某國際城潛在高端目標客戶需求研究項目建議書課件

liguoliang@特別說明本計劃書為北京零點前進策略咨詢有限公司受長春恒興置業(yè)Contents第一章

項目理解第二章研究內(nèi)容第三章研究方法第四章項目團隊第五章時間費用目錄Contents第一章項目理解目錄研究背景：長春恒興國際城項目是恒興置業(yè)首個商業(yè)項目長春恒興國際城是一個大型城市商業(yè)綜合體項目，項目涵蓋了住宅、甲級寫字樓、五星級商務酒店、大型購物中心和酒店式公寓，總建筑面積達四十萬平方米。項目位于長春市南關(guān)區(qū)，長春最著名的金融街--解放大路的終點，也是長春市區(qū)的重要交通樞紐，規(guī)劃中的地鐵2號線和5號線的交匯處。研究背景：長春恒興國際城項目是恒興置業(yè)首個商業(yè)項目長春恒興國研究背景：長春公寓進入“酒店”時代

第一代：自發(fā)革命，星火燎原（2003年前后）銀座、吉宇大廈、金碧閣、函樂園、晨光花園高層

第二代：會戰(zhàn)中心區(qū)，野蠻生長（2004-2006年）亞泰鼎盛國際、新世紀鴻源、寶迪克公館

第三代：“類酒店式公寓”，異軍突起（2007-2008年）利.羅蘭香谷、中海.金域中央、偉業(yè)星城、耀江.五月花苑、巴洛克鉑宮

第四代：大腕云集，“散戶”離場（2008-2009年）萬晟.現(xiàn)代城、壹克拉公館、盛世國公館、南湖假日研究背景：長春公寓進入“酒店”時代第一代：自發(fā)革命，星火針對長春恒興國際城的物業(yè)構(gòu)成及市場定位，本次研究目的為：1、了解長春外籍人士的背景特征、區(qū)域分布特征、住房需求特征及日常消費特征。2、了解長春市高端白領人群的住房需求特征及日常消費特征。3、了解長春市房產(chǎn)投資者（重點是公寓及商鋪投資者）的背景特征及投資需求。通過上述研究，以期對長春恒興國際城的產(chǎn)品設計及租售策略提供第一手的決策依據(jù)。研究目的：研究項目潛在高端目標客戶需求，為長春恒興國際城的產(chǎn)品設計及租售策略提供第一手的決策依據(jù)針對長春恒興國際城的物業(yè)構(gòu)成及市場定位，本次研究Contents第一章

項目理解第二章研究內(nèi)容第三章研究方法第四章項目團隊第五章時間費用目錄Contents第一章項目理解目錄房產(chǎn)投資者外籍人士高級白領群體概況居住特征消費特征群體概況投資需求研究框架潛在高端目標客戶需求分析房產(chǎn)投資者外籍人士高級白領群體概況居住特征消費特征群體概況投Contents目錄第二章研究內(nèi)容長春市外籍人士及高級白領的生活狀態(tài)調(diào)研長春市房產(chǎn)投資者需求調(diào)研Contents目錄第二章研究內(nèi)容長春市外籍長春市外籍人士及高級白領生活狀態(tài)調(diào)研外籍人士&高級白領1、群體概況調(diào)研2、居住特征調(diào)研3、消費需求調(diào)研長春市外籍人士及高級白領生活狀態(tài)調(diào)研外籍人士1、群體概況調(diào)研研究內(nèi)容數(shù)量規(guī)模和分布特征現(xiàn)狀（僅針對外籍人士）數(shù)量規(guī)模及分布特征未來趨勢（5年后，僅針對外籍人士）年齡結(jié)構(gòu)和性別比例家庭構(gòu)成教育程度行業(yè)類別和職業(yè)特征收入狀況出行方式普通話能力（僅針對外籍人士）信息獲取渠道（日常信息；房產(chǎn)、商場信息）研究方法二手資料研究深度訪談定量調(diào)研1、外籍人士及高端白領的群體概況研究內(nèi)容數(shù)量規(guī)模和分布特征現(xiàn)狀（僅針對外籍人士）研究方法二手VS.土地屬性建筑屬性物業(yè)服務費用成本獲取方式認知程度對現(xiàn)有住所的滿意度更換住所的意向及驅(qū)動因素更換住所的關(guān)鍵考慮要素

