北京某頂級(jí)豪宅別墅市場(chǎng)定位策略

第二部分市場(chǎng)定位一、基本市場(chǎng)戰(zhàn)略1、區(qū)域價(jià)值及市場(chǎng)分析啟示2、核心市場(chǎng)戰(zhàn)略專為中國(guó)（身價(jià)5億以上）新銳富豪全程（星級(jí)）定做的頂級(jí)別墅基于國(guó)外、上海、香港、廣州、北京等可類比頂級(jí)別墅的全面深入市場(chǎng)調(diào)研分析，結(jié)合潛在客群、可類比項(xiàng)目客群研究及地塊價(jià)值分析，在淡化第一/二居所理念前提下，本案市場(chǎng)戰(zhàn)略為：中國(guó)新銳富豪支持點(diǎn)：1）據(jù)統(tǒng)計(jì)，全球1%富人收入占到社會(huì)全部收入的60%。2001年，中國(guó)7萬億元存款總量中，人數(shù)不足20%的富人占有80%的比例。2）北京別墅市場(chǎng)的購(gòu)買人群已經(jīng)發(fā)生變化，比例結(jié)構(gòu)已由過去的境外占70%，國(guó)內(nèi)占30%，發(fā)展為目前的國(guó)內(nèi)占80%左右，境外占20%左右。3）2003年新一期的“中國(guó)百富榜”將挖掘出兩三千位身家億萬的內(nèi)地富豪資料。新榜中將會(huì)出現(xiàn)一大批30—40年齡段甚至更年輕的財(cái)富新銳，他們是生于上世紀(jì)60年代至70年代初期的新銳富豪。4）《財(cái)富》“中國(guó)富豪排行榜”前50名之中，富豪們主要來自于江浙滬及珠江三角洲。舉例如：第二批發(fā)跡的溫州富豪正處于豪宅需求階段，他們需要用豪宅來體現(xiàn)身份與價(jià)值。豪宅已成為溫州富豪置業(yè)的首選。5）海外基金買家甚至動(dòng)用數(shù)億資金整棟地買入一些豪宅，多次置業(yè)以上的億萬富豪投資型客群增多，基本有過三五次置業(yè)經(jīng)歷的富紳和隱形商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者增多。全程星級(jí)定做支持點(diǎn)：1）頂級(jí)富豪居住環(huán)境喜好千差萬別，新銳富豪生活更是講究創(chuàng)新。越是高層次，在追求風(fēng)格、環(huán)境、檔次上越是有著自己的個(gè)性，有著與眾不同的生活情調(diào)。2）調(diào)研中發(fā)現(xiàn)許多富紳根據(jù)個(gè)人十分個(gè)性的喜好，來選擇中國(guó)適合自己的頂級(jí)別墅，否則寧愿暫時(shí)不買。其中并無太多的城際限制。如專為提供飼養(yǎng)馬廄場(chǎng)所或養(yǎng)馬場(chǎng)而購(gòu)買等。3）作為數(shù)量十分有限的項(xiàng)目總占地，客戶個(gè)性十足的功能需求不可能設(shè)想周全，設(shè)計(jì)周全，在充分研究這一簇群的生活方式基礎(chǔ)上，營(yíng)銷推廣將提供數(shù)十種創(chuàng)新別墅功能，將潛在客群吸引至現(xiàn)場(chǎng)后，可根據(jù)客群局部改造需要每期均拿出相當(dāng)比例按需定做。4）全程星級(jí)定做的內(nèi)容及理念——全球高檔別墅俱樂部會(huì)員制連鎖消費(fèi)；每棟按需提供24小時(shí)六星級(jí)酒店式服務(wù)；每棟提供規(guī)劃設(shè)計(jì)師/精裝修設(shè)計(jì)包括家具全套設(shè)計(jì)；每戶提供景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)師/景觀物業(yè)管理服務(wù)公司；

廚房單體設(shè)計(jì)師；建筑功能定做；私家庭院定做等。二、市場(chǎng)定位理念一棟一種生活方式三、頂級(jí)別墅理念1、頂級(jí)別墅理念2、項(xiàng)目別墅理念國(guó)外頂級(jí)別墅評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)——項(xiàng)目周邊大環(huán)境、社區(qū)內(nèi)部環(huán)境、別墅自身庭院、內(nèi)部空間的室內(nèi)環(huán)境。與國(guó)內(nèi)其他頂級(jí)別墅相比并綜合國(guó)際頂級(jí)別墅的開發(fā)理念，本案需具備以下系統(tǒng)理念，用以提升市場(chǎng)力，同時(shí)在銷售方面塑造其他項(xiàng)目無可比性的綜合氣質(zhì)。四、目標(biāo)客群定位行業(yè)分布：涉及金融、地產(chǎn)、業(yè)、零售、制造業(yè)等。如食品集團(tuán)公司總裁、汽車經(jīng)營(yíng)商，第三產(chǎn)業(yè)為主職業(yè)職位：國(guó)內(nèi)商界大企業(yè)低調(diào)領(lǐng)袖或大陸富豪為主、國(guó)外駐京機(jī)構(gòu)、國(guó)際投資基金、跨國(guó)公司首腦及外籍高級(jí)管理人員為輔；私營(yíng)企業(yè)主（公司總裁、股東、董事、上市公司主席等）兼顧港澳臺(tái)在京投資企業(yè)的、職業(yè)投資者及海歸僑商、海外基金買家等。文化年齡：多數(shù)大專以上文化背景，多數(shù)擁有二次再造以上學(xué)歷年齡階段主要為35-50歲，往上少量浮動(dòng)至60歲

