商城操作策略定稿課件

華強(qiáng)地鐵商城

操作策略

[滄海橫流，方顯出英雄本色]

策劃:陳明中

2004/10/18

華強(qiáng)地鐵商城

操作策略

[滄海橫流，方顯出英雄本1第一部分

市場研判第一部分

市場研判2小引本案重點(diǎn)調(diào)查東門、華強(qiáng)北兩大商圈具可比參照性物業(yè)，兼及羅湖商業(yè)城、新銀座2案，因時間極短，故只作一定量的點(diǎn)式調(diào)查，側(cè)重于價格對比。本案對廣州、上海多個地鐵商場項目進(jìn)行過專門考察分析，此次不再羅列。抽絲剝繭，揭示市場的真實面，有助于我們穿越路徑的迷思，找到打開阿里巴巴山洞大門的金鑰匙。小引本案重點(diǎn)調(diào)查東門、華強(qiáng)北兩大商圈具可比參照性物業(yè)，兼及羅3東門商圈解讀東門目前在售的商場調(diào)查如下：新2000廣場（地鐵上蓋）位于東門步行街的西南部，緊鄰深南輔路，總建筑面積為34716M2

，總高10層，其中裙樓商場4層，發(fā)售鋪位共620間。一層租價：300元/M2

層數(shù)售價經(jīng)營范圍一層7萬---10萬元/M2專營少見少女用品二層7萬元/M2新潮服飾和精品三層未發(fā)售娛樂城四層未發(fā)售娛樂城該商場分為兩個主要投資商并分兩處銷售，西面較大的一部分稱為新2000廣場，東面較小的一部分稱為匯商名苑。東門商圈解讀東門目前在售的商場調(diào)查如下：層數(shù)售價經(jīng)營范圍一層4南塘商業(yè)廣場該商場位于永新街、風(fēng)貌街、深南輔路圍合的區(qū)域，共分兩大部分，一部分靠永新街，一部分靠深南輔路，在售的部分為靠深南輔路的兩層裙樓商鋪，一樓價格平均為7.5萬/M2

，二樓采用一口價的方式，每平方米3萬元。深圳百貨廣場該商場位于深南東路，與人民南路交匯處，該樓已為現(xiàn)樓，但遲遲未做內(nèi)部裝修，較長一段時間未對外發(fā)售，因此引起業(yè)界的各種猜測，今年初開始對外發(fā)售，效果不甚理想，但其畢竟位于步行街南入口處，二樓又與人行天橋相連，其未來的商業(yè)前景應(yīng)當(dāng)十分看好。目前該商場的銷售價格為一樓均價10萬元/M2，二樓均價8萬元/M2

。南塘商業(yè)廣場5

金世界商業(yè)中心（臨近地鐵老街站）位于東門步行街西入口處。其地下2000M2的商業(yè)廣場直接與地鐵站接駁，并有深圳友誼城進(jìn)駐。層數(shù)均價經(jīng)營范圍一層9--14萬元/M2名表、化妝品、名牌服裝二層50000元/M2普通牌子男女裝三層28000元/M2體育用品四層不售酒樓五層不售酒樓六層不售寫字樓金世界商業(yè)中心（臨近地鐵老街站）層數(shù)均價經(jīng)營范圍一層9--6方海商苑（女人天地）方海商苑南靠解放路，北靠人民二橫街，這兩條縱向街道均為東門步行街人流量最大的街道。該項目占地6119.1M2總建筑面積25100M2。其中1至3層為商場共12400M2，4-8層為住宅及寫字樓共12700M2，整個項目分為兩個部分，靠解放路的部分于98年推出。目前在售的為靠二橫街的部分商鋪，并以女人世界部分冠名，部分招商部分出售。樓層價格經(jīng)營范圍一層8萬元/M2自主經(jīng)營二層4.5萬元/M2自主經(jīng)營三層出租280元/M2月女式服裝、化妝品等用品方海商苑（女人天地）樓層價格經(jīng)營范圍一層8萬元/M2自主經(jīng)營7德奧商城南靠解放路，西靠鴻展廣場一期，地理位置較優(yōu)。商鋪共二層，首層鋪位36個，二層101個均以小面積分割，面積從6.97M2到33.31M2不等，總體來說，供應(yīng)量較小，未做媒體廣告宣傳，銷售情況依然較好。一樓均價為9萬元/M2

