隆德大同論壇項目初步思考中原課件

隆德大同論壇項目開發(fā)運作初步思考北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

2010年10月，北京隆德大同論壇項目開發(fā)運作初步思考北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司大同世界世界大同世界級的大同論壇世界級的果嶺生活大同世界世界大同世界級的大同論壇世界級的果目錄Contents第一部分城市印象及項目分析第二部分功能定位與開發(fā)策略第三部分營銷調(diào)性與推廣策略目錄Contents第一部分城市印象及項目分析城市地位大同位于山西省北部，是山西省第二大城市，京包鐵路、北同蒲鐵路、大秦鐵路的交點，北鄰內(nèi)蒙古自治區(qū)烏蘭察布市、東鄰河北省張家口市、西南與山西省朔州市相接、南靠山西省忻州市。大同是華北地區(qū)較有影響力城市之一，素有“中國雕塑之都”，“鳳凰城”和“中國煤都”之稱，全國佛教名城。200公里400公里城市地位大同位于山西省北部，是山西省第二大城市，京包鐵路、北城市地位大同除了歷史文化名城的獨特名牌外，其在中國能源產(chǎn)業(yè)格局中舉足輕重。除了自身豐富的礦產(chǎn)、能源資源外，大同地處“內(nèi)蒙——京津”、“新疆——京津”能源走廊的核心位置，在國內(nèi)乃至世界能源格局中地位顯赫。在未來的發(fā)展規(guī)劃中，大同提出“東進(jìn)”、“西聯(lián)”的戰(zhàn)略思路，加強(qiáng)在京津、呼包鄂之間的樞紐地位。城市地位大同除了歷史文化名城的獨特名牌外，其在中國能源產(chǎn)業(yè)格按照大同一軸雙城的城市整體規(guī)劃御東新區(qū)定位：城市未來發(fā)展規(guī)劃大同未來發(fā)展的方向：晉北中心城市、歷史文化名城、重要能源城市規(guī)劃目標(biāo)定位：構(gòu)建“宜居、利居、樂居”的區(qū)域性中心城市，將大同建設(shè)成為山水園林城市和歷史文化名城于一體的宜居城市是大同市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心、融合全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文化教育事業(yè)功能的綜合性新市區(qū)是一個河湖環(huán)繞的花園式新區(qū)按照大同一軸雙城的城市整體規(guī)劃御東新區(qū)定位：城市未來發(fā)展規(guī)劃京包鐵路、北同薄鐵路、大秦鐵路等40余條支線及專用線相交于大同境內(nèi)，是京、津、蒙、冀、晉五省市、自治區(qū)的重要交通樞紐。至北京的高速鐵路目前正在修建之中。城市交通區(qū)域周邊的機(jī)場、鐵路、公路組成了立體化的交通路網(wǎng)。公路：大同環(huán)城高速、京大高速公路、大運高速公路、呼大高速公路等多條。京包鐵路、北同薄鐵路、大秦鐵路等40余條支線及專用線相交于大1、大同是中國北部著名的歷史文化名稱、中國煤都，文化旅游、煤炭資源是城市最重要的特征；2、大同位于中國北部“呼包鄂——京津”能源通道的核心位置，是北中國重要的能源供應(yīng)與集散中心；同時也是山西省主要的旅游集散中心；3、大同正在進(jìn)行一場規(guī)模宏大的復(fù)興運動，老城的重建、新城的再造日新月異，未來的大同將發(fā)生天翻地覆的變化；4、未來的大同將“傳統(tǒng)與現(xiàn)代齊飛人文共生態(tài)一體”，古城的恢復(fù)、旅游資源的整合為歷史文化提供了有力的發(fā)展平臺，而生態(tài)宜居則鮮有亮點。城市印象1、大同是中國北部著名的歷史文化名稱、中國煤都，文化旅游、煤總用地面積11000畝前期開發(fā)用地為5800畝，包含主題論壇會址400畝、高爾夫生態(tài)公園2800畝、土林地質(zhì)公園800畝、別墅開發(fā)用地1500畝以及300畝的休閑及商業(yè)配套。后期預(yù)留用地5200畝項目條件用地內(nèi)現(xiàn)有資源：水系、冷泉、土地地貌總用地面積11000畝項目條件用地內(nèi)現(xiàn)有資源：城市資源：大同是連接西北資源型城市與東部京津地區(qū)的樞紐項目距大同機(jī)場很近，占據(jù)了大同的門戶地位，外圍輻射力增強(qiáng)項目位于云岡石窟與恒山名勝的旅游帶上，有機(jī)會承接旅游區(qū)的人流集散SWOT分析——優(yōu)勢自然資源：貫穿地塊的城市稀缺的水資源土林地質(zhì)風(fēng)貌冷泉規(guī)劃優(yōu)勢：規(guī)劃中各種業(yè)態(tài)之間形成良好的價值循環(huán)系統(tǒng)，互為支持2800畝的高爾夫球場省內(nèi)罕有大同論壇會址及相關(guān)商務(wù)會議設(shè)施城市首家國際標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店冷泉會所配套商業(yè)設(shè)施城市資源：SWOT分析——優(yōu)勢自然資源：規(guī)劃優(yōu)勢：開發(fā)資源優(yōu)勢開發(fā)商博鰲論壇的運作經(jīng)驗和資源積累高爾夫的開發(fā)運作經(jīng)驗SWOT分析——優(yōu)勢開發(fā)資源優(yōu)勢SWOT分析——優(yōu)勢項目用地內(nèi)部過于平坦，作為高爾夫用地，改造難度和成本相對較高SWOT分析——劣勢2、地塊內(nèi)部珍貴的水資源與地平面存在較大高差，對于別墅高度而言，可視性較差項目用地內(nèi)部過于平坦，作為高爾夫用地，改造難度和成本相對較高4、御東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，引導(dǎo)舊城人口向東部新城轉(zhuǎn)移，拉近了項目與城市核心區(qū)的距離，本案有機(jī)會作為新的城區(qū)的配套型融高端居住、高端休閑娛樂為一體的綜合服務(wù)區(qū)3、高