某地區(qū)項(xiàng)目管理及前期發(fā)展策劃思路匯報(bào)

銀豐唐冶項(xiàng)目前期發(fā)展策劃思路匯報(bào)謹(jǐn)呈：山東銀豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司××（中國(guó)）山東公司Jinan.Sep.2010?2010特別提示：本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸××(中國(guó))所有。在獲得××?xí)嬖S可之前，不得擅自對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布。本報(bào)告匯報(bào)思路項(xiàng)目定位體系項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)建議城市宏觀研究區(qū)域研究新城案例不同物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)目標(biāo)界定與本體分析競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位城市宏觀研究01宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃

政策環(huán)境中國(guó)經(jīng)濟(jì)高歌猛進(jìn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從2000年99214億元猛增到2009年340507億元，增長(zhǎng)了343%，2010年有望實(shí)現(xiàn)翻兩番。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高歌猛進(jìn)全面推動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)各個(gè)層面的發(fā)展，特別是為中國(guó)城市化進(jìn)程提供了澎湃的動(dòng)力。科目數(shù)據(jù)非農(nóng)業(yè)部門經(jīng)濟(jì)比86%非農(nóng)業(yè)部門就業(yè)比53%城市人口占全國(guó)人口百分比46.6%城市化進(jìn)程相對(duì)滯后統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，我國(guó)非農(nóng)業(yè)部門經(jīng)濟(jì)總量占全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的86%；非農(nóng)業(yè)部門就業(yè)率為53%；城市人口占全國(guó)人口約46.65%，城市化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具備發(fā)展空間和足夠的推動(dòng)力。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然處于高速增長(zhǎng)通道，非農(nóng)業(yè)部門增長(zhǎng)空間和速度依然領(lǐng)先農(nóng)業(yè)部門。非農(nóng)業(yè)部門的比重、就業(yè)人口將持續(xù)增長(zhǎng)。城市化進(jìn)程必然要深化和加速。城市化進(jìn)程闊步前行年份城鎮(zhèn)人口（億人）城市化率新增城鎮(zhèn)人口（億人）2000年4.5936.22%——2001年4.8137.66%0.222002年5.0239.09%0.212003年5.2440.53%0.222004年5.4341.76%0.192005年5.6242.99%0.192006年5.7743.90%0.152007年5.94——0.172008年6.0745.70%0.132009年6.2246.60%0.15在經(jīng)濟(jì)推動(dòng)下，中國(guó)城市化進(jìn)程闊步前行，2000年以來，每年城鎮(zhèn)新增人口最少也在1300萬(wàn)以上。城市規(guī)模擴(kuò)張，城市人口規(guī)模增長(zhǎng)已成為近年來中國(guó)社會(huì)發(fā)展的一個(gè)重要特點(diǎn)和關(guān)鍵性趨勢(shì)。濟(jì)南也同樣進(jìn)入了城市化快速擴(kuò)張的發(fā)展階段濟(jì)南城市化進(jìn)程處于加速階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期排名城市GDP(億元)增速1上海14900.938.2%2北京11865.910.1%3廣州9112.7611.5%4深圳8201.2410.5%5天津7500.816.5%6蘇州740011%7重慶652714.9%8杭州5098.6610%9無錫500011.5%21濟(jì)南3351.3612.2%人均GDP濟(jì)南7414——2009年全國(guó)各城市GDP排名GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展GDP與房地產(chǎn)發(fā)展模式房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展階段啟動(dòng)期發(fā)展期快速增長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型近幾年濟(jì)南GDP增速單中心城市擴(kuò)張大都市化形成都市群形成對(duì)外形成區(qū)域中心主城新城新城新城新城濟(jì)南北京特征：舊城改造+新城規(guī)劃對(duì)內(nèi)形成大都市從單核向多核轉(zhuǎn)變下新成中心地位加強(qiáng)，對(duì)外聯(lián)系和影響加大，房地產(chǎn)需求將呈逐年上升趨勢(shì)。將從目前的入門級(jí)大城市發(fā)展成都市圈的核心資源集聚效應(yīng)加劇，作為“區(qū)域中心”的城市地位得到加強(qiáng)，處于大都市形成過程中將由目前單核城市發(fā)展成為帶狀組群城市未來城市空間結(jié)構(gòu)呈“帶狀組群”布局結(jié)構(gòu)分布通過對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、交通、資源等方面進(jìn)行綜合分析，濟(jì)南市城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)呈“帶狀組群”式布局結(jié)構(gòu)分布。北京：?jiǎn)魏顺鞘锌臻g青島：組群城市空間深圳：帶狀組群城市空間城市規(guī)劃：2020年中心城人口規(guī)模將由2005年的290萬(wàn)人增至430萬(wàn)人左右；中心城建設(shè)用地規(guī)模將由2005年的295平方公里增至410平方公里。重大利好：全運(yùn)會(huì)大規(guī)?；A(chǔ)建設(shè)成就：全運(yùn)會(huì)奧體中心場(chǎng)館及相關(guān)配套建設(shè)催化城市面貌更新；舊城區(qū)大規(guī)模改造：小清河、徐李等北部、西部舊城區(qū)改造啟動(dòng)；東部高新區(qū)建設(shè)：高新區(qū)成為濟(jì)南新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，城市化區(qū)域加速擴(kuò)大；市政府東遷：政府東遷至奧體文博區(qū)域，加速中心城區(qū)與高新區(qū)之間城市化進(jìn)程；西部交通條件改善：張莊機(jī)場(chǎng)搬遷、臘山物流商務(wù)基地打造與高鐵新客站建設(shè)，改善西部環(huán)境。階段特征：舊城改造與新城規(guī)劃同步進(jìn)行；城市外圍區(qū)域認(rèn)知迅速提升；城市建設(shè)以大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，迅速提高人們生活水平。直接表象就是各種利好因素對(duì)于不同區(qū)域的發(fā)展推動(dòng)城市化與規(guī)劃利好激勵(lì)下，城市迅速擴(kuò)張經(jīng)十路沿線規(guī)劃效果圖濟(jì)南城市面貌鳥瞰濟(jì)南南唐唐冶冶東東部部新新城城規(guī)規(guī)劃劃已已經(jīng)經(jīng)形形成成，，隨隨著著濟(jì)濟(jì)南南城城市市規(guī)規(guī)劃劃和和發(fā)發(fā)展展結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的改改變變，，城城市市發(fā)發(fā)展展速速度度迅迅速速，，新新城城的的發(fā)發(fā)展展將將出出現(xiàn)現(xiàn)跳跳躍躍式式前前進(jìn)進(jìn)。。城市市規(guī)規(guī)模模擴(kuò)擴(kuò)張張的的同同時(shí)時(shí)，，城城市市形形象象和和功功能能也也將將不不斷斷強(qiáng)強(qiáng)化化發(fā)展展勢(shì)勢(shì)頭頭強(qiáng)強(qiáng)勁勁，，城城市市面面貌貌快快速速更更新新，，看看齊齊一一線線城城市市唐冶冶新新城城部部分分規(guī)規(guī)劃劃海爾爾綠綠城城全全運(yùn)運(yùn)村村嫁接接綠綠城城南南方方開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)園園林林實(shí)實(shí)景景展展示示與與精精裝裝修修現(xiàn)現(xiàn)房房，，是是濟(jì)濟(jì)南南市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較少少見見的的高高端端精精裝裝產(chǎn)產(chǎn)品品。。中海?！W龍龍觀觀邸邸中海海·紫御御東東郡郡奧龍龍觀觀邸邸依依靠靠與與奧奧體體文文博博區(qū)區(qū)域域的的位位置置優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)以以及及相相對(duì)對(duì)稀稀缺缺的的山山體體別別墅墅實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)市市場(chǎng)場(chǎng)突突破破，，中中海海物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)也也高高于于濟(jì)濟(jì)南南市市場(chǎng)場(chǎng)平平臺(tái)臺(tái)。。