某項(xiàng)目戶型深化建議方案課件

洛陽項(xiàng)目戶型深化建議2011年7月15日洛陽項(xiàng)目戶型深化建議2011年7月15日1規(guī)劃設(shè)計(jì)建議戶型示例首期戶型建議報(bào)告結(jié)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議戶型示例首期戶型建議報(bào)告結(jié)構(gòu)2首期戶型建議推導(dǎo)思路以項(xiàng)目定位為大前提，在分析客戶需求戶型面積、市場供應(yīng)戶型面積和市場運(yùn)貨較快戶型面積的前提下得出戶型面積建議以市場中高端項(xiàng)目戶型整體配比情況為基礎(chǔ)，參考市場熱銷戶型和滯銷戶型面積情況，推導(dǎo)出本項(xiàng)目的戶型配比建議整個(gè)戶型面積建議和戶型配比建議，得到項(xiàng)目面積配比建議客戶需求戶型面積市場供應(yīng)戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項(xiàng)目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議首期戶型建議推導(dǎo)思路以項(xiàng)目定位為大前提，在分析客戶需求戶型面3私營業(yè)主周邊縣區(qū)礦老板企事業(yè)單位高管泛公務(wù)員企事業(yè)單位職員小生意人城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)清晰，中高端客戶群體來源明顯在按財(cái)富層級(jí)對(duì)市場客戶進(jìn)行分類的基礎(chǔ)上，找出我們的客戶是誰，分析我們客戶的核心價(jià)值需求，指導(dǎo)項(xiàng)目的發(fā)力方向從項(xiàng)目訪談來看，目前市場客戶主要分為如下六類：板塊項(xiàng)目私營業(yè)主企事業(yè)高管泛公務(wù)員一般職員小生意人周邊縣市客戶洛龍科技園區(qū)開元名郡√√觀瀾√√√?hào)|方今典√√√新區(qū)國寶花園√√√財(cái)富中心√√√九都名郡√√√√盛唐至尊√√紅太陽√√高爾夫花園√√√塞納春天√√西工升龍廣場√√√√澗西名門盛世√世紀(jì)花城√√高新區(qū)山水富地√√√客戶情況--客戶構(gòu)成私營業(yè)主城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)清晰，中高端客戶群體來源明顯從項(xiàng)目訪談來4“核心客戶”和“重要客戶”是項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的客戶群體；“游離客戶”不是項(xiàng)目的客戶群體核心客戶重要客戶游離客戶項(xiàng)目客戶定位企事業(yè)單位職員小生意人私營業(yè)主泛公務(wù)員周邊縣區(qū)礦老板企事業(yè)單位高管項(xiàng)目定位市場高端，對(duì)客戶的財(cái)富層次要求較高按照財(cái)富層級(jí)從高到低將客戶依次分為“核心客戶”、“重要客戶”和“游離客戶”三類“核心客戶”和“重要客戶”是項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的客戶群體，“游離客戶”不是項(xiàng)目的客戶群體本項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的客戶群體下面將對(duì)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的客戶群體，即“企事業(yè)單位高管”、“周邊縣區(qū)礦老板”、“泛公務(wù)員”、“私營業(yè)主”四類客戶進(jìn)行深入分析非本項(xiàng)目客戶群體“核心客戶”和“重要客戶”是項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的客戶群體；核心客戶重要5客戶背景家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家為主客戶來源：來源于洛陽市區(qū)的相關(guān)企事業(yè)單位，如空空導(dǎo)彈研究院、612廠、613廠等置業(yè)情況：單位宿舍或集資房是其首套房產(chǎn)，但居住品質(zhì)較差，部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的高管已購買了一套及一套以上商品房戶型面積需求戶型需求：以三房和兩房需求為主面積需求：自住以120㎡左右的三房為主，投資則會(huì)考慮90㎡的兩房其它置業(yè)關(guān)注：注重居住的舒適性、景觀綠化和工作的便利性配套需求：項(xiàng)目要有超市和餐飲配套，滿足生活需求置業(yè)目的：以改善型自住置業(yè)為主，存在部分投資需求代表項(xiàng)目：凱瑞·國寶花園客戶特征--企事業(yè)單位高管單位房是其首套房產(chǎn)，置業(yè)以改善居住品質(zhì)為主客戶背景家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家為主客戶來源：來源于洛陽市區(qū)的相6客戶特征--周邊縣區(qū)礦老板置業(yè)驅(qū)動(dòng)力來源于財(cái)富聚集下的身份標(biāo)簽追求，口碑及跟風(fēng)效應(yīng)明顯客戶背景家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家和四口之家為主客戶來源：主要來源于洛陽下轄縣市，如伊川、欒川、汝陽等置業(yè)情況：一般在老家都有自建房，為了事業(yè)的便利和身份的彰顯，在洛陽有一套及一套以上房產(chǎn)戶型面積需求戶型需求：以三房及四房需求為主，部分會(huì)買大戶型復(fù)式房面積需求：面積要大，特別是客廳要闊綽，如160㎡以上的四房產(chǎn)品其它置業(yè)關(guān)注：為彰顯身份，最注重樓盤的知名度，其它方面關(guān)注較少配套需求：項(xiàng)目要有娛樂設(shè)施，最好有購物中心，滿足生活消費(fèi)需求置業(yè)目的：以自住和彰顯身份為主要置業(yè)目的、純投資的比重較少，置業(yè)會(huì)選擇市場上名氣最大的樓盤代表項(xiàng)目：盛唐至尊客戶特征--周邊縣區(qū)礦老板置業(yè)驅(qū)動(dòng)力來源于財(cái)富聚集下的身份標(biāo)7客戶特征--泛公務(wù)員承價(jià)能力較高，但行事低調(diào)，品質(zhì)與實(shí)惠共存的產(chǎn)品能博得他們認(rèn)可客戶背景家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家為主客戶來源：洛陽市區(qū)的相關(guān)政府部門，如市政府、市國土資源局等置業(yè)情況：多數(shù)單位有房，但財(cái)富層級(jí)較高，為改善居住品質(zhì)和投資升值，選擇購買商品房戶型面積需求戶型需求：以三房和兩房需求為主面積需求：改善置業(yè)會(huì)選擇120㎡左右三房，投資則以選擇90㎡的兩房為主其它置業(yè)關(guān)注：這類客戶比較務(wù)實(shí)和精明，置業(yè)時(shí)主要關(guān)注戶型設(shè)計(jì)的舒適性、景觀綠化和工程質(zhì)量配套需求：項(xiàng)目要有周邊要有超市和會(huì)所等配套置業(yè)目的：以自住為需求為主，投資客戶比重較少代表項(xiàng)目：九都名郡客戶特征--泛公務(wù)員承價(jià)能力較高，但行事低調(diào)，客戶背景家庭結(jié)8客戶特征--私營業(yè)主客戶置業(yè)以投資為主，自住則會(huì)選擇市場高端項(xiàng)目，面積需求在140㎡以上客戶背景家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家和四口之家為主客戶來源：主要來源于洛陽市區(qū)置業(yè)情況：絕大部分在洛陽有兩套或兩套以上房產(chǎn)戶型面積需求戶型需求：以三房和四房需求為主面積需求：要求居住的舒適性，居住面積需求在150㎡以上，投資則會(huì)考慮小戶型其它置業(yè)關(guān)注：這類客戶比較關(guān)注樓盤形象、景觀綠化和升值潛力配套需求：項(xiàng)目最好配套高級(jí)會(huì)所，要有購物中心及娛樂設(shè)施置業(yè)目的：以投資性置業(yè)為主，自住則會(huì)選擇市場上的高端項(xiàng)目，遇到更高端的項(xiàng)目存在換房的可能性代表項(xiàng)目：泉舜·財(cái)富中心客戶特征--私營業(yè)主客戶置業(yè)以投資為主，客戶背景家庭結(jié)構(gòu)：以9客戶分析總結(jié)家庭結(jié)構(gòu)以三口之家和四口之家為主客戶來源客戶主要來源于洛陽市區(qū)，周邊縣區(qū)客戶多選擇在新區(qū)置業(yè)目前置業(yè)情況周邊縣區(qū)礦老板和私營業(yè)主一般擁有多套房產(chǎn)，自住置業(yè)則會(huì)選擇市場上品質(zhì)較好、口碑較高的樓盤；企事業(yè)單位高管和泛公務(wù)員一般有單位分配房，置業(yè)主要是為了改善居住品質(zhì)客戶背景置業(yè)特征置業(yè)目的客戶置業(yè)以自住為主，純投資客占比較?。