山東濰坊西部泰華城項目裙樓商業(yè)及塔樓可行性方案課件

西部泰華城項目裙樓商業(yè)及塔樓部分可行性論證方案2010年2月2009中國華南房地產(chǎn)策劃代理公司品牌TOP10（品牌價值2.48億）謹呈：山東世紀泰華集團2010年2月2009中國華南房地產(chǎn)策劃代理公司品牌TOP1弱勢區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)與成熟區(qū)域的開發(fā)有何區(qū)別？目錄

contents1234愿景與目標現(xiàn)狀剖析核心問題構(gòu)建解決策略弱勢區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)與成熟區(qū)域的開發(fā)有何區(qū)別？目錄

con項目綜合體發(fā)展愿景對于企業(yè)：打造泰華綜合體樣板鞏固泰華在濰坊綜合體開發(fā)領(lǐng)域的地位形成可以復制的綜合體開發(fā)及運營模式對于城市：締造濰城區(qū)域核心、濰坊商業(yè)次中心打造濰城對外展示的窗口和名片提升濰城城市功能和城市形象對于項目：成功實現(xiàn)項目開發(fā)運營項目綜合體發(fā)展愿景對于企業(yè)：保證項目的絕對成功而非風險成功！終極目標現(xiàn)實目標1、整體快速銷售，以回現(xiàn)為第一目標2、在住宅迅速出貨，確保資金安全的情況下，3層商業(yè)裙樓、27層塔樓、2條商業(yè)街實現(xiàn)項目的最大化開發(fā)收益保證項目的絕對成功而非風險成功！終極目標現(xiàn)實目標1、整體快速弱勢區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)與成熟區(qū)域的開發(fā)有何區(qū)別？目錄

contents1234明確愿景與目標現(xiàn)狀剖析核心問題構(gòu)建解決策略弱勢區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)與成熟區(qū)域的開發(fā)有何區(qū)別？目錄

con

——項目周邊路網(wǎng)發(fā)達，交通便利。周邊的交通系統(tǒng)能夠為項目的商業(yè)帶來一定的人流。

——周邊教育設施較完善，但是商業(yè)、餐飲、娛樂等配套設施匱乏，為項目開發(fā)商業(yè)中心提供了先決條件。

——項目地塊整體居住條件良好，局部區(qū)域容易受到沿街商業(yè)和道路交通噪音的影響。交通條件良好生活配套匱乏城市近郊綜合體開發(fā)項目地塊現(xiàn)狀項目界定——項目周邊路網(wǎng)發(fā)達，交通便利。周邊的交通系統(tǒng)能夠為項目的弱勢區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)與成熟區(qū)域的開發(fā)有何區(qū)別？目錄

contents1234明確愿景與目標現(xiàn)狀剖析核心問題構(gòu)建解決策略弱勢區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)與成熟區(qū)域的開發(fā)有何區(qū)別？目錄

con客戶要求要保證項目的絕對成功項目的酒店物業(yè)不用考慮產(chǎn)品的調(diào)整以利于項目銷售為首要準則希望項目樹立濰坊綜合體項目操作的典范約束條件住宅、商業(yè)裙樓及塔樓的外立面目前已經(jīng)確定，只考慮內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整企業(yè)背景泰華城是世紀泰華集團在濰城區(qū)的第一個項目，且為含住宅、酒店、商業(yè)等多種物業(yè)的綜合體項目。客戶要求、約束條件、企業(yè)背景客戶要求要保證項目的絕對成功約束條件住宅、商業(yè)裙樓及塔三層商業(yè)裙樓的定位？針對項目所在區(qū)域的現(xiàn)狀，商業(yè)裙樓的發(fā)展方向？核心問題界定核心問題分解本次報告涉及的三個核心問題及分解如下濰坊市場存在哪些商業(yè)機會？沿東風街的住宅底商和項目中部的南北商業(yè)街適合做什么？東風街住宅底商適合的定位？項目中部南北商業(yè)街適合的定位？東風街住宅底商及商業(yè)街的產(chǎn)品建議？項目27層塔樓部分適宜做什么產(chǎn)品？是否適合做公寓產(chǎn)品？是否適合做寫字樓產(chǎn)品?現(xiàn)有產(chǎn)品如何調(diào)整才能適應快速銷售的要求？三層商業(yè)裙樓的定位？針對項目所在區(qū)域的現(xiàn)狀，商業(yè)裙樓的發(fā)展方弱勢區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)與成熟區(qū)域的開發(fā)有何區(qū)別？目錄

contents1234明確愿景與目標現(xiàn)狀剖析核心問題構(gòu)建解決策略弱勢區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)與成熟區(qū)域的開發(fā)有何區(qū)別？目錄

con解決核心問題1項目三層商業(yè)裙樓部分除大賣場外如何定位，產(chǎn)品如何規(guī)劃？解決核心問題1三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)項目及代表性商業(yè)街調(diào)研濰坊市專業(yè)市場調(diào)研裙樓物業(yè)發(fā)展方向判定裙樓商業(yè)市場定位產(chǎn)品建議三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)項目及代表性商業(yè)街調(diào)研濰坊商業(yè)市場現(xiàn)狀分析濰坊目前存在的兩大商圈，老中百商圈和新華路商業(yè)帶商圈。老中百商圈一個是傳統(tǒng)的市級商業(yè)中心，輻射范圍涵蓋市區(qū)大部分地區(qū)；新興的新華路商圈目前來看主要服務范圍在奎文及高新區(qū)，主要位于新華路兩側(cè)區(qū)域。濰坊其他區(qū)域尚未有集中的商業(yè)中心，部分地區(qū)的商業(yè)僅僅為社區(qū)商業(yè)。城市西部暫無較集中的商業(yè)物業(yè)聚集地。老中百商圈？濰坊目前存在的兩大商圈，老中百商圈和新華路商業(yè)帶商圈。城市西部暫無較集中的商業(yè)物業(yè)聚集地。濰坊商業(yè)市場現(xiàn)狀分析濰坊目前存在的兩大商圈，老中百商圈和新華濰坊在售商業(yè)項目分析選取標準：項目周邊無大型商業(yè)項目，因此選取魯發(fā)名城的社區(qū)商業(yè)配套及奎文區(qū)在售商業(yè)項目進行比較分析。魯發(fā)名城中亞商貿(mào)城新天地購物廣場萬興隆廣場V1廣場五道廟商業(yè)街濰坊在售商業(yè)項目分析選取標準：項目周邊無大型商業(yè)項目，因此選濰坊在售商業(yè)項目分析項目名稱項目總建面商業(yè)性質(zhì)商業(yè)總建面面積劃分商鋪規(guī)劃新天地購物廣場18萬平方米

高層住宅底商5萬平米

單店建筑面積150平米左右三層，單層16670平米左右。一層層高4.2米，二、三層4.8米萬興隆廣場7萬平方米高層住宅底商4萬平米單店以39平米的沿街底商為主；中央廣場約909平米沿街三層V1廣場8萬平方米純商業(yè)8萬平米地下一層內(nèi)街15-20平米單鋪地下一層56000平米；畔船型近1500平米中亞商貿(mào)城13萬平方米高層公寓商業(yè)6萬平米單店建面103平米地上三層，地下一層魯發(fā)名城近100萬平方米社區(qū)配套，底商和沿街商業(yè)4萬平米30-70平米層高4.2米五道廟商業(yè)街70萬平米商業(yè)街40萬平米未定未定濰坊在售大型商業(yè)市場多是與住宅搭配銷售，以底商形式出現(xiàn)；單鋪面積主要為100—200㎡；社區(qū)配套型商鋪功能僅為滿足社區(qū)內(nèi)需求，多為單層面積在30—70㎡左右的小型商鋪。濰坊在售商業(yè)項目分析項目名稱項目總建面商業(yè)性質(zhì)商業(yè)總建面面積濰坊在售商業(yè)項目分析項目名稱銷售價格租金銷售率經(jīng)營業(yè)態(tài)新天地購物廣場一層28800，二、三層10000-14000.三層連賣均價16000未定70%一層化妝品、服裝、皮具、皮鞋等；二層服裝、婚紗影樓等，三層書店、健身俱樂部等萬興隆廣場外街三層連賣均價8000-10000；內(nèi)街一層7000-8000，二層4000-5000，三層3000未定70%民俗古玩工藝品為主，另有文化、電子產(chǎn)品，餐飲休閑等V1廣場-F1均價近2萬/平米，沿河23000-24000元/平米，河畔船型6萬/平米——地下一層50%沿河商業(yè)剩余30套地下一層：餐飲、娛樂；沿河商業(yè)餐飲、娛樂；河畔船型：蘇荷酒吧中亞商貿(mào)城一層2萬/平方米，二三層7000/平方米沿街8-9萬/㎡·年70%商業(yè)物流中心、服裝、家紡、皮具等魯發(fā)名城不低于6000-7000元/㎡1.6元/㎡·天未開售以社區(qū)配套為主五道廟商業(yè)街尚未開售在售項目多集中在中百商圈，已推出項目銷售率多為70%。濰坊在售商業(yè)項目分析項目名稱銷售價格租金銷售率經(jīng)營業(yè)態(tài)新天地項目周邊商業(yè)分析街名主要業(yè)態(tài)店面面積開間、進深租金范圍福壽西街服裝、餐飲、五金家居、美容美發(fā)、旅館等社區(qū)服務及小規(guī)模商業(yè)經(jīng)營類街南沿街2層商業(yè)：一樓40㎡左右，二樓60-70㎡；街北沿街1層商業(yè)，營業(yè)面積15㎡。開間.約3-4米進深約10-12米街南沿街2層商業(yè)：一樓1.16元/㎡/天，二樓0.16-1.2元/㎡/天；街北沿街1.6元/㎡/天

東風西街金融、服裝、餐飲、美容美發(fā)、藥店、小超市等社區(qū)服務配套商業(yè)沿街以經(jīng)營面積40-50㎡的小店居多。多是一層臨街底商。開間約3-4米，進深約12-15米一樓沿街底商價格約1.5-2.0元/㎡/天勝利西街建材、服裝、醫(yī)療、器材小商店等底商項目兩層約90㎡