濟(jì)南南萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)廣廣場(chǎng)場(chǎng)萬(wàn)達(dá)達(dá)擁?yè)碛杏腥珖?guó)國(guó)多多個(gè)個(gè)城城市市中中心心綜綜合合體體開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，大大戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品豪豪華華精精裝裝以以及及6米左左右右客客廳廳開開間間，，沖沖擊擊了了濟(jì)濟(jì)南南客客戶戶的的市市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知知，，迅迅速速實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了了項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象突突破破。。恒大大名名都都唐冶冶第第一一個(gè)個(gè)多多物物業(yè)業(yè)類類型型的的綜綜合合居居住住社社區(qū)區(qū)；；售售樓樓處處、、會(huì)會(huì)所所展展示示布布置置也也突突破破了了濟(jì)濟(jì)南南市市場(chǎng)場(chǎng)水水平平。。綠地地新新里里盧盧浮浮宮宮館館周圍圍青青山山環(huán)環(huán)繞繞、、綠綠樹樹成成蔭蔭，，交交通通便便利利。。既既有有山山景景又又有有水水色色，，環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)美美空空氣氣清清新新，，堪堪稱稱人人與與自自然然和和諧諧統(tǒng)統(tǒng)一一的的綠綠色色生生態(tài)態(tài)社社區(qū)區(qū)。。階段段特特征征：：一線線品品牌牌開開發(fā)發(fā)商商高高產(chǎn)產(chǎn)品品力力震震動(dòng)動(dòng)當(dāng)當(dāng)?shù)氐厥惺袌?chǎng)場(chǎng)，，客客戶戶需需求求被被迅迅速速激激發(fā)發(fā)，，隨隨著著買買家家成成熟熟度度的的提提高高和和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的的加加劇劇，，未未來來面面臨臨開開發(fā)發(fā)模模式式與與本本土土需需求求精精準(zhǔn)準(zhǔn)對(duì)對(duì)位位問問題題，，濟(jì)濟(jì)南南房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)開開始始步步入入產(chǎn)產(chǎn)品品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)階階段段。。城市發(fā)發(fā)展為為房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展提提供了了蓬勃勃?jiǎng)恿αζ放崎_開發(fā)商商大舉舉進(jìn)駐駐帶來來房地地產(chǎn)市市場(chǎng)繁繁榮并并走向向成熟熟物業(yè)類型優(yōu)勢(shì)分析影響判斷別墅屬于稀缺資源，一直以來都是首付四成，購(gòu)買全體資金實(shí)力強(qiáng)影響較小高端洋房豪宅多為資源型洋房豪宅，定價(jià)較高，多為購(gòu)買力較強(qiáng)的二次置業(yè)影響較小自住中小戶型90平方米以下的戶型首次置業(yè)首付僅需兩成影響較小商用物業(yè)包括商鋪、寫字樓、小戶型公寓（商業(yè)性質(zhì)）本身進(jìn)入門檻較高，而且一直是四成或五成首付，利率也未變，有些投資者甚至一次性付款，當(dāng)前政策主要針對(duì)住宅物業(yè)，商用物業(yè)不在調(diào)控范圍。影響較小中心區(qū)物業(yè)一般擁有較為完善的市政配套、教育配套、生活配套等各種資源，居住便利且同時(shí)租賃市場(chǎng)活躍，自住和投資需求都較為旺盛影響較小贈(zèng)送面積的中小戶型90平方米以下的中小戶型首次首付仍為兩成，加上贈(zèng)送面積，這樣的戶型會(huì)受到市場(chǎng)的追捧影響較小當(dāng)前出出臺(tái)的的房產(chǎn)產(chǎn)政策策對(duì)不不同物物業(yè)影影響程程度不不一對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)影響響：豪豪宅、、自住住中小小戶型型、商商用物物業(yè)、、中心心區(qū)地地段物物業(yè)受受影響響較小小城市宏宏觀研研究小結(jié)1、中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)推動(dòng)動(dòng)了中中國(guó)澎澎湃的的城市市化進(jìn)進(jìn)程；；2、濟(jì)南南城市市化動(dòng)動(dòng)力充充裕，，城市市空間間將從從目前前單核核城市市成長(zhǎng)長(zhǎng)為帶帶狀組組群城城市；；3、濟(jì)南南城市市擴(kuò)張張為房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展提供供了歷歷史性性機(jī)遇遇；4、相對(duì)對(duì)于當(dāng)當(dāng)前政政策變變化而而言，，更多多屬于于短期期因素素，無無改中中長(zhǎng)期期發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)，而而且不不同物物業(yè)受受到的的影響響不盡盡相同同。區(qū)域研研究02現(xiàn)狀與與未來來功能能定位位產(chǎn)業(yè)導(dǎo)導(dǎo)入交通條條件根據(jù)國(guó)國(guó)內(nèi)外外帶狀狀組群群城市市空間間的空空間布布局經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，該類類城市市通常常是由由一系系列的的分工工協(xié)作作的城城市組組群沿沿城市市交通通主軸軸分布布。每每一城城市組組群構(gòu)構(gòu)成城城市功功能上上的一一個(gè)重重要節(jié)節(jié)點(diǎn)，，擔(dān)負(fù)負(fù)著不不同層層級(jí)城城市中中心的的職責(zé)責(zé)。組群城城市空空間具具有多多中心心結(jié)構(gòu)構(gòu)深圳——以交通通主軸軸貫穿穿的多多城市市中心心分工工協(xié)作作的組組群城城市空空間系系統(tǒng)新中心心根據(jù)規(guī)規(guī)劃，，東部為為濟(jì)南南主城城區(qū)的的主要要發(fā)展展方向向。在重點(diǎn)點(diǎn)片區(qū)區(qū)建設(shè)設(shè)上，，將把把唐冶冶新城城建設(shè)設(shè)成為為以商貿(mào)貿(mào)、金金融和和綜合合產(chǎn)業(yè)業(yè)配套套為支支撐，，以行行政、、文化化、體體育為為核心心的東東部城城區(qū)中中心。。唐冶新新城將將成為為未來來多個(gè)個(gè)城市市副中中心之之一唐冶——以商貿(mào)貿(mào)、金金融和和綜合合產(chǎn)業(yè)業(yè)配套套為支支撐，，以行行政、、文化化、體體育為為核心心的東東部城城區(qū)中中心唐冶新新城在在多組組群發(fā)發(fā)展中中具有有先發(fā)發(fā)優(yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展已已經(jīng)啟啟動(dòng)，，歷城城政務(wù)務(wù)區(qū)建建設(shè)初初見成成效高新區(qū)區(qū)：工業(yè)園區(qū)高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為為主；從業(yè)人人口十萬(wàn)人。。入住企業(yè)：：正大集團(tuán)、、三星化學(xué)等等。孫村郭店彩石石等片區(qū)：產(chǎn)業(yè)片區(qū)支柱柱產(chǎn)業(yè)為電子子信息、汽車車制造等，規(guī)規(guī)劃用地面積積70平方公里，人人口70萬(wàn)人。進(jìn)駐企企業(yè)：浪潮、、將軍集團(tuán)等等。唐冶位于高新新區(qū)和孫村產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)等片區(qū)區(qū)的有效輻射射范圍內(nèi)唐冶片區(qū)處于于幾個(gè)產(chǎn)業(yè)片片區(qū)企業(yè)活動(dòng)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)輻射射范圍之內(nèi)，，作為新城對(duì)對(duì)周邊片區(qū)的的吸納作用較較強(qiáng)。隨著規(guī)規(guī)劃進(jìn)度的實(shí)實(shí)施、本區(qū)域域作為未來新新城的功能不不斷的完善，，在此基礎(chǔ)上上區(qū)域住宅空空間和商務(wù)空空間需求逐步步的增強(qiáng)?？崭劢M團(tuán)：城市副中心之之一規(guī)劃用地地面積20-30平方公里、人人口15萬(wàn)。兩河莊科章錦錦漢峪等片區(qū)區(qū)：居住片區(qū)規(guī)劃劃用地80平方公里、人人口22萬(wàn)左右。唐冶新城是濟(jì)濟(jì)南城市空間間拓展的重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域唐冶新城位于于東部新城組組團(tuán)中心，是是濟(jì)南城市空空間拓展的重重點(diǎn)區(qū)域，城城市規(guī)劃對(duì)唐唐冶新城發(fā)展展有巨大推動(dòng)動(dòng)作用濟(jì)南市重點(diǎn)空空間布局建設(shè)設(shè)規(guī)劃《濟(jì)南城市總體體規(guī)劃（2006-2020年）》東部城區(qū)以高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)和高附加值值制造業(yè)發(fā)展展為重點(diǎn)，加加快推進(jìn)孫村村工業(yè)區(qū)、章章錦工業(yè)園建建設(shè)，啟動(dòng)建建設(shè)唐冶新城城、郭店物流流園區(qū)，完善善彩石高教集集中區(qū)建設(shè)，，同步配建生生活服務(wù)設(shè)施施，在唐冶初初步形成東部部城區(qū)中心孫村“撤鎮(zhèn)入入?yún)^(qū)”，納入入高新區(qū)范圍圍在濟(jì)南市2006-2020年總規(guī)中唐冶冶新城明確定定位為濟(jì)南東東部城區(qū)中心，重點(diǎn)發(fā)展物流，是濟(jì)南城市市空間拓展的的重要區(qū)域唐冶西城功能定位為：現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)的核心聚聚集區(qū)和資源源節(jié)約型、環(huán)環(huán)境友好型、、可持續(xù)發(fā)展展型、生態(tài)自自然型的標(biāo)志志性山水之城城、宜居之之城、體育健健康之城，使使之成為省城城東部城區(qū)的的政治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化中心心和濟(jì)南市““大經(jīng)十路””發(fā)展帶的新新亮點(diǎn)但是依然處于于起步階段，，前景與現(xiàn)狀狀存在兌現(xiàn)時(shí)時(shí)間差目前唐冶新城城配套相對(duì)薄薄弱，未來政政府將大力投投入基礎(chǔ)配套套將快速催熟熟區(qū)域

