項目開發(fā)與拓展管理流程

項目開發(fā)與拓展管理流程編制日期審核日期批準日期流程要素流程目標：流程時間要求流程主要責任崗位流程監(jiān)控點數(shù)目流程涉及職位數(shù)目修訂記錄流程時間要求流程主要責任崗位流程監(jiān)控點數(shù)目流程涉及職位數(shù)目修訂記錄外部網(wǎng)問 分1?領(lǐng)導(dǎo)enw\zR利:產(chǎn)"

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項1、 項目申請可行性研究報告2、 規(guī)劃意見3、 環(huán)保局的審批意見（工商局出具的企業(yè)名稱核準通知書、壞評報告、項項目環(huán)評申請書、項目總體規(guī)劃圖）4、 節(jié)能評估和審查意見5、 氣彖局的審批意見6、 人防的審批意見7、 消防的審批意見招標投標備案施工許可證招標投標備案施工許可證1、 授權(quán)委托書及身份證明2、 土地使用證3、 立項批準文件4、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證5、 建設(shè)工程報建表6、 銀行資信證明7、 工程計價審核通知書8、 招標代理合同9、 招標申請表1、 消防審批意見2、 土地使用證3、 立項批準文件4、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證5、 銀行資信證明6、 工程計價審核通知書7、 施工合同、勞務(wù)合同、監(jiān)理合同備案8、 中標通知書9、 施工圖紙10、 繳納農(nóng)民工保障金11、 施工許可證申請表12、 安全監(jiān)督備案表13、 質(zhì)屋監(jiān)督備案表14、 施工單位資料15、 監(jiān)理單位資料項目開發(fā)與拓展作業(yè)規(guī)則目標規(guī)范公司進行項目獲取、談判、立項的工作過程，保證公司進行項目和土地拓展的科學性。范圍從項目信息獲得至項目立項工作的過程，包括項目信息獲取、預(yù)可研、可研流程、合同談判和競標，國土手續(xù)辦理，項目立項。名詞解釋3.1新項目論證：包含“論”和“證”兩個過程，即對影響新項目的各個因素進行充分討論和預(yù)測，最后針對預(yù)測的綜合效果進行可行性求證。關(guān)鍵職責4.1開發(fā)拓展部1.1負貴組織土地基礎(chǔ)信息研究，根據(jù)公司年度經(jīng)營目標和融資計劃，每年末制定《土地儲備計劃》，并對研究成果進行歸檔。4.1.2預(yù)可研階段：負責根據(jù)項目初步談判的結(jié)果，確定項目的獲取方式，組織相關(guān)部門預(yù)可研分析：1.3可行性研究階段：組織項目可行性分析，匯總相關(guān)部門的分析內(nèi)容形成項目可行性分析報告。1.4組織項目地塊現(xiàn)場勘察，了解市政條件，評估手續(xù)風險：1.5組織項目合作的談判或參與招拍掛，及對合作條件的實施和跟蹤；4.1.6項目立項階段：辦理各項國土手續(xù)，完成項目立項。2銷售部2.1負責項目所在區(qū)域的市場調(diào)研，并根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果提出產(chǎn)品定位建議、營銷計劃初步擬定。4.3工程技術(shù)部3.1預(yù)可研階段：根據(jù)地塊的地理位置、地形地貌、規(guī)劃設(shè)計條件等特征和要求，提供地塊初步設(shè)計分析：4.3.2項目可行性研究階段：設(shè)計人員對現(xiàn)場勘察后根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進行項目規(guī)劃的分析，并根據(jù)產(chǎn)品定位建議，完成規(guī)劃草案。工程管理人員對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌、周邊市政配套情況調(diào)查等進行工程建造的分析，并對規(guī)劃設(shè)計草案完成工程技術(shù)分析。