朱家角中信泰富營銷提案

中信泰富朱家角項目營銷執(zhí)行計劃體驗都市水鄉(xiāng)感受新鎮(zhèn)生活提案結構項目理解營銷目標定價策略推案策略銷售計劃推廣計劃推廣策略項目理解倫敦、紐約、巴黎、阿姆斯特丹……世界上著名的國際大都會，都擁有一個40公里半徑的中產居住走廊大城邊上的魅力小鎮(zhèn)，成為城市居住生活文明的寫照作為未來遠東國際大都會的上海當然也不能例外朱家角新鎮(zhèn)，作為國際大城市小鎮(zhèn)生活的典范以其獨具魅力的姿態(tài)，悄然啟動中朱家角新鎮(zhèn)中信泰富上海開發(fā)版圖CITICPACIFIC’sTerritory老西門新苑華山公寓上海船廠項目四川路項目中信泰富廣場朱家角新鎮(zhèn)——中信泰富2007年度重要作品青浦出現(xiàn)唯一一個真正意義上的國際性品牌開發(fā)商中信泰富“城市刷新，規(guī)模開發(fā)”的又一次嘗試，引人關注中信泰富在滬戰(zhàn)略推進的關鍵一躍，以再造新江南為基礎，打造國際居住生活新市鎮(zhèn)新鎮(zhèn)綜合體的建成，將全面提升區(qū)域生活品質，進一步豐富完善區(qū)域住宅產品結構新鎮(zhèn)的成功開發(fā)將為中信泰富在長三角區(qū)域的進一步發(fā)展奠定品牌和項目經驗基礎中信泰富’在青浦CITICPACIFICinQingpudistrict朱家角位居上海西側，緊鄰江蘇省蘇州市，未來將發(fā)展成為上海西部重要城鎮(zhèn)距市中心45鐘車程、古北30分鐘車程、虹橋機場25分鐘車程、徐涇15分鐘車程、青浦城區(qū)8分鐘車程A9高速直達，遠期規(guī)劃軌道交通區(qū)域形象

上海西翼都市水鄉(xiāng)新市鎮(zhèn)

NewmetropolisinWestern

——區(qū)位認識————站在城市化的角度，審視朱家角新鎮(zhèn)和本項目——本案臨湖，自然資源得天獨厚與古鎮(zhèn)風貌隔湖對望，交相輝映周邊擁有系統(tǒng)化的商業(yè)、酒店、休閑旅游度假區(qū)規(guī)劃總體量60萬平方米，為新鎮(zhèn)區(qū)域內最大的居住生活型新鎮(zhèn)綜合體由中信泰富開發(fā)，其品牌價值和品牌效應對于區(qū)域土地價值的提升帶來積極推動本案內五星級酒店和商業(yè)配套系統(tǒng)將全面提升湖畔區(qū)域的綜合生活品質，形成對周邊區(qū)域中高端消費的輻射力和牽引力。年齡35-55歲，有家庭，懂得享受品味生活，偏愛江南水鄉(xiāng)的人文風貌，向往健康自然的新鎮(zhèn)體驗青浦老城和周遍區(qū)域中，追求區(qū)域內高端的國際化、高標準生活的私營業(yè)主和高級公務員虹橋樞紐和徐涇商務區(qū)輻射板塊內的企業(yè)中高層員工上海西區(qū)高端白領、私企業(yè)主上海市區(qū)“三代兩房”家庭的置換型客戶（“新老交替”+“以房養(yǎng)老”+“以房養(yǎng)房”）已經購買或租賃過中信泰富已開發(fā)住宅物業(yè)的消費者——客戶定位描述——地段位置產品品質生活配套交通配套社區(qū)氛圍目標客戶關注點都市水鄉(xiāng)優(yōu)質產品新鎮(zhèn)區(qū)域高速連接會所商業(yè)純粹社區(qū)強調區(qū)域優(yōu)勢資源突出區(qū)域規(guī)劃前景交通配套有待加強品質設計+品牌營造依托市政大配套強化自身配套優(yōu)勢同質化階層營造氛圍——客客戶組組合及及來源源———本案青浦老城區(qū)區