安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案 課件

安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件1安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件2一個好項目，可以改變一個區(qū)域，甚至改變一個城市一個好項目，可以改變一個區(qū)域，甚至改變一個城市3目錄1234市場競爭營銷大綱項目目標市場定位目錄1234市場競爭營銷大綱項目目標市場定位401企業(yè)及項目目標？01企業(yè)及項目目標？5目標項目營銷目標的解讀品牌：確立靜安項目品牌知名度和美譽度地位：樹立項目的市場領(lǐng)袖地位，讓客戶認可項目的品質(zhì)，形成良好口碑熱銷：首期開盤形成熱銷局勢，為后期銷售打好基礎(chǔ)價格：逐步實現(xiàn)銷售均價的區(qū)域標桿地位銷售節(jié)點：2012年9月，現(xiàn)場營銷中心開放，10月首批單位公開目標項目營銷目標的解讀品牌：確立靜安項目品牌知名度和美譽度6審定項目所處的市場環(huán)境，解析競爭態(tài)勢02市場趨勢和競爭審定項目所處的市場環(huán)境，解析競爭態(tài)勢02市場趨勢和競爭7淮北概述：資源優(yōu)勢突出，為城市的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)淮北大唐電廠淮北：

以能源為基礎(chǔ)發(fā)展起來的現(xiàn)代工業(yè)型城市重要煤城、全國重要的煤炭基地之一，安徽省主要產(chǎn)煤基地劉店煤礦淮北概述：資源優(yōu)勢突出，為城市的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)淮北大唐8城市空間結(jié)構(gòu)擴張，提升了城市在區(qū)域間影響力

市域內(nèi)的城鎮(zhèn)空間布局層次出現(xiàn)分化的趨勢：

以相山為核心的城區(qū)正逐漸成為全市的生產(chǎn)服務(wù)和生活服務(wù)巾心，并大量吸納周邊城鄉(xiāng)經(jīng)濟活動加入。在全市域范圍內(nèi)，經(jīng)過多年的發(fā)展，各城鎮(zhèn)之間在規(guī)模和功能上也出現(xiàn)了分化，開始逐步形成了一批發(fā)展勢頭良好的重點城鎮(zhèn)，如臨渙、百善。相山城區(qū)宿州市百善鎮(zhèn)臨渙鎮(zhèn)資料來源：淮北規(guī)劃局網(wǎng)站城市空間結(jié)構(gòu)擴張，提升了城市在區(qū)域間影響力市域內(nèi)9對外交通日趨完善，城市輻射能力進一步增強公路:

合徐高速連霍高速

311國道、206國道鐵路：淮北鐵路航空：徐州機場淮北與周邊主要城鎮(zhèn)距離：

宿州：52公里，

徐州：62公里，

蕭縣：40公里，宿州百善蕭縣徐州臨渙311國道206國道至京滬高速合徐高速連霍高速淮北鐵路對外交通日趨完善，城市輻射能力進一步增強公路:淮北與周邊主要10淮北用地發(fā)展方向分析圖淮北城區(qū)遠期用地規(guī)劃圖東擴南進推動城市規(guī)模擴張，城市空間迎來改造升級機遇由于受到采掘塌陷、自然山體等的限制，目前淮北市的主要發(fā)展方向為東擴南進，而對于舊有老城區(qū)側(cè)以改造升級為主。

老城區(qū)由于人口密集，配套也較為完善，但是形象較為老舊，主要以舊城改造升級為主。

——淮北規(guī)劃局中心塌陷地劉橋煤炭塌陷地塌陷地相山市中心淮北用地發(fā)展方向分析圖淮北城區(qū)遠期用地規(guī)劃圖東擴南進推動城市11完善組團內(nèi)現(xiàn)有的老城區(qū)，向東、向南沿人民路和相山南路發(fā)展新城區(qū)，建設(shè)新城市中心。城市規(guī)劃：東進、西延、南擴城市規(guī)劃：

“東進、西延、南擴”的城市發(fā)展思路，使中心城區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積擴展到235.5平方公里?！皷|進、西延、南擴”的城市發(fā)展思路，三個城市組團和一個城市綠心在東外環(huán)以西沿東湖路兩側(cè)發(fā)展，以東開發(fā)龍湖工業(yè)項目區(qū)；北外環(huán)南側(cè)部分建設(shè)為科教園區(qū)。在其西部以用地整理為主，擴大居住用地規(guī)模，在東外環(huán)和合徐高速公路連接線北部布置工業(yè)園，陶瓷、建材和化工工業(yè)。完善組團內(nèi)現(xiàn)有的老城12

根據(jù)淮北城市規(guī)劃，可將城市劃分為六大功能組團，居住組團：

相山組團；濉溪組團；烈山組團；工業(yè)組團：礦山集組團；景觀組團：中心景觀區(qū)域；東部景觀區(qū)域；各組團發(fā)展水平比較：最成熟的組團：相山組團最具發(fā)展?jié)摿Φ慕M團：濉溪組團、烈山組團六大功能組團延伸城市發(fā)展布局，以相山組團功能最為完善相山組團：居住、行政、商貿(mào)、文化娛樂、商務(wù)會展城市綠心——中心景觀組團；生態(tài)、景觀、旅游區(qū)礦業(yè)集組團：工業(yè)、文教、休閑旅游烈山組團：工業(yè)、居住、物流濉溪組團：居住、商業(yè)、工業(yè)老龍脊風(fēng)景區(qū)——東部景觀區(qū)根據(jù)淮北城市規(guī)劃，可將城市劃分為六大功能組團，各組團發(fā)展13老城區(qū)市級功能區(qū)規(guī)劃圖新城區(qū)市級功能區(qū)規(guī)劃圖老城區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，是沿著淮海路、古城路、孟山路及相山路發(fā)展的井字型商圈；其中火車站商圈尚處建設(shè)之中新城區(qū)功能區(qū)處于淮北市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，并于市政務(wù)中心區(qū)域中。在近年發(fā)展較為迅速，是淮北新興的居住區(qū)域，區(qū)域內(nèi)住宅檔次較高。新城區(qū)快速發(fā)展，新老城區(qū)各有所長老城區(qū)老城區(qū)新城區(qū)新城區(qū)老城區(qū)商業(yè)氛圍更為突出新城區(qū)重點注重居住、生活氛圍的營造，同時兼具政府辦公等功能老城區(qū)市級功能區(qū)規(guī)劃圖新城區(qū)市級功能區(qū)規(guī)劃圖老城區(qū)商業(yè)氛圍14徐州都市圈規(guī)劃范圍淮北徐州沿淮城市群分布淮北市位于皖北部，地處蘇魯豫皖四省交界，與皖東北經(jīng)濟協(xié)作區(qū)、徐州都市圈相鄰。受到江蘇經(jīng)濟圈影響，并處于上海輻射第三圈層的邊緣位于淮海經(jīng)濟區(qū)中心，占據(jù)重要的商業(yè)地位上海南京淮北上海輻射第三圈層徐州都市圈淮北地處徐州都市圈輻射范圍內(nèi)，受徐州影響較大徐州都市圈淮北徐州沿淮城市群淮北市位于皖北部，地處蘇魯豫皖15城市規(guī)劃小結(jié)城市東擴南進，城區(qū)面積不斷擴張，城市影響力不斷提升，輻射能力不斷增強；六大功能組團拓展城市空間，區(qū)域職能出現(xiàn)分化；新、老城區(qū)發(fā)展各有側(cè)重，老城區(qū)重視商業(yè)功能的提升，新城區(qū)突出行政、教育、居住等功能的體現(xiàn)；淮北地處徐州都市圈，在城市南進的過程中，商業(yè)分布也存在南移的傾向。城市規(guī)劃小結(jié)城市東擴南進，城區(qū)面積不斷擴張，城市影響力不斷提16淮北住宅競爭格局中心城板塊新城板塊火車站板塊東郊板塊新濉河板塊目前淮北市場可以劃分為：中心城板塊、火車站板塊、東郊板塊、新城板塊、新濉河板塊中心城板塊價格：5500-6000戶型：偏舒適，較為中規(guī)客戶：金融、銀行、機關(guān)置業(yè)類型：二次購房、投資新歲河板塊價格：3300戶型：較為中規(guī)客戶：礦區(qū)客戶、濉溪客戶置業(yè)類型：首次、自住東郊板塊價格：3230戶型：較為中規(guī)客戶：原有居民、礦區(qū)客戶置業(yè)類型：首次較多火車站板塊價格：4000戶型：較為中規(guī)客戶：市區(qū)、礦區(qū)置業(yè)類型：二次購房等新城板塊價格：3500戶型：較為中規(guī)客戶：公務(wù)員、礦區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、私企老板置業(yè)類型：二次購房、投資較多淮北住宅競爭格局中心城板塊新城板塊火車站板塊東郊板塊新濉河板17區(qū)域職能城市建設(shè)區(qū)域形象房地產(chǎn)市場特征中心城板塊老城區(qū)，主要商業(yè)核心區(qū)城市建設(shè)較為完善，但由于時間較為久遠，為當前淮北重點改造的老城區(qū)域區(qū)域形象正在積極，且人氣充足高層為主，價格最高火車站板塊新興城區(qū)，居住城市東向發(fā)展的必經(jīng)之路，區(qū)域正在積極改善淮北重要的交通樞紐，區(qū)域前景看好高層居多，價格較高東郊板塊政府辦公、企業(yè)等主要聚集地城市的發(fā)展方向之一道路寬闊，形象正在改善多層為主，價格處于較低水平新城板塊政府辦公、企業(yè)等主要聚集地城市的發(fā)展方向之一為目前政府主要發(fā)展的區(qū)域，形象良好，但是離市區(qū)較遠，人氣有待提升高層興起迅速，價格也較高新濉河板塊企業(yè)職工生活小區(qū)為主發(fā)展緩慢建筑密度大，但配套齊全價格較低，多層為主區(qū)域特征總結(jié)區(qū)域職能城市建設(shè)區(qū)域形象房地產(chǎn)市場特征中心城板塊老城區(qū)，主要18