開間約3-4米進深約10-12米勝利西街住宅底商價格約在2.2-2.7元/㎡/天項目周邊商業(yè)主要集中在福壽西街、東風西街及勝利西街沿線；一層臨街鋪面租金多在1.6元/平米/天—2.4元/平米/天之間。項目周邊商業(yè)分析街名主要業(yè)態(tài)店面面積開間、進深租金范圍福壽西商業(yè)小結(jié)濰坊市商業(yè)中心依然以中百商圈為主，東部逐漸形成次商業(yè)中心，西部尚無聚集商業(yè)出現(xiàn)，尤其無中大型商業(yè)市場配套；濰坊在售大型商業(yè)市場多是與住宅搭配銷售，以底商形式出現(xiàn)。單鋪面積主要100—200㎡；社區(qū)配套型商鋪功能僅為滿足社區(qū)內(nèi)需求，多為單層面積在30—70㎡左右的小型商鋪；濰城區(qū)商業(yè)目前主要集中在福壽西街、東風西街及勝利西街沿線；項目周邊目前商業(yè)氛圍較差，商業(yè)較少。稍近的東方西街、安順街附近，沿街一層商業(yè)租金在1.6-2.4元/平米·天。商業(yè)小結(jié)濰坊市商業(yè)中心依然以中百商圈為主，東部逐漸形成次商業(yè)三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)項目及代表性商業(yè)街調(diào)研濰坊市專業(yè)市場調(diào)研裙樓物業(yè)發(fā)展方向判定裙樓商業(yè)市場定位產(chǎn)品建議三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)項目及代表性商業(yè)街調(diào)研濰坊專業(yè)市場分布圖按照濰坊現(xiàn)有市場狀況，專業(yè)市場分為家居建材市場、家具市場、輕紡市場、汽配市場、茶葉市場、小商品市場等6大類。豪德專業(yè)市場新紀元建材市場溫州小商品批發(fā)市場廣豐家具市場千和家具市場茶葉市場輕紡城中百益家園華都家具市場銀座家居市場紅星美凱龍家居市場百老匯家居市場汽配城未開業(yè)市場已經(jīng)開業(yè)市場濰坊專業(yè)市場分布圖按照濰坊現(xiàn)有市場狀況，專業(yè)市場分為家居建材專業(yè)市場分析——家居市場現(xiàn)有家居市場多為中檔，大而全模式，產(chǎn)品線嚴重重合，致使經(jīng)營狀況普遍一般地址：健康街與和平路交叉口向東100米規(guī)模：約2萬平米；檔次：中高檔。租金：1—1.5元/平米/天經(jīng)營狀況：濰坊首家推出夜間購物的家居市場，但是經(jīng)營狀況一般主要經(jīng)營項目：板式家具、紅木家具、兒童套房、歐式家具及辦公家具等千和家居位于健康街與會線路交叉口東北總建筑面積12萬平米，內(nèi)部分為巨藏廳、攔金區(qū)、寶緣區(qū)、商務大廈四部分。以經(jīng)營中高檔家居用品為主，經(jīng)營狀況一般。目前租金范圍在0.6-1.0元/天/平米。鋪位空置率較多。華都家居百老匯家世界位于寒亭區(qū)，濟青高速公路入口處占地面積600畝，總建筑面積約60萬平米。主要以經(jīng)營家居用品的一站式購物中心。整體包含交易區(qū)、辦公區(qū)、物流區(qū)、餐飲娛樂區(qū)四個大的功能分區(qū)。經(jīng)營狀況良好。中百益家園位于濰坊勝利東街與坊央路交叉路口共兩層，總建筑面積約3.1萬平米，采用超市模式經(jīng)營。主要經(jīng)營家居用品、建材、裝飾用品。采用“建材超市+裝潢中心”的經(jīng)營模式。經(jīng)營狀況良好，為目前濰坊市民家裝建材選購的首要場所。專業(yè)市場分析——家居市場現(xiàn)有家居市場多為中檔，大而全模式，產(chǎn)專業(yè)市場分析——家具市場、輕紡市場、茶葉市場家具市場：規(guī)模，約5萬平米；租金，1.5-2元/平米/天。輕紡市場：規(guī)模，約30萬平米；租金，1.3-1.7元/平米/天茶葉市場：規(guī)模，約2萬平米；租金，1.5-2元/平米/天。地址：青年路與勝利西街交叉口規(guī)模：約5萬平米經(jīng)營狀況：位于市區(qū)最繁華地帶，整體經(jīng)營狀況較好。租金：1.5-2元/天/平米主要經(jīng)營項目：百貨、小商品、服裝、鞋帽、音像用品、通訊器材等廣豐家具城星河國際輕紡城位于健康街和四平路交叉口。以紡織行業(yè)為主，項目整體包含住宅、商業(yè)、酒店、辦公等物業(yè)?？偵虡I(yè)面積30萬平米。商業(yè)銷售價格:一層7000元/㎡；二層6000元/㎡；三層4000元/㎡。茶葉市場地址：青年路規(guī)模：約2萬平米經(jīng)營狀況：山東最大規(guī)模的茶葉市場，經(jīng)營狀況良好。租金：1.5-2元/平米主要經(jīng)營項目：茶葉零售、批發(fā)、各種精品茶具等專業(yè)市場分析——家具市場、輕紡市場、茶葉市場家具市場：規(guī)模，專業(yè)市場分析——豪德建材市場種類全，檔次低，經(jīng)營狀況良好訪談對象：（建材市場）陳先生觀點一：認為本項目相對于豪德建材市場具有一定的區(qū)位及交通優(yōu)勢，如果做建材市場對于豪德的客戶會有一定的競爭優(yōu)勢。觀點二：在建材方面認為本項目適合做建材類的精品店，如果單鋪出售會考慮購買，需求面積在100-200平米左右。地址：濰坊市濰城區(qū)東風西街豪德貿(mào)易廣場

規(guī)模：約2萬平米經(jīng)營狀況：整體規(guī)模較大，經(jīng)營產(chǎn)品類型比較齊全，競爭壓力較大，經(jīng)營狀況相對不錯檔次：中低檔售價：10000元/平米租金：0.7-2元/平米/月主要經(jīng)營項目：家居建材，五金、鋼材、土雜等專業(yè)市場分析——豪德建材市場種類全，檔次低，經(jīng)營狀況良好訪談專業(yè)市場分析——新紀元建材市場市場底子比較雄厚，交通便利，檔次較低，經(jīng)營狀況一般訪談對象：（天鴻木門）林經(jīng)理（容聲集成吊頂）張經(jīng)理觀點一：認為本項目交通條件比較不錯，能夠有充足的停車空間；檔次應該有所提升；觀點二：目前經(jīng)營狀況比較不錯，店鋪面積雙層總面積約100平米，經(jīng)營面積只有50多平米，面積偏小。需求面積在100-200之間；觀點三：現(xiàn)有店鋪的使用率太低，僅僅一層能夠使用，二層基本用做倉庫或者無法使用；地址：北宮街向陽路交叉路口（西北角）萬家福東臨。規(guī)模：約4.5萬平米經(jīng)營狀況：良好檔次：中檔為主租金：0.8—1元/平米/天主要經(jīng)營項目：建筑裝飾材料，家居用品，專業(yè)市場分析——新紀元建材市場市場底子比較雄厚，交通便利，檔專業(yè)市場分析——豪德小商品城濰坊目前主要有人民路和豪德兩個小商品城，人民路小商品城即將西遷到項目附近，項目周邊將形成小商品集聚圈。訪談對象：（服裝零售）李女士觀點一：小商品區(qū)域性比較強，要有一定的規(guī)模才能產(chǎn)生效應，現(xiàn)在的豪德市場剛剛開始，將來隨著市區(qū)內(nèi)的小商品城的搬遷，未來經(jīng)營狀況有可能改善。觀點二：小商品城整體檔次都比較低，與泰華整體定位可能會不符合，而且沒有政府的扶持，很難做出規(guī)模，不太看好很項目定位為小商品市場。觀點三：小商品城的業(yè)主一般居住在市區(qū)內(nèi)部，有可能將來會有購買小戶型公寓的可能，但是一般不需要辦公空間。地址：濰坊市濰城區(qū)東風西街豪德貿(mào)易廣場

