北京某頂級豪宅別墅市場定位策略

第二部分市場定位

一、基本市場戰(zhàn)略

1、區(qū)域價值及市場分析啟示

2、核心市場戰(zhàn)略

專為中國（身價5億以上）新銳富豪

全程（星級）定做的頂級別墅

基于國外、上海、香港、廣州、北京等可類比頂級別墅的全面深入市場調(diào)研分析，結(jié)合潛在客群、可類比項目客群研究及地塊價值分析，在淡化第一/二居所理念前提下，本案市場戰(zhàn)略為：

中國新銳富豪支持點：

1）據(jù)統(tǒng)計，全球1%富人收入占到社會全部收入的60%。2001年，中國7萬億元存款總量中，人數(shù)不足20%的富人占有80%的比例。

2）北京別墅市場的購買人群已經(jīng)發(fā)生變化，比例結(jié)構(gòu)已由過去的境外占70%，國內(nèi)占30%，發(fā)展為目前的國內(nèi)占80%左右，境外占20%左右。

3）2003年新一期的“中國百富榜”將挖掘出兩三千位身家億萬的內(nèi)地富豪資料。新榜中將會出現(xiàn)一大批30—40年齡段甚至更年輕的財富新銳，他們是生于上世紀60年代至70年代初期的新銳富豪。

4）《財富》“中國富豪排行榜”前50名之中，富豪們主要來自于江浙滬及珠江三角洲。舉例如：第二批發(fā)跡的溫州富豪正處于豪宅需求階段，他們需要用豪宅來體現(xiàn)身份與價值。豪宅已成為溫州富豪置業(yè)的首選。

5）海外基金買家甚至動用數(shù)億資金整棟地買入一些豪宅，多次置業(yè)以上的億萬富豪投資型客群增多，基本有過三五次置業(yè)經(jīng)歷的富紳和隱形商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者增多。

全程星級定做支持點：

1）頂級富豪居住環(huán)境喜好千差萬別，新銳富豪生活更是講究創(chuàng)新。越是高層次，在追求風(fēng)格、環(huán)境、檔次上越是有著自己的個性，有著與眾不同的生活情調(diào)。

2）調(diào)研中發(fā)現(xiàn)許多富紳根據(jù)個人十分個性的喜好，來選擇中國適合自己的頂級別墅，否則寧愿暫時不買。其中并無太多的城際限制。如專為提供飼養(yǎng)馬廄場所或養(yǎng)馬場而購買等。

3）作為數(shù)量十分有限的項目總占地，客戶個性十足的功能需求不可能設(shè)想周全，設(shè)計周全，在充分研究這一簇群的生活方式基礎(chǔ)上，營銷推廣將提供數(shù)十種創(chuàng)新別墅功能，將潛在客群吸引至現(xiàn)場后，可根據(jù)客群局部改造需要每期均拿出相當(dāng)比例按需定做。

4）全程星級定做的內(nèi)容及理念——

全球高檔別墅俱樂部會員制連鎖消費；每棟按需提供24小時六星級酒店式服務(wù)；

每棟提供vip規(guī)劃設(shè)計師/精裝修設(shè)計包括家具全套設(shè)計；

每戶提供景觀規(guī)劃設(shè)計師/景觀物業(yè)管理服務(wù)公司；

廚房單體設(shè)計師；

建筑功能定做；私家庭院定做等。

二、市場定位理念

一棟一種生活方式

三、頂級別墅理念

1、頂級別墅理念

2、項目別墅理念

國外頂級別墅評判標準——項目周邊大環(huán)境、社區(qū)內(nèi)部環(huán)境、別墅自身庭院、內(nèi)部空間的室內(nèi)環(huán)境。

與國內(nèi)其他頂級別墅相比并綜合國際頂級別墅的開發(fā)理念，本案需具備以下系統(tǒng)理念，用以提升市場力，同時在銷售方面塑造其他項目無可比性的綜合氣質(zhì)。

四、目標客群定位

行業(yè)分布：涉及金融、地產(chǎn)、IT業(yè)、零售、制造業(yè)等。如食品集團公司總裁、汽車經(jīng)營商，第三產(chǎn)業(yè)為主

職業(yè)職位：國內(nèi)商界大企業(yè)低調(diào)領(lǐng)袖或大陸富豪為主、國外駐京機構(gòu)、國際投資基金、跨國公司首腦及外籍高級管理人員為輔；私營企業(yè)主（公司總裁、股東、董事、上市公司主席等）兼顧港澳臺在京投資企業(yè)的CEO、職業(yè)投資者及海歸僑商、海外基金買家等。

