廣東高院：關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引(2017年)

關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引（2017年）為正確審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，統(tǒng)一裁判尺度，提高審判質(zhì)量，根據(jù)有關(guān)法律和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，制定本指引。一、］當(dāng)事人通過(guò)繳納誠(chéng)意金、簽訂意向書(shū)等方式，僅表達(dá)房屋買(mǎi)賣(mài)意向，未約定在將來(lái)一定期限內(nèi)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，一方以對(duì)方不簽訂買(mǎi)賣(mài)合同為由主張對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任的，不予支持。二、認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等協(xié)議雖然約定在將來(lái)一定期限內(nèi)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但協(xié)議已經(jīng)具備房屋買(mǎi)賣(mài)合同主要條款，且當(dāng)事人依據(jù)協(xié)議負(fù)有支付房屋價(jià)款或者交付房屋義務(wù)的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。三、就預(yù)售商品房簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)等預(yù)約合同，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明的，不影響預(yù)約合同的效力。四、當(dāng)事人簽訂預(yù)約合同時(shí)已經(jīng)知道將來(lái)擬簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同主要條款,拒絕簽約的一方以雙方不能就該主要條款達(dá)成合意為由抗辯不承擔(dān)違約責(zé)任的，不予支持。五、：當(dāng)事人一方無(wú)正當(dāng)理由不履行預(yù)約合同約定的簽約義務(wù)，守約方請(qǐng)求人民法院判決強(qiáng)制簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，不予支持。預(yù)約合同約定的定金等違約責(zé)任明顯不足以彌補(bǔ)守約方的信賴?yán)鎿p失，守約方請(qǐng)求增加賠償?shù)?，可予支持。六、出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明與買(mǎi)受人簽訂商品房預(yù)售合同，但在一審法庭辯論終結(jié)前房屋竣工驗(yàn)收合格，當(dāng)事人以出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明為由主張合同無(wú)效的，不予支持。七、當(dāng)事人以房屋買(mǎi)賣(mài)合同存在下列情形之一為由主張合同無(wú)效的，不予支持：（一）出賣(mài)人未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（二）買(mǎi)賣(mài)未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（三）買(mǎi)賣(mài)未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的；（四）房屋被國(guó)家機(jī)關(guān)依法采取查封等強(qiáng)制措施的；（五）部分共有人擅自出賣(mài)共有房屋的；（六）按份共有人違反法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓其份額，侵害其他共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；（七）出租人違反法律規(guī)定出售房屋，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；（八）違反政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，但不違反法律、行政治法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定或者公序良俗的。八、出賣(mài)人冒用房屋所有權(quán)人名義轉(zhuǎn)讓房屋，該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒(méi)有約束力，但買(mǎi)受人有證據(jù)證明出賣(mài)人的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理的除外。出賣(mài)人冒用房屋所有權(quán)人名義偽造身份證、房產(chǎn)證等證件轉(zhuǎn)讓房屋的，不適用善意取得的規(guī)定?！龇课葸B環(huán)買(mǎi)賣(mài)中，前一手買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效，不影響后一手買(mǎi)賣(mài)合同的效力。后一手買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人能否取得房屋所有權(quán)，依照善意取得的規(guī)定處理。十、轉(zhuǎn)讓劃撥建設(shè)用地上的房屋，政府部門(mén)同意繳納土地使用權(quán)出讓金后可以辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，視為有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓。十一、:商品房買(mǎi)賣(mài)合同違反規(guī)劃，約定將業(yè)主共有的綠地、空地、露臺(tái)等贈(zèng)與買(mǎi)受人或者由買(mǎi)受人專用，或者約定出賣(mài)人利用建筑物共有部分的，屬于違反物權(quán)法第七十條、七十六條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無(wú)效。十二、I出賣(mài)人為套取貸款與他人簽訂虛假的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)依照民法總則第一百四十六條第一款的規(guī)定，認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。金融機(jī)構(gòu)知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋買(mǎi)賣(mài)合同虛假，仍然與買(mǎi)受人簽訂房屋擔(dān)保貸款合同的，該貸款合同亦屬虛假，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。該貸款合同關(guān)系實(shí)際存在于金融機(jī)構(gòu)與出賣(mài)人之間，合同效力依照民法總則第一百四十六條第二款的規(guī)定處理。