規(guī)模：約18萬平米經(jīng)營狀況：受市區(qū)小商品城影響，經(jīng)營狀況較差檔次：中低檔售價：20000元/平米主要經(jīng)營項目：百貨、小商品、服裝、鞋帽、音像用品、通訊器材等專業(yè)市場分析——豪德小商品城濰坊目前主要有人民路和豪德兩個小專業(yè)市場——濰坊汽配城濰坊目前有四個主要的汽配市場，租金范圍在0.6-1.0元/天·平米，市場已經(jīng)趨于飽和。濰坊健康汽配城濰坊西英香港汽配城北王國際汽配城濰坊金寶國際汽配城主要位于健康街南側(cè)，濰州路東側(cè)范圍內(nèi)，其中金寶國際汽配城較遠，在坊子區(qū)。主要經(jīng)營汽車、汽車配件和五金零部件等，以2~4層的多層商鋪為主。形成一定規(guī)模發(fā)展各市場主要租金范圍在0.6-1.0元/天·平米。目前平均出租率較高。訪談一：西英香港汽配城劉經(jīng)理、健康汽配城顧經(jīng)理觀點一：目前經(jīng)營狀況良好，隨著人們生活水平的提高，汽車相關(guān)配件及汽車服務將會有更好的發(fā)展。觀點二：除了老的汽配城，近幾年又發(fā)展起來的幾個新汽配城增強了市場的競爭。政府應當合理規(guī)劃與配置，畢竟市場的容量是有限的。觀點三：魯發(fā)名城那個位置，交通很好，特別是東風街和寶通街往西打通以后，西邊有很大的發(fā)展?jié)摿?。但做汽配市場不太好，因為汽配市場的發(fā)展期較長。不像超市百貨一樣，建設起來只要有人就很快可以經(jīng)營起來。專業(yè)市場——濰坊汽配城濰坊目前有四個主要的汽配市場，租金范圍專業(yè)市場訪談訪談對象1：（耀邦家居）王經(jīng)理觀點一：認為現(xiàn)在的家居市場競爭比較激烈，如果本項目做家居市場應該有比較出名的家居品牌店的帶動。觀點二：濰坊普遍的是中檔家居為主，經(jīng)營狀況比較不錯，高檔家居市場經(jīng)營狀況都比較一般。訪談對象2：華都家居經(jīng)營商趙總，益家園經(jīng)銷商張經(jīng)理觀點一：去年至今家居市場經(jīng)營狀況一般，受房地產(chǎn)市場發(fā)展有一定影響，一般滯后效應在1~2年。觀點二：未來幾年大的品牌家居商場將逐漸進入濰坊，對本地家居行業(yè)將產(chǎn)生強大影響。觀點三：家居市場相比較零售百貨類，其位置不宜放置在市中心區(qū)域，反而更適合在偏遠一些的、能夠提供大型經(jīng)營空間的位置。訪談對象3：（家具）盧女士觀點一：廣豐家具有大概10年的時間了，已經(jīng)非常成熟了，地理位置以及交通狀況都比較不錯。觀點二：廣豐家具的整體檔次比較偏低，針對的客戶也是比較大眾化的，所以經(jīng)營狀況相對來說還是不錯的。觀點三：認為本項目可以發(fā)展家具類市場，但競爭將日趨激烈，本項目相對于其他項目來說應該有明顯的競爭優(yōu)勢。訪談對象4：輕紡城家紡用品店謝經(jīng)理、窗簾經(jīng)銷商趙經(jīng)理觀點一：目前來看，輕紡城規(guī)模有點大，現(xiàn)在仍有很多空著的鋪位，但是從另一個角度看可能也是為今后發(fā)展預留空間。觀點二：經(jīng)營狀況良好，主要是一些老客戶，在這里經(jīng)營后也因為這個市場是濰坊最大的紡織品集中地，帶來的不少各縣市的新客戶。觀點三：家紡市場經(jīng)營需要一定的規(guī)模，以及行業(yè)需要聚集在一起形成一個大的市場生意才好做。不看好濰城區(qū)那邊再建設此類市場，從招商到經(jīng)營都容易發(fā)展。觀點四：如果做成精品店的形式倒是有一定可能，劃分好鋪位，形成家居及家紡用品的整體經(jīng)營的綜合市場，擴大整體市場客流量。訪談對象5：（茶葉）張經(jīng)理觀點一：茶葉市場已經(jīng)經(jīng)歷了十幾年的歷史，已經(jīng)有一定的影響力，本身也產(chǎn)生了一定的聚集效應。觀點二：目前經(jīng)營狀況相對較好，但是整體環(huán)境及檔次偏低，不利于長遠發(fā)展。觀點三：在西部泰華城再建立茶葉市場很難實現(xiàn)，沒有一定的市場影響力很難實現(xiàn)茶葉的聚集。因此茶葉市場不具有可實施性。各專業(yè)市場的被訪者普遍認為項目做家居類市場的成功性最大，但前提是要作出足夠的差異化專業(yè)市場訪談訪談對象1：（耀邦家居）王經(jīng)理訪談對象2：華都家專業(yè)市場總結(jié)家居建材市場：濰坊整體家居建材市場以中端為主，未來隨著紅星美凱龍和銀座家居的進入，“大而全”的家居市場模式競爭將更加激烈。家具市場：家具市場各種檔次均有，發(fā)展時間比較長，整體市場已經(jīng)較為成熟。輕紡城：現(xiàn)有的輕紡城市場—星河國際輕紡城能夠滿足濰坊的相關(guān)需求，目前還存在鋪位空缺的現(xiàn)象，市場后續(xù)發(fā)展空間有限。汽配城：對于整體環(huán)境要求不高，發(fā)展需要時間也比較長。茶葉市場：茶葉市場的聚集性較強，目前的規(guī)模已經(jīng)可以滿足市場需求。小商品城：搬遷后的人民路小商品城將與豪德小商品城共同形成西部小商品城商圈，綜合性小商品市場的發(fā)展機會不大。專業(yè)市場總結(jié)三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)項目及代表性商業(yè)街調(diào)研濰坊市專業(yè)市場調(diào)研濰城區(qū)主要商業(yè)街市場調(diào)研裙樓物業(yè)發(fā)展方向判定裙樓商業(yè)市場定位產(chǎn)品建議三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)項目及代表性商業(yè)街調(diào)研裙樓物業(yè)發(fā)展方向判定方向選擇市場現(xiàn)狀符合開發(fā)因素不利因素對項目影響契合度百貨多存在于中百泰華商圈，西部缺失長期收益，銷售的可行性差不能快速回收現(xiàn)金流居民購買百貨有到市中心的習慣無法給項目帶來穩(wěn)定的人流，缺乏中心商圈的氛圍家居市場家居市場發(fā)展狀況一般；“大而全”的模式已經(jīng)成為桎梏可分割出售，回收現(xiàn)金快。也可持有部分物業(yè)，較為靈活目前中端市場供應較多，競爭較激烈?guī)硐M人群，一定程度可提升項目形象建材市場現(xiàn)有建材市場主要是豪德和新紀元，經(jīng)營狀況良好可分割出售，回收現(xiàn)金快；距離豪德建材市場較近，可借勢項目整體規(guī)模有限，不利于形成市場競爭優(yōu)勢建材市場經(jīng)營場所較雜亂，影響項目整體形象。汽配市場目前市場汽配市場較飽和可分割出售，回收現(xiàn)金快無發(fā)展基礎，不利于經(jīng)營汽車維修及配件安裝會帶來相對雜亂的環(huán)境，影響項目形象。茶葉市場整體環(huán)境及檔次偏低，目前經(jīng)營狀況相對較好可分割出售，回收現(xiàn)金快；市場存在空白點缺少發(fā)展起點，很難起步，且短時期內(nèi)很難形成規(guī)模及影響力。消費者目的性明確，正常經(jīng)營后有固定的客戶群體小商品市場政府規(guī)劃下，正由市區(qū)遷往豪德；豪德小商品市場目前經(jīng)營一般可分割出售，回收現(xiàn)金快缺少政府支持。人民路小商品市場將搬遷到西部將帶來消費人群，但整體檔次都比較低，會拉低項目形象★★★★★★★★★★★綜合來看，項目做家居市場的契合度最大★★裙樓物業(yè)發(fā)展方向判定方向選擇市場現(xiàn)狀符合開發(fā)因素不利因素對項裙樓發(fā)展檔次定位符合項目定位；市場存在空白點；可提高項目形象；目前市場上家居市場以中端產(chǎn)品為主，未來有定位為中端，必然會與現(xiàn)有市場形成近身肉搏之勢。高端中端中低端和低端裙樓部分家居市場檔次定位為：高端為主，輔以少量中檔品牌與項目商業(yè)整體形象嚴重不符，對塔樓和酒店物業(yè)也容易造成不利影響。裙樓發(fā)展檔次定位符合項目定位；目前市場上家居市場以中端產(chǎn)品為三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)項目及代表性商業(yè)街調(diào)研濰坊市專業(yè)市場調(diào)研濰城區(qū)主要商業(yè)街市場調(diào)研裙樓物業(yè)發(fā)展方向判定裙樓商業(yè)市場定位產(chǎn)品建議三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)項目及代表性商業(yè)街調(diào)研項目定位方向：從家居市場現(xiàn)狀來看：

濰坊目前的家居市場多為“大而全”的市場，而這種模式已經(jīng)隨著紅星美凱龍、銀座家居的逼近受到極大挑戰(zhàn)，市場前景日趨堪憂從家居市場的客戶訪談來看：

做家居市場存在一定空間，但需作出差異化才能生存。從國內(nèi)外相關(guān)案例來看：

家居市場在發(fā)展到一定階段，必然出現(xiàn)市場的細分，形成幾個大類家居種類的專門市場。定位關(guān)鍵詞：品牌精品差異專注一個或幾個細分品類項目定位方向：從家居市場現(xiàn)狀來看：從家居市場的客戶訪談來發(fā)展方向研判綜合分析濰坊家居行業(yè)內(nèi)細分市場，廚衛(wèi)及家飾行業(yè)中的發(fā)展空間較大。目前濰坊沒有比較成規(guī)模的廚衛(wèi)市場。隨著人們生活水平的提高，餐廚業(yè)在家居行業(yè)的比例越來越大，高端廚衛(wèi)是一個急待開發(fā)的新市場。廚衛(wèi)行業(yè)有較大的發(fā)展空間。濰坊家飾商品多分布于其他家居行業(yè)市場內(nèi)，沒有單獨市場；家飾行業(yè)有發(fā)展空間，但暫時無力支撐獨立的市場；現(xiàn)有的輕紡城市場已經(jīng)基本能夠滿足濰坊的基本需求，市區(qū)唯一的輕紡市場—星河國際輕紡城還存在鋪位空缺的現(xiàn)象。家紡市場已經(jīng)飽和；目前濰坊家具市場各種檔次均有，發(fā)展時間比較長，整體市場較為成熟；家具市場發(fā)展空間較小；家具行業(yè)家紡行業(yè)家飾行業(yè)廚衛(wèi)行業(yè)發(fā)展方向研判綜合分析濰坊家居行業(yè)內(nèi)細分市場，廚衛(wèi)及家飾行業(yè)中商業(yè)裙樓部分的最終市場定位：魯中高端廚衛(wèi)品牌旗艦

