地級(jí)市城市商業(yè)綜和縣城合體的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)規(guī)律課件

地級(jí)市和縣城綜合體的開發(fā)規(guī)律——以泉州、徐州、蘇州、南通等城市為例楊寶民張中增深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司清華大學(xué)地級(jí)市和縣城綜合體的開發(fā)規(guī)律——以泉州、徐州、蘇州、南通等城1楊寶民，星聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)深圳市新摩爾（NEWMALL）商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授。研究方向：基于知識(shí)創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，大型城市綜合體，購物中心與白領(lǐng)百貨經(jīng)營(yíng)。QQ:465333227電子郵件：hcy71420@李軍，徐州中央百貨大樓股份公司副總經(jīng)理張中增，深圳中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所，西安建筑科技大學(xué)碩士研究生導(dǎo)師，兼職教授楊寶民，星聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)深圳市新摩爾（NEWMALL）商2目錄一、我國(guó)地級(jí)市的消費(fèi)特點(diǎn)二、地級(jí)市商業(yè)綜合體的選址三、地級(jí)市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)特點(diǎn)四、地級(jí)市商業(yè)綜合體的建筑策劃五、地級(jí)市商業(yè)綜合體招商與運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn)目錄一、我國(guó)地級(jí)市的消費(fèi)特點(diǎn)3前言從2004年開始新摩爾商業(yè)管理公司陸續(xù)論證一些地級(jí)城市的購物中心和綜合體，積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，2007年不僅以新摩爾公司名義論證了泉州城市綜合體項(xiàng)目，而且在年底以專家身份到金華現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)CBD與綜合體項(xiàng)目論證，2008年初期新摩爾公司集中力量論證了北京東郊專業(yè)MALL類型的城市綜合體項(xiàng)目。在楊寶民張中增上海商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模公開課程中，部分學(xué)員也提出了在地級(jí)城市如何實(shí)際操作城市綜合體的問題。通過借鑒深圳新摩爾公司操作長(zhǎng)沙30萬平方米綜合體的系統(tǒng)化經(jīng)驗(yàn)，我們開始重視在地級(jí)城市策劃一流城市綜合體的一條龍開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，提出了優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)：在功能組合上借鑒世界一流城市綜合體，在文化內(nèi)涵上重視優(yōu)秀地域文化特點(diǎn)的表現(xiàn)，在地級(jí)城市綜合體盈利模式創(chuàng)新方面注重可操作性，能夠通過策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)以及招商資源的有效整合提高綜合體投資收益。前言從2004年開始新摩爾商業(yè)管理公司陸續(xù)論證一4一．我國(guó)地級(jí)市的消費(fèi)特點(diǎn)一．我國(guó)地級(jí)市的消費(fèi)特點(diǎn)5我國(guó)幅員遼闊，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)可以劃分為三類地級(jí)城市，一類是發(fā)達(dá)城市例如大慶、溫州、東莞、泉州、嘉興、金華、無錫、蘇州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，一類是內(nèi)陸中等發(fā)達(dá)城市例如徐州、揚(yáng)州、贛州、錦州、吉林、濰坊、大同、牡丹江、蕪湖、漯河，一類是不發(fā)達(dá)地級(jí)市，例如梅州、百色、吉安、阜陽、漢中、周口。我國(guó)幅員遼闊，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)可以劃分為三類地級(jí)城市，一類是6地級(jí)市消費(fèi)一般特點(diǎn)1.生活消費(fèi)為主，高檔品牌消費(fèi)除沿海發(fā)達(dá)城市外較少。2.地級(jí)市一般只有一個(gè)商業(yè)中心，業(yè)態(tài)以超市、百貨、專賣店以及批發(fā)市場(chǎng)為主。地級(jí)市消費(fèi)一般特點(diǎn)1.生活消費(fèi)為主，高檔品牌消費(fèi)除沿海發(fā)達(dá)城7二．地級(jí)市商業(yè)綜合體的選址二．地級(jí)市商業(yè)綜合體的選址81.老城區(qū)選址一般選址在老城區(qū)最繁華商業(yè)步行街的端點(diǎn)，明顯優(yōu)點(diǎn)是降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提升老城區(qū)商業(yè)步行街的檔次。缺點(diǎn)是開發(fā)成本較高，往往涉及拆遷，需要得到政府的大力支持和引導(dǎo)，在大多數(shù)地級(jí)市適合采用這種方式。1.老城區(qū)選址9表1.老城區(qū)綜合體選址的風(fēng)險(xiǎn)控制1.拆遷風(fēng)險(xiǎn)需要周密的拆遷方案，保證被拆遷的居民以及商戶合理權(quán)益，同時(shí)要做好充分的宣傳工作，減少拆遷阻力?？刂撇疬w總體成本和時(shí)間是最重要的工作，需要進(jìn)行拆遷摸底和評(píng)估，否則可能導(dǎo)致項(xiàng)目流產(chǎn)。一般作為外地開發(fā)商適合固定費(fèi)用，委托政府拆遷方式，對(duì)于被拆遷戶可以優(yōu)先安排子女就業(yè)，鼓勵(lì)他們以優(yōu)惠價(jià)格購買綜合體的住宅和商鋪，形成和諧的社會(huì)氛圍。2.政府風(fēng)險(xiǎn)政府在綜合體建設(shè)過程中需要起到引導(dǎo)作用，對(duì)政府政策連續(xù)性和政府領(lǐng)導(dǎo)人的威信和穩(wěn)定程度都需要評(píng)估。需要政府對(duì)綜合體項(xiàng)目開發(fā)認(rèn)識(shí)形成共識(shí)，形成正式文件3.金融風(fēng)險(xiǎn)擁有相當(dāng)實(shí)力才能開發(fā)綜合體項(xiàng)目資金不夠企業(yè)采取戰(zhàn)略聯(lián)盟方案，聯(lián)合實(shí)力更強(qiáng)，注重可持續(xù)經(jīng)營(yíng)理念的企業(yè)加盟。表1.老城區(qū)綜合體選址的風(fēng)險(xiǎn)控制1.拆遷風(fēng)險(xiǎn)需要周密的拆遷方102.綜合體在城市新區(qū)選址我國(guó)眾多城市都有自己的新城開發(fā)計(jì)劃，新區(qū)開發(fā)策略受到地方領(lǐng)導(dǎo)水平和國(guó)際化視野的制約，需要先策劃后規(guī)劃，只有新城開發(fā)具有較高的城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃水平，新區(qū)的綜合體開發(fā)才能具備良好的開發(fā)條件，在城市新區(qū)選址建設(shè)綜合體具有自己的特點(diǎn)，我們進(jìn)行了初步歸納分析2.綜合體在城市新區(qū)選址我國(guó)眾多城市都有自己的新城開發(fā)計(jì)劃，11表2.城市新區(qū)綜合體選址的SWOT分析S新區(qū)地價(jià)便宜，占地面積較大，適合開發(fā)非常高起點(diǎn)的綜合體，需要打造W周邊消費(fèi)人群不夠，人氣聚集困難，開發(fā)失敗率極高，對(duì)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)水平提出較高要求O新區(qū)建設(shè)是中國(guó)地級(jí)市在城市化進(jìn)程中普遍遇到的問題，新區(qū)開發(fā)城市綜合體是必然趨勢(shì)，選擇會(huì)展中心和城市CBD區(qū)域建設(shè)城市綜合體是一種機(jī)遇T老城市開發(fā)綜合體對(duì)新城區(qū)威脅最大表2.城市新區(qū)綜合體選址的SWOT分析S新區(qū)地價(jià)便宜，占地面12地級(jí)市在新區(qū)開發(fā)過程中，一般要重點(diǎn)將一個(gè)新區(qū)作為CBD所在地，不要多個(gè)重點(diǎn)，否則新區(qū)居民區(qū)太少，人口聚集不夠，難以形成氣候。金華在城市化進(jìn)程中采取組團(tuán)式的城市發(fā)展戰(zhàn)略，但是在實(shí)施過程中，主要開發(fā)方向金東新區(qū)規(guī)劃面積過小，明顯出現(xiàn)了多個(gè)新區(qū)同步開發(fā)的失誤，造成社會(huì)資源的浪費(fèi)。事實(shí)上能夠集中力量發(fā)展金東新區(qū)，與義烏等加快一體化進(jìn)程是最佳選擇。地級(jí)市在新區(qū)開發(fā)過程中，一般要重點(diǎn)將一個(gè)新區(qū)作為CBD所在地13新區(qū)開發(fā)過程中，居住區(qū)和商業(yè)區(qū)域統(tǒng)籌考慮，商業(yè)區(qū)域一般放在中部交通便捷位置，在園區(qū)經(jīng)濟(jì)方面重點(diǎn)吸引無污染的產(chǎn)業(yè)集群。

泉州是歷史文化名城，室內(nèi)空間擁擠，缺乏綠地，同時(shí)也非常需要恢復(fù)古代泉州宋代時(shí)候的總體格局，我們認(rèn)為在城東和東海等片區(qū)建設(shè)城市綜合體比較合適。金華市金東新區(qū)