，二樓均價4萬元/M2。德奧商城8明華廣場位于東門步行西北處，商場共6層，1層為獨(dú)立商鋪2-5層為深圳最大型的服裝、布匹配套批發(fā)市場，6層為兒童用品世界，商場以上為住宅。一層最低價為9.8萬元/M2

，最高價為20.8萬元M2

。層數(shù)價格經(jīng)營一層均價12萬/M2獨(dú)立鋪位，多種經(jīng)營2-5層出租價格未定服裝、布匹配套市場六層未定兒童用品世界明華廣場層數(shù)價格經(jīng)營一層均價12萬/M2獨(dú)立鋪位，多種經(jīng)營29東門銅羅灣?八達(dá)商城（東門地鐵口）位于東門位于東門步行街的西南部。地面1層，地下負(fù)2層。售價：地面1層：10萬M2地下負(fù)1層：4萬、5萬、9萬、10萬/M2不等。地下負(fù)2層：同上（臨地鐵通道口一個鋪售11萬10萬M2

）租價：3500M2東門銅羅灣?八達(dá)商城（東門地鐵口）10名稱位置概況樓層商場面積（M2）商鋪間隔（M2）平均售價（元）平均租價（元）推出時間入伙時間鑫輝中心深南東路北側(cè)靠近地鐵站47000靈活整體轉(zhuǎn)讓給銀行不詳96年97年底中威商業(yè)廣場人民北路較南段東兩面臨街4（包括地下層）1000010-100一層60000元二層35000元一層800元二層200元96年初97年底老東門商城（西宮）解放路北側(cè)租戶多為港人630003-30——一層1000元二層800元不詳93年大世界商城解放路南側(cè)規(guī)模大，臨三條路5350010-49一層73000元二層43000元一層800元二層300元97年中99年中旺角購物廣場東門中路西側(cè)臨兩條繁華街道452008-28一層70000元二層30000元一層700元二層300元97年97年名稱位置概況樓層商場面商鋪間平均售價平均租價推出入伙鑫輝中心11目前已形成繁華商業(yè)街的道路有人民二橫街、風(fēng)貌街、解放路、東門中路，這些街鋪的價格區(qū)間及經(jīng)營范圍見下表：位置租金價格（使用面積）經(jīng)營范圍風(fēng)貌街、中威商業(yè)廣場800-1100元服裝、鞋類、小商品二橫街、解放路500-800元服裝、鞋類、小商品、電器等新園路、人民北路北段、立新路260-400元服裝、小商品、餐飲目前已形成繁華商業(yè)街的道路有人民二橫街、風(fēng)貌街、解放路、東門12羅湖商業(yè)城