商業(yè)裙樓部分的最終市場定位：商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)建議商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)建議裙樓規(guī)劃設計現(xiàn)狀商業(yè)裙樓部分建筑面積約3.9萬㎡,超市賣場部分約占1.0萬㎡。裙樓規(guī)劃設計現(xiàn)狀商業(yè)裙樓部分建筑面積約3.9萬㎡,超市賣場部裙樓分層業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議——一層平面一層北區(qū)東北角部分建議作為國際國內(nèi)一流品牌潔具的展銷區(qū)。根據(jù)對品牌主力店調(diào)研，建議鋪位面積在300-500㎡。一層南區(qū)弧形建筑由于整體沿街，展示性好，建議布置廚具潔具大型主力店，增強項目整體昭示性。根據(jù)實際招商情況進行內(nèi)部設計。一層其他區(qū)域根據(jù)家用潔具用品展銷需要，建議面積劃分控制在150-200㎡。其中兩側(cè)位置品牌潔具展銷區(qū)家庭潔具用品展銷區(qū)廚具潔具品牌主力店低價值區(qū)位布置品牌主力店，吸引客流；高價值區(qū)位進行精細劃分，獲取更高價值。裙樓分層業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議——一層平面一層北區(qū)東北角部分建議裙樓分層業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議——二層平面二層南側(cè)緊鄰賣場的外圍空間，商業(yè)價值較高，作為賣場附屬空間，建議持有。南區(qū)兩側(cè)布置為家用廚具的品牌店，中間為一般展銷區(qū)的“啞鈴型”布置形式，對客流有效吸引。根據(jù)對廚具行業(yè)調(diào)研，建議品牌店鋪位劃分為150-200㎡，一般鋪位面積在80-100㎡左右。家用廚具品牌店家用廚具品牌店廚具用品展銷區(qū)廚具潔具品牌主力店賣場外圍空間保留賣場外圍空間，持有高價值商業(yè)物業(yè)；南區(qū)采取“啞鈴型”的商業(yè)布局模式，有效組織客流。裙樓分層業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議——二層平面二層南側(cè)緊鄰賣場的外圍裙樓分層業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議——三層平面三層為頂層，整體商業(yè)價值較低，建議西側(cè)預留為裝飾公司的辦公區(qū)。隨著西部城區(qū)的開發(fā)，成為裝飾業(yè)進軍西部的重要支撐點。西側(cè)建議引入高檔家居飾品品牌店，形成超市模式的精品家居飾品購物場所。中間中庭兩側(cè)延續(xù)廚具用品展銷區(qū)，建議鋪位面積在80-100㎡。引入家居相關(guān)產(chǎn)業(yè)及業(yè)態(tài)，豐富業(yè)態(tài)布局的同時，提升商業(yè)物業(yè)的使用價值。家居飾品生活館廚具用品展銷區(qū)廚具潔具品牌主力店裝飾公司辦公區(qū)裙樓分層業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議——三層平面三層為頂層，整體商業(yè)價F1F2F3業(yè)態(tài)整體分布圖裝飾公司辦公區(qū)（約0.1萬㎡）廚具用品區(qū)（約0.3萬㎡）品牌廚具潔具主力店（約0.3萬㎡）潔具用品區(qū)（約0.6萬㎡）超市賣場區(qū)（約1萬㎡）家居飾品生活館（約0.3萬㎡）廚具用品區(qū)（約0.3萬㎡）F1F2F3業(yè)態(tài)整體分布圖裝飾公司廚具用品區(qū)品牌廚具潔具主力三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)項目及代表性商業(yè)街調(diào)研濰坊市專業(yè)市場調(diào)研濰城區(qū)主要商業(yè)街市場調(diào)研裙樓物業(yè)發(fā)展方向判定裙樓商業(yè)市場定位產(chǎn)品建議三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)項目及代表性商業(yè)街調(diào)研家居超市的面積分隔建議家居超市的面積分隔建議在商用物業(yè)的規(guī)劃過程中，商鋪間隔是整體規(guī)劃的一個重要步驟，商鋪間隔的合理與否在很大程度上影響到商鋪的銷售進度，也會影響到物業(yè)自身的經(jīng)營和管理。商鋪如何間隔須從市場的需求出發(fā)，從開發(fā)到配套都嚴格遵循市場發(fā)展的態(tài)勢，站在商家、經(jīng)營者和管理者的角度考慮問題，力求能夠使商場商鋪的間隔更加適合市場的需求，適合各種商家開展經(jīng)營活動和其他的商務活動，這樣所開發(fā)出來的物業(yè)才會適銷對路。商鋪面積區(qū)間劃分對比分析小商鋪間隔商鋪銷售總價降低，能適應更多投資者購買，加快銷售進度，迅速回籠開發(fā)資金。商鋪小租值低，便于小商戶招商。業(yè)主太多，業(yè)主的經(jīng)營主導性、隨意性過大，管理機構(gòu)難以統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，難以主導商場經(jīng)營狀況。商鋪分散，難以引進大型商家或知名商戶駐場經(jīng)營，商場以散戶經(jīng)營為主，對消費者缺乏吸引力。小商鋪用戶以個體戶為主，商場整體檔次降低。大商鋪間隔適合大型商戶要求，便于引進主力店。便于統(tǒng)一管理。大商場大流通格局，商場檔次較高。投資門檻增高，阻礙了銷售進度。商鋪大，租金額則高，中小商戶進駐經(jīng)營成本則大，招商有難度。建議以小商鋪為主，提升銷售速度；局部空間引入大型主力店，增強品牌影響力，促進商場整體招商。在商用物業(yè)的規(guī)劃過程中，商鋪間隔是整體規(guī)劃的一個重要商鋪面積區(qū)間劃分建議業(yè)態(tài)分類總建筑面積（萬㎡）類型單鋪面積（㎡）比例廚具類0.75主力店300-50040%一般商鋪80-10060%潔具類0.75主力店150-20045%一般商鋪80-10055%家居飾品生活館0.3——————裝飾公司辦公區(qū)0.1辦公100-150——整體建議，價值較高的位置劃分為小鋪位，對面積需求較大的業(yè)態(tài)布置在上層價值較低的位置。（鋪位面積建議為各業(yè)態(tài)的經(jīng)營使用面積）商鋪面積區(qū)間劃分建議業(yè)態(tài)分類總建筑面積類型單鋪面積比例解決核心問題2

沿東風街住宅底商及項目中部南北向的商業(yè)街如何定位，產(chǎn)品如何規(guī)劃？解決核心問題2東風街住宅底商如何定位東風街住宅底商市場定位項目中部南北向的商業(yè)街市場定位產(chǎn)品建議東風街住宅底商如何定位東風街住宅底商市場定位項目自身條件城市西部城區(qū)形成初期，周邊配套尚不完善。項目為城市綜合體，裙樓部分規(guī)劃為家居市場。商業(yè)街為住宅底商，與項目住宅區(qū)緊密相連；南臨的東風街是市區(qū)主干道之一，展示性較好。沿東風街住宅底商最終定位：家居品牌店項目前期定位項目整體定位以中高檔物業(yè)為主。項目定位考慮裙樓部分規(guī)劃家居市場，建議住宅南側(cè)商業(yè)街定位為家居品牌旗艦店，與裙樓三層家居市場相承補。既可借勢家居市場的聚集效應，亦可作為家居市場的展示形象店。項目自身條件城市西部城區(qū)形成初期，周邊配套尚不完善。沿東風街東風街沿街底商部分作為裙樓商業(yè)部分的延伸，沿街商鋪建議對國際國內(nèi)的一流廚衛(wèi)品牌進行招商，與商場部分進行呼應，形成規(guī)模聚集效應，促進專業(yè)市場發(fā)展。根據(jù)對廚衛(wèi)用品經(jīng)營商戶調(diào)研，一般一線品牌主力店使用面積在300-500㎡，目前商鋪面積，經(jīng)過打通處理后能夠滿足經(jīng)營需求。東風街沿街底商部分作為裙樓商業(yè)部分的延伸，沿街商鋪建議對國際東風街住宅底商如何定位東風街住宅底商市場定位項目中部南北向的商業(yè)街市場定位產(chǎn)品建議東風街住宅底商如何定位東風街住宅底商市場定位到項目周邊生活配套商業(yè)比較缺乏，無法滿足日常生活需求。目前周邊基本無可供消費的餐飲店。項目周邊有不少再建小區(qū)，未來幾年人口將急速膨脹。建議在項目商業(yè)部分，規(guī)劃餐飲消費場所。項目周邊環(huán)境項目自身條件項目位于濰城區(qū)，與市中心尚有一段距離。城市西部城區(qū)形成初期，周邊配套尚不完善。城市綜合體，內(nèi)部規(guī)劃有住宅、超市、酒店等多種物業(yè)形式。南北向獨立商業(yè)街定位為：“美食類商街”項目前期定位項目整體定位“濰坊西部中心城市價值運營體”，以中高檔物業(yè)為主。項目定位到項目周邊生活配套商業(yè)比較缺乏，無法滿足日常生活需求。項目周呈現(xiàn)南北各地特色飲食傳承中華厚重歷史提供商業(yè)區(qū)增值功能升級本土美食品牌展示中華特色的餐飲文化定位關(guān)鍵詞成為繼大賣場之外的項目的又一人氣聚集引擎呈現(xiàn)南北各地特色飲食傳承中華厚重歷史提供商業(yè)區(qū)增值功能升級本基于項目本身綜合體的特質(zhì)及其對于濰城區(qū)的特殊意義，我們要站在整個城市的高度，打造在山東乃至全國都具有影響力的美食街?！褐腥A美食一條街』商業(yè)街定位美食街四大功能定位：社區(qū)餐飲配套功能、城市商務功能、美食地標功能、城市文化載體功能川菜粵菜湘菜東北菜新疆菜…基于項目本身綜合體的特質(zhì)及其對于濰城區(qū)的特殊意義，我們要站在東風街住宅底商如何定位東風街住宅底商市場定位項目中部南北向的商業(yè)街市場定位產(chǎn)品建議東風街住宅底商如何定位東風街住宅底商市場定位1.商圈選擇：商務型的普通餐廳以商務酬賓為銷售對象，一般選址在商務區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳以家庭、個人消費為主，一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。而快餐連鎖一般選址在客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，以及消費水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。2、建筑要求：一般連鎖餐飲要求框架結(jié)構(gòu)，層高不低于4.5米。配套設施：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來水供應，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個樓面。而普通餐廳因餐廳為個性化裝飾、布置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開設餐廳，但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外，餐廳門前須有相應的停車場。3、租期：一般要求不得少于三年品牌餐飲店