新區(qū)開發(fā)過程中，居住區(qū)和商業(yè)區(qū)域統(tǒng)籌考慮，商業(yè)區(qū)域一般放在中14三、地級(jí)市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)特點(diǎn)—以蘇州為例三、地級(jí)市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)特點(diǎn)—以蘇州為例15類別面積范圍品牌與檔次五星級(jí)酒店5—6萬平方米靠近會(huì)展中心一般選擇商務(wù)酒店品牌，例如皇冠假日、錦江等品牌購物中心5-10萬平方米中高檔購物中心商業(yè)街區(qū)2-3萬平方米餐飲占有較大比重，有條件地區(qū)優(yōu)先考慮奧特萊斯業(yè)態(tài)公寓5—8萬平方米寫字樓4-8萬平方米發(fā)達(dá)地級(jí)城市具有中高端消費(fèi)人群，例如，蘇州就有多家五星級(jí)酒店和大型會(huì)展中心設(shè)施。表3.發(fā)達(dá)地級(jí)城市綜合體物業(yè)模型類別面積范圍品牌與檔次五星級(jí)酒店5—6萬平方米靠近會(huì)展中心一16蘇州是我國(guó)發(fā)達(dá)地級(jí)城市的代表，不僅是吳文化的發(fā)源地，而且其經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越一般的省會(huì)城市。蘇州工業(yè)園區(qū)是我國(guó)與新加坡合作的結(jié)晶，帶動(dòng)了蘇州整個(gè)城市新區(qū)規(guī)劃達(dá)到全國(guó)最高水平，為我國(guó)可持續(xù)發(fā)展樹立了標(biāo)桿。2007年蘇州經(jīng)濟(jì)總量躍過5000億元大關(guān)，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)5700億元。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到1245.5億元，比上年增長(zhǎng)18%。2007年末全市戶籍總?cè)丝?24萬人，比上年增加7.92萬人，其中市區(qū)總?cè)丝?34.98萬人，比上年增加4.83萬人。蘇州市區(qū)城市居民人均可支配收入21260元，全市農(nóng)民人均純收入10300元，分別比上年增長(zhǎng)14.7%和11%。蘇州是我國(guó)發(fā)達(dá)地級(jí)城市的代表，不僅是吳文化的發(fā)源地，而且其經(jīng)17蘇州時(shí)代廣場(chǎng)蘇州具備發(fā)展城市綜合體的必要條件，蘇州圓融集團(tuán)在蘇州金雞湖開發(fā)的蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)和圓融星座就是代表性的綜合體項(xiàng)目，具有較高的專業(yè)水平。作為蘇州市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)占地面積21萬平方米，建筑面積48萬平方米，投資規(guī)模約28億元。蘇州時(shí)代廣場(chǎng)以其前瞻性的規(guī)劃與不凡的品質(zhì)，在眾多項(xiàng)目中獨(dú)占鰲頭，一舉獲得2006年度中國(guó)最佳商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新大獎(jiǎng)。蘇州時(shí)代廣場(chǎng)蘇州具備發(fā)展城市綜合體的必要條件，蘇州圓融集團(tuán)在18表4蘇州圓融星座項(xiàng)目物業(yè)組合比例圓融星座位于時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目南面，是圓融集團(tuán)正在開發(fā)的高檔綜合體項(xiàng)目。作者應(yīng)蘇州圓融集團(tuán)邀請(qǐng)，在蘇州現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)商業(yè)建筑策劃以及經(jīng)營(yíng)管理工作，深人研究了圓融星座項(xiàng)目。蘇州圓融星座周邊200米范圍已經(jīng)有兩家五星級(jí)酒店配套，因此，該項(xiàng)目不再設(shè)置五星級(jí)酒店。

表4蘇州圓融星座項(xiàng)目物業(yè)組合比例圓融星座位于時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目南19蘇州圓融星座綜合體位置和ＣＢＤ物業(yè)規(guī)模

蘇州圓融星座綜合體位置和ＣＢＤ物業(yè)規(guī)模20

蘇州圓融星座項(xiàng)目周邊物業(yè)分布情況

蘇州圓融星座項(xiàng)目周邊物業(yè)分布情況21蘇州圓融星座項(xiàng)目定位：高檔購物中心“一種環(huán)境，兩種顧客”，高收入顧客和中等收入顧客共享高檔購物中心的環(huán)境。項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營(yíng)提出如下建議：第一、打造蘇州工業(yè)園區(qū)核心商圈，將時(shí)代廣場(chǎng)和本項(xiàng)目及周邊酒店及商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一考慮。第二、本項(xiàng)目商業(yè)部分非常重要，高檔百貨和名店街區(qū)適合放在本項(xiàng)目中，與時(shí)代廣場(chǎng)業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)。第三、建立統(tǒng)一的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系（包括圓融時(shí)代廣場(chǎng)和圓融星座），能夠優(yōu)化業(yè)態(tài)，開展有效的營(yíng)銷活動(dòng)。第四、關(guān)于項(xiàng)目盈利模式的思考，辦公物業(yè)＋商住式SOHO+購物中心，物業(yè)銷售比例能夠收回整個(gè)投資。蘇州圓融星座項(xiàng)目定位：高檔購物中心22圓融時(shí)代廣場(chǎng)由蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州圓融集團(tuán)開發(fā)，國(guó)際一流團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，分為五大功能區(qū)，包括高檔辦公商務(wù)區(qū)、城市購物時(shí)尚街區(qū)、生活休閑區(qū)、河濱步道-水濱餐飲區(qū)以及蘇州首座10萬平方米的SHOPPINGMALL(購物中心)。400米巨型神奇天幕、3500多個(gè)地下車位、6個(gè)地鐵出口、水上巴士、空中連廊、超大廣場(chǎng)、泊車系統(tǒng)、主題景觀、時(shí)尚夜景……將引領(lǐng)蘇州嶄新的CBD時(shí)尚生活方式。項(xiàng)目于2006年4月開工，預(yù)計(jì)2008年10月開業(yè)。鑒于蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)已經(jīng)引進(jìn)久光百貨等大型商家，圓融星座綜合體購物中心部分的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)需要考慮兩者互補(bǔ)及差異化，我們給出初步業(yè)態(tài)模型，能夠反映蘇州購物中心特點(diǎn)。圓融時(shí)代廣場(chǎng)由蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州圓融集團(tuán)開發(fā)，國(guó)際一流團(tuán)隊(duì)規(guī)劃23圓融星座商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)的一個(gè)初步模型

—1F精品超市停車場(chǎng)1F一線國(guó)際名品chinnel,dior,精品女鞋RoggerVivier,YvessaintLaurent金領(lǐng)女性為主高檔百貨例如西武百貨2F帶頭品牌ZARA,H&M中等價(jià)格女裝白領(lǐng)女性為主韓國(guó)女裝ON&On,SI,LINE,建議增加SPA高檔百貨次要主力店例如GAP3F男裝名品Burbery,Hugoboss,theory,PoloRalphLaren,中檔品牌SK(400US$)，建議增加咖啡廳百貨4F運(yùn)動(dòng)休閑服飾區(qū)，健身房，建議增加咖啡廳美食廣場(chǎng)5F屋頂餐廳圓融星座商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)的一個(gè)初步模型—1F精品超市停車24完善現(xiàn)有概念設(shè)計(jì)方案，超越大阪難波城的幾點(diǎn)意見：1、空中花園與園林與寫字樓等整體風(fēng)格與文化內(nèi)涵的表達(dá)，空中花園的節(jié)點(diǎn)。2、購物中心能夠有效提升辦公樓和SOHO層次和高檔公寓物業(yè)層次，公寓和寫字樓能夠聚集項(xiàng)目人氣。3、外部交通動(dòng)線與內(nèi)部流線鑒于南部原方案動(dòng)線不夠理想，建議南部空間形成MALL形態(tài)，按照長(zhǎng)方形布局，把百貨作為一個(gè)MALL主力店端點(diǎn)。4、平面形狀優(yōu)化基本平面合理，外部造型可以發(fā)揮設(shè)計(jì)師專長(zhǎng)5、端點(diǎn)主力店與次要主力店的設(shè)置問題。建議三層和四層將西側(cè)塔樓空間作為商業(yè)空間的次要主力店設(shè)置，與百貨成為兩個(gè)端點(diǎn)。6、一層名品街區(qū)需要連續(xù)的商業(yè)界面，建議設(shè)計(jì)師充分考慮塔樓入口放在側(cè)面或后面。完善現(xiàn)有概念設(shè)計(jì)方案，超越大阪難波城的幾點(diǎn)意見：25蘇州圓融星座綜合體蘇州圓融星座綜合體26中等發(fā)達(dá)地級(jí)市城市綜合體