一樓鋪位租金：5M2鋪1.8萬/月。出租率100%.售價不祥。人氣很旺。主要消費(fèi)群為過境港人。新銀座

（羅湖火車站側(cè)，地鐵口附近）一樓商鋪售價7.8----14萬M2（目前認(rèn)籌中）

羅湖商業(yè)城13小結(jié)業(yè)主回報方式東門商鋪發(fā)展商的主要回報方式為：以出售為主，部分不好出售的鋪位由發(fā)展商出租，但個別發(fā)展商的表現(xiàn)不俗。部分商鋪承諾返租吸引投資者。租金狀況東門商業(yè)區(qū)商服物業(yè)各樓層平均租金約為：1樓800元/M2左右，2樓350元/M2左右，3樓200元/M2左右，4樓100元/M2左右。空置狀況東門商業(yè)區(qū)商服物業(yè)各樓層平均空置率約為：1樓5%，2樓20%，3樓45%，4樓70%。小結(jié)業(yè)主回報方式14華強(qiáng)北商圈解讀片區(qū)概況華強(qiáng)北現(xiàn)有各類商家560多家，一萬平方米以上的大型商場有14家。如今的市場狀態(tài)已由過去的單一工業(yè)廠房變成以商業(yè)、居住辦公為主的新的市場局面。商業(yè)需求市場規(guī)模的擴(kuò)大，吸引了各大商家紛紛入駐，形成以華強(qiáng)北路為核心，振華、振興路兩條商業(yè)街為輔的“兩橫一縱”的商業(yè)區(qū)。片區(qū)的新特點(diǎn)：模式新檔次高規(guī)模大業(yè)態(tài)全華強(qiáng)北商圈解讀片區(qū)概況15片區(qū)熱點(diǎn)新亞洲電子商城面積達(dá)4萬平方米的專業(yè)電子市場一期已經(jīng)落成招商，將成為我國目前規(guī)模最大的品牌化電子元器件專業(yè)貿(mào)易與展覽中心。位于振中路與華強(qiáng)北路、中航路交匯路口的新亞洲電子商城,總投資8.5億元，總建筑面積8萬多平方米，其中一期4萬平方米已經(jīng)落成，二期即將推出。商城定位于品牌化電子元器件專業(yè)展覽與貿(mào)易市場，力爭建成國內(nèi)一流的電子元器件交易平臺。此項目今明年將有大量商業(yè)面積推出租售,對我形成很大壓力.茂業(yè)百貨茂業(yè)百貨華強(qiáng)北店，是一家綜合性百貨公司。華強(qiáng)北店總營業(yè)面積8萬平方米。集購物、休閑、餐飲、娛樂等功能于一體，擁有各種國際化標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施，引進(jìn)國際最先進(jìn)管理模式，是典型的“一站式”純美購物天堂。片區(qū)熱點(diǎn)新亞洲電子商城16深圳女人香國際城深圳女人香國際城位于華強(qiáng)北商業(yè)中心區(qū)——華發(fā)路與振華路交界處的黃金地段。一期營業(yè)面積3000平方米。商場定位為“正規(guī)化、形象化、規(guī)?；?、專業(yè)化、時尚化”。華強(qiáng)北業(yè)態(tài)分析：華強(qiáng)北齊全的業(yè)態(tài)彼此依賴，形成了一個完整、成熟的商圈概念。華強(qiáng)北是從專業(yè)市場起家的，但在其發(fā)展、壯大中，傍生于專業(yè)市場的百貨業(yè)漸露生機(jī)，甚至有喧賓奪主之嫌。正當(dāng)百貨業(yè)有一統(tǒng)華強(qiáng)北的野心時，以萬佳為首的百貨店的相繼退出，令專業(yè)市場再次獨(dú)領(lǐng)華強(qiáng)北。在專營與百貨兩種不同業(yè)態(tài)的反復(fù)沖突、磨合中，一種共生共榮的商圈模式和你中有我、我中有你的新業(yè)態(tài)呈現(xiàn)。深圳女人香國際城17商業(yè)現(xiàn)狀該區(qū)域已成為深圳市最旺的商業(yè)中心之一，被譽(yù)為深圳的“南京路”。商圈以華強(qiáng)北路為中心軸，向振華路、振興路、振中路、華發(fā)北路輻射成井字結(jié)構(gòu)。有各類店鋪位近4000間，200多家酒樓食肆、30余家大中型購物商城、20余家銀行機(jī)構(gòu)、40家證券公司、39條公交路線。周邊配套形成了以街區(qū)道路劃分的特色街區(qū)：金融街（振華路）、電子街（華強(qiáng)北路）、美食街（華發(fā)北路與振華路）、服飾街（振興路與華強(qiáng)北路）。在經(jīng)營業(yè)態(tài)方面主要形成服裝、電子、家具電器、鐘表配套、燈飾、通迅、禮品、綜合商場、酒樓等20多個專業(yè)市場商業(yè)街總戶達(dá)7000多戶，從業(yè)人員約12萬人。日均客流量在50萬人次以上，年銷售額在150億以上。區(qū)域內(nèi)的商鋪物業(yè)大都是由廠房改建而成，90%以上以分割出租形式招商，除新開發(fā)物業(yè)裙樓外極少有銷售的，租賃市場極其發(fā)達(dá)，是深圳投資回報率較高的區(qū)域。商業(yè)現(xiàn)狀該區(qū)域已成為深圳市最旺的商業(yè)中心之一，被譽(yù)為深圳的“18商業(yè)個案調(diào)查商業(yè)物業(yè)的銷售價格分析：華強(qiáng)北路：華強(qiáng)北路是華強(qiáng)北商圈的核心路段，從近兩年商圈內(nèi)華強(qiáng)北路兩邊繁華地帶的商業(yè)物業(yè)的銷售價格來看，商業(yè)裙樓一層的銷售價格一般在4.5-8萬元/M2