收入水平：身價(jià)5億元以上至個(gè)人資產(chǎn)總值三十億左右購(gòu)房目的：多半自住為主，兼顧投資消費(fèi)特性：注重同階層消費(fèi)，講究個(gè)性功能享受購(gòu)房情況：三次及多次以上置業(yè)者居多；家族購(gòu)房三成按揭為主，洗錢人士一次性付款。購(gòu)房周期一般為三個(gè)月；用作投資置業(yè)決策人存在親屬朋友連帶關(guān)系區(qū)域分布：中國(guó)大陸南方城市富商為主，其他各省份較為散化居住結(jié)構(gòu)：家族體系較為龐大，在京從商的外地人士基本為兩代之家；純粹外地購(gòu)房者更多用作夫妻雙方度假及招待賓朋。五、項(xiàng)目檔次定位國(guó)際：一級(jí)自然環(huán)境區(qū)的頂級(jí)別墅，具備土地與景觀稀缺價(jià)值要求，具備現(xiàn)代貴族氣質(zhì)，但缺乏幾十年傳統(tǒng)血統(tǒng)的城堡莊園質(zhì)素。

國(guó)內(nèi)：頂級(jí)別墅市場(chǎng)導(dǎo)入期的中國(guó)別墅精神代言，擯棄第一代豪華別墅沿襲的國(guó)外淺層次建筑風(fēng)格、原裝理論和功能簡(jiǎn)單的放大，以正統(tǒng)的現(xiàn)代氣質(zhì)融入國(guó)際化特征，講求別墅精神永無止境的創(chuàng)新精神并考慮珍貴的景觀建筑紀(jì)念意義北京:順義扎堆別墅區(qū)的形象和產(chǎn)品代表，經(jīng)得起時(shí)代各階段的生活檢驗(yàn)，前瞻性的規(guī)劃設(shè)計(jì)及特質(zhì)化理念，個(gè)性功能和環(huán)境的共融塑造持久性。標(biāo)準(zhǔn):獨(dú)樹一幟的產(chǎn)品創(chuàng)新理念、營(yíng)銷推廣策略/規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、裝修公司、物業(yè)管理公司等全程國(guó)際頂尖一流的組合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，全球尖端科技運(yùn)用，如國(guó)際最先進(jìn)的安防技術(shù)使業(yè)主安全得到徹底保證。檔次：中國(guó)極品自然功能墅六、銷售計(jì)劃銷售順序：一期規(guī)劃10套，以西北側(cè)臨街棟數(shù)為一期，中開中走,以確保推廣品質(zhì)的統(tǒng)一性；東北10棟為二期，朝南10棟為三期。銷售周期：一年半銷售周期規(guī)劃，一期銷售周期半年。銷售計(jì)劃：平均每月2套，一期共銷售10-12套左右。七、價(jià)格定位強(qiáng)調(diào)私家庭院預(yù)留個(gè)性功能空間的滿足，強(qiáng)調(diào)相對(duì)應(yīng)的套內(nèi)功能空間豐富創(chuàng)新——轉(zhuǎn)移客群成交成本投入視線；注重物業(yè)管理公司、家裝設(shè)計(jì)公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司超強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手品牌運(yùn)營(yíng)服務(wù)——前期介入，后續(xù)成本滾動(dòng)結(jié)算；在整合綜合前期開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合成本價(jià)12000元/平米，主要參評(píng)國(guó)際國(guó)內(nèi)北京可類比項(xiàng)目銷售面積/均價(jià)/總價(jià)及目標(biāo)客群/潛在客群，更多以總價(jià)指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)定價(jià)。主要定價(jià)參數(shù)：總投資6-7億元，取最高為7億元；以上北京頂級(jí)別墅項(xiàng)目平均價(jià)約18000元，平均總價(jià)1500萬元左右；以上全國(guó)可類比別墅平均總價(jià):2500萬元左右，以上全球范圍可類比頂級(jí)別墅總價(jià)3000萬元以上；建筑面積：2000平米左右（含地下）以全程銷售期內(nèi)具有良好性價(jià)比優(yōu)勢(shì)作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段，賣總價(jià)不賣單價(jià)

市場(chǎng)需求走勢(shì)根據(jù)有關(guān)北京高端別墅市場(chǎng)的分析可以看出，第一代高端別墅市場(chǎng)的銷售趨緩，北京缺乏專為頂尖階層度造的更為純粹的頂級(jí)別墅區(qū)。分析原因在于市場(chǎng)需求促使頂級(jí)別墅面臨全面升級(jí)，市場(chǎng)期待滿足中國(guó)新銳富豪家居需求的個(gè)性產(chǎn)品。價(jià)格不是影響高端（身價(jià)5億）客戶購(gòu)買的主要因素，真正高附加值的新一代高端產(chǎn)品能快速擊敗對(duì)手成為市場(chǎng)領(lǐng)先者?？們r(jià)原則在價(jià)格制訂過程中，我們遵循的是“總價(jià)原則”，從總價(jià)的角度分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及目標(biāo)客群需求?？深惐软?xiàng)目主力戶型總價(jià)：（萬元）從可類比項(xiàng)目總價(jià)分析可以看出，北京高端別墅的總價(jià)在400-2000萬元不等，在此范圍內(nèi)定價(jià)將面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。