房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈專題研究:地產(chǎn)鏈穩(wěn)增長(zhǎng)22年如何布局_第1頁
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房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈專題研究:地產(chǎn)鏈穩(wěn)增長(zhǎng),22年如何布局?一、穩(wěn)增長(zhǎng)周期的五個(gè)節(jié)點(diǎn),如何觀察地產(chǎn)?我們?cè)?.10《穩(wěn)增長(zhǎng)右側(cè),價(jià)值成長(zhǎng)如何選擇?》中提出:從政策感知、到效果確認(rèn),歷史上每輪穩(wěn)增長(zhǎng)周期有五個(gè)重要時(shí)點(diǎn)。政策感知來看:明確的定調(diào)轉(zhuǎn)向

(T0)、初始政策落地(T1)、密集政策驗(yàn)證(T2)。政策效果確認(rèn)來看:社融上行拐點(diǎn)(T3),盈利拐點(diǎn)(T4)。我們相應(yīng)觀察到,一輪地產(chǎn)周期的演變會(huì)經(jīng)歷:數(shù)據(jù)惡化→政策落地→數(shù)據(jù)改善→地產(chǎn)政策收緊或證偽的過程,這五個(gè)重要觀測(cè)時(shí)點(diǎn)嵌入其中。1.第一步,經(jīng)濟(jì)下行首先體現(xiàn)為地產(chǎn)數(shù)據(jù)的惡化。通常銷售及融資數(shù)據(jù)惡化

(累計(jì)同比披露低于20%)領(lǐng)先于投資。2.第二步,穩(wěn)增長(zhǎng)政策發(fā)力,地產(chǎn)政策驗(yàn)證穿插其中。政策時(shí)點(diǎn)可劃分為定調(diào)轉(zhuǎn)向(T0)、初始政策落地(T1)、密集政策驗(yàn)證(T2),期間均伴隨著地產(chǎn)政策的放松,但每輪放松程度不同,地方性的政策放松多會(huì)出現(xiàn),但中央政策或中央的監(jiān)管態(tài)度卻未必放松。3.第三步,地產(chǎn)行業(yè)基本面數(shù)據(jù)迎來改善,包括地產(chǎn)數(shù)據(jù)增速觸底(銷售及融資亦多領(lǐng)先于投資),社融上行拐點(diǎn)(T3)、A股盈利增速觸底(T4)、地產(chǎn)及地產(chǎn)鏈的業(yè)績(jī)環(huán)比改善等。4.第四步,政策多轉(zhuǎn)向收緊,一輪地產(chǎn)放松周期結(jié)束?;久婊嘏?,中央多出臺(tái)收緊政策,或發(fā)布“嚴(yán)控”論調(diào)以證偽市場(chǎng)放松預(yù)期。二、四輪穩(wěn)增長(zhǎng)周期,地產(chǎn)股行情如何演繹?去年底以來,房地產(chǎn)指數(shù)已經(jīng)有過一輪上漲。自11月低點(diǎn)至2月18日,申萬房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)上漲15.4%。站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn),如何看待本輪地產(chǎn)行情,是否仍有參與的價(jià)值?我們看到歷史上四輪典型的穩(wěn)增長(zhǎng)周期,并非都伴隨中央大力放松地產(chǎn)的身影,我們下文做出分類討論。(一)兩輪經(jīng)典的地產(chǎn)放松周期:2008年、2014年2008年、2014年為兩輪典型的地產(chǎn)放松周期,穩(wěn)增長(zhǎng)政策發(fā)力階段伴隨著中央地產(chǎn)政策的大幅放松。例如,2008年10月中央下調(diào)首套房首付比例及個(gè)人住房公積金貸款利率等;2014年中央持續(xù)推進(jìn)棚改,7月推出萬億PSL,9月發(fā)布“地產(chǎn)930新政”,通過“認(rèn)貸不認(rèn)房”,降低無貸款記錄者再次購房貸款利率。