爾夫別墅目前在大同甚至山西省的唯一性使產(chǎn)品更容易在更廣泛的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生號召力，為項目提供了一個引領(lǐng)市場的機(jī)會；SWOT分析——機(jī)會1、大同生態(tài)宜居主題的內(nèi)容缺失，為項目提供了填補(bǔ)規(guī)劃空白的契機(jī)；2、大同論壇的落戶，為項目提供了引領(lǐng)城市制高點的線索；使項目有機(jī)會超越省域限制，突破傳統(tǒng)認(rèn)知，向國際化城市邁進(jìn)；4、御東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，引導(dǎo)舊城人口向東部新城轉(zhuǎn)移，拉近了項1、大同城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對單一，服務(wù)性城市資源不足，自身高端客群有限，使得項目未來運作必須突破區(qū)域、以我為主、領(lǐng)航城市發(fā)展；2、大同原有的污染、居住環(huán)境等不利認(rèn)知，在一定程度上影響了周邊城市高端人群在大同置業(yè)的愿望；同時項目周邊缺乏生活基礎(chǔ)，區(qū)域形象缺失；SWOT分析——風(fēng)險3、項目作為綜合開發(fā)用地，前期投入資金量較大，開發(fā)周期較長，銷售回款與物業(yè)形象檔次之間需要平衡；4、作為集團(tuán)首個大規(guī)模的地產(chǎn)開發(fā)項目，如何能夠?qū)⑵髽I(yè)品牌與地產(chǎn)品牌有效聯(lián)動，形成相對穩(wěn)定的合理發(fā)展模式，為后續(xù)開發(fā)提供借鑒。1、大同城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對單一，服務(wù)性城市資源不足，自身高端客SWOT分析——總結(jié)必須清晰定位項目未來獨特的的發(fā)展目標(biāo)、認(rèn)知形象、功能定位，并在此基礎(chǔ)上形成合理的布局規(guī)劃突破地域限制，領(lǐng)航城市發(fā)展，需要通過鮮明的主題、清晰緊湊的推廣思路與計劃，短期內(nèi)改變項目區(qū)域的認(rèn)知形象如何通過合理的開發(fā)節(jié)奏及策略安排，在保證開發(fā)商資金鏈條、品牌形象的基礎(chǔ)上達(dá)到項目收益的最大化綜合判斷，本項目是一個具備高端素質(zhì)的優(yōu)質(zhì)項目，但同時也面臨著城市居住環(huán)境認(rèn)知、區(qū)域號召力以及開發(fā)過程中形象與資金平衡等問題的挑戰(zhàn)，因此發(fā)展的核心課題在于：SWOT分析——總結(jié)必須清晰定位項目未來獨特的的發(fā)展目標(biāo)目錄Contents第一部分城市印象及項目分析第二部分功能定位與開發(fā)策略第三部分營銷調(diào)性與推廣策略目錄Contents第一部分城市印象及項目分析項目整體發(fā)展策略挖掘大同城市歷史文化/旅游資源及優(yōu)勢、煤炭資源優(yōu)勢和樞紐優(yōu)勢，以融合民間文化、佛教文化、旅游歷史文化的文化型論壇和關(guān)注能源發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級的能源產(chǎn)業(yè)論壇，打造世界級論壇，同時通過世界級的高爾夫設(shè)施，突破固有城市印象，再造城市及區(qū)域認(rèn)知；以大同論壇為龍頭，高爾夫為契機(jī)，融合商務(wù)會議、健康休閑產(chǎn)業(yè)等，再造城市資源及配套服務(wù)鏈條系統(tǒng)，整合全新區(qū)域形象；通過開發(fā)節(jié)奏的合理安排，選擇市場影響力和新聞效應(yīng)極強(qiáng)的論壇及高爾夫為形象營銷亮點，帶動住宅產(chǎn)品銷售，形成資金良性循環(huán)，之后再逐步滾動其他部分的整體開發(fā)。以我為主領(lǐng)航城市發(fā)展項目整體發(fā)展策略挖掘大同城市歷史文化/旅游資源及優(yōu)勢、煤炭項目發(fā)展定位山西省唯一的以論壇、高爾夫為帶動的高端商務(wù)生態(tài)新城集商務(wù)會議、健康休閑、生態(tài)宜居為一體的國際城市樣板項目發(fā)展定位山西省唯一的以論壇、高爾夫為帶動的高端商務(wù)生態(tài)新項目整體發(fā)展策略功能組合及互動模式商務(wù)會議：會議會展五星級酒店商務(wù)會所健康休閑：冷泉養(yǎng)生會館高爾夫健身運動設(shè)施文體設(shè)施水上娛樂生態(tài)宜居：生態(tài)居所低碳科技高端教育醫(yī)療商業(yè)配套其他大同論壇：國際文化論壇國際能源論壇周邊旅游資源：衡山、懸空寺云岡石窟、五臺山大同古城、土林等城市商務(wù)資源：能源及其加工企業(yè)周邊城市商務(wù)政務(wù)及其他資源項目整體發(fā)展策略功能組合及互動模式商務(wù)會議：健康休閑：生態(tài)宜項目整體發(fā)展策略基于新城發(fā)展目標(biāo)的功能布局示意溫泉/健康休閑論壇/酒店配套景觀別墅/洋房高爾夫配套景觀別墅/洋房商業(yè)服務(wù)/文教配套/景觀公寓運動康體/文教醫(yī)療/生活設(shè)施宜居新城宜居新城企業(yè)會所/商務(wù)服務(wù)項目整體發(fā)展策略基于新城發(fā)展目標(biāo)的功能布局示意溫泉/健論壇/項目開發(fā)步驟第一步：先期以大同論壇會址及相關(guān)配套酒店、一個18洞高爾夫球場及冷泉會所、部分別墅作為首發(fā)區(qū)奠定國際化高端生態(tài)新城的嶄新區(qū)域形象。