相山組團是住房供應(yīng)量最大的功能組團，總供應(yīng)量近400萬方，其中商業(yè)住房建設(shè)計劃為283萬方烈山集組團計劃的住房建設(shè)最少，僅占總量的16.3%

根據(jù)淮北市2008-2012年住房建筑結(jié)構(gòu)比例規(guī)劃，中小套商品住房供應(yīng)量最大，占總量的46%

普通商品住房及保障性住房各占28%和26%數(shù)據(jù)來源：淮北市住房建設(shè)規(guī)劃2008-2012年住房建設(shè)計劃相山組團商品房供應(yīng)最為充足，中小套型漸居主導(dǎo)相山組團是住房供應(yīng)量最大的功能根據(jù)淮北市2008-20119

緊湊性三房占整個市場的主導(dǎo)地位，面積區(qū)間在100-120M2的緊湊性三房占比29.1%,舒適性三房121-140M2占比19.9%。就整體市場而言三房占主導(dǎo)地位，占整個市場的49%，兩房戶型占比35.6%。三房戶型占市場主導(dǎo)地位戶型配比131平米4室1廳95平米2室2廳資料來源：據(jù)淮北房地產(chǎn)信息網(wǎng)備案統(tǒng)計

緊湊性三房占整個市場的主導(dǎo)地位，面積區(qū)間在100-120M20發(fā)展階段需求層次功能化關(guān)注戶型、面積、朝向、通風(fēng)等基本生活住區(qū)化開始考慮住區(qū)環(huán)境、景觀、安全度、人群，勻質(zhì)化等因素品質(zhì)化關(guān)注產(chǎn)品細節(jié)、材質(zhì)、設(shè)備和工藝所帶來的舒適度和人性化程度定制化產(chǎn)品充分契合個體客戶的功能特色化產(chǎn)品開始對位客戶個性特征和精神需求可以看出淮北消費者的置業(yè)需求已經(jīng)開始由基本居住功能向住區(qū)化、品質(zhì)化發(fā)生轉(zhuǎn)變從安居向社區(qū)化、品質(zhì)化轉(zhuǎn)移提升購房需求發(fā)展階段需求層次功能化關(guān)注戶型、面積、朝向、通風(fēng)等基本生活住21整體：淮北房地產(chǎn)市場全面發(fā)展，以品牌發(fā)展商為龍頭引領(lǐng)住宅進入品質(zhì)時代；分布：淮北中心城板塊是商業(yè)分布密集區(qū)域，新城板塊是高檔住宅競爭激烈區(qū)域戶型：戶型設(shè)計多為中規(guī)中矩，創(chuàng)新較少銷售：暢銷單位為80-95㎡以及120-130㎡戶型；價格：整體價格在09年有較大提升，中心城板塊價格突破6500市場小結(jié)整體：淮北房地產(chǎn)市場全面發(fā)展，以品牌發(fā)展商為龍頭引領(lǐng)住宅進22東湖公館位置淮北市龍山路中段消防隊北側(cè)規(guī)模占地面積：90000㎡總建筑面積：110000M2建筑類型小高層、電梯花園洋房、獨棟別墅、類獨棟別墅、聯(lián)排別墅戶型區(qū)間賣點晨興.東湖公館項目位于龍山路中段，該項目毗鄰東湖濕地公園，外部環(huán)境條件優(yōu)越，路況好，道路寬暢，由此進入中心城區(qū)僅數(shù)分鐘時間。我們貫徹“以人為本”、“尊重自然”、建設(shè)生態(tài)型，適于現(xiàn)代生活的，又具有鮮明個性的人性化居住空間；尊重人性和自然規(guī)律，力求做到產(chǎn)品生態(tài)化、環(huán)境生態(tài)化、社區(qū)規(guī)劃生態(tài)化，將本項目打造成為一個高品位和生態(tài)居住為一體的高品質(zhì)混合型社區(qū)，創(chuàng)造一個低密度、低污染、低噪音、高鮮氧的健康生態(tài)環(huán)保的高品質(zhì)住宅群體，打造淮北市最頂級的住宅項目。銷售狀況銷售中心現(xiàn)現(xiàn)接受來訪咨詢。樣板間璀璨面市。價格配套市場標桿項目推廣形象：項目形象百變，線上線下各自為陣，沒有形成規(guī)范有序的鮮明品牌個性和價值。東湖公館位置淮北市龍山路中段消防隊北側(cè)規(guī)模占地面積：90023安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件24安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件25安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件26安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件27安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件28安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件29首府位置長山中路55號（長山路與南黎路交匯處）規(guī)模占地面積：218畝總建筑面積：32萬余M2建筑類型高層別墅戶型區(qū)間78-136㎡兩房、三房賣點首府位于長山路中路55號（長山路與南黎路交匯處），項目集高層洋房、別墅、公寓及商業(yè)于一體，擁有城市鼎級資源配置，打造淮北居住的頭等艙。項目倚靠城南新城CBD核心區(qū)以及在建的大潤發(fā)南黎店購物中心，同時毗鄰已遷入的淮北市重點中學(xué)新局中；社區(qū)配套完善，規(guī)劃有風(fēng)情商業(yè)街、社區(qū)活動中心、幼兒園、小學(xué)、菜市、超市等一應(yīng)俱全；同時打造有近3000平米的五星級水岸會所，擁有淮北首個室內(nèi)恒溫游泳池，以及雪茄吧、紅酒吧、健身館以及棋牌娛樂室等高端生活元素。項目在園林景觀設(shè)計上更是斥巨資打造，兩軸、一環(huán)、四園規(guī)劃體系，采用簡歐園林風(fēng)格設(shè)計；一期創(chuàng)新全地下智能停車體系，人車分流與無障礙通行，雙入戶豪華大堂，讓您和家人安全順暢出行；此外，項目在細節(jié)的打造上更是用心到極致，不放過每一處細節(jié)，項目高層電梯采用的是與上海金茂大廈、新中央臺共同的選擇——上海三菱電梯，國際級品質(zhì)品牌門窗用材——德國霍曼門及德國墨瑟窗，同時項目還配置了中德合資品牌力諾瑞特太陽能熱水系統(tǒng)，讓您和家人擁有享之不盡的溫暖。此外，項目不惜重金禮聘中國一級資質(zhì)物業(yè)管理精英——深圳開元國際，擔任社區(qū)物管顧問，東方管家服務(wù)全面提升淮北物業(yè)管理品質(zhì)。銷售狀況在售一期1、2、4、6號樓，面積82—155㎡高層瞰景洋房，準現(xiàn)房?全城熱銷中！一次性付款優(yōu)惠5%、按揭優(yōu)惠2%。價格均價：￥5350配套學(xué)校：局中，實驗小學(xué)（淮北一?。┥虉觯汉Ｈ萆虡I(yè)廣場、盛世商貿(mào)城銀行：中國銀行醫(yī)院：瑤海醫(yī)院院市場標桿項目推廣相對混亂，不同媒介和物料顏色變化太大，現(xiàn)場營銷中心打造相對精細。首府位置長山中路55號（長山路與南黎路交匯處）規(guī)模占地面積：30安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件31安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件32安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件33安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件34安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件35安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件36溫哥華城金水河畔位置人民路以南、梅苑路以北、南湖路以東規(guī)模占地面積：35公頃總建筑面積：349294M2建筑類型多層小高層戶型區(qū)間88/91㎡兩房、103.82㎡三房

賣點溫哥華城，淮北乃至安徽最大之社區(qū)，地處淮北新城市未來發(fā)展方向的核心區(qū)域，集合了居住、行政、商務(wù)、金融、服務(wù)等功能于一身，以其無可替代的地位集萬千寵愛于一身，引領(lǐng)淮北“城市東擴”之大勢。以溫哥華為主題規(guī)劃建設(shè)，225萬平米的城市鎮(zhèn)生活。目前一期二期已經(jīng)建成交付，三期以教育人文社區(qū)的理念、更優(yōu)的規(guī)劃將成為新的耀眼明珠。溫哥華4期，金水河畔，位于安徽省淮北市溫哥華城E5，E6地塊。用地北面緊鄰一期景華苑，距離溫哥華城中心CBD區(qū)僅500米，它作為全區(qū)中心擔負著居住區(qū)中心的職能，同時也部分地承擔著城市副中心的職能。而新的行政中心和城市發(fā)展建設(shè)新區(qū)的逐步成長，也為項目的發(fā)展帶來了巨大的潛力和良好的區(qū)域前景。項目堅持“以人為本”的設(shè)計思想，強調(diào)人性他設(shè)計，提倡健康住宅的設(shè)計理念，強調(diào)小區(qū)的歸屬感和認同感，精心規(guī)劃，經(jīng)濟合理地利用土地和空間，營造“公園就在家門口”的人性化的居住景觀環(huán)境。銷售狀況多層在售29、33、34、68#樓80—137㎡戶型房源，點式樓在售51、57#樓178、198㎡戶型房源，小高層在售38、39#樓，88、104、132㎡戶型房源。均價4500元/㎡?，F(xiàn)在購房送18000元禮券，可直接折算房價。價格均價：￥4500配套學(xué)校：天一中學(xué)商場：小區(qū)自設(shè)綜合市場銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行幼兒園：小區(qū)自設(shè)幼兒園醫(yī)院：社區(qū)醫(yī)院院市場標桿項目推廣形象：線上戶外米黃色，物料紫色、報紙紫紅色，沒有品牌意識，品牌形象雜亂無序。溫哥華城金水河畔位置人民路以南、梅苑路以北、南湖路以東規(guī)模37安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件38安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件39安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件40安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件41安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件42安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件43安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件44恒大名都位置淮北市相陽路與南黎路交口往南500米（淮北汽車城西側(cè)）規(guī)模占地面積：29萬㎡總建筑面積：100萬M2建筑類型高層商業(yè)五星級皇家會所恒大劇院運動中心戶型區(qū)間90㎡兩房、135㎡三房

