泰發(fā)基金優(yōu)勢之下的創(chuàng)新與成長

泰發(fā)基金:優(yōu)勢之下的創(chuàng)新與成長2021年以來，隨著一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺以及房地產(chǎn)信貸日益收緊，眾多房企的融資渠道愈來愈窄，這給房地產(chǎn)私募基金行業(yè)的開展格局帶來了根本性改觀。房地產(chǎn)基金已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道之一，有數(shù)據(jù)顯示，近三年房地產(chǎn)基金的市場規(guī)模每年都保持近100%的增長。與此同時，房地產(chǎn)私募基金行業(yè)已涌現(xiàn)出一批具備相當規(guī)模和明確投資策略的優(yōu)秀基金管理機構(gòu)。榮盛泰發(fā)〔北京〕投資基金管理〔以下簡稱“泰發(fā)基金〞〕作為由上市房企發(fā)起設(shè)立的房地產(chǎn)私募基金，就是見證當前中國房地產(chǎn)私募基金開展的重要生力軍之一?？焖俪砷L第一，看好房地產(chǎn)私募基金行業(yè)的開展前景。在房地產(chǎn)私募基金出現(xiàn)之前，銀行信貸是國內(nèi)房地產(chǎn)公司的主要融資渠道，股權(quán)融資多局限于公司之間。那時候，民間閑散資金較多，投資渠道卻有限。隨著2007年?合伙企業(yè)法?的施行以及地方相關(guān)法規(guī)的完善，房地產(chǎn)私募基金也越來越受關(guān)注。第二，從房地產(chǎn)企業(yè)自身戰(zhàn)略考慮，房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢可以顯如今調(diào)節(jié)報表上。一般而言，在外界看來，假設(shè)房企的負債率超過70%～80%就存在一定的風(fēng)險，融資也會存在一定的困難。而依靠基金渠道獲得的股權(quán)類融資是放在少數(shù)股東權(quán)益這一細項之下。也就是說，基金的股權(quán)融資進來，相當于凈資產(chǎn)增加，可使負債率下降，從而可以增大財務(wù)杠桿規(guī)模。第三，股權(quán)類的基金進入工程也比較靈敏，可以在任何階段進入，而不是如同銀行貸款、信托等要求的，必須在“四證〞齊全及自有資金占一定比例的階段方可進入。泰發(fā)基金擁有自己的理財中心，客戶主要來自區(qū)域內(nèi)的特定投資者，很多是受榮盛集團的信譽和影響力吸引而來的，并已連續(xù)屢次投資泰發(fā)基金的工程?！皩砦覀儠嘣?jīng)營，在以地產(chǎn)基金為主的同時，我們也在籌劃二級市場的業(yè)務(wù)，并且馬上就會開展。〞榮盛泰發(fā)董事總經(jīng)理劉令介紹，“我們的團隊中有投資部、募資部、投后管理部、客服部、風(fēng)控法務(wù)部、財務(wù)部、人力資源部，同時還聘請了兩家外部律所。團隊成員大部分是以地產(chǎn)、金融背景為主?；鹦袠I(yè)靠的是信譽，光有專業(yè)性還不夠，更要有良好的溝通協(xié)作才能以及敏銳的判斷力。我們的目的很明確，要做一些股改上市的謀劃，同時探究海外基金平臺的設(shè)立。〞定位三、四線城市“我們是民企，要有自己的特色。〞泰發(fā)基金的業(yè)務(wù)主要涵蓋房地產(chǎn)基金管理、構(gòu)造化投資、投資咨詢、未上市房企股權(quán)投資、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)收購和兼并投資等幾大領(lǐng)域。在基金管理領(lǐng)域，住宅工程是泰發(fā)基金關(guān)注的重點?！拔覀?nèi)缃襁€沒有投資一線城市的核心工程，第一是因為好工程難找，第二是因為好工程的潛在融資才能比較強，造成了各金融機構(gòu)的互相爭搶，充分的競爭使得邊際收益趨于零，而投資這樣的工程，基金很難獲得豐厚的收益。〞劉令說。