文化年齡：多數(shù)大專以上文化背景，多數(shù)擁有二次再造以上學(xué)歷年齡階段主要為35-50歲，往上少量浮動至60歲

收入水平：身價5億元以上至個人資產(chǎn)總值三十億左右購房目的：多半自住為主，兼顧投資

消費特性：注重同階層消費，講究個性功能享受

購房情況：三次及多次以上置業(yè)者居多；家族購房三成按揭為主，洗錢人士一次性付款。購房周期一般為三個月；用作投資置業(yè)決策人存在親屬朋友連帶關(guān)系區(qū)域分布：中國大陸南方城市富商為主，其他各省份較為散化

居住結(jié)構(gòu)：家族體系較為龐大，在京從商的外地人士基本為兩代之家；純粹外地購房者更多用作夫妻雙方度假及招待賓朋。

五、項目檔次定位

國際：一級自然環(huán)境區(qū)的頂級別墅，具備土地與景觀稀缺價值要求，具備現(xiàn)代貴族氣質(zhì)，但缺乏幾十年傳統(tǒng)血統(tǒng)的城堡莊園質(zhì)素。

國內(nèi)：頂級別墅市場導(dǎo)入期的中國別墅精神代言，擯棄第一代豪華別墅沿襲的國外淺層次建筑風(fēng)格、原裝理論和功能簡單的放大，以正統(tǒng)的現(xiàn)代氣質(zhì)融入國際化特征，講求別墅精神永無止境的創(chuàng)新精神并考慮珍貴的景觀建筑紀念意義

北京:順義扎堆別墅區(qū)的形象和產(chǎn)品代表，經(jīng)得起時代各階段的生活檢驗，前瞻性的規(guī)劃設(shè)計及特質(zhì)化理念，個性功能和環(huán)境的共融塑造持久性。

標準:獨樹一幟的產(chǎn)品創(chuàng)新理念、營銷推廣策略/規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、建筑設(shè)計、裝修公司、物業(yè)管理公司等全程國際頂尖一流的組合服務(wù)標準，全球尖端科技運用，如國際最先進的安防技術(shù)使業(yè)主安全得到徹底保證。

檔次：中國極品自然功能墅

六、銷售計劃

銷售順序：一期規(guī)劃10套，以西北側(cè)臨街棟數(shù)為一期，中開中走,以確保推廣品質(zhì)的統(tǒng)一性；東北10棟為二期，朝南10棟為三期。

銷售周期：一年半銷售周期規(guī)劃，一期銷售周期半年。

銷售計劃：平均每月2套，一期共銷售10-12套左右。

七、價格定位

強調(diào)私家庭院預(yù)留個性功能空間的滿足，強調(diào)相對應(yīng)的套內(nèi)功能空間豐富創(chuàng)新——轉(zhuǎn)移客群成交成本投入視線；注重物業(yè)管理公司、家裝設(shè)計公司、規(guī)劃設(shè)計公司超強強聯(lián)手品牌運營服務(wù)——前期介入，后續(xù)成本滾動結(jié)算；

在整合綜合前期開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合成本價12000元/平米，主要參評國際國內(nèi)北京可類比項目銷售面積/均價/總價及目標客群/潛在客群，更多以總價指數(shù)進行市場定價。

主要定價參數(shù)：總投資6-7億元，取最高為7億元；以上北京頂級別墅項目平均價約18000元，平均總價1500萬元左右；以上全國可類比別墅平均總價:2500萬元左右，以上全球范圍可類比頂級別墅總價3000萬元以上；建筑面積：2000平米左右（含地下）

以全程銷售期內(nèi)具有良好性價比優(yōu)勢作為市場競爭的重要手段，賣總價不賣單價

市場需求走勢

根據(jù)有關(guān)北京高端別墅市場的分析可以看出，第一代高端別墅市場的銷售趨緩，北京缺乏專為頂尖階層度造的更為純粹的頂級別墅區(qū)。分析原因在于市場需求促使頂級別墅面臨全面升級，市場期待滿足中國新銳富豪家居需求的個性產(chǎn)品。價格不是影響高端（身價5億）客戶購買的主要因素，真正高附加值的新一代高端產(chǎn)品能快速擊敗對手成為市場領(lǐng)先者。

總價原則

在價格制訂過程中，我們遵循的是“總價原則”，從總價的角度分析競爭項目及目標客群需求。

可類比項目主力戶型總價：（萬元）

從可類比項目總價分析可以看出，北京高端別墅的總價在400-2000萬元不等，在此范圍內(nèi)定價將面臨嚴峻的市場競爭。相反，2000-4000萬元的總價競爭環(huán)境比較寬松，且有上海等地的可類比項目作為參考。

競爭力比較

通過關(guān)于主力戶型、總價、單價的市場分析可以看出（見55頁圖表），主力戶型在1600-2000平米，單價在3000-3500美金/平米，總價在2000-4000萬元的產(chǎn)品價格定位，在北京高端別墅市場還沒有主力競爭對手，市場競爭環(huán)境相對寬松，對項目銷售進度有極為有利的作用。