1.數(shù)據(jù)惡化:08年3月,地產(chǎn)銷售額累計(jì)同比披露大幅降速,跌下20%;8月,地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)同比跌下20%。2.穩(wěn)增長(zhǎng)政策發(fā)力:地產(chǎn)數(shù)據(jù)惡化多伴隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力,因而穩(wěn)增長(zhǎng)政策多出臺(tái)。08年7月,穩(wěn)增長(zhǎng)定調(diào)轉(zhuǎn)向(T0)出現(xiàn),政治局會(huì)議首次將宏觀經(jīng)濟(jì)首要任務(wù)由

“防過熱、防通脹”轉(zhuǎn)為“保增長(zhǎng)、控通脹”。同月,地方地產(chǎn)政策開始放松,長(zhǎng)沙出臺(tái)購房補(bǔ)貼政策;08年9月,穩(wěn)增長(zhǎng)初始政策落地(T1),央行降準(zhǔn);08年10月,中央地產(chǎn)政策放松,下調(diào)首套房首付比例、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率、免征印花稅、下調(diào)住房契稅稅率等。11月起,穩(wěn)增長(zhǎng)政策密集驗(yàn)證

(T2)。國(guó)常會(huì)確定“四萬億”等十項(xiàng)保增長(zhǎng)措施,隨后政策密集落地。3.數(shù)據(jù)改善。隨著穩(wěn)增長(zhǎng)政策的對(duì)沖,地產(chǎn)、社融、乃至全A股盈利等數(shù)據(jù)均開始出現(xiàn)改善。08年11月,地產(chǎn)銷售額、開發(fā)資金來源增速披露觸底;09年1月,社融上行拐點(diǎn)出現(xiàn)(T3);09年3月,地產(chǎn)投資增速披露觸底。09年4月,基本面修復(fù)兌現(xiàn)至財(cái)報(bào),地產(chǎn)、地產(chǎn)鏈、A股盈利增速均披露觸底(T4)。4.政策收緊。穩(wěn)增長(zhǎng)效果兌現(xiàn)之下,政策開始轉(zhuǎn)向收緊。09年6月至8月,中央政策開始轉(zhuǎn)向,銀監(jiān)會(huì)陸續(xù)提及收緊二套房貸、防范貸款被挪用,國(guó)土資源局亦提出嚴(yán)管建設(shè)用地。09年12月,“國(guó)四條”出臺(tái),標(biāo)志中央政策正式收緊。從兩輪經(jīng)典政策放松周期的地產(chǎn)行情表現(xiàn)來看——第一,地產(chǎn)行情持續(xù)性及彈性俱佳,行情可持續(xù)9-12個(gè)月,板塊指數(shù)漲幅超200%。由于地產(chǎn)政策明顯放松,疊加分母端寬松帶來的牛市貝塔因素影響,2008年,房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)上漲9個(gè)月,漲幅達(dá)223.7%,2014年,房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)上漲12個(gè)月,漲幅達(dá)213.3%。第二,地方/中央層面的地產(chǎn)政策放松信號(hào),或?qū)捫庞谜呗涞兀═2),地產(chǎn)可迎來主升浪行情。由于T2寬信用強(qiáng)度最高,且兩輪周期均伴隨著地產(chǎn)政策的大幅寬松,地產(chǎn)均可迎來行情。2008年來看,10月中央地產(chǎn)政策放松(下調(diào)首套房首付比例及個(gè)人住房公積金貸款利率等),11月國(guó)常會(huì)確定“四萬億”等十項(xiàng)保增長(zhǎng)措施,政策密集落地(T2)。地產(chǎn)主升浪于11月隨即開啟。