已有配套規(guī)劃配套教育青干院

唐冶鎮(zhèn)小學(xué)伊頓國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園

恒大名都小學(xué)醫(yī)療以門診為主

最近醫(yī)院在高新區(qū)恒大名都醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)商業(yè)無銀座、太平洋百貨其他臨港南區(qū)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行

歷城體育館城市路網(wǎng)建設(shè)郭店中學(xué)省實(shí)驗(yàn)分校唐冶小學(xué)青干院工商銀行農(nóng)業(yè)銀行歷城體育館伊頓國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園銀座/太平洋百貨近幾年唐冶新新城基礎(chǔ)設(shè)施施配套的投入入將有所增大大，配套將有有較大改善。。商業(yè)配套的的真正發(fā)展還還需要人氣的的帶動(dòng)。經(jīng)十路世紀(jì)大道東繞城高速膠濟(jì)鐵路圍子山區(qū)域研究02現(xiàn)狀與未來功功能定位產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入交通條件空間上看，處處于多個(gè)工業(yè)業(yè)園區(qū)的包夾夾之中在東部產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃中，唐冶冶新城屬多個(gè)個(gè)產(chǎn)業(yè)園包圍圍的新城中心心區(qū)，部分園園區(qū)已經(jīng)發(fā)展展到比較成熟熟的水平，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)繞城格局局已經(jīng)形成目前唐冶周邊邊分布著高新新區(qū)、臨港產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多多個(gè)吸聚大量量產(chǎn)業(yè)企業(yè)的的園區(qū)，已經(jīng)經(jīng)形成園區(qū)圍圍繞的空間態(tài)態(tài)勢(shì)。眾多高新技術(shù)術(shù)企業(yè)、重汽汽、浪潮等大大型企業(yè)也已已經(jīng)入駐。產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人口規(guī)模模已經(jīng)非?？煽捎^，而且將將持續(xù)增長(zhǎng)。。符合濟(jì)南城市市擴(kuò)張的一般般規(guī)律外圍工業(yè)區(qū)初初具規(guī)模后，，居住區(qū)的建建設(shè)才得以進(jìn)進(jìn)行，主要是是不斷在原有有城區(qū)及各工工業(yè)區(qū)間的空空白地帶進(jìn)行行填充。工業(yè)的發(fā)展以以及近郊工業(yè)業(yè)區(qū)的建設(shè)是是濟(jì)南城區(qū)拓拓展的主要?jiǎng)觿?dòng)力。工業(yè)區(qū)區(qū)一般都是在在原有城區(qū)空空間外圍規(guī)劃劃，外圍工業(yè)業(yè)區(qū)初具規(guī)模模后，居住區(qū)區(qū)等其他城市市功能的建設(shè)設(shè)才得以進(jìn)行行，主要是不不斷在原有城城區(qū)及各工業(yè)業(yè)區(qū)間的空白白地帶進(jìn)行填填充。非生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)劃已經(jīng)啟啟動(dòng)唐冶新城目前前已經(jīng)進(jìn)入到到非生產(chǎn)型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)注入階段段，但是目前前僅有教育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、歷城政政務(wù)功能和擬擬引進(jìn)的商業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)，其他他多數(shù)規(guī)劃產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于規(guī)規(guī)劃啟動(dòng)初期期。歷城區(qū)政務(wù)中中心歷城區(qū)體育館館孫村信息產(chǎn)業(yè)業(yè)與彩石教育育板塊高校教師、信信息產(chǎn)業(yè)中高高層人員收入入穩(wěn)定，消費(fèi)費(fèi)力較強(qiáng)，為為洋房、高層層需求形成良良好基礎(chǔ)

山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院燕山學(xué)院山東商業(yè)職業(yè)學(xué)院孫村未來信息產(chǎn)業(yè)客戶已入住孫村-彩石板塊，目前區(qū)域在售樓盤存在高校教師目前還未入駐，未來會(huì)有大量高收入的信息產(chǎn)業(yè)人員進(jìn)入客戶特征收入穩(wěn)定，有較強(qiáng)消費(fèi)力，目前在恒大名都和火炬東第等高層有經(jīng)濟(jì)學(xué)院、商職、青干院和建大教師購(gòu)買，周邊高校是本項(xiàng)目高層、洋房的巨大消費(fèi)力商職經(jīng)濟(jì)學(xué)院青干院山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院院燕山學(xué)院山東商業(yè)職業(yè)業(yè)技術(shù)學(xué)院區(qū)位臨港南區(qū)私營(yíng)業(yè)主及企企業(yè)中高層收收入水平高，，購(gòu)買力強(qiáng)，，區(qū)域情節(jié)弱弱，為別墅及及洋房類物業(yè)業(yè)形成客群基基礎(chǔ)園區(qū)名稱臨港南區(qū)已入駐企業(yè)濟(jì)南升曉精密機(jī)械有限公司、山東佳誠(chéng)工程機(jī)械有限公司、山東豐展特家居有限公司、濟(jì)南建筑機(jī)械廠有限公司、山東銀企電子開發(fā)有限公司、濟(jì)南固得電子器件公司、濟(jì)南魯冠、山東飛洋、濟(jì)南中建建筑設(shè)備公司、山東四化環(huán)比節(jié)能工程有限公司、山東冠偉建筑工程有限公司、惠喜德貿(mào)易發(fā)展有限公司、山東黃金鑫意首飾公司、山東地址探礦機(jī)械廠現(xiàn)狀入住企業(yè)14家，未來預(yù)計(jì)入駐企業(yè)繼續(xù)增加潛在客戶來源工廠情況收入情況客戶特征置業(yè)需求物業(yè)類型企業(yè)高層主要是臨港南區(qū)上述公司高層規(guī)模較大工廠為500人左右

部分企業(yè)為港臺(tái)資背景有比較強(qiáng)的購(gòu)買力因照顧企業(yè)原因，每天需往來于區(qū)域之間，大部分高層非濟(jì)南本地人，區(qū)域情節(jié)弱，具備潛在購(gòu)房需求工作便捷性

投資，性價(jià)比別墅及洋房區(qū)位臨港南區(qū)力諾科技園企業(yè)中高管有有一定財(cái)富積積累，人數(shù)較較多，存在改改善型需求，，為洋房、高高層物業(yè)需求求形成客群基基礎(chǔ)潛在客戶企業(yè)情況收入情況客戶特征置業(yè)需求物業(yè)類型企業(yè)中高管主要包括力諾太陽(yáng)、力諾瑞特、力諾電力、宏濟(jì)堂制藥和雙虎集團(tuán)五大產(chǎn)業(yè)中等收入，有一定財(cái)富積累工作相對(duì)穩(wěn)定，在唐冶附近工作，因地域因素，有潛在置業(yè)需求有一定品質(zhì)的改善型產(chǎn)品，追求性價(jià)比；

