項(xiàng)目貸款評(píng)估詳解課件

引言：

項(xiàng)目評(píng)估（中長期授信分析）以項(xiàng)目貸款為主，故實(shí)際工作中往往將項(xiàng)目貸款的授信分析作為中長期授信分析來看待。原因是信貸手冊(cè)的編寫不是按產(chǎn)品來編寫，而是根據(jù)流程來編寫。引言1引言：

項(xiàng)目評(píng)估（中長期授信分析）重視項(xiàng)目融資（中長期授信業(yè)務(wù)）的背景分析◆資產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)定性的需要◆提高收益的需要◆交叉銷售的需要綜合回報(bào)◆培育和穩(wěn)定基本客戶的需要◆提高信貸人員素質(zhì)的需要引2一、項(xiàng)目貸款范疇1、固定資產(chǎn)貸款（基建、技改、科技開發(fā)）2003年8月，國家發(fā)改委《關(guān)于近期技術(shù)改造投資管理工作有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦[2003]742號(hào)）明確“將技術(shù)改造投資管理與基本建設(shè)投資管理整合為固定資產(chǎn)投資進(jìn)行管理”。2、房地產(chǎn)開發(fā)貸款3、境外籌資轉(zhuǎn)貸款4、銀團(tuán)貸款一、項(xiàng)目貸款范疇1、固定資產(chǎn)貸款（基建、技改、科技開發(fā)）3項(xiàng)目貸款范疇固定資產(chǎn)貸款提升原有設(shè)施技術(shù)水平項(xiàng)目——如制藥企業(yè)改造維持簡單再生產(chǎn)項(xiàng)目——隨著技術(shù)進(jìn)步的加快實(shí)際較少項(xiàng)目貸款范疇固定資產(chǎn)貸款4項(xiàng)目貸款范疇按自償能力劃分自償性項(xiàng)目——指項(xiàng)目依靠自身投產(chǎn)后產(chǎn)生的現(xiàn)金流收回投資、償還融資。大部分工業(yè)、交通類項(xiàng)目屬銀行主要投向項(xiàng)目貸款范疇按自償能力劃分5項(xiàng)目貸款范疇2、非自償性項(xiàng)目——項(xiàng)目無法依靠自身投產(chǎn)后產(chǎn)生的現(xiàn)金流收回投資、償還融資項(xiàng)目貸款范疇2、非自償性項(xiàng)目6二、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的建設(shè)程序（一）一般固定資產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)程序1、項(xiàng)目建議書（立項(xiàng)）2、可行性研究3、初步設(shè)計(jì)4、建設(shè)準(zhǔn)備（開工建設(shè)）5、建設(shè)實(shí)施6、竣工驗(yàn)收二、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的建設(shè)程序（一）一般固定資產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)程序7（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程[1]1、設(shè)立項(xiàng)目公司，辦理開發(fā)資質(zhì)2、簽訂土地出讓合同（土地證）3、項(xiàng)目建議書及批復(fù)4、方案設(shè)計(jì)及報(bào)批5、選址意見書（規(guī)劃局核發(fā)）（用地規(guī)劃許可證）6、初步設(shè)計(jì)7、施工圖設(shè)計(jì)（建設(shè)工程規(guī)劃許可證）8、施工項(xiàng)目招投標(biāo)（辦理施工許可證）9、施工單位進(jìn)場施工，須有施工監(jiān)理

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程[1]1、設(shè)立項(xiàng)目公司，辦理開發(fā)資8（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程[2]10、預(yù)售（預(yù)售許可證）11、竣工驗(yàn)收（規(guī)劃驗(yàn)收、質(zhì)量驗(yàn)收）12、領(lǐng)取交付使用許可證13、辦理大產(chǎn)證14、交房（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程[2]10、預(yù)售9三、項(xiàng)目貸款的條件與程序（一）條件1、具有有權(quán)部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)、開工報(bào)告（國債項(xiàng)目的特殊情況）2、不同行業(yè)有不同的最低項(xiàng)目資本金占總投資的比例。（國務(wù)院文件規(guī)定）3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，30％自有資金4、新建項(xiàng)目必須實(shí)行項(xiàng)目法人制三、項(xiàng)目貸款的條件與程序（一）條件10合規(guī)性（相關(guān)有權(quán)部門批準(zhǔn)要求）投資體制改革：1、改革項(xiàng)目審批制度：

審批制——核準(zhǔn)制——備案制—改變不分投資主體、資金來源、項(xiàng)目性質(zhì)，一律按投資規(guī)模大小分別由各級(jí)政府及有關(guān)部門審批的企業(yè)投資管理辦法?！獙?duì)于企業(yè)不使用政府投資建設(shè)的項(xiàng)目，一律不再實(shí)行審批制，區(qū)別不同情況實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。合規(guī)性（相關(guān)有權(quán)部門批準(zhǔn)要求）投資體制改革：11★合規(guī)性（我行要求）六個(gè)必要條件1、項(xiàng)目必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策和市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、交行的信貸投向政策。2、項(xiàng)目經(jīng)過審批、核準(zhǔn)或備案程序。3、通過用地預(yù)審。4、獲得環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批。5、經(jīng)過節(jié)能評(píng)估審查。6、符合安全和城市規(guī)劃等規(guī)定和要求?！锖弦?guī)性（我行要求）六個(gè)必要條件12★外資企業(yè)投資總額與注冊(cè)資本比例規(guī)定投資總額≤USD300萬（USD300萬,USD1000萬】