賣點淮北恒大名都是房地產(chǎn)十強企業(yè)之一的恒大地產(chǎn)集團在皖投資開發(fā)的第三個項目。項目位于淮北市汽車城西側(cè)，雄踞相濉一體化核心地帶，承接城市南拓第一站；占地約434畝，總建約100萬方，規(guī)劃六千余戶，由60余棟高層組成；80-260㎡王者戶型，奢裝精品大宅，淮北絕無僅有的10000平米超大中心湖景，抒寫愜意生活！以世界級皇家園林、國際級航母配套及滿屋名牌9A精裝的國際化開發(fā)理念創(chuàng)造淮北恒久人居氣度；項目總體配套完備幼兒園、5200㎡豪華會所、15660㎡國家級運動中心、大型商業(yè)中心、五星級恒大劇院等公共建筑設(shè)施一應(yīng)俱全，暢想淮北人居典范，開創(chuàng)皖北人居新篇章！銷售狀況在售2#,3#、4#、5#、6#，7#、9#，10#,11#樓88-136㎡精品小戶，精裝均價4500元/㎡左右；二期御府1#樓開盤，90㎡舒適兩房、三房4180元/㎡起，送1500元/㎡精裝修?，F(xiàn)團購10套房源享受7.5折優(yōu)惠。2012-6-1314:38:26

價格精裝均價4500元/㎡左右；，90㎡舒適兩房、三房4180元/㎡起配套學(xué)校：自建商場：自帶商場郵局：未定銀行：未定幼兒園：小區(qū)自帶醫(yī)院：未定院其它：未定市場類比項目推廣形象：線上戶外米黃色，物料大紅色、畫面以實景修圖為主，沒有統(tǒng)一品牌形象，側(cè)重價格訴求。恒大名都位置淮北市相陽路與南黎路交口往南500米（淮北汽車45安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件46安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件47安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件48安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件49安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件50安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件51安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件52安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件53安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件54安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件55南湖雅苑位置宿丁路﹙省道101﹚與臥牛路交匯處規(guī)模占地面積：380畝總建筑面積：40萬M2建筑類型多層洋房戶型區(qū)間主力戶型：85/99㎡兩房、106/120㎡三房賣點南湖雅苑，地處烈山區(qū)政府南側(cè)，距淮北CBD僅15分鐘車程，5000畝國家級風(fēng)景區(qū)--南湖濕地公園盡在咫尺，隨時為您提供鮮氧。坐擁成熟繁華商業(yè)圈，大型超市、中小學(xué)校、銀行、商城、娛樂休閑等環(huán)伺周邊，更原味引進國際BLOCK街區(qū)先進的開發(fā)模式，摒棄傳統(tǒng)的圍合式社區(qū)，以開放式建筑、商業(yè)街等完美演繹著BLOCK街區(qū)生活，通過居住和商業(yè)的集中融合，將國際化、居住、休閑、娛樂、商務(wù)等元素組合，創(chuàng)造一種全新的居住和生活模式，引領(lǐng)淮北。南湖雅苑，開創(chuàng)淮北純正“花園洋房”臻品，花園洋房就是GardenVilla，她在空間上具有亞別墅或者類別墅的特征，充分享有私家花園或內(nèi)庭院、露臺，尊享醇正洋房生活。南湖雅苑，特別引入歐式藝術(shù)景觀的巔峰杰作與南湖濕地公園遙相呼應(yīng)，以清新的水景元素及景觀步道的巧妙融合，各種景觀小品由歐洲頂級大師傾力打造，更有豐富的名貴花木錯落點綴其中，廊影疊翠，獨具匠心，生態(tài)景觀和住宅融為一體，蔥蘢綠意叢生。銷售狀況9#、10#、11#、18#、19#、20#6棟多層83.75㎡-111.99㎡戶型，24#、25#兩棟花園洋房90—133㎡戶型在售，價格區(qū)間在2800-3900元/㎡之間。一次付款95折優(yōu)惠，按揭首付50%97折優(yōu)惠，首付30%99折優(yōu)惠，6#樓80—200㎡商鋪推出，一次性付款9折，首付70%95折，首付50%97折優(yōu)惠。價格

多層3200洋房3500-3600配套學(xué)校：楊莊礦小學(xué)/中學(xué)商場：臥牛路商業(yè)街/商業(yè)步行街/酒店/8000平米大型購物廣場/百萬商城/萬家購物廣場/真棒超市/蘇果超市銀行：中行/工行/農(nóng)行/商業(yè)銀行/徽行/農(nóng)村信用合作社幼兒園：楊莊礦幼兒園；醫(yī)院：楊莊礦醫(yī)院院市場同比項目南湖雅苑位置宿丁路﹙省道101﹚與臥牛路交匯處規(guī)模占地面積：56安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件57其他項目廣告表現(xiàn)其他項目廣告表現(xiàn)58

搖擺：無論是高端形象還是大眾形象都千篇一律的形象百變，沒有整合推廣塑造品牌個性和價值的意識和理念；

雷同：不太注重差異化形象的包裝和競爭，多個項目同時使用黃色作為項目形象主色系，混淆彼此，識別性差；硬件：訴求側(cè)重賣點和價格訴求，還處于低層次的性價比訴求階段；

現(xiàn)場：現(xiàn)場包裝的示范展示和體驗，做得相對精細和品質(zhì)化很多，值得借鑒和學(xué)習(xí)。廣告小結(jié)搖擺：無論是高端形象還是大眾形象都千篇一律的形象百變，廣告59分析項目價值梳理，系統(tǒng)定位和客戶定位03項目市場定位概述分析項目價值梳理，系統(tǒng)定位和客戶定位03項目市場定位概述60項目概況項目概況61Strength（優(yōu)勢）Opportunity（機會）Weakness（劣勢）Threaten（威脅）緊鄰南湖濕地公園，區(qū)域生態(tài)景觀條件優(yōu)越；內(nèi)部環(huán)境較為理想：湖岸水景、園林景觀較豐富；區(qū)域交通四通八達，烈山大道及101省道環(huán)伺；產(chǎn)品規(guī)劃起點高，居住舒適度較高；星級酒店配套和物管，提升項目檔次；靜安集團，安徽省名企百強，實力雄厚。區(qū)域地段偏遠，市場認知和認可度弱；周邊安置房及臟亂外部環(huán)境，不利于高尚社區(qū)建設(shè)；缺乏大型商業(yè)、商務(wù)、居住等配套設(shè)施，生活不便；地塊臨101省道，對于居住有一定噪音干擾；5000畝南湖國家級濕地生態(tài)公園，天賦稀貴；周邊中高端大型社區(qū)，處于空白的無競爭態(tài)勢；酒店和企業(yè)獨棟的組合，將為住區(qū)提供潛在高端客群；區(qū)域處于價格洼地，未來區(qū)域商務(wù)及居住氛圍形成，市場價值提升空間巨大。新拓展區(qū)域，沒有群聚效應(yīng)，起勢階段孤掌難鳴；市場受政策影響較大，未來市場將在一段時間內(nèi)存在不確定性；區(qū)域慣性消費以低端為主，高端客群匱乏，營銷難度大。SWOTSWOT分析揚長避短，重新定義客群區(qū)域認知價值，提升項目價值性價比：S1+S4+S5+O1+O3一是重新定義區(qū)域價值，揚棄烈山，強化南湖國家級公園板塊價值，嫁接類度假概念1.5居所，倡導(dǎo)城市度假新生活模式；二是先展示后銷售，通過眼見為實，提升項目價值；三是客群先區(qū)域客群，后續(xù)逐步提升市區(qū)中高端客群的比例，提升項目價值。Strength（優(yōu)勢）Opportunity（機會）Wea62區(qū)域發(fā)展：城市發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)展重心南擴南部宜居新城遠期價值南湖酒店：五星級酒店進駐運營管理貼補區(qū)域空白，高檔消費場所南湖公園:5000畝，國家級濕地公園產(chǎn)品價值:87-258多元戶型設(shè)計多層、小高層、洋房及電梯多層無處不在水上之高尚小區(qū)規(guī)劃生活配套：商業(yè)生活配套國際著名物管服務(wù)……交通優(yōu)勢:烈山大道101省道環(huán)伺開發(fā)商品牌：靜安集團，10年13城，安徽名企200強榮耀，實力品牌，值得信賴價值體系項目價值梳理區(qū)域發(fā)展：南湖酒店：南湖公園:產(chǎn)品價值:生活配套：交通優(yōu)勢:63關(guān)鍵詞解析：城市向南生態(tài)環(huán)境立體交通多元產(chǎn)品星級酒店企業(yè)獨棟水上城邦國際物管南湖公園具有無可限量的發(fā)展前景；外有5000畝南湖公園，內(nèi)有碧波蕩漾水上園林景觀；觸手可及的星級酒店配套會所；后續(xù)便利的生活及物管配套；離塵不離城，一個超越所有的星級酒店水上國際城邦即將誕生。國家級南湖公園/湖景洋房/星級酒店/企業(yè)獨棟/靜安品牌定位關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞解析：城市向南多元產(chǎn)品水上城邦具有無可限量的發(fā)展前景；64主題理念闡釋：南湖畔·星級酒店·企業(yè)獨棟·花園洋房城市未來居住核心區(qū)域的大中型項目演繹淮北南部新城生態(tài)人居生活新方式,實現(xiàn)新城市主義所提倡的人與自然的和諧相處首創(chuàng)星級酒店社區(qū)，定義高尚人居標準項目市場定位主題理念闡釋：南湖畔·星級酒店·企業(yè)獨棟·花園洋房城市未65產(chǎn)品/品牌南湖畔，星級酒店社區(qū)遠離塵囂，盡享自然。生活之外，私享領(lǐng)域?？蛻粜枨笾苓?礦中高層全市高端人士目標客群國賓級禮遇項目形象定位產(chǎn)品/品牌南湖畔，星級酒店社區(qū)遠離塵囂，盡享自然?？蛻粜枨笾?6住宅