性價比原則

在價格相對較高的情況下，我們提供的是北京甚至中國都不曾見到的高價值附加值的產(chǎn)品，客戶買到的不僅僅是居所，而是一種地位和生活方式。

價格與銷銷售狀況況參數(shù)主力戶型1600-2000平米700-1000400-600容積率0.18-0.20.3左右0.4左右總建面4.2萬平米6萬平米8萬平米戶數(shù)30戶左右70戶左右150戶左右均價美金/平米3000-35002000-30001500-2000總價2000-4000萬元800-2000萬元左右400-850萬左右總銷售額11億左右12億11億月銷售2套3套5套銷售周期15個月18個月30個月月銷售額7300萬6600萬3600萬2．定價目目標建議均價價3000-3500美金/平米（贈送前后后私家庭庭院/贈送全套套世界名名牌家電電/贈送全套世世界頂級級精裝修修/贈送車位位車庫/贈送成樹/贈送地下下室/贈送閣樓樓或夾層層面積、挑挑空面積積、內(nèi)庭庭等）建議總價價2000萬-4000萬左右。。如以1600平米（可可售面積積1000平米左右右）的戶戶型建議本本項目的的總價控控制在2000萬。最低低折扣客客控制在在98折。戶型指數(shù)數(shù)：建議議本案主主力戶型型面積在在1600-2000平米（包包括地下下面積和和室內(nèi)贈贈送面積））3、入市時時機：豪宅忌諱諱同時開開售，互互相搶客客，樓價價明顯受受壓；2004年第一季季度低調(diào)調(diào)入市積積累前期客客戶，5月份正式式開始預(yù)預(yù)售，8月一期現(xiàn)現(xiàn)房正式式開盤。。第三部分分項目地塊塊分析一、項目目地塊分分析占地326畝/21萬平米，，地處北北京第一一高檔別別墅區(qū)內(nèi)內(nèi)，周邊邊居住環(huán)環(huán)境，市市政配套設(shè)施相相對完善善。該地地塊與頂頂級別墅墅所應(yīng)擁擁有的山山水資源源有一定定差距，，但土地價格格較低低為每每平米米11萬元人人民幣幣，具具較強強區(qū)域域市場場競爭爭力。。地形基基本為為長方方形，，地形形地貌貌平坦坦，內(nèi)內(nèi)有高高壓線線市政政設(shè)施施。地地塊北北側(cè)為為順平平路，南南側(cè)為為現(xiàn)狀狀濱河河路，，東南南為潮潮白河河。距距離潮潮白河河200米左右右。作作為高高檔別墅區(qū)區(qū)，內(nèi)內(nèi)因質(zhì)質(zhì)素地地形、、水景景需特特色營營造，，西北毗毗鄰順順平路路使地地塊具具備投投資屬屬性，，私密密居住住品質(zhì)質(zhì)成本本增加加，改改觀現(xiàn)現(xiàn)有平平坦地形形是打打造頂頂級別別墅的的先決決條件件；地地塊自自然條條件缺缺乏頂頂級別別墅的的特殊殊優(yōu)勢勢，并且存存在主主路噪噪聲污污染，，需要要投入入資金金進一一步打打造。。產(chǎn)品消費費族有一一定影響響；而每每棟上千千平米/總價數(shù)千千萬的統(tǒng)統(tǒng)一戶型型，有利利于形成純粹生生活方式式，跨地地域客群群散化特特征明顯顯，購買買傾向不不確定性性增加。。別墅創(chuàng)新新是產(chǎn)品品力的靈靈魂，頂頂級別墅墅對應(yīng)的的頂級富富豪生活活方式的的創(chuàng)新更更顯彌足珍貴，，別墅產(chǎn)產(chǎn)品升級級階段，，針對地地塊私家家庭院與與建筑單單體的空空間及功功能創(chuàng)新是制勝勝關(guān)鍵。。誰能把把握機會會創(chuàng)新，，誰就是是主莊贏贏家。二、現(xiàn)有有規(guī)劃方方案建議議S+3M設(shè)計公司司規(guī)劃設(shè)設(shè)計初步步方案中中，從規(guī)規(guī)劃上看看，尚未未能充分分體現(xiàn)““頂級豪豪宅”的特特殊性和和“量身身訂做””的尊貴貴感，地地塊內(nèi)環(huán)環(huán)境資源源需進一一步挖掘掘和整合合；根據(jù)別墅墅發(fā)展趨趨勢，庭庭院應(yīng)作作為重點點進行個個性化設(shè)設(shè)計，在在規(guī)劃上上應(yīng)有體體現(xiàn)，“引水入入戶”的的做法比比較普遍遍，關(guān)鍵鍵是如何何創(chuàng)新；；應(yīng)充分分考慮周周邊環(huán)境境對地塊塊的影響，，提高地地塊價值值的均衡衡性。