2014年來看,4月地方地產(chǎn)政策開始放松(如南寧放開限購),5月央行3000億再貸款支持棚改,7月萬億PSL助力棚改加速,地產(chǎn)主升浪于6月隨即開啟。第三,從持續(xù)性來看,地產(chǎn)股的持續(xù)性能看到數(shù)據(jù)改善(如銷售、融資數(shù)據(jù)觸底上行,社融拐點(diǎn)),行情結(jié)束的信號(hào)是政策轉(zhuǎn)向收緊。(二)兩輪地產(chǎn)從中央層面未有大幅放松的周期:2011年、2018年2011年、2018年,穩(wěn)地產(chǎn)政策更多以寬貨幣及地方性的嘗試性放松為主,中央保持政策定力,自始至終未大幅松地產(chǎn)。此兩輪周期,政策更多以降準(zhǔn),及部分地方省市放松公積金限額、取消限購等發(fā)力,中央始終保持審慎,地產(chǎn)僅弱寬松。以2011-2012年為例,地產(chǎn)穩(wěn)增長(zhǎng)周期經(jīng)歷了數(shù)據(jù)惡化—>穩(wěn)增長(zhǎng)政策發(fā)力—>數(shù)據(jù)改善—>政策證偽四階段,部分環(huán)節(jié)與強(qiáng)寬松周期有所差異。1.數(shù)據(jù)惡化:11年11月及12月,地產(chǎn)銷售、融資增速先后跌至20%以下。2.穩(wěn)增長(zhǎng)政策發(fā)力:本輪穩(wěn)增長(zhǎng)啟動(dòng)時(shí)間較早。11年10月,地方地產(chǎn)政策亦開始有所放松,如南京重新放寬公積金貸款比例;11月,穩(wěn)增長(zhǎng)政策初步落地(T1),央行時(shí)隔三年首次降準(zhǔn);12年3月起,穩(wěn)增長(zhǎng)政策密集驗(yàn)證(T2),3月信貸超預(yù)期、4月發(fā)改委項(xiàng)目密集審批項(xiàng)目262個(gè)、國(guó)常會(huì)消費(fèi)刺激政策密集出臺(tái)。不過,值得注意的是,中央地產(chǎn)政策一直保持定力,12年3月溫家寶提出“樓市調(diào)控方向不動(dòng)搖”。3.數(shù)據(jù)改善。寬貨幣及地方政策改善了居民加杠桿的預(yù)期,地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)、社融、地產(chǎn)盈利等均出現(xiàn)改善。12年3月至5月,地產(chǎn)銷售、盈利、融資增速先后披露觸底。12年6月,社融上行拐點(diǎn)出現(xiàn)(T3);12年7月,地產(chǎn)投資增速亦披露觸底。4.中央層面對(duì)于地產(chǎn)政策表述再趨嚴(yán)。本輪為地產(chǎn)弱寬松周期,雖然地方政策有所松動(dòng),但中央一直保持審慎。12年起,中央多次定調(diào)“加強(qiáng)調(diào)控”,終使得政策寬松預(yù)期證偽。兩輪政策未大幅放松周期的地產(chǎn)行情表現(xiàn)來看——第一,地產(chǎn)仍會(huì)有上漲行情,不過持續(xù)性及彈性較2008年、2014年大幅削弱,行情可持續(xù)6個(gè)月左右,漲幅在30%-60%左右。2011年來看,政策力度不足之下,房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)上漲6個(gè)月,漲幅為34.6%。2018年呈同樣特征,房地產(chǎn)

開發(fā)指數(shù)上漲6個(gè)月,漲幅為56.0%。第二,地產(chǎn)政策放松或穩(wěn)增長(zhǎng)密集驗(yàn)證期T2,是地產(chǎn)股行情啟動(dòng)的時(shí)點(diǎn)。此時(shí)多伴隨著寬貨幣及地方嘗試性放松地產(chǎn)。盡管中央沒有明確的放松地產(chǎn),但由于寬貨幣環(huán)境帶來居民加杠桿預(yù)期,地產(chǎn)仍可開啟上漲行情。2018年來看,9月起稅收優(yōu)惠、降準(zhǔn)等陸續(xù)出臺(tái),穩(wěn)增長(zhǎng)政策密集驗(yàn)證(T2),12月菏澤取消限售,地方開始嘗試松地產(chǎn)。雖然中央始終沒有明確的地產(chǎn)放松政策出臺(tái),地產(chǎn)上漲行情仍于10月開啟。2011年來看,11月末央行三年來首次降準(zhǔn),穩(wěn)增長(zhǎng)初始政策落地