南湖公園

島居洋房

商務(wù)

南湖公園企業(yè)獨棟酒店

南湖公園

國賓酒店國賓級禮遇（備注：鑒于項目辦公及酒店還有很多不確定因素，本案后面?zhèn)戎刈≌糠值臓I銷策略推導(dǎo)和延展。）住宅南湖公園島居洋房國賓67住宅策略思考住宅難點：淮北有錢人每個都有4-5套房子，憑什么再買靜安？地段？城南之南，沒政策，沒動作，不認可。價格？替代品太多，憑什么選靜安？湖居？淮北不缺水，但國家級的環(huán)境例外。住宅策略思考住宅難點：地段？68住宅策略思考賣不同。在淮北，絕大多數(shù)人買第一居所

多數(shù)有錢人擁有第二居所項目客群是先內(nèi)后外，也就是先觸動原住民，但是形象氣質(zhì)從開始就是以市區(qū)豪宅為坐標，面子給足，嫁接新概念，引發(fā)全市有錢人關(guān)注販賣“1.5居所”去支撐我們的國賓級禮遇總定位！國賓級是面子，1.5居所是里子。住宅策略思考賣不同。69住宅策略思考“1.5居所”介于第一居所和第二居所之間。在城市的外環(huán)上，環(huán)境不錯，交通也可以，配套滿足基本的生活。這是一種折中的方式，綜合第一居所、第二居所的某些條件。即可實現(xiàn)更高生活品質(zhì)、養(yǎng)老。也可提供家庭度假，5+2生活方式，作為接待親朋好友的一個所在。還可滿足小型辦公、商務(wù)接待。住宅策略思考70產(chǎn)品/品牌南湖畔，島居洋房南湖雅苑：領(lǐng)航南湖時代競爭態(tài)勢周邊7礦中高層全市高端人士目標客群國賓領(lǐng)域1.5居所住宅形象定位產(chǎn)品/品牌南湖畔，島居洋房南湖雅苑：領(lǐng)航南湖時代競爭態(tài)勢周邊71住宅價值體系五大核心優(yōu)勢，領(lǐng)創(chuàng)淮北1.5居所1.5場所|南湖公園

5000畝，淮北唯一國家級濕地公園1.5交通|干道省道

烈山大道、101省道環(huán)伺，至市中心10分鐘車程1.5配套|南湖酒店

淮北首創(chuàng)星級酒店社區(qū)，全城奢享樣本1.5居所|世界島居

世界級湖島企業(yè)獨棟、80-120m2私家洋房，珍罕無比1.5支持|靜安品牌

靜安集團，高端品質(zhì)，10年13城，定鼎南湖住宅價值體系五大核心優(yōu)勢，領(lǐng)創(chuàng)淮北1.5居所72擴展客戶輻射客戶核心客戶核心客戶7礦中高層及烈山原住民和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的進城一族。輻射客戶市區(qū)中高端人士外溢需求。擴展客戶本市及外地等投資客。核心客戶：領(lǐng)導(dǎo)群體，主動消費。消費力最強，最容易形成需求對應(yīng)的群體。輻射客戶：借勢群體，能幫助影響力的迅速擴張，形成轟動效應(yīng)。擴展客戶：跟隨群體，高聲勢和高影響力下，貢獻一定的增長?？蛻舳ㄎ粩U展客戶輻射客戶核心客戶核心客戶核心客戶：領(lǐng)導(dǎo)群體，主動消費73定價策略滲透定價策略，即以相對低于同類住宅項目市場平均價格入市，以此策略定價，可迅速打開市場，有助于阻止競爭者的進入確定“低開高走（依認籌量確定）”入市策略，起步價不能開的過高，建議保持最低利潤水平，與開發(fā)及策略節(jié)奏相結(jié)合不斷調(diào)升價格走勢，這樣能吸引投資，又能吸引消費，同時應(yīng)注意本案成本及項目中后期的調(diào)價幅度問題全面預(yù)算管理原則。以工程進度、平衡現(xiàn)金流及成本回收點等財務(wù)指標對價格策略進行調(diào)控，同時確定與各時間段對應(yīng)的推出量和價格，并且圍繞該時間段的產(chǎn)品訴求重點進行相關(guān)的營銷調(diào)整，以產(chǎn)生最大協(xié)同效益。一房一價。此原則保證開發(fā)商及消費者的共同利益。每套商品房均總價推出。使消費者著重考慮小區(qū)及產(chǎn)品的整體品質(zhì)，避免產(chǎn)品設(shè)計中的一些不利因素（如：產(chǎn)品功能設(shè)計等方面）定價策略滲透定價策略，即以相對低于同類住宅項目市場平均價格入74價格體系根據(jù)產(chǎn)品的建筑特點及位置分布特點決定價格差別，按垂直差和水平價差結(jié)合確定垂直價差：根據(jù)樓層高度不同而產(chǎn)生價格差別，其考慮因素相對單一水平價差：主要考慮同單元同樓層之間或不同單元樓層之間的價格差別兩種價差制定時應(yīng)考慮以下幾點因素：因素一：戶型區(qū)位因素二：景觀朝向因素三：采光因素四：私密性因素五：戶型數(shù)量因素六：樓層高度價格體系根據(jù)產(chǎn)品的建筑特點及位置分布特點決定價格差別，按垂直75價格調(diào)整策略采用機動的“標準價格加折扣“的調(diào)整策略。對項目先定出底價，每次再根據(jù)市場情況以及該類戶型的前期銷售情況作不同的微調(diào)。考慮到本樓盤多元物業(yè)，面對客群多，相對銷售周期長，不同物業(yè)需要分期銷售，為防止樓盤銷售面孔“老化“，應(yīng)采用機動的“大密度、小幅度“的價格提升調(diào)整策略。其優(yōu)點如下：不同購房時間，享受不同購房價格，通過價格不斷提升，加速購房者盡早下訂；讓購房者了解價格提升軌跡，造成旺銷氣氛，增加購房者投資信心；每次價格提升前，便于逼定隨著工程形象的進展及推廣工作的深入，價格穩(wěn)步上揚，讓前期購買客戶有房屋升值的滿足感，也讓后期購買客戶有緊迫感，促成簽約價格調(diào)整策略采用機動的“標準價格加折扣“的調(diào)整策略。76

價格定位競爭類型比較樓盤權(quán)重均價權(quán)重值同區(qū)異質(zhì)南湖雅苑洋房40％36001440多層30％3200960異區(qū)同質(zhì)恒大名都15％4500精裝，相當于3300毛坯495異區(qū)異質(zhì)首府5％5350268溫哥華城10％4500450合計

3613備注：如果加精裝修按1000—1200元/㎡計；洋房與多層以此為基數(shù)價差大約10-15%;價格定位競爭類型比較樓盤權(quán)重均價權(quán)重值同區(qū)異質(zhì)南湖雅苑77推售策略，價格策略和營銷執(zhí)行04項目營銷總綱推售策略，價格策略和營銷執(zhí)行04項目營銷總綱78目標難題——項目地處遠郊，客戶對區(qū)域認知度較低——產(chǎn)品規(guī)劃超前，面臨市場超越與突破難題——靜安集團首入淮北，面臨品牌信賴難題2012年10月左右入市，實現(xiàn)項目熱賣和企業(yè)品牌實力的塑造如何實現(xiàn)客戶質(zhì)素的突破與陌生區(qū)域的價值提升兩大難點？VS目標難題——項目地處遠郊，客戶對區(qū)域認知度較低2012年1079

【營銷策略大綱】細分產(chǎn)品重視品牌精于活動強化區(qū)域價值以圈層名義，啟動造勢以觀瀾郡品牌，贏得信任炒作南湖，說服客戶清晰各產(chǎn)品角色，協(xié)同銷售，占領(lǐng)市場【營銷策略大綱】細分產(chǎn)品重視品牌精于活動強化區(qū)域價值以80推售策略基于策略總綱下的策略分解營銷策略營銷推廣價格策略渠道策略多層：基于市場及銷售任務(wù)，掌控銷售速度聚人氣；電梯多層、洋房：有效結(jié)合營銷節(jié)點，有序推售各類產(chǎn)品差異化定價，電梯多層、洋房樹立價格標桿；多層制定適中價格，掌控銷售速度研究各類型產(chǎn)品客戶特征，精準渠道，有效傳播產(chǎn)品信息以南湖炒作及酒店配套價值為方向，延續(xù)和支撐國賓級禮遇推廣主題推售策略基于策略總綱下的策略分解營銷策略營銷推廣價格策略渠道81多批次推出，避免供應(yīng)過剩

項目體量相對較大，不宜一次性推出，應(yīng)分期多次推盤房源合理搭配，營造熱銷

不同樓層、不同朝向，優(yōu)劣單位搭配推出，形成價差壓力；同時，為后續(xù)推貨保留足夠的可選空間，從而保證每一次加推都形成熱銷效果。每次推貨量需視階段性的認籌量而定，推貨量稍多于認籌量，以此制造貨源緊俏氣氛，刺激客戶下訂。低價入市，平衡利潤流與現(xiàn)金流，后期合理溢價

