某項目定位與發(fā)展規(guī)劃報告課件

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博大長興城項目定位與發(fā)展規(guī)劃報告2012年6月1博大長興城2012年6月2新德坊對本項目目標的理解從現(xiàn)實狀況（市場、項目）出發(fā)，給與項目準確定位及合理規(guī)劃1、以合適的產(chǎn)品規(guī)劃，實現(xiàn)土地價值的最大化2、有效控制風險，實現(xiàn)快速銷售，回籠資金3、較佳的利潤回報項目目標2從現(xiàn)實狀況（市場、項目）出發(fā)，給與項目準確定位及合理規(guī)劃13項目定位與發(fā)展規(guī)劃報告物業(yè)發(fā)展建議項目定位發(fā)展方向市場分析項目分析目標梳理3項目定位與發(fā)展規(guī)劃報告物業(yè)發(fā)展建議項目定位發(fā)展方向市場分析4主城區(qū)總體布局以“一心二軸三帶四區(qū)”的結(jié)構(gòu)形式向東發(fā)展非區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域一、城市規(guī)劃4主城區(qū)總體布局以“一心二軸三帶四區(qū)”的結(jié)構(gòu)形式向東發(fā)展非區(qū)5二、孝感市房地產(chǎn)市場運行情況孝感商品房施工情況單位：萬㎡相較2010年，2011年全市商品房施工面積同比增長81.2%；城區(qū)商品房施工面積同比增長69.5%。單位：萬㎡相較2010年，2011年全市商品房竣工面積同比增長46.7%；城區(qū)商品房竣工面積同比增長38.8%。孝感商品房竣工情況5二、孝感市房地產(chǎn)市場運行情況孝感商品房施工情況單位：萬㎡相6單位：元成交量穩(wěn)中有升，房價較為穩(wěn)定。近半年，孝感市城區(qū)商品房銷售平穩(wěn)上升，銷售均價也較為穩(wěn)定。由于本地目標客群多為地緣性客戶，受調(diào)控政策影響較小。孝南區(qū)與開發(fā)東區(qū)居銷售榜首。近半年，孝感市商品房主要銷售區(qū)域以孝南區(qū)與開發(fā)東區(qū)為主，占全市銷量的80%以上，開發(fā)西區(qū)與城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)僅有少量成交。2011年10月—2012年5月孝感城區(qū)銷售數(shù)據(jù)2011年10月—2012年5月孝感城區(qū)各區(qū)域銷售數(shù)據(jù)單位：套單位：套二、孝感市房地產(chǎn)市場運行情況10月11月12月1月2月3月4月5月10月11月12月1月2月3月4月5月6單位：元成交量穩(wěn)中有升，房價較為穩(wěn)定。近半年，孝感市城區(qū)商7東城區(qū)樓盤概況東城新區(qū)開發(fā)力度較大，是孝感市目前樓市最熱的集中地帶，主要以規(guī)模性開發(fā)為主，樓盤綜合品質(zhì)較高。其中不乏集商住休閑、娛樂購物、餐飲酒店、大型賣場等為一體的城市綜合體項目。代表樓盤有松達麗水灣、景程灣流匯、全洲盛世城、航天首府、中建國際花園、乾坤豪府、宇濟濱湖天地等。

老城區(qū)樓盤概況老城區(qū)樓盤多以普通住宅為主，規(guī)模適中，用于改善型居住。代表樓盤有錦繡后湖、清華園、佳城佳苑、金一華府等。北城區(qū)樓盤概況北城區(qū)開發(fā)力度相對較小，主要為一些中小型性質(zhì)的住宅及城中村改造項目。代表性樓盤為城市花園、北大鴻城等。三、孝南區(qū)房地產(chǎn)市場運行7東城區(qū)樓盤概況東城新區(qū)開發(fā)力度較大，是孝感市目前樓市最熱的8中建國際花園航天首府宇濟濱湖天地乾坤豪府2008城市花園北大鴻城錦繡后湖東方龍城金一華府保麗國際廣場景程灣流匯項目二期地塊錦繡同升四、孝南區(qū)可比樓盤分析8中建國際花園航天首府宇濟濱湖天地乾坤豪府2008城市花園北9四、孝南區(qū)可比樓盤分析北城區(qū)現(xiàn)開發(fā)樓盤相對較少，存貨量不多；東城區(qū)區(qū)樓盤以大盤高層開發(fā)居多，在產(chǎn)品打造及提升方面均優(yōu)與北城區(qū)及老城區(qū).9四、孝南區(qū)可比樓盤分析北城區(qū)現(xiàn)開發(fā)樓盤相對較少，存貨量不多10從開發(fā)量上看，除2008城市花園和北辰花園項目體量較小，選取其他項目規(guī)模為9-56萬㎡的中大型項目；產(chǎn)品形式上，除北辰花園和2008城市花園項目規(guī)劃為純多層產(chǎn)品，其他項目均為小高層、高層設(shè)計。容積率在2.8-3.3區(qū)間；四、孝南區(qū)可比樓盤分析10從開發(fā)量上看，除2008城市花園和北辰花園項目體量較小，11從價格上看，地段對價格的支撐因素非常明顯，尤以東城區(qū)作為孝感市開發(fā)區(qū)，樹立了孝感價格標桿；車位比成為客戶后期衡量一個項目檔次的重要因素。開發(fā)區(qū)典型調(diào)研項目定位均在中高檔以上，車位比基本達到1：0.5以上；老城區(qū)為1：0.3；項目綠化率設(shè)置基本在30%以上，較為重視園林景觀的設(shè)計。航天首府項目綠化率達46%，在后期銷售中成為一大賣點。四、孝南區(qū)可比樓盤分析11從價格上看，地段對價格的支撐因素非常明顯，尤以東城區(qū)作為12