(T1)。同時(shí),10月以來地產(chǎn)政策邊際放松,不過力度不大,南京、合肥等多個(gè)城市放松公積金貸款限額。12年1月,雖無中央地產(chǎn)政策的大幅寬松,地產(chǎn)仍開啟了上漲行情。三、四輪穩(wěn)增長(zhǎng)周期,地產(chǎn)鏈如何比價(jià)?地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游涉及行業(yè)眾多,那么,應(yīng)該買地產(chǎn),還是其它地產(chǎn)鏈(投資鏈/銷售鏈)?如何進(jìn)行地產(chǎn)鏈內(nèi)部行業(yè)比較?未來觀察什么信號(hào)跟蹤行情持續(xù)性?(一)典型的地產(chǎn)鏈行業(yè),及其跟蹤的核心變量地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈分為地產(chǎn)、地產(chǎn)投資鏈、地產(chǎn)銷售鏈、地產(chǎn)竣工鏈等等。其中,銷售鏈條的家電、家具、消費(fèi)建材行業(yè)景氣度主要跟蹤地產(chǎn)銷售周期(或竣工周期);投資鏈條的鋼鐵、水泥、挖機(jī)、重卡等不僅要跟蹤地產(chǎn)的新開工和投資,也與基建投資的改善預(yù)期密切相關(guān)。歷史來看,由于存在滯后性,每輪地產(chǎn)的主升浪行情大多未見到最后地產(chǎn)投資的修復(fù)。但是,地產(chǎn)銷售及基建投資的強(qiáng)弱卻有差異,這決定了每一輪的內(nèi)部比價(jià)。(二)2008年:政策放松+數(shù)據(jù)驗(yàn)證+業(yè)績(jī)兌現(xiàn),最強(qiáng)的一輪地產(chǎn)鏈行情2008年是一輪比較特殊的強(qiáng)寬松周期,次貸危機(jī)背景下的強(qiáng)刺激政策使得地產(chǎn)銷售、投資及基建投資共振,且地產(chǎn)鏈業(yè)績(jī)?cè)谒妮喼芷谥形ㄒ灰淮斡瓉硇迯?fù)。2008年行情可以概括為,既有政策兌現(xiàn)、又有數(shù)據(jù)驗(yàn)證(銷售、基建、投資),行情特點(diǎn)如下——1.整個(gè)地產(chǎn)鏈同時(shí)迎來貝塔行情,地產(chǎn)行情結(jié)束于政策證偽與其他兩輪相同,2008年,穩(wěn)增長(zhǎng)T2后,市場(chǎng)對(duì)寬信用預(yù)期抬升,地產(chǎn)鏈與地產(chǎn)同步迎來主升浪。2008年,仍是觀察到數(shù)據(jù)改善及政策收緊后(09年7月),地產(chǎn)本身行情終結(jié)。對(duì)于地產(chǎn),行情觀察信號(hào)是等待基本面數(shù)據(jù)改善及政策變化。09年1月、3月、4月,融資、銷售及地產(chǎn)企業(yè)盈利數(shù)據(jù)陸續(xù)觸底。至6月,銀監(jiān)會(huì)陸續(xù)開始收緊二套房貸、防范貸款被挪用,國(guó)土資源局開始嚴(yán)管建設(shè)用地,地產(chǎn)隨即于當(dāng)月結(jié)束漲勢(shì),轉(zhuǎn)為震蕩,并于12月“國(guó)四條”出臺(tái)、政策正式收緊后轉(zhuǎn)為下跌。2.由于政策兌現(xiàn)后還有數(shù)據(jù)驗(yàn)證、業(yè)績(jī)兌現(xiàn),地產(chǎn)投資鏈、銷售鏈持續(xù)性更優(yōu)由于強(qiáng)刺激政策使得業(yè)績(jī)成功兌現(xiàn),地產(chǎn)鏈上漲行情可持續(xù)至業(yè)績(jī)修復(fù)周期的頂部(10年4月),彈性及持續(xù)性顯著優(yōu)于地產(chǎn)。