根據(jù)市場情況，留下合理溢價空間，造成熱賣景象。展示條件滿足加推要求

推售前，能夠?qū)崿F(xiàn)下一批次加推產(chǎn)品的展示；相關(guān)物料配合到位，為客戶價格提高預(yù)期奠定基礎(chǔ)。推售策略多批次推出，避免供應(yīng)過剩推售策略82推售策略多層：搶抓銷售時機，控制銷售速度。多層將成為下半年首推的銷售主力，集中黃金時間10月、11月、1月份進行銷售電梯多層：作為明星產(chǎn)品，適時推出，樹立價格標桿。充足時間蓄客，保證數(shù)量，實現(xiàn)高價銷售。洋房：區(qū)隔市場，體現(xiàn)項目品質(zhì)特征和溢價空間價值，前期進行渠道拓展及客戶圈層營銷，10月份推售，作為形象標桿，分批分次引爆市場。推售策略多層：搶抓銷售時機，控制銷售速度。多層將成為下半年首83產(chǎn)品推售策略及計劃：蓄客量與推盤量一般要實現(xiàn)3:1的前提才能開盤100302011211【洋房及多層】【電梯多層】10.01：80套1-3#一次開盤10月下旬24套4#加推11月下旬-12月36套5#加推1月中旬108套6-9#二次開盤4月底（或5月初）10-14#加推剩余套數(shù)，分批失售2月初，新春感恩客戶進行特惠推介精準推貨·小步快跑·產(chǎn)品銷售細分·階段聚焦發(fā)力推售策略2月中旬春節(jié)抽大獎（推售時間和貨量暫為虛擬，最終以工程節(jié)點和銷售目標為準進行調(diào)整）2012年2013年需積蓄240組誠意客戶，完成136組購卡客戶產(chǎn)品推售策略及計劃：蓄客量與推盤量一般要實現(xiàn)3:1的前提才能84一期推售計劃位置示意第一次開盤第一次加推第二次加推第二次開盤第二次加推多層、洋房、電梯多層：推售策略（備注：2、3期貨量統(tǒng)計見附加excel，推盤計劃待工程節(jié)點確定后再做鋪排）一期推售計劃位置示意第一次開盤多層、推售策略（備注：2、3期85營銷推廣國賓級禮遇7-8月主題：國賓級禮遇

——星級酒店、企業(yè)獨棟、花園洋房11-12月主題：禮遇國賓，唯觀瀾郡——電梯多層，榮耀首開9-10月主題：國賓領(lǐng)域，首現(xiàn)南湖——島居洋房，耀世開盤營銷推廣國賓級禮遇7-8月主題：國賓級禮遇11-12月主題：86適中、合理的價格策略，確保貨量的高速消化。銷售目標的實現(xiàn)高“量”銷售目標實現(xiàn)的基礎(chǔ)。快銷，制造價格高接受度。高“價”以產(chǎn)品價值最大化支撐價格最大化，勻速或緩速前行?！虄r格策略適中、合理的價格策略，確保貨量的高速消化。銷售目標87價格策略多層：制定適中價格，掌控推售速度，保證全年任務(wù)完成針對項目不同產(chǎn)品，進行差異化的定價。是明星產(chǎn)品實現(xiàn)利潤最大化；現(xiàn)金牛產(chǎn)品，“以量代價”，保證全年銷售任務(wù)的完成洋房：作為市場明星產(chǎn)品，制定適度溢價，樹立市場形象標桿電梯多層：作為臨湖、中心景觀組團，別墅級享受，樹立市場價格標桿價格策略多層：制定適中價格，掌控推售速度，保證全年任務(wù)完成針88客戶策略一期客戶：多層、洋房、電梯多層客戶分析普通大眾客戶，經(jīng)濟實力一般，購房以滿足剛性需求為主（首置、首改），與高端高層產(chǎn)品的目標客戶差距較大。關(guān)注戶型使用價值和價格水平。多層客戶洋房客戶中端及中高端客戶群體，有一定經(jīng)濟實力和生活品質(zhì)追求，以改善性居住為主。關(guān)注住宅產(chǎn)品的生活享受價值，在價格不夠理想的情況下易受到景觀高層和部分低端多層產(chǎn)品的分流。電梯多層市場高端客戶群體，但以次高端客群為主?？蛻魧ν庠谫Y源的關(guān)注度影響依然明顯。行業(yè)性相對較強，圈層性明顯。受市場影響，置業(yè)愈加理性?？蛻舨呗云胀ù蟊娍蛻簦?jīng)濟實力一般，購房以滿足剛性需求為主（89推廣策略推廣渠道的拓展洋房及多層：利用戶外、公交及DM雜志等為主進行產(chǎn)品信息的釋放電梯多層：戶外和報紙做高度，結(jié)合項目物料及樓書等，在銀行、機場及高檔休閑娛樂場所進行擺放；同時進行資料直郵活動推廣策略推廣渠道的拓展洋房及多層：利用戶外、公交及DM雜志等90渠道策略洋房及多層客戶：注重戶外、DM、短信等傳統(tǒng)媒體的利用。主要針對先區(qū)內(nèi)后區(qū)外的意向客戶，發(fā)揮配套優(yōu)勢，聯(lián)合南湖公園、品牌實力，舉辦酒店簽約儀式、區(qū)域前景炒作等活動，感受區(qū)域前景及靜安品牌實力值得信賴。同時針對企業(yè)品牌可考慮舉辦社會公益慈善捐贈活動等電梯多層：精準目標客戶圈層活動針對性的客戶豪宅生活體驗活動，提升客戶對。產(chǎn)品的認同感。組織客戶圈層的高爾夫比賽、紅酒酒會等。渠道策略洋房及多層客戶：注重戶外、DM、短信等傳統(tǒng)媒體的利用91渠道策略以區(qū)域炒作及暖場活動帶動人氣，形成良好銷售氛圍，提升客戶認同感：結(jié)合八一、十一、七夕、中秋等大眾節(jié)日，緊扣國賓級禮遇主題，在營銷現(xiàn)場組織以主題展覽、有獎?wù)骷⒚朗彻?jié)等活動，吸引客戶到場參與。渠道策略以區(qū)域炒作及暖場活動帶動人氣，形成良好銷售氛圍，提升92階段目標說明要點導(dǎo)入期形象導(dǎo)入差異形象占位，戶外與網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合，觸發(fā)市場關(guān)注，7礦團購?fù)七M，開始接受咨詢登記線上形象導(dǎo)入、線下團購蓄客期項目蓄客蓄水。區(qū)域造勢，炒熱南湖版塊，制造項目市場話題，同時高效畜客。軟文滲透、線上渠道開盤期首批產(chǎn)品“火爆熱銷”開閘?；顒訝I銷，通過價格、營銷兩個方向全線突破項目展示、開盤策略強銷期分批分次多次開盤去化放水。持續(xù)開盤，繼續(xù)使用價值/老帶新策略，保證銷售活動推廣、價格策略2012.7-2012.82012.92012.10-2012.112012.12-2013.5畜客期

項目造勢，區(qū)域熱點炒作，活動開展，線上線下并進開盤期

密集活動，增強攻勢，情景體驗，實現(xiàn)開盤熱銷強銷期

持續(xù)加推，客戶層擴大，實現(xiàn)年度目標導(dǎo)入期

形象導(dǎo)入，線上戶外、網(wǎng)絡(luò)等階段劃分階段目標說明要點導(dǎo)入期形象導(dǎo)入差異形象占位，戶外與網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合93營銷節(jié)點國賓領(lǐng)域首現(xiàn)南湖工程進度要求營銷活動6月9月推廣主題銷售目標展示安排一期展示及達預(yù)售條件1月2月3月當天開盤銷售率力爭達70%國賓人生耀世公開一期局部樓棟封頂7月8月12月11月10月一期工程啟動7礦拜訪洽團購一期加推禮遇國賓唯觀瀾郡示范區(qū)/售樓處/樣板房展示外展場開放儀式；開工典禮；二次開盤/節(jié)點促銷一期累計銷售40%4月5月中心景觀園林展示7月外展場啟用/9月現(xiàn)場啟用營銷中心開放/10月左右正式開盤一期持續(xù)熱銷分展場/臨時營銷中心/工程圍檔/項目導(dǎo)視后期展示加強/部分酒店等國賓級禮遇現(xiàn)場營銷中心開放暨產(chǎn)品鑒賞會南湖價值高峰會首次開盤暨嘉年華新春答謝老客戶團拜會節(jié)點促銷活動老帶新靜安愛心助學(xué)基金會成立新聞發(fā)布會2012年度2013年電梯多層上市/節(jié)點促銷一期累計銷售60%新品工程等節(jié)點信息加推活動暨星級酒店簽約儀式營銷總綱（備注：以下節(jié)點及銷量暫為虛擬，最終以實際為準再調(diào)整）軟文炒作：靜安品牌、南湖公園、1.5居所??????營銷節(jié)點國賓領(lǐng)域首現(xiàn)南湖工程進度要求營銷活動6月9月推廣主94一、區(qū)域強勢炒作為先導(dǎo)：以區(qū)域引起市場迅速關(guān)注，結(jié)合區(qū)府市政利好聯(lián)動，賦予項目區(qū)域價值新的前景無窮想象力，結(jié)合媒體全方位炒作制造熱點，短、平、快樹立片區(qū)南湖作為淮北唯一具備國賓級資源價值形象，充分包裝展示順勢推廣銷售。二、核心價值步步釋放：5000畝南湖國家級濕地公園、星級酒店、獨棟辦公、花園洋房、百強實力，共享酒店式高規(guī)格禮遇服務(wù)等產(chǎn)品價值的快速釋放，配合銷售信息的發(fā)布，刺激客戶購買；三、重點媒介組合策略的運用：前期造勢----以區(qū)域及品牌和項目形象為主，通過戶外、軟文、網(wǎng)絡(luò)及專業(yè)炒作打造實力品牌形象，以品牌來帶動項目銷售；后期平穩(wěn)降落-----釋放項目產(chǎn)品賣點，戶外為主，網(wǎng)絡(luò)、直郵等小眾媒體形成立體網(wǎng)絡(luò)輔；四、活動選擇策略：以名搏利。前期“片區(qū)炒作”-----營造市場熱點話題，引發(fā)市場關(guān)注，達到媒介的炒作，考慮聯(lián)合周邊項目，引發(fā)區(qū)域關(guān)注進而引發(fā)項目關(guān)注；品牌活動以體現(xiàn)企業(yè)社會責任感的大型公益活動為主打，來提升品牌內(nèi)涵，樹立良好的公眾形象，通過企業(yè)品牌來提高項目的信任度和附加值，后期針對目標客戶群體------推出針對性、轟動性營銷活動，為項目銷售落到實處；