四星級(jí)酒店3—4萬平方米一般選擇假日酒店、希爾頓花園、錦江等品牌購物中心5-10萬平方米中檔購物中心為主，少量高端品牌商業(yè)街區(qū)2-3萬平方米公寓2—4萬平方米寫字樓1-2萬平方米中等發(fā)達(dá)地級(jí)市城市綜合體四星級(jí)酒店3—4萬平方米一般選擇假27普通地級(jí)市商業(yè)中心案例春園商業(yè)步行街地處湖南省婁底中心城區(qū)成熟繁華地段，東起市府北門，西臨底星路，北至長(zhǎng)青街，南接樂坪街，街區(qū)呈十字型交合輻射狀，總長(zhǎng)1080米，規(guī)劃用地面積8萬多平方米，總建筑面積為20萬多平方米，估算總投資6.8億元，是中南地區(qū)規(guī)模最大的商業(yè)步行街、省市重點(diǎn)工程、婁底市迄今最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和城市對(duì)外開放的標(biāo)志性工程。街區(qū)項(xiàng)目己獲中國(guó)商鋪代表作、湖南最具影響力樓盤，婁底市誠信示范街等稱號(hào)。普通地級(jí)市商業(yè)中心案例春園商業(yè)步行街地處湖南省婁底中心城區(qū)成28項(xiàng)目總平面圖項(xiàng)目總平面圖29項(xiàng)目業(yè)態(tài)特點(diǎn)和成功經(jīng)驗(yàn)春園商業(yè)步行街實(shí)行“一個(gè)中心，三條街，四家大型主力店”的整體商業(yè)規(guī)劃，目前，中心廣場(chǎng)、金街和銀街已建成并投入使用，世界500強(qiáng)第一沃爾瑪、世界餐飲巨頭肯德基、中國(guó)家電零售第一國(guó)美電器、華南百貨第一品牌廣州摩登春園百貨城、春園美食廣場(chǎng)、時(shí)代今典放電影院、全友家私七家大型主力店已相繼開業(yè)運(yùn)營(yíng)，同時(shí)婁底鞋業(yè)巨鱷奔牛鞋城、08運(yùn)動(dòng)城、眾一鞋城、紅旗紅百貨、蘭桂坊中西餐廳、米蘿咖啡、辣阿婆涮涮鍋等相繼啟航，為婁底商業(yè)的不斷升溫注入一股股活力。金街、銀街內(nèi)知名品牌服飾、健身、美容美體眾多休閑會(huì)所的開業(yè)，給婁底商業(yè)增添了更多的繽紛色彩。隨著鉆石街、小商品城、IT數(shù)碼城的即將開業(yè)，春園商業(yè)步行街作為商業(yè)航母的巨無霸優(yōu)勢(shì)將更為充分的發(fā)揮：業(yè)態(tài)更趨完美，功能更趨合理，人氣更趨旺盛，生意更趨興??！春園商業(yè)步行街的全面開業(yè)，將使其成為婁底現(xiàn)代的、時(shí)尚的、真正意義上的一站式購物商街，人們購物、休閑、美食、娛樂、文化首選場(chǎng)所，時(shí)尚潮流的引領(lǐng)者，尚品生活的指明燈，婁底城市化進(jìn)程的標(biāo)志性建筑，展示婁底歷史文化、民俗風(fēng)情的城市形象窗口，婁底最美、最亮、最繁華的一顆璀璨明珠。1、風(fēng)格主題：活力金街——“時(shí)尚休閑一條街”2、經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)：運(yùn)動(dòng)休閑服裝、知名鞋業(yè)、潮流時(shí)尚服飾、家居用品、床上用品、通信器材、IT產(chǎn)品、小商品、精品百貨、圖書音像、咖啡廳、餐飲、休閑會(huì)所、美發(fā)美容美體等3、風(fēng)格主題：魅力銀街——“精品名品一條街”4、經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)：品牌男女服裝、羊毛衫、精品內(nèi)衣、品牌鞋包、化妝品、珠寶首飾、網(wǎng)吧、兒童天地、中西餐廳、特色餐飲等5、風(fēng)格主題：鉆石街——“家居生活一條街”6、中心廣場(chǎng)至樂坪街之間街區(qū)，商業(yè)功能規(guī)劃以高頻次日常消費(fèi)品和文化娛樂業(yè)為主體，主營(yíng)小家電、日化、針棉織品、文體用品、圖書音像、電游、特色餐飲、美容美發(fā)美體、茶樓、酒吧、咖啡吧、娛樂城、床上用品等。項(xiàng)目業(yè)態(tài)特點(diǎn)和成功經(jīng)驗(yàn)春園商業(yè)步行街實(shí)行“一個(gè)中心，三條街，30項(xiàng)目效果圖成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)1。端點(diǎn)主力店帶動(dòng)成功2.擁有專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理隊(duì)伍項(xiàng)目效果圖成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)1。端點(diǎn)主力店帶動(dòng)成功2.擁有專業(yè)31縣級(jí)城市的綜合體案例南通如東縣城最核心地段綜合體建設(shè)縣級(jí)城市的綜合體案例南通如東縣城最核心地段綜合體建設(shè)32商業(yè)規(guī)劃與城市規(guī)劃以及建筑設(shè)計(jì)的結(jié)合商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃結(jié)合，商業(yè)視覺形象和裝修設(shè)計(jì)結(jié)合商業(yè)規(guī)劃與城市規(guī)劃以及建筑設(shè)計(jì)的結(jié)合商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃結(jié)合33四、地級(jí)市城市設(shè)計(jì)與商業(yè)綜合體的建筑策劃四、地級(jí)市城市設(shè)計(jì)與商業(yè)綜合體的建筑策劃34結(jié)合城市區(qū)位特征、發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃，從城市未來的可持續(xù)發(fā)展方面出發(fā)，打造三大核心概念區(qū)：北部以松雅湖為中心的游憩商業(yè)區(qū)（RBD）、中部以舊城區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)功能為載體的中央休閑娛樂區(qū)（CRD）、南部即是經(jīng)開區(qū)中央商務(wù)區(qū)（CBD），使各區(qū)域之間形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、錯(cuò)位發(fā)展。CRD（CentralRecreationDistrict）即中央休閑娛樂區(qū)，是城市中心的人氣聚集區(qū)，一般以娛樂、餐飲吸引人氣，以購物、酒店、商務(wù)為補(bǔ)充。RBD（RecreationalBusinessDistrict）城市游憩商業(yè)區(qū)，城市中商業(yè)、游憩業(yè)和旅游業(yè)的互動(dòng)區(qū)，它是以城市商業(yè)中心為基礎(chǔ)，形成的供本地市民和外地游客休息、娛樂、休閑、觀光、購物的區(qū)域。長(zhǎng)沙縣及長(zhǎng)沙市東城商業(yè)規(guī)劃結(jié)合城市區(qū)位特征、發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃，從城市未來的可持續(xù)發(fā)展35松雅湖商業(yè)規(guī)劃與奧特萊斯業(yè)態(tài)選址方案

通過比較分析，我們認(rèn)為前湖文化區(qū)具有較大空間，不僅能夠滿足停車要求，而且適合名品奧特萊斯經(jīng)營(yíng)。鑒于奧特萊斯項(xiàng)目已經(jīng)有長(zhǎng)沙市區(qū)其他位置在開發(fā)，因此，我們需要采取措施控制風(fēng)險(xiǎn)。第一，設(shè)置專業(yè)奧特萊斯與市區(qū)同類項(xiàng)目差異化。第二，體量要合理把握。第三要把奧特萊斯區(qū)域土地性質(zhì)確定為商住用地。奧特萊斯商業(yè)和公寓酒店等多種功能結(jié)合。松雅湖商業(yè)規(guī)劃與奧特萊斯業(yè)態(tài)選址方案通過比較分36“兩帶三區(qū)六街”的空間功能布局：“兩帶”：金茂路景觀綠化帶、長(zhǎng)永高速蓋板休閑景觀帶。