恍聟^(qū)置業(yè)客中投資占比相對(duì)較高置業(yè)關(guān)注除地段之外，客戶對(duì)景觀綠化、立面形象、戶型舒適性和工程質(zhì)量的關(guān)注度較高戶型需求三房和兩房是客戶需求的主流，財(cái)富層級(jí)最高的客戶對(duì)“四房及以上”存在需求面積需求兩房面積需求在90㎡左右、三房面積需求在120㎡左右，“四房及以上”面積在150㎡以上配套需求項(xiàng)目周邊要有超市、購物中心及娛樂設(shè)施客戶分析總結(jié)家庭結(jié)構(gòu)以三口之家和四口之家為主客戶來源客戶主10客戶需求戶型面積市場供應(yīng)戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項(xiàng)目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議客戶需求戶型面積市場供應(yīng)戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端11一房兩房三房四房及以上25萬35萬45萬55萬65萬75萬85萬95萬115萬40㎡65㎡90㎡115㎡140㎡165㎡190㎡215㎡面積總價(jià)125萬一房面積在40㎡左右，總價(jià)在25萬左右市場供應(yīng)戶型面積編號(hào)項(xiàng)目1開元名郡2東方今典3國寶花園4財(cái)富中心5盛唐至尊6高爾夫花園7塞納春天8升龍廣場9名門盛世10世紀(jì)花城111222333444555556666677778888899999910四房及以上面積在170㎡-190㎡之間，總價(jià)集中在90-110萬之間二房面積在85㎡-110㎡之間，總價(jià)在45-65萬之間三房面積在115㎡-150㎡之間，總價(jià)在55-90萬之間供應(yīng)戶型集中區(qū)間為，兩房：85㎡-110㎡、三房：115-150㎡、四房170-190㎡之間一房兩房三房四房及以上25萬35萬45萬55萬65萬75萬812客戶需求戶型面積市場供應(yīng)戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項(xiàng)目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議客戶需求戶型面積市場供應(yīng)戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端1395m2110m2125m2140m280m2開元名郡觀瀾國寶花園九都名郡塞納春天泉舜財(cái)富中心盛唐至尊升龍廣場高爾夫花園東方今典名門盛世中泰世紀(jì)花城90m2左右115m2左右130m2～140m2整體上看，市場去化較快的戶型是90㎡左右的兩房、小三房，115㎡左右的三房和130㎡～140㎡的三房、小四房產(chǎn)品市場去化較快戶型面積各樓盤去化較快戶型面積統(tǒng)計(jì)下文將對(duì)市場代表樓盤去化情況進(jìn)行分析95m2110m2125m2140m280m2開元名郡觀瀾國14代表樓盤1-泉舜財(cái)富中心市場代表樓盤去化情況老城區(qū)新城區(qū)泉舜財(cái)富中心本項(xiàng)目位置新區(qū)市政府正南方（音樂噴泉南）項(xiàng)目概況占地面積417畝建筑面積118萬㎡容積率4.3物業(yè)類型高層住宅、商業(yè)、酒店式公寓、寫字樓、5星級(jí)酒店裝修情況毛坯當(dāng)期主力戶型60㎡、90㎡、116㎡、136㎡銷售價(jià)格7000元/㎡銷售情況：116㎡的小三房賣得最好，2010年3月份開盤推出300多套，目前剩余50多套；各種戶型剩得差不多代表樓盤1-泉舜財(cái)富中心市場代表樓盤去化情況老城區(qū)新城區(qū)泉舜15位置洛龍區(qū)西苑橋南向西50米項(xiàng)目概況占地面積815畝建筑面積130萬㎡容積率2.4物業(yè)類型高層、商業(yè)、酒店、公寓裝修情況毛坯當(dāng)期主力戶型高層主力戶型110㎡、116㎡、121㎡、140㎡、150㎡、170㎡、182㎡銷售價(jià)格6400元/㎡老城區(qū)新城區(qū)東方今典本項(xiàng)目代表樓盤2-東方今典·境界銷售情況：2010年9月18日開盤推出300多套高層房源，當(dāng)天即售出210套，至2011年3月底全部售出，110㎡的戶型去化最快市場代表樓盤去化情況位置洛龍區(qū)西苑橋南向西50米項(xiàng)目概況占地面積815畝建筑面積16代表樓盤3-升龍廣場老城區(qū)新城區(qū)升龍廣場本項(xiàng)目位置西工區(qū)王城大道與中州路交叉口以北項(xiàng)目概況占地面積400畝建筑面積160萬㎡容積率4.2物業(yè)類型住宅、商業(yè)、寫字樓、五星級(jí)酒店、酒店式公寓裝修情況毛坯，公共部分精裝當(dāng)期主力戶型66㎡、110㎡、150㎡、170㎡銷售價(jià)格6600元/㎡銷售情況：今年3月26號(hào)推出的6號(hào)樓共202套，目前剩余10幾套尾盤，135㎡的戶型賣得較好市場代表樓盤去化情況代表樓盤3-升龍廣場老城區(qū)新城區(qū)升龍廣場本項(xiàng)目位置西工區(qū)王城17代表樓盤4-盛唐至尊老城區(qū)新城區(qū)盛唐至尊本項(xiàng)目位置洛龍區(qū)王城大道與古城路交匯處西北角項(xiàng)目概況占地面積225畝建筑面積80萬㎡容積率5.3物業(yè)類型住宅、商業(yè)、公寓裝修情況毛坯當(dāng)期主力戶型105㎡、117㎡、144㎡、180㎡銷售價(jià)格6500元/㎡銷售情況：今年5月27日開盤推出約200套房源，至6月1日基本售完，置業(yè)顧問反映105㎡的兩房和117㎡的小三房比較受歡迎市場代表樓盤去化情況代表樓盤4-盛唐至尊老城區(qū)新城區(qū)盛唐至尊本項(xiàng)目位置洛龍區(qū)王城18代表樓盤5-中泰世紀(jì)花城老城區(qū)新城區(qū)中泰城市花城本項(xiàng)目位置澗西區(qū)麗春西路西頭防洪渠西側(cè)項(xiàng)目概況占地面積360畝建筑面積50萬㎡容積率3.0物業(yè)類型住宅裝修情況毛坯當(dāng)期主力戶型90㎡銷售價(jià)格6200元/㎡銷售情況：今年1月16日開盤，推出第五期90㎡左右的兩房和小三房、90㎡戶型方正的小三房很受市場歡迎市場代表樓盤去化情況代表樓盤5-中泰世紀(jì)花城老城區(qū)新城區(qū)中泰城市花城本項(xiàng)目位置澗19代表樓盤6-塞納春天老城區(qū)新城區(qū)塞納春天本項(xiàng)目位置洛龍區(qū)厚載門街與香山路交會(huì)處西南項(xiàng)目概況占地面積120畝建筑面積43萬㎡容積率5.4物業(yè)類型住宅裝修情況毛坯當(dāng)期主力戶型100㎡、130㎡、140㎡、160㎡、170㎡銷售價(jià)格5300元/㎡銷售情況：今年1月22日開盤，推出500多套房源、130㎡的三房賣得較好市場代表樓盤去化情況代表樓盤6-塞納春天老城區(qū)新城區(qū)塞納春天本項(xiàng)目位置洛龍區(qū)厚載20客戶需求戶型面積市場供應(yīng)戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項(xiàng)目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議客戶需求戶型面積市場供應(yīng)戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端21戶型面積段建議平均面積2房2房2廳1衛(wèi)100㎡-120㎡110㎡3房3室2廳2衛(wèi)120㎡-140㎡130㎡3室2廳2衛(wèi)140㎡-170㎡155㎡4房及以上170㎡-200㎡185㎡客戶需求面積：兩房面積需求在90㎡左右、三房面積需求在120㎡左右，“四房及以上”面積在150㎡以上項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位高端，為便于打造舒適型產(chǎn)品，需較市場適當(dāng)放大戶型面積市場供應(yīng)戶型面積：兩房：85㎡-110㎡、三房：115-150㎡、四房170-190之間市場去化較快戶型：90㎡左右的兩房、小三房，115㎡左右的三房和130㎡～140㎡的三房、小四房產(chǎn)品戶型面積建議戶型面積段建議平均面積2房2房2廳1衛(wèi)100㎡-120㎡1122客戶需求戶型面積市場供應(yīng)戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項(xiàng)目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議客戶需求戶型面積市場供應(yīng)戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端23從市場在售高端項(xiàng)目來看，兩房、三房和四房供應(yīng)占總體的比重較大市場高端項(xiàng)目當(dāng)前一期房源情況統(tǒng)計(jì)市場供應(yīng)主力戶型項(xiàng)目名稱