典型項目主力戶型為3房，次主力為2房，配以少量4房或復(fù)式等戶型；三房面積平均在130㎡以上；最小為90㎡(后湖御景)，最大為150㎡(航天首府、東方龍城)；從調(diào)研了解的實際銷售情況來看，在各項目中總價高的大面積戶型及復(fù)式銷售相對其他戶型滯緩，存在一定難度。四、孝南區(qū)可比樓盤分析12典型項目主力戶型為3房，次主力為2房，配以少量4房或復(fù)13五、孝南區(qū)可比樓盤戶型設(shè)計北大鴻城露臺270度觀景窗三房3.6米開間臥室13五、孝南區(qū)可比樓盤戶型設(shè)計北大鴻城露臺270度觀景窗三房14五、孝南區(qū)可比樓盤戶型設(shè)計東方龍城二房3.4米開間臥室雙陽臺，但面積較小14五、孝南區(qū)可比樓盤戶型設(shè)計東方龍城二房3.4米開間臥室雙15五、孝南區(qū)可比樓盤戶型設(shè)計錦繡同升轉(zhuǎn)角陽臺雙陽臺設(shè)計15五、孝南區(qū)可比樓盤戶型設(shè)計錦繡同升轉(zhuǎn)角陽臺雙陽臺設(shè)計16乾坤豪府入戶花園落地凸窗16乾坤豪府入戶花園落地凸窗17灣流匯5.2米開間客廳雙衛(wèi)設(shè)計17灣流匯5.2米開間客廳雙衛(wèi)設(shè)計18灣流匯5.2米開間橫廳18灣流匯5.2米開間橫廳19概況項目位于東城區(qū)，西鄰董永路，南連316國道，毗鄰漢孝城際鐵路孝感東站，項目集居住、工作、文化、娛樂為一體，是一個以“1公里”休閑商街為核心的56萬㎡超大綜合社區(qū)。物業(yè)地址孝感市董永路特1號規(guī)模占地面積270畝，總建筑面積56萬方。容積率3.3，綠化率35%開發(fā)商武漢華工景程科技發(fā)展有限公司樓盤銷售動態(tài)1.灣流匯分為四大組團，其中銅雀臺組團基本售罄，目前在售為悅城組團的A5、A6兩棟31層的高層，共計678戶。2.該兩棟多數(shù)為50-80㎡的小戶型，表價均價為5100/㎡左右，2011年12月開盤優(yōu)惠每平米減400，實際成交均價在4700/㎡左右，目前已去化60%景程?灣流匯六、典型樓盤分析19概況項目位于東城區(qū)，西鄰董永路，南連316國道，毗鄰漢孝20概況項目住宅30萬㎡，其中聯(lián)排別墅0.15萬㎡，疊拼花園洋房2.8萬㎡，高層住宅27萬㎡。目前在建為一期01地塊，總建面約14萬㎡物業(yè)地址孝天路與董永路交匯處規(guī)模占地面積11萬㎡，建筑面積34萬㎡，容積率2.78,綠化率39%開發(fā)商孝感中建三局房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤銷售動態(tài)目前開發(fā)一期01地塊，現(xiàn)主力推售G1，G3，G4三棟29層高層，共計400多戶。此三棟高層為2011年10月份開盤，均為90-120㎡的三房戶型，表價均價為4850/㎡左右，按揭、一次性優(yōu)惠均為98折，成交均價4750元/㎡，目前銷售率約40%。中建·國際花園六、典型樓盤分析20概況項目住宅30萬㎡，其中聯(lián)排別墅0.15萬㎡，疊拼花園21概況項目位于東城區(qū)，東依槐蔭公園，西鄰滾子河，依托優(yōu)越的地理位置打造高端純住宅社區(qū)，配備有會所、星級大堂與景觀游泳池等設(shè)施。物業(yè)地址西濱河路以西孝三路以北規(guī)模占地面積7.8萬m2建筑面積約16萬㎡，容積率2，綠化率45.9%開發(fā)商孝感三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤銷售動態(tài)1.航天首府現(xiàn)在售為5、6兩棟18層高層、9、10兩棟27層高層，共計432戶。其主力戶型為80-130㎡的兩房、三房。2.此四棟高層最初于2011年12月開盤，開盤認籌優(yōu)惠為一萬抵五萬，該優(yōu)惠目前已取消，近期認籌5萬抵10萬，現(xiàn)行優(yōu)惠為按揭99折，一次性98折；且于近期每平米上漲160元，采取實價實銷策略，現(xiàn)成交均價4800元/㎡。目前銷售過半。航天?首府六、典型樓盤分析21概況項目位于東城區(qū)，東依槐蔭公園，西鄰滾子河，依托優(yōu)越的22概況項目總建面47萬方，其中住宅35.7萬㎡，分梅蘭竹菊四大組團，一期蘭苑基本售罄，現(xiàn)正開發(fā)二期竹苑產(chǎn)品。物業(yè)地址孝感市董永路東側(cè)規(guī)模占地面積14.6萬m2，建筑面積47萬㎡，容積率2.5，綠化率36%開發(fā)商湖北宇濟房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司樓盤銷售動態(tài)1.宇濟·濱湖天地分梅蘭竹菊四大組團，目前在售為竹苑6號樓26層高層和7、8號樓32層高層，共計386戶，主力戶型為110-140㎡三房。2.竹苑于2011年12月底開盤，開盤售出80余套，目前剩余220余套，近期月去化在每月30套左右。表價均價為4800/㎡左右，現(xiàn)行優(yōu)惠為按揭95折，一次性9折，成交均價為4400/㎡左右。宇濟·濱湖天地六、典型樓盤分析22概況項目總建面47萬方，其中住宅35.7萬㎡，分梅蘭竹菊23概況項目總建面約30萬方，容積率2.8，擁有70—100m超寬樓間距，以高達59.81%綠化率著力打造歐式皇家園林景觀，建筑設(shè)計采用歐式風格，獨特大氣。項目配備游泳池、廣場、兒童游樂園、老年人活動中心、綜合大樓等配套設(shè)施，為孝感首屈一指高端生活社區(qū)。物業(yè)地址孝感市乾坤大道與董永南路交匯處規(guī)模占地面積10.6萬㎡，建筑面積30萬㎡開發(fā)商湖北乾坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤銷售動態(tài)1.乾坤豪府目前在售為6號、9號兩棟，主力戶型為130-270㎡大戶型和超大戶型。2.該兩棟高層為2012年4月1日開盤，現(xiàn)行優(yōu)惠為一次性每平米減200元，按揭每平米減100元，表價均價為5500/㎡，成交均價為4800/㎡左右。乾坤豪府六、典型樓盤分析23概況項目總建面約30萬方，容積率2.8，擁有70—10024產(chǎn)品戶型創(chuàng)新程度不高，較為常見集中在入戶花園、飄窗、陽光房、大開間、雙衛(wèi)浴、雙陽臺、一層私屬花園等；僅局限于陽臺、凸窗、露臺等基本的面積贈送，性價比不高，僅滿足基本居住功能；戶型設(shè)計較為闊綽，大二房、大三房設(shè)計較為普遍；120㎡以上大三房一般設(shè)置雙衛(wèi)；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)中60-70㎡市場少有，80-90㎡二房基于總價和首付較暢銷，主力戶型為104-116㎡緊湊三房及120-130㎡闊綽三房，其中135-150㎡以上的豪華四房銷售阻力較大。七、孝南區(qū)可比樓盤戶型分析總結(jié)24產(chǎn)品戶型創(chuàng)新程度不高，較為常見集中在入戶花園、飄窗、陽光25項目二期定位與發(fā)展規(guī)劃報告物業(yè)發(fā)展建議項目定位發(fā)展方向市場分析項目分析目標梳理25項目二期定位與發(fā)展規(guī)劃報告物業(yè)發(fā)展建議項目定位發(fā)展方向市26項目總控制指標二期地塊擬定控制指標：□總用地面積：70185.3㎡□容積率：

2.87□總建筑面積：

201513.6㎡□地理位置：長興北路□規(guī)劃總用地面積：151740.92㎡□規(guī)劃凈用地面積：137848.2㎡□規(guī)劃總建筑面積：324452㎡□綠地率：32.36%□整體容積率：2.14一、項目基本情況26項目總控制指標二期地塊擬定控制指標：□地理位置：長興北路27項目整體容積率2.14，規(guī)劃總建面32萬㎡地塊鄰近孝感火車站，西南面接現(xiàn)有民宅，西面跨軌道交通線望孝感城區(qū)。項目二期位于孝感區(qū)長興北路，總用地面積約70185.3㎡

，整體地塊規(guī)整，較利于規(guī)劃設(shè)計。二期一期還建及后續(xù)開發(fā)地塊項目四至一、項目基本情況27項目整體容積率2.14，規(guī)劃總建面32萬㎡地塊鄰近孝感火28地塊對外交通動線分析地塊周邊規(guī)劃有“一縱四橫”交通網(wǎng)及四處地下通道。但項目現(xiàn)階段道路外循環(huán)通達性較差，且地塊與城市快速干道有171m距離，昭示性不強。項目規(guī)劃交通節(jié)點項目現(xiàn)狀唯一車行交通節(jié)點規(guī)劃道路現(xiàn)狀道路N規(guī)劃地下通道現(xiàn)狀跨鐵路橋一、項目基本情況28地塊對外交通動線分析地塊周邊規(guī)劃有“一縱四橫”交通網(wǎng)及四29影響最大影響較大影響最小N改造后可加以利用景觀資源對地塊居住影響極大軌道動線地塊景觀、噪音分析一、項目基本情況29影響最大影響較大影響最小N改造后可加以利用景觀資源對地30地塊商業(yè)價值分析分析規(guī)劃地下通道現(xiàn)狀跨鐵路橋可規(guī)劃商業(yè)動線有現(xiàn)狀跨鐵路橋及規(guī)劃地下通道，但距離二期地塊有一定距離，商業(yè)利用價值不大一、項目基本情況30地塊商業(yè)價值分析分析規(guī)劃地下通道現(xiàn)狀跨鐵路橋可規(guī)劃商業(yè)動31因素研判規(guī)模適中外部配套不完善外部交通組織通達性差內(nèi)部交通動線需規(guī)劃地表農(nóng)民房、廠區(qū)景觀有，需改造噪音源無日照、通風良好地形規(guī)整總評價值中等，具備發(fā)展中高檔次商住物業(yè)的潛質(zhì)N二、地塊總體價值研判31因素研判規(guī)模適中外部配套不完善外部交通組織通達性差內(nèi)部交32項目二期定位與發(fā)展規(guī)劃報告物業(yè)發(fā)展建議項目定位發(fā)展方向市場分析項目分析目標梳理32項目二期定位與發(fā)展規(guī)劃報告物業(yè)發(fā)展建議項目定位發(fā)展方向市33S優(yōu)勢W劣勢規(guī)模社區(qū)，物業(yè)類型豐富，配套成熟緊鄰火車站，交通便捷，多種出行選擇二期地塊規(guī)整，較利于規(guī)劃短期內(nèi)項目道路圍觀環(huán)境及可達性較差項目周邊環(huán)境有待提高項目同類型產(chǎn)品競爭開發(fā)商品牌缺失O機會T威脅周邊私房較多，剛性及改善性需求強烈，城市化進程加快，外來人口的安家置業(yè)需求增加區(qū)域內(nèi)其它項目競爭宏觀市場調(diào)控三、項目價值體系及項目定位項目SWOT分析1、