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)虹橋西上海海上海市區(qū)區(qū)域市市場上海市市場關注點點總價、、規(guī)劃劃特色色、社社區(qū)品品質、、區(qū)位、、配套套、環(huán)環(huán)境徐涇關注點點交通、、配套套、總總價品牌、、社區(qū)區(qū)品質質、環(huán)環(huán)境湖與人人居相相交匯匯，與與自然然共生生的居居住空空間，，塑造生生態(tài)最最完美美的居居住表表情豐富生生活內內涵的的整體體空間間搭配配加上上大品品牌規(guī)規(guī)模運運做形成了了一個個國際際新市市鎮(zhèn)（（NEWTOWN）的的天際際線人居大淀湖完美的平衡最適合合采用用體驗驗式營營銷來來彰顯顯產品品魅力力新鎮(zhèn)綜綜合體體舒適生生活戶型突突破復合空空間環(huán)境優(yōu)優(yōu)越生態(tài)居居住品牌含含金量量高超高性性價比比——項項目特特色———2007年年度總總體營營銷目目標炒熱板板塊，，樹立立朱家家角項項目的的整體體形象象，建建立項項目品品牌基基礎借助易易居資資源，，積極極展開開多渠渠道營營銷，，確保保首攻攻勝利利開盤盤紅完成07年年度1.5億元元銷售額額和0.8億元元資金回回籠的的總目目標通過成成功的的開盤盤應銷銷，預預留產產品及及客戶戶通道道，為為二期期產品品的精精確定定位和和順利利銷售打打下基基礎持續(xù)擴擴大中中信泰泰富的的地產產品牌牌號召召力，，不斷斷豐富富和完完善其其品牌牌形象象本案所屬區(qū)區(qū)域作為旅旅游點被廣廣為接受，，但作為居居住生活點點尚需要引引導受開發(fā)進度度制約項目目自身的生生活配套和和商業(yè)配套套規(guī)劃無法法完全落實實銷售說辭中中目前尚有有多項內容容,需要時時間來逐步步加以完善善過早開盤會會遭遇無現(xiàn)現(xiàn)場樣板段段、樣板房房和接待中中心的尷尬尬情況準備較為系系統(tǒng)完善的的銷售道具具和資料需需要一定的的準備時間間中信泰富的的低調形象象,使之在在地產品牌牌的推廣和和包裝上受受到制肘易居希望通通過自身的的資源平臺臺，借助易易居研究院院整合各種種資源炒熱熱板塊，通通過易居臣臣信聯(lián)動二二三級市場場，展開積積極的銷售售執(zhí)行和企企劃傳播，，通過營銷銷手段的應應用盡量規(guī)規(guī)避上述問問題，在開開發(fā)商的大大力配合支支持下，共共同推動項項目成功營營銷?！斍盃I營銷面臨的的困難———2007年年度銷銷售執(zhí)執(zhí)行計計劃2007年年度銷銷售執(zhí)執(zhí)行計計劃定價原原則推案策策略執(zhí)行計計劃D16地塊塊定價價原則則競品對對比定定價定價系系數(shù)修修正D16均價價建議議康橋水水鄉(xiāng)、、格林林郡競爭參參考招商··依云云郡案例參參考——D16均價價的定定價思思路—————競競品對對比定定價———通過康康橋水水鄉(xiāng)、、金地地格林林郡的的產品品價格格，推推導本本項目目產品品價格格，產產品對對應關關系如下表表：樓盤康橋水鄉(xiāng)金地格林郡本案可參照值區(qū)域接受價格疊下6200提供車位復式（4復5）上限6700，提供車庫疊下有車庫6200-6700聯(lián)排7200提供車庫——聯(lián)排有車庫7200——洋房6500無車庫平層有車庫65001）疊疊加加產品品的價價格可可以參參考6200-6700的價格格區(qū)間間。2）聯(lián)聯(lián)排排產品品的價價格會會形成成7200的基準準最低低點。。