十三、一方當(dāng)事人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)為民間借貸合同的擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)舉證證明民間借貸合同關(guān)系的存在。當(dāng)事人以簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，出借人主張就買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的房屋優(yōu)先受償?shù)模挥柚С?。出借人?qǐng)求履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)當(dāng)依照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定處理。當(dāng)事人以簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，雙方已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，借款人以不存在真實(shí)的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系為由，主張合同無(wú)效并請(qǐng)求返還房屋的，人民法院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求為返還借款本息與房屋過(guò)戶登記時(shí)或債務(wù)履行期限屆滿時(shí)房屋價(jià)值的差額。十四、］當(dāng)事人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，實(shí)為以房款抵償其他債務(wù)，一方當(dāng)事人以不存在真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系為由主張合同無(wú)效的，不予支持。因債務(wù)人未履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，債權(quán)人請(qǐng)求解除合同，按照原約定清償債務(wù)的，應(yīng)予支持。債務(wù)人舉證證明所抵銷的債務(wù)中存在非法高額利息的，應(yīng)當(dāng)扣除該部分利息。一方請(qǐng)求確認(rèn)以房抵債協(xié)議無(wú)效或者變更、撤銷協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)依照合同法第五十二條、第五十四條的規(guī)定審查。當(dāng)事人通過(guò)以房抵債協(xié)議逃避債務(wù)，侵害第三人合法權(quán)益的，第三人可以依照合同法第七十四條的規(guī)定行使撤銷權(quán)。十五、I當(dāng)事人達(dá)成以房抵債調(diào)解協(xié)議，人民法院對(duì)協(xié)議中涉及確認(rèn)債權(quán)人對(duì)未登記在其名下的抵債房屋享有所有權(quán)的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)不予確認(rèn)，但可以確認(rèn)當(dāng)事人在約定時(shí)間辦理抵債房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的內(nèi)容。當(dāng)事人達(dá)成以房抵債協(xié)議，并要求制作調(diào)解書(shū)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》第16條的規(guī)定審查。十六、當(dāng)事人在規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買(mǎi)賣(mài)保障性住房，應(yīng)當(dāng)依照合同法第五十二條第四項(xiàng)或者民法總則第一百五十三條第二款的規(guī)定認(rèn)定合同無(wú)效。十七、農(nóng)村宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，根據(jù)《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》第19條的規(guī)定處理。向不具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人出賣(mài)宅基地上房屋，合同被認(rèn)定無(wú)效，買(mǎi)受人主張出賣(mài)人承擔(dān)因房地產(chǎn)價(jià)格上漲造成的房屋差價(jià)損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣(mài)人因土地升值或者拆遷補(bǔ)償所獲利益，平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。十八、［當(dāng)事人在提交登記機(jī)關(guān)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中虛構(gòu)交易價(jià)格，該價(jià)格條款無(wú)效。一方請(qǐng)求按照真實(shí)的交易價(jià)格履行合同的，應(yīng)予支持。當(dāng)事人在提交登記機(jī)關(guān)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中虛構(gòu)交易價(jià)格，登記機(jī)關(guān)按照真實(shí)價(jià)格核算或者追繳稅費(fèi)，導(dǎo)致交易稅費(fèi)增加，對(duì)增加部分稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)當(dāng)事人不能協(xié)商一致的，一般由當(dāng)事人按照法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。十九、，夫妻一方擅自出賣(mài)共有房屋，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第七十三條的規(guī)定通知夫妻另一方作為共同被告參加訴訟。買(mǎi)受人也可以申請(qǐng)追加夫妻另一方作為共同被告參加訴訟。買(mǎi)賣(mài)合同因出賣(mài)人沒(méi)有處分權(quán)不能履行的，人民法院可以向買(mǎi)受人釋明變更訴訟請(qǐng)求為解除合同、賠償損失。但有以下情形之一的，可以判決合同繼續(xù)履行：（一）夫妻另一方追認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同的；（二）買(mǎi)受人舉證證明夫妻另一方知道而未表示反對(duì)的；（三）買(mǎi)受人已經(jīng)按照合同約定支付價(jià)款，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期間提出異議的；（四）有其他情形，可以認(rèn)定買(mǎi)受人屬于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第十七條規(guī)定的“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的”。