通通過必要要的手段段和投入入對地塊塊進行進進一步改造，提升升地塊價值值。方案建建議如下：：技術(shù)指標A.占地面積：：210000平米B.頂級別墅建建筑面積：：1600平米C.頂級別別墅一層占占地面積700平米米（地下一一層400平米，地上上二層500平米）假設(shè)以35棟為開發(fā)目目標A．35棟棟建筑一層層占地總面面積=建筑筑一層占地地面積×35棟=700平米米×35棟棟=24500平米米B．本項目目剩余面積積=210000平平米-24500平平米=185500平米C．分攤到到35棟后后每戶私家家綠地=185500平米/35棟=5300平米D．每棟地面面占地面積積=每戶一層占占地面積+私家綠地面面積=700平米+5300平米米=6000平米=78米×78米E．每戶一層層占地面積積=700平米=26.5米×26.5米F．每棟之間間樓間距為為51.5米G．35棟開發(fā)量每每棟建筑面面積1600平米容積率為為1200平米×35棟=42000平米/210000平米=0.2分析結(jié)結(jié)論A.35棟開發(fā)發(fā)量每每棟綠綠地面面積5300平米，，樓間間距51.5米，容容積率率約0.2，通過過有效效的規(guī)規(guī)劃容積率率可控控制在在0.19-0.18。B.此分析析結(jié)論論未考考慮道道路面面積、、公共共綠地地、公公建面面積。。C.如以建建筑面面積每每棟1600平方米米測算算其結(jié)結(jié)果得得出在在項目目占地地方面面約7畝其其占地地面積積、私私家花園園面積積與國國內(nèi)可可類比比項目目有著著非常常強勁勁的競競爭力力。本案技術(shù)術(shù)分析論論證結(jié)果果第四部分分產(chǎn)品定位位一、產(chǎn)品品定位方方向項目建成成將成為為北京乃乃至國內(nèi)內(nèi)無可比比性的創(chuàng)創(chuàng)新型頂頂級別墅墅項目。。產(chǎn)品創(chuàng)新新性核心心定位根據(jù)頂級級富豪的的生活排排序：游游艇/賽馬/古董/字畫/玩車/豪宅研究究，結(jié)合合一期10套銷售策策劃安排排，如5套結(jié)合潛潛在客群群定做單單體功能能，另5套定做私私家庭院，并遵遵循市場場核心理理念“一一棟一種種生活方方式”，，在同質(zhì)質(zhì)化頂級級富豪階階層消費費取向的前前提下，，特提出出“一棟棟一種產(chǎn)產(chǎn)品定位位”之以以下系列列性創(chuàng)新新產(chǎn)品定定位。創(chuàng)新獨棟棟定位方方案一：：可移動的的別墅創(chuàng)新獨棟棟定位方方案二：：四合院密密室創(chuàng)新獨棟棟定位方方案三：：樹屋創(chuàng)新獨棟棟定位方方案四：：迷宮創(chuàng)新新獨獨棟棟定定位位方方案案五五：：雙子子座座創(chuàng)新新獨獨棟棟定定位位方方案案六六：：禪院院創(chuàng)新新獨獨棟棟定定位位方方案案七七：：橋洞洞別別墅墅創(chuàng)新新獨獨棟棟定定位位方方案案八八：：谷地地罕罕島島創(chuàng)新新獨獨棟棟定定位位方方案案九九：：山水水仙仙墅墅創(chuàng)新新獨獨棟棟定定位位方方案案十十：：空中中花花園園墅墅二、、總總體體規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計思思路路1、總總體體規(guī)規(guī)劃劃思思路路設(shè)計計重重點點講講究究社社區(qū)區(qū)無無混混居居概概念念，，要要保保證證整整個個社社區(qū)區(qū)的的純純粹粹性性；；一一二二三三期期組組團團規(guī)規(guī)劃講講求求獨獨立立性性；；單單元元設(shè)設(shè)計計力力求求私私密密性性。?？