第二步：在一定形象奠基和銷售回款積累的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行后續(xù)的酒店、商業(yè)配套、地質(zhì)公園的建設(shè)，同時繼續(xù)推出別墅或洋房類銷售物業(yè)作為資金支持第三步：在區(qū)域形象、認(rèn)知度和配套設(shè)施日益完善之后，后期5200畝用地推出部分集合式住宅，并配建大眾型的體育、休閑娛樂以吸引中高端人群的進(jìn)駐第三步首發(fā)區(qū)域第二步第二步項目開發(fā)步驟第一步：先期以大同論壇會址及相關(guān)配套酒店、一個1起步區(qū)的形象定位主題論壇+高爾夫世界級僅有的有機(jī)生態(tài)建筑群（論壇、冷泉會所、酒店、高爾夫）世界級的大同論壇世界級的果嶺生活起步區(qū)的形象定位主題論壇+高爾夫起步區(qū)的運作模式高爾夫及主題論壇作為先行造勢的資源，需要有持續(xù)的活動來維持市場關(guān)注度，因此可以考慮與多個相關(guān)的品牌商業(yè)資源進(jìn)行戰(zhàn)略合作，來確保銷售期間的高爾夫和主題論壇的使用頻率。主題論壇+高爾夫主題論壇及高爾夫作為先行造勢的資源，需要有持續(xù)的活動來維持市場關(guān)注度，因此可以考慮與多個相關(guān)的品牌商業(yè)資源進(jìn)行戰(zhàn)略合作，來確保銷售期間的高爾夫和主題論壇的使用頻率。如引入國際的賽事與中體等合作，設(shè)立國家級高爾夫培訓(xùn)基地等起步區(qū)的運作模式高爾夫及主題論壇作為先行造勢的資源，需要有持起步區(qū)的運作模式考慮到作為北方城市，高爾夫使用的季節(jié)性因素，建議高爾夫球場外圍道路設(shè)計為馬道，在高爾夫淡季同樣可以作為高端人群的休閑娛樂場地，提高使用效率，形成區(qū)域視覺形象與周邊環(huán)境的強(qiáng)烈反差。主題論壇+高爾夫起步區(qū)的運作模式考慮到作為北方城市，高爾夫使用的季節(jié)性因素，起步區(qū)的運作模式冷泉會所及五星級酒店作為功能配套提升吸引力主題論壇+高爾夫起步區(qū)的運作模式冷泉會所及五星級酒店作為功能配套提升吸引力主起步區(qū)的運作模式別墅首期作為試水產(chǎn)品，先考慮別墅面積的多元化以充分篩選客戶，建筑形式以獨棟、雙拼、聯(lián)排為主；雙拼、聯(lián)排以200-300平方米為主，作為形象標(biāo)桿，少量獨棟可做到400-600平方米；在生態(tài)、高端的整體形象基調(diào)下，以低碳、環(huán)保的建筑理念去迎合城市的綠色生態(tài)的城市發(fā)展目標(biāo)。如太陽能的運用、中水回收利用以及一些無害、健康、節(jié)能的綠色材料的運用等。起步區(qū)的運作模式別墅首期作為試水產(chǎn)品，先考慮別墅面積的多元化目錄Contents第一部分城市印象及項目分析第二部分功能定位與開發(fā)策略第三部分營銷調(diào)性與推廣策略目錄Contents第一部分城市印象及項目分析本案的目標(biāo)是要打造成具有世界級影響力的商務(wù)會議生態(tài)新城，形成南有博鰲，北有大同。我們不僅要做一個地產(chǎn)項目，更要將論壇的輻射力廣泛的傳播開來，使大同的區(qū)域影響力和聚合力大大提升。為了實現(xiàn)這個目標(biāo)，我們將靈感擴(kuò)散到歐洲，擴(kuò)散到與大同緯度相近、同屬于北溫帶的希臘雅典，2000年前，作為貴族宗教活動中心的雅典是全世界最為知名的政治會議中心，影響力遍及歐亞，至今在人們心中仍然存有崇高的地位。這，也是我們的目標(biāo)。本案特征提煉——目標(biāo)本案的目標(biāo)是要打造成具有世界級影響力的商務(wù)會議生態(tài)新城，形成本案特征提煉——啟發(fā)雅典衛(wèi)城，位于雅典市中心的衛(wèi)城山丘上，始建于公元前580年，面積約有4平方千米。是世界新七大奇跡之一雅典衛(wèi)城是綜合性的公共建筑，它代表了貴族宗教活動中心，是全世界聞名的政治會議中心。它的輻射和影響力不僅在歐洲，而是擴(kuò)散到亞洲、非洲乃至全世界，2000年來被人們所崇敬。本案特征提煉——啟發(fā)雅典衛(wèi)城，位于雅典市中心的衛(wèi)城山丘上，始高貴永恒不朽經(jīng)典人類城市設(shè)計的典范之作雅典衛(wèi)城留給人們的感覺是：本案特征提煉——啟發(fā)高貴永恒不朽經(jīng)典人類城市設(shè)計的典范之作雅典衛(wèi)城留給人們的感覺而這，也是我們在操作本案時希望達(dá)到的目標(biāo)而這，也是我們在操作本案時希望達(dá)到的目標(biāo)高貴永恒不朽經(jīng)典人類城市設(shè)計的典范高貴不僅是材料的堆砌，更體現(xiàn)了一種氣質(zhì)和文化，它不會隨著時間而流逝，反而會因為時間的印跡而更加光芒四射。經(jīng)典不僅是建筑的外觀，而是其承載的文明能夠成為城市的符號和記憶歷經(jīng)數(shù)年數(shù)代而不衰，隨著時間的洗禮，永恒被人們所銘記銘刻在一代乃至數(shù)代人心目中的永恒印記本案特征提煉——啟發(fā)高貴永恒不朽經(jīng)典人類城市高貴不僅是材料的堆砌，更體現(xiàn)了一種氣SLOGAN:將本案打造成中國北方地區(qū)世界級的高爾夫別墅項目，成為中國北方高端人群的聚集區(qū)！世界級的大同論壇世界級的果嶺生活SLOGAN:將本案打造成中國北方地區(qū)世界級的高爾夫別墅項目萬畝·北方果嶺生態(tài)城核心支撐大同論壇——博鰲北方分會場會議/論壇高爾夫冷泉會所別墅/洋房配套商業(yè)五星級酒店城市有機(jī)生活圈學(xué)校萬畝·北方果嶺生態(tài)城核心支撐大同論壇——博鰲會議/論壇高爾夫我們的營銷目標(biāo)是：打造山西省乃至北方區(qū)域最高級別的休閑康體會議場所建立完善的有機(jī)生態(tài)圈，掀起新一輪有機(jī)健康有機(jī)生活浪潮，從建筑到生活理念，全程引導(dǎo)高端消費圈層的生活觀本案營銷定位我們的營銷目標(biāo)是：本案營銷定位生活方式我們希望能為業(yè)主營造清新而充滿綠色的生活環(huán)境，引導(dǎo)大家更健康的生活方式。配套有18洞高爾夫球場，高雅的運動既能放松身心同時也增進(jìn)了您和商務(wù)伙伴之間的友誼。