3）平平層層暫無無明顯顯的參參考價價格，，可以參參考別別墅社社區(qū)中中疊上上和疊疊下的的價差差來定定位以區(qū)域域內重重要參參考7200元元/㎡㎡（康康橋水鄉(xiāng)鄉(xiāng)聯(lián)排排）為為基準準底價價開發(fā)商商品牌牌，項項目規(guī)規(guī)模、、品質質、營銷優(yōu)優(yōu)勢，，價格格系數(shù)數(shù)+3%整盤內內產品品稀缺缺度+3%新盤快快速切切入市市場-3％％帶動其其它兩兩類房房源去去化+3%7200*（（1+3%+3%-3%+3%））＝＝7632元元/㎡㎡———聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅價價格格基基準準————以區(qū)區(qū)域域內內重重要要參參考考6200元元/㎡㎡（康康橋橋水水鄉(xiāng)鄉(xiāng)疊疊加加））為為基基準準底底價價以6800元元/㎡㎡（（金金地地格格林林郡郡4復復5））為標標準準高高價價開發(fā)發(fā)商商品品牌牌，，項項目目規(guī)規(guī)模模、、品品質質、、營營銷銷優(yōu)勢勢，，價價格格系系數(shù)數(shù)+3%整盤盤內內產產品品稀稀缺缺度度+3%新盤盤快快速速切切入入市市場場-1％％6200*（（1+3%+3%-1%））=6510元元/㎡㎡———疊疊加加別別墅墅價價格格基基準準及及修修正正————參照照案案例例：：招招商商··依依云云郡郡占地地：：13.4萬萬㎡㎡容積積率率：：0.7總戶戶數(shù)數(shù)：：448套套產品品規(guī)規(guī)劃劃：：聯(lián)聯(lián)排排+疊疊加加聯(lián)體體別別墅墅：：200－－230㎡㎡疊下：180-190㎡疊上：160－－170㎡部分設地地下室：：65-70㎡㎡開盤日期期：2006-8-5銷售價格格：聯(lián)排排9000疊疊上7000疊疊下下：8000成成交交均價：：8877開盤當天天成交158套套，去化化順序：：聯(lián)排帶地地庫聯(lián)聯(lián)排無無地庫上上疊疊下下疊雙雙拼拼——價格格修正———參照分析適用范圍備注下疊與上疊價差15％，屬于市場中的常規(guī)價差系數(shù)適用于本項目的平層定價此處的疊下是含車庫，疊上不含車庫下疊與聯(lián)排價差為13％，常規(guī)一般做到15％-17%適用于下疊和聯(lián)排間的相互定價和驗證此處的疊下和聯(lián)排都是含車庫的本案三類類產品的的修正價價格為：：疊下帶車車庫聯(lián)排帶車車庫17%6500元/m2×117%=7605元/m2以疊上6500為準對對聯(lián)排價價格驗證證：下疊帶車車庫上疊無車車庫14%以疊上6500為準對對疊上價價格驗證證：6500元/m2×85%=5525元元/m2疊上部分分含車庫庫很難通通過實際際案例來來驗證，，建議將將車位費費用直接接攤算到到單價上上面——D16均價價建議———聯(lián)排均價價：7600元/平方方米（含含車位））疊下均價價：6500元/平方方米（含含車位））平層均價價：5500元/平方方米（不不含車位位）一期整體體均價:6800-6900元/平平米產品單價面積段總價段疊加6500205-220130-145聯(lián)排7600210-230160-1753層平層550090約50本項項目目產產品品產品項目名稱面積段總價段1-2疊加康橋水鄉(xiāng)（20套）210-226售完聯(lián)排康橋水鄉(xiāng)220-250170-190萬3層平層金地格林郡150-16075-95萬區(qū)域域產產品品市場場稀稀缺缺產產品品品質質/總總價價雙雙重重優(yōu)優(yōu)勢勢總價價明明顯顯區(qū)區(qū)分分———本本項項目目價價格格定定位位及及競競爭爭產產品品總總價價對對比比————平層（含車車位）：總總價控制在在55萬以以內，具備備較為顯著著的總價優(yōu)優(yōu)勢。