項目規(guī)模較大,整個操作過程講求“穩(wěn)中求快”；2、項目緊鄰軌道交通線及機場，噪音影響較大，開發(fā)及銷售的控制,建議采用先景觀后產(chǎn)品的策略；3、深化項目產(chǎn)品功能，對應(yīng)目標客戶的需要，并制造差異點。33S優(yōu)勢W劣勢規(guī)模社區(qū)，物業(yè)類型豐富，配套成熟短期內(nèi)項目34孝感首個——花園式的原味歐陸風情社區(qū)1、樹立舊城改造標桿，制造區(qū)域市場非凡影響力；2、規(guī)避項目地塊劣勢，以形象演繹及傳播合理引導(dǎo)客戶；3、以合適的產(chǎn)品，實現(xiàn)土地價值的最大化；4、差異化的產(chǎn)品路線及形象概念，實現(xiàn)快速銷售，迅速回籠資金。四、項目發(fā)展方向項目發(fā)展主題定位概念34孝感首個——花園式的原味歐陸風情社區(qū)1、樹立舊城改造標桿35項目二期定位與發(fā)展規(guī)劃報告物業(yè)發(fā)展建議項目定位發(fā)展方向市場分析項目分析目標梳理35項目二期定位與發(fā)展規(guī)劃報告物業(yè)發(fā)展建議項目定位發(fā)展方向市36二期擁有水景資源，要充分利用臨河的自然資源做好景觀社區(qū)規(guī)劃，打造孝感區(qū)域內(nèi)獨一無二的河景住宅。本案項目建議在產(chǎn)品規(guī)劃基礎(chǔ)上，明確建筑形態(tài)定位，切合項目打造花園式的原味歐陸風情社區(qū)的主題，重點突出自然河景、生態(tài)、原味歐陸風情。

社區(qū)品質(zhì)差異化1建筑風格差異化2整個孝感地區(qū)，由于房地市場的不成熟，建筑形態(tài)雜亂無章，沒有明確的風格特征，在市場上缺乏核心的競爭力。五、項目定位策略項目主題定位詮釋36二期擁有水景資源，要充分利用臨河的自然資源做好景觀社區(qū)規(guī)37在產(chǎn)品形象上應(yīng)走高端路線，即將能夠體現(xiàn)項目形象的地方做足功夫，通過提供高性價比、高附加值的產(chǎn)品促進銷售。中高檔、高質(zhì)素的精品社區(qū)六、項目檔次定位37在產(chǎn)品形象上應(yīng)走高端路線，即將能夠體現(xiàn)項目形象的地方做足38都市新貴，城市中產(chǎn)我們把他們統(tǒng)稱為：七、目標客戶定位

孝南區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員，行政，醫(yī)療，經(jīng)商者孝南區(qū)周邊市、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)客戶，鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)農(nóng)作或經(jīng)營效益的佼佼者，外地打工返鄉(xiāng)者孝感區(qū)公務(wù)員、教育/文化/衛(wèi)生/運動/金融業(yè)/IT//社會服務(wù)業(yè)/交通/運輸/倉儲等等企事業(yè)單位中堅階層38都市新貴，城市中產(chǎn)我們把他們統(tǒng)稱為：七、目標客戶定位39基于項目自身及市場競爭設(shè)計75-80㎡緊湊型小二房二廳（少量），舒適型的大兩房兩廳的戶型設(shè)計成85－90㎡，可以放置在臨規(guī)劃路一邊，規(guī)避噪音，實現(xiàn)其他戶型更大的價值；小三房設(shè)計為95-105㎡緊湊三房，且此類戶型為市場空白點；主力戶型中三房設(shè)置在115-130㎡，而以“實用型＋舒適型”為主；配比一定比例的舒適型四房，面積區(qū)間在135－145㎡，體現(xiàn)大戶的居家生活，打造明星產(chǎn)品，符合項目品質(zhì)。八、項目產(chǎn)品定位戶型配比建議39基于項目自身及市場競爭設(shè)計75-80㎡緊湊型小二房二廳40戶型建議面積建議（含贈送）房型建議面積比套數(shù)(套)配比策略二房二廳75－80平米2*2*1約9%約200現(xiàn)金流產(chǎn)品二房二廳85～90平米舒適性2*2*1約10%約220三房兩廳95～105平米實用型3*2*1約36%約680110～130平米闊綽型3*2*2約37%約570明星產(chǎn)品四房戶型135～145平米豪華型4*2*2約8%約110總計

100%1780

八、項目產(chǎn)品定位戶型配比建議本次戶型配比未考慮90/70政策因素40戶型建議面積建議（含贈送）房型建議面積比套數(shù)(套)配比策41項目二期定位與發(fā)展規(guī)劃報告物業(yè)發(fā)展建議項目定位發(fā)展方向市場分析項目分析目標梳理41項目二期定位與發(fā)展規(guī)劃報告物業(yè)發(fā)展建議項目定位發(fā)展方向市42建筑園林商業(yè)及配套建筑風格平面戶型附加值及細節(jié)平面布局物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)管理42建筑園林商業(yè)及配套建筑風格平面戶型附加值及細節(jié)平面布局物43建筑園林商業(yè)及配套建筑風格平面戶型附加值及細節(jié)平面布局物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)管理43建筑園林商業(yè)及配套建筑風格平面戶型附加值及細節(jié)平面布局物44從用地指標來看本項目的建筑類型由于本項目整體容積率為2.14，航空限高區(qū)域（多層）占地較多，從土地利用角度分析，二期開發(fā)強度必須大于2.14，介于2.5-3.0之間。最適宜實現(xiàn)的類型為：小高層、高層從用地的規(guī)模來看本項目的建筑類型由于本項目的用地面積為70185.3m2，項目最適宜實現(xiàn)的類型為：中大戶型的組合搭配從區(qū)域樓盤來看本項目的建筑類型區(qū)域樓盤為了營造中庭園林，預(yù)留更多的景觀綠化空間，將建筑層數(shù)拔高，減少建筑的棟數(shù)，所以項目建筑類型應(yīng)以小高層、高層為主。一、項目物業(yè)類型分析注：項目二期開發(fā)強度需地塊總體統(tǒng)籌考慮44從用地指標來看本項目的建筑類型一、項目物業(yè)類型分析注：項45從土地價值最優(yōu)實現(xiàn)角度選擇本項目物業(yè)開發(fā)類型【規(guī)劃設(shè)計參照標準】獨立別墅雙拼別墅疊加別墅多層小高層高層A≤0.25●○0.25＜B≤0.7●●○○0.7＜C≤1.0○○●●1.0＜D≤1.6●●●1.6＜E≤2.0○●●2.0＜E≤3.0●●一、項目物業(yè)類型分析45從土地價值最優(yōu)實現(xiàn)角度選擇本項目物業(yè)開發(fā)類型【規(guī)劃設(shè)計參46物業(yè)組合單體層數(shù)開發(fā)類型分析全多層產(chǎn)品11F多層與高層過渡產(chǎn)品能不能達到預(yù)期開發(fā)強度項目整體土地開發(fā)強度及經(jīng)濟效益受影響全高層產(chǎn)品16-18F最大強度開發(fā)地塊西側(cè)、西南側(cè)多層間距因素建安成本、得分率因素從土地價值最優(yōu)實現(xiàn)角度選擇本項目物業(yè)開發(fā)類型一、項目物業(yè)類型分析46物業(yè)組合單體層數(shù)開發(fā)類型分析全多層產(chǎn)品11F多層與高層過47高層小高層商業(yè)配套整體規(guī)劃設(shè)計要求：在開發(fā)層次、規(guī)劃布局、建筑等設(shè)計水平上均高于區(qū)域目前在售樓盤，要新穎、差異化；力求把項目打造成舊城改造的的示范工程，提升片區(qū)的城市形象；二、項目物業(yè)類型定位