次貸危機(jī)之下,政策強(qiáng)寬松予以對(duì)沖,地產(chǎn)、基建數(shù)據(jù)全面改善。2008年2月,基建增速觸底,2008年12月,地產(chǎn)銷售增速觸底。此后,基建、地產(chǎn)改善傳導(dǎo)至地產(chǎn)鏈,2009年2月、3月,白電、挖掘機(jī)銷量分別觸底。最終,地產(chǎn)鏈實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)兌現(xiàn),于2008Q4至2009Q3,先后迎來業(yè)績(jī)環(huán)比改善,2010Q1財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)披露見頂之時(shí),地產(chǎn)鏈行情方終結(jié)。(三)2011年:政策平淡+數(shù)據(jù)驗(yàn)證+業(yè)績(jī)證偽,地產(chǎn)好于其它地產(chǎn)鏈2011年,地產(chǎn)政策未放寬,地產(chǎn)投資增速持續(xù)向下,但寬貨幣帶來居民加杠桿預(yù)期,銷售增速顯著回暖,同時(shí)寬信用使得基建投資大幅發(fā)力、部分對(duì)沖了地產(chǎn)投資下滑的負(fù)面預(yù)期。1.整個(gè)地產(chǎn)鏈同時(shí)迎來貝塔行情,銷售/投資鏈的行情結(jié)束于中觀數(shù)據(jù)乏力,地產(chǎn)本身持續(xù)性更強(qiáng)、結(jié)束于政策證偽與08年類似,地產(chǎn)鏈可與地產(chǎn)可與同時(shí)迎來貝塔行情。觀察到數(shù)據(jù)改善及政中央政策始終未松口,地產(chǎn)行情終結(jié)。2011年則略有提前,在穩(wěn)增長(zhǎng)T1出現(xiàn),疊加地方地產(chǎn)政策開始放松后,地產(chǎn)鏈與地產(chǎn)同步迎來主升浪。地產(chǎn)本身注重政策預(yù)期,行情持續(xù)至12年6月政策證偽。4月,北京、上海等地的商業(yè)銀行相繼恢復(fù)住房貸款8.5折優(yōu)惠,并在首套房貸款首付比例上予以優(yōu)惠。同月,住房公積金條例修改進(jìn)入調(diào)研期。5月,中央降準(zhǔn),寬貨幣延續(xù)。因此,政策預(yù)期仍在博弈之下,地產(chǎn)短期回調(diào)后重拾漲勢(shì)。2.中觀數(shù)據(jù)、及業(yè)績(jī)驗(yàn)證,是投資鏈/銷售鏈的行情觀察指標(biāo)2011年地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)改善、基建投資發(fā)力,中觀數(shù)據(jù)是投資鏈改善(工程機(jī)械銷量于12年初即開始修復(fù))、而銷售鏈條疲弱(白電銷量12年持續(xù)底部),因此股價(jià)表現(xiàn)上投資鏈、較銷售鏈更為占優(yōu)。地產(chǎn)投資鏈/銷售鏈更注重中觀數(shù)據(jù)驗(yàn)證,因此行情僅持續(xù)至中觀業(yè)績(jī)證偽(12年3月)率先結(jié)束。(四)2014年:政策放松+數(shù)據(jù)平淡+業(yè)績(jī)證偽,地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈未跑贏牛市2014-2015年特點(diǎn)為政策放松、地產(chǎn)銷售回暖,但去庫壓力大使得地產(chǎn)投資意愿不足、基建投資平穩(wěn)。在“930新政”等中央寬地產(chǎn)政策下,地產(chǎn)銷售自15年3月逐漸回暖。不過由于房屋供給過剩、去庫存壓力較大,地產(chǎn)商投資意愿不足,地產(chǎn)投資仍持續(xù)向下。此外,本輪行情中,基建托而不舉,基建投資增速始終保持穩(wěn)定,未有顯著抬升。這輪地產(chǎn)鏈行情受牛市貝塔及風(fēng)格(創(chuàng)業(yè)板牛市)的影響較大,整個(gè)地產(chǎn)鏈在14-15年未顯著跑贏wind全A,在14年下半年一帶一路帶動(dòng)的大票行情下跑平、而在15年上半年創(chuàng)業(yè)板牛市中跑輸。