一房

兩房

三房

四房及以上

合計(jì)盛唐至尊套數(shù)-6318630279比重22.6%66.7%10.7%100%升龍廣場套數(shù)-32023231583比重-54.9%39.8%5.3%100%泉舜·財(cái)富中心套數(shù)6018054066846比重7.1%21.3%63.8%7.8%100%合計(jì)605639581271708各戶型占總體比重3.5%33.0%56.1%7.4%100%從市場在售高端項(xiàng)目來看，市場高端項(xiàng)目當(dāng)前一期房源情況統(tǒng)計(jì)市場24一房

兩房

三房

四房及以上

各戶型占總體比重3.5%33.0%56.1%7.4%雖然一房產(chǎn)品在市場上占比較少，但通過市場訪談了解到，一房產(chǎn)品仍然滯銷項(xiàng)目整體定位高端，一房產(chǎn)品以過渡性居住和投資需求為主，與項(xiàng)目高端定位相?？s短產(chǎn)品線可以保證社區(qū)的純粹性，利于打造高端項(xiàng)目基于以上原因，不考慮做一房產(chǎn)品，將一房指標(biāo)分給“四房及以上”房型，使“四房及以上”房型比重達(dá)到11%，提升項(xiàng)目檔次兩房

三房

四房及以上各戶型占總體比重33.0%56.1%10.9%兩房

三房

四房及以上各戶型占總體比重20%60%20%購買二房的客房中，過渡性居住和投資需求的客房占比仍較大，項(xiàng)目整體定位高端，建議適當(dāng)增加四房比重，提升項(xiàng)目檔次因而最終得出的戶型配比如下：各戶型配比推導(dǎo)參考市場，項(xiàng)目仍以“兩房”、“三房”和“四房及以上”為主力戶型，不考慮做一房一房兩房三房四房及以上各戶型占總體比重3.25戶型戶型配比2房2房2廳1衛(wèi)20%20%3房小3房3室2廳2衛(wèi)60%30%大3房3室2廳2衛(wèi)30%4房及以上20%20%戶型配比建議：戶型戶型配比2房2房2廳1衛(wèi)20%20%3房小3房3室2廳26客戶需求戶型面積市場供應(yīng)戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項(xiàng)目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議客戶需求戶型面積市場供應(yīng)戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端27綜合“面積段建議”和“戶型配比”，首期戶型建議如下：戶型定位建議戶型面積段建議平均面積戶型配比2房2房2廳1衛(wèi)90㎡-115㎡105㎡20-25%20-25%3房3室2廳1衛(wèi)115㎡-130㎡125㎡5-10%55-60%3室2廳2衛(wèi)130㎡-144㎡137㎡35%3室2廳2衛(wèi)144㎡-165㎡155㎡15%4房及以上(平層)165㎡-185㎡175㎡16%15-20%頂層復(fù)式（限一梯二戶）200以上250㎡4%綜合“面積段建議”戶型定位建議戶型面積段建議平均面積戶型配比28規(guī)劃設(shè)計(jì)建議戶型示例首期戶型建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議戶型示例首期戶型建議29樓盤當(dāng)前一期梯戶比置業(yè)顧問語錄高端樓盤泉舜財(cái)富中心2梯4戶感覺客戶對(duì)梯戶比多少不太敏感，我們項(xiàng)目2010年賣過2梯6戶的，也賣得不錯(cuò)盛唐至尊2梯3戶為主，有一個(gè)2梯4戶的單元現(xiàn)在市場上大部分是2梯6戶的，連2梯4戶的都不多，客戶慢慢習(xí)慣了高梯戶比升龍廣場2梯6戶客戶對(duì)2梯6戶產(chǎn)品沒有抗性其它世紀(jì)華陽住宅2梯4戶，公寓4梯20戶-壹號(hào)城邦（純住宅公寓）3梯17戶、3梯20戶、3梯22戶-世貿(mào)中心公寓4梯9戶，寫字樓部分4部電梯-名門盛世住宅2梯3戶、2梯4戶，公寓4梯22戶-市場項(xiàng)目多在“2梯3戶”以上，客戶對(duì)高梯戶比不存在明顯的抗性梯戶比說明：世紀(jì)華陽有部分70年產(chǎn)權(quán)的小戶型做到4梯20戶，壹號(hào)城邦全部是70年產(chǎn)權(quán)的小戶型產(chǎn)品，世貿(mào)中心有部分40年產(chǎn)權(quán)4梯9戶的精裝修公寓樓盤當(dāng)前一期梯戶比置業(yè)顧問語錄高端樓盤泉舜財(cái)富中心2梯4戶感30樓盤是否做到電梯直接入戶泉舜財(cái)富中心沒有做到電梯直接入戶盛唐至尊沒有做到電梯直接入戶升龍廣場沒有做到電梯直接入戶壹號(hào)城邦沒有做到電梯直接入戶世貿(mào)中心沒有做到電梯直接入戶名門盛世沒有做到電梯直接入戶世紀(jì)華陽概況：僅16號(hào)樓做到電梯直接入戶，共66套戶型面積：面積約235㎡梯戶比：2梯2戶銷售情況：2010年開盤2兩個(gè)小時(shí)賣了80%，市場接受度較高；未來第6期打算推出200平左右的電梯直接入戶的產(chǎn)品除“世紀(jì)華陽”曾做過電梯直接入戶的大戶型，并獲得市場高度認(rèn)同之外，其它項(xiàng)目沒有提供電梯直接入戶的產(chǎn)品是否做到電梯直接入戶樓盤是否做到電梯直接入戶泉舜財(cái)富中心沒有做到電梯直接入戶盛唐31樓盤暗衛(wèi)接受度高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心全明衛(wèi)盛唐至尊3房2廳2衛(wèi)的全明衛(wèi)，2房2廳1衛(wèi)有部分戶型暗衛(wèi)，客戶可以接受，畢竟現(xiàn)在市場上比較普遍升龍廣場全明衛(wèi)其它世紀(jì)華陽全明衛(wèi)壹號(hào)城邦小戶型衛(wèi)生間都是暗衛(wèi)，大戶型明衛(wèi)，客戶對(duì)暗衛(wèi)抗性不大名門盛世小戶型有暗衛(wèi)，大戶型全明衛(wèi)暗衛(wèi)接受度市場項(xiàng)目以明衛(wèi)為主，部分項(xiàng)目小戶型中存在暗衛(wèi)，客戶對(duì)暗衛(wèi)不存在明顯的抗性樓盤暗衛(wèi)接受度高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心全明衛(wèi)盛唐至尊3房2廳2衛(wèi)32樓盤陽臺(tái)是否封閉高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心所有戶型一個(gè)封閉陽臺(tái)一個(gè)半封閉陽臺(tái)盛唐至尊全封閉陽臺(tái)升龍廣場全開放陽臺(tái)其它世紀(jì)華陽陽臺(tái)封閉和開放各占一半左右壹號(hào)城邦全開放陽臺(tái)世貿(mào)中心全封閉陽臺(tái)名門盛世90%的半封閉、其它的全封閉陽臺(tái)是否封閉市場項(xiàng)目對(duì)陽臺(tái)是否封閉沒有明顯偏好；從訪談了解到，客戶對(duì)陽臺(tái)是否封閉不存在選擇性樓盤陽臺(tái)是否封閉高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心所有戶型一個(gè)封閉陽臺(tái)一個(gè)33樓盤層高高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心2.9米盛唐至尊3米升龍廣場3米其它世紀(jì)華陽3米壹號(hào)城邦有3米的，有3.2米的世貿(mào)中心3米名門盛世2.9米層高市場項(xiàng)目層高多在3米樓盤層高高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心2.9米盛唐至尊3米升龍廣場3米34樓盤入戶大堂高度入戶大堂配套情況高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心7米精裝修，沙發(fā)、電視盛唐至尊6米精裝修，沙發(fā)、桌椅升龍廣場6米沙發(fā)、電視其它世紀(jì)華陽6米帶裝修，有簡單的桌椅配套壹號(hào)城邦5.6米做精裝修世貿(mào)中心11米電視、桌椅名門盛世從底層商業(yè)入戶，沒有大堂-入戶大堂高度及配套市場項(xiàng)目入戶大堂高度多在6米以上，多會(huì)做精裝修，配套簡單的桌椅沙發(fā)樓盤入戶大堂高度入戶大堂配套情況高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心7米精裝35樓盤底層是否架空是否帶下躍高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心7米高架空沒有下躍盛唐至尊沒有架空沒有下躍升龍廣場僅2兩棟樓架空3米，做泛會(huì)所沒有下躍其它世紀(jì)華陽沒有架空沒有下躍壹號(hào)城邦沒有架空沒有下躍世貿(mào)中心3層底商，沒有架空沒有下躍名門盛世6層底商，沒有架空沒有下躍底層架空和下躍情況底層架空的項(xiàng)目在市場上較少，市場上還沒有下躍戶型樓盤底層是否架空是否帶下躍高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心7米高架空沒有36樓盤頂層戶型高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心頂樓平層，部分頂層打通，面積達(dá)到200多平盛唐至尊頂層平層，和下面戶型一樣升龍廣場頂層平層，和下面戶型一樣其它世紀(jì)華陽平層，和下面各層結(jié)構(gòu)相同壹號(hào)城邦平層，和下面各層戶型相同世貿(mào)中心公寓項(xiàng)目，頂層沒有復(fù)式名門盛世平層頂層戶型市場上還沒有頂層復(fù)式戶型樓盤頂層戶型高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心頂樓平層，部分頂層打通，面積37樓盤當(dāng)前一期梯戶比是否電梯直接入戶是否有暗衛(wèi)陽臺(tái)是否封閉層高入戶大堂高度入戶大堂配套情況底層是否架空底層是否下躍頂樓情況泉舜財(cái)富中心2梯4戶沒有做到電梯直接入戶全明衛(wèi)所有戶型有一個(gè)封閉陽臺(tái)一個(gè)半封閉陽臺(tái)2.9m7m精裝修，沙發(fā)、電視首層全部架空3米沒有下躍戶型頂樓平層，部分戶型打通，面積做到200多㎡盛唐至尊2梯3戶為主，有一個(gè)2梯4戶的單元沒有做到電梯直接入戶除2房2廳1衛(wèi)有部分戶型暗衛(wèi)，其它全明衛(wèi)全封閉陽臺(tái)3m6m精裝修，沙發(fā)、桌子沒有架空沒有下躍戶型頂層平層，和下面戶型一樣升龍廣場2梯6戶沒有電梯直接入戶全明衛(wèi)全開放陽臺(tái)3m6m沙發(fā)、電視僅棟1樓架空3米沒有下躍戶型頂層平層，和下面戶型一樣客戶反映對(duì)高梯戶比沒有有抗性/對(duì)小戶型暗衛(wèi)沒有有抗性對(duì)陽臺(tái)是否封閉沒有偏好///非常認(rèn)同架空設(shè)計(jì)/少數(shù)客戶要求頂層復(fù)式頂層戶型市場高端項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)：樓盤當(dāng)前一期梯戶比是否電梯直接入戶是否有暗衛(wèi)陽臺(tái)是否封閉層高38規(guī)劃設(shè)計(jì)建議梯戶比4房建議2梯2戶戶型，小面積2房和3房產(chǎn)品可考慮2梯3戶和2梯4戶設(shè)計(jì)是否電梯直接入戶大戶型樓王考慮做電梯直接入戶，以提升項(xiàng)目檔次和品質(zhì)是否做暗衛(wèi)盡量做到全明衛(wèi)，由于設(shè)計(jì)限制，部分2房可考慮做暗衛(wèi)陽臺(tái)是否封閉客戶對(duì)陽臺(tái)是否封閉沒有特殊偏好，因而陽臺(tái)是否封閉建議根據(jù)設(shè)計(jì)需求而定層高層高不能低于3米入戶大堂高度入戶大堂高度建議做到6米入戶大堂配套建議大堂精裝修，并配沙發(fā)、電視、桌椅，提供客戶休憩空間底層是否做架空建議結(jié)合項(xiàng)目成本及物業(yè)用房等配套考慮，可局部架空底層是否做下躍不建議做下躍戶型頂樓是否做復(fù)式市場沒有有頂層復(fù)式戶型，客戶對(duì)頂層復(fù)式存在一定的需求，建議做部分頂層復(fù)式提升項(xiàng)目檔次結(jié)論立足項(xiàng)目做高端的定位，結(jié)合市場情況，提出如下的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：考慮到客戶的承價(jià)能力仍然有限，因而在參考市場高端項(xiàng)目的前提下，只需在部分規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)上做“加法”就能做到市場高端規(guī)劃設(shè)計(jì)建議梯戶比4房建議2梯2戶戶型，小面積2房和3房產(chǎn)品39戶型面積-2房2廳項(xiàng)目面積客廳主臥次臥餐廳廚房衛(wèi)生間陽臺(tái)1陽臺(tái)2面積開間進(jìn)深面積開間高端項(xiàng)目財(cái)富中心10817.644.24.215.123.613.8616.388.054.837.562.64升龍廣場71.713.323.63.713.323.611.288.285.63.65.04/