（中高檔)選址要求（理想店面面積約200—500㎡）特色小吃店

（中高檔)選址要求（理想店面面積約30—150㎡）

1、有足夠的營業(yè)面積和空間，使用面積平方米

2、商業(yè)中心或次中心區(qū)域，餐飲集中地區(qū)或大型居住區(qū)內(nèi)及周邊；

3、良好的可見性和到達性，地址方便尋找，交通便利；

4、比較規(guī)整的店面外形；

5、最好為底層，具備獨立的門位及門廳，商業(yè)大廈內(nèi)的餐飲樓層亦可；

6、有配套的廣告位,有足夠空間可放置店面宣傳燈箱廣告；

7、水電氣三通，并具備布置排污、油煙處理、空調(diào)等設備的空間，具備上水（有用水指標300噸～500噸）、下水（符合當?shù)丨h(huán)境保護部門排放標準或能夠提供市政部門同意的排污管道接口）及相應的用電指標；

8、具備符合消防部門規(guī)定的防火設施。美食街經(jīng)營客戶類型及選址要求1.商圈選擇：商務型的普通餐廳以商務酬賓為銷售對象，一般選址美食街商鋪分割原則對原來商鋪分割方案的評判：原方案中所有的沿街商鋪和內(nèi)街商鋪的面積及分割方式全部一致，商鋪大小多元化不強；價值最大化：在兩條商業(yè)街交匯處及商場中部入口處，未來人流量最大，應考慮布置面積較大的商鋪，提高商鋪的商業(yè)價值；業(yè)態(tài)定位：考慮到整體商業(yè)業(yè)態(tài)定位為中華美食一條街，一般特色餐飲店對于需求面積較大，現(xiàn)有商鋪分割無法滿足開設品牌大店的需求。應考慮增大部分商鋪的面積。商業(yè)價值最大處，應考慮布置面積較大的商鋪，方便需求面積較大的品牌餐飲店經(jīng)營。建議將原有兩個商鋪合為一個，面積約220平米。商業(yè)價值一般的區(qū)域，如商業(yè)街的中段部分可以考慮布置面積較小的餐飲店。一般需求面積約110平米。美食街商鋪分割原則對原來商鋪分割方案的評判：原方案中所有的沿1、開門盡量開在一側(cè)，保留較大的櫥窗。2、統(tǒng)一招牌設計。3、2-3個門前臺階最為合適，不宜多也不宜少。4、完善的導視系統(tǒng)，提高商鋪尤其是位置較差商鋪的商業(yè)價值。5、專門為底商設計一定數(shù)量的停車位，尤其是做餐飲的商鋪，對車位的需求更比較多。6、統(tǒng)一設置上下水、高壓電及排煙設施，滿足不同商鋪的使用需求。根據(jù)商鋪利于經(jīng)營的原則，在商鋪規(guī)劃設計上滿足其使用功能。美食街商鋪設計其他要求1、開門盡量開在一側(cè)，保留較大的櫥窗。根據(jù)商鋪利于經(jīng)營的原解決核心問題3基于濰坊市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢研判項目27層塔樓部分適宜做什么產(chǎn)品？

解決核心問題3根據(jù)塔樓目前的設計結(jié)構(gòu)及開發(fā)約束條件，我們重點研究公寓及寫字樓物業(yè)的可行性問題根據(jù)塔樓目前的設計結(jié)構(gòu)及開發(fā)約束條件，我們重點研究公寓及寫字27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判公寓物業(yè)適用性判定寫字樓物業(yè)適用性判定物業(yè)發(fā)展方向小結(jié)27層塔樓市場定位產(chǎn)品建議27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判公寓物業(yè)適用性判定濰坊在售公寓項目分布情況富豪領(lǐng)域國安大廈新天地中亞商貿(mào)城聯(lián)運首座中金國際潤揚新城金沙城市廣場萬興隆廣場濰美國際金融街陽光新巢檸檬郡【樣本數(shù)量】共13個。（樣本選取標準：濰坊市區(qū)在售公寓項目以及含有公寓物業(yè)的項目）濰坊目前在售公寓及含有公寓物業(yè)的項目主要分布在白浪河沿線。可分成交通便捷的火車、汽車站板塊，以及經(jīng)濟繁榮、人流集中的市中心板塊。東部新華路新興商業(yè)區(qū)周圍有數(shù)個已銷售完畢的公寓小戶型項目，如金寶水晶公寓、五洲時代城等。目前無新項目。市區(qū)西部尚無公寓項目面市，為公寓市場空白處，存在一定的發(fā)展空間?；疖嚒⑵囌臼兄行捻椖克诔菂^(qū)西部尚無公寓項目面市，存在發(fā)展空間。濰坊在售公寓項目分布情況富豪領(lǐng)域國安大廈新天地中亞商貿(mào)城聯(lián)運中金國際：70年產(chǎn)權(quán)，4棟高層，約8萬平米；推出2.07萬平米，銷售98%。另有住宅和底商在售公寓概況及供應量分析濰美國際中心：40年產(chǎn)權(quán)，2棟高層；約7.5萬平米，未開盤。另有酒店/辦公/住宅/商鋪萬興隆廣場：70年產(chǎn)權(quán)，1棟高層；約1.25萬平米，已售完。另有商鋪/住宅物業(yè)富豪領(lǐng)域：70年產(chǎn)權(quán)，1棟高層；約2萬平米，未開盤。另有百貨商廈/辦公物業(yè)國安大廈：40年產(chǎn)權(quán)，一棟高層；約1萬平米，銷售率60%。另有商場/辦公物業(yè)新天地購物廣場：70年產(chǎn)權(quán)，高層；2.5萬多平米，銷售率85%。另有商場/大戶型住宅金融街：40年產(chǎn)權(quán)，高層；約7.2萬平米，銷售率99%。另有大戶型住宅陽光新巢：70年產(chǎn)權(quán)，高層；約1.2萬平米，銷售率50%。另有商業(yè)/大戶型住宅金沙城市廣場：70年產(chǎn)權(quán)，高層；約7萬平米，近售罄。另有酒店、商業(yè)、住宅等潤揚新城：70年產(chǎn)權(quán)，高層；約2.5萬平米，銷售率60%。另有住宅/商鋪/酒店中亞商貿(mào)城：70年產(chǎn)權(quán)，1棟高層，約2.7萬平米，銷售98%。另有批發(fā)市場/寫字樓/住宅/酒店物業(yè)聯(lián)運首座：70年產(chǎn)權(quán)，一棟高層；約4萬平米，銷售率100%。另有客運/物流/寫字間等檸檬郡：70年產(chǎn)權(quán)，高層；約2.5萬平米，銷售率85%。另有底商/大戶型住宅市中心板塊火車、汽車站板塊1.534.567.5濰坊目前的公寓物業(yè)，40年商業(yè)用地性質(zhì)的項目僅占1/4，其余3/4則為70年住宅用地性質(zhì)。在售公寓都是作為整體項目中的一部分，搭配住宅、商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)。目前市場在售項目公寓總量約49萬平米，市場剩余存量約21萬平米，主要是未開盤的濰美國際中心和中金國際后期存量。中金國際：70年產(chǎn)權(quán)，4棟高層，約8萬平米；推出2.07萬公寓市場消化速度項目名稱推出量/萬平米公寓總套數(shù)銷售率開盤時間月均銷售套數(shù)備注/目前月售濰美國際中心3.68750————————萬興隆廣場1.25208100%09年5月30——富豪領(lǐng)域2300多套——10年2-3月————國安大廈115660%09年6月13——新天地購物廣場2.5500多85%09年9月1910430-40套金沙城市廣場71000多99%07年年底41——潤揚新城2.550060%08年7月17——中金國際2.07378100%09年8月2920——中亞商貿(mào)城2.7400左右98%08年2月17——聯(lián)運首座4890100%09年3月8930檸檬郡2.568085%09年11月14450-60套金融街7.2117699%07年年底4820-30套陽光新巢1.227250%09年10月40由目前市場在售公寓的消化速度分析，公寓市場的年消化量30萬多平米左右，月均銷售套數(shù)400-500套。平均每項目20-35套/月。目前市場公寓市場存量21萬平米左右，將在未來1-2年消化。市場供給略小于需求，有較大的發(fā)展機遇。公寓市場消化速度項目名稱推出量/萬平米公寓銷售率開盤時間月均公寓項目價格分析濰坊目前在售公寓精裝修均價在3850元/平米左右。聯(lián)運首座為簡裝，其他皆為精裝。精裝主要是指廚衛(wèi)瓷磚，木地板鋪地。裝修價格在300-400元/平米左右。公寓項目價格分析濰坊目前在售公寓精裝修均價在3850元/平米戶型供應情況濰美國際中心萬興隆廣場富豪領(lǐng)域國安大廈新天地購物廣場金融街陽光新巢金沙城市廣場潤揚新城中金國際中亞商貿(mào)城聯(lián)運首座檸檬郡2030405060708090100一室二室及其他公寓戶型主要是40-60平米左右的一室。二室較少，主要是稍大的南向戶。戶型供應情況濰美國際中心萬興隆廣場富豪領(lǐng)域國安大廈新天地購物在售公寓客戶情況項目名購房群體市中心板塊萬興隆廣場項目周邊客戶半數(shù)以上，25-35歲購買做婚房約2-3成，30-45歲改善住房購買者半數(shù)以上國安大廈9成多投資者；市區(qū)常住人口為主；35-50歲購買者為主；私營業(yè)主、個體商戶居多新天地購物廣場項目周邊客戶居多，30-50歲的生意人居多；金融街整個濰坊區(qū)域、以30-40歲客戶居多，生意人居多陽光新巢投資、自住、辦公客戶，其中自住約2成；以30-40年齡段為主火車、汽車站板塊金沙城市廣場個體、生意人居多，30-50歲以上客戶居多潤揚新城以30-40歲置業(yè)者居多中金國際團購8成，其他以25-30歲年輕人自住為主中亞商貿(mào)城8成以上投資，30-50歲客戶占6成左右聯(lián)運首座8-9成投資客戶，主要是40-50歲市區(qū)人口購買者，置業(yè)以個體從商者居多檸檬郡以20-30歲購房者為主購房者9成左右為市區(qū)常住人口；較小戶型的公寓以投資者為主，約占8-9成，置業(yè)年齡30-45歲的生意人居多；自住客戶主要是購買向陽或較大的小戶型，作為過渡房或改善房，購房者多在25-35歲之間。另有部分中小企業(yè)購房辦公客戶。在售公寓客戶情況項目名購房群體市中心板塊萬興隆廣場項目周邊客濰坊公寓市場供應小結(jié)濰坊公寓主要分布在白浪河沿岸，項目所在西部尚無公寓供應。市場消化速度較快，目前供應略小于需求，公寓市場有開發(fā)空間。在售公寓戶型主要是40-60平米左右的一室。二室較少，主要是稍大的南向戶或邊角戶。濰坊目前在售公寓精裝修均價在3850元/平米左右。聯(lián)運首座為簡裝外，其他皆為精裝。精裝主要是指廚衛(wèi)瓷磚，木地板鋪地。裝修價格在300-400元/平米左右。購房者9成左右為市區(qū)常住人口；較小戶型的公寓以投資者為主，約占8-9成，置業(yè)年齡30-45歲的生意人居多；自住客戶主要是購買向陽或較大小戶型，作為過渡房或改善房，購房者多在25-35歲之間。另有部分中小企業(yè)購房辦公客戶。濰坊公寓市場供應小結(jié)濰坊公寓主要分布在白浪河沿岸，項目所在西公寓客戶訪談分析被訪者購買公寓以出租為主，達六成；自住用途占三成，而辦公用途只有一成。公寓用途被訪者者對購買公寓的使用情況，總體滿意程度尚可。不滿意者主要是對公寓質(zhì)量問題（比如：墻面地面有裂縫，裝修粗糙）、車位問題等不滿意。使用滿意度被訪公寓業(yè)主在此買房的主要原因是地理位置優(yōu)越和交通便利等因素，便于生活；其中辦公商業(yè)客戶則較多考慮交通及客戶群體分布等因素。購買原因被訪者對裝修的檔次和標準要求不是很高，主要是被訪者購買公寓出租較多，認為裝修標準不用太高，裝修總價在2萬-3萬左右即可。裝修標準訪談對象：泰華水印公寓的于文華、徐昌敬、焦學良、吳麗琴、于桂、楊麗麗、譚永春等購房業(yè)主。公寓客戶訪談分析被訪者購買公寓以出租為主，達六成；自住用途占公寓客戶對項目地塊意向性分析在公寓和寫字樓兩種物業(yè)選擇上，75%的被訪者選擇公寓，認為附近有豪德商品城，加上濰城區(qū)政府的西遷，對該地塊發(fā)展公寓市場提供了保障。物業(yè)選擇Text公寓寫字樓如果項目開發(fā)公寓，在房屋質(zhì)量、戶型、價格等性價比較高，或者相關(guān)配套設施完善的情況下，八成被訪者將來有可能購買。購買意向大部分業(yè)主認為此地塊的公寓價格應該比市區(qū)公寓價格低500元左右，如果價格上的優(yōu)勢體現(xiàn)不出來就不會考慮購買。公寓價格500九成被訪業(yè)主認為公寓面積應該在40-70㎡之間，對大面積公寓的需求相對較少。公寓面積公寓客戶對項目地塊意向性分析在公寓和寫字樓兩種物業(yè)選擇上，7購買公寓客戶自住多為經(jīng)濟能力較差的年輕人。項目的低價格將是吸引因素之一。作為小戶型住宅有一定市場位于城市西部區(qū)域，不具備核心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢,項目周邊相關(guān)配套設施尚不完善項目建成將形成新的商業(yè)圈在價格占明顯優(yōu)勢的條件下，公寓物業(yè)有較大的市場可行性公寓租金和價格低于寫字樓，對剛起步的中小企業(yè)有優(yōu)勢。對小戶型辦公有一定的替代公寓可行性分析非城市核心區(qū)域配套不完善項目周邊近年開發(fā)較多樓盤，且本身規(guī)劃有住宅、商場、酒店等物業(yè)，其將來將形成新的商圈。項目屬性市場空間需求空間市場對公寓物業(yè)有需求目前濰坊公寓供給略小于需求，市場存在空缺；被訪公寓客戶有八成會考慮夠買項目公寓。購買公寓客戶自住多為經(jīng)濟能力較差的年輕人。項目的低價格將是吸27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判公寓物業(yè)適用性判定寫字樓物業(yè)適用性判定物業(yè)發(fā)展方向小結(jié)27層塔樓市場定位產(chǎn)品建議27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判公寓物業(yè)適用性判定總體市場判定濰坊商務辦公市場正處于啟動階段，商務公寓占據(jù)主流地位，純寫字樓產(chǎn)品初現(xiàn)端倪萌芽階段啟動階段發(fā)展階段成熟階段