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47高層小高層商業(yè)配套整體規(guī)劃設(shè)計要求：二、項目物業(yè)類型定位48由住宅圍合構(gòu)成一個院落，空間領(lǐng)域感較強，有利于地塊中心空間及園林展示效應(yīng)；點板結(jié)合，盡量做到南北通透用滿容積率，適當降低建筑密度；注重小區(qū)規(guī)劃布局的層次感與梯度感設(shè)計，實現(xiàn)和諧系統(tǒng)一致；臨排水走廊設(shè)置多層，臨軌道交通線設(shè)置高層，最大程度展示及規(guī)避周邊環(huán)境影響;根據(jù)資源分配，合理布置房型；注重建筑單體體形系數(shù)，滿足節(jié)能環(huán)保相關(guān)規(guī)范要求；社區(qū)設(shè)置環(huán)形車道，車行出入口與規(guī)劃道路合理銜接；設(shè)置適量底層商業(yè)作為社區(qū)配套。三、物業(yè)平面布局建議48由住宅圍合構(gòu)成一個院落，空間領(lǐng)域感較強，有利于地塊中心空49建筑園林商業(yè)及配套建筑風格平面戶型附加值及細節(jié)平面布局物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)管理49建筑園林商業(yè)及配套建筑風格平面戶型附加值及細節(jié)平面布局物50【案例一萬科運河東一號】現(xiàn)代簡約建筑風格，以暗紅、灰色顏色穿插及結(jié)合立面造型的變化。板式結(jié)構(gòu)、半圍合式建筑、約200米寬闊樓距，營造動感的城市天際線一、建筑風格/外立面參考案例一50【案例一萬科運河東一號】現(xiàn)代簡約建筑風格，以暗紅、51注重小區(qū)規(guī)劃布局的層次感與梯度感設(shè)計，實現(xiàn)和諧、系統(tǒng)、一致。51注重小區(qū)規(guī)劃布局的層次感與梯度感設(shè)計，實現(xiàn)和諧、系統(tǒng)、一52【園林打造—中心親水園林】52【園林打造—中心親水園林】53通過建筑立面顏色及造型的變化實現(xiàn)建筑空間的變化，富有立體感、層次感和現(xiàn)代感點式結(jié)構(gòu)，景觀均好，建筑布局更為靈活，空間結(jié)構(gòu)更為靈活，親和社區(qū)的營造方式【案例二百悅尚城】包豪斯建筑風格二、建筑風格/外立面參考案例二53通過建筑立面顏色及造型的變化實現(xiàn)建筑空間的變化，富有立體54【園林打造】—緣起于德國魏瑪公園的建筑與園林，人文、生態(tài)、休閑、浪漫54【園林打造】—緣起于德國魏瑪公園的建筑與園林，人文、生態(tài)55【園林打造】四大主題園林：太陽能的院子、純凈水的院子、葉綠素的院子、負離子的院子，園林水景完美演繹55【園林打造】四大主題園林：太陽能的院子、純凈水的院子、葉56【長城世家】總占地面積:68000平方米建筑面積：136000平方米建筑類別：小高層、高層半圍合式布局立面設(shè)計以現(xiàn)代建筑風格，設(shè)計追求立面色彩的變化。通過立面材料，顏色的變化，形成現(xiàn)代風格鮮明的立面風格三、建筑風格/外立面參考案例三歐陸風情56【長城世家】總占地面積:68000平方米立面設(shè)計以現(xiàn)代57產(chǎn)品性價比挖掘內(nèi)庭院露臺凸窗客餐廳、主臥南北通透戶型舒適性提升夾層空間入戶花園可變空間戶型功能彈性寬廳設(shè)計功能空間預(yù)留雙主臥主臥套戶型功能細化加強高廳（4.5米，3.9米）設(shè)計多面采光空間四、產(chǎn)品附加值提升及細節(jié)設(shè)計57產(chǎn)品性價比挖掘內(nèi)庭院露臺凸窗客餐廳、主臥南北通透戶型舒適某項目定位與發(fā)展規(guī)劃報告某項目定位與發(fā)展規(guī)劃報告60戶型設(shè)計建議四、產(chǎn)品附加值提升及細節(jié)設(shè)計60戶型設(shè)計建議四、產(chǎn)品附加值提升及細節(jié)設(shè)計61戶型設(shè)計建議四、產(chǎn)品附加值提升及細節(jié)設(shè)計61戶型設(shè)計建議四、產(chǎn)品附加值提升及細節(jié)設(shè)計62戶型功能彈性：彈性空間預(yù)留

說明：預(yù)留戶型的功能彈性。讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配。餐廳改次臥或書房花園改餐廳可將入戶花園隔成一個開敞的書房或和室（注：甚至有6米高的入戶花園，可隨意隔成兩層）內(nèi)庭院可改成一書房62戶型功能彈性：彈性空間預(yù)留

說明：預(yù)留戶型的功能彈性。讓63戶型舒適性提升：南北通透客廳餐廳南北通透客廳餐廳、主臥南北通透說明：在三房及以上的戶型比較常見，也是其舒適性的基本條件。四、產(chǎn)品附加值提升及細節(jié)設(shè)計63戶型舒適性提升：南北通透客廳餐廳南北通透客廳餐廳、主臥南64戶型舒適性提升：多面采光說明：最大化采光面和觀景面，適用于有較好外部景觀資源的情況。270度觀景凸窗超大露臺64戶型舒適性提升：多面采光說明：最大化采光面和觀景面，適用65建筑園林商業(yè)及配套建筑風格平面戶型附加值及細節(jié)平面布局物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)管理65建筑園林商業(yè)及配套建筑風格平面戶型附加值及細節(jié)平面布局物66保安亭照明網(wǎng)球場多重綠植