這一輪地產(chǎn)銷售小幅改善,投資、新開工數(shù)據(jù)改善乏力,白電銷量、挖機(jī)銷量等中觀景氣驗(yàn)證不足。板塊內(nèi)部,銷售鏈條最優(yōu),地產(chǎn)行業(yè)居中,投資鏈條最差。這一輪的地產(chǎn)鏈表現(xiàn)再次印證,中觀數(shù)據(jù)、及業(yè)績(jī)驗(yàn)證,是投資鏈/銷售鏈的行情觀察指標(biāo)。例如14年同為銷售鏈條,但家具板塊的業(yè)績(jī)表現(xiàn)好于家電,也決定了家具表現(xiàn)和持續(xù)性都好于家電。(五)2018年:政策平淡+數(shù)據(jù)驗(yàn)證+業(yè)績(jī)分化,有業(yè)績(jī)的投資鏈最優(yōu)2018年穩(wěn)增長(zhǎng)周期呈地產(chǎn)銷售不振、基建溫和發(fā)力的特點(diǎn)。地產(chǎn)銷售增速于本輪地產(chǎn)行情期間持續(xù)回落。地產(chǎn)投資增速全程維持高位,未有顯著的邊際抬升,僅2019年3月數(shù)據(jù)披露抬升,但彼時(shí)已近行情終點(diǎn),且市場(chǎng)多有對(duì)其持續(xù)性的質(zhì)疑聲音。唯一的亮點(diǎn)是基建投資增速,于行情期間持續(xù)溫和抬升。1.行情啟動(dòng)時(shí)點(diǎn),投資鏈早于其他行業(yè);行情結(jié)束時(shí)點(diǎn),投資鏈持續(xù)性最久18年年中基建增速企穩(wěn)改善,工程機(jī)械/水泥等投資鏈行業(yè)行情率先啟動(dòng);隨后,18年7-10月穩(wěn)增長(zhǎng)加碼,寬信用預(yù)期改善整個(gè)地產(chǎn)鏈條行情開啟;19年1月,地產(chǎn)投資增速觸底。3月地產(chǎn)銷售、融資數(shù)據(jù)觸底,4月中央政治局會(huì)議重提

“房住不炒”,證偽政策寬松預(yù)期,地產(chǎn)及銷售鏈行業(yè)行情終結(jié);最后,投資鏈的行業(yè)如水泥、工程機(jī)械的行情持續(xù)性最強(qiáng)。2.同樣是業(yè)績(jī)驗(yàn)證決定了投資鏈/銷售鏈的分化,基建支撐投資鏈業(yè)績(jī)平穩(wěn)2018年整體特點(diǎn)為投資發(fā)力、銷售不振,數(shù)據(jù)分化映射至業(yè)績(jī)分化。首先,2018年投資端發(fā)力,基建投資于9月觸底,此后一路抬升,地產(chǎn)投資于19年2月超預(yù)期大幅抬升2.1pct至11.6%;但是,“房住不炒”基調(diào)貫穿周期,地產(chǎn)銷售表現(xiàn)不佳。數(shù)據(jù)分化映射至業(yè)績(jī),地產(chǎn)銷售鏈業(yè)績(jī)于行情期間多未有顯著復(fù)蘇,而投資鏈(工程機(jī)械、重卡)迎來業(yè)績(jī)修復(fù)兌現(xiàn)。數(shù)據(jù)及業(yè)績(jī)的分化兌現(xiàn)至股價(jià),有業(yè)績(jī)的投資鏈表現(xiàn)顯著占優(yōu)。2018年,重卡、工程機(jī)械漲幅顯著居前,且業(yè)績(jī)彈性最大的重卡表現(xiàn)尤佳。由于業(yè)績(jī)相對(duì)弱勢(shì),投資鏈中的水泥表現(xiàn)弱于前二者。銷售鏈股價(jià)表現(xiàn)大多居后。四、核心結(jié)論:如何看22年穩(wěn)增長(zhǎng)周期的地產(chǎn)鏈布局?(一)歷史穩(wěn)增長(zhǎng)周期看地產(chǎn)鏈表現(xiàn),四個(gè)核心啟示從歷史上的四輪穩(wěn)增長(zhǎng)周期下的地產(chǎn)及地產(chǎn)鏈表現(xiàn)來看,我們可以得到四個(gè)比較重要的啟示——第一,市場(chǎng)對(duì)于一輪穩(wěn)增長(zhǎng)周期,地產(chǎn)鏈條的核心邏輯,存在政策觀察、中觀數(shù)據(jù)驗(yàn)證、行業(yè)財(cái)報(bào)兌現(xiàn),三個(gè)觀察維度。