其中≤USD420萬（USD1000萬，USD3000萬）

其中≤USD1250萬≥USD3000萬

其中≤USD3600萬

注冊(cè)資本不得低于70%不得低于50%則注冊(cè)資本≥USD210萬不得低于40%則注冊(cè)資本≥USD500萬不得低于1/3則注冊(cè)資本≥USD1200萬★外資企業(yè)投資總額與注冊(cè)資本比例規(guī)定投資總額注13三、項(xiàng)目貸款的條件與程序（二）程序1、備選（出具意向書）2、項(xiàng)目評(píng)估3、審查、審批（出具貸款承諾書，尤其是國債項(xiàng)目）4、發(fā)放（根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度發(fā)放）

關(guān)注：貸款條件是否落實(shí)、資本金是否落實(shí)、同比例支用其他資金三、項(xiàng)目貸款的條件與程序（二）程序14三、項(xiàng)目貸款的條件與程序（二）程序5、監(jiān)控與回收（1）按合同用途、計(jì)劃用款（2）不得將貸款當(dāng)作資本金、自籌資金使用三、項(xiàng)目貸款的條件與程序（二）程序15四、項(xiàng)目貸款報(bào)告的撰寫要求（一）一般要求1、客戶概況2、銀企關(guān)系3、項(xiàng)目概況4、投資估算及來源5、風(fēng)險(xiǎn)分析（行業(yè)、經(jīng)營管理、財(cái)務(wù)）四、項(xiàng)目貸款報(bào)告的撰寫要求（一）一般要求16四、項(xiàng)目貸款報(bào)告的撰寫要求6、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益估算7、不確定性分析8、還款能力分析9、擔(dān)保分析10、審查結(jié)論四、項(xiàng)目貸款報(bào)告的撰寫要求6、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益估算17四、項(xiàng)目貸款報(bào)告的撰寫要求（二）附件資料1、項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)、新開工、概算調(diào)整等的批復(fù)文件國債項(xiàng)目需國家發(fā)改委批文外國政府轉(zhuǎn)貸款項(xiàng)目需納入利用外資投資計(jì)劃、國家財(cái)政部批復(fù)2、項(xiàng)目（公司）章程、合同及批件四、項(xiàng)目貸款報(bào)告的撰寫要求（二）附件資料18四、項(xiàng)目貸款報(bào)告的撰寫要求3、項(xiàng)目環(huán)保方案的批復(fù)文件★4、資本金落實(shí)文件5、生產(chǎn)、建設(shè)條件落實(shí)的證明6、有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表7、信貸業(yè)務(wù)手冊(cè)要求的有關(guān)表格8、特殊項(xiàng)目的相關(guān)批件（如珠寶、黃金等）四、項(xiàng)目貸款報(bào)告的撰寫要求3、項(xiàng)目環(huán)保方案的批復(fù)文件★19四、項(xiàng)目貸款報(bào)告的撰寫要求

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的撰寫要求1、企業(yè)概況2、項(xiàng)目概況及建設(shè)條件評(píng)價(jià)3、市場評(píng)價(jià)4、投資估算與籌資評(píng)價(jià)5、財(cái)務(wù)效益分析6、不確定性分析7、貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施8、銀行綜合效益評(píng)價(jià)9、總評(píng)估四、項(xiàng)目貸款報(bào)告的撰寫要求