傮w體規(guī)規(guī)劃劃思思路路要要點點首首先先路路網(wǎng)網(wǎng)形形式式不不能能過過多多（（如如南南北北路路）），，路路網(wǎng)網(wǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)表表現(xiàn)現(xiàn)要要清清晰；；預(yù)留留景景觀觀系系統(tǒng)統(tǒng)，，如如公公共共景景觀觀、、景景觀觀道道路路、、組組團團景景觀觀；；立體體景景觀觀功功能能豐豐富富，，社社區(qū)領(lǐng)領(lǐng)域域感感強強烈烈；；建筑筑風(fēng)風(fēng)格格不不能能過過于于現(xiàn)現(xiàn)代代張張揚揚，，建建筑筑形形式式以以坡坡屋屋頂頂為為主主，，減減少少玻玻璃璃幕幕墻墻的的運運用用（以以免免增增加加光光污污染染）），，建建筑筑選選材材質(zhì)質(zhì)樸樸；；日常常起起居居功功能能內(nèi)內(nèi)斂斂，，突突出出享享受受功功能能，，重重在在居居住住以以外外的的休休閑閑度度假假功功能能度度假假型型別別墅更更能能顯顯示示主主人人個個性性；；著著重重外外向向景景觀觀的的塑塑造造及及親親和和力力。。2、鄰鄰里里關(guān)關(guān)系系規(guī)規(guī)劃劃鄰里里關(guān)關(guān)系系：：戶戶戶戶獨獨立立的的完完整整社社區(qū)區(qū)。。無無明明顯顯的的組組團團，，戶戶戶戶相相對對獨獨立立。。社社區(qū)區(qū)整整體體品質(zhì)均衡、純純粹。戶與戶的獨立立體現(xiàn)每一戶戶的尊貴感、、獨立性，如如獨立門牌號號、獨立道路路指示系統(tǒng)、獨立步步行道路系統(tǒng)統(tǒng)、獨立服務(wù)務(wù)體系等。設(shè)設(shè)計必要的共享空間，盡盡量增加私屬空間。。強調(diào)軟性服務(wù)務(wù)系統(tǒng)的完整整，主要是安安全系統(tǒng)的完完善。鄰里布局：貴貴族村落式布布局，隱秘在在林中“看不不見”的別墅墅。強調(diào)私屬屬性、獨立性，戶戶相相對獨立，弱弱化組團概念念。主要以會會所為中心，，實現(xiàn)貴族村村落的鄰里關(guān)系。充充分營造起伏伏的地形，種種植豐富的植植被，將別墅墅隱蔽在植被被、地形之中。并利利用植被、圍圍攔、水源分分割戶與戶，，避免對視。。貴族村落：絕絕對私密空間間，絕對回歸歸田園生活，，絕對純粹貴貴族人群。3、單體排布北疏南密,西疏東密三、建筑規(guī)劃劃指標建議容積率率：根據(jù)可可類比項目分分析和容積率率與利潤率的的關(guān)系分析,0.18-0.2的容積率率相對對有較較強的的競爭爭力，，且能能獲得得較高高的銷銷售利利潤。?？偨ㄖ娣e積：總建筑筑面積約56000平米左右。。每棟占地地4000-5000平米。其中中會所1000平米。?？倵潝?shù)：共35棟別墅。綠化率率：60%以上上。頂級別別墅綠化率率是另一個個重要指標標，由于包包含在人工水面的面面積，項目目容積率將將在60%以上。另另外，在公公共綠地相相對有限的前前提下，綠綠化率反映映了私家庭庭院的大小小。預(yù)計70%的綠綠化率意味著著每戶3000平米米的庭院。。水面面面積：5000-6000平米。通過過對競爭項項目的人造造水面面積積分析5000-6000平米的水面面面積將具具有市場競競爭力，并并提升項目目的整體品品質(zhì)。建筑結(jié)結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)結(jié)構(gòu)。作為為新興的別別墅建筑材材料，鋼結(jié)結(jié)構(gòu)因其施施工工期短短、空間靈活、、成本等原原因廣泛使使用。根據(jù)據(jù)本項目在在工期、建建筑形式等方面的具具體情況，，適合采用用鋼結(jié)構(gòu)。。庭院面積：：3000-4000平米，預(yù)估估每戶占地地4000-5000平米，既滿滿足項目技技術(shù)指標要求，，有具備市市場競爭力力的預(yù)計庭庭院面積為為3000-4000平米。主力戶型面面積：1200-2000平米（包括括地下面積積和室內(nèi)贈贈送面積）），總價在在2000萬-4000萬/平米左右。。地下面積：：優(yōu)山美地地平均地下下面積占單單戶總建面面37%左右。檀宮宮地下建面面占總建面35%，頂級別墅墅地下占總總建面35%左右。樓間距：南北樓樓間距約50米左右。建筑層數(shù)：：建筑主要要以地下一一層、地上上兩層或兩兩層半（帶帶閣樓）的的空間層次次為主，會所所及其他公公建地下以以層，地上上兩層。戶型種類：：一戶一種種戶型，戶戶戶不同。。并可根據(jù)據(jù)客戶需求求，提供““訂制”的的可能。停車：每戶全全部室內(nèi)雙雙車位車庫庫設(shè)計，在在私家庭院院內(nèi)預(yù)留訪訪客車位。。在小區(qū)入口處設(shè)設(shè)一小型集集中停車位位即可。