夫妻一方擅自出賣(mài)登記在自己一方名下的共有房屋，已經(jīng)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，另一方請(qǐng)求追回房屋的，依照善意取得的規(guī)定審查。二十、］合同項(xiàng)下房屋設(shè)定的抵押權(quán)未消滅，買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人依照房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院可以向其釋明變更訴訟請(qǐng)求為代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)后辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者解除合同、賠償損失。二十一、房屋被依法查封，買(mǎi)受人起訴請(qǐng)求出賣(mài)人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院可以向其釋明變更訴訟請(qǐng)求為解除合同、賠償損失，或者告知其可以依照民事訴訟法第二百二十五條、第二百二十七條的規(guī)定主張權(quán)利。二十二、出賣(mài)人無(wú)處分權(quán)不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，但買(mǎi)賣(mài)合同屬于合同法第一百一十條第一項(xiàng)規(guī)定的法律上不能履行的情形，買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同的，人民法院可以向其釋明變更訴訟請(qǐng)求為解除合同、賠償損失。二十三、對(duì)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定的消費(fèi)者，應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)的規(guī)定認(rèn)定，即所購(gòu)商品房系用于居住且名下無(wú)其他居住房屋的購(gòu)房人。二十四、出賣(mài)人就同一房屋簽訂多重買(mǎi)賣(mài)合同，在買(mǎi)賣(mài)合同均有效的情況下,買(mǎi)受人均要求繼續(xù)履行合同的，一般應(yīng)當(dāng)按照下列情形分別處理：（一）先行辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的買(mǎi)受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)予支持；（二）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，先行辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的買(mǎi)受人在預(yù)告登記有效期內(nèi)請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持；（三）均無(wú)上述履行行為，先行接受商品房交付的買(mǎi)受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持；（四）均無(wú)上述履行行為，登記機(jī)關(guān)已經(jīng)受理其房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)的買(mǎi)受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持；（五）均無(wú)上述履行行為，先行辦理網(wǎng)上簽約或者商品房預(yù)售合同備案的買(mǎi)受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持；（六）均無(wú)上述履行行為，先行依約支付價(jià)款的買(mǎi)受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持；（七）均無(wú)上述履行行為，成立在先合同的買(mǎi)受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持。惡意搶先辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者預(yù)告登記的買(mǎi)受人，不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有房屋的買(mǎi)受人。在房屋查封期間占有房屋的買(mǎi)受人，其權(quán)利不能對(duì)抗申請(qǐng)查封房屋的買(mǎi)受人。對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的成立時(shí)間，應(yīng)當(dāng)綜合主管機(jī)關(guān)備案時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)等因素進(jìn)行確定。人民法院在審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件時(shí)，查明還存在其他買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)通知其他買(mǎi)受人作為第三人參加訴訟。原告的訴訟請(qǐng)求明顯不能成立，或者案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)不涉及原告與第三人權(quán)利先后順序的，可以不通知該第三人。二十五、房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)均未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，最終買(mǎi)受人以其合同相對(duì)人為被告提起訴訟，請(qǐng)求協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院可以通知參與房屋買(mǎi)賣(mài)的其他當(dāng)事人作為第三人參加訴訟。被告以及第三人不提出抗辯或者抗辯理由不成立的，可以判決當(dāng)事人依次辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。笫三人提出的抗辯理由成立的，人民法院可依照合同法第一百一十條第一項(xiàng)的規(guī)定駁回最終買(mǎi)受人的訴訟請(qǐng)求。房屋尚未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有的,人民法院應(yīng)當(dāng)向其釋明變更訴訟請(qǐng)求為出賣(mài)人協(xié)助其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。買(mǎi)受人不同意變更的，駁回其訴訟請(qǐng)求。二十七、限購(gòu)房屋的買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照《廣東省高級(jí)人民法院廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廣東省司法廳關(guān)于在審判執(zhí)行、辦理公證工作中落實(shí)住房限購(gòu)政策的意見(jiàn)》（粵高法（2013）403號(hào)），要求其在舉證期限內(nèi)提交房屋所在地房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具的《購(gòu)房資格證明》。