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的撰寫要求20五、項(xiàng)目評(píng)估方法對(duì)象：可行性研究報(bào)告區(qū)別與聯(lián)系聯(lián)系：處于同一階段－－投資前期目標(biāo)要求相同學(xué)科內(nèi)容相同區(qū)別：行為主體不同立足點(diǎn)不同側(cè)重點(diǎn)不同作用不同時(shí)序不同五、項(xiàng)目評(píng)估方法對(duì)象：可行性研究報(bào)告21五、項(xiàng)目評(píng)估方法1、借款企業(yè)和項(xiàng)目概況分析2、資金來源和投資分析（1）投資估算項(xiàng)目總投資＝固定資產(chǎn)投資總額＋流動(dòng)資金固定資產(chǎn)投資總額＝固定資產(chǎn)投資＋投資方向調(diào)節(jié)稅＋建設(shè)期利息五、項(xiàng)目評(píng)估方法1、借款企業(yè)和項(xiàng)目概況分析22五、項(xiàng)目評(píng)估方法項(xiàng)目總投資固定資產(chǎn)投資鋪底流動(dòng)資金建安費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用無形資產(chǎn)建設(shè)期利息五、項(xiàng)目評(píng)估方法項(xiàng)目總投資固定資產(chǎn)投資鋪底流動(dòng)資金建安費(fèi)用、23五、項(xiàng)目評(píng)估方法固定資產(chǎn)投資＝建安費(fèi)用＋工程其他費(fèi)用＋預(yù)備費(fèi)用投資方向調(diào)節(jié)稅2000年起暫停征收建設(shè)期利息（資本化）計(jì)算公式：每年應(yīng)計(jì)利息＝（年初借款本息累計(jì)＋本年借款額/2）×年利率五、項(xiàng)目評(píng)估方法固定資產(chǎn)投資＝建安費(fèi)用＋工程其他費(fèi)用＋預(yù)備費(fèi)24五、項(xiàng)目評(píng)估方法（2）流動(dòng)資金估算（3）資金籌措A資金總額＝自有資金＋借入資金B(yǎng)籌措方法國內(nèi)借入資金國外借入資金五、項(xiàng)目評(píng)估方法（2）流動(dòng)資金估算25五、項(xiàng)目評(píng)估方法3、市場分析（項(xiàng)目建設(shè)是否必要）根據(jù)產(chǎn)品的不同有針對(duì)性的考察區(qū)域市場、國內(nèi)、外供需情況市場供需的動(dòng)態(tài)發(fā)展情況，其他在建、擬建項(xiàng)目最難部分（1）原材料供應(yīng)市場分析（2）產(chǎn)品需求市場分析有條件的掌握產(chǎn)品落實(shí)的意向性情況五、項(xiàng)目評(píng)估方法3、市場分析（項(xiàng)目建設(shè)是否必要）26五、項(xiàng)目評(píng)估方法3、市場分析（具體內(nèi)容）行業(yè)方面考察產(chǎn)品方面考察

行業(yè)運(yùn)行特征產(chǎn)品特性一般經(jīng)營杠桿市場需求、供給情況行業(yè)成長周期產(chǎn)品生產(chǎn)周期經(jīng)濟(jì)周期性對(duì)其他產(chǎn)品的替代性行業(yè)平均盈利性對(duì)其他產(chǎn)品的依賴性價(jià)格競爭力五、項(xiàng)目評(píng)估方法3、市場分析（具體內(nèi)容）27五、項(xiàng)目評(píng)估方法4、設(shè)備技術(shù)工藝和設(shè)計(jì)分析工藝流程與設(shè)計(jì)性能成熟技術(shù)——國內(nèi)、國際同業(yè)應(yīng)用情況全新技術(shù)——試驗(yàn)、初步工業(yè)化研究情況必要時(shí)，可以咨詢行業(yè)技術(shù)專家五、項(xiàng)目評(píng)估方法4、設(shè)備技術(shù)工藝和設(shè)計(jì)分析28五、項(xiàng)目評(píng)估方法5、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測（1）總投資（信貸業(yè)務(wù)手冊(cè)第四部分“財(cái)務(wù)分析工具”項(xiàng)目評(píng)估工具中的投資估算表）（2）銷售收入（銷售收入估算表）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)壽命期項(xiàng)目營業(yè)期限、三資項(xiàng)目折舊年限、貸款期限（3）折舊與攤銷費(fèi)用五、項(xiàng)目評(píng)估方法5、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測29五、項(xiàng)目評(píng)估方法（4）產(chǎn)品成本費(fèi)用（信貸手冊(cè)中的估算表）總成本費(fèi)用＝外購原材料＋外購燃料動(dòng)力＋工資及福利費(fèi)＋修理費(fèi)＋折舊費(fèi)＋維簡費(fèi)＋攤銷費(fèi)＋利息支出＋其他費(fèi)用固定成本：前兩項(xiàng)以外之和可變成本：前兩項(xiàng)之和經(jīng)營成本＝總成本－折舊－維簡－攤銷－利息（5）營業(yè)稅金及附加教育費(fèi)附加按實(shí)際繳納的稅額的3％計(jì)征。（6）損益（信貸手冊(cè)中的損益表）五、項(xiàng)目評(píng)估方法（4）產(chǎn)品成本費(fèi)用（信貸手冊(cè)中的估算表）30五、項(xiàng)目評(píng)估方法財(cái)務(wù)效益分析盈利能力分析清償能力分析不確定性分析靜態(tài)動(dòng)態(tài)投資回收期借款償還期盈虧平衡分析敏感性分析財(cái)務(wù)分析五、項(xiàng)目評(píng)估方法財(cái)務(wù)效益分析盈利能力分析清償能力分析不確定性31五、項(xiàng)目評(píng)估方法6、財(cái)務(wù)分析（1）現(xiàn)金流量表信貸業(yè)務(wù)手冊(cè)“項(xiàng)目評(píng)估工具”中“全部投資現(xiàn)金流量表”（2）財(cái)務(wù)指標(biāo)A投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率B財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值C內(nèi)部收益率計(jì)算信貸業(yè)務(wù)手冊(cè)第四部分財(cái)務(wù)分析工具4.2.2“項(xiàng)目評(píng)估工具使用說明”五、項(xiàng)目評(píng)估方法6、財(cái)務(wù)分析32五、項(xiàng)目評(píng)估方法D投資回收期4.2.2“項(xiàng)目評(píng)估工具使用說明”計(jì)算公式E借款償還期4.2.2“項(xiàng)目評(píng)估工具使用說明”計(jì)算公式借款還本付息計(jì)算表還款資金來源：利潤、折舊、攤銷、其他五、項(xiàng)目評(píng)估方法D投資回收期4.2.2“項(xiàng)目評(píng)估工具使33五、項(xiàng)目評(píng)估方法7、不確定性分析（1）盈虧平衡分析以生產(chǎn)能力利用率表示以銷售價(jià)格表示（2）敏感性分析銷售價(jià)格、經(jīng)營成本、固定資產(chǎn)投資8、風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估9、總評(píng)估五、項(xiàng)目評(píng)估方法7、不確定性分析34六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（一）、評(píng)估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)容