核心動因

表現(xiàn)形式

客戶特征

產(chǎn)品特征

客戶關(guān)注

辦公需要

住宅改辦公

草創(chuàng)型企業(yè)

無

無

改善環(huán)境

住宅立項，商務辦公

成長型中小企業(yè)

商務公寓為主，出現(xiàn)初級寫字樓產(chǎn)品

位置

價格

交通

使用成本

追求形象

純商務形象

迅速發(fā)展，并初具規(guī)模中小企業(yè)

純寫字樓開始出現(xiàn)

位置

配套

硬件

商務氛圍

需求多元化，客戶價值多元化

純商務形象

各種類型的企業(yè)

寫字樓與新一代商務公寓并存

地段

服務

軟環(huán)境

健康、風景濰坊濟南青島北京上?？傮w市場判定濰坊商務辦公市場正處于啟動階段，商務公寓占據(jù)主流根據(jù)濰坊城市特點及商務辦公物業(yè)發(fā)展階段，將濰坊寫字樓辦公區(qū)域分為老商務區(qū)、中央商務區(qū)以及新興商務區(qū)三大板塊,泰華城的位置獨立于三大商務片區(qū)之外。板塊劃分

濰坊市傳統(tǒng)地域劃分；濰坊最新城市發(fā)展規(guī)劃；寫字樓產(chǎn)品的集中區(qū)域；寫字樓產(chǎn)品的區(qū)域分布特點板塊名稱包含范圍老商務片區(qū)濰城區(qū)勝利西街與和平路犄角地帶中央商務區(qū)奎文區(qū)福壽東街、東風東街、勝利東街圍合區(qū)域新興商務區(qū)開發(fā)區(qū)新華路沿線周邊區(qū)域劃分依據(jù)板塊劃分根據(jù)濰坊城市特點及商務辦公物業(yè)發(fā)展階段，將濰坊寫字樓辦公區(qū)域各板塊特點對比板塊名稱代表項目租金區(qū)間平均入住率（%）主要特征老商務片區(qū)

萬基商務大廈、豐橘園大廈、圣基大廈0.7—1.2元/平米/天75.23%1、投入使用時間早，樓體內(nèi)外形象較差；2、商務配套設施缺失，智能化及物業(yè)管理水平低；3、

寫字樓檔次較低，客群以本地中小企業(yè)為主，無外來大企業(yè)分布中央商務片區(qū)泰華大廈、金融街、東盛廣場、銀海恒基、聯(lián)通新大廈、中土大廈、齊力大廈、盈隆廣場、中友大廈1—1.7元/平米/天87.46%1、毗鄰城市商業(yè)中心及白浪河，外在條件優(yōu)越；2、多分布在城市交通干道沿線，交通方便；3、寫字樓檔次較高，且體量大，內(nèi)部配套設施完善；4、外來大企業(yè)分支機構(gòu)或辦事處在濰坊的主要聚集區(qū)；5、是城市現(xiàn)在和未來新增寫字樓物業(yè)主要供應區(qū)新興商務片區(qū)

金江大廈、嘉匯財富大廈、德蒙商務廣場、圣榮商業(yè)寫字樓、圣榮國際商務大廈、理想國際、世貿(mào)大廈0.9—1.5元/平米/天86.49%1、位于城市發(fā)展方向，受益于政府搬遷及相關(guān)利好政策；2、既有寫字樓物業(yè)主要依托商業(yè)新興軸線新華路分布；3、已入駐客戶以中小型的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)為主；4、以中檔項目為主，周邊配套相對缺乏濰坊市的寫字樓多集中在中央商務區(qū)及開發(fā)區(qū)新興商務區(qū)片區(qū)，項目周邊目前沒有寫字樓分布

受制于濰坊城市區(qū)位特點和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的制約，濰坊市的商務地產(chǎn)板塊格局尚處于前期發(fā)展階段，寫字樓項目在全市內(nèi)均形成競爭格局。

政府搬遷是新興商務區(qū)的直接成因：濰坊近兩年新開發(fā)的寫字樓項目理想國際及即將上市的世貿(mào)大廈均位于政府附近的新興商務區(qū)內(nèi)。