相反，2000-4000萬元的總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境比較寬松，且有上海等地的可類比項(xiàng)目作為參考。競(jìng)爭(zhēng)力比較通過關(guān)于主力戶型、總價(jià)、單價(jià)的市場(chǎng)分析可以看出（見55頁(yè)圖表），主力戶型在1600-2000平米，單價(jià)在3000-3500美金/平米，總價(jià)在2000-4000萬元的產(chǎn)品價(jià)格定位，在北京高端別墅市場(chǎng)還沒有主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相對(duì)寬松，對(duì)項(xiàng)目銷售進(jìn)度有極為有利的作用。性價(jià)比原則在價(jià)格相對(duì)較高的情況下，我們提供的是北京甚至中國(guó)都不曾見到的高價(jià)值附加值的產(chǎn)品，客戶買到的不僅僅是居所，而是一種地位和生活方式。價(jià)格格與與銷銷售售狀狀況況參參數(shù)數(shù)主力戶型1600-2000平米700-1000400-600容積率0.18-0.20.3左右0.4左右總建面4.2萬平米6萬平米8萬平米戶數(shù)30戶左右70戶左右150戶左右均價(jià)美金/平米3000-35002000-30001500-2000總價(jià)2000-4000萬元800-2000萬元左右400-850萬左右總銷售額11億左右12億11億月銷售2套3套5套銷售周期15個(gè)月18個(gè)月30個(gè)月月銷售額7300萬6600萬3600萬2．定定價(jià)目目標(biāo)建議均均價(jià)3000-3500美金金/平平米（（贈(zèng)送送前后后私家家庭院院/贈(zèng)贈(zèng)送全全套世世界名名牌家家電/贈(zèng)送全套套世界界頂級(jí)級(jí)精裝裝修/贈(zèng)送送車位位車庫(kù)庫(kù)/贈(zèng)贈(zèng)送成成樹/贈(zèng)送送地下下室/贈(zèng)送送閣樓樓或夾夾層面積、、挑空空面積積、內(nèi)內(nèi)庭等等）建議總總價(jià)2000萬萬-4000萬萬左右右。如如以1600平平米（（可售售面積積1000平米米左右右）的的戶型建議議本項(xiàng)項(xiàng)目的的總價(jià)價(jià)控制制在2000萬萬。最最低折折扣客客控制制在98折折。戶型指指數(shù)：：建議議本案案主力力戶型型面積積在1600-2000平米米（包包括地地下面面積和和室內(nèi)內(nèi)贈(zèng)送面積積）3、入入市時(shí)時(shí)機(jī)：：豪宅忌忌諱同同時(shí)開開售，，互相相搶客客，樓樓價(jià)明明顯受受壓；；2004年第第一季季度低低調(diào)入入市積積累前期期客戶戶，5月份份正式式開始始預(yù)售售，8月一一期現(xiàn)現(xiàn)房正正式開開盤。。第三部部分項(xiàng)項(xiàng)目地地塊分分析一、項(xiàng)項(xiàng)目地地塊分分析占地326畝/21萬平平米，，地處處北京京第一一高檔檔別墅墅區(qū)內(nèi)內(nèi)，周周邊居居住環(huán)環(huán)境，，市政政配套設(shè)施施相對(duì)對(duì)完善善。該該地塊塊與頂頂級(jí)別別墅所所應(yīng)擁?yè)碛械牡纳剿Y源源有一一定差差距，，但土土地價(jià)格格較低低為每每平米米11萬元元人民民幣，，具較較強(qiáng)區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力。地形基基本為為長(zhǎng)方方形，，地形形地貌貌平坦坦，內(nèi)內(nèi)有高高壓線線市政政設(shè)施施。地地塊北北側(cè)為為順平平路，南南側(cè)為為現(xiàn)狀狀濱河河路，，東南南為潮潮白河河。距距離潮潮白河河200米米左右右。作作為高高檔別墅區(qū)區(qū)，內(nèi)內(nèi)因質(zhì)質(zhì)素地地形、、水景景需特特色營(yíng)營(yíng)造，，西北毗毗鄰順順平路路使地地塊具具備投投資屬屬性，，私密密居住住品質(zhì)質(zhì)成本本增加加，改改觀現(xiàn)現(xiàn)有平平坦地形形是打打造頂頂級(jí)別別墅的的先決決條件件；地地塊自自然條條件缺缺乏頂頂級(jí)別別墅的的特殊殊優(yōu)勢(shì)勢(shì)，并且存存在主主路噪噪聲污污染，，需要要投入入資金金進(jìn)一一步打打造。。產(chǎn)品消消費(fèi)族族有一一定影影響；；而每每棟上上千平平米/總價(jià)價(jià)數(shù)千千萬的的統(tǒng)一一戶型型，有有利于于形成純粹生生活方式式，跨地地域客群群散化特特征明顯顯，購(gòu)買買傾向不不確定性性增加。。別墅創(chuàng)新新是產(chǎn)品品力的靈靈魂，頂頂級(jí)別墅墅對(duì)應(yīng)的的頂級(jí)富富豪生活活方式的的創(chuàng)新更更顯彌足珍貴，，別墅產(chǎn)產(chǎn)品升級(jí)級(jí)階段，，針對(duì)地地塊私家家庭院與與建筑單單體的空空間及功功能創(chuàng)新是制勝勝關(guān)鍵。。誰能把把握機(jī)會(huì)會(huì)創(chuàng)新，，誰就是是主莊贏贏家。