“三區(qū)”：中心商業(yè)區(qū)、休閑娛樂中心區(qū)、生態(tài)花園居住區(qū)?！傲帧保喊鍌}路商業(yè)街、天華路商業(yè)街、三一路商業(yè)街、金茂路商業(yè)街、北斗路商業(yè)街、涼塘路商業(yè)街。舊城區(qū)域空間構(gòu)想11“兩帶三區(qū)六街”的空間功能布局：“兩帶”：金茂路景觀綠化帶、37長(zhǎng)沙東城ＣＢＤ空間布局主要軸線功能分區(qū)布局思路一街兩區(qū)三軸線四中心長(zhǎng)沙東城ＣＢＤ空間布局主要軸線功能分區(qū)布局思路一街兩區(qū)三軸線38長(zhǎng)沙東城CBD規(guī)劃示意圖長(zhǎng)沙東城CBD規(guī)劃示意圖39長(zhǎng)沙東城ＣＢＤ城市設(shè)計(jì)長(zhǎng)沙東城ＣＢＤ城市設(shè)計(jì)40城市綜合體成果深圳ＮＥＷＭＡＬＬ與日本ＵＣＯＭ公司聯(lián)合設(shè)計(jì)城市綜合體成果深圳ＮＥＷＭＡＬＬ與日本ＵＣＯＭ公司聯(lián)合設(shè)計(jì)41關(guān)于長(zhǎng)海立體商業(yè)街區(qū)的創(chuàng)新設(shè)計(jì)運(yùn)用洋流理論，我們需要形成循環(huán)的街區(qū)，讓顧客停留更長(zhǎng)的時(shí)間。我們借鑒銀座等一流商業(yè)街區(qū)思路設(shè)計(jì)長(zhǎng)海立體循環(huán)街區(qū)關(guān)于長(zhǎng)海立體商業(yè)街區(qū)的創(chuàng)新設(shè)計(jì)運(yùn)用洋流理論，我們需要形成循環(huán)422007年上半年深圳新摩爾商業(yè)管理公司完成了泉州城東城市綜合體市場(chǎng)調(diào)查與商業(yè)規(guī)劃，新摩爾戰(zhàn)略合作伙伴—深圳中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所完成了綜合體初步規(guī)劃設(shè)計(jì)，配合甲方完成了土地功能調(diào)整，為項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)奠定了良好基礎(chǔ)。2007年底福建海峽西岸公司投標(biāo)，深圳中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所牽頭完成了建筑設(shè)計(jì)方案之一。主要設(shè)計(jì)思想如下：2007年上半年深圳新摩爾商業(yè)管理公司完成了泉州城東城市綜合431.總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方面遵循策劃總體思路，充分發(fā)揮體育館8萬平方米廣場(chǎng)作用，商業(yè)集中布局。泉州城市綜合體鳥瞰圖1.總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方面遵循策劃總體思路，充分發(fā)揮體育館8萬平方442.在綜合體的酒店和體育館（將來作為會(huì)展中心之一）一體化設(shè)計(jì)，在功能方面考慮五星級(jí)酒店與快捷酒店結(jié)合，共同為未來的會(huì)議展覽服務(wù)，符合泉州區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，知名品牌多，訂貨會(huì)議多。酒店及購物中心局部效果圖2.在綜合體的酒店和體育館（將來作為會(huì)展中心之一）一體化設(shè)計(jì)453.在購物中心和商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)方面充分考慮打造成為體驗(yàn)式環(huán)境，形成消費(fèi)目的地，大賣場(chǎng)和百貨合理布局。泉州城市綜合體街區(qū)效果圖

通過商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)的配合我們體會(huì)到，追求商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃的最佳匹配是成功的保證，深圳新摩爾商業(yè)管理公司與深圳市中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所達(dá)到了較高的配合水平，形成了專業(yè)工作流程，確保綜合建筑策劃工作具有較高質(zhì)量。3.在購物中心和商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)方面充分考慮打造成為體驗(yàn)式環(huán)境，46五、地級(jí)市商業(yè)綜合體招商與運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn)五、地級(jí)市商業(yè)綜合體招商與運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn)47（一）徐州綜合體位于江蘇省西北部的徐州，是蘇北最大城市和由蘇、魯、豫、皖邊區(qū)組成的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心。京滬、隴海兩大鐵路干線在這里交匯，作為“北國(guó)鎖鑰”，“南國(guó)門戶”，自古便為兵家必爭(zhēng)之地，素稱“五省通衢”。全市總面積11258平方公里，其中市區(qū)面積963平方公里。

從《福布斯》“中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市”發(fā)榜以來，徐州連年入選，并且4年間排名提升了43位次，平均每年以10進(jìn)位直線上升，2007年更是攀升了12位，從徐州在福布斯榜上名次的變化中，人們可以感受到徐州發(fā)展的快速度。

（一）徐州綜合體位于江蘇省西北部的徐州，是蘇北最大城市和由蘇48人口：徐州全市總?cè)丝?96萬，其中市區(qū)人口160多萬。

2006年人均生產(chǎn)總值16258元(按常住人口計(jì)算)，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)2084美元。徐州2006年實(shí)現(xiàn)商品銷售173.21億元，比上年增長(zhǎng)31.7%，其中批發(fā)和零售業(yè)164.31億元，增長(zhǎng)32.8%。以汽車、信息通訊等為代表的新型消費(fèi)保持較快增長(zhǎng)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)加快。徐州淮海路是核心商業(yè)街區(qū)

人口：徐州全市總?cè)丝?96萬，其中市區(qū)人口160多萬。

2049城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高。全年城鎮(zhèn)以上在崗職工工資總額125.20億元,在崗職工平均工資21864元,分別比上年增長(zhǎng)16.7%和16.0%;全年城市居民人均可支配收入12837元，比上年增長(zhǎng)14.8%；人均消費(fèi)性支出8621元，增長(zhǎng)12.3%。從城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人口規(guī)模等角度看，徐州具備了發(fā)展城市綜合體和現(xiàn)代購物中心的物質(zhì)條件。城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高。全年城鎮(zhèn)以上在崗職工工資總額1250招商策略以徐州綜合體招商為例，首先確定業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商目標(biāo)。類別招商目標(biāo)特點(diǎn)五星級(jí)商務(wù)酒店洲際皇冠假日希爾頓錦江以商務(wù)會(huì)議作為特色主題百貨徐州百貨大樓在現(xiàn)有百貨基礎(chǔ)上突出中高檔特色電影院華納、大地等影院兒童娛樂城面向玩具專賣店和兒童娛樂城品牌專題招商引進(jìn)反斗城等知名品牌步行街廠商直營(yíng)店和知名品牌餐飲江蘇名牌酒樓為主，同時(shí)吸引特色川菜、上海菜及淮揚(yáng)菜系滑冰場(chǎng)引進(jìn)冰上明星和相關(guān)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)需要引導(dǎo)消費(fèi)，重點(diǎn)吸引青少年群體徐州綜合體招商目標(biāo)匯總表

招商策略以徐州綜合體招商為例，首先確定業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商目標(biāo)。類51招商計(jì)劃與團(tuán)隊(duì)建議由發(fā)展商和新摩爾商業(yè)管理公司組成聯(lián)合招商團(tuán)隊(duì)，利用北京和上海高端平臺(tái)引進(jìn)酒店品牌和高端服飾等品牌進(jìn)駐高端百貨和步行街專賣店區(qū)域。利用深圳平臺(tái)引進(jìn)女裝服飾品牌，利用海寧合作平臺(tái)引進(jìn)皮衣和皮包相關(guān)品牌，在不同地點(diǎn)同步招商。招商計(jì)劃配備充足的招商力量，根據(jù)招商目標(biāo)進(jìn)行任務(wù)分解，確保充足的招商宣傳和招商代理等合作伙伴費(fèi)用，形成強(qiáng)有力的綜合體招商團(tuán)隊(duì)。招商計(jì)劃與團(tuán)隊(duì)建議由發(fā)展商和新摩爾商業(yè)管理公司組成聯(lián)合招商團(tuán)52徐州綜合體大型招商活動(dòng)的策劃

新聞發(fā)布會(huì)地點(diǎn)南京在主力商家確定后舉辦大型招商新聞發(fā)布會(huì)和江蘇綜合體商業(yè)經(jīng)營(yíng)論壇，安排現(xiàn)場(chǎng)簽約活動(dòng)，提升綜合體項(xiàng)目知名度，建議論壇在徐州舉辦，同時(shí)征詢專家對(duì)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的寶貴意見招商大會(huì)（面向主力商家和次主力商家）地點(diǎn)南京在項(xiàng)目奠基時(shí)候，在南京金陵飯店等舉辦大型招商會(huì)議招商大會(huì)（面向具體品牌）徐州在開業(yè)前7個(gè)月集中舉辦招商活動(dòng)，宣傳相關(guān)經(jīng)營(yíng)管理措施招商時(shí)間：一年半徐州綜合體大型招商活動(dòng)的策劃新聞發(fā)布會(huì)地點(diǎn)南京在主力商家53五．地級(jí)市商業(yè)綜合體營(yíng)銷特點(diǎn)五．地級(jí)市商業(yè)綜合體營(yíng)銷特點(diǎn)54（一）銷售策略1.在項(xiàng)目策劃和建筑設(shè)計(jì)階段就明確項(xiàng)目可以銷售部分和回籠資金的比例，將銷售對(duì)經(jīng)營(yíng)的負(fù)面作用降低到最低。2.客戶營(yíng)銷為主注重訂單式營(yíng)銷，提前做好意向購買顧客的摸底工作。（一）銷售策略55徐州綜合體項(xiàng)目原方案

徐州綜合體項(xiàng)目原方案56經(jīng)過新摩爾公司的市場(chǎng)調(diào)研和分析，我們找到了更優(yōu)的盈利模式，項(xiàng)目物業(yè)必比例進(jìn)行了深化，增加公寓和寫字樓酒店等可銷售物業(yè)比例，減少商鋪銷售數(shù)量，為項(xiàng)目購物中心經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造良好條件。徐州綜合體地塊地上建筑面積31.5萬平方米建筑指標(biāo)，采用三棟塔樓與商業(yè)中心組合模式，新摩爾商業(yè)管理公司優(yōu)化模型的面積表如下:名稱總規(guī)模寫字樓比例酒店比例＋高檔寫字樓公寓比例商業(yè)比例百分比值17.5%22.2%22.2%38.1%本項(xiàng)目參考值31.55.57712徐州綜合體優(yōu)化的物業(yè)比例模型

五星級(jí)酒店4萬平方米高級(jí)寫字樓3萬平方米優(yōu)化后模型，可以輕松收回項(xiàng)目總投資，只是需要銷售1.5萬平方米商鋪，與12萬平方米相比，比例很小。經(jīng)過新摩爾公司的市場(chǎng)調(diào)研和分析，我們找到了更優(yōu)的盈利模式，項(xiàng)57初步方案徐州綜合體優(yōu)化后總平面圖