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資

⑴、土地費(fèi)用⑵、前期工程費(fèi)⑶、房屋開發(fā)費(fèi)（建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)等）⑷、其他費(fèi)用⑸、管理費(fèi)用⑹、銷售費(fèi)用⑺、財(cái)務(wù)費(fèi)用⑻、不可預(yù)見費(fèi)⑼、相關(guān)稅費(fèi)六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（一）、評(píng)估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)35六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（一）、評(píng)估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)容2、項(xiàng)目資金籌措⑴、資本金⑵、預(yù)租售收入⑶、借貸資金3、項(xiàng)目收入估算⑴、租售收入⑵、自營收入六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（一）、評(píng)估中涉及相關(guān)指標(biāo)36六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（一）、評(píng)估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)容

4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤⑴、利潤總額＝經(jīng)營收入－經(jīng)營成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－經(jīng)營稅金及附加－土地增值稅⑵、經(jīng)營收入＝銷售收入＋租金收入＋自營收入⑶、銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷售收入＋配套設(shè)施銷售收入六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（一）、評(píng)估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)37六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（一）、評(píng)估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)容

4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤⑷、租金收入＝出租房租金收入＋出租土地租金收入⑸、經(jīng)營稅金及附加＝營業(yè)稅＋城市維護(hù)建設(shè)稅＋教育費(fèi)附加⑹、經(jīng)營成本＝土地轉(zhuǎn)讓成本＋商品房銷售成本＋配套設(shè)施銷售成本＋出租房經(jīng)營成本六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（一）、評(píng)估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)38六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（二）評(píng)估中要點(diǎn)1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款本質(zhì)（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款屬于固定資產(chǎn)貸款范疇央行“121號(hào)文件”明確規(guī)定對(duì)該類貸款嚴(yán)禁采用流動(dòng)資金貸款房地產(chǎn)項(xiàng)目的物質(zhì)形態(tài)六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（二）評(píng)估中要點(diǎn)1、房地產(chǎn)開39六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（二）評(píng)估中要點(diǎn)（2）與一般固定資產(chǎn)貸款的三點(diǎn)區(qū)別一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表科目從資金形態(tài)到實(shí)物形態(tài)的運(yùn)作流程均反映在“流動(dòng)資金”欄目?！巴恋厥褂脵?quán)”、“在建工程”等均在“存貨”科目核算。而一般企業(yè)：“土地使用權(quán)”→“無形資產(chǎn)”“在建工程”→“固定資產(chǎn)”六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（二）評(píng)估中要點(diǎn)（2）與一般40六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（二）評(píng)估中要點(diǎn)二是房屋作為商品屬性，是高價(jià)值商品，開發(fā)商從土地使用權(quán)→開發(fā)建設(shè)→建成房屋→銷售上述過程類似于一般生產(chǎn)企業(yè)的原材料→產(chǎn)成品→銷售三是還貸來源，傳統(tǒng)項(xiàng)目貸款為“利潤＋折舊＋攤銷”，房地產(chǎn)開發(fā)貸款為房屋租售收入。六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（二）評(píng)估中要點(diǎn)二是房屋作為41六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（二）評(píng)估中要點(diǎn)（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的實(shí)質(zhì)為項(xiàng)目貸款項(xiàng)目貸款與一般貸款的最大區(qū)別：以項(xiàng)目收益作為貸款保障，而非一般貸款所強(qiáng)調(diào)的借款人“權(quán)益是債務(wù)的基礎(chǔ)”。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款基本符合項(xiàng)目融資的概念特點(diǎn)。六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（二）評(píng)估中要點(diǎn)（3）房地產(chǎn)42六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（二）評(píng)估中要點(diǎn)2、評(píng)估的難點(diǎn)（1）項(xiàng)目資本金內(nèi)涵新設(shè)房地產(chǎn)公司：“實(shí)收資本”即項(xiàng)目資本金，對(duì)仍用原公司開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司，只能為“所有者權(quán)益”中可以使用到該項(xiàng)目的現(xiàn)金部分，即：項(xiàng)目資本金＝所有者權(quán)益－其他項(xiàng)目資本金－長期資金占用＋可用于本項(xiàng)目的預(yù)期利潤。長期資金：固定資產(chǎn)、長期投資等占用的資金六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（二）評(píng)估中要點(diǎn)2、評(píng)估的難43六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)（2）項(xiàng)目建設(shè)分期滾動(dòng)開發(fā)難點(diǎn)是人為分期，導(dǎo)致資金監(jiān)管困難注意：一是根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和進(jìn)度，考察是否分期，依據(jù)：參考“工程規(guī)劃許可證”、“施工許可證”上所批建房屋情況，在同一或相鄰時(shí)間內(nèi)所批建房屋不宜認(rèn)為是分期開發(fā)。二是從總投資、開發(fā)面積加以規(guī)定，必須達(dá)到合理的下限指標(biāo)，對(duì)中小型項(xiàng)目禁止分期。三是對(duì)同一“土地使用權(quán)證書”項(xiàng)目審慎分期，堅(jiān)決杜絕人為分期。六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)（2）項(xiàng)目建設(shè)分期44六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)（3）項(xiàng)目貸款周期理論上：貸款期間僅為取得“四證”日期到“預(yù)售許可證”頒發(fā)后時(shí)間，期限較短。實(shí)際：銀行不愿意過早收回貸款，而金融監(jiān)管規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在償清前，不允許將本項(xiàng)目銷售回籠款挪作他用，銀企兩難。建議：盡早介入評(píng)估，力爭“四證”辦妥即放款；有差異化策略，靈活掌握。六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)（3）項(xiàng)目貸款周期45六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)（4）項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系項(xiàng)目總投資利潤率內(nèi)部收益率投資回收期貸款償還期利潤總額六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)（4）項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系46六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)（5）貸款抵押擔(dān)保方式確立合理抵押值市場價(jià)值、評(píng)估價(jià)值采用適當(dāng)?shù)盅郝室曢_發(fā)周期、銷售穩(wěn)定性確定做好抵押擔(dān)保的銜接確保抵押足值有效六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)（5）貸款抵押擔(dān)保方式47引言：