項目所在的區(qū)域目前無寫字樓產(chǎn)品供應。

現(xiàn)有三大商務片區(qū)盡管在租金及入住率水平上略有差異，但整體產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯。各板塊特點對比板塊代表租金平均入住率（%）主要特征老商務萬板塊形成原因及在售項目萬基商務大廈圣基大廈豐橘園大廈聯(lián)通新大廈中友大廈泰華大廈銀海恒基齊力大廈金融街東盛廣場中土大廈盈隆廣場德蒙商務廣場嘉匯財富大廈金江大廈圣榮商業(yè)寫字樓圣榮國際商務大廈老商務區(qū)老商務區(qū)以萬基商務大廈、豐橘園大廈等投入使用時間較早的公共樓宇為代表，區(qū)域是濰坊百貨等城市早期商業(yè)主體匯集地，在和平路和勝利西街交匯處形成濰坊最早的商務圈。本項目本項目理想國際世貿(mào)大廈發(fā)展趨勢新興商務區(qū)新興商務區(qū)在市政府規(guī)劃建設的帶動下，住宅開發(fā)比重較大，居住環(huán)境迅速成熟。由于城市機能加速成熟，因此這一區(qū)域商用物業(yè)供應開始受到市場關(guān)注，但是由于當前基礎相對較差，商用物業(yè)推廣的瓶頸仍需要一段時間予以克服。發(fā)展趨勢4800元/平米5200元/平米4200元/平米中央商務區(qū)中央商務區(qū)是區(qū)域最為優(yōu)越，競爭也最為激烈的區(qū)域。在這一區(qū)域內(nèi)，還可以分出福壽東街、東風東街、勝利東街三大條形片區(qū)，此區(qū)域依托白浪河、虞河城市景觀及商業(yè)中心優(yōu)良配套帶來的人流，是濰坊市最為成熟的商務片區(qū)，已經(jīng)形成CBD的雛形。目前在售代表性寫字樓項目有三個，中央商務區(qū)的寫字樓均價在5000元/平米左右，新興商務區(qū)在售寫字樓價格為4200元/平米板塊形成原因及在售項目萬基商務大廈圣基大廈豐橘園大廈聯(lián)通新大市場供給量分析在售及已入駐寫字樓物業(yè)市場存量為9.67萬平方米，集中在東部及中部地區(qū)項目名稱總建面存量（萬平米）（萬平米）萬基商務大廈0.80.12豐橘園大廈0.60.06圣基大廈0.70.21金江大廈1.280.56德蒙商務廣場20.34圣榮廣場商業(yè)寫字樓1.120.73圣榮國際商務大廈20.55銀海恒基1.90.20中友大廈1.10.04聯(lián)通新大廈0.90.26盈隆廣場1.530.41泰華大廈3.50.7嘉匯財富大廈1.80.45中土大廈3.50.7齊力大廈10.11東盛廣場20.2金融街142.8理想國際1.91.23合計18.439.67在售及已入住項目市場供給量分析在售及已入駐寫字樓物業(yè)市場存量為9.67萬平方供應項目特征分析濰坊的寫字樓使用客戶以事務所、貿(mào)易、管理咨詢、裝修裝飾行業(yè)為主，缺少大型的代表性企業(yè)。外來企業(yè)與本地企業(yè)比例約為3:7。75%的外來知名或有一定規(guī)模的企業(yè)主要集中在中央商務區(qū)客戶特征

濰坊寫字樓使用客戶以中小企業(yè)為主，主要行業(yè)包括貿(mào)易、事務所、管理咨詢、物流、教育培訓等

寫字樓的使用客戶中，外來企業(yè)與濰坊本地企業(yè)的比例約為3：7

外來知名或有一定規(guī)模的企業(yè)主要集中在中央商務區(qū)的中高檔及高檔寫字樓中，如泰華大廈、銀海恒基等供應項目特征分析濰坊的寫字樓使用客戶以事務所、貿(mào)易、管理咨詢訪談—辦公企業(yè)及建材市場業(yè)主8成的被訪企業(yè)明確表示不會購買或承租本項目的寫字樓物業(yè)，主要原因分別為不利于展示形象、交通不方便及商務配套不完善濰坊寫字樓客戶辦公面積普遍偏小，員工人數(shù)多在30人以下，需求面積集中在70—150平米，以標準層1500平米為核算標準，整層購買或租賃的很少

70%的現(xiàn)有寫字樓辦公客戶均有過搬遷的記錄，搬遷原因主要有三點：規(guī)避競爭、購買物業(yè)以降低成本以及為了更好的展示企業(yè)形象近8成的被訪問業(yè)主表示在未來2—3年時間沒有搬遷的計劃，雖然表示對于現(xiàn)有的辦公物業(yè)均有一些不滿之處，但是因為在濰坊的生意規(guī)模一般處于一個相對恒定狀態(tài)，且對辦公品質(zhì)無太多特殊要求，故搬遷意愿不大售價、租金、商務氛圍最受客戶關(guān)注，其次是發(fā)展?jié)摿?、周邊配套及物業(yè)管理一般選擇辦公樓時會選擇相對成熟的地方，本項目相對比較偏遠。

豪德建材的客戶對于50、60平米可商可住的公寓有需求。

8成的被訪者明確表示不會購買或承租本項目的寫字樓物業(yè)，主要原因分別為不利于展示形象、交通不方便和配套不完善。認為項目做商住性質(zhì)的公寓優(yōu)于寫字樓物業(yè)，面積最好控制在40—80平米。對本項目產(chǎn)品看法訪談對象：泓大文具辦公室主任任主任巨人電梯濰坊辦事處負責人張總濰坊精誠聯(lián)合會計師事務所李主任青島中遠物流張經(jīng)理國欣律師事務所蘇律師國泰旅行社耿主任豪德建材陳老板東易日盛劉總國美電器趙總…….訪談—辦公企業(yè)及建材市場業(yè)主8成的被訪企業(yè)明確表示不會購買或訪談——寫字樓專業(yè)人士認可濰坊寫字樓發(fā)展前景，但普遍認為濰坊寫字樓的發(fā)展趨勢是由西向東，做寫字樓開發(fā)區(qū)要優(yōu)于濰城區(qū)對濰坊寫字樓市場的看法：

純辦公物業(yè)的供應量不多，但金融街的出現(xiàn)已經(jīng)透支了濰坊的寫字樓市場。目前的寫字樓銷售情況并不理想，銷售與競爭壓力大，銷售周期長，價格增長幅度不大；濰坊寫字樓未來存在一定的機會，隨著城市的東擴，這種機會將更多的出現(xiàn)在東部；

寫字樓的使用者多為中小企業(yè)，比如外貿(mào)、辦事處、咨詢企業(yè)占到東盛的50%,自用者約占85%,整層購買的大客戶極少；目前濰坊市場在售純寫字樓較少；寫字樓客戶中小企業(yè)為主；投資客較少，自用者約95%；

80%的企業(yè)為本地企業(yè)，外地的多是租用客戶；

公寓物業(yè)分流了70%的中小企業(yè)用戶業(yè)內(nèi)人士普遍認為項目開發(fā)寫字樓在后期銷售將會遇到較大阻力，包括項目目前的區(qū)位、交通、商務配套等不建議做寫字樓，認為公寓與寫字樓相比，公寓的需求人群比較泛，更傾向于公寓。對本項目產(chǎn)品看法訪談對象：理想國際銷售經(jīng)理：——趙經(jīng)理金融街置業(yè)顧問：——韓小姐東盛廣場銷售經(jīng)理：——鐘經(jīng)理丹桂里策劃經(jīng)理：——李經(jīng)理玫瑰園銷售經(jīng)理：——張經(jīng)理世貿(mào)大廈項目經(jīng)理——王經(jīng)理……訪談——寫字樓專業(yè)人士認可濰坊寫字樓發(fā)展前景，但普遍認為濰坊辦公物業(yè)發(fā)展啟動階段城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展無法提供有效需求現(xiàn)狀客戶承受租金較低濰坊市特別是濰城區(qū)目前能夠承受的寫字樓租金較低，對辦公地點的形象與配套服務要求還不高。第三產(chǎn)業(yè)特別是服務業(yè)是產(chǎn)生寫字樓的關(guān)鍵驅(qū)動力，但濰坊市第三產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展緩慢，產(chǎn)業(yè)發(fā)展無法提供有效辦公需求。濰坊目前的辦公物業(yè)發(fā)展處于啟動階段，辦公物業(yè)集中在東部和中部，商務公寓對純寫字樓的替代性大不支持辦公物業(yè)開發(fā)辦公物業(yè)市場判定鑒于濰坊、濰城區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及寫字樓目前市場的發(fā)展階段，不建議項目開發(fā)辦公物業(yè)投資風險較大無法保證成功寫字樓物業(yè)的開發(fā)風險較大，投資回報周期較長，且濰城目前市場狀況并不支持寫字樓物業(yè)的銷售。市場空間開發(fā)目標寫字樓評估標準——區(qū)位+地段優(yōu)勢商貿(mào)發(fā)達，商務辦公氛圍濃厚交通便利，停車方便環(huán)境形象好，便于企業(yè)形象展示××××辦公物業(yè)發(fā)展啟動階段城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展無法提供有效需求現(xiàn)狀客戶承受供需市場總結(jié)及未來趨勢市場分布市場表現(xiàn)產(chǎn)品特征投資市場寫字樓物業(yè)主要分布在濰城區(qū)（和平路與勝利西街交匯處）奎文區(qū)（福壽、東風、勝利三街沿線）、開發(fā)區(qū)（新華路沿線）；受政府東遷影響，寫字樓物業(yè)發(fā)展有從西向東轉(zhuǎn)移的趨勢

由于濰坊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)原因，寫字樓需求規(guī)模較小，面世項目普遍存在消化周期長的特點濰坊本地的中小企業(yè)是市場主力客戶，需求面積集中在80—150平米三大商業(yè)區(qū)的物業(yè)租金差距有一定梯度，但差距不大

整體檔次較低，且改進趨勢不明顯絕大多數(shù)產(chǎn)品均圍繞中小企業(yè)需求體系構(gòu)建

市場以散租散售為主，整層出售案例較少公寓特別是商務公寓對寫字樓投資客流分流明顯未來趨勢

受制于市場規(guī)模及城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，寫字樓物業(yè)開發(fā)前景極不樂觀在辦公與投資功能方面，公寓經(jīng)常作為寫字樓的替代品出現(xiàn)小結(jié):公寓對寫字樓的替代性較大，項目建設純寫字樓的前景堪憂供需市場總結(jié)及未來趨勢市場分布市場表現(xiàn)產(chǎn)品特征投資市場寫字27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判公寓物業(yè)適用性判定寫字樓物業(yè)適用性判定物業(yè)發(fā)展方向判定27層塔樓市場定位產(chǎn)品建議27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判公寓物業(yè)適用性判定客戶群體周邊配套道路交通市場銷售投資回報公寓寫字樓