D16地塊塊推案策略略——開發(fā)進進度及銷售售分期計劃劃——07年開出出的房源，，工期主要要分為三期期開發(fā)，按按照由東至至西的開發(fā)發(fā)順序。一期的房源源將會在5月份開工工，7月底底結構封頂頂，成為本本項目首批批銷售的房房源。一期三期二期樣板段北段西南段第一批：樣樣板段推案時間：：2007.09.08屬D16較較好產品和和區(qū)域，利利用項目首首次亮相，，可形成火火爆銷售效效果。第二批：西西南段推案時間：：2007.10.03基于銷售旺旺季，利用用首批房源源熱銷和長長假房展效效應，主推推西南段外外圍產品,如一批房房源銷售順順利，則價價格小幅上上漲。第三批：北北段推案時間：：2007.11.18基于前批房房源銷售基基礎、聯(lián)動動銷售持續(xù)續(xù)效應，短短期內加推推北段好\次好產品品,實現(xiàn)現(xiàn)價格漸進進提升。——整體推推案計劃———首批開盤總銷約6200萬2007.09.08任務分解疊加,平層主力房源少量聯(lián)排共61套約1萬平米銷售積預計10月底銷售金額5300萬回籠資金3800萬項目收尾總銷約6300萬2007.11.18任務分解疊加，平層和聯(lián)排共約60套約1萬平米銷售面積預計12月底銷售金額5100萬累計回籠資金8100萬項目放量總銷約6300萬2007.10.03任務分解疊加,平層和聯(lián)排共約60套約1萬平米銷售面積預計11月底銷售金額5600萬累計回籠資金6500萬——整體營營銷任務———銷售策略1.——長長蓄短爆,追求精準準5月起長線線蓄水,大大量積累有有效客戶,短時段開開盤人為引引發(fā)求大與與供開盤前前將客戶與與房號一一一對應，以以確?？蛻魬艟珳识群秃头吭吹臒釤徜N效果；；銷售策略2.——小小量多推,小步快跑跑小量推盤，，易形成客客戶爭搶，，利于迅速速去化；同同時易產生生熱銷口碑碑；可以逐逐漸提升價價格，利于于達到利潤潤最大化——銷售策策略——銷售策略3.——零零客戶流失失D16地塊塊07年度度銷售計劃劃蓄水期內購期高調入市擴大影響炒炒熱板塊積積蓄客戶資源聯(lián)動分眾營銷VIP認籌籌解籌5月-9月月9月1～7日熱銷期分次加推9月8日～～11月清盤調整期期12月分段放量保持熱銷控制推售節(jié)節(jié)奏根據(jù)項目和和市場情況況，伺機開開盤——07年年度銷售執(zhí)執(zhí)行階段安安排——關鍵定義：：在相對時時間段內，，造勢蓄水水動作越完完整，客戶戶心理價位位預期越高高。當開盤盤價格低于于預期時，，就會產生生“颶風效效應”引發(fā)發(fā)市場轟動動本案快速激發(fā)認同快速形成流量板塊莊家造勢坡地滾石效應聚焦市場關注力激發(fā)客戶購買力以貼近周邊市場價格入市策動資源營銷形成板塊和項目價值筑底價值期待在D16地地塊的營銷銷中體現(xiàn)高高性價比策策略：通過高舉高高打的板塊塊造勢、新新鎮(zhèn)綜合體體的產品形形象加上產產品綜合品品質提升和和中信泰富富品牌效應應，以“堆坡筑筑底”的方方法來塑造造項目高價價值平臺。。