二、現(xiàn)有有規(guī)劃方方案建議議3M設(shè)計(jì)計(jì)公司規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)初步方方案中，，從規(guī)劃劃上看，，尚未能能充分體體現(xiàn)“頂頂級(jí)豪宅”的特特殊性和和“量身身訂做””的尊貴貴感，地地塊內(nèi)環(huán)環(huán)境資源源需進(jìn)一一步挖掘掘和整合合；根據(jù)別墅墅發(fā)展趨趨勢(shì)，庭庭院應(yīng)作作為重點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行個(gè)個(gè)性化設(shè)設(shè)計(jì)，在在規(guī)劃上上應(yīng)有體體現(xiàn)，“引水入入戶”的的做法比比較普遍遍，關(guān)鍵鍵是如何何創(chuàng)新；；應(yīng)充分分考慮周周邊環(huán)境境對(duì)地塊塊的影響，，提高地地塊價(jià)值值的均衡衡性。通通過必要要的手段段和投入入對(duì)地塊塊進(jìn)行進(jìn)進(jìn)一步改造，提提升地塊塊價(jià)值。。方案建建議如下下：技術(shù)指標(biāo)標(biāo)A.占地地面積：：210000平米米B.頂級(jí)級(jí)別墅建建筑面積積：1600平米C.頂級(jí)級(jí)別墅一一層占地地面積700平平米（地地下一層層400平米，，地上二二層500平米米）假設(shè)以35棟為為開發(fā)目目標(biāo)A．35棟建筑筑一層占占地總面面積=建建筑一層層占地面面積×35棟=700平米××35棟棟=24500平米B．本項(xiàng)項(xiàng)目剩余余面積=210000平米-24500平平米=185500平平米C．分?jǐn)倲偟?5棟后每每戶私家家綠地=185500平米/35棟棟=5300平平米D．每棟棟地面占占地面積積=每戶戶一層占占地面積積+私家家綠地面面積=700平平米+5300平米=6000平米米=78米×78米E．每戶戶一層占占地面積積=700平米米=26.5米米×26.5米米F．每棟棟之間樓樓間距為為51.5米G．35棟開發(fā)發(fā)量每棟棟建筑面面積1600平平米容積積率為1200平米××35棟棟=42000平平米/210000平平米=0.2分析結(jié)論論A.35棟開發(fā)發(fā)量每棟棟綠地面面積5300平平米，樓樓間距51.5米，容容積率約約0.2，通通過有效效的規(guī)劃劃容積率可可控制在在0.19-0.18。B.此分分析結(jié)論論未考慮慮道路面面積、公公共綠地地、公建建面積。。C.如以以建筑面面積每棟棟1600平方方米測(cè)算算其結(jié)果果得出在在項(xiàng)目占占地方面面約7畝畝其占地地面積、、私家花園面面積與國(guó)國(guó)內(nèi)可類類比項(xiàng)目目有著非非常強(qiáng)勁勁的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。本案技術(shù)術(shù)分析論論證結(jié)果果第四部分分產(chǎn)產(chǎn)品定位位一、產(chǎn)品品定位方方向項(xiàng)目建成成將成為為北京乃乃至國(guó)內(nèi)內(nèi)無可比比性的創(chuàng)創(chuàng)新型頂頂級(jí)別墅墅項(xiàng)目。。產(chǎn)品創(chuàng)新新性核心心定位根據(jù)頂級(jí)級(jí)富豪的的生活排排序：游游艇/賽賽馬/古古董/字字畫/玩玩車/豪豪宅研究究，結(jié)合合一期10套銷銷售策劃劃安排，，如5套套結(jié)合潛潛在客群群定做單單體功能能，另5套定做做私家庭庭院，并遵循市市場(chǎng)核心理念念“一棟一種種生活方式””，在同質(zhì)化化頂級(jí)富豪階階層消費(fèi)取向的前提下下，特提出““一棟一種產(chǎn)產(chǎn)品定位”之之以下系列性性創(chuàng)新產(chǎn)品定定位。創(chuàng)新獨(dú)棟定位位方案一：可可移動(dòng)的別墅墅創(chuàng)新獨(dú)棟定位位方案二：四四合院密室創(chuàng)新獨(dú)棟定位位方案三：樹樹屋創(chuàng)新獨(dú)棟定位位方案四：迷迷宮創(chuàng)新獨(dú)棟定位位方案五：雙雙子座創(chuàng)新獨(dú)棟定位位方案六：禪禪院創(chuàng)新獨(dú)棟定位位方案七：橋橋洞別墅創(chuàng)新獨(dú)棟定位位方案八：谷谷地罕島創(chuàng)新獨(dú)棟定位位方案九：山山水仙墅創(chuàng)新獨(dú)棟定位位方案十：空空中花園墅二、總體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)思路1、總體規(guī)劃劃思路設(shè)計(jì)重點(diǎn)講究究社區(qū)無混居居概念，要保保證整個(gè)社區(qū)區(qū)的純粹性；；一二三期組組團(tuán)規(guī)劃講求獨(dú)立性性；單元設(shè)計(jì)計(jì)力求私密性性?？傮w規(guī)劃思路路要點(diǎn)首先路路網(wǎng)形式不能能過多（如南南北路），路路網(wǎng)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)現(xiàn)要清晰；預(yù)留景觀系統(tǒng)統(tǒng)，如公共景景觀、景觀道道路、組團(tuán)景景觀；立體景景觀功能豐富富，社區(qū)領(lǐng)域感強(qiáng)烈烈；建筑風(fēng)格不能能過于現(xiàn)代張張揚(yáng)，建筑形形式以坡屋頂頂為主，減少少玻璃幕墻的的運(yùn)用（以免增加光光污染），建建筑選材質(zhì)樸樸；日常起居功能能內(nèi)斂，突出出享受功能，，重在居住以以外的休閑度度假功能度假假型別墅更能顯示主主人個(gè)性；著著重外向景觀觀的塑造及親親和力。