對新居所的需求偏好2、長春外籍人士及高端白領的居住特征:居住現(xiàn)狀與未來需求VS.土地屬性對現(xiàn)有住所的滿意度2、長春外籍人士及高研究內(nèi)容

長春市外籍人士及高級白領的居住現(xiàn)狀調(diào)查：研究方法深度訪談定量調(diào)研

土地屬性（區(qū)位，功能，周邊配套，交通等）

建筑屬性（類型，戶型，裝修等）類型：別墅、公寓、普通住宅；板式、塔式戶型：幾室?guī)讖d；面積；功能設置；朝向；景觀裝修：精裝、毛坯；裝修風格；家具、家電選擇

物業(yè)服務（物業(yè)服務內(nèi)容等）

費用成本（售價/租金，住房補助等）

獲取方式（自購、自租、他購、他租）（僅針對對外籍人士）認知程度（對長春居住片區(qū)和目前小區(qū)的認知）居住現(xiàn)狀研究研究內(nèi)容長春市外籍人士及高級白領的居住現(xiàn)狀調(diào)查：研究方法深區(qū)位功能配套交通土地屬性目標層一級屬性層二級屬性層中心城區(qū)非中心城區(qū)新城區(qū)城市郊區(qū)商務區(qū)商業(yè)區(qū)文體娛樂區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)純住宅區(qū)學院醫(yī)院超市銀行景觀公路城市鐵路飛機……………住宅土地屬性SAMPLE區(qū)位功能配套交通土地屬性目標層一級屬性層二級屬性層中心城區(qū)非類型戶型面積建筑屬性目標層一級屬性層二級屬性層別墅高層多層多層小高層四房兩廳三房兩廳三房一廳二房二廳一房兩廳50以下50-7071-9091-100101-120…………住宅建筑屬性SAMPLE類型戶型面積建筑屬性目標層一級屬性層二級屬性層別墅高層多層研究內(nèi)容研究方法深度訪談定量調(diào)研對現(xiàn)有住所的滿意度（滿意程度及不滿意的方面）更換住所的意向及驅(qū)動因素（改善居住環(huán)境、提升居住品質(zhì)、孩子上學、結(jié)婚、上班方便……）更換住所的關(guān)鍵考慮要素區(qū)位、功能、配套、交通產(chǎn)品、物業(yè)價格開發(fā)商品牌未來居住需求研究

長春市外籍人士及高級白領的未來居住需求調(diào)查：研究內(nèi)容研究方法深度訪談對現(xiàn)有住所的滿意度（滿意程度及不研究內(nèi)容研究方法深度訪談定量調(diào)研對新居所的需求偏好土地屬性：區(qū)位、功能、配套、交通建筑屬性：類型：別墅、公寓、普通住宅；板式、塔式戶型：幾室?guī)讖d；面積；功能設置；朝向；景觀裝修：精裝、毛坯；裝修風格；家具、家電偏好物業(yè)服務：認為必須具備的物業(yè)服務內(nèi)容及服務水平選擇酒店式公寓的意向未來居住需求研究