第二,地產(chǎn)股本身對(duì)于政策預(yù)期更敏感。從地產(chǎn)股的啟動(dòng)時(shí)點(diǎn)來看,往往是滯后于數(shù)據(jù)惡化、同步于政策寬松預(yù)期(如地方性的松地產(chǎn)、降準(zhǔn)降息等寬貨幣);即使是12年、18年未有中央層面的大幅寬松,但地方性的政策微調(diào)依然支撐行情。第三,地產(chǎn)股的行情持續(xù)性,觀察地產(chǎn)數(shù)據(jù)改善、及政策收斂預(yù)期。從歷史四輪周期來看,地產(chǎn)股的行情基本上可以看到數(shù)據(jù)拐點(diǎn)(銷售改善、拿地改善、融資改善等);而基本上略領(lǐng)先或同步于政策收斂。第四,地產(chǎn)鏈條其它行業(yè),如銷售鏈和投資鏈,則與中觀高頻數(shù)據(jù)驗(yàn)證、和業(yè)績(jī)兌現(xiàn)更為相關(guān),其中投資鏈的景氣預(yù)期,還受到部分重疊下游的基建投資的影響。例如08年和18年,基建的修復(fù)預(yù)期支撐投資鏈如水泥、重卡、挖機(jī)的高頻景氣數(shù)據(jù)和業(yè)績(jī)驗(yàn)證,投資鏈優(yōu)于銷售和地產(chǎn)股;11年由于高頻數(shù)據(jù)和業(yè)績(jī)驗(yàn)證證偽,地產(chǎn)股本身的持續(xù)性最優(yōu)。(二)如何看待當(dāng)前地產(chǎn)股行情,是否仍有參與價(jià)值?尚在半程本輪地產(chǎn)股,由于數(shù)據(jù)連續(xù)大幅惡化(接近08年回落水平),因此行情啟動(dòng)較歷史周期(政策放松啟動(dòng))更早。本輪地產(chǎn)股行情自21年11月啟動(dòng),來自數(shù)據(jù)大幅惡化下的政策寬松預(yù)期,因此啟動(dòng)時(shí)點(diǎn)較歷史周期更早。但從區(qū)間漲幅、數(shù)據(jù)觀察、政策跟蹤來看,本輪的地產(chǎn)股行情應(yīng)該仍在半程、可繼續(xù)積極布局。(1)本輪地產(chǎn)行情自低點(diǎn)至今,地產(chǎn)指數(shù)上漲15%,地產(chǎn)鏈分化劇烈,但最大漲幅僅17%(裝修建材),與歷史上中央未有大幅寬松、地產(chǎn)行情較弱的周期(例如12年、18年)相比亦仍有距離;(2)以前四輪周期行情持續(xù)性起碼可以觀察到數(shù)據(jù)改善,如銷售數(shù)據(jù)改善、籌資數(shù)據(jù)改善(新開工和投資的領(lǐng)先指標(biāo)),而本輪數(shù)據(jù)仍未有顯著改善跡象,截止2月前17天47城新房成交面積同比下降36.6%;

(3)“因城施政”已于近期明顯發(fā)力,如2.17菏澤放松房貸首付比,歷史上地方政策松動(dòng)、即使中央強(qiáng)調(diào)“房住不炒”也會(huì)帶來需求改善預(yù)期。(三)地產(chǎn)強(qiáng)貝塔品種表現(xiàn)疲弱,市場(chǎng)在擔(dān)心什么?本輪供需的梗阻短期難以打通本輪地產(chǎn)鏈的表現(xiàn)分化劇烈,和歷史上的四輪周期均有所不同,背后的深層次原因在于房企債務(wù)違約壓力下本輪的供需改善存在梗阻。歷史上在一輪穩(wěn)增長(zhǎng)周期寬信用的預(yù)期可以同時(shí)修復(fù)地產(chǎn)的供需兩端,需求端寬貨幣環(huán)境改善居民加杠桿預(yù)期,供給端寬信用環(huán)境改善房企的拿地、開工、投資預(yù)期。地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流惡化帶來22年上述供需兩端出

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