有機組織行為，方便多樣化的人群活動。一、園林細部建議66保安亭照明網(wǎng)球場多重綠植有機組織行為，方便多樣化的人67一、園林細部建議細水小品細水小品趣味小品形象墻游泳池社區(qū)健生67一、園林細部建議細水小品細水小品趣味小品形象墻游泳池社區(qū)68一、園林細部建議68一、園林細部建議69建筑園林商業(yè)及配套建筑風格平面戶型附加值及細節(jié)平面布局物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)管理69建筑園林商業(yè)及配套建筑風格平面戶型附加值及細節(jié)平面布局物70各類商業(yè)中心的典型主力租戶及相應(yīng)商業(yè)形態(tài)類別社區(qū)配套商業(yè)社區(qū)商業(yè)（周邊）區(qū)域性商業(yè)市級商業(yè)業(yè)態(tài)微型超市餐館美容院干洗店快餐店醫(yī)療室超市藥店百貨商場餐館家具店五金商店汽車美容店酒吧音像租賃店銀行超市大型優(yōu)惠商店大型百貨商店家具店體育用品店藥店辦公用品店電影院大型百貨商店時裝店大型影城娛樂中心飲食街大型專賣店大型優(yōu)惠商店服務(wù)半徑600-1000米1000-2000米2000-3000米5000米以上規(guī)模300-10000平米30000平米50000-60000平米100000平米以上一、項目商業(yè)發(fā)展方向70各類商業(yè)中心的典型主力租戶及相應(yīng)商業(yè)形態(tài)類別社區(qū)配套商業(yè)71根據(jù)類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標：商業(yè)規(guī)模比0.027：1商業(yè)面積：住宅面積小區(qū)配套S=3283m2二期商業(yè)總規(guī)模S=5000m2(上限)二、項目商業(yè)體量建議項目限定條件項目周邊自建房多,形象差、展示面不夠、昭示性不強、消費不足71根據(jù)類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標：商業(yè)規(guī)模比0.027：1商業(yè)72發(fā)展模式優(yōu)勢劣勢純家居專業(yè)市場主題性強存在市場需求具有一定的市場前景商業(yè)與住宅匹配度不高業(yè)態(tài)過于單一主題餐飲休閑街主題性強滿足社區(qū)及周邊居民的消費需求中檔餐飲市場存在空缺短期內(nèi)區(qū)內(nèi)消費需求不大目前已存在市場競爭項目硬件及交通、停車位等設(shè)施不足。情景步行街主題性強，與周邊商業(yè)沖突現(xiàn)有的人流量不足，難以經(jīng)營投資者信心不足社區(qū)配套商業(yè)滿足社區(qū)消費為目的，容易經(jīng)營符合社區(qū)目前的消費需求主題鮮明利于銷售和招商利于商鋪價值提升三、項目商業(yè)定位研判72發(fā)展模式優(yōu)勢劣勢純家居專業(yè)市場主題性強商業(yè)與住宅匹配度不73四、項目商業(yè)定位以社區(qū)配套為主，情景商業(yè)街為輔。增加吸引周邊人流的餐飲、娛樂、休閑元素，滿足不同層次消費者的需求。檔次：以中檔定位切入市場，彌補市場空白。73四、項目商業(yè)定位以社區(qū)配套為主，情景商業(yè)街為輔。742、避免低檔五金建材、汽車配件、低檔消費品；1、建議有服務(wù)性中型超市，聯(lián)結(jié)散社區(qū)配套商戶;3、美容、養(yǎng)身服務(wù)、休閑存在市場空間；4、設(shè)置小區(qū)托兒所、幼教中心，體現(xiàn)社區(qū)人性關(guān)懷。五、項目商業(yè)業(yè)態(tài)詮釋742、避免低檔五金建材、汽車配件、低檔消費品；1、建議有服75借商業(yè)提高整個住宅的檔次將開間控制在3-5m，進深9-12m，層高控制在5.4-5.9m（可劃兩層使用），面積控制在48m2以內(nèi)，可拼可合，以控制單鋪總價，切入投資者?！虡I(yè)街建筑體內(nèi)形式活潑多樣富于變化商業(yè)街立面—輕快活潑六、商業(yè)街空間示意75借商業(yè)提高整個住宅的檔次將開間控制在3-5m，進深9-176在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一泛會所，體現(xiàn)“健康”與“親情”，主要布置在，提供業(yè)主豐富多彩的文體活動空間，內(nèi)容包括乒乓球桌、棋牌室、室外網(wǎng)球場、游泳池、兒童活動設(shè)施等。可合理設(shè)置架空層七、項目其它配套76在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一泛會所，體現(xiàn)“健康”與“親情”，主要布置在77盡量規(guī)劃足夠的車位；設(shè)置地下陽光車庫，清新、自然、節(jié)能.七、項目其它配套77盡量規(guī)劃足夠的車位；七、項目其它配套78大堂：體現(xiàn)出項目的高品質(zhì)，整體上以視覺沖擊力強為基本原則品質(zhì)大堂七、項目其它配套78大堂：體現(xiàn)出項目的高品質(zhì)，整體上以視覺沖擊力強為基本原則79建筑園林商業(yè)及配套建筑風格平面戶型附加值及細節(jié)平面布局物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)管理79建筑園林商業(yè)及配套建筑風格平面戶型附加值及細節(jié)平面布局物80社區(qū)智能化系統(tǒng)小區(qū)背景音樂系統(tǒng)小區(qū)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)車輛管理系統(tǒng)IC卡（一卡通）家庭防火、防盜、防煤氣報警緊急助系統(tǒng)物業(yè)管理80社區(qū)智能化系統(tǒng)小區(qū)背景音樂系統(tǒng)物業(yè)管理81報告至此完畢謝謝！Theend，thanks81報告至此完畢謝謝！82

博大長興城項目定位與發(fā)展規(guī)劃報告2012年6月1博大長興城2012年6月83新德坊對本項目目標的理解從現(xiàn)實狀況（市場、項目）出發(fā)，給與項目準確定位及合理規(guī)劃1、以合適的產(chǎn)品規(guī)劃，實現(xiàn)土地價值的最大化2、有效控制風險，實現(xiàn)快速銷售，回籠資金3、較佳的利潤回報項目目標2從現(xiàn)實狀況（市場、項目）出發(fā)，給與項目準確定位及合理規(guī)劃184項目定位與發(fā)展規(guī)劃報告物業(yè)發(fā)展建議項目定位發(fā)展方向市場分析項目分析目標梳理3項目定位與發(fā)展規(guī)劃報告物業(yè)發(fā)展建議項目定位發(fā)展方向市場分析85主城區(qū)總體布局以“一心二軸三帶四區(qū)”的結(jié)構(gòu)形式向東發(fā)展非區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域一、城市規(guī)劃4主城區(qū)總體布局以“一心二軸三帶四區(qū)”的結(jié)構(gòu)形式向東發(fā)展非區(qū)86二、孝感市房地產(chǎn)市場運行情況孝感商品房施工情況單位：萬㎡相較2010年，2011年全市商品房施工面積同比增長81.2%；城區(qū)商品房施工面積同比增長69.5%。單位：萬㎡相較2010年，2011年全市商品房竣工面積同比增長46.7%；城區(qū)商品房竣工面積同比增長38.8%。孝感商品房竣工情況5二、孝感市房地產(chǎn)市場運行情況孝感商品房施工情況單位：萬㎡相87單位：元成交量穩(wěn)中有升，房價較為穩(wěn)定。近半年，孝感市城區(qū)商品房銷售平穩(wěn)上升，銷售均價也較為穩(wěn)定。由于本地目標客群多為地緣性客戶，受調(diào)控政策影響較小。孝南區(qū)與開發(fā)東區(qū)居銷售榜首。近半年，孝感市商品房主要銷售區(qū)域以孝南區(qū)與開發(fā)東區(qū)為主，占全市銷量的80%以上，開發(fā)西區(qū)與城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)僅有少量成交。2011年10月—2012年5月孝感城區(qū)銷售數(shù)據(jù)2011年10月—2012年5月孝感城區(qū)各區(qū)域銷售數(shù)據(jù)單位：套單位：套二、孝感市房地產(chǎn)市場運行情況10月11月12月1月2月3月4月5月10月11月12月1月2月3月4月5月6單位：元成交量穩(wěn)中有升，房價較為穩(wěn)定。近半年，孝感市城區(qū)商88東城區(qū)樓盤概況東城新區(qū)開發(fā)力度較大，是孝感市目前樓市最熱的集中地帶，主要以規(guī)模性開發(fā)為主，樓盤綜合品質(zhì)較高。其中不乏集商住休閑、娛樂購物、餐飲酒店、大型賣場等為一體的城市綜合體項目。代表樓盤有松達麗水灣、景程灣流匯、全洲盛世城、航天首府、中建國際花園、乾坤豪府、宇濟濱湖天地等。

老城區(qū)樓盤概況老城區(qū)樓盤多以普通住宅為主，規(guī)模適中，用于改善型居住。代表樓盤有錦繡后湖、清華園、佳城佳苑、金一華府等。北城區(qū)樓盤概況北城區(qū)開發(fā)力度相對較小，主要為一些中小型性質(zhì)的住宅及城中村改造項目。代表性樓盤為城市花園、北大鴻城等。三、孝南區(qū)房地產(chǎn)市場運行7東城區(qū)樓盤概況東城新區(qū)開發(fā)力度較大，是孝感市目前樓市最熱的89中建國際花園航天首府宇濟濱湖天地乾坤豪府2008城市花園北大鴻城錦繡后湖東方龍城金一華府保麗國際廣場景程灣流匯項目二期地塊錦繡同升四、孝南區(qū)可比樓盤分析8中建國際花園航天首府宇濟濱湖天地乾坤豪府2008城市花園北90四、孝南區(qū)可比樓盤分析北城區(qū)現(xiàn)開發(fā)樓盤相對較少，存貨量不多；東城區(qū)區(qū)樓盤以大盤高層開發(fā)居多，在產(chǎn)品打造及提升方面均優(yōu)與北城區(qū)及老城區(qū).9四、孝南區(qū)可比樓盤分析北城區(qū)現(xiàn)開發(fā)樓盤相對較少，存貨量不多91從開發(fā)量上看，除2008城市花園和北辰花園項目體量較小，選取其他項目規(guī)模為9-56萬㎡的中大型項目；產(chǎn)品形式上，除北辰花園和2008城市花園項目規(guī)劃為純多層產(chǎn)品，其他項目均為小高層、高層設(shè)計。容積率在2.8-3.3區(qū)間；四、孝南區(qū)可比樓盤分析10從開發(fā)量上看，除2008城市花園和北辰花園項目體量較小，92從價格上看，地段對價格的支撐因素非常明顯，尤以東城區(qū)作為孝感市開發(fā)區(qū)，樹立了孝感價格標桿；車位比成為客戶后期衡量一個項目檔次的重要因素。開發(fā)區(qū)典型調(diào)研項目定位均在中高檔以上，車位比基本達到1：0.5以上；老城區(qū)為1：0.3；項目綠化率設(shè)置基本在30%以上，較為重視園林景觀的設(shè)計。航天首府項目綠化率達46%，在后期銷售中成為一大賣點。四、孝南區(qū)可比樓盤分析11從價格上看，地段對價格的支撐因素非常明顯，尤以東城區(qū)作為93