長春市外籍人士及高級白領的未來居住需求調(diào)查：研究內(nèi)容研究方法深度訪談對新居所的需求偏好未來居住需求研究VS.消費支出消費場所

消費驅(qū)動因素消費行為對消費現(xiàn)狀的滿意度潛在消費需求3、長春外籍人士及高級白領的消費特征:消費現(xiàn)狀與潛在需求VS.消費支出對消費現(xiàn)狀的滿意度3、長春外籍人士研究內(nèi)容消費場所研究方法深度訪談定量調(diào)研主要購物、餐飲場所，休閑娛樂方式及場所選擇購物場所的關(guān)鍵考慮要素消費行為消費時間和消費頻率消費檔次和消費金額品牌和風格偏好消費出行方式消費信息獲取渠道消費現(xiàn)狀消費支出總支出及衣物、外出就餐、休閑娛樂、日常用品、食品等分項支出研究內(nèi)容消費場所研究方法深度訪談主要購物、餐飲場所，休閑研究內(nèi)容研究方法深度訪談定量調(diào)研對目前消費狀況（購物、餐飲、休閑）的滿意度對消費不滿意方面的缺憾分析期望增加的商業(yè)業(yè)態(tài)及配套設施期望增加的餐飲類型期望增加的休閑娛樂類型消費需求研究內(nèi)容研究方法深度訪談對目前消費狀況（購物、餐飲、休閑）的Contents目錄第二章研究內(nèi)容長春市外籍人士及高級白領的生活狀態(tài)調(diào)研長春市房產(chǎn)投資者需求調(diào)研Contents目錄第二章研究內(nèi)容長春市外籍研究內(nèi)容研究方法二手資料研究深度訪談定量調(diào)研長春公寓及商鋪投資群體概況人口學特征（年齡結(jié)構(gòu)、收入水平、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、來源地等）職業(yè)及行業(yè)背景群體規(guī)模媒體接觸習慣研究內(nèi)容研究方法二手資料研究長春公寓及商鋪投資群體概況人口學研究內(nèi)容研究方法深度訪談定量調(diào)研長春公寓及商鋪投資群體投資需求投資動機投資關(guān)鍵考慮要素（區(qū)位、功能、交通、配套、產(chǎn)品、物業(yè)、售價、開發(fā)商品牌）投資需求（區(qū)位、功能、交通、配套、產(chǎn)品（建筑形式、面積、戶型、裝修程度、功能設置）、物業(yè)）價格承受能力研究內(nèi)容研究方法深度訪談長春公寓及商鋪投資群體投資需求投資動Contents第一章

項目理解第二章研究內(nèi)容第三章研究方法第四章項目團隊第五章時間費用目錄Contents第一章項目理解目錄調(diào)研對象研究目的研究方法潛在目標群體研究外籍人士了解長春外籍人士的居住特征及消費需求深度訪談/定量調(diào)研高級白領了解長春高級白領的居住特征及消費需求深度訪談/定量調(diào)研房產(chǎn)投資者了解長春房產(chǎn)投資者的投資傾向及需求深度訪談/定量調(diào)研本項目將采用定性與定量相結(jié)合的研究方法，針對不同的對象采用不同的研究方法。研究方法：定性與定量相結(jié)合調(diào)研對象研究目的研究方法外籍人士了解長春外籍人士的居住特征及定性研究：深度訪談定性了解長春市外籍人士及高級白領的群體特征、居住特征及消費特征。定性了解長春市公寓及商鋪市場投資客的群體特征及投資需求。研究目的研究方法深度訪談：是一種無結(jié)構(gòu)的、直接的、一對一的訪問，在訪問的過程中通過掌握訪問技巧的研究員或資深的訪問員對受訪對象深入地訪談，了解專家的見識與經(jīng)驗，并進一步洞察受訪者對某一問題的潛在動機、信念、態(tài)度和情感。由于此次訪問的對象均在長春市，故主要采用現(xiàn)場面訪（即由訪問員現(xiàn)場面對面訪問受訪對象）的形式。長春市外事辦官員：1名長春市高端消費人群：外籍人士（10名）

常駐（將來還將居住5年以上）6名

暫?。▽⒕幼?-2年就離開）4名高級白領（6名）房產(chǎn)投資者（10名）

公寓投資客6名

商鋪投資客4名訪談對象定性研究：深度訪談定性了解長春市外籍人士及高級白領的群體特征附：長春市高級白領階層界定收入職業(yè)教育背景個人年收入25萬元以上（稅前）管理人員專業(yè)技術(shù)人員本科及以上學歷++高級白領階層附：長春市高級白領階層界定收入職業(yè)教育背景個人年收入25萬元