社區(qū)里不同的景觀帶和綠植帶給您新的一天好開始。在這里，陽光和清新的空氣伴隨您的每一天。生活方式我們希望能為業(yè)主營造清新而充滿綠色的生活環(huán)境，引導(dǎo)大我們提倡在建筑中使用環(huán)保建材，既可以節(jié)能減排，未來也可以給業(yè)主帶來更低的日常生活消費。對本案來說，也是一個很大的賣點。如Low-E玻璃、納米環(huán)保涂料、塑料金屬復(fù)合管、生物乳膠漆、環(huán)保照明燈具及一些甲醛釋放量較低、達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)的大芯板、膠合板、纖維板等。我們提倡在建筑中使用環(huán)保建材，既可以節(jié)能減排，未來也可以給業(yè)我們相信，好的建筑不能脫離自然環(huán)境，而是能與自然環(huán)境同生共長。只有這樣的建筑才是有生命力、有情感的房子。我們希望依托于大同地區(qū)原生態(tài)的自然環(huán)境，因地制宜，建造出屬于這個地區(qū)的，生生不息的、有生命力的建筑。我們相信，好的建筑不能脫離自然環(huán)境，而是能與自然環(huán)境同生共長營銷推廣策略——價值集成利益呈現(xiàn)時間軸價值集成度企業(yè)品牌人生價值城市價值區(qū)域價值項目價值產(chǎn)品呈現(xiàn)價值呈現(xiàn)理念呈現(xiàn)價值定位形象呈現(xiàn)企業(yè)品牌造勢營銷鞏固傳播力度品牌造勢+傳播本案深耕營銷傳播端意向蓄客首期開盤形象勾勒市場蓄心市場蓄客銷控行程利益訴求品牌結(jié)論營銷端產(chǎn)品呈現(xiàn)企業(yè)品牌圈層營銷營銷推廣策略——價值集成利益呈現(xiàn)時間軸價值集成度企業(yè)品牌人生營銷手段建議高度決定一切打造與博鰲齊名的世界級知名論壇舉辦世界級高爾夫球賽事打造世界級高端休閑生活區(qū)營銷手段建議高度決定一切打造與博鰲齊名的世界級知名論壇營銷手段建議要打造世界級的知名論壇，就一定要搶占傳播制高點，成為新聞的焦點，這樣才能最大程度的擴(kuò)大區(qū)域和項目的知名度。我們的目標(biāo)是以高帶廣，以廣制勝！營銷手段建議要打造世界級的知名論壇，就一定要搶占傳播制高點，制造新聞熱點+引起公眾關(guān)注活動營銷體驗式營銷事件營銷強(qiáng)力推出形象，引起市場轟動后期不定期推出，持續(xù)吸引市場注意，引起項目熱銷營銷手段建議制造新聞熱點+引起公眾關(guān)注活動營銷體驗式營銷事件營銷強(qiáng)力推出營銷推廣策略（目的：別墅等大戶型產(chǎn)品已成功打造富人區(qū)概念，區(qū)域價值被廣泛了解，部分投資客及養(yǎng)老人群考慮購買小戶型產(chǎn)品進(jìn)行投資和養(yǎng)老）論壇會議簽約（目的：引起區(qū)域關(guān)注度）高爾夫、冷泉試運營（目的：進(jìn)一步引起市場關(guān)注，區(qū)域價值進(jìn)一步提升）別墅推出公寓推出（目的：在區(qū)域成熟度提升、前期造勢充分的情況下，掀起別墅熱銷）營銷推廣策略（目的：別墅等大戶型產(chǎn)品已成功打造富人區(qū)概念，區(qū)營銷推廣部分主線營銷推廣部分主線：會議/論壇為本案營銷推廣過程中貫穿始終的主線，將論壇、會議與本案的高爾夫、冷泉等優(yōu)勢資源相融合，以突出地塊的高端形象，宣揚高端生活方式，吸引更多高端客戶資源，為后期別墅銷售進(jìn)行造勢。營銷推廣部分主線營銷推廣部分主線：營銷推廣部分——第一階段第一階段：會議、論壇啟動時間段：預(yù)熱期2011年4月——2011年9月。高爾夫球場、冷泉、樣板組團(tuán)開工2011年4月營銷重點：在山西省的重要城市進(jìn)行一系列的造勢活動。將地塊炒熱，使地域的知名度上升。為后期別墅銷售奠定基礎(chǔ)。營銷活動：論壇會址簽約/邀請名人參與剪彩、奠基等營銷推廣部分——第一階段第一階段：會議、論壇啟動營銷推廣部分——第一階段吸引人群：中大型企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)/政府官員吸引區(qū)域：大同及周邊縣市主要賣點：優(yōu)美的自然環(huán)境，氣候宜人推廣媒介：新聞發(fā)布會/電視/網(wǎng)絡(luò)/紙媒推廣手段：媒體推廣/渠道推廣/活動推廣營銷推廣部分——第一階段吸引人群：中大型企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)/政府人民大會堂舉行開幕式在人民大會堂舉辦論壇的開幕活動，將論壇的影響力最大程度傳播出去人民大會堂舉行開幕式在人民大會堂舉辦論壇的開幕活動，將論壇的營銷推廣部分——第二階段第二階段：高爾夫、冷泉啟動時間段：高爾夫2011年底試運營/2011年10月開始銷售會籍營銷重點：針對本案最稀缺的配套高爾夫和冷泉資源進(jìn)行重點推介，尤其是針對大同市內(nèi)第一個高爾夫球場進(jìn)行重點介紹，重點強(qiáng)調(diào)其稀缺性和高端人群的生活方式等、啟動會籍銷售。營銷活動：高爾夫論壇開幕、高爾夫?qū)W校成立、溫泉養(yǎng)生健身知識講座等營銷推廣部分——第二階段第二階段：高爾夫、冷泉啟動營銷推廣部分——第二階段吸引區(qū)域：大同及周邊縣市/內(nèi)蒙靠近山西的部分城市吸引人群：城市新貴/高爾夫愛好者/富裕階層主要賣點：大同唯一的高爾夫球場/最好的溫泉會議中心推廣手段：媒體推廣/活動推廣推廣媒介：圈層傳播/網(wǎng)絡(luò)/電視/紙媒營銷推廣部分——第二階段吸引區(qū)域：大同及周邊縣市/內(nèi)蒙靠近山在高端俱樂部進(jìn)行項目的內(nèi)部推廣，在高端人群中形成知名度，通過圈層傳播促進(jìn)項目銷售。重點甄選山西、內(nèi)蒙、北京的高端俱樂部，通過俱樂部定期活動對論壇及項目進(jìn)行重點推介。