車車位比例為為每戶2.5-3.5個車位。主要居室指指標：以5-8居（臥室5-8間）為主，，另工人房房2-4間，其中：主臥臥2-3間（分別為為男主臥、、女主臥、、老人主臥臥），兒童童房1-2間，客房2-3間。主要禮儀交交往空間指指標：以5-7廳為主，主主要包括中中廳1個、客廳1-2個、宴會餐廳1個、主人餐餐廳1個、家庭廳廳（室）1-2個衛(wèi)生間：主臥、、兒童房必必須保證獨獨立衛(wèi)生間間，力爭臥臥室內(nèi)均有有獨立衛(wèi)生生間。一層設(shè)2個公共衛(wèi)生生間，地下下一層1-2個衛(wèi)生間。。除此之外外，傭人居居住區(qū)域有有1個傭人衛(wèi)生生間。戶型平面要要求：各功功能分區(qū)分分布合理，，動靜、公公私、凈污污分開明顯顯,相互不不干擾。優(yōu)先先保證主人人生活的私私密性和舒舒適性。除除居住概念念外，細化化豪宅所包含的休閑閑、禮儀功功能。地下下一層主要要布置娛樂樂區(qū)域，首首層布置接接待、禮儀儀、餐飲區(qū)域，，二層主要要布置居住住區(qū)域?？臻g層次：：主要以地地下一層、、地上兩層層或兩層半半（帶閣樓樓）的空間間層次為主主，各層盡量布布置起居、、休閑、禮禮儀等完整整的功能主主題，減少少垂直交通通?？臻g的的合理性與趣趣味性應(yīng)盡盡可能發(fā)揮揮建筑師的的創(chuàng)造力。?？蓪④S層層、錯層、、挑空等不不同的空間表表現(xiàn)形式相相互結(jié)合，，形成多變變的空間層層次；私家車位：：全部室內(nèi)內(nèi)雙車位車車庫設(shè)計，，在私家庭庭院內(nèi)預(yù)留留訪客車位位。車位布布置在建筑單單體北側(cè)，，盡量遠離離主臥、兒兒童房，避避免噪聲干干擾。四、總體規(guī)規(guī)劃布局地塊形狀接接近長方形形類似于一一片樹葉形形狀，葉脈脈結(jié)構(gòu)走勢勢暗合本案案路網(wǎng)與別墅連接關(guān)關(guān)系，規(guī)劃劃建議如圖圖所示意：：隔離林帶緩沖帶增加神秘感次級路別墅單體次入口潮白河地勢北高南低順平公路南豐住宅小區(qū)濱河路主入口及主路隔離林帶作作用：隔離離順平公路路噪音，增增加景觀大大道、運動動休閑地帶帶。主入口及主主路：主入入口位于地地塊西側(cè)，，適合道路路現(xiàn)狀，使使別墅區(qū)產(chǎn)產(chǎn)生縱深感感。緩沖帶：增加縱縱深感，私私密性，讓讓人從外部部或進入小小區(qū)后的景景觀有與頂頂級別墅相吻吻合的美美感及價價值感。。次級路：直接接連接到到頂級別別墅的唯唯一道路路體現(xiàn)豪豪宅價值值。別墅單體體：別墅墅單體位位置在次次級道路路端點。。次入口：開在在主路東東側(cè)連接接順平公公路。濱河路：濱河河路對項項目整體體形象有有影響五、園林林景觀設(shè)設(shè)計1、水景設(shè)設(shè)計湖水設(shè)計計湖湖景景別墅分分類湖湖水運用用2、園林設(shè)設(shè)計大景觀概概念建議議示意圖圖潮白河第一層林帶第二層林帶第三層林帶第四層林帶北南第一層林林帶：林林帶內(nèi)主主要考慮慮主路綠綠化形成成景觀大大道，運運動、步步行養(yǎng)道道。栽種高株冠冠大蔭濃濃樹木。。第二層林林帶：第第二層林林帶是第第一層林林帶過渡渡，對靠靠近主路路的別墅墅起到遮遮擋作用，同時時在兩層層林帶之之間可設(shè)設(shè)計公共共活動空空間增加加公共景景區(qū)。第三層層林帶帶：第第三層層林帶帶隔離離位置置處與與第二二層林林帶內(nèi)內(nèi)的視視線，，避免免對視視產(chǎn)生生。第四層層林帶帶：第第四層層林帶帶與第第三層層林帶帶作用用基本本相同同，不不同之之處其其林帶帶整體體高度降降低，，避免免北面面住戶戶對于于潮白白河的的視線線受到到完全全遮擋擋。大景觀觀概念念林帶帶分層層次設(shè)設(shè)計所所要注注意的的是分分層不不是絕絕對意意義上上的層層次劃劃分，，是隨著著次級級道路路走向向變化化，別別墅位位置變變化而而變化化，層層次錯錯落有有秩。。大景觀觀豎向向示意意圖主入口及第一林帶第一與第二林帶之間公共空間第二林帶與別墅關(guān)系第二林帶與別墅關(guān)系第二林帶與別墅關(guān)系3、鄰里里交往往場所所頂級別別墅的的鄰里里交往往一般般在私私家庭庭院、、VIP會所內(nèi)內(nèi)進行行，不不需要要鄰里里公園園廣場場等設(shè)設(shè)施。。