相較商業(yè)地產(chǎn)類工程，住宅尤其是符合國家政策的保障性住房和國家鼓勵的住宅產(chǎn)品，是泰發(fā)基金投資的重點。這類投資的周期一般比較短，大約2～3年，而且容易退出。根據(jù)工程的不同，內(nèi)部收益率〔IRR〕可以到達15%～30%。這種“快進快出〞的工程投資方式除了與投資人目前的投資需求較為匹配外，還可以培養(yǎng)投資人的忠誠度。從市場情況看，中小城市的住房需求仍以自住型需求為主，房價并非政府宏觀調(diào)控的重點領(lǐng)域，而一線城市的風(fēng)險較小主要是因為城市的人口吸附力強并且政府推地的面積有限。同樣，泰發(fā)基金在選擇二、三線城市投資工程時，更看重該城市是否具備很強的人口吸附力，是否存在因政府近年來大面積推地而導(dǎo)致的供應(yīng)過剩問題。“如今我們投的工程以兩類為主：第一類是一線城市周邊的工程，像燕郊、廊坊、永清、固安等地，一年期、兩年期的基金產(chǎn)品銷售得比較好，第二類是一些區(qū)域輻射的核心，這方面我們也是有選擇的，比方臨沂、蚌埠等城市。我們在當?shù)刈隽耸畮啄辏煜な袌?，能把握住工程，我們比較陌生的城市就不敢盲目涉足。〞出于兩方面的原因，泰發(fā)基金所投工程多集中在北方?！暗谝皇强紤]到投資人的偏好，榮盛開展的工程主要分布在北方，我們的投資人多是榮盛的上下游企業(yè)或業(yè)主，根本分布在長三角、京津冀和環(huán)渤海這三大區(qū)域之間。第二是考慮到人員有限，雖然西部地區(qū)也有好工程，但前期調(diào)研和后期管理的難度大，本錢高。〞劉令說。目前榮盛開展已進駐全國9個省份的20個城市，在沈陽、蚌埠、南京等地有很高的市場占有率及品牌影響力。憑借母公司的區(qū)域優(yōu)勢，泰發(fā)基金能迅速理解當?shù)氐氖袌銮闆r、開發(fā)商背景、工程詳細情況等，可以更加有效地從市場角度判斷和把控投資風(fēng)險。同時，泰發(fā)基金的投資也可以幫助當?shù)卣辖鹑谫Y源與工程建立，這在一定程度上提升了榮盛集團在當?shù)氐钠髽I(yè)形象。全程管控目前市場上頻頻出現(xiàn)房地產(chǎn)信托延期兌付事件，在劉令看來，房地產(chǎn)信托出現(xiàn)問題的關(guān)鍵在于一些信托的管理不到位或者根本無人去管理。同時他認為，國內(nèi)房地產(chǎn)基金的投資人對風(fēng)險的理解也有待進一步進步。“我們?nèi)缃裼?0多個人，管理資金40多億，每一只基金都走全流程的募、投、管、退過程。信托公司的人均資產(chǎn)管理規(guī)?？赡芙賰|，而我們面對十幾個工程都感覺人手不夠，因為我要在工程方派駐管理人員。〞房地產(chǎn)基金屬于新惹事物，因此團隊的專業(yè)才能及專業(yè)化、標準化的操作流程就顯得更為重要。除了需要具備持續(xù)的房地產(chǎn)行業(yè)的投資運營經(jīng)歷和國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)與投資管理經(jīng)歷，更重要的是要具備強有力的工程全程管控才能。泰發(fā)基金強調(diào)在過程中管理，從投資款劃到工程公司開始，就會在財務(wù)、工程、銷售等環(huán)節(jié)派駐專門的投資管理人員來管控工程。這種工程管理能幫助工程公司精準確定市場定位，進步工程質(zhì)量，加快工程進度，節(jié)約工程本錢，調(diào)整銷售策略，控制財務(wù)風(fēng)險，進步資金使用效率。在管理的過程中如發(fā)現(xiàn)任何風(fēng)險點也能及時解決，防止出現(xiàn)工程要退出時才發(fā)現(xiàn)有風(fēng)險而不能按約定退出的情況。這些都是保障最終收益的重要環(huán)節(jié)。劉令認為，判斷一個房地產(chǎn)工程是否值得投資，主要看三點?！暗谝灰赐恋卦趺礃樱玫乇惧X是多少，建筑本錢是多少，土地是否有糾紛，房企在當?shù)氐目诒?。這些信息，信托公司的人不一定能核算清楚，因為他們不是當?shù)氐姆康禺a(chǎn)從業(yè)人員，也沒有那么多的時間去自行調(diào)研。