盛唐至尊10220.245.0515.793.310.9814.047.324.485.6/

其它世紀(jì)華陽92.714.83.7412.163.710.810.535.63.615.92/壹號(hào)城邦9019.443.65.4133.61016.426.64.762世紀(jì)花城99.8115.63.9413.23.31212.811.73.69.9/高爾夫花園90.815.83.64.414.963.611.1696.35.955.44.2東方今典99.6620.845.221.63.69.72146.524.834.8/

平均值94.317.23.84.514.93.511.212.77.24.56.32.9說明：面積單位為“㎡”，長度單位為“m”；項(xiàng)目對(duì)二房的面積定位為100㎡-120㎡，但市場二房的面積為90㎡左右，因而選取各項(xiàng)目參考的戶型面積多在90㎡左右兩房兩廳客廳平均面積為17.2㎡，平均開間3.8m，主臥平均面積為14.9㎡，平均開間為3.5m戶型面積-2房2廳項(xiàng)目面積客廳主臥次臥餐廳廚房衛(wèi)生間陽臺(tái)402房2廳1衛(wèi)面積客廳主臥面積開間面積開間90-115≥20≥4.0≥16≥3.6戶型面積-2房立足項(xiàng)目高端的定位，參考市場高端項(xiàng)目，二房戶型客廳和主臥相關(guān)指標(biāo)建議如下：有條件的話，客廳開間做到4.2米，主臥開間3.9米。說明：面積單位為“㎡”，長度單位為“m”2房2廳1衛(wèi)面積客廳主臥面積開間面積開間90-115≥41戶型面積-3房2廳項(xiàng)目面積客廳主臥次臥1餐廳廚房主衛(wèi)主陽臺(tái)1陽臺(tái)2面積開間進(jìn)深面積開間高端項(xiàng)目財(cái)富中心13817.164.43.9173.814128564升龍廣場13025.444.85.322.83.811.48.996.965.139.12/

盛唐至尊14321.424.25.117.363.612.6126.474.166.3/

其它世紀(jì)華陽138.0619.24.23.816.323.810.18.686.485.46.94.38壹號(hào)城邦13029.155.35.5173.813115.75.76.454.9世紀(jì)花城139.3420.164.24.818.363.315.1297.26.486.33.42高爾夫花園129.3415.124.23.614.043.611.1612.427.85.0410.755.61東方今典11617.943.94.623.043.616.5614.326.36.125.4/

平均值133.020.74.44.618.23.713.011.16.95.47.24.5三房兩廳客廳平均面積為20.7㎡，平均開間4.4m，主臥平均面積為18.2㎡，平均開間為3.7m說明：面積單位為“㎡”，長度單位為“m”；項(xiàng)目對(duì)三房的面積定位為120㎡-170㎡，市場主流三房為130㎡左右，因而選取各項(xiàng)目參考的戶型面積多在130㎡左右戶型面積-3房2廳項(xiàng)目面積客廳主臥次臥1餐廳廚房主衛(wèi)主陽423房2廳2衛(wèi)面積客廳主臥面積開間面積開間115-165≥24≥4.2≥20≥3.9戶型面積-3房立足項(xiàng)目高端的定位，參考市場高端項(xiàng)目，三房戶型客廳和主臥相關(guān)指標(biāo)建議如下：說明：面積單位為“㎡”，長度單位為“m”有條件的話，客廳開間做到4.5米，主臥開間3.9米。3房2廳2衛(wèi)面積客廳主臥面積開間面積開間115-16543戶型面積-4房2廳項(xiàng)目

面積客廳

主臥次臥1餐廳廚房主衛(wèi)主陽臺(tái)1陽臺(tái)2面積開間進(jìn)深面積開間高端項(xiàng)目財(cái)富中心160204.24.719.63.618.612.37.86.59.7/

升龍廣場17027.364.85.721.63.619.815.97.566.758.64/

盛唐至尊17930.14.56.727.723.617.3113.117.66.849.45/

其它世紀(jì)華陽183.525.34.84.217.983.814.2210.565.746.159.125.46壹號(hào)城邦15020.673.95.3173.813125.75.76.454.9世紀(jì)花城16325.555.117.283.614.411.888.645.27.54.16高爾夫花園180234.6522.63.91411.77.8711.8/

東方今典17124.645.64.426.133.910.515.47.923.244.29/平均值169.624.64.75.121.23.715.212.97.35.98.44.8四房兩廳客廳平均面積為24.6㎡，平均開間4.7m，主臥平均面積為21.2㎡，平均開間為3.7m說明：面積單位為“㎡”，長度單位為“m”；項(xiàng)目對(duì)四房的面積定位為170㎡-200㎡，市場主流四房面積為170㎡左右，因而選取各項(xiàng)目參考的戶型面積多在170㎡左右戶型面積-4房2廳項(xiàng)目面積客廳主臥次臥1餐廳廚房主衛(wèi)主陽44四房及以上面積客廳