（二層價格區(qū)間為2-4萬元/M2,如現(xiàn)代之窗、賽格廣場等。（兩年前價格）輻射地帶（以華發(fā)北路東側(cè)為例）：以華強(qiáng)北路為中心，振華路與振興路向東西兩邊商業(yè)鋪位的價格逐漸下降，屬于華強(qiáng)北商圈輻射地帶，商業(yè)人氣已與華強(qiáng)北路周邊有較大差距，以位于振興東路的格林網(wǎng)苑為例，一層商鋪售價在3萬元//M2左右。都市.千千匯一層商鋪售價4—6萬元/M2

，租價550元/M2而對于不臨主街（振華路、振興路、振中路、華發(fā)路、燕南路）的商鋪與臨街商鋪在人流量、商業(yè)氛圍上也有一定的差距。商業(yè)個案調(diào)查商業(yè)物業(yè)的銷售價格分析：19華強(qiáng)北群星廣場百佳輔營區(qū)經(jīng)營狀況內(nèi)容經(jīng)營特色購物中心一層輔營區(qū)經(jīng)營品種珠寶鐘表、手機(jī)、煙酒、服裝、女性手袋、皮鞋、化妝品、被套枕頭、眼鏡等租金狀況600元/平方米*月華強(qiáng)北群星廣場百佳輔營區(qū)20嘉匯百貨（屈臣氏超市）福明路/上海賓館斜對面，都市e站正對面經(jīng)營面積30000m21F—5F，綜合商場招商租金350-500

鼎盛時代福虹路經(jīng)營面積5000m2，租金1F400-700元，2F250-300元。嘉匯百貨21租賃價格分析街鋪?zhàn)赓U價格：華強(qiáng)北路：華強(qiáng)北商業(yè)街南段：租金400-750元/M2/月、華強(qiáng)北商業(yè)街北段：租金350-650元M2/月、振華路東段繁華地帶：租金350-600元/M2/月、振華路西段繁華地帶：租金350-550元/M2/月、振興路東段繁華地帶：租金350-500元/M2/月、振興路西段繁華地帶：租金350-520元/M2/月、華發(fā)北路：租金250-350元/M2/月。輻射地帶：從各路段街鋪的租金價格來看，街鋪由于受到路段繁華程度的影響，各路段租金價格之間存在較大差異，華強(qiáng)北路周邊與輻射地帶最高租金差價達(dá)到了350-450元/M2

。租賃價格分析街鋪?zhàn)赓U價格：22商場租賃價格：華強(qiáng)北路：繁華地段商場一層租金一般在500~1000元/M2月之間，二層的租金一般在300-400元/M2/月之間.輻射地帶：商場租金由于位置的影響一般租金與華強(qiáng)北路周邊的租金也有較大差距，振興路東段靠近福田書城的租金為100元/M2（商場面積為560M2），萬佳百貨經(jīng)營面積約1萬多M2，共四層，其租金比福田書城要低40%以上。商場租賃價格：23小結(jié)華強(qiáng)北商圈范圍內(nèi)繁華地帶的商業(yè)物業(yè)銷售價格或租金會高些，如現(xiàn)代之窗、銅鑼灣等大型商業(yè)物業(yè)。而輻射地帶的商業(yè)物業(yè)租金與其相比差別較大。由于這部分物業(yè)地段不太好，且大部分是由廠房改建的，周邊的物業(yè)形象對其有一定的影響，使租金難以提高。業(yè)主回報方式華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)業(yè)主回報方式以租賃為主，業(yè)主一般將物業(yè)租給商場經(jīng)營管理公司經(jīng)營收取租金。租金狀況華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)商服物業(yè)各樓層平均租金約為：1樓600元/m2左右，2樓350元/m2左右，3樓250元/m2左右，4樓150元/m2左右。空置狀況華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)商服物業(yè)各樓層平均空置率約為：1樓5%，2樓10%，3樓20%，4樓30%。小結(jié)24

華強(qiáng)地鐵商城

操作策略

[滄海橫流，方顯出英雄本色]