同時考慮到到在競爭環(huán)環(huán)境下，本本案的開盤盤一定要轟轟轟烈烈，，07年內內銷售一定定要完成營營銷目標，，所以我們必必須采用性性價比策略略，在與周周邊項目以以及本區(qū)域域其他項目目形成鮮明明價值錯位位的前提下下，采用貼貼近周周邊市市場價價格（（同等等產品品條件件）的的開盤盤價格格，降降低客客戶門門檻順順利進進入市市場，，通過項目目筑底形形成高性性價比產產品形象象，迅速速引發(fā)關關注、刺刺激消費費，為后續(xù)的的價格提提升和價價值超越越奠定堅堅實基礎礎。強化性價價比的開開盤策略略2007.9.12007.10.032007.５蓄水期內購期第二批房房源2007.9.8第一批房房源2007.11.18第三批房房源推售數(shù)量量61套積累意向向客戶500組組VIP發(fā)發(fā)卡：100組組內部客戶戶：50組現(xiàn)場售樓樓處樣板區(qū)開放放首次開盤強強銷推售數(shù)量60套推售數(shù)量60套加推又售罄罄制造良好口口碑內部客戶與市場客相相結合以廣告市場客為主主開盤即售罄罄制造良好口口碑道路景觀建設完成以廣告市場客為主主二次加推強強銷三次加推強強銷開盤方案1---主主動開盤(現(xiàn)場售樓樓處,樣板板房,樣板板段及現(xiàn)場場道路均按按時建設完完成)2007.9.12007.10.032007.5蓄水期內購期第二批房房源2007.9.8第一批房房源2007.11.18第三批房房源推售數(shù)量量61套積累意向向客戶500組組內部發(fā)卡卡100組組以內部客客戶為主主內部認購購推售數(shù)量量60套推售數(shù)量量60套開盤售罄罄良好口碑碑以廣告市場戶客客為主以廣告市場客為為主內部認購購一次售罄罄市區(qū)售樓樓處交付使用用首次開盤盤強銷二次加推推強銷開盤方案案2---被動動開盤(現(xiàn)場售售樓處,樣板房房,樣板板段及現(xiàn)現(xiàn)場道路路均未按按時建設設完成)2007.71、蓄水水模式——整合資資源,全全市覆蓋蓋，二三三級聯(lián)動動市區(qū)展示示中心——市中心心客戶積積累、易易居會員員疏理易居臣信信門店網網絡--全市布布點客戶戶積累、、臣信客客戶資源源現(xiàn)場售樓樓中心——直接來來訪客戶戶積累、、導入客客戶的體體驗式服服務2、蓄水水效果——事件營營銷，長長線蓄水水，未開開先熱在事件營營銷的各各類活動動中，根根據(jù)銷售售階段及及銷售目目標，推推出不同同形式的的促銷方方案，吸吸引目標標客戶的的關注，，推動各各銷售點點的蓄水水和銷售售執(zhí)行——客戶戶蓄水模模式———蓄水期（（2007.5.21—2007.12.31））全程蓄蓄水，集集中引爆爆1.前前期蓄水水（2007.5月-8月））5月：假假日樓市市和易居居臣信門門店同步步開始推推廣蓄水水6月：易易居臣信信門店、、市區(qū)品品牌展示示點、同同步蓄水水，初步步形成聯(lián)聯(lián)動7月：市市區(qū)品牌牌展示點點制造營營銷事件件，易居居臣信門門店客源源和市區(qū)區(qū)品牌展展示點已已積蓄的的易居會會員形成成聯(lián)動2.場內內蓄水(8月-9月8日)現(xiàn)場售樓樓處、樣樣板房開開放，易易居臣信信門店、、市區(qū)品品牌展示示點、市市區(qū)接待待中心同同步發(fā)布布開盤信信息，引引導客戶戶至現(xiàn)場場參觀體體驗；從蓄水客客源中篩篩選目標標客戶，，為開盤盤實現(xiàn)精精準去化化作好準準備。3.