主臥面積開間面積開間165-185≥28≥4.5≥22≥3.9立足項(xiàng)目高端的定位，參考市場高端項(xiàng)目，四房戶型客廳和主臥相關(guān)指標(biāo)建議如下：說明：面積單位為“㎡”，長度單位為“m”戶型面積-4房有條件的話，客廳開間做到4.8米，主臥開間4.2米。四房及以上面積客廳主臥面積開間面積開間165-185≥45戶型面積客廳主臥面積開間面積開間2房2廳1衛(wèi)90-115≥20≥4.0≥16≥3.63房2廳2衛(wèi)115-165≥24≥4.2≥20≥3.94房及以上165-185≥28≥4.5≥22≥3.9結(jié)論客廳及主臥的面積、開間建議如下：說明：面積單位為“㎡”，長度單位為“m”條件許可的話，建議如下：戶型面積客廳主臥開間開間2房2廳1衛(wèi)90-115≥4.2≥3.93房2廳2衛(wèi)115-165≥4.5≥3.94房及以上165-185≥4.8≥4.2戶型面積客廳主臥面積開間面積開間2房2廳1衛(wèi)90-1146原因1--控制風(fēng)險(xiǎn)：從市場來看，高層產(chǎn)品頂層為平層設(shè)計(jì)，戶型與非頂層戶型相同，沒有頂層復(fù)式戶型出現(xiàn)，更無中空復(fù)式戶型；洋房產(chǎn)品（如國寶花園）中，復(fù)式戶型中也沒有中空設(shè)計(jì)；若在高層頂層中做中空復(fù)式設(shè)計(jì)，一步超越市場過多風(fēng)險(xiǎn)較大；從客戶來看，高層產(chǎn)品的客戶還未接觸過高層復(fù)式戶型，未對(duì)高層復(fù)式產(chǎn)品形成概念，對(duì)復(fù)式的需求仍需引導(dǎo)，直接推出中空復(fù)式存在一定風(fēng)險(xiǎn)；底層上層國寶花園洋房戶型總建筑面積約218㎡/5房2廳3衛(wèi)不建議頂層復(fù)式做中空設(shè)計(jì)，原因如下：結(jié)論-頂層復(fù)式是否做成中空設(shè)計(jì)原因1--控制風(fēng)險(xiǎn)：底層上層國寶花園洋房戶型總建筑面積約47不建議頂層復(fù)式做中空設(shè)計(jì)，原因如下：原因2--供暖問題：冷空氣的比重比熱空氣重，所以，在房間里，冷空氣總是沉向地面，越靠近地面溫度越低，熱空氣總是聚集室頂，越靠近室頂溫度越高。在中空復(fù)式中，由于層高較高，這種問題表現(xiàn)得更為明顯。在北方城市，像洛陽，解決冬天供暖是一個(gè)很重要的問題，若采用中空復(fù)式戶型，絕大部分熱量儲(chǔ)存在屋頂上部，而在人體經(jīng)?；顒?dòng)的空間里，熱量很少。這樣不僅造成了熱量的大量浪費(fèi)，更為重要的是人體感覺不到房間的溫暖?；谝陨显?，不建議頂層復(fù)式做成中空設(shè)計(jì)。結(jié)論-頂層復(fù)式是否做成中空設(shè)計(jì)不建議頂層復(fù)式做中空設(shè)計(jì)，原因2--供暖問題：結(jié)論-頂層復(fù)式48高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心2房2廳1衛(wèi)61、94盛唐至尊2房2廳1衛(wèi)99、101其它建業(yè)·高爾夫花園2房2廳1衛(wèi)95、110九都名郡2房2廳1衛(wèi)93塞納春天2房2廳1衛(wèi)103名門盛世2房1廳1衛(wèi)67、68、702房2廳1衛(wèi)78、80新天地紅太陽2房2廳1衛(wèi)78、98中泰世紀(jì)花城2房2廳1衛(wèi)92結(jié)論-“2房2廳2衛(wèi)”意向從市場項(xiàng)目來看，還沒有“2房2廳2衛(wèi)”產(chǎn)品出現(xiàn)，2房2廳1衛(wèi)仍是市場供應(yīng)的主流從客戶層面來看，除部分三口之家選擇2房產(chǎn)品自住之外，很多客戶選擇2房產(chǎn)品是出于投資目的雖然是高端項(xiàng)目，但2房產(chǎn)品仍然扮演一種經(jīng)濟(jì)型自住或投資型產(chǎn)品的角色，為適當(dāng)控面積制總價(jià)，不建議做“2房2廳2衛(wèi)”的產(chǎn)品市場項(xiàng)目兩房戶型情況從客戶角度看，兩房產(chǎn)品仍扮演著經(jīng)濟(jì)型自住或投資型產(chǎn)品的角色，為控面積控總價(jià)，不建議做“2房2廳2衛(wèi)”的產(chǎn)品高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心2房2廳1衛(wèi)61、94盛唐至尊2房2廳149結(jié)論-“3房2廳1衛(wèi)”意向高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心3房2廳2衛(wèi)116、178升龍廣場3房2廳2衛(wèi)110、117、130盛唐至尊3房2廳1衛(wèi)1173房2廳2衛(wèi)124、126、133、135、137、143、144其它東方今曲·觀瀾3房2廳1衛(wèi)1173房2廳2衛(wèi)140、142、143東方今曲·境界3房2廳2衛(wèi)121、128、137、153、156建業(yè)·高爾夫花園3房2廳1衛(wèi)1273房2廳2衛(wèi)146、149九都名郡3房2廳1衛(wèi)120九都名郡3房2廳2衛(wèi)133塞納春天3房2廳2衛(wèi)137、155、161名門盛世3房2廳2衛(wèi)111、118新天地紅太陽3房2廳1衛(wèi)1333房2廳2衛(wèi)130、146、158、168中泰世紀(jì)花城3房2廳1衛(wèi)92、93從市場供看，三房產(chǎn)品供應(yīng)以“3房2廳2衛(wèi)”為主購買三房產(chǎn)品的客戶以“周邊縣區(qū)礦老板”和“私營業(yè)主”為主力，他們財(cái)富層級(jí)較高，購買三房產(chǎn)品在于提升居住品質(zhì)、彰顯身份、體現(xiàn)舒適性和奢華感本項(xiàng)目定位高端，在舒適型戶型的設(shè)計(jì)上，不能落后于市場高端項(xiàng)目因而建議3房戶型以“3房2廳2衛(wèi)”為主力，根據(jù)設(shè)計(jì)需求，可考慮設(shè)計(jì)少量“3房2廳1衛(wèi)”的戶型建議3房戶型以“3房2廳2衛(wèi)”為主力，根據(jù)設(shè)計(jì)需求，可考慮設(shè)計(jì)少量“3房2廳1衛(wèi)”的戶型市場項(xiàng)目三房戶型情況結(jié)論-“3房2廳1衛(wèi)”意向高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心3房2廳2衛(wèi)150規(guī)劃設(shè)計(jì)建議戶型示例首期戶型建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議戶型示例首期戶型建議51戶型示例綠城新泰玉蘭花園總建筑面積約114㎡/2房2廳1衛(wèi)唐山綠城南湖春曉總建筑面積約102㎡/2房2廳1衛(wèi)在戶型設(shè)計(jì)上建議參考綠城新泰玉蘭花園和唐山綠城南湖春曉戶型示例綠城新泰玉蘭花園唐山綠城南湖春曉在戶型設(shè)計(jì)上建議參考52戶型示例綠城新泰玉蘭花園3房2廳2衛(wèi)總建筑面積約145㎡戶型示例綠城新泰玉蘭花園53戶型示例唐山綠城南湖春曉總建筑面積約160㎡/3房2廳2衛(wèi)唐山綠城南湖春曉總建筑面積約165㎡/3房2廳2衛(wèi)戶型示例唐山綠城南湖春曉唐山綠城南湖春曉54戶型示例綠城新泰玉蘭花園4房2廳2衛(wèi)總建筑面積約190㎡戶型示例綠城新泰玉蘭花園55謝謝謝謝56洛陽項(xiàng)目戶型深化建議2011年7月15日洛陽項(xiàng)目戶型深化建議2011年7月15日57規(guī)劃設(shè)計(jì)建議戶型示例首期戶型建議報(bào)告結(jié)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議戶型示例首期戶型建議報(bào)告結(jié)構(gòu)58首期戶型建議推導(dǎo)思路以項(xiàng)目定位為大前提，在分析客戶需求戶型面積、市場供應(yīng)戶型面積和市場運(yùn)貨較快戶型面積的前提下得出戶型面積建議以市場中高端項(xiàng)目戶型整體配比情況為基礎(chǔ)，參考市場熱銷戶型和滯銷戶型面積情況，推導(dǎo)出本項(xiàng)目的戶型配比建議整個(gè)戶型面積建議和戶型配比建議，得到項(xiàng)目面積配比建議客戶需求戶型面積市場供應(yīng)戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項(xiàng)目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