策劃:陳明中

2004/10/18

華強(qiáng)地鐵商城

操作策略

[滄海橫流，方顯出英雄本25第一部分

市場研判第一部分

市場研判26小引本案重點(diǎn)調(diào)查東門、華強(qiáng)北兩大商圈具可比參照性物業(yè)，兼及羅湖商業(yè)城、新銀座2案，因時間極短，故只作一定量的點(diǎn)式調(diào)查，側(cè)重于價格對比。本案對廣州、上海多個地鐵商場項目進(jìn)行過專門考察分析，此次不再羅列。抽絲剝繭，揭示市場的真實面，有助于我們穿越路徑的迷思，找到打開阿里巴巴山洞大門的金鑰匙。小引本案重點(diǎn)調(diào)查東門、華強(qiáng)北兩大商圈具可比參照性物業(yè)，兼及羅27東門商圈解讀東門目前在售的商場調(diào)查如下：新2000廣場（地鐵上蓋）位于東門步行街的西南部，緊鄰深南輔路，總建筑面積為34716M2

，總高10層，其中裙樓商場4層，發(fā)售鋪位共620間。一層租價：300元/M2

層數(shù)售價經(jīng)營范圍一層7萬---10萬元/M2專營少見少女用品二層7萬元/M2新潮服飾和精品三層未發(fā)售娛樂城四層未發(fā)售娛樂城該商場分為兩個主要投資商并分兩處銷售，西面較大的一部分稱為新2000廣場，東面較小的一部分稱為匯商名苑。東門商圈解讀東門目前在售的商場調(diào)查如下：層數(shù)售價經(jīng)營范圍一層28南塘商業(yè)廣場該商場位于永新街、風(fēng)貌街、深南輔路圍合的區(qū)域，共分兩大部分，一部分靠永新街，一部分靠深南輔路，在售的部分為靠深南輔路的兩層裙樓商鋪，一樓價格平均為7.5萬/M2

，二樓采用一口價的方式，每平方米3萬元。深圳百貨廣場該商場位于深南東路，與人民南路交匯處，該樓已為現(xiàn)樓，但遲遲未做內(nèi)部裝修，較長一段時間未對外發(fā)售，因此引起業(yè)界的各種猜測，今年初開始對外發(fā)售，效果不甚理想，但其畢竟位于步行街南入口處，二樓又與人行天橋相連，其未來的商業(yè)前景應(yīng)當(dāng)十分看好。目前該商場的銷售價格為一樓均價10萬元/M2，二樓均價8萬元/M2

。南塘商業(yè)廣場29

金世界商業(yè)中心（臨近地鐵老街站）位于東門步行街西入口處。其地下2000M2的商業(yè)廣場直接與地鐵站接駁，并有深圳友誼城進(jìn)駐。層數(shù)均價經(jīng)營范圍一層9--14萬元/M2名表、化妝品、名牌服裝二層50000元/M2普通牌子男女裝三層28000元/M2體育用品四層不售酒樓五層不售酒樓六層不售寫字樓金世界商業(yè)中心（臨近地鐵老街站）層數(shù)均價經(jīng)營范圍一層9--30方海商苑（女人天地）方海商苑南靠解放路，北靠人民二橫街，這兩條縱向街道均為東門步行街人流量最大的街道。該項目占地6119.1M2總建筑面積25100M2。其中1至3層為商場共12400M2，4-8層為住宅及寫字樓共12700M2，整個項目分為兩個部分，靠解放路的部分于98年推出。目前在售的為靠二橫街的部分商鋪，并以女人世界部分冠名，部分招商部分出售。樓層價格經(jīng)營范圍一層8萬元/M2自主經(jīng)營二層4.5萬元/M2自主經(jīng)營三層出租280元/M2月女式服裝、化妝品等用品方海商苑（女人天地）樓層價格經(jīng)營范圍一層8萬元/M2自主經(jīng)營31德奧商城南靠解放路，西靠鴻展廣場一期，地理位置較優(yōu)。商鋪共二層，首層鋪位36個，二層101個均以小面積分割，面積從6.97M2到33.31M2不等，總體來說，供應(yīng)量較小，未做媒體廣告宣傳，銷售情況依然較好。一樓均價為9萬元/M2

，二樓均價4萬元/M2。德奧商城32明華廣場位于東門步行西北處，商場共6層，1層為獨(dú)立商鋪2-5層為深圳最大型的服裝、布匹配套批發(fā)市場，6層為兒童用品世界，商場以上為住宅。一層最低價為9.8萬元/M2

，最高價為20.8萬元M2

。層數(shù)價格經(jīng)營一層均價12萬/M2獨(dú)立鋪位，多種經(jīng)營2-5層出租價格未定服裝、布匹配套市場六層未定兒童用品世界明華廣場層數(shù)價格經(jīng)營一層均價12萬/M2獨(dú)立鋪位，多種經(jīng)營233東門銅羅灣?八達(dá)商城（東門地鐵口）位于東門位于東門步行街的西南部。地面1層，地下負(fù)2層。售價：地面1層：10萬M2地下負(fù)1層：4萬、5萬、9萬、10萬/M2不等。地下負(fù)2層：同上（臨地鐵通道口一個鋪售11萬10萬M2