初步方案58徐州綜合體優(yōu)化后鳥瞰圖

徐州綜合體優(yōu)化后鳥瞰圖59深化方案4萬平方米占地在城市核心地段具備綜合開發(fā)的土地規(guī)劃條件，以徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)為例，四周面臨不同的城市建筑與空間，項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值面對(duì)彭城城市廣場(chǎng)地塊價(jià)值最大。我們主張主塔樓放在靠近北側(cè)廣場(chǎng)部分。后面兩個(gè)塔樓，以居住為主的公寓放在靠近前年路和中山路交叉的地塊西南側(cè)，可以共享云龍湖和云龍山的景觀。4A級(jí)SOHO放在青年路與彭城路交叉的地塊東南側(cè)。深化方案4萬平方米占地在城市核心地段具備綜合開發(fā)的土地規(guī)劃條60項(xiàng)目總平面圖深圳新摩爾商業(yè)公司公司與廣州城市勘察設(shè)計(jì)院等專家通過建筑方案初步設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃分析認(rèn)為，項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)難得的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，具有建設(shè)一流綜合體和購物中心的可能性。我們認(rèn)為項(xiàng)目立地條件是客觀的，我們需要根據(jù)立地條件制定開發(fā)戰(zhàn)略，開發(fā)五星級(jí)酒店、購物中心、寫字樓和公寓等綜合體是項(xiàng)目最合理的選擇，項(xiàng)目的定位不是簡(jiǎn)單衡量開發(fā)面積的多少，不僅要考慮項(xiàng)目功能互補(bǔ)，在未來競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置，而且要考慮綜合體項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目總平面圖深圳新摩爾商業(yè)公司公司與廣州城市勘察設(shè)計(jì)院等專家61售樓時(shí)機(jī)選擇我們建議在項(xiàng)目開工時(shí)候進(jìn)行項(xiàng)目集中宣傳，在招商新聞發(fā)布會(huì)上就開始商品銷售的登記工作，積累客戶群體。開盤時(shí)機(jī)選擇考慮到項(xiàng)目資金的回籠問題，我們一般建議在項(xiàng)目封頂時(shí)機(jī)舉辦開盤活動(dòng)，集中取得銷售回款，降低項(xiàng)目融資成本。根據(jù)新摩爾公司在地級(jí)城市銷售經(jīng)驗(yàn)，一般在預(yù)熱取得良好效果前提下，采取集中投入方式，舉辦大規(guī)模客戶營(yíng)銷活動(dòng)，一般一個(gè)月時(shí)間就可以完成60%商鋪銷售任務(wù)，三個(gè)月時(shí)間可以完成80%銷售任務(wù)，半年能夠完成整體銷售目標(biāo)。售樓時(shí)機(jī)選擇我們建議在項(xiàng)目開工時(shí)候進(jìn)行項(xiàng)目集中宣傳，在招商新62總結(jié)與未來展望我國(guó)地級(jí)城市眾多，沿海發(fā)達(dá)地級(jí)市和中等發(fā)達(dá)內(nèi)陸地級(jí)城市也發(fā)展迅速，我國(guó)城市綜合體在未來具有較高的前景，我們通過數(shù)個(gè)項(xiàng)目實(shí)際案例操作和國(guó)外考察總結(jié)，提煉了地級(jí)城市綜合體操作的工作流程和方法，我們主張：商圈研究與城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃先行，避免商業(yè)布局的重大失誤。CBD在地級(jí)城市中需要在有條件城市進(jìn)行規(guī)劃，例如類似徐州這樣的城市就需要CBD。綜合體開發(fā)需要高起點(diǎn)起步，由開發(fā)商與商業(yè)管理公司以及建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)密切配合，繼承人類在綜合體領(lǐng)域研究的成熟成果，注重可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。我們?cè)敢鈭F(tuán)結(jié)開發(fā)商共同探索高起點(diǎn)開發(fā)我國(guó)城市綜合體，減少失敗概率，借鑒日本等國(guó)家開發(fā)綜合體的流程和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，提升我國(guó)綜合體開發(fā)和運(yùn)營(yíng)水平?？偨Y(jié)與未來展望我國(guó)地級(jí)城市眾多，沿海發(fā)達(dá)地級(jí)市和中等發(fā)達(dá)內(nèi)63謝謝謝謝64地級(jí)市和縣城綜合體的開發(fā)規(guī)律——以泉州、徐州、蘇州、南通等城市為例楊寶民張中增深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司清華大學(xué)地級(jí)市和縣城綜合體的開發(fā)規(guī)律——以泉州、徐州、蘇州、南通等城65楊寶民，星聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)深圳市新摩爾（NEWMALL）商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授。研究方向：基于知識(shí)創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，大型城市綜合體，購物中心與白領(lǐng)百貨經(jīng)營(yíng)。QQ:465333227電子郵件：hcy71420@李軍，徐州中央百貨大樓股份公司副總經(jīng)理張中增，深圳中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所，西安建筑科技大學(xué)碩士研究生導(dǎo)師，兼職教授楊寶民，星聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)深圳市新摩爾（NEWMALL）商66目錄一、我國(guó)地級(jí)市的消費(fèi)特點(diǎn)二、地級(jí)市商業(yè)綜合體的選址三、地級(jí)市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)特點(diǎn)四、地級(jí)市商業(yè)綜合體的建筑策劃五、地級(jí)市商業(yè)綜合體招商與運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn)目錄一、我國(guó)地級(jí)市的消費(fèi)特點(diǎn)67前言從2004年開始新摩爾商業(yè)管理公司陸續(xù)論證一些地級(jí)城市的購物中心和綜合體，積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，2007年不僅以新摩爾公司名義論證了泉州城市綜合體項(xiàng)目，而且在年底以專家身份到金華現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)CBD與綜合體項(xiàng)目論證，2008年初期新摩爾公司集中力量論證了北京東郊專業(yè)MALL類型的城市綜合體項(xiàng)目。在楊寶民張中增上海商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模公開課程中，部分學(xué)員也提出了在地級(jí)城市如何實(shí)際操作城市綜合體的問題。通過借鑒深圳新摩爾公司操作長(zhǎng)沙30萬平方米綜合體的系統(tǒng)化經(jīng)驗(yàn)，我們開始重視在地級(jí)城市策劃一流城市綜合體的一條龍開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，提出了優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)：在功能組合上借鑒世界一流城市綜合體，在文化內(nèi)涵上重視優(yōu)秀地域文化特點(diǎn)的表現(xiàn)，在地級(jí)城市綜合體盈利模式創(chuàng)新方面注重可操作性，能夠通過策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)以及招商資源的有效整合提高綜合體投資收益。前言從2004年開始新摩爾商業(yè)管理公司陸續(xù)論證一68一．我國(guó)地級(jí)市的消費(fèi)特點(diǎn)一．我國(guó)地級(jí)市的消費(fèi)特點(diǎn)69我國(guó)幅員遼闊，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)可以劃分為三類地級(jí)城市，一類是發(fā)達(dá)城市例如大慶、溫州、東莞、泉州、嘉興、金華、無錫、蘇州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，一類是內(nèi)陸中等發(fā)達(dá)城市例如徐州、揚(yáng)州、贛州、錦州、吉林、濰坊、大同、牡丹江、蕪湖、漯河，一類是不發(fā)達(dá)地級(jí)市，例如梅州、百色、吉安、阜陽、漢中、周口。我國(guó)幅員遼闊，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)可以劃分為三類地級(jí)城市，一類是70地級(jí)市消費(fèi)一般特點(diǎn)1.生活消費(fèi)為主，高檔品牌消費(fèi)除沿海發(fā)達(dá)城市外較少。2.地級(jí)市一般只有一個(gè)商業(yè)中心，業(yè)態(tài)以超市、百貨、專賣店以及批發(fā)市場(chǎng)為主。地級(jí)市消費(fèi)一般特點(diǎn)1.生活消費(fèi)為主，高檔品牌消費(fèi)除沿海發(fā)達(dá)城71二．地級(jí)市商業(yè)綜合體的選址二．地級(jí)市商業(yè)綜合體的選址721.老城區(qū)選址一般選址在老城區(qū)最繁華商業(yè)步行街的端點(diǎn)，明顯優(yōu)點(diǎn)是降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提升老城區(qū)商業(yè)步行街的檔次。缺點(diǎn)是開發(fā)成本較高，往往涉及拆遷，需要得到政府的大力支持和引導(dǎo)，在大多數(shù)地級(jí)市適合采用這種方式。1.老城區(qū)選址73表1.老城區(qū)綜合體選址的風(fēng)險(xiǎn)控制1.拆遷風(fēng)險(xiǎn)需要周密的拆遷方案，保證被拆遷的居民以及商戶合理權(quán)益，同時(shí)要做好充分的宣傳工作，減少拆遷阻力?？刂撇疬w總體成本和時(shí)間是最重要的工作，需要進(jìn)行拆遷摸底和評(píng)估，否則可能導(dǎo)致項(xiàng)目流產(chǎn)。一般作為外地開發(fā)商適合固定費(fèi)用，委托政府拆遷方式，對(duì)于被拆遷戶可以優(yōu)先安排子女就業(yè)，鼓勵(lì)他們以優(yōu)惠價(jià)格購買綜合體的住宅和商鋪，形成和諧的社會(huì)氛圍。2.政府風(fēng)險(xiǎn)政府在綜合體建設(shè)過程中需要起到引導(dǎo)作用，對(duì)政府政策連續(xù)性和政府領(lǐng)導(dǎo)人的威信和穩(wěn)定程度都需要評(píng)估。需要政府對(duì)綜合體項(xiàng)目開發(fā)認(rèn)識(shí)形成共識(shí)，形成正式文件3.金融風(fēng)險(xiǎn)擁有相當(dāng)實(shí)力才能開發(fā)綜合體項(xiàng)目資金不夠企業(yè)采取戰(zhàn)略聯(lián)盟方案，聯(lián)合實(shí)力更強(qiáng)，注重可持續(xù)經(jīng)營(yíng)理念的企業(yè)加盟。表1.老城區(qū)綜合體選址的風(fēng)險(xiǎn)控制1.拆遷風(fēng)險(xiǎn)需要周密的拆遷方742.綜合體在城市新區(qū)選址我國(guó)眾多城市都有自己的新城開發(fā)計(jì)劃，新區(qū)開發(fā)策略受到地方領(lǐng)導(dǎo)水平和國(guó)際化視野的制約，需要先策劃后規(guī)劃，只有新城開發(fā)具有較高的城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃水平，新區(qū)的綜合體開發(fā)才能具備良好的開發(fā)條件，在城市新區(qū)選址建設(shè)綜合體具有自己的特點(diǎn)，我們進(jìn)行了初步歸納分析2.綜合體在城市新區(qū)選址我國(guó)眾多城市都有自己的新城開發(fā)計(jì)劃，75表2.城市新區(qū)綜合體選址的SWOT分析S新區(qū)地價(jià)便宜，占地面積較大，適合開發(fā)非常高起點(diǎn)的綜合體，需要打造W周邊消費(fèi)人群不夠，人氣聚集困難，開發(fā)失敗率極高，對(duì)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)水平提出較高要求O新區(qū)建設(shè)是中國(guó)地級(jí)市在城市化進(jìn)程中普遍遇到的問題，新區(qū)開發(fā)城市綜合體是必然趨勢(shì)，選擇會(huì)展中心和城市CBD區(qū)域建設(shè)城市綜合體是一種機(jī)遇T老城市開發(fā)綜合體對(duì)新城區(qū)威脅最大表2.城市新區(qū)綜合體選址的SWOT分析S新區(qū)地價(jià)便宜，占地面76地級(jí)市在新區(qū)開發(fā)過程中，一般要重點(diǎn)將一個(gè)新區(qū)作為CBD所在地，不要多個(gè)重點(diǎn)，否則新區(qū)居民區(qū)太少，人口聚集不夠，難以形成氣候。金華在城市化進(jìn)程中采取組團(tuán)式的城市發(fā)展戰(zhàn)略，但是在實(shí)施過程中，主要開發(fā)方向金東新區(qū)規(guī)劃面積過小，明顯出現(xiàn)了多個(gè)新區(qū)同步開發(fā)的失誤，造成社會(huì)資源的浪費(fèi)。事實(shí)上能夠集中力量發(fā)展金東新區(qū)，與義烏等加快一體化進(jìn)程是最佳選擇。地級(jí)市在新區(qū)開發(fā)過程中，一般要重點(diǎn)將一個(gè)新區(qū)作為CBD所在地77新區(qū)開發(fā)過程中，居住區(qū)和商業(yè)區(qū)域統(tǒng)籌考慮，商業(yè)區(qū)域一般放在中部交通便捷位置，在園區(qū)經(jīng)濟(jì)方面重點(diǎn)吸引無污染的產(chǎn)業(yè)集群。