典型項目主力戶型為3房，次主力為2房，配以少量4房或復(fù)式等戶型；三房面積平均在130㎡以上；最小為90㎡(后湖御景)，最大為150㎡(航天首府、東方龍城)；從調(diào)研了解的實際銷售情況來看，在各項目中總價高的大面積戶型及復(fù)式銷售相對其他戶型滯緩，存在一定難度。四、孝南區(qū)可比樓盤分析12典型項目主力戶型為3房，次主力為2房，配以少量4房或復(fù)94五、孝南區(qū)可比樓盤戶型設(shè)計北大鴻城露臺270度觀景窗三房3.6米開間臥室13五、孝南區(qū)可比樓盤戶型設(shè)計北大鴻城露臺270度觀景窗三房95五、孝南區(qū)可比樓盤戶型設(shè)計東方龍城二房3.4米開間臥室雙陽臺，但面積較小14五、孝南區(qū)可比樓盤戶型設(shè)計東方龍城二房3.4米開間臥室雙96五、孝南區(qū)可比樓盤戶型設(shè)計錦繡同升轉(zhuǎn)角陽臺雙陽臺設(shè)計15五、孝南區(qū)可比樓盤戶型設(shè)計錦繡同升轉(zhuǎn)角陽臺雙陽臺設(shè)計97乾坤豪府入戶花園落地凸窗16乾坤豪府入戶花園落地凸窗98灣流匯5.2米開間客廳雙衛(wèi)設(shè)計17灣流匯5.2米開間客廳雙衛(wèi)設(shè)計99灣流匯5.2米開間橫廳18灣流匯5.2米開間橫廳100概況項目位于東城區(qū)，西鄰董永路，南連316國道，毗鄰漢孝城際鐵路孝感東站，項目集居住、工作、文化、娛樂為一體，是一個以“1公里”休閑商街為核心的56萬㎡超大綜合社區(qū)。物業(yè)地址孝感市董永路特1號規(guī)模占地面積270畝，總建筑面積56萬方。容積率3.3，綠化率35%開發(fā)商武漢華工景程科技發(fā)展有限公司樓盤銷售動態(tài)1.灣流匯分為四大組團，其中銅雀臺組團基本售罄，目前在售為悅城組團的A5、A6兩棟31層的高層，共計678戶。2.該兩棟多數(shù)為50-80㎡的小戶型，表價均價為5100/㎡左右，2011年12月開盤優(yōu)惠每平米減400，實際成交均價在4700/㎡左右，目前已去化60%景程?灣流匯六、典型樓盤分析19概況項目位于東城區(qū)，西鄰董永路，南連316國道，毗鄰漢孝101概況項目住宅30萬㎡，其中聯(lián)排別墅0.15萬㎡，疊拼花園洋房2.8萬㎡，高層住宅27萬㎡。目前在建為一期01地塊，總建面約14萬㎡物業(yè)地址孝天路與董永路交匯處規(guī)模占地面積11萬㎡，建筑面積34萬㎡，容積率2.78,綠化率39%開發(fā)商孝感中建三局房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤銷售動態(tài)目前開發(fā)一期01地塊，現(xiàn)主力推售G1，G3，G4三棟29層高層，共計400多戶。此三棟高層為2011年10月份開盤，均為90-120㎡的三房戶型，表價均價為4850/㎡左右，按揭、一次性優(yōu)惠均為98折，成交均價4750元/㎡，目前銷售率約40%。中建·國際花園六、典型樓盤分析20概況項目住宅30萬㎡，其中聯(lián)排別墅0.15萬㎡，疊拼花園102概況項目位于東城區(qū)，東依槐蔭公園，西鄰滾子河，依托優(yōu)越的地理位置打造高端純住宅社區(qū)，配備有會所、星級大堂與景觀游泳池等設(shè)施。物業(yè)地址西濱河路以西孝三路以北規(guī)模占地面積7.8萬m2建筑面積約16萬㎡，容積率2，綠化率45.9%開發(fā)商孝感三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤銷售動態(tài)1.航天首府現(xiàn)在售為5、6兩棟18層高層、9、10兩棟27層高層，共計432戶。其主力戶型為80-130㎡的兩房、三房。2.此四棟高層最初于2011年12月開盤，開盤認籌優(yōu)惠為一萬抵五萬，該優(yōu)惠目前已取消，近期認籌5萬抵10萬，現(xiàn)行優(yōu)惠為按揭99折，一次性98折；且于近期每平米上漲160元，采取實價實銷策略，現(xiàn)成交均價4800元/㎡。目前銷售過半。航天?首府六、典型樓盤分析21概況項目位于東城區(qū)，東依槐蔭公園，西鄰滾子河，依托優(yōu)越的103概況項目總建面47萬方，其中住宅35.7萬㎡，分梅蘭竹菊四大組團，一期蘭苑基本售罄，現(xiàn)正開發(fā)二期竹苑產(chǎn)品。物業(yè)地址孝感市董永路東側(cè)規(guī)模占地面積14.6萬m2，建筑面積47萬㎡，容積率2.5，綠化率36%開發(fā)商湖北宇濟房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司樓盤銷售動態(tài)1.宇濟·濱湖天地分梅蘭竹菊四大組團，目前在售為竹苑6號樓26層高層和7、8號樓32層高層，共計386戶，主力戶型為110-140㎡三房。2.竹苑于2011年12月底開盤，開盤售出80余套，目前剩余220余套，近期月去化在每月30套左右。表價均價為4800/㎡左右，現(xiàn)行優(yōu)惠為按揭95折，一次性9折，成交均價為4400/㎡左右。宇濟·濱湖天地六、典型樓盤分析22概況項目總建面47萬方，其中住宅35.7萬㎡，分梅蘭竹菊104概況項目總建面約30萬方，容積率2.8，擁有70—100m超寬樓間距，以高達59.81%綠化率著力打造歐式皇家園林景觀，建筑設(shè)計采用歐式風格，獨特大氣。項目配備游泳池、廣場、兒童游樂園、老年人活動中心、綜合大樓等配套設(shè)施，為孝感首屈一指高端生活社區(qū)。物業(yè)地址孝感市乾坤大道與董永南路交匯處規(guī)模占地面積10.6萬㎡，建筑面積30萬㎡開發(fā)商湖北乾坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤銷售動態(tài)1.乾坤豪府目前在售為6號、9號兩棟，主力戶型為130-270㎡大戶型和超大戶型。2.該兩棟高層為2012年4月1日開盤，現(xiàn)行優(yōu)惠為一次性每平米減200元，按揭每平米減100元，表價均價為5500/㎡，成交均價為4800/㎡左右。乾坤豪府六、典型樓盤分析23概況項目總建面約30萬方，容積率2.8，擁有70—100105產(chǎn)品戶型創(chuàng)新程度不高，較為常見集中在入戶花園、飄窗、陽光房、大開間、雙衛(wèi)浴、雙陽臺、一層私屬花園等；僅局限于陽臺、凸窗、露臺等基本的面積贈送，性價比不高，僅滿足基本居住功能；戶型設(shè)計較為闊綽，大二房、大三房設(shè)計較為普遍；120㎡以上大三房一般設(shè)置雙衛(wèi)；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)中60-70㎡市場少有，80-90㎡二房基于總價和首付較暢銷，主力戶型為104-116㎡緊湊三房及120-130㎡闊綽三房，其中135-150㎡以上的豪華四房銷售阻力較大。七、孝南區(qū)可比樓盤戶型分析總結(jié)24產(chǎn)品戶型創(chuàng)新程度不高，較為常見集中在入戶花園、飄窗、陽光106項目二期定位與發(fā)展規(guī)劃報告物業(yè)發(fā)展建議項目定位發(fā)展方向市場分析項目分析目標梳理25項目二期定位與發(fā)展規(guī)劃報告物業(yè)發(fā)展建議項目定位發(fā)展方向市107項目總控制指標二期地塊擬定控制指標：□總用地面積：70185.3㎡□容積率：