建議在在會所所沿湖湖附近近提供供一處處可以以聚餐餐、散散步的的草坪坪廣場場，種種植少少量樹樹木，，放養(yǎng)養(yǎng)一些些禽類類。美國別別墅社社區(qū)內(nèi)內(nèi)的休休閑活活動場場景六、道道路及及溪流流設(shè)計計別墅單體林帶林帶水系別墅單體水系規(guī)規(guī)劃別墅區(qū)區(qū)水系系設(shè)計計呈““S”型平平行流流淌與與別墅墅單體體南面面，交交會與與林帶帶。水水系設(shè)設(shè)計注注重曲曲折、、委婉、、盤疊疊、疏疏密、、急緩緩、大大小的的變化化。如圖：：七、配配套設(shè)設(shè)施/公建設(shè)計原原則：：私屬屬領(lǐng)地地最大大化，，減少少不必必要的的公共共交流流空間間。配配套設(shè)設(shè)施重重點為會所所。配配套功功能要要內(nèi)外外動靜靜分區(qū)區(qū)。會所與與公建建：2000平米，，地下下一層層，地地上二二層。?？稍O(shè)設(shè)置在在入口口。會所功能能：超五五星國際際俱樂部部水準。。功能簡簡化到極極至，提提供日常常服務(wù)功功能、餐飲宴會會、部分分商業(yè)、、VIP會員茶座座、家庭庭診所、、商務(wù)中中心、增加豪華華SPA熏香等國國際流行行功能，，并鋪設(shè)設(shè)信息點點，增加加室內(nèi)綠綠化，以以提升檔檔次和品品位。地下一層層為設(shè)備備用房及及管理用用房。幼兒園及及其他公公建：500平米。建議與周周邊諸多多的知名名俱樂部部聯(lián)合，，為業(yè)主主提供““泛會所所”的休休閑娛樂樂功能。。為住戶提提供周邊邊諸多俱俱樂部的的入會、、預(yù)約、、教練等等諸多服服務(wù)。如如郵寄、、理療、采購購等日常常消費，，建議物物業(yè)提供供一對一一的上門門服務(wù)和和代辦服服務(wù)。第五部分分營銷推廣廣概要一、案名名建議推薦案名名1）華夏庭庭墅———側(cè)重東東方風(fēng)格格的庭院院內(nèi)涵推薦案名名2）中國根根墅———側(cè)重中中國文化化的源遠遠流長推薦案名名3）炎黃逸逸號———側(cè)重生生活方式式差異化化無可比比性推薦案名4）無為別墅———側(cè)重頂級級別墅的神秘秘感塑造推薦案名5）天地揚帆———側(cè)重目標標客群事業(yè)巔巔峰的成就感感推薦案名6）國色天香———側(cè)重一流流別墅環(huán)境推薦案名7）龍源別墅———側(cè)重匯聚聚中國龍的發(fā)發(fā)祥地推薦案名8）濠園——側(cè)重自自然風(fēng)水，寓寓意豪門圣地地推薦案名9）江山麗墅———側(cè)重雙關(guān)關(guān)寓意二、推廣策略略推廣策略：低低調(diào)媒體體造勢，高調(diào)調(diào)口碑傳播推廣定位：中中國頂級級自然功能墅墅推廣主線：一一棟一種種生活方式核心推廣語：：專為中國新新銳富豪全程程定做的頂級級別墅推廣理念：全全程六星星級服務(wù)推廣賣點：針針對私家家功能庭院，，私家居室化化整為零，一一戶一賣點每每戶以主人姓氏冠名名推廣渠道：以以北京作作為推廣基地地，國內(nèi)輻射射上海、廣州州、香港，國國外側(cè)重東南亞、歐歐美如美國重重點媒體推廣戰(zhàn)術(shù)：新新聞事件件營銷活動如如：飛機上開開盤暨新聞發(fā)發(fā)布會申請吉吉尼斯世界紀錄活動動促銷活動如如亞洲財富論論壇、馬術(shù)賽賽、高爾夫賽賽事游艇賽事、、VIP酒會、汽車賽賽事舉辦中國國名勝10日游等三、銷售工具具樓書：特殊紙制制作、價值1000元/本、200個P左右、限量100本的豪華版精美樓書；光盤：100張產(chǎn)品制作的的豪華版精美美光碟；會員卡：VIP俱樂部會員卡卡、儲蓄卡；；效果圖選定及及制作：相對對于其他項目目，本案需要要更多細致的的效果圖，才能充分表現(xiàn)產(chǎn)品品品質(zhì)賣點。。鳥瞰圖---重在表現(xiàn)項目目區(qū)位與周邊邊環(huán)境的關(guān)系系，與周邊成熟生活配配套、交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的關(guān)系，，與首都機場的關(guān)系。。大堂、會所、、建筑效果圖圖、室內(nèi)細部部設(shè)計裝修圖圖模型：區(qū)域社區(qū)區(qū)模型