二十八、借他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，借名人請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有的，不予支持。借名人請(qǐng)求出名人（登記權(quán)利人）協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持，但房屋在限購(gòu)范圍內(nèi)，借名人不具有購(gòu)房資格的除外。出名人將房屋出賣(mài)給第三人，借名人以無(wú)權(quán)處分為由主張追回房屋的，不予支持。二十九、』房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施后，一方當(dāng)事人故意隱瞞或者虛構(gòu)事實(shí)，或者明知另一方當(dāng)事人的條件不符合政策要求仍誘導(dǎo)其簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，另一方當(dāng)事人因合同無(wú)法履行請(qǐng)求解除或者撤銷合同，并要求對(duì)方當(dāng)事人賠償損失的，可予支持。房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，導(dǎo)致無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者不能訂立房屋擔(dān)保貸款合同的，屬于因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同不能履行，人民法院可以參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條的規(guī)定處理。一方請(qǐng)求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或者適用定金罰則的，不予支持。買(mǎi)受人請(qǐng)求判令出賣(mài)人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院可以向其釋明變更訴訟請(qǐng)求為解除合同、返還財(cái)產(chǎn)。買(mǎi)賣(mài)合同約定即使買(mǎi)受人無(wú)法獲得銀行貸款也應(yīng)當(dāng)支付房款的，不因房貸政策調(diào)整而免除買(mǎi)受人未履行付款義務(wù)的違約責(zé)任。因一方當(dāng)事人遲延履行，致使房屋買(mǎi)賣(mài)合同受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響無(wú)法繼續(xù)履行，守約方請(qǐng)求解除合同并賠償損失的，應(yīng)予支持。三十、根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品房住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》(建房(2010)53號(hào))第十一條的規(guī)定,交付使用的商品房應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格并已在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)辦理工程竣工驗(yàn)收備案。合同約定的交付條件高于前款標(biāo)準(zhǔn)的，以合同約定為準(zhǔn)；合同約定的交付條件低于前款標(biāo)準(zhǔn)的，按前款規(guī)定認(rèn)定。三十一、出賣(mài)人交付的商品房符合合同約定及法定交付條件，買(mǎi)受人以商品房質(zhì)量存在瑕疵為由拒絕接收，并要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持，但買(mǎi)受人有證據(jù)證明商品房在交付時(shí)存在嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題的除外。買(mǎi)受人接收商品房不影響出賣(mài)人對(duì)商品房質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)保修義務(wù)。商品房符合合同約定的交付條件，且合同約定的交付期限屆滿，出賣(mài)人已經(jīng)依約通知買(mǎi)受人接收商品房，買(mǎi)受人無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，視為辦理交付手續(xù)的期限屆滿之日商品房已經(jīng)交付。三十二、買(mǎi)受人知道商品房不具備約定或者法定交付條件同意接收商品房，乂以商品房不具備交付條件為由主張逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。但買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人依據(jù)法律規(guī)定或者合同約定完善商品房交付條件，并賠償因此造成的實(shí)際損失。三十三、::商品房出賣(mài)人以買(mǎi)受人沒(méi)有繳納公共維修基金、前期物業(yè)費(fèi)等為由拒絕交付商品房的，不予支持。三十四、商品房買(mǎi)賣(mài)合同未明確約定出賣(mài)人代為辦理所有權(quán)登記的，出賣(mài)人仍然負(fù)有協(xié)助義務(wù)。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)辦理初始登記，并將辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記所需要的材料提交登記機(jī)關(guān)，依照合同約定或者其他合理方式告知買(mǎi)受人可以自行申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。出賣(mài)人未履行上述義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。買(mǎi)受人起訴請(qǐng)求出賣(mài)人協(xié)助其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但一審法庭辯論終結(jié)前出賣(mài)人尚未辦理初始登記的，人民法院可以向買(mǎi)受人釋明變更訴訟請(qǐng)求為解除合同、賠償損失。買(mǎi)受人不變更的，駁回其訴訟請(qǐng)求。三十五、:存量房屋的買(mǎi)受人起訴請(qǐng)求出賣(mài)人遷出戶籍，不屬于民事案件的受理范圍。出賣(mài)人遷出戶籍對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響，買(mǎi)受人因出賣(mài)人拒不遷出戶籍主張解除合同并賠償損失的，應(yīng)予支持。三十六、買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人交付房屋或者辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，出賣(mài)人以買(mǎi)受人未履行付款義務(wù)抗辯，經(jīng)審查合同約定買(mǎi)受人支付剩余購(gòu)房款的義務(wù)先于或者與出賣(mài)人的交房、過(guò)戶義務(wù)同時(shí)履行的，人民法院可以向出賣(mài)人釋明反訴請(qǐng)求買(mǎi)受人支付剩余購(gòu)房款，出賣(mài)人不提起反訴且合同符合繼續(xù)履行條件的，可以作出同時(shí)履行判決，即出賣(mài)人在買(mǎi)受人依合同約定支付剩余購(gòu)房款時(shí).