生活環(huán)境改善，追求更舒適洋房

高層區(qū)位力諾科技園郭店工業(yè)區(qū)企業(yè)高層來自自省內(nèi)各地，，區(qū)域情節(jié)弱弱，存在置業(yè)業(yè)需求，為洋洋房需求形成成客群基礎(chǔ)園區(qū)名稱臨港南區(qū)已入駐企業(yè)濟(jì)南鋼鐵集團(tuán)、濟(jì)南山松工程機(jī)械有限公司、齊魯制藥有限公司、濟(jì)南中大國(guó)際物流港、齊魯天和惠世制藥有限公司、濟(jì)南旭升金屬物資有限公司、濟(jì)南豐潤(rùn)達(dá)建材有限公司、濟(jì)南重工晨光起重機(jī)制造有限公司?、濟(jì)南正大有限公司?、老萬(wàn)熱能科技（山東）有限公司?濟(jì)南金糧面粉有限公司?、濟(jì)南魯東耐火材料有限公司、濟(jì)南大板輕型建材有限公司、濟(jì)南新龍化工有限公司、濟(jì)南鋼遠(yuǎn)洋實(shí)業(yè)有限公司、濟(jì)南興祥源實(shí)業(yè)有限公司、山東巖土工程公司、濟(jì)南新潤(rùn)澤實(shí)業(yè)有限公司現(xiàn)狀以重工業(yè)上下游及周邊產(chǎn)業(yè)為主，未來預(yù)計(jì)入駐企業(yè)繼續(xù)增加區(qū)位郭店工業(yè)區(qū)從以上典型企企業(yè)可以得到到潛在客戶主主要特征客戶數(shù)量及特特征購(gòu)買能力需求物業(yè)類型型目前區(qū)域聚集集大量的企業(yè)業(yè)中高管及私私營(yíng)業(yè)主，未未來該群體的的范圍會(huì)進(jìn)一一步擴(kuò)大，同同時(shí)私營(yíng)業(yè)主主來自全國(guó)各各地，置業(yè)以以近生意為主主，區(qū)域情節(jié)節(jié)弱該區(qū)域客戶財(cái)財(cái)富有一定積積累，整體購(gòu)購(gòu)買能力強(qiáng)對(duì)于區(qū)域內(nèi)生生意人，資金金占用量不宜宜過大，為經(jīng)經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)產(chǎn)品、以及性性價(jià)比突出的的別墅及小高高層產(chǎn)品的需需求客群區(qū)域研究02現(xiàn)狀與未來功功能定位產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入交通條件唐冶新城對(duì)外外交通依靠經(jīng)經(jīng)十路與世紀(jì)紀(jì)大道唐冶新城主城區(qū)機(jī)場(chǎng)章丘淄博濟(jì)青高速青銀高速繞城環(huán)線通過經(jīng)十路與與世紀(jì)大道，，東西連接主主城區(qū)與章丘丘。至主城區(qū)：駕車22分鐘，公交平均50分鐘至章丘市區(qū)：：駕車30分鐘，公交平均64分鐘濟(jì)萊高速世紀(jì)大道經(jīng)十東路道路體系發(fā)達(dá)達(dá)，公眾交通通嚴(yán)重滯后，，通勤成本高高唐冶與濟(jì)南的的公眾交通尚尚未納入濟(jì)南南市區(qū)公交體體系規(guī)劃，現(xiàn)現(xiàn)主要依靠原原有的中長(zhǎng)途途城鄉(xiāng)公交保保證唐冶居民民進(jìn)入濟(jì)南，，濟(jì)南市區(qū)居居民對(duì)城鄉(xiāng)公公交認(rèn)可度低低，區(qū)域交通通方式亟待改改善?，F(xiàn)有的中長(zhǎng)途途城鄉(xiāng)公交：：（1）從公交駕校校至濟(jì)南職業(yè)業(yè)學(xué)院的線路路1條（2）文化路東口口至虎門線路路3條（3）文化路東口口至南泉線路路1條（4）文化路東口口至商職學(xué)院院線路1條（5）洪家樓至大大正路線路1條（6）洪家樓至雞雞山村線路1條（7）洪家樓至孫孫村線路1條濟(jì)南軌道交通通遠(yuǎn)景規(guī)劃：：將極大降低低通勤成本濟(jì)南市政府于于2009年6月與北京城建建院就軌道交交通規(guī)劃技術(shù)術(shù)咨詢簽約，，標(biāo)志著濟(jì)南南市軌道交通通建設(shè)工作正正式啟動(dòng)。唐冶距主城區(qū)區(qū)較遠(yuǎn)，主要要體現(xiàn)在通勤勤成本上，交交通方式的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，將極大大的縮短唐冶冶與主城區(qū)的的時(shí)間距離。。新城發(fā)展研究究03新城案例研究究唐冶新城發(fā)展展預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)新城的發(fā)發(fā)展無一例外外都是在政府府高調(diào)推動(dòng)之之下進(jìn)行的，，政府是最有有力的資源統(tǒng)統(tǒng)籌調(diào)度者城市政府作用結(jié)果深圳東莞南京鄭州?中心區(qū)規(guī)劃方方案國(guó)際招標(biāo)標(biāo)?中心基礎(chǔ)設(shè)施施持續(xù)投入?中心區(qū)香港招招商推薦會(huì)?政府高調(diào)搬遷遷至市民中心心?區(qū)域價(jià)值提升升至全市最高高?帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)價(jià)上漲?吸引中大型企企業(yè)入駐?1992年提出新城中中心概念但政政府未引導(dǎo)?2001年起政府重提提概念，投入入設(shè)施，政府搬搬遷?10年間未發(fā)展，，住宅、寫字字樓開發(fā)量少，檔檔次低?新城中心成形形，成為東莞莞價(jià)值最高區(qū)域?政府02年提前推出河河西新區(qū)規(guī)劃及概念?多次舉辦南京京新CBD論壇?申辦十運(yùn)會(huì)?吸引開發(fā)商早早期介入開發(fā)發(fā)高檔房地地產(chǎn)產(chǎn)?河西西新新區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值提提升升?新區(qū)區(qū)方方案案國(guó)國(guó)際際招招標(biāo)標(biāo)?提前修建核核心建筑會(huì)會(huì)展中心和和會(huì)展賓館?鄭東新區(qū)成為為新的開發(fā)熱熱點(diǎn)?高檔住宅、寫寫字樓大量開開發(fā)深圳坂雪崗新新區(qū)：城市新新區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、交交通網(wǎng)不斷完完善促使其完完成了“郊區(qū)區(qū)-新區(qū)-新城”的飛躍躍式發(fā)展發(fā)展程度承擔(dān)城市功能能（平穩(wěn)發(fā)展期期）房地產(chǎn)快速發(fā)發(fā)展（全面建設(shè)期期）產(chǎn)業(yè)初步形成成（建設(shè)初期））區(qū)域初步發(fā)展展（啟動(dòng)期）時(shí)間成為城市又一一中心，發(fā)展另一級(jí)大量開發(fā)商進(jìn)進(jìn)駐區(qū)域，推動(dòng)房房地產(chǎn)價(jià)格快速上上漲公共配套進(jìn)一一步完善產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入拉動(dòng)動(dòng)區(qū)域發(fā)展明確規(guī)劃定位位、區(qū)域基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)12345大量開發(fā)商（（萬(wàn)科、中海海、珠江合生生、佳兆業(yè)等等）紛紛進(jìn)駐駐，促進(jìn)區(qū)域域發(fā)展片區(qū)住宅均價(jià)價(jià)有原來的2000元/㎡漲到7000元/㎡2007年11月開始建設(shè)坂坂雪崗大道（（南段），建建成后與市區(qū)區(qū)直接相連輕軌11號(hào)線設(shè)有雪崗崗車站，并將將改造平南鐵鐵路和平鹽鐵鐵路的既有通通道坂雪崗規(guī)劃為為高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核心、、綜合配套、、功能完善的的新區(qū)公交線路設(shè)計(jì)計(jì)被納入到市市內(nèi)的公交線線路總體規(guī)劃劃坂雪崗劃入大大深圳城市發(fā)發(fā)展的新城范范圍內(nèi)新城中心發(fā)展展的規(guī)律新城中心發(fā)展展規(guī)律1——各物業(yè)演變周周期新城中心開發(fā)發(fā)一般經(jīng)歷由由住宅---辦公---商務(wù)公寓、商商業(yè)的次序，，總開發(fā)周期期一般在10年以上新城中心成功功開發(fā)次序不同新城中心心的開發(fā)歷程程基本一致不同城市，開開發(fā)力度不同同，則開發(fā)周周期不同功能的實(shí)現(xiàn)前前提條件是：：順應(yīng)市場(chǎng)，，政策干預(yù)太太多，即使物物業(yè)建設(shè)完畢畢，區(qū)域功能能也不能完善善開發(fā)類型商業(yè)項(xiàng)目辦公項(xiàng)目居住項(xiàng)目市政配套開發(fā)次序規(guī)劃期建設(shè)期快速發(fā)展期穩(wěn)定繁榮期社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)政府相關(guān)部門辦公物業(yè)中高檔辦公高檔辦公中高檔住宅高檔住宅土地開發(fā)路網(wǎng)設(shè)施市政設(shè)施政府公務(wù)類設(shè)施時(shí)間0-3年4-5年6-10年10年后新城中心發(fā)展展規(guī)律2——住宅演變周期期一般在建設(shè)期期時(shí)，住宅供供應(yīng)量是最大大的，競(jìng)爭(zhēng)較較為激烈，集集中供應(yīng)時(shí)間間在3年以上深圳中心區(qū)合肥政務(wù)區(qū)鄭東新區(qū)河西新區(qū)錢江新城4.2KM212KM233KM24KM215.8KM21998-20032003-20062002-20062002-20062002-2006住宅集中供應(yīng)時(shí)間在3年以上1-2年＞3年規(guī)劃期建設(shè)期快速成長(zhǎng)期穩(wěn)定繁榮期住宅供應(yīng)新城中心發(fā)展展規(guī)律3——商業(yè)、商務(wù)演演變周期商業(yè)和商務(wù)公公寓開發(fā)成功功一般處于快快速發(fā)展期后后期和穩(wěn)定繁繁榮期，一般般距離啟動(dòng)8-10年規(guī)劃及市政設(shè)施建設(shè)大型公共設(shè)施建設(shè)，住宅開始全面開發(fā)住宅供應(yīng)進(jìn)入高峰期，商業(yè)設(shè)施開建設(shè)始商業(yè)配套逐步完善，中心區(qū)域開始承擔(dān)城市功能規(guī)劃期建設(shè)期快速發(fā)展期繁榮穩(wěn)定期空間歷程時(shí)間歷程住宅供應(yīng)量曲線寫字樓供應(yīng)量曲線商業(yè)供應(yīng)量曲線商業(yè)和商務(wù)供應(yīng)峰值點(diǎn)新城中心發(fā)展展規(guī)律4——人口演變與物物業(yè)的匹配周周期新區(qū)人口是個(gè)個(gè)不斷演變的的過程，其中中領(lǐng)先用戶和和城市白領(lǐng)在在區(qū)域的快速速發(fā)展階段后后期迅速形成成階段項(xiàng)目建設(shè)人口特征標(biāo)志規(guī)劃期、啟動(dòng)動(dòng)期：建設(shè)期快速發(fā)展期穩(wěn)定繁榮期無人氣時(shí)間政府前期造勢(shì)勢(shì)住宅用地出讓讓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)公共設(shè)施建設(shè)設(shè)投資客、豪宅宅客商務(wù)人士、領(lǐng)領(lǐng)先人士、豪宅客戶戶以及投資客城市白領(lǐng)為主主、創(chuàng)意人士、都市市游走者政府公建建設(shè)設(shè)政府部門搬遷遷高檔住宅建設(shè)設(shè)住宅和寫字樓樓商業(yè)用地出出讓公眾對(duì)新區(qū)前前景不確定寫字樓大量開開發(fā)大型商業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)域基本成熟熟區(qū)域內(nèi)土地出出讓完畢公眾對(duì)區(qū)域確確立信心區(qū)域成為城市市中心，成為為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展引擎區(qū)域成為活力力中心，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社社會(huì)活動(dòng)引領(lǐng)領(lǐng)城市生活基礎(chǔ)設(shè)施住宅、基礎(chǔ)設(shè)施寫字樓、商業(yè)大型綜合體大型的MALL新城中心發(fā)展展規(guī)律5——綜合物業(yè)綜合體商業(yè)和和商務(wù)公寓在在具備發(fā)展條條件后啟動(dòng)，，可以最大化化的享受區(qū)域域發(fā)展的紅利利深圳萬(wàn)象城、、中信城市廣廣場(chǎng)、SOHO現(xiàn)代城和建外外SOHO、日本六本目目、紐約洛克克菲勒中心……綜合體客戶消消費(fèi)特征為體體驗(yàn)性和娛樂樂休閑性消費(fèi)費(fèi)，商業(yè)和商商務(wù)公寓的成成功能聚集人人氣，極大化的的提升品牌……新城中心發(fā)展展規(guī)律6——商業(yè)與商務(wù)商業(yè)和商務(wù)公公寓的成功運(yùn)運(yùn)營(yíng)對(duì)項(xiàng)目后后期以及區(qū)域域內(nèi)其他項(xiàng)目目?jī)r(jià)值具有極極大的提升作作用成功的商業(yè)和和商務(wù)公寓運(yùn)營(yíng)，是企業(yè)業(yè)博取項(xiàng)目后后期、區(qū)域內(nèi)其其他項(xiàng)目利潤(rùn)潤(rùn)最大化的直接接影響因素。。