項(xiàng)目評(píng)估（中長期授信分析）以項(xiàng)目貸款為主，故實(shí)際工作中往往將項(xiàng)目貸款的授信分析作為中長期授信分析來看待。原因是信貸手冊(cè)的編寫不是按產(chǎn)品來編寫，而是根據(jù)流程來編寫。引言48引言：

項(xiàng)目評(píng)估（中長期授信分析）重視項(xiàng)目融資（中長期授信業(yè)務(wù)）的背景分析◆資產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)定性的需要◆提高收益的需要◆交叉銷售的需要綜合回報(bào)◆培育和穩(wěn)定基本客戶的需要◆提高信貸人員素質(zhì)的需要引49一、項(xiàng)目貸款范疇1、固定資產(chǎn)貸款（基建、技改、科技開發(fā)）2003年8月，國家發(fā)改委《關(guān)于近期技術(shù)改造投資管理工作有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦[2003]742號(hào)）明確“將技術(shù)改造投資管理與基本建設(shè)投資管理整合為固定資產(chǎn)投資進(jìn)行管理”。2、房地產(chǎn)開發(fā)貸款3、境外籌資轉(zhuǎn)貸款4、銀團(tuán)貸款一、項(xiàng)目貸款范疇1、固定資產(chǎn)貸款（基建、技改、科技開發(fā)）50項(xiàng)目貸款范疇固定資產(chǎn)貸款提升原有設(shè)施技術(shù)水平項(xiàng)目——如制藥企業(yè)改造維持簡單再生產(chǎn)項(xiàng)目——隨著技術(shù)進(jìn)步的加快實(shí)際較少項(xiàng)目貸款范疇固定資產(chǎn)貸款51項(xiàng)目貸款范疇按自償能力劃分自償性項(xiàng)目——指項(xiàng)目依靠自身投產(chǎn)后產(chǎn)生的現(xiàn)金流收回投資、償還融資。大部分工業(yè)、交通類項(xiàng)目屬銀行主要投向項(xiàng)目貸款范疇按自償能力劃分52項(xiàng)目貸款范疇2、非自償性項(xiàng)目——項(xiàng)目無法依靠自身投產(chǎn)后產(chǎn)生的現(xiàn)金流收回投資、償還融資項(xiàng)目貸款范疇2、非自償性項(xiàng)目53二、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的建設(shè)程序（一）一般固定資產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)程序1、項(xiàng)目建議書（立項(xiàng)）2、可行性研究3、初步設(shè)計(jì)4、建設(shè)準(zhǔn)備（開工建設(shè)）5、建設(shè)實(shí)施6、竣工驗(yàn)收二、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的建設(shè)程序（一）一般固定資產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)程序54（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程[1]1、設(shè)立項(xiàng)目公司，辦理開發(fā)資質(zhì)2、簽訂土地出讓合同（土地證）3、項(xiàng)目建議書及批復(fù)4、方案設(shè)計(jì)及報(bào)批5、選址意見書（規(guī)劃局核發(fā)）（用地規(guī)劃許可證）6、初步設(shè)計(jì)7、施工圖設(shè)計(jì)（建設(shè)工程規(guī)劃許可證）8、施工項(xiàng)目招投標(biāo)（辦理施工許可證）9、施工單位進(jìn)場施工，須有施工監(jiān)理