定量訪問是將在定性研究中得到的想法和結(jié)果進行量化，對于通過遴選的合格訪問對象，由零點公司經(jīng)過專業(yè)培訓的訪問員進行正式問卷調(diào)查。受訪者遴選和問卷調(diào)查工作由零點公司訪員中心或零點調(diào)查網(wǎng)絡成員單位的訪員（零點公司將委派專職督導）進行。訪問采用訪員讀錄法，即由訪員讀出問題及選項，由受訪對象回答，由訪員填寫問卷，整項訪問約持續(xù)60分鐘左右。訪問完畢贈送調(diào)查對象紀念品一份。本公司或零點調(diào)查網(wǎng)絡成員單位遴選的訪問員均屬當?shù)卮笾袑W校學生，在經(jīng)過專門培訓后進行訪問。本次研究中定量訪問方式主要采取約訪和定點攔截的方式。調(diào)研對象樣本量取樣方式長春市外籍人士常駐30約訪暫住30約訪長春市高級白領50約訪/定點攔截長春市房產(chǎn)投資者公寓30約訪/定點攔截商鋪30約訪/定點攔截定量研究：定量訪問定量訪問是將在定性研究中得到的想法和結(jié)果進行量Contents第一章

項目理解第二章研究內(nèi)容第三章研究方法第四章項目團隊第五章時間費用目錄Contents第一章項目理解目錄零點前進策略常務副總經(jīng)理李國良先生為本項目的負責人。零點前進策略城市發(fā)展與房地產(chǎn)部經(jīng)理熊巍先生為本項目執(zhí)行負責人。本項目展開后將有2-3名項目成員加盟。建議長春恒興置業(yè)有限公司確定一對口工作組，以便與零點前進策略進行工作協(xié)調(diào)及監(jiān)督。項目組織結(jié)構(gòu)零點前進策略常務副總經(jīng)理李國良先生為本項目的負責人。項目組織李國良先生簡歷性別：語種：國籍：男中、英中國職位項目角色與職責教育背景：前進策略常務副總經(jīng)理；注冊咨詢師；項目指導負責整體項目質(zhì)量，客戶高層深訪。河北大學經(jīng)濟學碩士石油大學經(jīng)濟學學士工作經(jīng)驗核心能力近期主要地產(chǎn)客戶和項目經(jīng)驗零點研究咨詢集團（2002-2010）韓國IBRIDGE（2000-2002）保定高新技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局（1998-2000）中石油物探儀器總廠（1993-1995）企業(yè)咨詢。重點：市場定位品牌管理渠道管理戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)務模式天津華僑城市場定位（2010）天津商場定位研究（2009）金地集團產(chǎn)品線規(guī)劃（2008）金融街購物中心消費行為研究（2007）長虹置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃（2007）江西立天唐人集團戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型規(guī)劃（2007）風度柏林底商定位（2006）沿海綠色家園集團市場細分（2006）誠毅休閑地產(chǎn)研究（2005）李國良先生簡歷性別：語種：國籍：男中、英中國職位項目角色與職性別：語種：國籍：男中、英中國職位項目角色與職責教育背景：前進策略城市發(fā)展與房地產(chǎn)部經(jīng)理高級咨詢經(jīng)理負責項目管理、項目設計、項目研究及報告撰寫等工作哈爾濱工業(yè)大學管理學碩士哈爾濱工業(yè)大學市場營銷學士工作經(jīng)驗核心能力近期主要客戶和項目經(jīng)驗零點研究咨詢集團（2007-2010）世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司（2006-2007）房地產(chǎn)、商業(yè)領域市場進入市場細分市場定位業(yè)態(tài)規(guī)劃城市/區(qū)域規(guī)劃領域總體戰(zhàn)略規(guī)劃經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃天津華僑城市場定位（2010）楊凌現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃（2010）西安市灞橋區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃（2009）流動醫(yī)院運營及傳播模式策劃（2009）金地集團產(chǎn)品線規(guī)劃（2008）西安世園會豐富化模式設計（2008）福田蒙派克營銷診斷及提升策略（2008）長虹置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃（2007）江西立天唐人集團戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型規(guī)劃（2007）北京中海廣場項目預研（2006）北京朝內(nèi)298項目市場定位(2006)熊巍先生簡歷性別：語種：國籍：男中、英中國職位項目角色與職責教育背景：前王琦先生簡歷性別：語種：國籍：男中、英中國職位項目角色與職責教育背景：零點前進策略公司城市發(fā)展與房地產(chǎn)部高級咨詢顧問負責項目設計、項目研究及報告撰寫。英國利物浦大學環(huán)境管理與規(guī)劃碩士青島科技大學環(huán)境科學學士工作經(jīng)驗核心能力近期主要地產(chǎn)客戶和項目經(jīng)驗零點前進策略公司（2009-2010）EED（2008-2009）環(huán)境管理