SOHO中國(guó)在北京CBD成功開發(fā)SOHO現(xiàn)代城（二期為商業(yè)業(yè)和商務(wù)）后，獲得了巨巨大的品牌、、經(jīng)濟(jì)收益；華潤(rùn)置地成功功運(yùn)作深圳萬(wàn)象城商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，后期公公寓也將挑戰(zhàn)區(qū)區(qū)域價(jià)格新高高價(jià)格成功的商業(yè)/商務(wù)前期成功運(yùn)作作商務(wù)/商業(yè)綜合體鮮明價(jià)價(jià)格曲線一般項(xiàng)目?jī)r(jià)格格曲線項(xiàng)目分期/時(shí)間Soho公寓價(jià)格Soho現(xiàn)代城建外SohoSoho尚都明外Soho光華路Soho新城發(fā)展研究究03新城案例研究究唐冶新城發(fā)展展預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃根據(jù)新城中心心的發(fā)展規(guī)律律，當(dāng)周邊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)初具具規(guī)模時(shí)，新新區(qū)將進(jìn)入健健康持續(xù)發(fā)展展階段，據(jù)此此規(guī)律唐冶新新城尚未進(jìn)入入快速發(fā)展通通道入駐初期以傳傳統(tǒng)的工業(yè)生生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)為為主，產(chǎn)業(yè)園園規(guī)劃指向性性弱、各組團(tuán)團(tuán)的功能與區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)合合比較弱產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)覆蓋蓋面擴(kuò)大，綜綜合性增強(qiáng)，，區(qū)域優(yōu)勢(shì)的的高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的比重迅迅速上升，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的樞紐指指向性明顯強(qiáng)強(qiáng)化，區(qū)域內(nèi)內(nèi)和區(qū)域間的的融合性加強(qiáng)強(qiáng)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)進(jìn)作用開始顯顯現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和和高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)共同成為為新區(qū)的主要要產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)合成為集集群，復(fù)合型型的樞紐功能能與區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)完全融合，，成為區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)隨著濟(jì)南東部部經(jīng)濟(jì)的快速速增長(zhǎng)和周邊邊條件的不斷斷改善，濟(jì)南南進(jìn)入快速成成長(zhǎng)階段，對(duì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的的拉動(dòng)作用將將逐漸明顯發(fā)展階段經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)初期起步階段段快速成長(zhǎng)階段段成熟階段產(chǎn)業(yè)規(guī)劃周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)驅(qū)動(dòng)區(qū)域快快速發(fā)展的同同時(shí)，隨之而而來產(chǎn)業(yè)人口口大量涌入，，客戶構(gòu)成及及經(jīng)濟(jì)水平發(fā)發(fā)生較大變化化，客戶群體體的來源會(huì)更更加廣泛周邊產(chǎn)業(yè)鏈客戶導(dǎo)入制造業(yè)物流業(yè)貿(mào)易新區(qū)總部經(jīng)濟(jì)有效客戶為工工廠老板，具具有較強(qiáng)消費(fèi)費(fèi)力，為聯(lián)排排別墅、洋房房目標(biāo)人群產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是新新區(qū)發(fā)展重要要?jiǎng)恿ι藤Q(mào)公司老板板具有一定消消費(fèi)力，區(qū)域域情節(jié)弱，一一般有置業(yè)需需求公司高校中高高層，收入穩(wěn)穩(wěn)定，消費(fèi)力力強(qiáng)，因工作作原因，在濟(jì)濟(jì)南置業(yè)需求求強(qiáng)烈唐冶新城發(fā)展展分析結(jié)論唐冶新城當(dāng)前前處于產(chǎn)業(yè)初初步形成的建建設(shè)期（初步步起步階段））唐冶新城將在在項(xiàng)目開發(fā)期期內(nèi)迅速發(fā)展展，但尚不能能成熟政府規(guī)劃唐冶新城位于東部新城組團(tuán)中心，是濟(jì)南城市空間拓展的重點(diǎn)區(qū)域，城市規(guī)劃對(duì)唐冶新城發(fā)展有巨大推動(dòng)作用目前唐冶新城配套相對(duì)薄弱，未來政府大力投入基礎(chǔ)配套有望區(qū)域的催熟產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入在大濟(jì)南產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，唐冶新城屬東部各產(chǎn)業(yè)組團(tuán)環(huán)抱的核心區(qū)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和物流業(yè)等成為唐冶重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)及核心競(jìng)爭(zhēng)力交通條件立體交通網(wǎng)絡(luò)已形成，承接產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的硬件條件已經(jīng)成熟區(qū)域內(nèi)部交通骨架形成，部分正在規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：唐冶新城房地產(chǎn)市場(chǎng)樓盤數(shù)量少，“配套完善，環(huán)境優(yōu)美”成為區(qū)域的明顯特征土地供應(yīng)：周邊區(qū)域潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來唐冶板塊將成為熱點(diǎn)板塊新城背景下的的客戶演變伴隨唐冶新城城的發(fā)展歷程程，客戶不斷斷發(fā)生演變，，投資、休閑閑居住及被動(dòng)動(dòng)外溢客戶逐逐步向內(nèi)生客客戶和主動(dòng)外外溢客戶轉(zhuǎn)變變前期中期后期客戶比例50%30%10%年份10111213141516171819被動(dòng)外溢人群群休閑居住客群群投資客產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶戶主動(dòng)外溢人群群項(xiàng)目開發(fā)周期前期中期后期區(qū)域發(fā)展配套落后，區(qū)域認(rèn)知差配套逐步完善，區(qū)域認(rèn)知提高城興：配套成熟，生活便利，人氣旺客戶變化價(jià)格外溢人群＞休閑居?。镜鼐壢巳海井a(chǎn)業(yè)內(nèi)生人群＞主動(dòng)外溢人群產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶逐漸增多，隨著配套完善，價(jià)格提升，被動(dòng)外溢人群減少產(chǎn)業(yè)內(nèi)生人群＞主動(dòng)外溢＞被動(dòng)外溢＞休閑居住人群＞投資客，產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶占主導(dǎo)地位當(dāng)前所處階段段房地產(chǎn)市場(chǎng)研研究04新格局及客群群競(jìng)爭(zhēng)不同物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)周邊土地及項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘掘?qū)淼某鞘懈窀窬窒碌姆康氐禺a(chǎn)市場(chǎng)：徹徹底顛覆原有有市場(chǎng)空間格格局和空間認(rèn)認(rèn)知模式從一個(gè)入門級(jí)級(jí)的單核大城城市，到未來來10年初具雛形的的帶狀組群都都市圈核心城城市。濟(jì)南城城市空間和規(guī)規(guī)模的巨變，，將徹底顛覆覆目前的房地地產(chǎn)市場(chǎng)格局局。未來需求特征征、市場(chǎng)空間間格局、空間間認(rèn)知模式將將徹底顛覆，，形成以老城城之外其他組組群為主要供供應(yīng)來源，以以新擴(kuò)張人口口和原有人口口再布局為主主導(dǎo)需求，以以所在組群為為生活核心的的市場(chǎng)特征。。在未來市場(chǎng)格格局下，目前前的市場(chǎng)認(rèn)知知價(jià)值體系、、客戶確認(rèn)方方式、核心價(jià)價(jià)值訴求體系系構(gòu)建等操盤盤模式都需要要改革。新市場(chǎng)格局形形成過程中，，區(qū)域之間的的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系經(jīng)經(jīng)歷變化從單核向組群群城市發(fā)展是是一個(gè)漸進(jìn)的的過程，發(fā)展展初期各新組組群的配套水水平較低，受受到的挑戰(zhàn)較較多。各組群發(fā)展初初期，不同組組群之間的功功能分工尚未未完全落實(shí)，，彼此之間競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)來自老城城區(qū)的資金、、人口等資源源，存在一定定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系系。組群體系初具具規(guī)模，各組組群之間的分分工協(xié)作關(guān)系系基本明確，，每一組群基基本形成成熟熟內(nèi)部城市功功能系統(tǒng)，則則組群內(nèi)部的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將將成為主流，，組群間競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將不再是主主要影響因素素。