議首期戶型建議推導(dǎo)思路以項(xiàng)目定位為大前提，在分析客戶需求戶型面59私營業(yè)主周邊縣區(qū)礦老板企事業(yè)單位高管泛公務(wù)員企事業(yè)單位職員小生意人城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)清晰，中高端客戶群體來源明顯在按財(cái)富層級(jí)對(duì)市場客戶進(jìn)行分類的基礎(chǔ)上，找出我們的客戶是誰，分析我們客戶的核心價(jià)值需求，指導(dǎo)項(xiàng)目的發(fā)力方向從項(xiàng)目訪談來看，目前市場客戶主要分為如下六類：板塊項(xiàng)目私營業(yè)主企事業(yè)高管泛公務(wù)員一般職員小生意人周邊縣市客戶洛龍科技園區(qū)開元名郡√√觀瀾√√√?hào)|方今典√√√新區(qū)國寶花園√√√財(cái)富中心√√√九都名郡√√√√盛唐至尊√√紅太陽√√高爾夫花園√√√塞納春天√√西工升龍廣場√√√√澗西名門盛世√世紀(jì)花城√√高新區(qū)山水富地√√√客戶情況--客戶構(gòu)成私營業(yè)主城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)清晰，中高端客戶群體來源明顯從項(xiàng)目訪談來60“核心客戶”和“重要客戶”是項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的客戶群體；“游離客戶”不是項(xiàng)目的客戶群體核心客戶重要客戶游離客戶項(xiàng)目客戶定位企事業(yè)單位職員小生意人私營業(yè)主泛公務(wù)員周邊縣區(qū)礦老板企事業(yè)單位高管項(xiàng)目定位市場高端，對(duì)客戶的財(cái)富層次要求較高按照財(cái)富層級(jí)從高到低將客戶依次分為“核心客戶”、“重要客戶”和“游離客戶”三類“核心客戶”和“重要客戶”是項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的客戶群體，“游離客戶”不是項(xiàng)目的客戶群體本項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的客戶群體下面將對(duì)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的客戶群體，即“企事業(yè)單位高管”、“周邊縣區(qū)礦老板”、“泛公務(wù)員”、“私營業(yè)主”四類客戶進(jìn)行深入分析非本項(xiàng)目客戶群體“核心客戶”和“重要客戶”是項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的客戶群體；核心客戶重要61客戶背景家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家為主客戶來源：來源于洛陽市區(qū)的相關(guān)企事業(yè)單位，如空空導(dǎo)彈研究院、612廠、613廠等置業(yè)情況：單位宿舍或集資房是其首套房產(chǎn)，但居住品質(zhì)較差，部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的高管已購買了一套及一套以上商品房戶型面積需求戶型需求：以三房和兩房需求為主面積需求：自住以120㎡左右的三房為主，投資則會(huì)考慮90㎡的兩房其它置業(yè)關(guān)注：注重居住的舒適性、景觀綠化和工作的便利性配套需求：項(xiàng)目要有超市和餐飲配套，滿足生活需求置業(yè)目的：以改善型自住置業(yè)為主，存在部分投資需求代表項(xiàng)目：凱瑞·國寶花園客戶特征--企事業(yè)單位高管單位房是其首套房產(chǎn)，置業(yè)以改善居住品質(zhì)為主客戶背景家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家為主客戶來源：來源于洛陽市區(qū)的相62客戶特征--周邊縣區(qū)礦老板置業(yè)驅(qū)動(dòng)力來源于財(cái)富聚集下的身份標(biāo)簽追求，口碑及跟風(fēng)效應(yīng)明顯客戶背景家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家和四口之家為主客戶來源：主要來源于洛陽下轄縣市，如伊川、欒川、汝陽等置業(yè)情況：一般在老家都有自建房，為了事業(yè)的便利和身份的彰顯，在洛陽有一套及一套以上房產(chǎn)戶型面積需求戶型需求：以三房及四房需求為主，部分會(huì)買大戶型復(fù)式房面積需求：面積要大，特別是客廳要闊綽，如160㎡以上的四房產(chǎn)品其它置業(yè)關(guān)注：為彰顯身份，最注重樓盤的知名度，其它方面關(guān)注較少配套需求：項(xiàng)目要有娛樂設(shè)施，最好有購物中心，滿足生活消費(fèi)需求置業(yè)目的：以自住和彰顯身份為主要置業(yè)目的、純投資的比重較少，置業(yè)會(huì)選擇市場上名氣最大的樓盤代表項(xiàng)目：盛唐至尊客戶特征--周邊縣區(qū)礦老板置業(yè)驅(qū)動(dòng)力來源于財(cái)富聚集下的身份標(biāo)63客戶特征--泛公務(wù)員承價(jià)能力較高，但行事低調(diào)，品質(zhì)與實(shí)惠共存的產(chǎn)品能博得他們認(rèn)可客戶背景家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家為主客戶來源：洛陽市區(qū)的相關(guān)政府部門，如市政府、市國土資源局等置業(yè)情況：多數(shù)單位有房，但財(cái)富層級(jí)較高，為改善居住品質(zhì)和投資升值，選擇購買商品房戶型面積需求戶型需求：以三房和兩房需求為主面積需求：改善置業(yè)會(huì)選擇120㎡左右三房，投資則以選擇90㎡的兩房為主其它置業(yè)關(guān)注：這類客戶比較務(wù)實(shí)和精明，置業(yè)時(shí)主要關(guān)注戶型設(shè)計(jì)的舒適性、景觀綠化和工程質(zhì)量配套需求：項(xiàng)目要有周邊要有超市和會(huì)所等配套置業(yè)目的：以自住為需求為主，投資客戶比重較少代表項(xiàng)目：九都名郡客戶特征--泛公務(wù)員承價(jià)能力較高，但行事低調(diào)，客戶背景家庭結(jié)64客戶特征--私營業(yè)主客戶置業(yè)以投資為主，自住則會(huì)選擇市場高端項(xiàng)目，面積需求在140㎡以上客戶背景家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家和四口之家為主客戶來源：主要來源于洛陽市區(qū)置業(yè)情況：絕大部分在洛陽有兩套或兩套以上房產(chǎn)戶型面積需求戶型需求：以三房和四房需求為主面積需求：要求居住的舒適性，居住面積需求在150㎡以上，投資則會(huì)考慮小戶型其它置業(yè)關(guān)注：這類客戶比較關(guān)注樓盤形象、景觀綠化和升值潛力配套需求：項(xiàng)目最好配套高級(jí)會(huì)所，要有購物中心及娛樂設(shè)施置業(yè)目的：以投資性置業(yè)為主，自住則會(huì)選擇市場上的高端項(xiàng)目，遇到更高端的項(xiàng)目存在換房的可能性代表項(xiàng)目：泉舜·財(cái)富中心客戶特征--私營業(yè)主客戶置業(yè)以投資為主，客戶背景家庭結(jié)構(gòu)：以65客戶分析總結(jié)家庭結(jié)構(gòu)以三口之家和四口之家為主客戶來源客戶主要來源于洛陽市區(qū)，周邊縣區(qū)客戶多選擇在新區(qū)置業(yè)目前置業(yè)情況周邊縣區(qū)礦老板和私營業(yè)主一般擁有多套房產(chǎn)，自住置業(yè)則會(huì)選擇市場上品質(zhì)較好、口碑較高的樓盤；企事業(yè)單位高管和泛公務(wù)員一般有單位分配房，置業(yè)主要是為了改善居住品質(zhì)客戶背景置業(yè)特征置業(yè)目的客戶置業(yè)以自住為主，純投資客占比較??