2、鄰里關(guān)系系規(guī)劃鄰里關(guān)系：戶戶戶獨(dú)立的完完整社區(qū)。無無明顯的組團(tuán)團(tuán)，戶戶相對(duì)對(duì)獨(dú)立。社區(qū)區(qū)整體品質(zhì)均衡、純純粹。戶與戶的獨(dú)立立體現(xiàn)每一戶戶的尊貴感、、獨(dú)立性，如如獨(dú)立門牌號(hào)號(hào)、獨(dú)立道路路指示系統(tǒng)、獨(dú)立步步行道路系統(tǒng)統(tǒng)、獨(dú)立服務(wù)務(wù)體系等。設(shè)設(shè)計(jì)必要的共共享空間，盡盡量增加私屬空間。。強(qiáng)調(diào)軟性服務(wù)務(wù)系統(tǒng)的完整整，主要是安安全系統(tǒng)的完完善。鄰里布局：貴貴族村落式布布局，隱秘在在林中“看不不見”的別墅墅。強(qiáng)調(diào)私屬屬性、獨(dú)立性，戶戶相相對(duì)獨(dú)立，弱弱化組團(tuán)概念念。主要以會(huì)會(huì)所為中心，，實(shí)現(xiàn)貴族村村落的鄰里關(guān)系。充充分營(yíng)造起伏伏的地形，種種植豐富的植植被，將別墅墅隱蔽在植被被、地形之中。并利利用植被、圍圍攔、水源分分割戶與戶，，避免對(duì)視。。貴族村村落：：絕對(duì)對(duì)私密密空間間，絕絕對(duì)回回歸田田園生生活，，絕對(duì)對(duì)純粹粹貴族族人群群。3、單單體排排布北疏南南密,西疏疏東密密三、建建筑規(guī)規(guī)劃指指標(biāo)建建議容積積率率：根根據(jù)可可類比比項(xiàng)目目分析析和容容積率率與利利潤(rùn)率率的關(guān)關(guān)系分分析,0.18-0.2的的容積率率相對(duì)對(duì)有較較強(qiáng)的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，，且能能獲得得較高高的銷銷售利利潤(rùn)。。總建筑筑面積積：總總建筑筑面積積約56000平米米左右右。每每棟占占地4000-5000平米米。其其中會(huì)所1000平平米。。總棟棟數(shù)數(shù)：：共35棟棟別墅墅。綠化化率率：60%以上上。頂頂級(jí)別別墅綠綠化率率是另另一個(gè)個(gè)重要要指標(biāo)標(biāo)，由由于包包含在在人工水面面的面面積，，項(xiàng)目目容積積率將將在60%以上上。另另外，，在公公共綠綠地相相對(duì)有限的前提提下，綠化率率反映了私家家庭院的大小小。預(yù)計(jì)70%的綠化率意味著每每戶3000平米的庭院院。水面面積積：5000-6000平米。通過過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目的人造水面面面積分析5000-6000平米的水面面面積將具有市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，，并提升項(xiàng)目目的整體品質(zhì)質(zhì)。建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)。。作為新興的的別墅建筑材材料，鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)因其施工工工期短、空間靈活、成成本等原因廣廣泛使用。根根據(jù)本項(xiàng)目在在工期、建筑筑形式等方面的的具體情情況，適適合采用用鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)。庭院面積積：3000-4000平米米，預(yù)估估每戶占占地4000-5000平米米，既滿滿足項(xiàng)目目技術(shù)指標(biāo)要求求，有具具備市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力的預(yù)計(jì)計(jì)庭院面面積為3000-4000平平米。主力戶型型面積：：1200-2000平米（（包括地地下面積積和室內(nèi)內(nèi)贈(zèng)送面面積），，總價(jià)在在2000萬-4000萬/平平米左右右。地下面積積：優(yōu)山山美地平平均地下下面積占占單戶總總建面37%左左右。檀檀宮地下下建面占占總建面35%，，頂級(jí)別別墅地下下占總建建面35%左右右。樓間距距：南南北樓間間距約50米左左右。建筑層數(shù)數(shù)：建筑筑主要以以地下一一層、地地上兩層層或兩層層半（帶帶閣樓））的空間間層次為主，會(huì)會(huì)所及其其他公建建地下以以層，地地上兩層層。戶型種類類：一戶戶一種戶戶型，戶戶戶不同同。并可可根據(jù)客客戶需求求，提供供“訂制制”的可可能。停車車：：每戶全全部室內(nèi)內(nèi)雙車位位車庫(kù)設(shè)設(shè)計(jì)，在在私家庭庭院內(nèi)預(yù)預(yù)留訪客客車位。。在小區(qū)入口處處設(shè)一小小型集中中停車位位即可。。車位比比例為每每戶2.5-3.5個(gè)個(gè)車位。。主要居室室指標(biāo)：：以5-8居（（臥室5-8間間）為主主，另工工人房2-4間間，其中：主主臥2-3間（（分別為為男主臥臥、女主主臥、老老人主臥臥），兒兒童房1-2間間，客房房2-3間。主要禮儀儀交往空空間指標(biāo)標(biāo)：以5-7廳廳為主，，主要包包括中廳廳1個(gè)、、客廳1-2個(gè)個(gè)、宴會(huì)餐廳1個(gè)、主主人餐廳廳1個(gè)、、家庭廳廳（室））1-2個(gè)衛(wèi)生間間：主主臥、兒兒童房必必須保證證獨(dú)立衛(wèi)衛(wèi)生間，，力爭(zhēng)臥臥室內(nèi)均均有獨(dú)立立衛(wèi)生間間。