4.4成本合約部4.4.1預(yù)可研階段：根據(jù)工程技術(shù)部提供的項目初步設(shè)計分析進行成本初步測算。4.4.2項目可行性研究階段：根據(jù)工程技術(shù)部提供的規(guī)劃草案和工程技術(shù)分析，提供項目投資測算分析。5公司管理層5.1審核新項目發(fā)展建議報告、項目可行性分析報告5.操作指引1土地信息研究5.1.1開發(fā)拓展部根據(jù)公司的1-3年策略規(guī)劃計劃，制定項目土地儲備計劃，報總經(jīng)理審批；5.1.2開發(fā)拓展部負貴項目土地信息的收集、匯總、整理和總結(jié)；收集通過各類渠道得到的有效信息后填寫《新項目拓展信息報告》，公司總經(jīng)理不定期對各土地信息進行合議，根據(jù)公司土地儲備要求對土地信息進行初步判斷，并報公司童爭長審批是否確定進入項目可研階段。5.2項目預(yù)可研分析2.1開發(fā)拓展部組織工程技術(shù)部和銷售部進行項目實地勘查和周邊市場的簡易調(diào)查，銷售部根據(jù)市場情況和項目特點做出初步項目定位，初步項目定位至少需包含以下內(nèi)容：A、 項目的檔次、主要客戶群。B、 項目在公司項目組合中的地位和人致開發(fā)周期。C、 項目中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價。2.2成本合約部根據(jù)項目情況做出初步經(jīng)濟測算結(jié)果，由開發(fā)拓展部匯總形成《項目預(yù)可研報告》，經(jīng)地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部評審后，向集團公司申請召開公司技術(shù)決策委員會專項匯報會。5.3項目可行性研究3.1由公司總經(jīng)理負責成立項目發(fā)展小組，工程技術(shù)、銷售、成本、綜合管理和財務(wù)等相關(guān)部門配合指派人員參與；3.2開發(fā)拓展部牽頭完成町行性研究報告的編制過程，可行性研究報告的編制需按照項目可行性分析編制指引：A、 項目地塊分析：開發(fā)拓展部對目標地塊周邊的道路、交通、配套設(shè)施、市政條件、項目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、人文壞境等方面進行分析，得出分析結(jié)論，并將分析結(jié)論傳遞給銷售部參考；B、 項目市場分析：銷售部在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，進行整體市場分析及市場趨勢預(yù)測，得出項目市場分析，并提出項目的市場定位設(shè)想和初步產(chǎn)品建議以及銷售計劃和銷售價格等。c、明確項目產(chǎn)品形態(tài)，進行項目經(jīng)濟評價及風險分析：開發(fā)拓展部根據(jù)項目規(guī)劃構(gòu)想及相關(guān)資料信息對各項經(jīng)濟指標及項目成本進行測算，并進行政策風險、經(jīng)濟風險、市場風險及合作方風險進行分析評估，公司專職法律顧問協(xié)助審查目標宗地相關(guān)法律風險；D、 初步概念性草案設(shè)計：工程技術(shù)部根據(jù)用地范圉，片區(qū)性規(guī)劃控制條件，進行初步概念性草案設(shè)計：E、 投資成本估算：成本合約部根據(jù)項目規(guī)劃構(gòu)想及開發(fā)節(jié)奏，估算工程造價及投資進度。對建安成本的估算應(yīng)盡屋符合現(xiàn)實并充分結(jié)合新項目運作的實際情況；F、 經(jīng)濟效益測算：財務(wù)部根據(jù)項目指標測算項目稅費，并將測算結(jié)果提交開發(fā)拓展部；項目稅費包括：營業(yè)稅、契稅、増值稅、企業(yè)所得稅；3.3公司總經(jīng)理提交集團公司技術(shù)決策委員會專項審議項目，開發(fā)拓展部匯總相關(guān)部門的分析內(nèi)容形成項目可行性分析報告，集團公司技術(shù)決策委員會審核,并提交集團公司董事局審批。5.4項目獲取5.4.1項目取得方式：土地轉(zhuǎn)讓、項目轉(zhuǎn)讓