城市規(guī)劃重點：市場調(diào)查管理規(guī)劃天津華僑城市場定位（2010）楊凌現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃（2010）亞行-云南低碳發(fā)展規(guī)劃（2010）英國諾斯利自治區(qū)地方可持續(xù)發(fā)展評估（2009）英國威勒爾地區(qū)衛(wèi)生局地理信息系統(tǒng)項目（2009）英國郁金香國際股份有限公司環(huán)境管理體系策劃項目（2008）王琦先生簡歷性別：語種：國籍：男中、英中國職位項目角色與職責侯志新女士簡歷性別：語種：國籍：女中、英中國職位項目角色與職責教育背景：零點前進策略公司城市發(fā)展與房地產(chǎn)部高級咨詢顧問負責項目設計、項目研究及報告撰寫等。西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學碩士天津商學院經(jīng)濟學學士工作經(jīng)驗核心能力近期主要地產(chǎn)客戶和項目經(jīng)驗前進策略公司（2009-2010）四川職業(yè)技術(shù)學院（2006-2009）房地產(chǎn)、商業(yè)領域市場定位城市/區(qū)域規(guī)劃領域區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展天津華僑城市場定位（2010）楊凌現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃（2010）西安市灞橋區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃（2009）侯志新女士簡歷性別：語種：國籍：女中、英中國職位項目角色與職Contents第一章

項目理解第二章研究內(nèi)容第三章研究方法第四章項目團隊第五章時間費用目錄Contents第一章項目理解目錄項目階段310周245678910項目時間：8周項目啟動定性提綱設計定量問卷設計報告撰寫問卷回收與數(shù)據(jù)分析定性約訪及執(zhí)行定量約訪及執(zhí)行項目階段310周245678910項目時間：8周項目啟動定費用構(gòu)成價格（元）研究設計費40,000二手資料檢索及資料購買費20,000定性研究執(zhí)行費用54,000定量研究執(zhí)行費用229,000定量數(shù)據(jù)編碼、錄入及分析費用35,000報告撰寫費用50,000總計428,000項目費用：總計42.8萬元費用構(gòu)成價格（元）研究設計費40,000二手資料檢索及資料購調(diào)研對象深度訪談定量問卷單價樣本量合計單價樣本量合計外籍人士常駐250061500020003060000暫住300041200025003075000高級白領1500690008005040000投資者公寓1500690008003024000商鋪20004800010003030000長春市外事辦官員100011000///

總計54000總計229000附：定性及定量研究費用明細調(diào)研對象深度訪談定量問卷單價樣本量合計單價樣本量合計外籍人士謝謝！零點研咨詢究集團（零點調(diào)查前進策略指標數(shù)據(jù)）地址：北京市朝陽區(qū)東三環(huán)北路霞光里18號佳程廣場A座7層郵編：100027電話真謝！零點研咨詢究集團（零點調(diào)查前進策略指標數(shù)據(jù)）長春恒興國際城潛在高端目標客戶需求研究

項目建議書2010年11月北京零點前進策略咨詢有限責任公司PS10046A長春恒興國際城潛在高端目標客戶需求研究

項目建議書2010年潛在高端目標客戶需求回遷住宅SOHO辦公寫字樓公寓集中商業(yè)臨街商鋪酒店潛在高端消費群體——高級白領潛在高端消費群體——外籍人士潛在投資群體恒興國際城物業(yè)構(gòu)成潛在高端目標客戶需求研究潛在高端目標客戶需求回遷住宅SOHO辦公寫字樓公寓集中商業(yè)臨特別說明本計劃書為北京零點前進策略咨詢有限公司受長春恒興置業(yè)有限公司委托而特別設計，其設計版權(quán)為前進策略公司所有，未經(jīng)版權(quán)人同意，本計劃書不得提供給版權(quán)人之同業(yè)機構(gòu)。呈送：長春恒興置業(yè)有限公司聯(lián)系人：陳湘文地址：長春市南關(guān)區(qū)亞泰大街3218號通鋼大廈A座2501室電話：