推廣綱領(lǐng)一、區(qū)域強勢炒作為先導(dǎo)：以區(qū)域引起市場迅速關(guān)注，結(jié)合區(qū)府市政95營銷重點:項目形象導(dǎo)入，線上渠道宣傳,線下團購目標：實現(xiàn)項目形象的強勢認知與團購客戶對項目價值的認同關(guān)鍵舉措：A、形象導(dǎo)入C、線下團購B、線上戶外宣傳第一階段2012.7-8月第二階段2012.9月第三階段2012.10-11月第四階段2012.12-2013年05月第一階段：導(dǎo)入期D、項目巡展營銷重點:項目形象導(dǎo)入，線上渠道宣傳,線下團購關(guān)鍵舉措：A、96階段目標圍繞靜安品牌、在全市主干道對觀瀾郡第進行宣傳推廣，線上線下相結(jié)合實現(xiàn)短期內(nèi)的有效客戶積累推廣主題國賓級禮遇；靜安集團10年13城定鼎南湖媒體配合戶外、網(wǎng)站、廣播、DM營銷活動外展場開放儀式工地開工典禮工程及物料配合外展場裝修完畢工地圍墻配合完成名片、手袋、水杯和胸牌等樓書、折頁及會員章程及VIP卡工地圍擋、路旗及導(dǎo)視牌等階段目標圍繞靜安品牌、在全市主干道對觀瀾郡第進行宣傳推廣，線97本階段配合發(fā)布媒體：全面出擊高調(diào)亮相強勢入市網(wǎng)站淮北房產(chǎn)交易網(wǎng)：通欄廣告+軟文淮北房產(chǎn)網(wǎng)：通欄廣告+軟文報紙淮北日報晨刊：整版（形象+活動）公交

DM：《服務(wù)指南》、《新運廣場》封底整版戶外標志性路段戶外大牌的選擇其他短信、公函等媒體選擇線下線上本階段配合發(fā)布媒體：網(wǎng)站淮北房產(chǎn)交易網(wǎng)：通欄廣告+軟98

活動內(nèi)容：邀請市政領(lǐng)導(dǎo)和媒介記者出席市區(qū)接待中心正式開放盛大儀式，正式對外展示項目形象及價值目標客戶：市場大眾和目標等宣傳物料：會員章程及卡和項目海報等物料

1、觀瀾郡接待中心開放暨觀瀾會成立儀式活動目標：1、面對目標客戶，展示項目形象和價值優(yōu)勢2、邀請市政領(lǐng)導(dǎo)及媒介記者，舉辦開放剪彩儀式3、同步開展“觀瀾會”成立儀式；1、觀瀾郡接待中心開992、觀瀾郡開工典禮新聞發(fā)布會

報紙及網(wǎng)絡(luò)軟文宣傳配合：硬廣1次《賀靜安集團·觀瀾郡隆重奠基開工》報紙媒介和網(wǎng)絡(luò)：全程報道開工盛況，為項目預(yù)熱和做首次大規(guī)模亮相。

活動目的：通過合作團隊的集團亮相，展示開發(fā)實力活動內(nèi)容：展示項目開發(fā)理念及開發(fā)團隊專業(yè)經(jīng)驗活動地點：工地現(xiàn)場參與人員：市政及房管局等領(lǐng)導(dǎo)、集團及公司領(lǐng)導(dǎo)，各大媒體及專業(yè)人士2、觀瀾郡開工典禮新聞發(fā)布會100戶外廣告的特點：超過4周以上信息的效果便會衰減；叫喊式的自吹自擂；傳遞信息過多反而沒有接受。我們的建議作法是：搶占絕佳路段與區(qū)域：烈山大道、相山中路及火車站等人流大的主干道；先形象概念導(dǎo)入，后續(xù)延展產(chǎn)品價值。每進入下一營銷階段進行內(nèi)容更換。戶外廣告·節(jié)點信息更換線上渠道戶外廣告的特點：我們的建議作法是：戶外廣告·節(jié)點信息更換線上101戶外廣告攻擊分布圖線上渠道代表戶外分布點代表路旗分布點鑒于各地戶外都是相對緊缺的資源，特別是市中心商業(yè)旺地更是一牌難求，原則上先選項目外展場及項目所在地周邊戶外；其次是市中心主干道戶外。戶外廣告攻擊分布圖線上渠道代表戶外分布點代表路旗分布點鑒于各102團購動作：1、帥選客戶名單，分批分次主動出擊；2、借用網(wǎng)絡(luò)媒體資源，開展網(wǎng)上團購；3、發(fā)揮民間團購組織，進行利益返點。目前市場處于淡市，同時結(jié)合項目現(xiàn)實條件與回款要求，導(dǎo)入期著力展開團購。以前期周邊區(qū)域深度拜訪為前提，將對項目區(qū)域周邊，對7礦、企事業(yè)單位、政府機關(guān)、銀行及供電局等單位分批分次進行拜訪與推廣，達到既宣傳，又促進成交的目的。以低成本營銷促進淡市下的有效成交定向團購：大客戶策略團購動作：目前市場處于淡市，同時結(jié)合項目現(xiàn)實條件與回103活動配合——定向產(chǎn)品推介會內(nèi)容：針對重點政企部門、銀行、電信及礦區(qū)等大型企業(yè)舉辦定向?qū)霎a(chǎn)品發(fā)布會。目標：:定期邀約不同行業(yè)客戶在星級酒店開展推介，實現(xiàn)直銷快速去化。定向團購：大客戶策略活動配合——定向產(chǎn)品推介會內(nèi)容：針對重點政企部門、銀行、電信104定向團購：大客戶策略內(nèi)容：邀請風(fēng)水養(yǎng)生方面的專家親臨現(xiàn)場為大家講解中華國粹養(yǎng)生風(fēng)水?？蛇m當結(jié)合本項目園林景觀和戶型，闡述風(fēng)水養(yǎng)生知識，并做現(xiàn)場解答。目標：契合大眾需要風(fēng)水需求，提升項目心理價值階段活動配合——風(fēng)水講座定向團購：大客戶策略內(nèi)容：邀請風(fēng)水養(yǎng)生方面的專家親臨現(xiàn)階段活105定向團購：大客戶策略階段活動配合——理財專題講座內(nèi)容：舉辦理財講座等具有一定高度的活動，吸引高端客戶和媒體前往，賦予項目高端品質(zhì)的形象。目標：進一步闡釋項目的價值高地，價格洼地增值空間定向團購：大客戶策略階段活動配合——理財專題講座內(nèi)容：舉辦理106系列巡展：拓寬客源階段活動配合——系列巡展內(nèi)容：雖然當前市場有所回暖，但市場觀望情緒較濃及未來市場行情的不確定性也大，我們的推廣應(yīng)從注重實效性的角度出發(fā)，深入市場，與客戶互動，而不是被動的等客戶來訪，因此，繁華市區(qū)、重點社區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的巡展活動是一個有效的推廣途徑。目標：通過周期性的巡展，配合其他推廣活動，傳播銷售信息，擴大品牌的知名度，充分利用口碑效用，為有效積累客戶群體創(chuàng)造條件。系列巡展：拓寬客源階段活動配合——系列巡展內(nèi)容：雖然當前市場107樓書、折頁、戶型圖樓書折頁戶型封套樓書：內(nèi)容：作為統(tǒng)領(lǐng)項目形象的展示，內(nèi)容涉及區(qū)域價值+產(chǎn)品價值+品牌價值等傳播。形式：材質(zhì)上選用有質(zhì)感的紙張和封皮，并在封面進行工藝上的創(chuàng)意，使之成為一個別人可以收藏的“物件”。戶型單張：內(nèi)容：戶型詮釋、展示形式：質(zhì)感紙張+質(zhì)感封套折頁：內(nèi)容：區(qū)域價值+產(chǎn)品價值+品牌價值等傳播。形式：質(zhì)感紙張+特殊工藝封套推廣物料設(shè)計準備樓書、折頁、戶型圖樓書折頁戶型封套樓書：戶型單張：折頁：推廣108營銷重點:區(qū)域造勢，項目價值軟文傳遞，線上渠道推廣，線下活動，創(chuàng)新營銷模式引入目標：實現(xiàn)項目的深度價值認知與客戶大量蓄備關(guān)鍵舉措：A、活動造勢B、線上渠道推廣C、軟文炒作D、情景體驗營銷第二階段：蓄客期第一階段2012.7-8月第二階段2012.9月第三階段2012.10-11月第四階段2012.12-2013年05月營銷重點:區(qū)域造勢，項目價值軟文傳遞，線上渠道推廣，線下活動109階段目標在9月份，借助7-8月份的形象導(dǎo)入，通過密集的相對精確的推廣，短時間內(nèi)積蓄足夠客戶，以滿足下一階段的火爆開盤銷售動作2012年9月1日-30日，接收洋房及多層首批單位意向客戶預(yù)約登記；推廣主題國賓領(lǐng)域首現(xiàn)南湖；國賓人生耀世公開媒體推廣硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外、短信營銷活動營銷中心及入口景觀示范區(qū)開放南湖區(qū)域高峰論壇工程及物料配合現(xiàn)場營銷中心裝修完畢項目入口景觀工程完畢營銷中心大沙盤及分體戶型等制作完畢認籌物料準備齊全海報及樓書物料更新和完成階段目標在9月份，借助7-8月份的形象導(dǎo)入，通過密集的相對精110本階段配合發(fā)布媒體：形象鞏固重點推廣精確打擊媒體選擇網(wǎng)站淮北房產(chǎn)交易網(wǎng)：通欄廣告+軟文淮北房產(chǎn)網(wǎng)：通欄廣告+軟文報紙淮北日報晨刊：半版（軟文硬作，訴求價值）公交