新格局之下的的唐冶房地產(chǎn)產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：：初期新城區(qū)區(qū)域?qū)⒎至髦髦鞒菂^(qū)外溢的的高端客群唐冶大學(xué)城西客站中后期客群逐逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)區(qū)域內(nèi)生的新新城市化人口口唐冶板塊目前無上市項(xiàng)項(xiàng)目大學(xué)城板塊西客站板塊恒大名都：7500元/㎡火炬東第：6200元/㎡魯商常春藤：：4500元/㎡同圓潤(rùn)和山居居：4880元/㎡區(qū)域爭(zhēng)奪新城區(qū)域形成成初期，將對(duì)對(duì)主城區(qū)外溢溢的別墅、洋洋房類等高端端客群形成爭(zhēng)爭(zhēng)奪黃河的限制南控山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研研究04新格局及客群群競(jìng)爭(zhēng)不同物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)周邊土地及項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘掘別墅市場(chǎng)分析析競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)已開發(fā)別墅未未來供應(yīng)量大大，開發(fā)周期期長(zhǎng)，本項(xiàng)目目別墅將面臨臨現(xiàn)有樓盤的的激烈競(jìng)爭(zhēng)諾貝爾城奧龍觀邸御龍灣天馬相城全聯(lián)排，建筑筑面積200-257㎡，一期剩余余約25套，二期預(yù)計(jì)計(jì)供應(yīng)150套，總價(jià)180萬(wàn)左右，以團(tuán)團(tuán)購(gòu)為主6聯(lián)排和雙拼，，建筑面積370-470㎡，可售量40-50套，蓄客期長(zhǎng)長(zhǎng)，開盤成交交好建筑面積85萬(wàn)㎡，產(chǎn)品涵涵蓋類獨(dú)棟、、雙拼、四組組院、聯(lián)排，，國(guó)企高管購(gòu)購(gòu)置多總建筑面積57萬(wàn)㎡，戶型面面積：335-460㎡，總價(jià)460-800萬(wàn)/套2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年開發(fā)周期項(xiàng)目初步估計(jì)，已已開發(fā)別墅未未來供應(yīng)量約約91.4萬(wàn)㎡，開發(fā)周周期大部分在在5年以上未來潛在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)未來中長(zhǎng)期面面臨項(xiàng)目周邊邊火炬東第、、翡翠東郡的的競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域域外中建瀛園園、康橋圣菲菲、大溪地等等即將上市東部區(qū)域潛在在別墅項(xiàng)目主主要為兩個(gè)：：(1)火炬東第(2)翡翠東郡火炬東第待推推別墅東部板塊未來來競(jìng)爭(zhēng)西部板塊未來來競(jìng)爭(zhēng)西部板塊未來來銷售別墅項(xiàng)項(xiàng)目（1）中建瀛園（2）康橋圣菲（3）藍(lán)石大溪溪地別墅面臨激烈烈的現(xiàn)狀和潛潛在競(jìng)爭(zhēng)，需需要從市場(chǎng)中中充分挖掘突突破競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)會(huì)…中建瀛園火炬東第諾貝爾城解析析及競(jìng)爭(zhēng)策略略多物業(yè)類型社社區(qū)，自身配配套優(yōu)勢(shì)明顯顯、建筑風(fēng)格格鮮明，以團(tuán)團(tuán)購(gòu)為主項(xiàng)目概況未來待推產(chǎn)品品情況該項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣劣勢(shì)規(guī)?？偨妫?3萬(wàn)㎡；容積率1.2；一期別墅3萬(wàn)㎡，125套，二期別墅預(yù)計(jì)3.4萬(wàn)㎡，約150套戶型別墅面積200-257㎡客戶電力系統(tǒng)中高層銷售別墅價(jià)格0.9萬(wàn)-1萬(wàn)/㎡，總價(jià)在180萬(wàn)以上賣點(diǎn)社區(qū)配套豐富，規(guī)模效應(yīng)一期共125套，剩余25套，二期預(yù)計(jì)計(jì)150套待售優(yōu)勢(shì)：大社區(qū)的豐富富配套劣勢(shì)：1.產(chǎn)品粗糙2.私密性不佳產(chǎn)品粗糙大盤配套資源源本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略走精品別墅路路線，提升產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)奧龍觀邸解析析及競(jìng)爭(zhēng)策略略主打中海品牌牌及奧體板塊塊資源和前景景，城市高端端別墅規(guī)?？偨妫?6萬(wàn)㎡；容積率1.63；別墅可售0.63萬(wàn)㎡戶型6聯(lián)排370-420㎡，雙拼430-470㎡客戶外地生意人居多銷售價(jià)格在650萬(wàn)元/套以上賣點(diǎn)中海外品牌，奧體前景本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略該項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：1.奧體板塊發(fā)展展前景2.中海外品牌劣勢(shì)：1、別墅產(chǎn)品缺缺乏特色2、部分戶型空空間處理不得得當(dāng)1、增強(qiáng)產(chǎn)品的的主題風(fēng)格，，增加產(chǎn)品特特色的打造和和渲染2、創(chuàng)新戶型、、面積贈(zèng)送御龍灣解析及及競(jìng)爭(zhēng)策略通過山水資源源及園林的打打造體現(xiàn)品質(zhì)質(zhì)感；產(chǎn)品品品質(zhì)粗糙規(guī)模占地面積：75.2萬(wàn)㎡，建筑面積：14萬(wàn)㎡，容積率0.5戶型類獨(dú)棟、雙拼、四組院、聯(lián)排；215-560㎡客戶魯商內(nèi)部中高層、山東省國(guó)有企業(yè)高管銷售175-210萬(wàn)/套賣點(diǎn)園林綠化好未來待推產(chǎn)品品情況本案產(chǎn)品線豐豐富，未來將將有大量別墅墅待推。該項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：1.園林的打造2.周邊山水資源源劣勢(shì)：1、產(chǎn)品品質(zhì)粗粗糙2、產(chǎn)品對(duì)客戶戶關(guān)注的豪華華感體現(xiàn)不夠夠本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略1、產(chǎn)品品質(zhì)提提升2、合理控面積積+贈(zèng)送天馬相城解析析及競(jìng)爭(zhēng)策略略內(nèi)部資源有限限，主要通過過雙拼產(chǎn)品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模占地面積：37萬(wàn)㎡；建筑面積：58萬(wàn)㎡；容積率0.61戶型全雙拼，335-460平米客戶私營(yíng)業(yè)主、銀行高管銷售460萬(wàn)-800萬(wàn)/套賣點(diǎn)托斯卡納風(fēng)格，周邊自然環(huán)境該項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：1.地理位置良好好2.雙拼產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)勢(shì)劣勢(shì)：1、產(chǎn)品對(duì)現(xiàn)代代居住習(xí)慣的的關(guān)注不夠2、沒有對(duì)自然然資源的充分分利用未來待推產(chǎn)品品情況二期、三期待待建，產(chǎn)品與與一期相同。。別墅客戶總結(jié)結(jié)獨(dú)棟客戶多是是生意人，喜喜歡高端、豪豪華闊氣、追追求自然閑適適，別墅已經(jīng)經(jīng)成為其炫富富的載體購(gòu)買力800萬(wàn)以下職業(yè)特征生意人為主居住現(xiàn)狀在濟(jì)南有一處或多處房產(chǎn)，大部分居住于市區(qū)的高層住宅中置業(yè)目的資源占有，炫富、身份標(biāo)識(shí)、圈層感、面子感來源主要來自濟(jì)南本地，部分來自周邊縣市需求特征所購(gòu)物業(yè)能代表濟(jì)南高端水平、產(chǎn)品顯豪華和闊綽、配套高端、物管優(yōu)良需求物業(yè)小獨(dú)棟/豪華的雙拼和聯(lián)排端頭套1.生活習(xí)慣-重視生活品質(zhì)質(zhì)，注重休閑閑；2.生活態(tài)度-傾向于自然、、輕松、簡(jiǎn)單單的生活方式式；3.消費(fèi)取向—消費(fèi)時(shí)更希望望得到身份和和地位的認(rèn)同同他們事業(yè)已經(jīng)進(jìn)入入頂峰，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力雄厚，，愿意為符合合其需求的物物業(yè)支付高總總價(jià)他們大部分屬屬于炫富型，多數(shù)數(shù)屬于暴富階階層，需要通通過別墅讓別別人認(rèn)同其身身份，因此，房屋為為其社會(huì)標(biāo)簽，他們關(guān)注圈層感、面子子感和身份認(rèn)同他們大部分為生意意人，有接待商務(wù)客人人及朋友的需需求，因此，希望通通過高端商務(wù)配套套顯檔次和身份感別墅對(duì)他們而而言，是一個(gè)個(gè)炫富品和身份標(biāo)識(shí)，因此，他們們對(duì)產(chǎn)品的要要求是：房屋能代表高高端、產(chǎn)品顯豪華和和闊綽、配套需滿足高高端商務(wù)接待待別墅客戶總結(jié)結(jié)購(gòu)買聯(lián)排產(chǎn)品品的群體追求求別墅夢(mèng)，關(guān)關(guān)注性價(jià)比（（對(duì)總價(jià)敏感感）、居住環(huán)環(huán)境、產(chǎn)品舒舒適實(shí)用、物物管良好、配配套完善購(gòu)買力500萬(wàn)以下職業(yè)特征生意人、企事業(yè)高管、高校教授、醫(yī)院中高層、政府官員、周邊縣市類似客戶居住現(xiàn)狀在濟(jì)南有一處或多處房產(chǎn)，大部分居住于市區(qū)的高層住宅中置業(yè)目的追求別墅夢(mèng)、區(qū)別于市區(qū)高層的生活方式、養(yǎng)老來源主要來自濟(jì)南本地，部分來自周邊縣市需求特征性價(jià)比（對(duì)總價(jià)敏感）、居住環(huán)境、產(chǎn)品舒適實(shí)用、物管良好、配套完善需求物業(yè)聯(lián)排為主1.生活習(xí)慣：認(rèn)為會(huì)所、自自家庭院和大大露臺(tái)是享受受生活的地方方2.生活態(tài)度：他們希望在職職場(chǎng)辛苦打拼拼后，能有個(gè)個(gè)怡人的地方可可以安度晚年年3.消費(fèi)取向：喜歡能切實(shí)際際提高生活質(zhì)質(zhì)量的產(chǎn)品，，他們買別墅墅主要就是為為了居住，因此，他們們關(guān)注性價(jià)比、居住環(huán)境、物管和配套他們主要來自濟(jì)南南、部分來自周邊邊區(qū)域他們事業(yè)已有所成成，多年形成成了不少的積積蓄，愿意在在總價(jià)承受范范圍內(nèi)選擇性性價(jià)比高的別別墅他們基本為追求別墅夢(mèng)，，向往原理城城市污染和喧喧囂、田園牧牧歌式的生活活，因此，別墅意意味著區(qū)別于于市區(qū)高層住住宅的生活方式，他們關(guān)注優(yōu)美的居住環(huán)環(huán)境和優(yōu)良的居住品質(zhì)別墅競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)會(huì)總結(jié)總體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境：未來唐冶新城城周邊區(qū)域及及濟(jì)南市別墅墅供應(yīng)量大，，本項(xiàng)目做別別墅將面臨激激烈競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)類型選擇擇：做獨(dú)棟別墅將將面臨如下風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)：投入增增加、走量慢慢本項(xiàng)目面臨全全市范圍競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，要具競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，必須增增加投入提升升產(chǎn)品綜合品品質(zhì)，并面臨臨走量慢的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目做別墅墅的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)力力點(diǎn)：營(yíng)造環(huán)境、提提升品質(zhì)，面面積控制，做做足贈(zèng)送多層市場(chǎng)分析析多層短期內(nèi)唐冶周周邊區(qū)域此物物業(yè)類型稀缺缺，客戶接受受度高，走量量迅速且價(jià)格格比高層稍高高項(xiàng)目物業(yè)類型別墅洋房高層多層天鴻萬(wàn)象新天