第二是看工程的定位，包括工程位置及周邊環(huán)境所決定的工程定位，看它是針對什么樣的消費者，有多少換房率、多少自住率，看面積比例、戶型配比、朝向風(fēng)格等，這些要點在工程初期規(guī)劃定位時就確定了，它們決定了將來房子要賣給誰，只有適銷對路才能賣得出去，才能保證基金退出的核心，即第一還款來源。除此之外，所謂的第二和第三還款來源都是很難保證的。第三是看工程的實際控制人，像銀行、信托等更多關(guān)注的是房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)，但房地產(chǎn)工程的好壞跟資質(zhì)關(guān)系不大，更多的是跟產(chǎn)品及團隊的管理經(jīng)歷有關(guān)，而這些都是不能量化的。〞“榮盛在這些區(qū)域干了十幾年，對當?shù)厥袌龇浅Ｊ煜?，這使得我們有很廣泛、準確的工程信息，從而才能做出精準的判斷。〞劉令說，“我們有相對較高的接盤才能。大部分金融機構(gòu)投資的工程，風(fēng)險處置是一大難題，可我們不一樣，榮盛有自己的設(shè)計公司、建筑公司、銷售團隊、物業(yè)公司，我們自己的團隊在預(yù)見工程風(fēng)險時能第一時間做到節(jié)點對接，在這個閉環(huán)的管理形式中，所有的風(fēng)險我們根本都可以把控。〞開展前景“整個房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)分拿地階段、建立階段、回款階段。前兩個階段的風(fēng)險是可以預(yù)知的，周期根本在一年左右，假設(shè)第三階段出現(xiàn)問題，會導(dǎo)致所投資的大量資金無法收回，資金都是有杠桿的，因此下一步的風(fēng)險會更加明顯。〞劉令說，“這幾年形勢越來越嚴峻，目前按揭市場收緊對房企現(xiàn)金流的影響非常宏大。〞劉令指出，如今全國房地產(chǎn)企業(yè)的融資是兩個極端。行業(yè)排名前50的房企，尤其是大型上市房企，其融資本錢非常低，而且房企越大融資規(guī)模就越大，融資本錢也就越低，渠道也非常多。而排名前200的區(qū)域性龍頭房企，在區(qū)域內(nèi)的市場占有率也比較高，融資才能也不會出現(xiàn)太大問題。除此之外，其他企業(yè)就很難以低本錢來靈敏地融通資金。因此，房地產(chǎn)私募基金通過與上市的大型房企合作而獲得豐厚回報的時機非常少，主要還是與區(qū)域內(nèi)的龍頭房企或中小開發(fā)商合作，這些房企的融資渠道窄，規(guī)模相對較小，融資本錢也就相對會高一些。“一個工程對應(yīng)一個合伙企業(yè)，一兩個億是比較適宜的，我們?nèi)缃褚灿凶鋈齻€多億的工程，期限根本在兩年左右，回報率根本都在20%以上。〞劉令表示。目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的根本投資方式是股權(quán)投資和債權(quán)投資，以及兩種方式相混合的方式進展投資。從機構(gòu)數(shù)量看，分別占市場的22%、23%、48%;從管理金額看，分別占29%、19%、43%，夾層投資機構(gòu)數(shù)量占市場的7%，管理資金量占9%?！疤┌l(fā)基金近期的側(cè)重點在于股權(quán)工程。與債權(quán)工程相比，股權(quán)工程的難度顯而易見，因為在股權(quán)層面，工程方想的是合作，而不僅僅是引入資金。當前房地產(chǎn)基金債權(quán)做得多是因為投資人不成熟，需要培養(yǎng)。房地產(chǎn)基金在國內(nèi)開展才幾年時間，需要一個信任積累的過程，將來的開展方向肯定是以股權(quán)為主。因此，只有管理才能越來越強，投資人才會對我們越來越信任。〞劉令表示。劉令坦言，泰發(fā)基金如今的業(yè)務(wù)重點在于對現(xiàn)有工程的消化，募資和工程投資流程已經(jīng)形成良性循環(huán)，“但是投資管理才能還需要在過程中完善。投資管理是我們的重中之重。〞“泰發(fā)基金雖然脫胎于榮盛開展，但立足點是非常獨立的。我