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程[1]1、設(shè)立項(xiàng)目公司，辦理開發(fā)資55（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程[2]10、預(yù)售（預(yù)售許可證）11、竣工驗(yàn)收（規(guī)劃驗(yàn)收、質(zhì)量驗(yàn)收）12、領(lǐng)取交付使用許可證13、辦理大產(chǎn)證14、交房（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程[2]10、預(yù)售56三、項(xiàng)目貸款的條件與程序（一）條件1、具有有權(quán)部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)、開工報(bào)告（國債項(xiàng)目的特殊情況）2、不同行業(yè)有不同的最低項(xiàng)目資本金占總投資的比例。（國務(wù)院文件規(guī)定）3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，30％自有資金4、新建項(xiàng)目必須實(shí)行項(xiàng)目法人制三、項(xiàng)目貸款的條件與程序（一）條件57合規(guī)性（相關(guān)有權(quán)部門批準(zhǔn)要求）投資體制改革：1、改革項(xiàng)目審批制度：

審批制——核準(zhǔn)制——備案制—改變不分投資主體、資金來源、項(xiàng)目性質(zhì)，一律按投資規(guī)模大小分別由各級(jí)政府及有關(guān)部門審批的企業(yè)投資管理辦法?！獙?duì)于企業(yè)不使用政府投資建設(shè)的項(xiàng)目，一律不再實(shí)行審批制，區(qū)別不同情況實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。合規(guī)性（相關(guān)有權(quán)部門批準(zhǔn)要求）投資體制改革：58★合規(guī)性（我行要求）六個(gè)必要條件1、項(xiàng)目必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策和市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、交行的信貸投向政策。2、項(xiàng)目經(jīng)過審批、核準(zhǔn)或備案程序。3、通過用地預(yù)審。4、獲得環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批。5、經(jīng)過節(jié)能評(píng)估審查。6、符合安全和城市規(guī)劃等規(guī)定和要求?！锖弦?guī)性（我行要求）六個(gè)必要條件59★外資企業(yè)投資總額與注冊(cè)資本比例規(guī)定投資總額≤USD300萬（USD300萬,USD1000萬】

其中≤USD420萬（USD1000萬，USD3000萬）

其中≤USD1250萬≥USD3000萬

其中≤USD3600萬

注冊(cè)資本不得低于70%不得低于50%則注冊(cè)資本≥USD210萬不得低于40%則注冊(cè)資本≥USD500萬不得低于1/3則注冊(cè)資本≥USD1200萬★外資企業(yè)投資總額與注冊(cè)資本比例規(guī)定投資總額注60三、項(xiàng)目貸款的條件與程序（二）程序1、備選（出具意向書）2、項(xiàng)目評(píng)估3、審查、審批（出具貸款承諾書，尤其是國債項(xiàng)目）4、發(fā)放（根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度發(fā)放）

關(guān)注：貸款條件是否落實(shí)、資本金是否落實(shí)、同比例支用其他資金三、項(xiàng)目貸款的條件與程序（二）程序61三、項(xiàng)目貸款的條件與程序（二）程序5、監(jiān)控與回收（1）按合同用途、計(jì)劃用款（2）不得將貸款當(dāng)作資本金、自籌資金使用三、項(xiàng)目貸款的條件與程序（二）程序62四、項(xiàng)目貸款報(bào)告的撰寫要求（一）一般要求1、客戶概況2、銀企關(guān)系3、項(xiàng)目概況4、投資估算及來源5、風(fēng)險(xiǎn)分析（行業(yè)、經(jīng)營管理、財(cái)務(wù)）四、項(xiàng)目貸款報(bào)告的撰寫要求（一）一般要求63四、項(xiàng)目貸款報(bào)告的撰寫要求6、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益估算7、不確定性分析8、還款能力分析9、擔(dān)保分析10、審查結(jié)論四、項(xiàng)目貸款報(bào)告的撰寫要求6、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益估算64四、項(xiàng)目貸款報(bào)告的撰寫要求（二）附件資料1、項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)、新開工、概算調(diào)整等的批復(fù)文件國債項(xiàng)目需國家發(fā)改委批文外國政府轉(zhuǎn)貸款項(xiàng)目需納入利用外資投資計(jì)劃、國家財(cái)政部批復(fù)2、項(xiàng)目（公司）章程、合同及批件四、項(xiàng)目貸款報(bào)告的撰寫要求（二）附件資料65四、項(xiàng)目貸款報(bào)告的撰寫要求3、項(xiàng)目環(huán)保方案的批復(fù)文件★4、資本金落實(shí)文件5、生產(chǎn)、建設(shè)條件落實(shí)的證明6、有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表7、信貸業(yè)務(wù)手冊(cè)要求的有關(guān)表格8、特殊項(xiàng)目的相關(guān)批件（如珠寶、黃金等）四、項(xiàng)目貸款報(bào)告的撰寫要求3、項(xiàng)目環(huán)保方案的批復(fù)文件★66四、項(xiàng)目貸款報(bào)告的撰寫要求