北京——中國會山西——全球奢侈品協(xié)會山西分會內(nèi)蒙——全球CEO俱樂部鄂爾多斯分部高端俱樂部內(nèi)部推介在高端俱樂部進(jìn)行項目的內(nèi)部推廣，在高端人群中形成知名度，通過舉辦高端高爾夫賽事及知名企業(yè)年會在高爾夫球場開始試運營之后，邀請國際國內(nèi)知名高爾夫球選手，舉辦高爾夫球邀請賽，以擴(kuò)大區(qū)域以及球場的知名度。定期邀請國內(nèi)知名企業(yè)家舉行聯(lián)誼及相關(guān)商務(wù)活動，將知名企業(yè)的年會及商會邀請在冷泉會所舉辦，提升本案在高端圈層的知名度。舉辦高端高爾夫賽事及知名企業(yè)年會在高爾夫球場開始試運營之后，營銷推廣部分——第三階段第三階段：別墅銷售啟動時間段：2011年底樣板組團(tuán)推出（不同規(guī)格/圖）營銷重點：針對大同第一個高爾夫別墅項目的噱頭進(jìn)行大力推廣，吸引大同市區(qū)內(nèi)的高端客群。可考慮采取異地營銷的方式。營銷活動：意向客戶預(yù)定，高端客戶贈送高爾夫會籍等等營銷推廣部分——第三階段第三階段：別墅銷售啟動營銷推廣部分——第三階段推廣手段：媒體推廣/體驗式營銷/活動推廣推廣媒介：網(wǎng)絡(luò)/紙媒/戶外廣告主要賣點：大同市內(nèi)唯一的高爾夫別墅/完善的相關(guān)配套/環(huán)保健康的生活理念吸引區(qū)域：以大同為主的山西省主要城市/內(nèi)蒙靠近山西的部分城市吸引人群：大同市內(nèi)的富裕人群/山西省內(nèi)煤老板/部分內(nèi)蒙的富裕階層營銷推廣部分——第三階段推廣手段：媒體推廣/體驗式營銷/活動營銷推廣部分——第四階段第四階段：公寓銷售啟動時間段：2012年6-7月開始銷售營銷重點：借之前別墅銷售的旺勢對公寓進(jìn)行推廣，主打休閑養(yǎng)生型地產(chǎn)，并吸引一些投資客群。營銷活動：開盤儀式、業(yè)主活動、休閑養(yǎng)生地產(chǎn)論壇講座、夕陽紅講座等等營銷推廣部分——第四階段第四階段：公寓銷售啟動營銷推廣部分——第四階段推廣手段：媒體推廣/體驗式營銷/活動推廣推廣媒介：網(wǎng)絡(luò)/紙媒/戶外廣告主要賣點：良好的自然環(huán)境/稀缺的高爾夫資源/高尚的人文環(huán)境和相關(guān)配套吸引區(qū)域：大同市區(qū)及周邊縣市/部分外省市投資客群吸引人群：大同市區(qū)內(nèi)客群/養(yǎng)老客群/部分投資客群營銷推廣部分——第四階段推廣手段：媒體推廣/體驗式營銷/活動揭幕貳零壹壹山西國際高爾夫生態(tài)元年隆德大同論壇項目初步思考中原隆德大同論壇項目開發(fā)運作初步思考北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

2010年10月，北京隆德大同論壇項目開發(fā)運作初步思考北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司大同世界世界大同世界級的大同論壇世界級的果嶺生活大同世界世界大同世界級的大同論壇世界級的果目錄Contents第一部分城市印象及項目分析第二部分功能定位與開發(fā)策略第三部分營銷調(diào)性與推廣策略目錄Contents第一部分城市印象及項目分析城市地位大同位于山西省北部，是山西省第二大城市，京包鐵路、北同蒲鐵路、大秦鐵路的交點，北鄰內(nèi)蒙古自治區(qū)烏蘭察布市、東鄰河北省張家口市、西南與山西省朔州市相接、南靠山西省忻州市。大同是華北地區(qū)較有影響力城市之一，素有“中國雕塑之都”，“鳳凰城”和“中國煤都”之稱，全國佛教名城。200公里400公里城市地位大同位于山西省北部，是山西省第二大城市，京包鐵路、北城市地位大同除了歷史文化名城的獨特名牌外，其在中國能源產(chǎn)業(yè)格局中舉足輕重。除了自身豐富的礦產(chǎn)、能源資源外，大同地處“內(nèi)蒙——京津”、“新疆——京津”能源走廊的核心位置，在國內(nèi)乃至世界能源格局中地位顯赫。在未來的發(fā)展規(guī)劃中，大同提出“東進(jìn)”、“西聯(lián)”的戰(zhàn)略思路，加強(qiáng)在京津、呼包鄂之間的樞紐地位。城市地位大同除了歷史文化名城的獨特名牌外，其在中國能源產(chǎn)業(yè)格按照大同一軸雙城的城市整體規(guī)劃御東新區(qū)定位：城市未來發(fā)展規(guī)劃大同未來發(fā)展的方向：晉北中心城市、歷史文化名城、重要能源城市規(guī)劃目標(biāo)定位：構(gòu)建“宜居、利居、樂居”的區(qū)域性中心城市，將大同建設(shè)成為山水園林城市和歷史文化名城于一體的宜居城市是大同市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心、融合全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文化教育事業(yè)功能的綜合性新市區(qū)是一個河湖環(huán)繞的花園式新區(qū)按照大同一軸雙城的城市整體規(guī)劃御東新區(qū)定位：城市未來發(fā)展規(guī)劃京包鐵路、北同薄鐵路、大秦鐵路等40余條支線及專用線相交于大同境內(nèi)，是京、津、蒙、冀、晉五省市、自治區(qū)的重要交通樞紐。至北京的高速鐵路目前正在修建之中。城市交通區(qū)域周邊的機(jī)場、鐵路、公路組成了立體化的交通路網(wǎng)。公路：大同環(huán)城高速、京大高速公路、大運高速公路、呼大高速公路等多條。京包鐵路、北同薄鐵路、大秦鐵路等40余條支線及專用線相交于大1、大同是中國北部著名的歷史文化名稱、中國煤都，文化旅游、煤炭資源是城市最重要的特征；2、大同位于中國北部“呼包鄂——京津”能源通道的核心位置，是北中國重要的能源供應(yīng)與集散中心；同時也是山西省主要的旅游集散中心；3、大同正在進(jìn)行一場規(guī)模宏大的復(fù)興運動，老城的重建、新城的再造日新月異，未來的大同將發(fā)生天翻地覆的變化；4、未來的大同將“傳統(tǒng)與現(xiàn)代齊飛人文共生態(tài)一體”，古城的恢復(fù)、旅游資源的整合為歷史文化提供了有力的發(fā)展平臺，而生態(tài)宜居則鮮有亮點。