DM：《服務(wù)指南》、《新運廣場》封底整版戶外標志性路段戶外大牌的選擇其他短信、公函、易拉寶、展板等物料線下線上本階段配合發(fā)布媒體：媒體選擇網(wǎng)站淮北房產(chǎn)交易網(wǎng)：通欄111區(qū)域炒作策略

——重點：凸顯南湖、重新定義區(qū)域炒作是一個連續(xù)性的長期策略工作，不僅僅限于某一特定階段；區(qū)域炒作在烈山區(qū)不為大眾認可的背景下，我們側(cè)重南湖公園的炒作，將項目區(qū)位價值定義為南湖板塊的領(lǐng)頭羊，借勢南湖國家級定位，將項目價值區(qū)域提升為國家級大致分三步走：1、推出南湖板塊：城市向湖首選南湖，配合南湖價值研討會炒作2、強化南湖價值：南湖公園國賓領(lǐng)地，配合發(fā)現(xiàn)南湖之美攝影大賽3、嫁接市政利好，延展和提升南湖價值增值在即區(qū)域炒作區(qū)域炒作策略區(qū)域炒作112

活動目標：1、炒作南湖公園，關(guān)聯(lián)國賓領(lǐng)域概念，提升南湖板塊人居升級發(fā)展空間2、引導(dǎo)市場認同國賓級人居的南湖前景價值3、同步與行業(yè)專家互動，促進認知和認同活動內(nèi)容：通過南湖價值替換大眾不認可的烈山區(qū)域認知，

并將南湖類比全國各地國賓領(lǐng)地，提升南湖板塊價值前景參與人員：片區(qū)內(nèi)發(fā)展商，各大媒體及專業(yè)人士及區(qū)府

領(lǐng)導(dǎo)等客群3、觀瀾郡南湖高尚人居價值高峰論壇研討會

報紙及網(wǎng)絡(luò)軟文活動配合：硬廣1次《觀瀾郡·啟動“國賓領(lǐng)域·南湖公園”

專家高峰會》，也是項目報紙1次形象亮相。軟文數(shù)次（媒體報道）：《觀瀾郡南湖公園高尚人居價值發(fā)展專家研討會隆重舉辦》《靜安品牌，

植根淮北，再創(chuàng)新高》……網(wǎng)絡(luò)：請網(wǎng)絡(luò)劍客結(jié)合此次活動，對南湖生態(tài)價值

、靜安品牌榮譽和觀瀾郡給與評價?；顒幽繕耍?、觀瀾郡南湖高尚人居價值高峰論壇研討會1134、觀瀾郡?發(fā)現(xiàn)南湖之美攝影大賽4、觀瀾郡?發(fā)現(xiàn)南湖之美攝影大賽114活動目的：1、邀請專家產(chǎn)品推介會，制造新聞熱

點，引起媒體關(guān)注，吸引公眾眼球；2、展示項目產(chǎn)品與國賓級人居生活標準；3、為項目開盤蓄客。活動內(nèi)容：1、在營銷中心現(xiàn)場召開產(chǎn)品發(fā)布會；2、由景觀設(shè)計院、產(chǎn)品設(shè)計院及相關(guān)合

作單位對觀瀾郡的產(chǎn)品進行全方位解

讀并現(xiàn)場答疑；3、由營銷角度全方位解讀觀瀾郡國賓級

生活的涵蓋范圍。參與人員：1、合作單位及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；2、主流媒介記者；3、意向客戶。5、觀瀾郡營銷中心開放暨產(chǎn)品鑒賞會5、觀瀾郡營銷中心開放暨產(chǎn)品鑒賞會115與淮北日報晨刊合作，開創(chuàng)“國賓級理想住區(qū)”專欄強化項目國賓級先進居住標準與宜居生活模式，以及區(qū)域前景，革新淮北市民對城南、南湖區(qū)域居住印象國賓級理想住區(qū)媒體推廣與淮北日報晨刊合作，開創(chuàng)“國賓級理想住區(qū)”專欄國賓級媒體推廣116多級Call客銷售員Call客巡展客房展會積累的客戶，購買資料的客戶。外圍聯(lián)動Call客二三級聯(lián)動，與淮北口碑三級地鋪聯(lián)動，地鋪Call客，傳遞項目信息。大學(xué)生Call客到銷售員Call客招聘高校的學(xué)生Call客，將對項目不排斥、有意向的客戶數(shù)據(jù)交給銷售員跟進。非常規(guī)拓展一：多級call客，最大可能拉動誠意客戶線下渠道營銷多級Call客銷售員Call客外圍聯(lián)動Call客大學(xué)生Cal117非常規(guī)拓展二：直接劫殺競爭對手客戶競爭對手點對點攔截：組織兼職高校學(xué)生去重點競爭項目進行客戶攔截派單!線下渠道營銷非常規(guī)拓展二：直接劫殺競爭對手客戶競爭對手點對點攔截：線下118現(xiàn)場營銷中心全面開放看樓通道美化布置開放樣板房裝修到位開放局部工程示范入口園林開放開盤前工程配合現(xiàn)場營銷中心全面開放開盤前工程配合119開盤前工程配合一般由發(fā)展商和專業(yè)公司確定方案我們提出功能劃分建議工作區(qū)接待區(qū)洽談區(qū)（設(shè)2個以上洽談區(qū)，自然分隔）展示區(qū)（模型區(qū)、展板區(qū)）景點區(qū)（主題區(qū)）兒童區(qū)（必須有恰當?shù)陌才牛I銷中心準備開盤前工程配合一般由發(fā)展商和專業(yè)公司確定方案工作區(qū)營銷中心120開盤前工程配合營銷中心示意2營銷中心示意1營銷中心示意3開盤前工程配合營銷中心示意2營銷中心示意1營銷中心示意3121開盤前工程配合通道自然通道（樓梯）通道的布置通道與環(huán)境的結(jié)合開盤前工程配合通道自然通道（樓梯）122開盤前工程配合看樓通道示意3看樓通道示意1看樓通道示意2開盤前工程配合看樓通道示意3看樓通道示意1看樓通道示意2123開盤前工程配合樣板房的落實主力戶型、具重要賣點的戶型是否有樣板房是否存在明顯缺陷燈光是否充足交樓標準與樣板房的關(guān)系樣板房通常以裝修公司和甲方的決定為主，

我們則提出原則、把握風(fēng)格注意樣板房各房間的標識是否體現(xiàn)了功能特征開盤前工程配合樣板房的落實主力戶型、具重要賣點的戶型是否有124開盤前工程配合客廳臥室廚房開盤前工程配合客廳臥室廚房125開盤前物料配合宣傳品樓書－介紹區(qū)域及項目賣點，創(chuàng)造氣氛，表現(xiàn)檔次

折頁－全而不亂，刪減版樓書海報－形象表現(xiàn)，主要賣點2-3個，可以張貼，要有一些實效賣點單頁－主要用于戶型解析和置業(yè)計劃表文件準備開盤前物料配合宣傳品文件準備126技術(shù)文件各類統(tǒng)計表格價目表分類（供業(yè)務(wù)員使用、分發(fā)給客戶、算價專用）付款方式購樓須知按揭資料物管收費、手冊（業(yè)主）認購合同接待登記（需考慮開盤情況下的意向新客戶的接待登記安排）開盤前物料配合技術(shù)文件各類統(tǒng)計表格開盤前物料配合127相關(guān)銷售物料認籌：：認籌協(xié)議書印刷（可復(fù)寫類）認籌現(xiàn)場包裝物料籌備完畢合同：與法律顧問溝通，確定合同初版與房管局溝通，確定合同內(nèi)容售樓處內(nèi)部懸掛：五證；限購須知；價格公示表；項目基礎(chǔ)資料公示等……開盤前物料配合相關(guān)銷售物料認籌：：合同：售樓處內(nèi)部懸掛：開盤前物料配合128營銷重點:項目現(xiàn)場展示體驗，項目開盤活動、線上渠道推廣目標：實現(xiàn)項目的盛大開盤與回款目標關(guān)鍵舉措：A、現(xiàn)場展示體驗B、開盤活動第三階段：開盤期第一階段2012.7-8月第二階段2012.9月第三階段2012.10-11月第四階段2012.12-2013年05月營銷重點:項目現(xiàn)場展示體驗，項目開盤活動、線上渠道推廣關(guān)鍵舉129階段目標完成首輪產(chǎn)品的盛大開盤，保證項目熱銷態(tài)勢落地，樹立靜安實力品牌的知名度銷售動作盛大開盤順勢加推推廣主題10月1日，觀瀾郡盛大開盤；紅動全城加推新品媒體推廣硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外、短信營銷活動盛大開盤新品加推工程物料配合部分樓棟地上施工進度2-3層，在1層制作清水樣板間；在清水樣板間相鄰房間，做工法樣板間；階段目標完成首輪產(chǎn)品的盛大開盤，保證項目熱銷態(tài)勢落地，樹立靜130本階段配合發(fā)布媒體：形象鞏固旺銷報道重點出擊擇媒體選擇網(wǎng)站淮北房產(chǎn)交易網(wǎng)：通欄廣告+軟文淮北房產(chǎn)網(wǎng)：通欄廣告+軟文報紙淮北日報晨刊：整版（形象+活動）公交