一層設(shè)2個(gè)公共共衛(wèi)生間間，地下下一層1-2個(gè)個(gè)衛(wèi)生間間。除此此之外，，傭人居居住區(qū)域域有1個(gè)傭人人衛(wèi)生間間。戶型平面面要求：：各功能能分區(qū)分分布合理理，動(dòng)靜靜、公私私、凈污污分開明明顯,相相互不干擾。優(yōu)優(yōu)先保證證主人生生活的私私密性和和舒適性性。除居居住概念念外，細(xì)細(xì)化豪宅宅所包含的休休閑、禮禮儀功能能。地下下一層主主要布置置娛樂區(qū)區(qū)域，首首層布置置接待、、禮儀、、餐飲區(qū)域域，二層層主要布布置居住住區(qū)域。?？臻g層次次：主要要以地下下一層、、地上兩兩層或兩兩層半（（帶閣樓樓）的空空間層次次為主，，各層盡量量布置起起居、休休閑、禮禮儀等完完整的功功能主題題，減少少垂直交交通。空空間的合理性與與趣味性性應(yīng)盡可可能發(fā)揮揮建筑師師的創(chuàng)造造力?？煽蓪④S層層、錯(cuò)層層、挑空空等不同的空間表表現(xiàn)形式相相互結(jié)合，，形成多變變的空間層層次；私家車位：：全部室內(nèi)內(nèi)雙車位車車庫(kù)設(shè)計(jì)，，在私家庭庭院內(nèi)預(yù)留留訪客車位位。車位布布置在建筑單體體北側(cè)，盡量量遠(yuǎn)離主臥、、兒童房，避避免噪聲干擾擾。四、總總體規(guī)規(guī)劃布布局地塊形形狀接接近長(zhǎng)長(zhǎng)方形形類似似于一一片樹樹葉形形狀，，葉脈脈結(jié)構(gòu)構(gòu)走勢(shì)勢(shì)暗合合本案案路網(wǎng)網(wǎng)與別墅連連接關(guān)關(guān)系，，規(guī)劃劃建議議如圖圖所示示意：：隔離林帶緩沖帶增加神秘感次級(jí)路別墅單體次入口潮白河地勢(shì)北高南低順平公路南豐住宅小區(qū)濱河路主入口及主路隔離林林帶作作用：：隔離離順平平公路路噪音音，增增加景景觀大大道、、運(yùn)動(dòng)動(dòng)休閑閑地帶帶。主入口口及主主路：：主入入口位位于地地塊西西側(cè)，，適合合道路路現(xiàn)狀狀，使使別墅墅區(qū)產(chǎn)產(chǎn)生縱縱深感感。緩沖沖帶帶：增增加縱縱深感感，私私密性性，讓讓人從從外部部或進(jìn)進(jìn)入小小區(qū)后后的景景觀有有與頂頂級(jí)別墅相相吻合合的美美感及及價(jià)值值感。。次級(jí)級(jí)路路：直直接連連接到到頂級(jí)級(jí)別墅墅的唯唯一道道路體體現(xiàn)豪豪宅價(jià)價(jià)值。。別墅單單體：：別墅墅單體體位置置在次次級(jí)道道路端端點(diǎn)。。次入入口口：開開在主主路東東側(cè)連連接順順平公公路。。濱河河路路：：濱濱河河路路對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體形形象象有有影影響響五、、園園林林景景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)1、、水水景景設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)湖水水設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)湖湖景景別別墅墅分分類類湖湖水水運(yùn)運(yùn)用用2、、園園林林設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)大景景觀觀概概念念建建議議示示意意圖圖潮白河第一層林帶第二層林帶第三層林帶第四層林帶北南第一一層層林林帶帶：：林林帶帶內(nèi)內(nèi)主主要要考考慮慮主主路路綠綠化化形形成成景景觀觀大大道道，，運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)、、步步行行養(yǎng)養(yǎng)道道。。栽栽種高高株株冠冠大大蔭蔭濃濃樹樹木木。。第二層林林帶：第第二層林林帶是第第一層林林帶過渡渡，對(duì)靠靠近主路路的別墅墅起到遮遮擋作用，同時(shí)時(shí)在兩層層林帶之之間可設(shè)設(shè)計(jì)公共共活動(dòng)空空間增加加公共景景區(qū)。第三層林林帶：第第三層林林帶隔離離位置處處與第二二層林帶帶內(nèi)的視視線，避避免對(duì)視視產(chǎn)生。。第四層林林帶：第第四層林林帶與第第三層林林帶作用用基本相相同，不不同之處處其林帶帶整體高度降低低，避免免北面住住戶對(duì)于于潮白河河的視線線受到完完全遮擋擋。大景觀概概念林帶帶分層次次設(shè)計(jì)所所要注意意的是分分層不是是絕對(duì)意意義上的的層次劃劃分，是隨著次次級(jí)道路路走向變變化，別別墅位置置變化而而變化，，層次錯(cuò)錯(cuò)落有秩秩。大景觀豎豎向示意意圖主入口及第一林帶第一與第二林帶之間公共空間第二林帶與別墅關(guān)系第二林帶與別墅關(guān)系第二林帶與別墅關(guān)系3、鄰里里交往場(chǎng)場(chǎng)所頂級(jí)別墅墅的鄰里里交往一一般在私私家庭院院、會(huì)所所內(nèi)進(jìn)行行，不需需要鄰里里公園廣廣場(chǎng)等設(shè)設(shè)施。建議在會(huì)會(huì)所沿湖湖附近提提供一處處可以聚聚餐、散散步的草草坪廣場(chǎng)場(chǎng)，種植植少量樹樹木，放放養(yǎng)一些些禽類。。