2.87□總建筑面積：

201513.6㎡□地理位置：長興北路□規(guī)劃總用地面積：151740.92㎡□規(guī)劃凈用地面積：137848.2㎡□規(guī)劃總建筑面積：324452㎡□綠地率：32.36%□整體容積率：2.14一、項目基本情況26項目總控制指標二期地塊擬定控制指標：□地理位置：長興北路108項目整體容積率2.14，規(guī)劃總建面32萬㎡地塊鄰近孝感火車站，西南面接現(xiàn)有民宅，西面跨軌道交通線望孝感城區(qū)。項目二期位于孝感區(qū)長興北路，總用地面積約70185.3㎡

，整體地塊規(guī)整，較利于規(guī)劃設(shè)計。二期一期還建及后續(xù)開發(fā)地塊項目四至一、項目基本情況27項目整體容積率2.14，規(guī)劃總建面32萬㎡地塊鄰近孝感火109地塊對外交通動線分析地塊周邊規(guī)劃有“一縱四橫”交通網(wǎng)及四處地下通道。但項目現(xiàn)階段道路外循環(huán)通達性較差，且地塊與城市快速干道有171m距離，昭示性不強。項目規(guī)劃交通節(jié)點項目現(xiàn)狀唯一車行交通節(jié)點規(guī)劃道路現(xiàn)狀道路N規(guī)劃地下通道現(xiàn)狀跨鐵路橋一、項目基本情況28地塊對外交通動線分析地塊周邊規(guī)劃有“一縱四橫”交通網(wǎng)及四110影響最大影響較大影響最小N改造后可加以利用景觀資源對地塊居住影響極大軌道動線地塊景觀、噪音分析一、項目基本情況29影響最大影響較大影響最小N改造后可加以利用景觀資源對地111地塊商業(yè)價值分析分析規(guī)劃地下通道現(xiàn)狀跨鐵路橋可規(guī)劃商業(yè)動線有現(xiàn)狀跨鐵路橋及規(guī)劃地下通道，但距離二期地塊有一定距離，商業(yè)利用價值不大一、項目基本情況30地塊商業(yè)價值分析分析規(guī)劃地下通道現(xiàn)狀跨鐵路橋可規(guī)劃商業(yè)動112因素研判規(guī)模適中外部配套不完善外部交通組織通達性差內(nèi)部交通動線需規(guī)劃地表農(nóng)民房、廠區(qū)景觀有，需改造噪音源無日照、通風良好地形規(guī)整總評價值中等，具備發(fā)展中高檔次商住物業(yè)的潛質(zhì)N二、地塊總體價值研判31因素研判規(guī)模適中外部配套不完善外部交通組織通達性差內(nèi)部交113項目二期定位與發(fā)展規(guī)劃報告物業(yè)發(fā)展建議項目定位發(fā)展方向市場分析項目分析目標梳理32項目二期定位與發(fā)展規(guī)劃報告物業(yè)發(fā)展建議項目定位發(fā)展方向市114S優(yōu)勢W劣勢規(guī)模社區(qū)，物業(yè)類型豐富，配套成熟緊鄰火車站，交通便捷，多種出行選擇二期地塊規(guī)整，較利于規(guī)劃短期內(nèi)項目道路圍觀環(huán)境及可達性較差項目周邊環(huán)境有待提高項目同類型產(chǎn)品競爭開發(fā)商品牌缺失O機會T威脅周邊私房較多，剛性及改善性需求強烈，城市化進程加快，外來人口的安家置業(yè)需求增加區(qū)域內(nèi)其它項目競爭宏觀市場調(diào)控三、項目價值體系及項目定位項目SWOT分析1、

項目規(guī)模較大,整個操作過程講求“穩(wěn)中求快”；2、項目緊鄰軌道交通線及機場，噪音影響較大，開發(fā)及銷售的控制,建議采用先景觀后產(chǎn)品的策略；3、深化項目產(chǎn)品功能，對應(yīng)目標客戶的需要，并制造差異點。33S優(yōu)勢W劣勢規(guī)模社區(qū)，物業(yè)類型豐富，配套成熟短期內(nèi)項目115孝感首個——花園式的原味歐陸風情社區(qū)1、樹立舊城改造標桿，制造區(qū)域市場非凡影響力；2、規(guī)避項目地塊劣勢，以形象演繹及傳播合理引導(dǎo)客戶；3、以合適的產(chǎn)品，實現(xiàn)土地價值的最大化；4、差異化的產(chǎn)品路線及形象概念，實現(xiàn)快速銷售，迅速回籠資金。四、項目發(fā)展方向項目發(fā)展主題定位概念34孝感首個——花園式的原味歐陸風情社區(qū)1、樹立舊城改造標桿116項目二期定位與發(fā)展規(guī)劃報告物業(yè)發(fā)展建議項目定位發(fā)展方向市場分析項目分析目標梳理35項目二期定位與發(fā)展規(guī)劃報告物業(yè)發(fā)展建議項目定位發(fā)展方向市117二期擁有水景資源，要充分利用臨河的自然資源做好景觀社區(qū)規(guī)劃，打造孝感區(qū)域內(nèi)獨一無二的河景住宅。本案項目建議在產(chǎn)品規(guī)劃基礎(chǔ)上，明確建筑形態(tài)定位，切合項目打造花園式的原味歐陸風情社區(qū)的主題，重點突出自然河景、生態(tài)、原味歐陸風情。

社區(qū)品質(zhì)差異化1建筑風格差異化2整個孝感地區(qū)，由于房地市場的不成熟，建筑形態(tài)雜亂無章，沒有明確的風格特征，在市場上缺乏核心的競爭力。五、項目定位策略項目主題定位詮釋36二期擁有水景資源，要充分利用臨河的自然資源做好景觀社區(qū)規(guī)118在產(chǎn)品形象上應(yīng)走高端路線，即將能夠體現(xiàn)項目形象的地方做足功夫，通過提供高性價比、高附加值的產(chǎn)品促進銷售。中高檔、高質(zhì)素的精品社區(qū)六、項目檔次定位37在產(chǎn)品形象上應(yīng)走高端路線，即將能夠體現(xiàn)項目形象的地方做足119都市新貴，城市中產(chǎn)我們把他們統(tǒng)稱為：七、目標客戶定位

孝南區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員，行政，醫(yī)療，經(jīng)商者孝南區(qū)周邊市、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)客戶，鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)農(nóng)作或經(jīng)營效益的佼佼者，外地打工返鄉(xiāng)者孝感區(qū)公務(wù)員、教育/文化/衛(wèi)生/運動/金融業(yè)/IT//社會服務(wù)業(yè)/交通/運輸/倉儲等等企事業(yè)單位中堅階層38都市新貴，城市中產(chǎn)我們把他們統(tǒng)稱為：七、目標客戶定位120基于項目自身及市場競爭設(shè)計75-80㎡緊湊型小二房二廳（少量），舒適型的大兩房兩廳的戶型設(shè)計成85－90㎡，可以放置在臨規(guī)劃路一邊，規(guī)避噪音，實現(xiàn)其他戶型更大的價值；小三房設(shè)計為95-105㎡緊湊三房，且此類戶型為市場空白點；主力戶型中三房設(shè)置在115-130㎡，而以“實用型＋舒適型”為主；配比一定比例的舒適型四房，面積區(qū)間在135－145㎡，體現(xiàn)大戶的居家生活，打造明星產(chǎn)品，符合項目品質(zhì)。八、項目產(chǎn)品定位戶型配比建議39基于項目自身及市場競爭設(shè)計75-80㎡緊湊型小二房二廳121戶型建議面積建議（含贈送）房型建議面積比套數(shù)(套)配比策略二房二廳75－80平米2*2*1約9%約200現(xiàn)金流產(chǎn)品二房二廳85～90平米舒適性2*2*1約10%約220三房兩廳95～105平米實用型3*2*1約36%約680110～130平米闊綽型3*2*2約37%約570明星產(chǎn)品四房戶型135～145平米豪華型4*2*2約8%約110總計