）租價：3500M2東門銅羅灣?八達(dá)商城（東門地鐵口）34名稱位置概況樓層商場面積（M2）商鋪間隔（M2）平均售價（元）平均租價（元）推出時間入伙時間鑫輝中心深南東路北側(cè)靠近地鐵站47000靈活整體轉(zhuǎn)讓給銀行不詳96年97年底中威商業(yè)廣場人民北路較南段東兩面臨街4（包括地下層）1000010-100一層60000元二層35000元一層800元二層200元96年初97年底老東門商城（西宮）解放路北側(cè)租戶多為港人630003-30——一層1000元二層800元不詳93年大世界商城解放路南側(cè)規(guī)模大，臨三條路5350010-49一層73000元二層43000元一層800元二層300元97年中99年中旺角購物廣場東門中路西側(cè)臨兩條繁華街道452008-28一層70000元二層30000元一層700元二層300元97年97年名稱位置概況樓層商場面商鋪間平均售價平均租價推出入伙鑫輝中心35目前已形成繁華商業(yè)街的道路有人民二橫街、風(fēng)貌街、解放路、東門中路，這些街鋪的價格區(qū)間及經(jīng)營范圍見下表：位置租金價格（使用面積）經(jīng)營范圍風(fēng)貌街、中威商業(yè)廣場800-1100元服裝、鞋類、小商品二橫街、解放路500-800元服裝、鞋類、小商品、電器等新園路、人民北路北段、立新路260-400元服裝、小商品、餐飲目前已形成繁華商業(yè)街的道路有人民二橫街、風(fēng)貌街、解放路、東門36羅湖商業(yè)城