銷售售期蓄水水（2007.9.8-12.31）針對整盤盤規(guī)劃的的產品，，市區(qū)品品牌展示示點、易易居臣信信門店、、現(xiàn)場售售樓處同同步蓄水水，邊銷銷邊蓄,穿梭巴巴士以市市區(qū)展示示中心為為起點，，接送客客戶到售售樓處參參觀；根據(jù)階段段性推案案，最大大程度的的去化剩剩余房源源.內部認購購操作執(zhí)執(zhí)行方案案——首批批房源的的內部認認購方案案——認購方式式：1）在在領取預預售證后后采取賣賣卡形式式收取一一定金額額的意向向金2）持持卡客戶戶可在開開盤當天天享受總總房價的的折扣優(yōu)優(yōu)惠3）力力爭首批批推出的的房源，，內部認認購客戶戶消化100％％。認購優(yōu)勢勢：1）在在內部客客戶確認認充足的的前提下下，對外外報價大大幅拉高高，為項項目后期期價格形形成高位位筑底。。2）將將最具性性價比的的產品給給予內部部客戶，，刺激內內部客戶戶的優(yōu)先先購買3））內內部部客客戶戶的的快快速速去去化化為為項項目目形形成成口口碑碑營營銷銷素素材材，，對對于于市市場場客客戶戶形形成成心心理理擠擠壓壓。?！獌葍炔坎空J認購購客客戶戶資資源源導導入入————內購購客客戶戶來來源源和和篩篩選選中信信泰泰富富資資源源易居居臣臣信信資資源源易居居會會資資源源市區(qū)區(qū)百百家家門門店店二三三級級聯(lián)聯(lián)動動易居居會會資資源源易居居會會資資源源已購購房房客客戶戶資資源源中信信泰泰富富會會資資源源上海海中中信信泰泰富富已已購購客客戶戶：面面向向老老西西門門新新苑苑、、華華山山公公寓寓客客戶戶，，展展開開針針對對性性推推介介上海海中中信信泰泰富富的的內內部部員員工工：通通過過內內部部認認購購的的方方式式征征集集中信信銀銀行行金金卡卡客客戶戶：：通過過銀銀行行卡卡帳帳單單和和專專題題推推介介會會傳傳播播項項目目信信息息中信泰泰富會會會員員：借助助全國國泛圍圍內中中信泰泰富會會刊刊刊物進進行信信息傳傳遞中信泰泰富品品牌體體驗館館：借助助展館館，吸吸引關關注中中信泰泰富地地產開開發(fā)的的客戶戶針對了了解、、認同同以及及和中中信泰泰富品品牌有有關聯(lián)聯(lián)的群群體利用中中信泰泰富現(xiàn)現(xiàn)有資資訊平平臺和和客戶戶渠道道展開內內部信信息傳傳遞擴擴大項項目認認知借助中中信泰泰富品品牌影影響力力推動動朱家家角新新鎮(zhèn)項項目的的傳播播中信泰泰富資資源體體系1、完完善的的客戶戶關系系管理理平臺臺和機機制自主研研發(fā)了了一套套目前前在國國內最最為先先進實實用的的房地地產CRM系統(tǒng)統(tǒng)國內最最系統(tǒng)統(tǒng)的置置業(yè)俱俱樂部部會員員管理理和服服務機機制2、與與客戶戶直接接溝通通的多多種渠渠道會刊、、定期期沙龍龍、講講座；；與移移動、、聯(lián)通通聯(lián)合合搭建建了全全國短短信發(fā)發(fā)送平平臺、、專專門成成立呼呼叫中中心，，并開通客戶戶服務熱線線3、系統(tǒng)化的合合作平臺擁有一批中中高端客戶戶層次的合合作機構和和外延客戶戶資源渠道道人數(shù)易居會上海本地客戶14萬人易居會上海西區(qū)客戶（長寧、徐匯、閔行、青浦、普陀、松江）居住人口：20275工作人口：21824工作并居住人口：4274有購房需求，預計1年內購房的西區(qū)客戶6870人易居會自有有資源體系系二級市場三級市場形成二、三級市場的有效聯(lián)動公司介紹：：易居臣信房房屋是易居居（中國））旗下專業(yè)業(yè)從事中高高檔住宅買買賣、租賃賃服務，以以及商鋪、、辦公樓代代理服務為為主的房屋屋中介公司司。目前全市共共有100家連鎖門門店，在西區(qū)共有有25家門門店項目前期蓄水：1、加快形象入市2、利于口碑傳送3、協(xié)助客戶蓄水項目輔助營銷：1、擴大客戶來源2、攔截目標客戶3、定向搜集客戶易居臣信的的資源利用用內部認購部署工作內容階段（時間）范圍前期準備階段電話跟蹤階段內部認購階段公開發(fā)售階段