；新區(qū)置業(yè)客中投資占比相對(duì)較高置業(yè)關(guān)注除地段之外，客戶對(duì)景觀綠化、立面形象、戶型舒適性和工程質(zhì)量的關(guān)注度較高戶型需求三房和兩房是客戶需求的主流，財(cái)富層級(jí)最高的客戶對(duì)“四房及以上”存在需求面積需求兩房面積需求在90㎡左右、三房面積需求在120㎡左右，“四房及以上”面積在150㎡以上配套需求項(xiàng)目周邊要有超市、購物中心及娛樂設(shè)施客戶分析總結(jié)家庭結(jié)構(gòu)以三口之家和四口之家為主客戶來源客戶主66客戶需求戶型面積市場供應(yīng)戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項(xiàng)目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議客戶需求戶型面積市場供應(yīng)戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端67一房兩房三房四房及以上25萬35萬45萬55萬65萬75萬85萬95萬115萬40㎡65㎡90㎡115㎡140㎡165㎡190㎡215㎡面積總價(jià)125萬一房面積在40㎡左右，總價(jià)在25萬左右市場供應(yīng)戶型面積編號(hào)項(xiàng)目1開元名郡2東方今典3國寶花園4財(cái)富中心5盛唐至尊6高爾夫花園7塞納春天8升龍廣場9名門盛世10世紀(jì)花城111222333444555556666677778888899999910四房及以上面積在170㎡-190㎡之間，總價(jià)集中在90-110萬之間二房面積在85㎡-110㎡之間，總價(jià)在45-65萬之間三房面積在115㎡-150㎡之間，總價(jià)在55-90萬之間供應(yīng)戶型集中區(qū)間為，兩房：85㎡-110㎡、三房：115-150㎡、四房170-190㎡之間一房兩房三房四房及以上25萬35萬45萬55萬65萬75萬868客戶需求戶型面積市場供應(yīng)戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項(xiàng)目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議客戶需求戶型面積市場供應(yīng)戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端6995m2110m2125m2140m280m2開元名郡觀瀾國寶花園九都名郡塞納春天泉舜財(cái)富中心盛唐至尊升龍廣場高爾夫花園東方今典名門盛世中泰世紀(jì)花城90m2左右115m2左右130m2～140m2整體上看，市場去化較快的戶型是90㎡左右的兩房、小三房，115㎡左右的三房和130㎡～140㎡的三房、小四房產(chǎn)品市場去化較快戶型面積各樓盤去化較快戶型面積統(tǒng)計(jì)下文將對(duì)市場代表樓盤去化情況進(jìn)行分析95m2110m2125m2140m280m2開元名郡觀瀾國70代表樓盤1-泉舜財(cái)富中心市場代表樓盤去化情況老城區(qū)新城區(qū)泉舜財(cái)富中心本項(xiàng)目位置新區(qū)市政府正南方（音樂噴泉南）項(xiàng)目概況占地面積417畝建筑面積118萬㎡容積率4.3物業(yè)類型高層住宅、商業(yè)、酒店式公寓、寫字樓、5星級(jí)酒店裝修情況毛坯當(dāng)期主力戶型60㎡、90㎡、116㎡、136㎡銷售價(jià)格7000元/㎡銷售情況：116㎡的小三房賣得最好，2010年3月份開盤推出300多套，目前剩余50多套；各種戶型剩得差不多代表樓盤1-泉舜財(cái)富中心市場代表樓盤去化情況老城區(qū)新城區(qū)泉舜71位置洛龍區(qū)西苑橋南向西50米項(xiàng)目概況占地面積815畝建筑面積130萬㎡容積率2.4物業(yè)類型高層、商業(yè)、酒店、公寓裝修情況毛坯當(dāng)期主力戶型高層主力戶型110㎡、116㎡、121㎡、140㎡、150㎡、170㎡、182㎡銷售價(jià)格6400元/㎡老城區(qū)新城區(qū)東方今典本項(xiàng)目代表樓盤2-東方今典·境界銷售情況：2010年9月18日開盤推出300多套高層房源，當(dāng)天即售出210套，至2011年3月底全部售出，110㎡的戶型去化最快市場代表樓盤去化情況位置洛龍區(qū)西苑橋南向西50米項(xiàng)目概況占地面積815畝建筑面積72代表樓盤3-升龍廣場老城區(qū)新城區(qū)升龍廣場本項(xiàng)目位置西工區(qū)王城大道與中州路交叉口以北項(xiàng)目概況占地面積400畝建筑面積160萬㎡容積率4.2物業(yè)類型住宅、商業(yè)、寫字樓、五星級(jí)酒店、酒店式公寓裝修情況毛坯，公共部分精裝當(dāng)期主力戶型66㎡、110㎡、150㎡、170㎡銷售價(jià)格6600元/㎡銷售情況：今年3月26號(hào)推出的6號(hào)樓共202套，目前剩余10幾套尾盤，135㎡的戶型賣得較好市場代表樓盤去化情況代表樓盤3-升龍廣場老城區(qū)新城區(qū)升龍廣場本項(xiàng)目位置西工區(qū)王城73代表樓盤4-盛唐至尊老城區(qū)新城區(qū)盛唐至尊本項(xiàng)目位置洛龍區(qū)王城大道與古城路交匯處西北角項(xiàng)目概況占地面積225畝建筑面積80萬㎡容積率5.3物業(yè)類型住宅、商業(yè)、公寓裝修情況毛坯當(dāng)期主力戶型105㎡、117㎡、144㎡、180㎡銷售價(jià)格6500元/㎡銷售情況：今年5月27日開盤推出約200套房源，至6月1日基本售完，置業(yè)顧問反映105㎡的兩房和117㎡的小三房比較受歡迎市場代表樓盤去化情況代表樓盤4-盛唐至尊老城區(qū)新城區(qū)盛唐至尊本項(xiàng)目位置洛龍區(qū)王城74代表樓盤5-中泰世紀(jì)花城老城區(qū)新城區(qū)中泰城市花城本項(xiàng)目位置澗西區(qū)麗春西路西頭防洪渠西側(cè)項(xiàng)目概況占地面積360畝建筑面積50萬㎡容積率3.0物業(yè)類型住宅裝修情況毛坯當(dāng)期主力戶型90㎡銷售價(jià)格6200元/㎡銷售情況：今年1月16日開盤，推出第五期90㎡左右的兩房和小三房、90㎡戶型方正的小三房很受市場歡迎市場代表樓盤去化情況代表樓盤5-中泰世紀(jì)花城老城區(qū)新城區(qū)中泰城市花城本項(xiàng)目位置澗75代表樓盤6-塞納春天老城區(qū)新城區(qū)塞納春天本項(xiàng)目位置洛龍區(qū)厚載門街與香山路交會(huì)處西南項(xiàng)目概況占地面積120畝建筑面積43萬㎡容積率5.4物業(yè)類型住宅裝修情況毛坯當(dāng)期主力戶型100㎡、130㎡、140㎡、160㎡、170㎡銷售價(jià)格5300元/㎡銷售情況：今年1月22日開盤，推出500多套房源、130㎡的三房賣得較好市場代表樓盤去化情況代表樓盤6-塞納春天老城區(qū)新城區(qū)塞納春天本項(xiàng)目位置洛龍區(qū)厚載76客戶需求戶型面積市場供應(yīng)戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項(xiàng)目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議客戶需求戶型面積市場供應(yīng)戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端77戶型面積段建議平均面積2房2房2廳1衛(wèi)100㎡-120㎡110㎡3房3室2廳2衛(wèi)120㎡-140㎡130㎡3室2廳2衛(wèi)140㎡-170㎡155㎡4房及以上170㎡-200㎡185㎡客戶需求面積：兩房面積需求在90㎡左右、三房面積需求在120㎡左右，“四房及以上”面積在150㎡以上項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位高端，為便于打造舒適型產(chǎn)品，需較市場適當(dāng)放大戶型面積市場供應(yīng)戶型面積：兩房：85㎡-110㎡、三房：115-150㎡、四房170-190之間市場去化較快戶型：90㎡左右的兩房、小三房，115㎡左右的三房和130㎡～140㎡的三房、小四房產(chǎn)品戶型面積建議戶型面積段建議平均面積2房2房2廳1衛(wèi)100㎡-120㎡1178客戶需求戶型面積市場供應(yīng)戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項(xiàng)目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議客戶需求戶型面積市場供應(yīng)戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端79從市場在售高端項(xiàng)目來看，兩房、三房和四房供應(yīng)占總體的比重較大市場高端項(xiàng)目當(dāng)前一期房源情況統(tǒng)計(jì)市場供應(yīng)主力戶型項(xiàng)目名稱