美國(guó)別墅墅社區(qū)內(nèi)內(nèi)的休閑閑活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)景六、道路路及溪流流設(shè)計(jì)別墅單體林帶林帶水系別墅單體水系規(guī)劃劃別墅墅區(qū)區(qū)水水系系設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)呈呈““S””型型平平行行流流淌淌與與別別墅墅單單體體南南面面，，交交會(huì)會(huì)與與林林帶帶。。水水系系設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)注注重重曲曲折折、、委婉、盤疊、、疏密、急緩緩、大小的變變化。如圖：七、配套設(shè)施施/公建設(shè)計(jì)原則：私私屬領(lǐng)地最大大化，減少不不必要的公共共交流空間。。配套設(shè)施重重點(diǎn)為會(huì)所。配套套功能要內(nèi)外外動(dòng)靜分區(qū)。。會(huì)所與公建：：2000平平米，地下一一層，地上二二層。可設(shè)置置在入口。會(huì)所功能：超超五星國(guó)際俱俱樂部水準(zhǔn)。。功能簡(jiǎn)化到到極至，提供供日常服務(wù)功功能、餐飲宴會(huì)、部部分商業(yè)、會(huì)會(huì)員茶座、家家庭診所、商商務(wù)中心、增增加豪華熏香等國(guó)際流流行功能，并并鋪設(shè)信息點(diǎn)點(diǎn)，增加室內(nèi)內(nèi)綠化，以提提升檔次和品品位。地下一層為設(shè)設(shè)備用房及管管理用房。幼兒園及其他他公建：500平米。建議與周邊諸諸多的知名俱俱樂部聯(lián)合，，為業(yè)主提供供“泛會(huì)所””的休閑娛樂樂功能。為住戶提供周周邊諸多俱樂樂部的入會(huì)、、預(yù)約、教練練等諸多服務(wù)務(wù)。如郵寄、、理療、采購(gòu)等日日常消費(fèi)，建建議物業(yè)提供供一對(duì)一的上上門服務(wù)和代代辦服務(wù)。第五部分營(yíng)營(yíng)銷推廣概概要一、案名建議議推薦案名1））華夏庭墅———側(cè)重東方方風(fēng)格的庭院院內(nèi)涵推薦案名2））中國(guó)根墅———側(cè)重中國(guó)國(guó)文化的源遠(yuǎn)遠(yuǎn)流長(zhǎng)推薦案名3））炎黃逸號(hào)———側(cè)重生活活方式差異化化無可比性推薦案名4））無為別墅———側(cè)重頂級(jí)級(jí)別墅的神秘秘感塑造推薦案名5））天地?fù)P帆———側(cè)重目標(biāo)標(biāo)客群事業(yè)巔巔峰的成就感感推薦案名6））國(guó)色天香———側(cè)重一流流別墅環(huán)境推薦案名7））龍?jiān)磩e墅———側(cè)重匯聚聚中國(guó)龍的發(fā)發(fā)祥地推薦案名8））濠園園——側(cè)重自自然風(fēng)水，寓寓意豪門圣地地推薦案名9））江山麗墅———側(cè)重雙關(guān)關(guān)寓意二、推廣策略略推廣策略：低低調(diào)媒體體造勢(shì)，高調(diào)調(diào)口碑傳播推廣定位：中中國(guó)頂級(jí)級(jí)自然功能墅墅推廣主線：一一棟一種種生活方式核心推廣語：：專為中國(guó)新新銳富豪全程程定做的頂級(jí)級(jí)別墅推廣理念：全全程六星星級(jí)服務(wù)推廣賣點(diǎn)：針針對(duì)私家家功能庭院，，私家居室化化整為零，一一戶一賣點(diǎn)每每戶以主人姓氏冠名名推廣渠道：以以北京作作為推廣基地地，國(guó)內(nèi)輻射射上海、廣州州、香港，國(guó)國(guó)外側(cè)重東南亞、歐歐美如美國(guó)重重點(diǎn)媒體推廣戰(zhàn)術(shù)：新新聞事件件營(yíng)銷活動(dòng)如如：飛機(jī)上開開盤暨新聞發(fā)發(fā)布會(huì)申請(qǐng)吉吉尼斯世界紀(jì)錄活動(dòng)動(dòng)促銷活動(dòng)如如亞洲財(cái)富論論壇、馬術(shù)賽賽、高爾夫賽賽事游艇賽事、、酒會(huì)、汽車車賽事舉辦中中國(guó)名勝10日游等三、銷售工具具樓書書：特殊紙制制作、價(jià)值1000元/本、200個(gè)P左右、、限量100本的豪華版版精美樓書；光盤盤：100張張產(chǎn)品制作的的豪華版精美美光碟；會(huì)員卡：：俱樂部會(huì)員員卡、儲(chǔ)蓄卡卡；效果圖選定及及制作：相對(duì)對(duì)于其他項(xiàng)目目，本案需要要更多細(xì)致的的效果圖，才才能充分表現(xiàn)產(chǎn)品品品質(zhì)賣點(diǎn)。。鳥瞰圖重在表表現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)位位與周邊環(huán)境境的關(guān)系，與與周邊成熟生活配配套、交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的關(guān)系，，與首都機(jī)場(chǎng)的關(guān)系。。大堂、會(huì)所、、建筑效果圖圖、室內(nèi)細(xì)部部設(shè)計(jì)裝修圖圖模型型：區(qū)域社區(qū)區(qū)模型

典型型建筑單體模模型