2007年5月-8月2006年8月2007年9月1-7日2007年9月8日內部認購總策略在蓄水期將對外營造板塊概念和項目的高檔形象，將本項目打造成區(qū)域內最具品質感的樓盤令市場心理價位達至6800-7000元/平方米的水平以積累價格勢能，參加內部認購的買家必須是金地會員及參加團購的客戶內部認購階段策略以上網尋呼、形象廣告、及參加社區(qū)活動的方式告之客戶本案的樓盤訊息及加入項目客戶會的購房優(yōu)惠電話告之客戶項目在9月上旬將開始內部認購客戶提供指定銀行存款證明，并購買序列優(yōu)惠卡，現(xiàn)場看房選房公開發(fā)售階段可獲得序號選房和折扣優(yōu)惠，同時附贈小型家用電器（如廚房電器等）以增加開盤的喜慶熱鬧氣氛各項優(yōu)惠折扣的兌現(xiàn)對于內部認購的客戶在簽合同時，收回其認購優(yōu)惠卡，折扣一次性計算在樓價里當次沒有選房的客戶，在開盤后3日內，電話邀約退還購卡費用，并收回優(yōu)惠卡分階段銷售售執(zhí)行方案案蓄水期：07年5月月1日-12月31日（全程程蓄水，集集中引爆））高舉高打，，炒作板塊塊高調入市市，內部聯(lián)聯(lián)動，積蓄蓄客戶推廣活動：：品牌推廣旅游營銷虛擬社區(qū)啟啟動其它配合：：接待中心心/銷售物物料/媒體體預熱蓄水目標積累意向客客戶500組以上促進目標客客戶對項目目價值認同同節(jié)點：項目目動工，提提供臨時接接待條件首次內購期期：9月1日~9月月8日推廣活動：：市區(qū)銷售網網絡啟動啟動現(xiàn)場接接待，開放放樣板示范范區(qū)機構團購方方案啟動旅游營銷配配合其它配合：：接待中心心/銷售物物料/媒體體預熱銷售目標積聚200組客戶VIP發(fā)卡卡100-150張張誘發(fā)市場對對價格高估估節(jié)點：樣板板段建成/售樓處開開放熱銷期：9月8日日～12月月1日推廣活動：：旅游營銷活動營銷現(xiàn)場銷售銷售目標每一次推盤盤力爭去化100%當當次可售房房源第一/第二二批房源采用VIP認籌/解解籌方法最大化消化化VIP客客戶節(jié)點：領取取預售證,內購完成成調整期：12月1日日-12月月31日主要工作剩余房源掃掃尾購房客戶分分析后期推廣定定位節(jié)點：強銷銷結束，階階段盤點2007.92007.10.32007.5.1蓄水期內購期2007.9.8第一批房源源2007.11.18第三批房源源不公布價格格營造品牌形形象對外報價聯(lián)排別墅8000疊加7000平層6500第二批房源源實際均價1聯(lián)排別墅7500疊加6500平層5700實際均價2聯(lián)排別墅7600疊加6500平層5800開盤售罄實際均價3聯(lián)排別墅7700疊加6700平層5900加推售罄D16地塊塊07年度度首期價格格走勢樣板房及看看房動線設設置方案方案1.該方案看房房動線必須須以小區(qū)南南面道路及及沿河景觀觀建設完成成為前提。。將樣板房房設置于兩兩條河的交交匯處,景景觀視野效效果較好,看房動線線沿河案展展開，示范范效果較為為理想。樣板房看房動線樣板段接待中心樣板房看房動線接待中心樣板段方案2.如果受到現(xiàn)現(xiàn)場施工次次