***海爾綠城****凱旋新城

**歷山名郡*

**多層產(chǎn)品存在在市場(chǎng)空白，，有一定市場(chǎng)場(chǎng)空間以天鴻萬(wàn)象新新天為例，多多層項(xiàng)目在入入市時(shí)市場(chǎng)消消化速度迅速速，平均月銷銷100套以上，明顯顯高于現(xiàn)階段段市場(chǎng)暢銷樓樓盤的走量，，因此多層產(chǎn)產(chǎn)品客戶的接接受程度較高高同時(shí)多層作為為洋房產(chǎn)品的的替代產(chǎn)品，，整體舒適度度及氛圍營(yíng)造造強(qiáng)于小高層層及高層產(chǎn)品品，具備成本本優(yōu)勢(shì)，可調(diào)調(diào)整空間較大大，因此多層層未來的市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展空間較較大洋房市場(chǎng)分析析洋房從本地市場(chǎng)來來看，多層產(chǎn)產(chǎn)品稀缺性較較強(qiáng)，市場(chǎng)接接受度極高，，而真正的洋洋房作為界乎乎多層與聯(lián)排排之間的產(chǎn)品品，供應(yīng)量較較小在售/潛在項(xiàng)目物業(yè)類型別墅洋房高層匯中沁園

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諾貝爾城***黃金99***翡翠東郡***火炬東第***建大教授花園**未來城

**鑫苑名家**從東部區(qū)域來來看，洋房產(chǎn)產(chǎn)品潛在供應(yīng)應(yīng)量大諾貝爾城洋房房產(chǎn)品依托較較高性價(jià)比及及美觀的立面面效果提升了了市場(chǎng)關(guān)注度度，去化率較較高；匯中沁園及黃黃金99三個(gè)在售項(xiàng)目目來看，其洋洋房產(chǎn)品不過過是低密度多多層，主打““洋房”概念念；就洋房產(chǎn)品特特點(diǎn)而言，退退臺(tái)式洋房與與多層相比可可實(shí)現(xiàn)一定的的溢價(jià)。高層市場(chǎng)分析析總體銷售情況況大部分新區(qū)大大盤走量迅速速但品牌發(fā)展展商拉動(dòng)影響響大，新區(qū)高高層大盤客戶戶以濟(jì)南本地地購(gòu)房者、主主城價(jià)格外溢溢及部分周邊邊客戶為主常春藤4500元恒大名都7500元諾貝爾城4600元翡翠東郡3600元主要新城項(xiàng)目目月均成交套套數(shù)項(xiàng)目套數(shù)恒大名都55火炬東第10翡翠東郡/中國(guó)諾貝爾城15魯商常春藤30火炬東第6150元區(qū)域供應(yīng)量高層樓盤眾多多，規(guī)模巨大大，項(xiàng)目前期期推出高層將將面臨密集競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，推售時(shí)時(shí)機(jī)選擇是關(guān)關(guān)鍵恒大名都火炬東第中國(guó)諾貝爾城城翡翠東郡魯商常春藤總建面35萬(wàn)㎡，分三期期，一期在售售。已推近1萬(wàn)㎡新城大盤市場(chǎng)場(chǎng)未來供應(yīng)至至少160萬(wàn)㎡量2010年2011年2012年2013年2014年2015年總建面39萬(wàn)㎡，分三期期，二期在售售?？偨?3萬(wàn)㎡，在售西西區(qū)尾盤，東東區(qū)尚未開發(fā)發(fā)?？偨?0萬(wàn)㎡，認(rèn)籌中中。總建面85萬(wàn)㎡，紫薇園園蓄客中。價(jià)值驅(qū)動(dòng)分析析以配套成熟度度、距市區(qū)方方便程度作為為核心驅(qū)動(dòng)，，以經(jīng)十東路路等交通干道道形成區(qū)域價(jià)價(jià)值峰值，自自主城區(qū)向外外形成區(qū)域組組團(tuán)唐冶組團(tuán)-區(qū)域價(jià)值最高高位于唐冶核心心位置，是東東部新城未來來價(jià)值峰值代表樓盤有：：恒大名都、、火炬東第圣井組團(tuán)章丘境內(nèi)，區(qū)區(qū)域價(jià)值相對(duì)對(duì)較低，代表表樓盤有：中中國(guó)諾貝爾城城，翡翠東郡郡大學(xué)城組團(tuán)臨近長(zhǎng)清，交交通便利，區(qū)區(qū)位價(jià)值較高高，代表樓盤盤為常春藤圣井組團(tuán)唐冶組團(tuán)位于唐冶新城城核心位置，，價(jià)值最高章丘境內(nèi)，區(qū)區(qū)域價(jià)值有所所減弱6200-7500元3800-4600元項(xiàng)目所在片區(qū)區(qū)位置相對(duì)偏偏遠(yuǎn)，配套缺缺乏，高層產(chǎn)產(chǎn)品前期推出出將陷入價(jià)格格比拼12住宅項(xiàng)目工業(yè)園區(qū)1山東省立醫(yī)醫(yī)院高新區(qū)區(qū)分院2山東省實(shí)驗(yàn)驗(yàn)中學(xué)郭店店分校繞城高速以以東區(qū)域目前購(gòu)房者者對(duì)片區(qū)認(rèn)認(rèn)識(shí)相對(duì)偏偏遠(yuǎn)樓盤數(shù)量比比較少但品牌開發(fā)發(fā)商率先進(jìn)進(jìn)入恒大名都通過實(shí)景、、準(zhǔn)現(xiàn)房、、精裝修，，市場(chǎng)銷售售情況較好好價(jià)格7200元/㎡-7500元/㎡走量平均55套/月客戶此項(xiàng)目所面對(duì)的客戶群為普通階層的消費(fèi)者，尤其是首置的客戶群，同時(shí)由于其也有一定的大面積房源，所以同樣適合普通的首改客戶群配套跟進(jìn)商業(yè)配套：銀座或太平洋百貨