泉州是歷史文化名城，室內(nèi)空間擁擠，缺乏綠地，同時(shí)也非常需要恢復(fù)古代泉州宋代時(shí)候的總體格局，我們認(rèn)為在城東和東海等片區(qū)建設(shè)城市綜合體比較合適。金華市金東新區(qū)

新區(qū)開發(fā)過程中，居住區(qū)和商業(yè)區(qū)域統(tǒng)籌考慮，商業(yè)區(qū)域一般放在中78三、地級(jí)市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)特點(diǎn)—以蘇州為例三、地級(jí)市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)特點(diǎn)—以蘇州為例79類別面積范圍品牌與檔次五星級(jí)酒店5—6萬平方米靠近會(huì)展中心一般選擇商務(wù)酒店品牌，例如皇冠假日、錦江等品牌購物中心5-10萬平方米中高檔購物中心商業(yè)街區(qū)2-3萬平方米餐飲占有較大比重，有條件地區(qū)優(yōu)先考慮奧特萊斯業(yè)態(tài)公寓5—8萬平方米寫字樓4-8萬平方米發(fā)達(dá)地級(jí)城市具有中高端消費(fèi)人群，例如，蘇州就有多家五星級(jí)酒店和大型會(huì)展中心設(shè)施。表3.發(fā)達(dá)地級(jí)城市綜合體物業(yè)模型類別面積范圍品牌與檔次五星級(jí)酒店5—6萬平方米靠近會(huì)展中心一80蘇州是我國(guó)發(fā)達(dá)地級(jí)城市的代表，不僅是吳文化的發(fā)源地，而且其經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越一般的省會(huì)城市。蘇州工業(yè)園區(qū)是我國(guó)與新加坡合作的結(jié)晶，帶動(dòng)了蘇州整個(gè)城市新區(qū)規(guī)劃達(dá)到全國(guó)最高水平，為我國(guó)可持續(xù)發(fā)展樹立了標(biāo)桿。2007年蘇州經(jīng)濟(jì)總量躍過5000億元大關(guān)，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)5700億元。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到1245.5億元，比上年增長(zhǎng)18%。2007年末全市戶籍總?cè)丝?24萬人，比上年增加7.92萬人，其中市區(qū)總?cè)丝?34.98萬人，比上年增加4.83萬人。蘇州市區(qū)城市居民人均可支配收入21260元，全市農(nóng)民人均純收入10300元，分別比上年增長(zhǎng)14.7%和11%。蘇州是我國(guó)發(fā)達(dá)地級(jí)城市的代表，不僅是吳文化的發(fā)源地，而且其經(jīng)81蘇州時(shí)代廣場(chǎng)蘇州具備發(fā)展城市綜合體的必要條件，蘇州圓融集團(tuán)在蘇州金雞湖開發(fā)的蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)和圓融星座就是代表性的綜合體項(xiàng)目，具有較高的專業(yè)水平。作為蘇州市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)占地面積21萬平方米，建筑面積48萬平方米，投資規(guī)模約28億元。蘇州時(shí)代廣場(chǎng)以其前瞻性的規(guī)劃與不凡的品質(zhì)，在眾多項(xiàng)目中獨(dú)占鰲頭，一舉獲得2006年度中國(guó)最佳商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新大獎(jiǎng)。蘇州時(shí)代廣場(chǎng)蘇州具備發(fā)展城市綜合體的必要條件，蘇州圓融集團(tuán)在82表4蘇州圓融星座項(xiàng)目物業(yè)組合比例圓融星座位于時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目南面，是圓融集團(tuán)正在開發(fā)的高檔綜合體項(xiàng)目。作者應(yīng)蘇州圓融集團(tuán)邀請(qǐng)，在蘇州現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)商業(yè)建筑策劃以及經(jīng)營(yíng)管理工作，深人研究了圓融星座項(xiàng)目。蘇州圓融星座周邊200米范圍已經(jīng)有兩家五星級(jí)酒店配套，因此，該項(xiàng)目不再設(shè)置五星級(jí)酒店。

表4蘇州圓融星座項(xiàng)目物業(yè)組合比例圓融星座位于時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目南83蘇州圓融星座綜合體位置和ＣＢＤ物業(yè)規(guī)模