一樓鋪位租金：5M2鋪1.8萬/月。出租率100%.售價不祥。人氣很旺。主要消費(fèi)群為過境港人。新銀座

（羅湖火車站側(cè)，地鐵口附近）一樓商鋪售價7.8----14萬M2（目前認(rèn)籌中）

羅湖商業(yè)城37小結(jié)業(yè)主回報方式東門商鋪發(fā)展商的主要回報方式為：以出售為主，部分不好出售的鋪位由發(fā)展商出租，但個別發(fā)展商的表現(xiàn)不俗。部分商鋪承諾返租吸引投資者。租金狀況東門商業(yè)區(qū)商服物業(yè)各樓層平均租金約為：1樓800元/M2左右，2樓350元/M2左右，3樓200元/M2左右，4樓100元/M2左右?？罩脿顩r東門商業(yè)區(qū)商服物業(yè)各樓層平均空置率約為：1樓5%，2樓20%，3樓45%，4樓70%。小結(jié)業(yè)主回報方式38華強(qiáng)北商圈解讀片區(qū)概況華強(qiáng)北現(xiàn)有各類商家560多家，一萬平方米以上的大型商場有14家。如今的市場狀態(tài)已由過去的單一工業(yè)廠房變成以商業(yè)、居住辦公為主的新的市場局面。商業(yè)需求市場規(guī)模的擴(kuò)大，吸引了各大商家紛紛入駐，形成以華強(qiáng)北路為核心，振華、振興路兩條商業(yè)街為輔的“兩橫一縱”的商業(yè)區(qū)。片區(qū)的新特點(diǎn)：模式新檔次高規(guī)模大業(yè)態(tài)全華強(qiáng)北商圈解讀片區(qū)概況39片區(qū)熱點(diǎn)新亞洲電子商城面積達(dá)4萬平方米的專業(yè)電子市場一期已經(jīng)落成招商，將成為我國目前規(guī)模最大的品牌化電子元器件專業(yè)貿(mào)易與展覽中心。位于振中路與華強(qiáng)北路、中航路交匯路口的新亞洲電子商城,總投資8.5億元，總建筑面積8萬多平方米，其中一期4萬平方米已經(jīng)落成，二期即將推出。商城定位于品牌化電子元器件專業(yè)展覽與貿(mào)易市場，力爭建成國內(nèi)一流的電子元器件交易平臺。此項目今明年將有大量商業(yè)面積推出租售,對我形成很大壓力.茂業(yè)百貨茂業(yè)百貨華強(qiáng)北店，是一家綜合性百貨公司。華強(qiáng)北店總營業(yè)面積8萬平方米。集購物、休閑、餐飲、娛樂等功能于一體，擁有各種國際化標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施，引進(jìn)國際最先進(jìn)管理模式，是典型的“一站式”純美購物天堂。片區(qū)熱點(diǎn)新亞洲電子商城40深圳女人香國際城深圳女人香國際城位于華強(qiáng)北商業(yè)中心區(qū)——華發(fā)路與振華路交界處的黃金地段。一期營業(yè)面積3000平方米。商場定位為“正規(guī)化、形象化、規(guī)模化、專業(yè)化、時尚化”。華強(qiáng)北業(yè)態(tài)分析：華強(qiáng)北齊全的業(yè)態(tài)彼此依賴，形成了一個完整、成熟的商圈概念。華強(qiáng)北是從專業(yè)市場起家的，但在其發(fā)展、壯大中，傍生于專業(yè)市場的百貨業(yè)漸露生機(jī)，甚至有喧賓奪主之嫌。正當(dāng)百貨業(yè)有一統(tǒng)華強(qiáng)北的野心時，以萬佳為首的百貨店的相繼退出，令專業(yè)市場再次獨(dú)領(lǐng)華強(qiáng)北。在專營與百貨兩種不同業(yè)態(tài)的反復(fù)沖突、磨合中，一種共生共榮的商圈模式和你中有我、我中有你的新業(yè)態(tài)呈現(xiàn)。深圳女人香國際城41商業(yè)現(xiàn)狀該區(qū)域已成為深圳市最旺的商業(yè)中心之一，被譽(yù)為深圳的“南京路”。商圈以華強(qiáng)北路為中心軸，向振華路、振興路、振中路、華發(fā)北路輻射成井字結(jié)構(gòu)。有各類店鋪位近4000間，200多家酒樓食肆、30余家大中型購物商城、20余家銀行機(jī)構(gòu)、40家證券公司、39條公交路線。周邊配套形成了以街區(qū)道路劃分的特色街區(qū)：金融街（振華路）、電子街（華強(qiáng)北路）、美食街（華發(fā)北路與振華路）、服飾街（振興路與華強(qiáng)北路）。在經(jīng)營業(yè)態(tài)方面主要形成服裝、電子、家具電器、鐘表配套、燈飾、通迅、禮品、綜合商場、酒樓等20多個專業(yè)市場商業(yè)街總戶達(dá)7000多戶，從業(yè)人員約12萬人。日均客流量在50萬人次以上，年銷售額在150億以上。區(qū)域內(nèi)的商鋪物業(yè)大都是由廠房改建而成，90%以上以分割出租形式招商，除新開發(fā)物業(yè)裙樓外極少有銷售的，租賃市場極其發(fā)達(dá)，是深圳投資回報率較高的區(qū)域。商業(yè)現(xiàn)狀該區(qū)域已成為深圳市最旺的商業(yè)中心之一，被譽(yù)為深圳的“42商業(yè)個案調(diào)查商業(yè)物業(yè)的銷售價格分析：華強(qiáng)北路：華強(qiáng)北路是華強(qiáng)北商圈的核心路段，從近兩年商圈內(nèi)華強(qiáng)北路兩邊繁華地帶的商業(yè)物業(yè)的銷售價格來看，商業(yè)裙樓一層的銷售價格一般在4.5-8萬元/M2

（二層價格區(qū)間為2-4萬元/M2,如現(xiàn)代之窗、賽格廣場等。（兩年前價格）輻射地帶（以華發(fā)北路東側(cè)為例）：以華強(qiáng)北路為中心，振華路與振興路向東西兩邊商業(yè)鋪位的價格逐漸下降，屬于華強(qiáng)北商圈輻射地帶，商業(yè)人氣已與華強(qiáng)北路周邊有較大差距，以位于振興東路的格林網(wǎng)苑為例，一層商鋪售價在3萬元//M2左右。都市.千千匯一層商鋪售價4—6萬元/M2

，租價550元/M2而對于不臨主街（振華路、振興路、振中路、華發(fā)路、燕南路）的商鋪與臨街商鋪在人流量、商業(yè)氛圍上也有一定的差距。商業(yè)