典型建筑單體體模型

單元模型及主主力戶型模型型四、賣場包裝售樓處：遵循嚴格格控制營銷成成本的原則，，售樓處應(yīng)盡盡量做得簡約約而不失檔次。建議臨臨時售樓處選選址最好安排排在市區(qū)附近近五星級酒店店?，F(xiàn)場售樓處鋪鋪設(shè)大紅地毯毯，內(nèi)外營造造尊貴務(wù)必感感覺。工地圍墻：項項目四面環(huán)路路，車流人流流呈上升趨勢勢，建議社區(qū)區(qū)四面統(tǒng)一圍圍擋，用以提升產(chǎn)品品檔次，強化化信心，刺激激購買引導(dǎo)系系統(tǒng)：：既要要保證證順利利施工工，又又要引引導(dǎo)客客戶現(xiàn)現(xiàn)場看看房看看景，，同時時彌補補賣場于其其他方方位吸吸引客客流不不足的的劣勢勢，引引導(dǎo)系系統(tǒng)建建議南南北社社區(qū)內(nèi)內(nèi)外方位位做到到醒目目、全全面。。樣板間：引引導(dǎo)客客戶、、講解解私家家庭院院及產(chǎn)產(chǎn)品功功能需需要，，盡可可能表表現(xiàn)建建筑和和庭院的的格局局、室室內(nèi)空空間的的舒適適性風(fēng)風(fēng)格、、個性性明確確，整整體感感覺需需高于生活，品品味高尚。根根據(jù)銷售進展展，售樓中心心設(shè)置板樓的的系列戶型及精裝裝修等展板。。銷售現(xiàn)場：邀邀請英語及日日語、法語籍籍作為頂級別別墅的特級銷銷售代表，提提供一對一的服務(wù)。。針對意向客戶戶提供產(chǎn)品及及規(guī)劃設(shè)計師師展示介紹服服務(wù)，并附帶帶作品介紹。。五、新聞造勢勢主題例：此天價非非彼天價中國別墅再爆爆天價別墅新新聞5%的頂級別墅市市場究竟花落落誰家？首都北京缺乏乏中國頂級別別墅千呼萬喚使出出來，順義打打造中國第一一墅？！上海紫園北北京濠園35棟豪氣沖天，，一棟一種生生活方式專為中國新銳銳富豪打造的的極品自然墅墅景觀/居室/廚房/精裝/物業(yè)管理全程程六星級服務(wù)務(wù)上億身價上億億別墅棟棟全程定做做——選擇目標標客群日常生生活所接觸的的全球各大新新聞組合媒體體集中造勢。六、媒體投放放雜志：“歐洲洲貨幣機構(gòu)投投資”下屬雜雜志《歐洲貨貨幣》美國《財富》》雜志美國《福布斯斯》雜志中國《財富》》雜志中國《新財富富》雜志IT雜志航空雜志財經(jīng)經(jīng)雜志網(wǎng)站推廣：/20/56/news212295620.shtml國際富豪網(wǎng)/zt/2003-49/sw.html華夏經(jīng)緯/1001/1002/2003927-23978.html財經(jīng)頻道福布斯網(wǎng)站項目網(wǎng)站平面印刷媒體體：國際金融融報等東南亞亞媒體低調(diào)造造勢電視視：：香港鳳凰衛(wèi)衛(wèi)視/15秒形象廣告/專訪報道機場場：：燈箱廣告或或擎天柱北京世邦勵俊俊房地產(chǎn)經(jīng)紀紀有限公司9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December21,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。00:33:0700:33:0700:3312/21/202212:33:07AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2200:33:0800:33Dec-2221-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。00:33:0800:33:0800:33Wednesday,December21,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2200:33:0800:33:08December21,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。21十十二二月202212:33:08上上午午00:33:0812月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月2212:33上上午12月月-2200:33December21,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/210:33:0800:33:0821December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射