城市印象1、大同是中國北部著名的歷史文化名稱、中國煤都，文化旅游、煤總用地面積11000畝前期開發(fā)用地為5800畝，包含主題論壇會址400畝、高爾夫生態(tài)公園2800畝、土林地質(zhì)公園800畝、別墅開發(fā)用地1500畝以及300畝的休閑及商業(yè)配套。后期預(yù)留用地5200畝項目條件用地內(nèi)現(xiàn)有資源：水系、冷泉、土地地貌總用地面積11000畝項目條件用地內(nèi)現(xiàn)有資源：城市資源：大同是連接西北資源型城市與東部京津地區(qū)的樞紐項目距大同機(jī)場很近，占據(jù)了大同的門戶地位，外圍輻射力增強(qiáng)項目位于云岡石窟與恒山名勝的旅游帶上，有機(jī)會承接旅游區(qū)的人流集散SWOT分析——優(yōu)勢自然資源：貫穿地塊的城市稀缺的水資源土林地質(zhì)風(fēng)貌冷泉規(guī)劃優(yōu)勢：規(guī)劃中各種業(yè)態(tài)之間形成良好的價值循環(huán)系統(tǒng)，互為支持2800畝的高爾夫球場省內(nèi)罕有大同論壇會址及相關(guān)商務(wù)會議設(shè)施城市首家國際標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店冷泉會所配套商業(yè)設(shè)施城市資源：SWOT分析——優(yōu)勢自然資源：規(guī)劃優(yōu)勢：開發(fā)資源優(yōu)勢開發(fā)商博鰲論壇的運作經(jīng)驗和資源積累高爾夫的開發(fā)運作經(jīng)驗SWOT分析——優(yōu)勢開發(fā)資源優(yōu)勢SWOT分析——優(yōu)勢項目用地內(nèi)部過于平坦，作為高爾夫用地，改造難度和成本相對較高SWOT分析——劣勢2、地塊內(nèi)部珍貴的水資源與地平面存在較大高差，對于別墅高度而言，可視性較差項目用地內(nèi)部過于平坦，作為高爾夫用地，改造難度和成本相對較高4、御東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，引導(dǎo)舊城人口向東部新城轉(zhuǎn)移，拉近了項目與城市核心區(qū)的距離，本案有機(jī)會作為新的城區(qū)的配套型融高端居住、高端休閑娛樂為一體的綜合服務(wù)區(qū)3、高爾夫別墅目前在大同甚至山西省的唯一性使產(chǎn)品更容易在更廣泛的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生號召力，為項目提供了一個引領(lǐng)市場的機(jī)會；SWOT分析——機(jī)會1、大同生態(tài)宜居主題的內(nèi)容缺失，為項目提供了填補(bǔ)規(guī)劃空白的契機(jī)；2、大同論壇的落戶，為項目提供了引領(lǐng)城市制高點的線索；使項目有機(jī)會超越省域限制，突破傳統(tǒng)認(rèn)知，向國際化城市邁進(jìn)；4、御東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，引導(dǎo)舊城人口向東部新城轉(zhuǎn)移，拉近了項1、大同城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對單一，服務(wù)性城市資源不足，自身高端客群有限，使得項目未來運作必須突破區(qū)域、以我為主、領(lǐng)航城市發(fā)展；2、大同原有的污染、居住環(huán)境等不利認(rèn)知，在一定程度上影響了周邊城市高端人群在大同置業(yè)的愿望；同時項目周邊缺乏生活基礎(chǔ)，區(qū)域形象缺失；SWOT分析——風(fēng)險3、項目作為綜合開發(fā)用地，前期投入資金量較大，開發(fā)周期較長，銷售回款與物業(yè)形象檔次之間需要平衡；4、作為集團(tuán)首個大規(guī)模的地產(chǎn)開發(fā)項目，如何能夠?qū)⑵髽I(yè)品牌與地產(chǎn)品牌有效聯(lián)動，形成相對穩(wěn)定的合理發(fā)展模式，為后續(xù)開發(fā)提供借鑒。1、大同城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對單一，服務(wù)性城市資源不足，自身高端客SWOT分析——總結(jié)必須清晰定位項目未來獨特的的發(fā)展目標(biāo)、認(rèn)知形象、功能定位，并在此基礎(chǔ)上形成合理的布局規(guī)劃突破地域限制，領(lǐng)航城市發(fā)展，需要通過鮮明的主題、清晰緊湊的推廣思路與計劃，短期內(nèi)改變項目區(qū)域的認(rèn)知形象如何通過合理的開發(fā)節(jié)奏及策略安排，在保證開發(fā)商資金鏈條、品牌形象的基礎(chǔ)上達(dá)到項目收益的最大化綜合判斷，本項目是一個具備高端素質(zhì)的優(yōu)質(zhì)項目，但同時也面臨著城市居住環(huán)境認(rèn)知、區(qū)域號召力以及開發(fā)過程中形象與資金平衡等問題的挑戰(zhàn)，因此發(fā)展的核心課題在于：SWOT分析——總結(jié)必須清晰定位項目未來獨特的的發(fā)展目標(biāo)目錄Contents第一部分城市印象及項目分析第二部分功能定位與開發(fā)策略第三部分營銷調(diào)性與推廣策略目錄Contents第一部分城市印象及項目分析項目整體發(fā)展策略挖掘大同城市歷史文化/旅游資源及優(yōu)勢、煤炭資源優(yōu)勢和樞紐優(yōu)勢，以融合民間文化、佛教文化、旅游歷史文化的文化型論壇和關(guān)注能源發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級的能源產(chǎn)業(yè)論壇，打造世界級論壇，同時通過世界級的高爾夫設(shè)施，突破固有城市印象，再造城市及區(qū)域認(rèn)知；以大同論壇為龍頭，高爾夫為契機(jī)，融合商務(wù)會議、健康休閑產(chǎn)業(yè)等，再造城市資源及配套服務(wù)鏈條系統(tǒng)，整合全新區(qū)域形象；通過開發(fā)節(jié)奏的合理安排，選擇市場影響力和新聞效應(yīng)極強(qiáng)的論壇及高爾夫為形象營銷亮點，帶動住宅產(chǎn)品銷售，形成資金良性循環(huán)，之后再逐步滾動其他部分的整體開發(fā)。