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的撰寫要求1、企業(yè)概況2、項(xiàng)目概況及建設(shè)條件評(píng)價(jià)3、市場評(píng)價(jià)4、投資估算與籌資評(píng)價(jià)5、財(cái)務(wù)效益分析6、不確定性分析7、貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施8、銀行綜合效益評(píng)價(jià)9、總評(píng)估四、項(xiàng)目貸款報(bào)告的撰寫要求

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的撰寫要求67五、項(xiàng)目評(píng)估方法對(duì)象：可行性研究報(bào)告區(qū)別與聯(lián)系聯(lián)系：處于同一階段－－投資前期目標(biāo)要求相同學(xué)科內(nèi)容相同區(qū)別：行為主體不同立足點(diǎn)不同側(cè)重點(diǎn)不同作用不同時(shí)序不同五、項(xiàng)目評(píng)估方法對(duì)象：可行性研究報(bào)告68五、項(xiàng)目評(píng)估方法1、借款企業(yè)和項(xiàng)目概況分析2、資金來源和投資分析（1）投資估算項(xiàng)目總投資＝固定資產(chǎn)投資總額＋流動(dòng)資金固定資產(chǎn)投資總額＝固定資產(chǎn)投資＋投資方向調(diào)節(jié)稅＋建設(shè)期利息五、項(xiàng)目評(píng)估方法1、借款企業(yè)和項(xiàng)目概況分析69五、項(xiàng)目評(píng)估方法項(xiàng)目總投資固定資產(chǎn)投資鋪底流動(dòng)資金建安費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用無形資產(chǎn)建設(shè)期利息五、項(xiàng)目評(píng)估方法項(xiàng)目總投資固定資產(chǎn)投資鋪底流動(dòng)資金建安費(fèi)用、70五、項(xiàng)目評(píng)估方法固定資產(chǎn)投資＝建安費(fèi)用＋工程其他費(fèi)用＋預(yù)備費(fèi)用投資方向調(diào)節(jié)稅2000年起暫停征收建設(shè)期利息（資本化）計(jì)算公式：每年應(yīng)計(jì)利息＝（年初借款本息累計(jì)＋本年借款額/2）×年利率五、項(xiàng)目評(píng)估方法固定資產(chǎn)投資＝建安費(fèi)用＋工程其他費(fèi)用＋預(yù)備費(fèi)71五、項(xiàng)目評(píng)估方法（2）流動(dòng)資金估算（3）資金籌措A資金總額＝自有資金＋借入資金B(yǎng)籌措方法國內(nèi)借入資金國外借入資金五、項(xiàng)目評(píng)估方法（2）流動(dòng)資金估算72五、項(xiàng)目評(píng)估方法3、市場分析（項(xiàng)目建設(shè)是否必要）根據(jù)產(chǎn)品的不同有針對(duì)性的考察區(qū)域市場、國內(nèi)、外供需情況市場供需的動(dòng)態(tài)發(fā)展情況，其他在建、擬建項(xiàng)目最難部分（1）原材料供應(yīng)市場分析（2）產(chǎn)品需求市場分析有條件的掌握產(chǎn)品落實(shí)的意向性情況五、項(xiàng)目評(píng)估方法3、市場分析（項(xiàng)目建設(shè)是否必要）73五、項(xiàng)目評(píng)估方法3、市場分析（具體內(nèi)容）行業(yè)方面考察產(chǎn)品方面考察