100%1780

八、項目產(chǎn)品定位戶型配比建議本次戶型配比未考慮90/70政策因素40戶型建議面積建議（含贈送）房型建議面積比套數(shù)(套)配比策122項目二期定位與發(fā)展規(guī)劃報告物業(yè)發(fā)展建議項目定位發(fā)展方向市場分析項目分析目標梳理41項目二期定位與發(fā)展規(guī)劃報告物業(yè)發(fā)展建議項目定位發(fā)展方向市123建筑園林商業(yè)及配套建筑風格平面戶型附加值及細節(jié)平面布局物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)管理42建筑園林商業(yè)及配套建筑風格平面戶型附加值及細節(jié)平面布局物124建筑園林商業(yè)及配套建筑風格平面戶型附加值及細節(jié)平面布局物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)管理43建筑園林商業(yè)及配套建筑風格平面戶型附加值及細節(jié)平面布局物125從用地指標來看本項目的建筑類型由于本項目整體容積率為2.14，航空限高區(qū)域（多層）占地較多，從土地利用角度分析，二期開發(fā)強度必須大于2.14，介于2.5-3.0之間。最適宜實現(xiàn)的類型為：小高層、高層從用地的規(guī)模來看本項目的建筑類型由于本項目的用地面積為70185.3m2，項目最適宜實現(xiàn)的類型為：中大戶型的組合搭配從區(qū)域樓盤來看本項目的建筑類型區(qū)域樓盤為了營造中庭園林，預(yù)留更多的景觀綠化空間，將建筑層數(shù)拔高，減少建筑的棟數(shù)，所以項目建筑類型應(yīng)以小高層、高層為主。一、項目物業(yè)類型分析注：項目二期開發(fā)強度需地塊總體統(tǒng)籌考慮44從用地指標來看本項目的建筑類型一、項目物業(yè)類型分析注：項126從土地價值最優(yōu)實現(xiàn)角度選擇本項目物業(yè)開發(fā)類型【規(guī)劃設(shè)計參照標準】獨立別墅雙拼別墅疊加別墅多層小高層高層A≤0.25●○0.25＜B≤0.7●●○○0.7＜C≤1.0○○●●1.0＜D≤1.6●●●1.6＜E≤2.0○●●2.0＜E≤3.0●●一、項目物業(yè)類型分析45從土地價值最優(yōu)實現(xiàn)角度選擇本項目物業(yè)開發(fā)類型【規(guī)劃設(shè)計參127物業(yè)組合單體層數(shù)開發(fā)類型分析全多層產(chǎn)品11F多層與高層過渡產(chǎn)品能不能達到預(yù)期開發(fā)強度項目整體土地開發(fā)強度及經(jīng)濟效益受影響全高層產(chǎn)品16-18F最大強度開發(fā)地塊西側(cè)、西南側(cè)多層間距因素建安成本、得分率因素從土地價值最優(yōu)實現(xiàn)角度選擇本項目物業(yè)開發(fā)類型一、項目物業(yè)類型分析46物業(yè)組合單體層數(shù)開發(fā)類型分析全多層產(chǎn)品11F多層與高層過128高層小高層商業(yè)配套整體規(guī)劃設(shè)計要求：在開發(fā)層次、規(guī)劃布局、建筑等設(shè)計水平上均高于區(qū)域目前在售樓盤，要新穎、差異化；力求把項目打造成舊城改造的的示范工程，提升片區(qū)的城市形象；二、項目物業(yè)類型定位

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47高層小高層商業(yè)配套整體規(guī)劃設(shè)計要求：二、項目物業(yè)類型定位129由住宅圍合構(gòu)成一個院落，空間領(lǐng)域感較強，有利于地塊中心空間及園林展示效應(yīng)；點板結(jié)合，盡量做到南北通透用滿容積率，適當降低建筑密度；注重小區(qū)規(guī)劃布局的層次感與梯度感設(shè)計，實現(xiàn)和諧系統(tǒng)一致；臨排水走廊設(shè)置多層，臨軌道交通線設(shè)置高層，最大程度展示及規(guī)避周邊環(huán)境影響;根據(jù)資源分配，合理布置房型；注重建筑單體體形系數(shù)，滿足節(jié)能環(huán)保相關(guān)規(guī)范要求；社區(qū)設(shè)置環(huán)形車道，車行出入口與規(guī)劃道路合理銜接；設(shè)置適量底層商業(yè)作為社區(qū)配套。三、物業(yè)平面布局建議48由住宅圍合構(gòu)成一個院落，空間領(lǐng)域感較強，有利于地塊中心空130建筑園林商業(yè)及配套建筑風格平面戶型附加值及細節(jié)平面布局物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)管理49建筑園林商業(yè)及配套建筑風格平面戶型附加值及細節(jié)平面布局物131【案例一萬科運河東一號】現(xiàn)代簡約建筑風格，以暗紅、灰色顏色穿插及結(jié)合立面造型的變化。板式結(jié)構(gòu)、半圍合式建筑、約200米寬闊樓距，營造動感的城市天際線一、建筑風格/外立面參考案例一50【案例一萬科運河東一號】現(xiàn)代簡約建筑風格，以暗紅、132注重小區(qū)規(guī)劃布局的層次感與梯度感設(shè)計，實現(xiàn)和諧、系統(tǒng)、一致。51注重小區(qū)規(guī)劃布局的層次感與梯度感設(shè)計，實現(xiàn)和諧、系統(tǒng)、一133【園林打造—中心親水園林】52【園林打造—中心親水園林】134通過建筑立面顏色及造型的變化實現(xiàn)建筑空間的變化，富有立體感、層次感和現(xiàn)代感點式結(jié)構(gòu)，景觀均好，建筑布局更為靈活，空間結(jié)構(gòu)更為靈活，親和社區(qū)的營造方式【案例二百悅尚城】包豪斯建筑風格二、建筑風格/外立面參考案例二53通過建筑立面顏色及造型的變化實現(xiàn)建筑空間的變化，富有立體135【園林打造】—緣起于德國魏瑪公園的建筑與園林，人文、生態(tài)、休閑、浪漫54【園林打造】—緣起于德國魏瑪公園的建筑與園林，人文、生態(tài)136【園林打造】四大主題園林：太陽能的院子、純凈水的院子、葉綠素的院子、負離子的院子，園林水景完美演繹55【園林打造】四大主題園林：太陽能的院子、純凈水的院子、葉137【長城世家】總占地面積:68000平方米建筑面積：136000平方米建筑類別：小高層、高層半圍合式布局立面設(shè)計以現(xiàn)代建筑風格，設(shè)計追求立面色彩的變化。通過立面材料，顏色的變化，形成現(xiàn)代風格鮮明的立面風格三、建筑風格/外立面參考案例三歐陸風情56【長城世家】總占地面積:68000平方米立面設(shè)計以現(xiàn)代138產(chǎn)品性價比挖掘內(nèi)庭院露臺凸窗客餐廳、主臥南北通透戶型舒適性提升夾層空間入戶花園可變空間戶型功能彈性寬廳設(shè)計功能空間預(yù)留雙主臥主臥套戶型功能細化加強高廳（4.5米，3.9米）設(shè)計多面采光空間四、產(chǎn)品附加值提升及細節(jié)設(shè)計57產(chǎn)品性價比挖掘內(nèi)庭院露臺凸窗客餐廳、主臥南北通透戶型舒適某項目定位與發(fā)展規(guī)劃報告某項目定位與發(fā)展規(guī)劃報告141戶型設(shè)計建議四、產(chǎn)品附加值提升及細節(jié)設(shè)計60戶型設(shè)計建議四、產(chǎn)品附加值提升及細節(jié)設(shè)計142戶型設(shè)計建議四、產(chǎn)品附加值提升及細節(jié)設(shè)計61戶型設(shè)計建議