，交付房屋、協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。三十七、［當(dāng)事人約定以辦理房屋擔(dān)保貸款作為付款方式的，出賣(mài)人拒絕配合辦理?yè)?dān)保貸款，買(mǎi)受人符合下列條件之一的，可以支持其繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求：（一）已經(jīng)依約付清購(gòu)房款，或者同意在合理期限內(nèi)一次性付清全部購(gòu)房款且有充分證據(jù)證明其有履行能力的；（二）同意代為清償債務(wù)以消滅房屋上的抵押權(quán)，并且同意在合理期限內(nèi)一次性付清購(gòu)房款且有充分證據(jù)證明其有履行能力的；（三）已經(jīng)取得銀行貸款承諾函，且貸款銀行在訴訟中明確表示同意按照承諾函發(fā)放貸款的。除上述情形外，一般應(yīng)當(dāng)依照合同法第一百一十條第一項(xiàng)關(guān)于合同事實(shí)上不能履行的規(guī)定，對(duì)買(mǎi)受人繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求不予支持。三十八、房屋買(mǎi)賣(mài)合同未約定逾期辦證、逾期付款違約金或者損失數(shù)額難以確定的，人民法院可以參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條第二款第一項(xiàng)的規(guī)定，以已付購(gòu)房款或者未付購(gòu)房款總額為基數(shù)，按年利率6%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。三十九、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的商品房買(mǎi)賣(mài)合同格式文本約定按固定數(shù)額承擔(dān)遲延履行違約金，金額低于買(mǎi)受人實(shí)際損失，當(dāng)事人根據(jù)合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定請(qǐng)求增加違約金的，人民法院應(yīng)予支持。四十、房屋買(mǎi)賣(mài)合同因一方當(dāng)事人違約被解除的，守約方可以要求違約方賠償房屋差價(jià)或者轉(zhuǎn)售利益等可得利益損失。計(jì)算損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除守約方未采取合理措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失、守約方因此獲得的利益以及取得利益需要支出的必要費(fèi)用，并綜合考慮守約方的履約情況等確定，但不得超過(guò)違約方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。四十一、買(mǎi)受人請(qǐng)求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的案件，人民法院可以告知其申請(qǐng)對(duì)房屋采取保全措施。四十二、有權(quán)解除合同的當(dāng)事人繼續(xù)履行合同或者接受對(duì)方履行的，視為放棄合同解除權(quán)。四十三、合同解除權(quán)行使期限屆滿或者解除權(quán)放棄后，對(duì)方當(dāng)事人經(jīng)催告仍然不履行合同，守約方主張依照合同約定或者法律規(guī)定解除合同的，應(yīng)予支持。四十四、房屋買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定無(wú)效或者被撤俏、解除后，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)將房屋返還給出賣(mài)人，并支付房屋占有使用的費(fèi)用，費(fèi)用可參照同期同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收取的價(jià)款返還給買(mǎi)受人，并支付貸款利息。一方當(dāng)事人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷、解除合同并返還財(cái)產(chǎn)，人民法院經(jīng)審理認(rèn)為合同無(wú)效或者應(yīng)予撤銷、解除的，應(yīng)當(dāng)向被告釋明反訴請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)，避免判決單方返還財(cái)產(chǎn)造成當(dāng)事人利益失衡。合同無(wú)效或者被撤銷的，一方因房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)受到的損失，由當(dāng)事人按照各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)。合同解除的，守約方因房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)受到的損失，由違約方賠償。四十五、買(mǎi)受人將房屋抵押給債權(quán)人后，當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷、解除合同并請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)，擔(dān)保權(quán)人或者第三人提出獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求的，可以與房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。擔(dān)保權(quán)人或者第三人就抵押擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行起訴的，可以與房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，抵押權(quán)未消滅，出賣(mài)人請(qǐng)求返還房屋，要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；出賣(mài)人主張將應(yīng)當(dāng)返還給買(mǎi)受人的價(jià)款在擔(dān)保債權(quán)的范圍內(nèi)支付給抵押權(quán)人或者將該款提存消滅抵押權(quán)后返還房屋的，應(yīng)予支持。四十六、房屋交付后，買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，出賣(mài)人提出訴訟時(shí)效抗辯的，不予支持。四十七、1買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人支付逾期辦證或者逾期交房違約金，違約金為固定金額的，從合同約定或者法定的履行期限屆滿之次日起計(jì)算訴訟時(shí)效期間。按日或者按月等時(shí)間單位累計(jì)計(jì)算違約金的，按每個(gè)個(gè)別債權(quán)分別計(jì)算訴訟時(shí)效期間。四十八、合同約定委托人在一定