以我為主領(lǐng)航城市發(fā)展項目整體發(fā)展策略挖掘大同城市歷史文化/旅游資源及優(yōu)勢、煤炭項目發(fā)展定位山西省唯一的以論壇、高爾夫為帶動的高端商務(wù)生態(tài)新城集商務(wù)會議、健康休閑、生態(tài)宜居為一體的國際城市樣板項目發(fā)展定位山西省唯一的以論壇、高爾夫為帶動的高端商務(wù)生態(tài)新項目整體發(fā)展策略功能組合及互動模式商務(wù)會議：會議會展五星級酒店商務(wù)會所健康休閑：冷泉養(yǎng)生會館高爾夫健身運動設(shè)施文體設(shè)施水上娛樂生態(tài)宜居：生態(tài)居所低碳科技高端教育醫(yī)療商業(yè)配套其他大同論壇：國際文化論壇國際能源論壇周邊旅游資源：衡山、懸空寺云岡石窟、五臺山大同古城、土林等城市商務(wù)資源：能源及其加工企業(yè)周邊城市商務(wù)政務(wù)及其他資源項目整體發(fā)展策略功能組合及互動模式商務(wù)會議：健康休閑：生態(tài)宜項目整體發(fā)展策略基于新城發(fā)展目標(biāo)的功能布局示意溫泉/健康休閑論壇/酒店配套景觀別墅/洋房高爾夫配套景觀別墅/洋房商業(yè)服務(wù)/文教配套/景觀公寓運動康體/文教醫(yī)療/生活設(shè)施宜居新城宜居新城企業(yè)會所/商務(wù)服務(wù)項目整體發(fā)展策略基于新城發(fā)展目標(biāo)的功能布局示意溫泉/健論壇/項目開發(fā)步驟第一步：先期以大同論壇會址及相關(guān)配套酒店、一個18洞高爾夫球場及冷泉會所、部分別墅作為首發(fā)區(qū)奠定國際化高端生態(tài)新城的嶄新區(qū)域形象。第二步：在一定形象奠基和銷售回款積累的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行后續(xù)的酒店、商業(yè)配套、地質(zhì)公園的建設(shè)，同時繼續(xù)推出別墅或洋房類銷售物業(yè)作為資金支持第三步：在區(qū)域形象、認(rèn)知度和配套設(shè)施日益完善之后，后期5200畝用地推出部分集合式住宅，并配建大眾型的體育、休閑娛樂以吸引中高端人群的進(jìn)駐第三步首發(fā)區(qū)域第二步第二步項目開發(fā)步驟第一步：先期以大同論壇會址及相關(guān)配套酒店、一個1起步區(qū)的形象定位主題論壇+高爾夫世界級僅有的有機(jī)生態(tài)建筑群（論壇、冷泉會所、酒店、高爾夫）世界級的大同論壇世界級的果嶺生活起步區(qū)的形象定位主題論壇+高爾夫起步區(qū)的運作模式高爾夫及主題論壇作為先行造勢的資源，需要有持續(xù)的活動來維持市場關(guān)注度，因此可以考慮與多個相關(guān)的品牌商業(yè)資源進(jìn)行戰(zhàn)略合作，來確保銷售期間的高爾夫和主題論壇的使用頻率。主題論壇+高爾夫主題論壇及高爾夫作為先行造勢的資源，需要有持續(xù)的活動來維持市場關(guān)注度，因此可以考慮與多個相關(guān)的品牌商業(yè)資源進(jìn)行戰(zhàn)略合作，來確保銷售期間的高爾夫和主題論壇的使用頻率。如引入國際的賽事與中體等合作，設(shè)立國家級高爾夫培訓(xùn)基地等起步區(qū)的運作模式高爾夫及主題論壇作為先行造勢的資源，需要有持起步區(qū)的運作模式考慮到作為北方城市，高爾夫使用的季節(jié)性因素，建議高爾夫球場外圍道路設(shè)計為馬道，在高爾夫淡季同樣可以作為高端人群的休閑娛樂場地，提高使用效率，形成區(qū)域視覺形象與周邊環(huán)境的強(qiáng)烈反差。主題論壇+高爾夫起步區(qū)的運作模式考慮到作為北方城市，高爾夫使用的季節(jié)性因素，起步區(qū)的運作模式冷泉會所及五星級酒店作為功能配套提升吸引力主題論壇+高爾夫起步區(qū)的運作模式冷泉會所及五星級酒店作為功能配套提升吸引力主起步區(qū)的運作模式別墅首期作為試水產(chǎn)品，先考慮別墅面積的多元化以充分篩選客戶，建筑形式以獨棟、雙拼、聯(lián)排為主；雙拼、聯(lián)排以200-300平方米為主，作為形象標(biāo)桿，少量獨棟可做到400-600平方米；在生態(tài)、高端的整體形象基調(diào)下，以低碳、環(huán)保的建筑理念去迎合城市的綠色生態(tài)的城市發(fā)展目標(biāo)。如太陽能的運用、中水回收利用以及一些無害、健康、節(jié)能的綠色材料的運用等。起步區(qū)的運作模式別墅首期作為試水產(chǎn)品，先考慮別墅面積的多元化目錄Contents第一部分城市印象及項目分析第二部分功能定位與開發(fā)策略第三部分營銷調(diào)性與推廣策略目錄Contents第一部分城市印象及項目分析本案的目標(biāo)是要打造成具有世界級影響力的商務(wù)會議生態(tài)新城，形成南有博鰲，北有大同。我們不僅要做一個地產(chǎn)項目，更要將論壇的輻射力廣泛的傳播開來，使大同的區(qū)域影響力和聚合力大大提升。為了實現(xiàn)這個目標(biāo)，我們將靈感擴(kuò)散到歐洲，擴(kuò)散到與大同緯度相近、同屬于北溫帶的希臘雅典，2000年前，作為貴族宗教活動中心的雅典是全世界最為知名的政治會議中心，影響力遍及歐亞，至今在人們心中仍然存有崇高的地位。這，也是我們的目標(biāo)。本案特征提煉——目標(biāo)本案的目標(biāo)是要打造成具有世界級影響力的商務(wù)會議生態(tài)新城，形成本案特征提煉——啟發(fā)雅典衛(wèi)城，位于雅典市中心的衛(wèi)城山丘上，始建于公元前580年，面積約有4平方千米。