單元模模型及主力戶戶型模型四、賣場(chǎng)包裝裝售樓處：：遵循嚴(yán)格控控制營(yíng)銷成本本的原則，售售樓處應(yīng)盡量量做得簡(jiǎn)約而而不失檔次。建議臨臨時(shí)售樓處選選址最好安排排在市區(qū)附近近五星級(jí)酒店店?，F(xiàn)場(chǎng)售樓處鋪鋪設(shè)大紅地毯毯，內(nèi)外營(yíng)造造尊貴務(wù)必感感覺。工地圍墻：項(xiàng)項(xiàng)目四面環(huán)路路，車流人流流呈上升趨勢(shì)勢(shì)，建議社區(qū)區(qū)四面統(tǒng)一圍圍擋，用以提升產(chǎn)品品檔次，強(qiáng)化化信心，刺激激購(gòu)買引導(dǎo)系統(tǒng)：既既要保證順利利施工，又要要引導(dǎo)客戶現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)看房看景景，同時(shí)彌補(bǔ)補(bǔ)賣場(chǎng)于其他方位位吸引客流不不足的劣勢(shì)，，引導(dǎo)系統(tǒng)建建議南北社區(qū)區(qū)內(nèi)外方位做到醒醒目、全面。。樣板間：：引導(dǎo)客戶、、講解私家庭庭院及產(chǎn)品功功能需要，盡盡可能表現(xiàn)建建筑和庭院的的格局局、室室內(nèi)空空間的的舒適適性風(fēng)風(fēng)格、、個(gè)性性明確確，整整體感感覺需需高于生活，，品味高尚尚。根據(jù)銷銷售進(jìn)展，，售樓中心心設(shè)置板樓樓的系列戶型及精精裝修等展展板。銷售現(xiàn)場(chǎng)：：邀請(qǐng)英語語及日語、、法語籍作作為頂級(jí)別別墅的特級(jí)級(jí)銷售代表表，提供一一對(duì)一的服務(wù)務(wù)。針對(duì)意向客客戶提供產(chǎn)產(chǎn)品及規(guī)劃劃設(shè)計(jì)師展展示介紹服服務(wù)，并附附帶作品介介紹。五、新聞造造勢(shì)主題例例：此天價(jià)價(jià)非彼天價(jià)價(jià)中國(guó)國(guó)別墅再爆爆天價(jià)別墅墅新聞5%的頂級(jí)級(jí)別墅市場(chǎng)場(chǎng)究竟花落落誰家？首都北京缺缺乏中國(guó)頂頂級(jí)別墅千呼萬喚使使出來，順順義打造中中國(guó)第一墅墅？！上海紫園北北京濠濠園35棟豪氣氣沖天，一一棟一種生生活方式專為中國(guó)新新銳富豪打打造的極品品自然墅景觀/居室室/廚房/精裝/物物業(yè)管理全全程六星級(jí)級(jí)服務(wù)上億身價(jià)價(jià)上億別別墅棟棟棟全全程定做做——選擇擇目標(biāo)客客群日常常生活所所接觸的的全球各各大新聞聞組合媒媒體集中造勢(shì)。。六、媒體體投放雜志：““歐洲貨貨幣機(jī)構(gòu)構(gòu)投資””下屬雜雜志《歐歐洲貨幣幣》美國(guó)《財(cái)財(cái)富》雜雜志美國(guó)《福福布斯》》雜志中國(guó)《財(cái)財(cái)富》雜雜志中國(guó)《新新財(cái)富》》雜志雜志航空雜志志財(cái)經(jīng)雜雜志網(wǎng)站推廣廣：國(guó)際富豪豪網(wǎng)南方網(wǎng)財(cái)財(cái)經(jīng)頻道道華夏經(jīng)緯緯旅游頻道道財(cái)經(jīng)頻道道中國(guó)新聞聞網(wǎng)福布斯網(wǎng)網(wǎng)站項(xiàng)目網(wǎng)站站平面印刷刷媒體：：國(guó)際金金融報(bào)等等東南亞亞媒體低低調(diào)造勢(shì)勢(shì)電視視：香港港鳳凰衛(wèi)衛(wèi)視/15秒秒形象廣廣告/專訪報(bào)報(bào)道機(jī)場(chǎng)場(chǎng)：燈箱箱廣告或或擎天柱柱北京世邦邦勵(lì)俊房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)有限限公司謝謝謝12月-2200:33:0700:3300:3312月-2212月-2200:3300:3300:33:0712月月-2212月月-2200:33:072022/12/210:33:079、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。00:33:0700:33:0700:3312/21/202212:33:07AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2200:33:0700:33Dec-2221-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。00:33:0700:33:0700:33Wednesday,December21,202213、乍見見翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2200:33:0700:33:07December21,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見見青山。。。21十十二月202212:33:07上上午00:33:0712月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月2212:33上上午12月-2200:33December21,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/210:33:0700:33:0721December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。12:33:07上上午12:33上上午00:33:0712月-229、沒有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、很多事情努努