蘇州圓融星座綜合體位置和ＣＢＤ物業(yè)規(guī)模84

蘇州圓融星座項(xiàng)目周邊物業(yè)分布情況

蘇州圓融星座項(xiàng)目周邊物業(yè)分布情況85蘇州圓融星座項(xiàng)目定位：高檔購物中心“一種環(huán)境，兩種顧客”，高收入顧客和中等收入顧客共享高檔購物中心的環(huán)境。項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營(yíng)提出如下建議：第一、打造蘇州工業(yè)園區(qū)核心商圈，將時(shí)代廣場(chǎng)和本項(xiàng)目及周邊酒店及商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一考慮。第二、本項(xiàng)目商業(yè)部分非常重要，高檔百貨和名店街區(qū)適合放在本項(xiàng)目中，與時(shí)代廣場(chǎng)業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)。第三、建立統(tǒng)一的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系（包括圓融時(shí)代廣場(chǎng)和圓融星座），能夠優(yōu)化業(yè)態(tài)，開展有效的營(yíng)銷活動(dòng)。第四、關(guān)于項(xiàng)目盈利模式的思考，辦公物業(yè)＋商住式SOHO+購物中心，物業(yè)銷售比例能夠收回整個(gè)投資。蘇州圓融星座項(xiàng)目定位：高檔購物中心86圓融時(shí)代廣場(chǎng)由蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州圓融集團(tuán)開發(fā)，國(guó)際一流團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，分為五大功能區(qū)，包括高檔辦公商務(wù)區(qū)、城市購物時(shí)尚街區(qū)、生活休閑區(qū)、河濱步道-水濱餐飲區(qū)以及蘇州首座10萬平方米的SHOPPINGMALL(購物中心)。400米巨型神奇天幕、3500多個(gè)地下車位、6個(gè)地鐵出口、水上巴士、空中連廊、超大廣場(chǎng)、泊車系統(tǒng)、主題景觀、時(shí)尚夜景……將引領(lǐng)蘇州嶄新的CBD時(shí)尚生活方式。項(xiàng)目于2006年4月開工，預(yù)計(jì)2008年10月開業(yè)。鑒于蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)已經(jīng)引進(jìn)久光百貨等大型商家，圓融星座綜合體購物中心部分的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)需要考慮兩者互補(bǔ)及差異化，我們給出初步業(yè)態(tài)模型，能夠反映蘇州購物中心特點(diǎn)。圓融時(shí)代廣場(chǎng)由蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州圓融集團(tuán)開發(fā)，國(guó)際一流團(tuán)隊(duì)規(guī)劃87圓融星座商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)的一個(gè)初步模型

—1F精品超市停車場(chǎng)1F一線國(guó)際名品chinnel,dior,精品女鞋RoggerVivier,YvessaintLaurent金領(lǐng)女性為主高檔百貨例如西武百貨2F帶頭品牌ZARA,H&M中等價(jià)格女裝白領(lǐng)女性為主韓國(guó)女裝ON&On,SI,LINE,建議增加SPA高檔百貨次要主力店例如GAP3F男裝名品Burbery,Hugoboss,theory,PoloRalphLaren,中檔品牌SK(400US$)，建議增加咖啡廳百貨4F運(yùn)動(dòng)休閑服飾區(qū)，健身房，建議增加咖啡廳美食廣場(chǎng)5F屋頂餐廳圓融星座商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)的一個(gè)初步模型—1F精品超市停車88完善現(xiàn)有概念設(shè)計(jì)方案，超越大阪難波城的幾點(diǎn)意見：1、空中花園與園林與寫字樓等整體風(fēng)格與文化內(nèi)涵的表達(dá)，空中花園的節(jié)點(diǎn)。2、購物中心能夠有效提升辦公樓和SOHO層次和高檔公寓物業(yè)層次，公寓和寫字樓能夠聚集項(xiàng)目人氣。3、外部交通動(dòng)線與內(nèi)部流線鑒于南部原方案動(dòng)線不夠理想，建議南部空間形成MALL形態(tài)，按照長(zhǎng)方形布局，把百貨作為一個(gè)MALL主力店端點(diǎn)。4、平面形狀優(yōu)化基本平面合理，外部造型可以發(fā)揮設(shè)計(jì)師專長(zhǎng)5、端點(diǎn)主力店與次要主力店的設(shè)置問題。建議三層和四層將西側(cè)塔樓空間作為商業(yè)空間的次要主力店設(shè)置，與百貨成為兩個(gè)端點(diǎn)。6、一層名品街區(qū)需要連續(xù)的商業(yè)界面，建議設(shè)計(jì)師充分考慮塔樓入口放在側(cè)面或后面。完善現(xiàn)有概念設(shè)計(jì)方案，超越大阪難波城的幾點(diǎn)意見：89蘇州圓融星座綜合體蘇州圓融星座綜合體90中等發(fā)達(dá)地級(jí)市城市綜合體

四星級(jí)酒店3—4萬平方米一般選擇假日酒店、希爾頓花園、錦江等品牌購物中心5-10萬平方米中檔購物中心為主，少量高端品牌商業(yè)街區(qū)2-3萬平方米公寓2—4萬平方米寫字樓1-2萬平方米中等發(fā)達(dá)地級(jí)市城市綜合體四星級(jí)酒店3—4萬平方米一般選擇假91普通地級(jí)市商業(yè)中心案例春園商業(yè)步行街地處湖南省婁底中心城區(qū)成熟繁華地段，東起市府北門，西臨底星路，北至長(zhǎng)青街，南接樂坪街，街區(qū)呈十字型交合輻射狀，總長(zhǎng)1080米，規(guī)劃用地面積8萬多平方米，總建筑面積為20萬多平方米，估算總投資6.8億元，是中南地區(qū)規(guī)模最大的商業(yè)步行街、省市重點(diǎn)工程、婁底市迄今最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和城市對(duì)外開放的標(biāo)志性工程。街區(qū)項(xiàng)目己獲中國(guó)商鋪代表作、湖南最具影響力樓盤，婁底市誠信示范街等稱號(hào)。普通地級(jí)市商業(yè)中心案例春園商業(yè)步行街地處湖南省婁底中心城區(qū)成92項(xiàng)目總平面圖項(xiàng)目總平面圖93項(xiàng)目業(yè)態(tài)特點(diǎn)和成功經(jīng)驗(yàn)春園商業(yè)步行街實(shí)行“一個(gè)中心，三條街，四家大型主力店”的整體商業(yè)規(guī)劃，目前，中心廣場(chǎng)、金街和銀街已建成并投入使用，世界500強(qiáng)第一沃爾瑪、世界餐飲巨頭肯德基、中國(guó)家電零售第一國(guó)美電器、華南百貨第一品牌廣州摩登春園百貨城、春園美食廣場(chǎng)、時(shí)代今典放電影院、全友家私七家大型主力店已相繼開業(yè)運(yùn)營(yíng)，同時(shí)婁底鞋業(yè)巨鱷奔牛鞋城、08運(yùn)動(dòng)城、眾一鞋城、紅旗紅百貨、蘭桂坊中西餐廳、米蘿咖啡、辣阿婆涮涮鍋等相繼啟航，為婁底商業(yè)的不斷升溫注入一股股活力。金街、銀街內(nèi)知名品牌服飾、健身、美容美體眾多休閑會(huì)所的開業(yè)，給婁底商業(yè)增添了更多的繽紛色彩。隨著鉆石街、小商品城、IT數(shù)碼城的即將開業(yè)，春園商業(yè)步行街作為商業(yè)航母的巨無霸優(yōu)勢(shì)將更為充分的發(fā)揮：業(yè)態(tài)更趨完美，功能更趨合理，人氣更趨旺盛，生意更趨興隆！春園商業(yè)步行街的全面開業(yè)，將使其成為婁底現(xiàn)代的、時(shí)尚的、真正意義上的一站式購物商街，人們購物、休閑、美食、娛樂、文化首選場(chǎng)所，時(shí)尚潮流的引領(lǐng)者，尚品生活的指明燈，婁底城市化進(jìn)程的標(biāo)志性建筑，展示婁底歷史文化、民俗風(fēng)情的城市形象窗口，婁底最美、最亮、最繁華的一顆璀璨明珠。1、風(fēng)格主題：活力金街——“時(shí)尚休閑一條街”2、經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)：運(yùn)動(dòng)休閑服裝、知名鞋業(yè)、潮流時(shí)尚服飾、家居用品、床上用品、通信器材、IT產(chǎn)品、小商品、精品百貨、圖書音像、咖啡廳、餐飲、休閑會(huì)所、美發(fā)美容美體等3、風(fēng)格主題：魅力銀街——“精品名品一條街”4、經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)：品牌男女服裝、羊毛衫、精品內(nèi)衣、品牌鞋包、化妝品、珠寶首飾、網(wǎng)吧、兒童天地、中西餐廳、特色餐飲等5、風(fēng)格主題：鉆石街——“家居生活一條街”6、中心廣場(chǎng)至樂坪街之間街區(qū)，商業(yè)功能規(guī)劃以高頻次日常消費(fèi)品和文化娛樂業(yè)為主體，主營(yíng)小家電、日化、針棉織品、文體用品、圖書音像、電游、特色餐飲、美容美發(fā)美體、茶樓、酒吧、咖啡吧、娛樂城、床上用品等。項(xiàng)目業(yè)態(tài)特點(diǎn)和成功經(jīng)驗(yàn)春園商業(yè)步行街實(shí)行“一個(gè)中心，三條街，94項(xiàng)目效果圖成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)1。端點(diǎn)主力店帶動(dòng)成功2.擁有專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理隊(duì)伍項(xiàng)目效果圖成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)1。端點(diǎn)主力店帶動(dòng)成功2.擁有專業(yè)95縣級(jí)城市的綜合體案例南通如東縣城最核心地段綜合體建設(shè)縣級(jí)城市的綜合體案例南通如東縣城最核心地段綜合體建設(shè)96商業(yè)規(guī)劃與城市規(guī)劃以及建筑設(shè)計(jì)的結(jié)合商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃結(jié)合，商業(yè)視覺形象和裝修設(shè)計(jì)結(jié)合商業(yè)規(guī)劃與城市規(guī)劃以及建筑設(shè)計(jì)的結(jié)合商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃結(jié)合97四、地級(jí)市城市設(shè)計(jì)與商業(yè)綜合體的建筑策劃四、地級(jí)市城市設(shè)計(jì)與商業(yè)綜合體的建筑策劃98結(jié)合城市區(qū)位特征、發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃，從城市未來的可持續(xù)發(fā)展方面出發(fā)，打造三大核心概念區(qū)：北部以松雅湖為中心的游憩商業(yè)區(qū)（RBD）、中部以舊城區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)功能為載體的中央休閑娛樂區(qū)（CRD）、南部即是經(jīng)開區(qū)中央商務(wù)區(qū)（CBD），使各區(qū)域之間形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、錯(cuò)位發(fā)展。CRD（CentralRecreationDistrict）即中央休閑娛樂區(qū)，是城市中心的人氣聚集區(qū)，一般以娛樂、餐飲吸引人氣，以購物、酒店、商務(wù)為補(bǔ)充。RBD（RecreationalBusinessDistrict）城市游憩商業(yè)區(qū)，城市中商業(yè)、游憩業(yè)和旅游業(yè)的互動(dòng)區(qū)，它是以城市商業(yè)中心為基礎(chǔ)，形成的供本地市民和外地游客休息、娛樂、休閑、觀光、購物的區(qū)域。長(zhǎng)沙縣及長(zhǎng)沙市東城商業(yè)規(guī)劃結(jié)合城市區(qū)位特征、發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃，從城市未來的可持續(xù)發(fā)展99松雅湖商業(yè)規(guī)劃與奧特萊斯業(yè)態(tài)選址方案