DM：《服務(wù)指南》、《新運廣場》封底整版戶外標志性路段戶外大牌的選擇其他短信、公函等線下線上本階段配合發(fā)布媒體：擇媒體選擇網(wǎng)站淮北房產(chǎn)交易網(wǎng)：通131情景展示以清水樣板房搭配情景圖展示為主全部墻體都按常規(guī)做好，并粉白、地板整平在墻壁上繪畫一些所處空間相搭調(diào)的情景圖（如房間應(yīng)繪畫有床）、簡約明了功法樣板展示情景展示以清水樣板房搭配情景圖展示為主1326、觀瀾郡盛大開盤嘉年華內(nèi)容：1、免費餐點及水谷，歌舞表演，穿插抽獎，留駐人氣3、認籌客戶有序的進入案場選房和購買3、成交后更有大獎集中抽目的：聚集人氣，最大化促進銷售6、觀瀾郡盛大開盤嘉年華內(nèi)容：133營銷重點:老帶新營銷，活動營銷，價格策略拉動目標：實現(xiàn)項目持續(xù)旺銷與回款目標關(guān)鍵舉措：A、老帶新營銷B、活動營銷C、價格策略拉動第四階段：強銷期第一階段2012.7-8月第二階段2012.9月第三階段2012.10-11月第四階段2012.12-2013年05月營銷重點:老帶新營銷，活動營銷，價格策略拉動關(guān)鍵舉措：A、老134階段目標承接首次開盤所樹立的熱銷形象，為后需加推產(chǎn)品進行高調(diào)推廣，同時為后續(xù)多頻次加推積蓄客戶資源。銷售動作2012年12月8、11#電梯多層開盤2013年01月7、10、12#樓第二次開盤2013年02月春節(jié)大抽獎，感恩回饋新老客戶2013年04月加推13、14#號樓推廣主題禮遇國賓唯觀瀾郡媒體推廣硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外、DM、短信營銷活動靜安愛心助學(xué)基金會成立新聞發(fā)布會；元旦送喜，春節(jié)獻禮，年底特賣周新春答謝酒會工程物料配合一期部分樓座封頂，達到準現(xiàn)房狀態(tài)；階段目標承接首次開盤所樹立的熱銷形象，為后需加推產(chǎn)品進行高調(diào)135本階段配合發(fā)布媒體：形象鞏固旺銷報道再次出擊媒體選擇網(wǎng)站淮北房產(chǎn)交易網(wǎng)：通欄廣告+軟文淮北房產(chǎn)網(wǎng)：通欄廣告+軟文報紙淮北日報晨刊：半版（熱賣及活動炒作）公交

DM：《服務(wù)指南》、《新運廣場》封底整版戶外標志性路段戶外大牌的選擇其他短信、公函等線下線上本階段配合發(fā)布媒體：媒體選擇網(wǎng)站淮北房產(chǎn)交易網(wǎng)：通欄136項目的前期成交老客戶資源挖掘常規(guī)直效營銷：老帶新開盤時：項目成交客戶及所有上門誠意客戶：成交即成為老客戶，發(fā)動新客戶，集體優(yōu)惠策略開盤后：項目成交客戶及誠意客戶：客戶累計階段，承諾老帶新前期優(yōu)惠幅度老帶新營銷策略項目的前期成交老客戶資源挖掘常規(guī)直效營銷：老帶新開盤時：開盤137元旦答謝酒會目的：維系老業(yè)主，啟動老帶新地點：園林及會所活動特色關(guān)于環(huán)保、生態(tài)的彩燈環(huán)保、生態(tài)的時尚表演知名酒樓提供的特色小吃品鑒關(guān)鍵動作：老帶新的優(yōu)惠到位老帶新活動營銷元旦答謝酒會目的：老帶新活動營銷138在部分受到交通噪音影響較大、區(qū)域景觀較弱的樓棟采取整樓一口價模式銷售，促進滯銷單位銷售持續(xù)銷售價格策略—分棟（或單元）一口價價格策略拉動在部分受到交通噪音影響較大、區(qū)域景觀較弱的樓棟采取整樓一口價139根據(jù)現(xiàn)場樓棟銷售狀況,把部分難以銷售單位拿出來做限時特價房，促使難以銷售單位走量。持續(xù)銷售價格策略—分時特價房價格策略拉動根據(jù)現(xiàn)場樓棟銷售狀況,把部分難以銷售單位拿出來做限時特價房，140

活動內(nèi)容：企業(yè)帶頭捐資50萬成立愛心助學(xué)基金，同時宣布對本項目銷售額劃撥一定比例每年都轉(zhuǎn)作助學(xué)基金活動形式：營銷中心或星級酒店召開新聞發(fā)布會7、“靜安愛心助學(xué)基金會”成立新聞發(fā)布會活動目標：1、建立品牌樂善好施，關(guān)愛社會的親民形象；2、展示企業(yè)實力和人本關(guān)愛的品牌理念；3、初步建立市場對品牌的認知和認同感。7、“靜安愛心助學(xué)基金141計劃時間活動主題參加對象活動目的備注7月外展場開放儀式目標客群體驗項目形象，增強認知開工典禮公司及市政領(lǐng)導(dǎo)和媒介等預(yù)告啟動，展示企業(yè)實力8月-9月行業(yè)團購巡展周邊醫(yī)院、學(xué)校及銀行和礦區(qū)等介紹產(chǎn)品及開盤優(yōu)惠，增加蓄客南湖峰會規(guī)劃局、業(yè)內(nèi)專家及媒介借勢專家言論提升價值發(fā)現(xiàn)南湖攝影大賽專業(yè)組（含媒介記者）和業(yè)余組聚焦大眾，展示價值營銷中心開放暨產(chǎn)品推介會合作團隊及認籌客群等解析項目價值，展示體驗價值10月首次開盤嘉年華暨樣板房開放目標客戶群、領(lǐng)導(dǎo)及媒體轟動全城，快速去化重陽節(jié)暖場活動慰問老客戶，帶動新客戶老帶新，擴大客群11月星級酒店簽約新聞發(fā)布會媒介及新老客戶等強強聯(lián)合，共創(chuàng)巔峰，提升配套12月圣誕歡樂頌老客戶、目標新客戶老帶新，提升項目認同度01月-03月新春答謝會等暖場活動：紅酒、咖啡等新老客戶積累客戶認同度，加大認籌量1月二次開盤美食節(jié)暨中心園林開放認籌客戶及領(lǐng)導(dǎo)和媒介等再次引爆，新春熱賣04月靜安愛心助學(xué)金成立市政及教育局領(lǐng)導(dǎo)和媒介等增加社會公眾效應(yīng)，提升企業(yè)美譽度

項目年度推廣活動計劃建議：設(shè)立50萬元專項活動資金，用于參與政府部門舉辦的大型活動，以便增加企業(yè)的知名度及公信度。計劃活動主題參加對象活動目的備注7月外展場開放儀式目標客群體142THANKSTHANKS143安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件144安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案課件145一個好項目，可以改變一個區(qū)域，甚至改變一個城市一個好項目，可以改變一個區(qū)域，甚至改變一個城市146目錄1234市場競爭營銷大綱項目目標市場定位目錄1234市場競爭營銷大綱項目目標市場定位14701企業(yè)及項目目標？01企業(yè)及項目目標？148目標項目營銷目標的解讀品牌：確立靜安項目品牌知名度和美譽度地位：樹立項目的市場領(lǐng)袖地位，讓客戶認可項目的品質(zhì)，形成良好口碑熱銷：首期開盤形成熱銷局勢，為后期銷售打好基礎(chǔ)價格：逐步實現(xiàn)銷售均價的區(qū)域標桿地位銷售節(jié)點：2012年9月，現(xiàn)場營銷中心開放，10月首批單位公開目標項目營銷目標的解讀品牌：確立靜安項目品牌知名度和美譽度149審定項目所處的市場環(huán)境，解析競爭態(tài)勢02市場趨勢和競爭審定項目所處的市場環(huán)境，解析競爭態(tài)勢02市場趨勢和競爭150淮北概述：資源優(yōu)勢突出，為城市的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)淮北大唐電廠淮北：

以能源為基礎(chǔ)發(fā)展起來的現(xiàn)代工業(yè)型城市重要煤城、全國重要的煤炭基地之一，安徽省主要產(chǎn)煤基地劉店煤礦淮北概述：資源優(yōu)勢突出，為城市的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)淮北大唐151城市空間結(jié)構(gòu)擴張，提升了城市在區(qū)域間影響力

市域內(nèi)的城鎮(zhèn)空間布局層次出現(xiàn)分化的趨勢：

以相山為核心的城區(qū)正逐漸成為全市的生產(chǎn)服務(wù)和生活服務(wù)巾心，并大量吸納周邊城鄉(xiāng)經(jīng)濟活動加入。在全市域范圍內(nèi)，經(jīng)過多年的發(fā)展，各城鎮(zhèn)之間在規(guī)模和功能上也出現(xiàn)了分化，開始逐步形成了一批發(fā)展勢頭良好的重點城鎮(zhèn)，如臨渙、百善。相山城區(qū)宿州市百善鎮(zhèn)臨渙鎮(zhèn)資料來源：淮北規(guī)劃局網(wǎng)站城市空間結(jié)構(gòu)擴張，提升了城市在區(qū)域間影響力