教育配套：小學(xué)、伊頓國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園

公共設(shè)施：會(huì)所、商業(yè)街

休閑配套：濱水湖畔等通過實(shí)景、、準(zhǔn)現(xiàn)房、、精裝修，，價(jià)格高于于火炬東第第1000元以上恒大名都成成交量月度度走勢(shì)火炬東第前期資金鏈鏈斷裂對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目影響較較大處于經(jīng)十東東路與世紀(jì)紀(jì)大道中間間位置，交交通便利交通便利；；區(qū)域及自自身配套欠欠缺限制產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格價(jià)格均價(jià)6150元/㎡走量平均10套/月客戶1.早期為建行、晚報(bào)、歷城區(qū)管委會(huì)購(gòu)買；2.由于價(jià)格壓力，主城區(qū)的外溢群體；3.區(qū)域周邊人群；4.周邊工作人員。配套跟進(jìn)游泳池、小學(xué)等火炬東第成成交量月度度走勢(shì)中國(guó)諾諾貝爾爾城章丘首首個(gè)外外銷復(fù)復(fù)合型型社區(qū)區(qū)，通通過性性價(jià)比比及樣樣板展展示區(qū)區(qū)的營(yíng)營(yíng)造宜宜居環(huán)環(huán)境，，市場(chǎng)場(chǎng)銷售售情況況較好好價(jià)格4600元/㎡走量平均35套/月客戶80%以上為濟(jì)南購(gòu)房者，以投資客為主。自住用戶主要為周邊孫村、雞山及白谷堆居民為主。配套跟進(jìn)前期承諾4萬(wàn)平方米的大學(xué)中央園林、1萬(wàn)余平米的大學(xué)校園草坪，3000平方米的大學(xué)運(yùn)動(dòng)會(huì)所，2000平米的大學(xué)圖書館、大學(xué)咖啡館，1.8萬(wàn)平方米的生態(tài)峽谷公園、2.5萬(wàn)平方米大學(xué)文化商業(yè)庭院等，但在后期兌現(xiàn)較少中國(guó)諾諾貝爾爾城成成交量量月度度走勢(shì)勢(shì)高層客客戶特特征總總結(jié)價(jià)格驅(qū)驅(qū)動(dòng)置置業(yè)，，可以以為了了高性性價(jià)比比的產(chǎn)產(chǎn)品放放棄城城市生生活，，但交交通要要求高高基本居居住類類客戶戶敏感感點(diǎn)價(jià)格交通配配套居住品品質(zhì)客戶特特征：：他們們或是是剛進(jìn)進(jìn)入職職場(chǎng)，，或是是剛步步入婚婚姻，，又或或是剛剛有了了自己己的小小孩，，他們們需要要有個(gè)個(gè)固定定的屬屬于自自己的的家職業(yè)：：重大大企業(yè)業(yè)的普普通職職員、、基層層管理理者、、學(xué)校校普通通教師師、醫(yī)醫(yī)生等等自然屬屬性：：25-30歲，單單身或或者二二人世世界，，工作作年限限短置業(yè)特特征：：良好好的生生活環(huán)環(huán)境、、居住住舒適適度、、高性性價(jià)比比，地地緣性性明顯顯、對(duì)對(duì)舒適適度要要求高高、價(jià)價(jià)格敏敏感度度較高高居住升升級(jí)類類客戶戶的置置業(yè)訴訴求；；房子對(duì)對(duì)他們們來說說是必必需品品，是是剛性性需求求；價(jià)格是是置業(yè)業(yè)的首首要因因素；；可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)離城城市，，放棄棄成熟熟配套套，但但交通通對(duì)他他們來來說很很重要要；他們對(duì)對(duì)品質(zhì)質(zhì)有一一定的的鑒賞賞力，，同事事注重重實(shí)用用性。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)研究究04新格局局及客客群競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)不同物物業(yè)市市場(chǎng)周邊潛潛在競(jìng)爭(zhēng)機(jī)機(jī)會(huì)挖挖掘泛唐冶冶板塊塊主要為為恒大大名都都、火火炬東東第及及距離離唐冶冶片區(qū)區(qū)較近近的天天馬相相城、、諾貝貝爾城城、翡翡翠東東郡項(xiàng)項(xiàng)目。。燕山奧奧體政政務(wù)區(qū)區(qū)板塊塊是濟(jì)南南市以以全運(yùn)運(yùn)會(huì)為為契機(jī)機(jī)，以以?shī)W體體中心心、新新市府府建設(shè)設(shè)為起起點(diǎn)，，進(jìn)行行了大大規(guī)模模的城城市建建設(shè)開開發(fā)，，是濟(jì)濟(jì)南市市東拓拓戰(zhàn)略略的又又一重重要題題材。。高新區(qū)區(qū)板塊塊是濟(jì)南南市高高新技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)區(qū)的行行政、、商務(wù)務(wù)、商商業(yè)中中心。。區(qū)內(nèi)內(nèi)的房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目主要要分布布在高高新區(qū)區(qū)管委委會(huì)和和國(guó)際際會(huì)展展中心心周邊邊。燕山奧體政務(wù)區(qū)板塊高新區(qū)板塊泛唐冶板塊黃金99奧龍觀邸名士豪庭都市陽(yáng)光大地銳城名筑美嘉未來城火炬東第諾貝爾城翡翠東郡天馬相城海爾綠城項(xiàng)目周周邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格格局恒大名名都恒生伴伴山建大花花園二二期周邊土土地周邊板板塊潛潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈，，未來來唐冶冶板塊塊將成成為熱熱點(diǎn)板板塊周邊區(qū)區(qū)域土土地出出讓情情況恒生伴伴山御園··官邸邸周邊土土地大大量出出讓：：唐冶新新城周周邊土土地大大量出出讓，，除唐唐冶新新城外外，燕燕山立立交至至刑村村立交交的經(jīng)經(jīng)十路路兩側(cè)側(cè)土地地已大大量出出讓眾多開開發(fā)商商關(guān)注注：恒生、、百替替、黃黃金、、保利利等多多家開開發(fā)商商已在在周邊邊區(qū)域域拿地地開發(fā)發(fā)區(qū)域?qū)賹儆谛麻_發(fā)發(fā)的熱熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域，，是濟(jì)南南東拓拓的又又一熱熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域。。隨著著區(qū)域域品質(zhì)質(zhì)樓盤盤的紛紛紛入入市，，對(duì)市市區(qū)東東部客客戶以以及章章丘客客戶的的吸引引力增增大，，市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注注度持持續(xù)升升溫。。產(chǎn)品類類型豐豐富，，低密度度的類類別墅墅產(chǎn)品品、高高層、、小高高層產(chǎn)產(chǎn)品搭搭配合合理。。營(yíng)銷方方面多多以配套完完善、、環(huán)境境優(yōu)美美、社社區(qū)規(guī)規(guī)模為賣點(diǎn)點(diǎn)，形形成高高端印印象，，再以以有性價(jià)比比實(shí)現(xiàn)客客戶的的成交交。該區(qū)域域價(jià)格格梯度度明顯顯，自繞城城高速速由西西向東東依次次遞減減。項(xiàng)目周周邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格格局小小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)機(jī)會(huì)挖挖掘04新格局局及客客群競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)不同物物業(yè)市市場(chǎng)周邊土土地及及項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)機(jī)會(huì)挖挖掘競(jìng)爭(zhēng)機(jī)機(jī)會(huì)挖挖掘結(jié)結(jié)論1以前唐唐冶新新城賣賣低價(jià)價(jià)，中中長(zhǎng)期期唐冶冶新城城賣““宜居居”，，遠(yuǎn)期期賣新新城生生活是是未來來唐冶冶新城城房地地產(chǎn)的的發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)以前：：賣低價(jià)價(jià)中長(zhǎng)期期：賣宜居居缺少：：缺少少配套套、人人氣通過低低價(jià)吸吸引力力，彌彌補(bǔ)配配套不不足以第一一居所所為主主的高高層迅迅速發(fā)發(fā)展缺少：：配套套和高高品質(zhì)質(zhì)的居居住社社區(qū)通過完完善的的生活活配套套、宜宜居環(huán)環(huán)境和和物業(yè)業(yè)彌補(bǔ)補(bǔ)區(qū)域域缺口口配套完完善的的宜居居社區(qū)區(qū)符合合唐冶冶新城城的發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)遠(yuǎn)期：：賣新城城生活活新城氛氛圍逐逐漸成成熟大盤社社區(qū)的的城市市，配配套的的完善善，帶帶動(dòng)新新城生生活氛氛圍的的成熟熟新城功功能健健全，，購(gòu)房房者居居住、、工作作以新新城為為主，，樂于于選擇擇新城城生活活方式式競(jìng)爭(zhēng)機(jī)機(jī)會(huì)挖挖掘結(jié)結(jié)論2小高層層高層層前期期推出出將陷陷入價(jià)價(jià)格比比拼，，中后后期待待區(qū)域域成熟熟和項(xiàng)項(xiàng)目形形象樹樹立后后，將將能實(shí)實(shí)現(xiàn)更更好的的溢價(jià)價(jià)動(dòng)因1：配套套成熟熟度原因：：看重重低價(jià)價(jià)購(gòu)買買小高高層、、高層層的客客戶，，基本本為自自主客客戶，，因此此關(guān)注注配套套動(dòng)因2：至市市區(qū)的的距離離認(rèn)識(shí)識(shí)原因：：看重重低價(jià)價(jià)購(gòu)買買小高高層、、高層層的客客戶，，大部部分為為主城城區(qū)價(jià)價(jià)格外外溢客客戶，，他們們工作作仍在在市區(qū)區(qū)，因因此關(guān)關(guān)注至至市區(qū)區(qū)距離離小高層層、高高層價(jià)價(jià)值驅(qū)驅(qū)動(dòng)因因項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)狀推出時(shí)時(shí)機(jī)分分析區(qū)域配配套缺缺乏購(gòu)房者者仍認(rèn)認(rèn)為距距離市市區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)世紀(jì)大大道經(jīng)十東東路前期推推出，，將陷陷入價(jià)價(jià)格比比拼供應(yīng)量量大，，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈烈本項(xiàng)目目區(qū)位位上不不成熟熟，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)不不高中后期期推出出，將將能實(shí)實(shí)現(xiàn)更更好的的溢價(jià)價(jià)區(qū)域更更成熟熟配套改改善通過別別墅啟啟動(dòng)，，樹立立項(xiàng)目目高端端形象象，與與其他他高層層樓盤盤形成成差異異競(jìng)爭(zhēng)機(jī)機(jī)會(huì)挖挖掘結(jié)結(jié)論3前期以以別墅墅和洋洋房啟啟動(dòng)，，能夠夠克服服區(qū)域域陌生生，塑塑造項(xiàng)項(xiàng)目高高端形形象克服區(qū)區(qū)域陌陌生能能力形象賣點(diǎn)別墅洋房普通多層小高層層高層休閑度度假客客戶、、投資資客戶戶、唐唐冶新新城周周邊客客戶對(duì)對(duì)區(qū)域域成熟熟度要要求不不高提升綜綜合品品質(zhì)，，打性性價(jià)比比能爭(zhēng)爭(zhēng)取到到此類類客戶戶經(jīng)過前前面分分析，，唐冶冶新城城周邊邊買不不起別別墅，，但又又追求求居住住品質(zhì)質(zhì)的客客戶大大有人人在他們工工作在在周邊邊產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)，，不存存在經(jīng)經(jīng)常往往來市市區(qū)的的問題題同洋房房見前述述，此此類客客戶對(duì)對(duì)區(qū)域域成熟熟度要要求高高本項(xiàng)目目面臨臨其他他項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，而而自身身優(yōu)勢(shì)勢(shì)尚不不突出出形象檔檔次高高形象檔檔次較較高目前市市場(chǎng)上上真正正意義義洋房房少，，容易易突破破市場(chǎng)場(chǎng)形象檔檔次一一般在唐冶冶新城城不容容易突突破市市場(chǎng)形象檔檔次不不高在唐冶冶新城城很普普遍，，不容容易突突破市市場(chǎng)物業(yè)類類型+資源生活方方式+創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品舒適度度+稀缺價(jià)格+成熟度度前期以別墅墅和洋洋房啟啟動(dòng)能夠克克服區(qū)區(qū)域陌陌生，，塑造造項(xiàng)目目高端端形象象競(jìng)爭(zhēng)機(jī)機(jī)會(huì)挖挖掘結(jié)結(jié)論4依托規(guī)規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)和和中低低密度度地塊塊，本本項(xiàng)目目有機(jī)機(jī)會(huì)通通過配配套和和宜居居物業(yè)業(yè)型態(tài)態(tài)發(fā)力力，營(yíng)營(yíng)造唐唐冶新新城第第一宜宜居社社區(qū)，，形成成項(xiàng)目目核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力與唐冶冶新城城其他他樓盤盤相比比，本本項(xiàng)目目具規(guī)規(guī)模和和中低低密度度地塊塊優(yōu)勢(shì)勢(shì)契合唐冶新新城房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展趨趨勢(shì)項(xiàng)目核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目容積率占地面積(㎡)本項(xiàng)目A,C為1.0,B,D為2.8，E為4.01,226,000恒大名都2.8134,100火炬東第1.8154,744中國(guó)諾貝爾城1.2691,333重汽翡翠東郡1.6300,000恒生伴山2.450,000保利花園2.6101,923未來唐冶新新城賣“宜居”，，配套完善的的宜居社區(qū)區(qū)是未來唐冶冶新城房地地產(chǎn)的發(fā)展展趨勢(shì)通過配套和和宜居物業(yè)業(yè)形態(tài)發(fā)力力，營(yíng)造唐唐冶新城第第一宜居社社區(qū)目前的唐冶冶新城未來的唐冶冶新城前面形成的的分析結(jié)論