行業(yè)運(yùn)行特征產(chǎn)品特性一般經(jīng)營杠桿市場需求、供給情況行業(yè)成長周期產(chǎn)品生產(chǎn)周期經(jīng)濟(jì)周期性對(duì)其他產(chǎn)品的替代性行業(yè)平均盈利性對(duì)其他產(chǎn)品的依賴性價(jià)格競爭力五、項(xiàng)目評(píng)估方法3、市場分析（具體內(nèi)容）74五、項(xiàng)目評(píng)估方法4、設(shè)備技術(shù)工藝和設(shè)計(jì)分析工藝流程與設(shè)計(jì)性能成熟技術(shù)——國內(nèi)、國際同業(yè)應(yīng)用情況全新技術(shù)——試驗(yàn)、初步工業(yè)化研究情況必要時(shí)，可以咨詢行業(yè)技術(shù)專家五、項(xiàng)目評(píng)估方法4、設(shè)備技術(shù)工藝和設(shè)計(jì)分析75五、項(xiàng)目評(píng)估方法5、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測（1）總投資（信貸業(yè)務(wù)手冊(cè)第四部分“財(cái)務(wù)分析工具”項(xiàng)目評(píng)估工具中的投資估算表）（2）銷售收入（銷售收入估算表）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)壽命期項(xiàng)目營業(yè)期限、三資項(xiàng)目折舊年限、貸款期限（3）折舊與攤銷費(fèi)用五、項(xiàng)目評(píng)估方法5、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測76五、項(xiàng)目評(píng)估方法（4）產(chǎn)品成本費(fèi)用（信貸手冊(cè)中的估算表）總成本費(fèi)用＝外購原材料＋外購燃料動(dòng)力＋工資及福利費(fèi)＋修理費(fèi)＋折舊費(fèi)＋維簡費(fèi)＋攤銷費(fèi)＋利息支出＋其他費(fèi)用固定成本：前兩項(xiàng)以外之和可變成本：前兩項(xiàng)之和經(jīng)營成本＝總成本－折舊－維簡－攤銷－利息（5）營業(yè)稅金及附加教育費(fèi)附加按實(shí)際繳納的稅額的3％計(jì)征。（6）損益（信貸手冊(cè)中的損益表）五、項(xiàng)目評(píng)估方法（4）產(chǎn)品成本費(fèi)用（信貸手冊(cè)中的估算表）77五、項(xiàng)目評(píng)估方法財(cái)務(wù)效益分析盈利能力分析清償能力分析不確定性分析靜態(tài)動(dòng)態(tài)投資回收期借款償還期盈虧平衡分析敏感性分析財(cái)務(wù)分析五、項(xiàng)目評(píng)估方法財(cái)務(wù)效益分析盈利能力分析清償能力分析不確定性78五、項(xiàng)目評(píng)估方法6、財(cái)務(wù)分析（1）現(xiàn)金流量表信貸業(yè)務(wù)手冊(cè)“項(xiàng)目評(píng)估工具”中“全部投資現(xiàn)金流量表”（2）財(cái)務(wù)指標(biāo)A投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率B財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值C內(nèi)部收益率計(jì)算信貸業(yè)務(wù)手冊(cè)第四部分財(cái)務(wù)分析工具4.2.2“項(xiàng)目評(píng)估工具使用說明”五、項(xiàng)目評(píng)估方法6、財(cái)務(wù)分析79五、項(xiàng)目評(píng)估方法D投資回收期4.2.2“項(xiàng)目評(píng)估工具使用說明”計(jì)算公式E借款償還期4.2.2“項(xiàng)目評(píng)估工具使用說明”計(jì)算公式借款還本付息計(jì)算表還款資金來源：利潤、折舊、攤銷、其他五、項(xiàng)目評(píng)估方法D投資回收期4.2.2“項(xiàng)目評(píng)估工具使80五、項(xiàng)目評(píng)估方法7、不確定性分析（1）盈虧平衡分析以生產(chǎn)能力利用率表示以銷售價(jià)格表示（2）敏感性分析銷售價(jià)格、經(jīng)營成本、固定資產(chǎn)投資8、風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估9、總評(píng)估五、項(xiàng)目評(píng)估方法7、不確定性分析81六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（一）、評(píng)估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)容

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資

⑴、土地費(fèi)用⑵、前期工程費(fèi)⑶、房屋開發(fā)費(fèi)（建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)等）⑷、其他費(fèi)用⑸、管理費(fèi)用⑹、銷售費(fèi)用⑺、財(cái)務(wù)費(fèi)用⑻、不可預(yù)見費(fèi)⑼、相關(guān)稅費(fèi)六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（一）、評(píng)估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)82六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（一）、評(píng)估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)容2、項(xiàng)目資金籌措⑴、資本金⑵、預(yù)租售收入⑶、借貸資金3、項(xiàng)目收入估算⑴、租售收入⑵、自營收入六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（一）、評(píng)估中涉及相關(guān)指標(biāo)83六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（一）、評(píng)估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)容

4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤⑴、利潤總額＝經(jīng)營收入－經(jīng)營成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－經(jīng)營稅金及附加－土地增值稅⑵、經(jīng)營收入＝銷售收入＋租金收入＋自營收入⑶、銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷售收入＋配套設(shè)施銷售收入六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（一）、評(píng)估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)84六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（一）、評(píng)估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)容

4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤⑷、租金收入＝出租房租金收入＋出租土地租金收入⑸、經(jīng)營稅金及附加＝營業(yè)稅＋城市維護(hù)建設(shè)稅＋教育費(fèi)附加⑹、經(jīng)營成本＝土地轉(zhuǎn)讓成本＋商品房銷售成本＋配套設(shè)施銷售成本＋出租房經(jīng)營成本六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（一）、評(píng)估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)85六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)審注意要點(diǎn)

（二）評(píng)估中要點(diǎn)1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款本質(zhì)（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款屬于固定資產(chǎn)貸款范疇央行“121號(hào)文件”明確規(guī)定對(duì)該類貸款嚴(yán)禁采用流動(dòng)資金貸款房地產(chǎn)項(xiàng)目的物