，共39層（192m），層高4.6m。IBM冠名占據(jù)中區(qū)10層。且寫(xiě)字樓和盤(pán)古七星酒店的頂部都設(shè)有直升機(jī)停機(jī)坪標(biāo)準(zhǔn)層面積3000㎡，最小拆分面積500㎡3000㎡整層客戶：

實(shí)力工業(yè)企業(yè)、科技龍頭企業(yè)500-1500㎡拼層客戶：

金融、房地產(chǎn)、文化、IT科技、能源化工、咨詢25盤(pán)古大觀總占地面積39360平方米，總建筑面積418486768總建面9.7萬(wàn)㎡，共11層，標(biāo)準(zhǔn)層面積5000㎡，分為A-E五個(gè)樓座，每個(gè)樓座單層面積約1000㎡最小開(kāi)間面積200㎡因緊鄰數(shù)字北京博物館，且又在奧運(yùn)期間擔(dān)當(dāng)信息通信服務(wù)職能，故目前在此辦公的企業(yè)，行業(yè)聚集度較高，諸如：北京通信、首都之窗、萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)等。數(shù)字北京26總建面9.7萬(wàn)㎡，共11層，標(biāo)準(zhǔn)層面積5000㎡，分為A6869客戶及需求小結(jié)客戶端反應(yīng)問(wèn)題：柱子太多影響使用（進(jìn)深10m上下，剛好一根柱子前后都浪費(fèi)）磨砂玻璃影響采光觀景大標(biāo)準(zhǔn)層面積衛(wèi)生間設(shè)置不可過(guò)少人性化考慮偏少（樓梯過(guò)多、核心動(dòng)線過(guò)長(zhǎng)、缺少全天候健身配套）27客戶及需求小結(jié)客戶端反應(yīng)問(wèn)題：6970第一部分宗地條件第二部分市場(chǎng)分析第三部分客戶研判第四部分項(xiàng)目定位目錄28第一部分宗地條件目錄70奧體商務(wù)區(qū)核心——全資源商務(wù)新高地企業(yè)辦公置業(yè)的終極夢(mèng)想交通資源：雙軌交匯、公交樞紐、地下隧道。形象資源：中軸龍脈、國(guó)家級(jí)地標(biāo)資源。產(chǎn)業(yè)資源：商務(wù)氛圍濃厚，實(shí)力型企業(yè)聚集。生態(tài)資源：幾大公園環(huán)繞，內(nèi)部10公頃綠化景觀帶。商務(wù)資源：文藝劇場(chǎng)、博物館、會(huì)議中心、高端居住、地下商業(yè)、高端酒店、企業(yè)會(huì)所等。概念定位奧體商務(wù)區(qū)核心——全資源商務(wù)新高地交通資源：雙軌交匯、公交樞7172客戶定位故：總體需求聚集在1000㎡為單位，建議標(biāo)準(zhǔn)層約2000㎡，對(duì)稱結(jié)構(gòu)可半層獨(dú)立使用，此外散售層面最多劃分4戶，最小面積區(qū)間不低于500㎡另：鑒于產(chǎn)品的整體檔次，最小化分面積不可低于400㎡，且非整售樓層總量需注意控制，不宜超過(guò)總層數(shù)的1/4。鐘情于這類地段高端辦公樓的企業(yè)不外三類：——趨利實(shí)力展示型（1000㎡以上）：領(lǐng)軍企業(yè)、國(guó)央背景、能源房地產(chǎn)等資本運(yùn)作大戶——趨利環(huán)境美好型（1000㎡以上）：高端文化類、科技研發(fā)、新能源——寄生產(chǎn)業(yè)鏈（200-500為主）：金融、貿(mào)易、服務(wù)三產(chǎn)前兩類是開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)由衷熱愛(ài)的優(yōu)質(zhì)客戶：支付能力強(qiáng)、忠誠(chéng)度高難以單純被低價(jià)項(xiàng)目分流30客戶定位故：總體需求聚集在1000㎡為單位，建議標(biāo)準(zhǔn)層約7273地塊周邊愛(ài)家珠寶商城幾易其主不見(jiàn)起色，奧運(yùn)核心區(qū)內(nèi)天虹百貨及北辰時(shí)代中心底商也是人影寥寥，奧運(yùn)板塊作為人口密度較低的新興高端住區(qū)的確存在客流量不足、商圈有待發(fā)展等問(wèn)題，短時(shí)間內(nèi)還難與亞運(yùn)核心區(qū)抗衡，且地塊周邊原規(guī)劃有集中商業(yè)，故底商權(quán)作商務(wù)配套而設(shè)，總量不宜超過(guò)10%。產(chǎn)品定位31地塊周邊愛(ài)家珠寶商城幾易其主不見(jiàn)起色，奧運(yùn)核心區(qū)內(nèi)天虹73產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位74產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位7576產(chǎn)品定位第一問(wèn)：雖區(qū)域內(nèi)供應(yīng)有限，但奧體文化商務(wù)園本身將有持續(xù)的后續(xù)供應(yīng)，旁邊開(kāi)元國(guó)際競(jìng)品總體量是該項(xiàng)目4倍，世界級(jí)建筑大師――美國(guó)SOM事務(wù)所設(shè)計(jì)，樓板價(jià)不足2萬(wàn)/平米，且目前已初具工程形象，差異化競(jìng)爭(zhēng)如何實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)品價(jià)值如何拔升（憑什么比人家賣(mài)的貴）？除常規(guī)的地下配建商務(wù)健身俱樂(lè)部及員工食堂外，從客戶使用便利性和空間感出發(fā)，建議做全鋼結(jié)構(gòu)無(wú)柱辦公產(chǎn)品，從產(chǎn)品核心價(jià)值入手區(qū)隔、脫離周邊常規(guī)項(xiàng)目，為售價(jià)給出有力支撐。放棄類似空中四合院、空中會(huì)館等產(chǎn)品以立面形象進(jìn)行差異化的主要原因：1）頂層約8000－10000的空中連廊占比過(guò)大，作為輔助配套對(duì)總銷金額損失嚴(yán)重，售價(jià)無(wú)法與頂層辦公同日而語(yǔ)；2）若排布在2層則相當(dāng)于商業(yè)上樓，產(chǎn)品價(jià)值相對(duì)與辦公也將有所折