通過比較分析，我們認(rèn)為前湖文化區(qū)具有較大空間，不僅能夠滿足停車要求，而且適合名品奧特萊斯經(jīng)營(yíng)。鑒于奧特萊斯項(xiàng)目已經(jīng)有長(zhǎng)沙市區(qū)其他位置在開發(fā)，因此，我們需要采取措施控制風(fēng)險(xiǎn)。第一，設(shè)置專業(yè)奧特萊斯與市區(qū)同類項(xiàng)目差異化。第二，體量要合理把握。第三要把奧特萊斯區(qū)域土地性質(zhì)確定為商住用地。奧特萊斯商業(yè)和公寓酒店等多種功能結(jié)合。松雅湖商業(yè)規(guī)劃與奧特萊斯業(yè)態(tài)選址方案通過比較分100“兩帶三區(qū)六街”的空間功能布局：“兩帶”：金茂路景觀綠化帶、長(zhǎng)永高速蓋板休閑景觀帶。

“三區(qū)”：中心商業(yè)區(qū)、休閑娛樂中心區(qū)、生態(tài)花園居住區(qū)。“六街”：板倉路商業(yè)街、天華路商業(yè)街、三一路商業(yè)街、金茂路商業(yè)街、北斗路商業(yè)街、涼塘路商業(yè)街。舊城區(qū)域空間構(gòu)想11“兩帶三區(qū)六街”的空間功能布局：“兩帶”：金茂路景觀綠化帶、101長(zhǎng)沙東城ＣＢＤ空間布局主要軸線功能分區(qū)布局思路一街兩區(qū)三軸線四中心長(zhǎng)沙東城ＣＢＤ空間布局主要軸線功能分區(qū)布局思路一街兩區(qū)三軸線102長(zhǎng)沙東城CBD規(guī)劃示意圖長(zhǎng)沙東城CBD規(guī)劃示意圖103長(zhǎng)沙東城ＣＢＤ城市設(shè)計(jì)長(zhǎng)沙東城ＣＢＤ城市設(shè)計(jì)104城市綜合體成果深圳ＮＥＷＭＡＬＬ與日本ＵＣＯＭ公司聯(lián)合設(shè)計(jì)城市綜合體成果深圳ＮＥＷＭＡＬＬ與日本ＵＣＯＭ公司聯(lián)合設(shè)計(jì)105關(guān)于長(zhǎng)海立體商業(yè)街區(qū)的創(chuàng)新設(shè)計(jì)運(yùn)用洋流理論，我們需要形成循環(huán)的街區(qū)，讓顧客停留更長(zhǎng)的時(shí)間。我們借鑒銀座等一流商業(yè)街區(qū)思路設(shè)計(jì)長(zhǎng)海立體循環(huán)街區(qū)關(guān)于長(zhǎng)海立體商業(yè)街區(qū)的創(chuàng)新設(shè)計(jì)運(yùn)用洋流理論，我們需要形成循環(huán)1062007年上半年深圳新摩爾商業(yè)管理公司完成了泉州城東城市綜合體市場(chǎng)調(diào)查與商業(yè)規(guī)劃，新摩爾戰(zhàn)略合作伙伴—深圳中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所完成了綜合體初步規(guī)劃設(shè)計(jì)，配合甲方完成了土地功能調(diào)整，為項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)奠定了良好基礎(chǔ)。2007年底福建海峽西岸公司投標(biāo)，深圳中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所牽頭完成了建筑設(shè)計(jì)方案之一。主要設(shè)計(jì)思想如下：2007年上半年深圳新摩爾商業(yè)管理公司完成了泉州城東城市綜合1071.總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方面遵循策劃總體思路，充分發(fā)揮體育館8萬平方米廣場(chǎng)作用，商業(yè)集中布局。泉州城市綜合體鳥瞰圖1.總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方面遵循策劃總體思路，充分發(fā)揮體育館8萬平方1082.在綜合體的酒店和體育館（將來作為會(huì)展中心之一）一體化設(shè)計(jì)，在功能方面考慮五星級(jí)酒店與快捷酒店結(jié)合，共同為未來的會(huì)議展覽服務(wù)，符合泉州區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，知名品牌多，訂貨會(huì)議多。酒店及購物中心局部效果圖2.在綜合體的酒店和體育館（將來作為會(huì)展中心之一）一體化設(shè)計(jì)1093.在購物中心和商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)方面充分考慮打造成為體驗(yàn)式環(huán)境，形成消費(fèi)目的地，大賣場(chǎng)和百貨合理布局。泉州城市綜合體街區(qū)效果圖

通過商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)的配合我們體會(huì)到，追求商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃的最佳匹配是成功的保證，深圳新摩爾商業(yè)管理公司與深圳市中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所達(dá)到了較高的配合水平，形成了專業(yè)工作流程，確保綜合建筑策劃工作具有較高質(zhì)量。3.在購物中心和商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)方面充分考慮打造成為體驗(yàn)式環(huán)境，110五、地級(jí)市商業(yè)綜合體招商與運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn)五、地級(jí)市商業(yè)綜合體招商與運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn)111（一）徐州綜合體位于江蘇省西北部的徐州，是蘇北最大城市和由蘇、魯、豫、皖邊區(qū)組成的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心。京滬、隴海兩大鐵路干線在這里交匯，作為“北國(guó)鎖鑰”，“南國(guó)門戶”，自古便為兵家必爭(zhēng)之地，素稱“五省通衢”。全市總面積11258平方公里，其中市區(qū)面積963平方公里。

從《福布斯》“中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市”發(fā)榜以來，徐州連年入選，并且4年間排名提升了43位次，平均每年以10進(jìn)位直線上升，2007年更是攀升了12位，從徐州在福布斯榜上名次的變化中，人們可以感受到徐州發(fā)展的快速度。

（一）徐州綜合體位于江蘇省西北部的徐州，是蘇北最大城市和由蘇112人口：徐州全市總?cè)丝?96萬，其中市區(qū)人口160多萬。

2006年人均生產(chǎn)總值16258元(按常住人口計(jì)算)，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)2084美元。徐州2006年實(shí)現(xiàn)商品銷售173.21億元，比上年增長(zhǎng)31.7%，其中批發(fā)和零售業(yè)164.31億元，增長(zhǎng)32.8%。以汽車、信息通訊等為代表的新型消費(fèi)保持較快增長(zhǎng)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)加快。徐州淮海路是核心商業(yè)街區(qū)

人口：徐州全市總?cè)丝?96萬，其中市區(qū)人口160多萬。

20113城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高。全年城鎮(zhèn)以上在崗職工工資總額125.20億元,在崗職工平均工資21864元,分別比上年增長(zhǎng)16.7%和16.0%;全年城市居民人均可支配收入12837元，比上年增長(zhǎng)14.8%；人均消費(fèi)性支出8621元，增長(zhǎng)12.3%。從城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人口規(guī)模等角度看，徐州具備了發(fā)展城市綜合體和現(xiàn)代購物中心的物質(zhì)條件。城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高。全年城鎮(zhèn)以上在崗職工工資總額12114招商策略以徐州綜合體招商為例，首先確定業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商目標(biāo)。類別招商目標(biāo)特點(diǎn)五星級(jí)商務(wù)酒店洲際皇冠假日希爾頓錦江以商務(wù)會(huì)議作為特色主題百貨徐州百貨大樓在現(xiàn)有百貨基礎(chǔ)上突出中高檔特色電影院華納、大地等影院兒童娛樂城面向玩具專賣店和兒童娛樂城品牌專題招商引進(jìn)反斗城等知名品牌步行街廠商直營(yíng)店和知名品牌餐飲江蘇名牌酒樓為主，同