判定標準：本項目開發(fā)目標項目自身條件兩種物業(yè)在濰坊的發(fā)展現(xiàn)狀各物業(yè)的發(fā)展評估標準本項目物業(yè)發(fā)展方向判定緊鄰城市交通干道，交通方便隸屬于濰城區(qū)，與中心城區(qū)有一定距離城市綜合體，內(nèi)部多種物業(yè)形式品牌開發(fā)商開發(fā)城市西部城區(qū)形成初期，配套尚不完善，居住氛圍不濃，無商務辦公物業(yè)城市綜合體，內(nèi)部規(guī)劃有住宅、超市、酒店等多種物業(yè)形式結(jié)論：各物業(yè)的適宜開發(fā)性：公寓>寫字樓項目自身條件基于濰坊及濰城目前的市場發(fā)展狀況，本項目做公寓的物業(yè)形態(tài)將會優(yōu)于寫字樓客戶群體周邊配套道路交通市場銷售投資回報公寓寫字樓本項目物業(yè)發(fā)展方向判定公寓物業(yè)基于項目的開發(fā)目標、地塊特點、濰坊及濰城各種物業(yè)產(chǎn)品的現(xiàn)狀及未來發(fā)展預判，項目最適宜且效益最佳的物業(yè)發(fā)展方向為：在公寓市場競爭如此激烈的情況下，如何將項目的公寓產(chǎn)品做出差異化，是我們要重點思考的問題本項目物業(yè)發(fā)展方向判定公寓物業(yè)基于項目的開發(fā)目27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判公寓物業(yè)適用性判定寫字樓物業(yè)適用性判定物業(yè)發(fā)展方向小結(jié)27層塔樓市場定位產(chǎn)品建議27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判公寓物業(yè)適用性判定

27層塔樓的市場定位濰坊首家跨界公寓

所謂跨界公寓，是指一種物業(yè)被賦予兩種或者兩種以上功能的物業(yè)，使用功能上的復合為產(chǎn)品帶來居住、辦公和投資等多種置業(yè)需求，從而面對更為寬廣的市場，增加成功的可能性，提升產(chǎn)品價值。27層塔樓的市場定位所謂跨界公寓，是指一種跨界公寓產(chǎn)生關(guān)鍵因素降低開發(fā)風險：多功能復合，目標市場擴大，分散開發(fā)風險，利于實現(xiàn)開發(fā)目標。滿足復合需求：產(chǎn)品本身可以滿足客戶居住、商務、投資等不同需求。跨界公寓產(chǎn)生關(guān)鍵因素NO.1NO.3NO.2價值均衡：解決項目用地性質(zhì)與市場物業(yè)價值出現(xiàn)的矛盾，必須依靠產(chǎn)品功能上的復合，來實現(xiàn)地塊價值的最大化?？缃绻a(chǎn)生關(guān)鍵因素降低開發(fā)風險：多功能復合，目標市場擴大，跨界公寓概念釋義住宅寫字樓從客戶使用角度來說，跨界公寓是一類新產(chǎn)品，可以同時滿足辦公和居住兩種需求，產(chǎn)品的兩種功能無明顯劃分。寫字樓跨界公寓對商務功能的感受對居住功能的感受存在多方面的限制兩種功能無明顯界限，可自由轉(zhuǎn)換，處于不同的市場環(huán)境，會呈現(xiàn)不同使用功能的偏向最適宜集中辦公形象好不具備住宅跨界公寓跨界公寓概念釋義住宅寫字樓從客戶使用角度來說，跨界公寓是一類從產(chǎn)品上來說，是指一種產(chǎn)品同時具備辦公與居住兩種物業(yè)功能，是一種功能上跨界的產(chǎn)品。功能復合是跨界公寓最重要的特點。公建化高檔裝修居住辦公投資皆宜住宅式格局生活商務配套公建化外立面參照住宅的建筑標準外立面內(nèi)部格局配套功能建筑標準公共空間產(chǎn)品屬性跨界公寓跨界公寓概念釋義從產(chǎn)品上來說，是指一種產(chǎn)品同時具備辦公與居住兩種物業(yè)功能，是跨界公寓下的客戶定位核心客戶：約50—60%區(qū)域來源：濰城區(qū)職業(yè)特點：私營企業(yè)業(yè)主、商務精英，泛公務員置業(yè)目的：以投資為主置業(yè)特征：多次置業(yè)為主，注重投資價值重要客戶：約15-35%邊緣客戶：約5-10%潛在客戶：約10-15%核心客戶區(qū)域來源：濰城區(qū)職業(yè)特點：企業(yè)普通職工置業(yè)目的：自住置業(yè)特征：企業(yè)普通職工首次置業(yè)，作為過渡性的居住產(chǎn)品使用區(qū)域來源：奎文區(qū)、開發(fā)區(qū)及濰坊其它縣市職業(yè)特點：私營業(yè)主為主置業(yè)目的：投資、自住置業(yè)特征：多次置業(yè)，作為在濰坊的臨時住所或投資用于出租以獲取收益區(qū)域來源：濰城區(qū)職業(yè)特點：家居市場業(yè)主、豪德建材市場業(yè)主置業(yè)目的：辦公、居住置業(yè)特征：把項目當作是臨時的辦公地點或是中轉(zhuǎn)站，且由于項目距離市場較近，也可以商住兩用跨界公寓下的客戶定位核心客戶：約50—60%區(qū)域來源：濰城區(qū)27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判公寓物業(yè)適用性判定寫字樓物業(yè)適用性判定物業(yè)發(fā)展方向小結(jié)27層塔樓市場定位產(chǎn)品建議27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判公寓物業(yè)適用性判定跨界公寓建議產(chǎn)品設計特色產(chǎn)品亮點戶型配比建議跨界公寓建議產(chǎn)品設計特色產(chǎn)品亮點戶型配比建議跨界公寓戶型配比建議戶型配比建議依據(jù)市場供應客戶需求銷售狀況價值最大化面積較大的戶型應分布在通風和采光都比較好的位置，實現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化。公寓戶型主要是40-60平米左右的一室。二室較少，主要是稍大的南向戶。多數(shù)客戶認為公寓面積應該在40-70㎡之間，對大面積公寓的需求相對較少。濰坊公寓市場大戶型產(chǎn)品銷售不佳，LOFT產(chǎn)品的市場接受度也有限。

面積區(qū)間以市場戶型面積為基礎，在戶型設計上尋求突破；

目標客戶的價值趨向；

創(chuàng)新戶型設計，形成差異化產(chǎn)品；在原有戶型分布基礎上進行調(diào)整，實現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化?？缃绻粜团浔冉ㄗh戶型配比建議依據(jù)市場供應客戶需求銷售狀況跨界公寓戶型配比建議原方案戶型配比戶型戶型面積套數(shù)套數(shù)比例零居室40平米45977.5%一居室50平米274.5%兩居室70-80平米10818%總計594100%40平米戶型50平米戶型70-80平米戶型北南跨界公寓戶型配比建議原方案戶型配比戶型戶型面積套數(shù)套數(shù)比例零跨界公寓戶型配比建議調(diào)整后戶型配比戶型戶型面積套數(shù)套數(shù)比例零居室40平米35165%一居室50平米275%兩居室70-80平米10820%兩居室80-90平米5410%總計540100%40平米戶型50平米戶型70-80平米戶型80-90平米戶型北南跨界公寓戶型配比建議調(diào)整后戶型配比戶型戶型面積套數(shù)套數(shù)比例零跨界公寓亮點跨界公寓亮點（1）“與5星級酒店比肩的城市公寓”1、外立面品質(zhì)感增強涂料玻璃、面磚、鋁扣板2、內(nèi)外部景觀開放屋頂花園、景觀小品3、精裝修精裝修，采用高檔國產(chǎn)品牌和合資品牌，提供多種裝修風格4、設備設施地板采暖、24小時熱水、戶式中央空調(diào)等精裝修開放式屋頂花園跨界公寓亮點跨界公寓亮點（1）“與5星級酒店比肩的城市公寓”跨界公寓亮點跨界公寓亮點（2）“濰坊西部的靈動生活”1、性價比——主力面積控制在70平米以內(nèi)，突出性價比，提高成長性客戶的可支付性；2、便利生活——多條公交線路直達市中心，項目內(nèi)擁有大型購物超市，享受便利的同時，遠離塵囂；3、靈動空間——增加產(chǎn)品的組合性；4、升值潛力——毗鄰高檔酒店及專業(yè)市場，租賃市場前景看好；開放和組合空間通達的交通便利的購物環(huán)境跨界公寓亮點跨界公寓亮點（2）“濰坊西部的靈動生活”1、性價跨界公寓亮點跨界公寓亮點（3）“多變的商務空間”1、寫字樓開發(fā)的備選物業(yè)，視市場機會進行發(fā)展；2、提供純粹的辦公空間，與區(qū)域內(nèi)目前商住混合產(chǎn)品形成差異化，確保辦公物業(yè)品質(zhì)；3、戶型設計方正，便于布置；4、靈活的空間分割，可整層租賃，也可按單元租賃；普通寫字樓VS跨界公寓1）外立面設計及用材相同設計方案及檔次2）平面分割更為靈活，平均面積小于普通寫字樓3）使用率控制大堂挑空面積，提高使用率4）機電、智能化系統(tǒng)提供中央空調(diào)，和安全智能系統(tǒng)5）結(jié)構(gòu)布局框架結(jié)構(gòu)，部分樓層提供戶內(nèi)分割6）公共衛(wèi)生間/戶內(nèi)衛(wèi)生間設置戶內(nèi)衛(wèi)生間和商量公共空間，方便小型公司使用?？缃绻⒘咙c跨界公寓亮點（3）“多變的商