是世界新七大奇跡之一雅典衛(wèi)城是綜合性的公共建筑，它代表了貴族宗教活動中心，是全世界聞名的政治會議中心。它的輻射和影響力不僅在歐洲，而是擴(kuò)散到亞洲、非洲乃至全世界，2000年來被人們所崇敬。本案特征提煉——啟發(fā)雅典衛(wèi)城，位于雅典市中心的衛(wèi)城山丘上，始高貴永恒不朽經(jīng)典人類城市設(shè)計的典范之作雅典衛(wèi)城留給人們的感覺是：本案特征提煉——啟發(fā)高貴永恒不朽經(jīng)典人類城市設(shè)計的典范之作雅典衛(wèi)城留給人們的感覺而這，也是我們在操作本案時希望達(dá)到的目標(biāo)而這，也是我們在操作本案時希望達(dá)到的目標(biāo)高貴永恒不朽經(jīng)典人類城市設(shè)計的典范高貴不僅是材料的堆砌，更體現(xiàn)了一種氣質(zhì)和文化，它不會隨著時間而流逝，反而會因為時間的印跡而更加光芒四射。經(jīng)典不僅是建筑的外觀，而是其承載的文明能夠成為城市的符號和記憶歷經(jīng)數(shù)年數(shù)代而不衰，隨著時間的洗禮，永恒被人們所銘記銘刻在一代乃至數(shù)代人心目中的永恒印記本案特征提煉——啟發(fā)高貴永恒不朽經(jīng)典人類城市高貴不僅是材料的堆砌，更體現(xiàn)了一種氣SLOGAN:將本案打造成中國北方地區(qū)世界級的高爾夫別墅項目，成為中國北方高端人群的聚集區(qū)！世界級的大同論壇世界級的果嶺生活SLOGAN:將本案打造成中國北方地區(qū)世界級的高爾夫別墅項目萬畝·北方果嶺生態(tài)城核心支撐大同論壇——博鰲北方分會場會議/論壇高爾夫冷泉會所別墅/洋房配套商業(yè)五星級酒店城市有機(jī)生活圈學(xué)校萬畝·北方果嶺生態(tài)城核心支撐大同論壇——博鰲會議/論壇高爾夫我們的營銷目標(biāo)是：打造山西省乃至北方區(qū)域最高級別的休閑康體會議場所建立完善的有機(jī)生態(tài)圈，掀起新一輪有機(jī)健康有機(jī)生活浪潮，從建筑到生活理念，全程引導(dǎo)高端消費圈層的生活觀本案營銷定位我們的營銷目標(biāo)是：本案營銷定位生活方式我們希望能為業(yè)主營造清新而充滿綠色的生活環(huán)境，引導(dǎo)大家更健康的生活方式。配套有18洞高爾夫球場，高雅的運動既能放松身心同時也增進(jìn)了您和商務(wù)伙伴之間的友誼。社區(qū)里不同的景觀帶和綠植帶給您新的一天好開始。在這里，陽光和清新的空氣伴隨您的每一天。生活方式我們希望能為業(yè)主營造清新而充滿綠色的生活環(huán)境，引導(dǎo)大我們提倡在建筑中使用環(huán)保建材，既可以節(jié)能減排，未來也可以給業(yè)主帶來更低的日常生活消費。對本案來說，也是一個很大的賣點。如Low-E玻璃、納米環(huán)保涂料、塑料金屬復(fù)合管、生物乳膠漆、環(huán)保照明燈具及一些甲醛釋放量較低、達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)的大芯板、膠合板、纖維板等。我們提倡在建筑中使用環(huán)保建材，既可以節(jié)能減排，未來也可以給業(yè)我們相信，好的建筑不能脫離自然環(huán)境，而是能與自然環(huán)境同生共長。只有這樣的建筑才是有生命力、有情感的房子。我們希望依托于大同地區(qū)原生態(tài)的自然環(huán)境，因地制宜，建造出屬于這個地區(qū)的，生生不息的、有生命力的建筑。我們相信，好的建筑不能脫離自然環(huán)境，而是能與自然環(huán)境同生共長營銷推廣策略——價值集成利益呈現(xiàn)時間軸價值集成度企業(yè)品牌人生價值城市價值區(qū)域價值項目價值產(chǎn)品呈現(xiàn)價值呈現(xiàn)理念呈現(xiàn)價值定位形象呈現(xiàn)企業(yè)品牌造勢營銷鞏固傳播力度品牌造勢+傳播本案深耕營銷傳播端意向蓄客首期開盤形象勾勒市場蓄心市場蓄客銷控行程利益訴求品牌結(jié)論營銷端產(chǎn)品呈現(xiàn)企業(yè)品牌圈層營銷營銷推廣策略——價值集成利益呈現(xiàn)時間軸價值集成度企業(yè)品牌人生營銷手段建議高度決定一切打造與博鰲齊名的世界級知名論壇舉辦世界級高爾夫球賽事打造世界級高端休閑生活區(qū)營銷手段建議高度決定一切打造與博鰲齊名的世界級知名論壇營銷手段建議要打造世界級的知名論壇，就一定要搶占傳播制高點，成為新聞的焦點，這樣才能最大程度的擴(kuò)大區(qū)域和項目的知名度。我們的目標(biāo)是以高帶廣，以廣制勝！營銷手段建議要打造世界級的知名論壇，就一定要搶占傳播制高點，制造新聞熱點+引起公眾關(guān)注活動營銷體驗式營銷事件營銷強(qiáng)力推出形象，引起市場轟動后期不定期推出，持續(xù)吸引市場注意，引起項目熱銷營銷手段建議制造新聞熱點+引起公眾關(guān)注活動營銷體驗式營銷事件營銷強(qiáng)力推出營銷推廣策略（目的：別墅等大戶型產(chǎn)品已成功打造富人區(qū)概念，區(qū)域價值被廣泛了解，部分投資客及養(yǎng)老人群考慮購買小戶型產(chǎn)品進(jìn)行投資和養(yǎng)老）論壇會議簽約（目的：引起區(qū)域關(guān)注度）高爾夫、冷泉試運營（目的：進(jìn)一步引起市場關(guān)注，區(qū)域價值進(jìn)一步提升）別墅推出公寓推出（目的：在區(qū)域成熟度提升、前期造勢充分的情況下，掀起別墅熱銷）營銷推廣策略（目的：別墅等大戶型產(chǎn)品已成功打造富人區(qū)概念，區(qū)營銷推廣部分主線營銷推廣部分主線：會議/論壇為本案營銷推廣過程中貫穿始終的主線，將論壇、會議與本案的高爾夫、冷泉等優(yōu)勢資源相融合，以突出地塊的高端形象，宣揚高端生活方式，吸引更多高端客戶資源，為后期別墅銷售進(jìn)行造勢。營銷推廣部分主線營銷推廣部分主線：營銷推廣部分——第一階段第一階段：會議、論壇啟動時間段：預(yù)熱期2011年4月——2011年9月。高爾夫球場、冷泉、