一房

兩房

三房

四房及以上

合計(jì)盛唐至尊套數(shù)-6318630279比重22.6%66.7%10.7%100%升龍廣場套數(shù)-32023231583比重-54.9%39.8%5.3%100%泉舜·財(cái)富中心套數(shù)6018054066846比重7.1%21.3%63.8%7.8%100%合計(jì)605639581271708各戶型占總體比重3.5%33.0%56.1%7.4%100%從市場在售高端項(xiàng)目來看，市場高端項(xiàng)目當(dāng)前一期房源情況統(tǒng)計(jì)市場80一房

兩房

三房

四房及以上

各戶型占總體比重3.5%33.0%56.1%7.4%雖然一房產(chǎn)品在市場上占比較少，但通過市場訪談了解到，一房產(chǎn)品仍然滯銷項(xiàng)目整體定位高端，一房產(chǎn)品以過渡性居住和投資需求為主，與項(xiàng)目高端定位相?？s短產(chǎn)品線可以保證社區(qū)的純粹性，利于打造高端項(xiàng)目基于以上原因，不考慮做一房產(chǎn)品，將一房指標(biāo)分給“四房及以上”房型，使“四房及以上”房型比重達(dá)到11%，提升項(xiàng)目檔次兩房

三房

四房及以上各戶型占總體比重33.0%56.1%10.9%兩房

三房

四房及以上各戶型占總體比重20%60%20%購買二房的客房中，過渡性居住和投資需求的客房占比仍較大，項(xiàng)目整體定位高端，建議適當(dāng)增加四房比重，提升項(xiàng)目檔次因而最終得出的戶型配比如下：各戶型配比推導(dǎo)參考市場，項(xiàng)目仍以“兩房”、“三房”和“四房及以上”為主力戶型，不考慮做一房一房兩房三房四房及以上各戶型占總體比重3.81戶型戶型配比2房2房2廳1衛(wèi)20%20%3房小3房3室2廳2衛(wèi)60%30%大3房3室2廳2衛(wèi)30%4房及以上20%20%戶型配比建議：戶型戶型配比2房2房2廳1衛(wèi)20%20%3房小3房3室2廳82客戶需求戶型面積市場供應(yīng)戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項(xiàng)目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議客戶需求戶型面積市場供應(yīng)戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端83綜合“面積段建議”和“戶型配比”，首期戶型建議如下：戶型定位建議戶型面積段建議平均面積戶型配比2房2房2廳1衛(wèi)90㎡-115㎡105㎡20-25%20-25%3房3室2廳1衛(wèi)115㎡-130㎡125㎡5-10%55-60%3室2廳2衛(wèi)130㎡-144㎡137㎡35%3室2廳2衛(wèi)144㎡-165㎡155㎡15%4房及以上(平層)165㎡-185㎡175㎡16%15-20%頂層復(fù)式（限一梯二戶）200以上250㎡4%綜合“面積段建議”戶型定位建議戶型面積段建議平均面積戶型配比84規(guī)劃設(shè)計(jì)建議戶型示例首期戶型建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議戶型示例首期戶型建議85樓盤當(dāng)前一期梯戶比置業(yè)顧問語錄高端樓盤泉舜財(cái)富中心2梯4戶感覺客戶對(duì)梯戶比多少不太敏感，我們項(xiàng)目2010年賣過2梯6戶的，也賣得不錯(cuò)盛唐至尊2梯3戶為主，有一個(gè)2梯4戶的單元現(xiàn)在市場上大部分是2梯6戶的，連2梯4戶的都不多，客戶慢慢習(xí)慣了高梯戶比升龍廣場2梯6戶客戶對(duì)2梯6戶產(chǎn)品沒有抗性其它世紀(jì)華陽住宅2梯4戶，公寓4梯20戶-壹號(hào)城邦（純住宅公寓）3梯17戶、3梯20戶、3梯22戶-世貿(mào)中心公寓4梯9戶，寫字樓部分4部電梯-名門盛世住宅2梯3戶、2梯4戶，公寓4梯22戶-市場項(xiàng)目多在“2梯3戶”以上，客戶對(duì)高梯戶比不存在明顯的抗性梯戶比說明：世紀(jì)華陽有部分70年產(chǎn)權(quán)的小戶型做到4梯20戶，壹號(hào)城邦全部是70年產(chǎn)權(quán)的小戶型產(chǎn)品，世貿(mào)中心有部分40年產(chǎn)權(quán)4梯9戶的精裝修公寓樓盤當(dāng)前一期梯戶比置業(yè)顧問語錄高端樓盤泉舜財(cái)富中心2梯4戶感86樓盤是否做到電梯直接入戶泉舜財(cái)富中心沒有做到電梯直接入戶盛唐至尊沒有做到電梯直接入戶升龍廣場沒有做到電梯直接入戶壹號(hào)城邦沒有做到電梯直接入戶世貿(mào)中心沒有做到電梯直接入戶名門盛世沒有做到電梯直接入戶世紀(jì)華陽概況：僅16號(hào)樓做到電梯直接入戶，共66套戶型面積：面積約235㎡梯戶比：2梯2戶銷售情況：2010年開盤2兩個(gè)小時(shí)賣了80%，市場接受度較高；未來第6期打算推出200平左右的電梯直接入戶的產(chǎn)品除“世紀(jì)華陽”曾做過電梯直接入戶的大戶型，并獲得市場高度認(rèn)同之外，其它項(xiàng)目沒有提供電梯直接入戶的產(chǎn)品是否做到電梯直接入戶樓盤是否做到電梯直接入戶泉舜財(cái)富中心沒有做到電梯直接入戶盛唐87樓盤暗衛(wèi)接受度高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心全明衛(wèi)盛唐至尊3房2廳2衛(wèi)的全明衛(wèi)，2房2廳1衛(wèi)有部分戶型暗衛(wèi)，客戶可以接受，畢竟現(xiàn)在市場上比較普遍升龍廣場全明衛(wèi)其它世紀(jì)華陽全明衛(wèi)壹號(hào)城邦小戶型衛(wèi)生間都是暗衛(wèi)，大戶型明衛(wèi)，客戶對(duì)暗衛(wèi)抗性不大名門盛世小戶型有暗衛(wèi)，大戶型全明衛(wèi)暗衛(wèi)接受度市場項(xiàng)目以明衛(wèi)為主，部分項(xiàng)目小戶型中存在暗衛(wèi)，客戶對(duì)暗衛(wèi)不存在明顯的抗性樓盤暗衛(wèi)接受度高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心全明衛(wèi)盛唐至尊3房2廳2衛(wèi)88樓盤陽臺(tái)是否封閉高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心所有戶型一個(gè)封閉陽臺(tái)一個(gè)半封閉陽臺(tái)盛唐至尊全封閉陽臺(tái)升龍廣場全開放陽臺(tái)其它世紀(jì)華陽陽臺(tái)封閉和開放各占一半左右壹號(hào)城邦全開放陽臺(tái)世貿(mào)中心全封閉陽臺(tái)名門盛世90%的半封閉、其它的全封閉陽臺(tái)是否封閉市場項(xiàng)目對(duì)陽臺(tái)是否封閉沒有明顯偏好；從訪談了解到，客戶對(duì)陽臺(tái)是否封閉不存在選擇性樓盤陽臺(tái)是否封閉高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心所有戶型一個(gè)封閉陽臺(tái)一個(gè)89樓盤層高高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心2.9米盛唐至尊3米升龍廣場3米其它世紀(jì)華陽3米壹號(hào)城邦有3米的，有3.2米的世貿(mào)中心3米名門盛世2.9米層高市場項(xiàng)目層高多在3米樓盤層高高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心2.9米盛唐至尊3米升龍廣場3米90樓盤入戶大堂高度入戶大堂配套情況高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心7米精裝修，沙發(fā)、電視盛唐至尊6米精裝修，沙發(fā)、桌椅升龍廣場6米沙發(fā)、電視其它世紀(jì)華陽6米帶裝修，有簡單的桌椅配套壹號(hào)城邦5.6米做精裝修世貿(mào)中心11米電視、桌椅名門盛世從底層商業(yè)入戶，沒有大堂-入戶大堂高度及配套市場項(xiàng)目入戶大堂高度多在6米以上，多會(huì)做精裝修，配套簡單的桌椅沙發(fā)樓盤入戶大堂高度入戶大堂配套情況高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心7米精裝91樓盤底層是否架空是否帶下躍高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心7米高架空沒有下躍盛唐至尊沒有架空沒有下躍升龍廣場僅2兩棟樓架空3米，做泛會(huì)所沒有下躍其它世紀(jì)華陽沒有架空沒有下躍壹號(hào)城邦沒有架空沒有下躍世貿(mào)中心3層底商，沒有架空沒有下躍名門盛世6層底商，沒有架空沒有下躍底層架空和下躍情況底層架空的項(xiàng)目在市場上較少，市場上還沒有下躍戶型樓盤底層是否架空是否帶下躍高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心7米高架空沒有92樓盤頂層戶型高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心頂樓平層，部分頂層打通，面積達(dá)到200多平盛唐至尊頂層平層，和下面戶型一樣升龍廣場頂層平層，和下面戶型一樣其它世紀(jì)華陽平層，和下面各層結(jié)構(gòu)相同壹號(hào)城邦平層，和下面各層戶型相同世貿(mào)中心公寓項(xiàng)目，頂層沒有復(fù)式名門盛世平層頂層戶型市場上還沒有頂層復(fù)式戶型樓盤頂層戶型高端項(xiàng)目泉舜財(cái)富中心頂樓平層，部分頂層打通，面積93樓盤當(dāng)前一期梯戶比是否電梯直接入戶是否有暗衛(wèi)陽臺(tái)是否封閉層高入戶大堂高度入戶大堂配套情況底層是否架空底層是否下躍頂樓情況泉舜財(cái)富中心2梯4戶沒有做到電梯直接入戶全明衛(wèi)所有戶型有一個(gè)封閉陽臺(tái)一個(gè)半封閉陽臺(tái)2.9m7m精裝修，沙發(fā)、電視首層全部架空3米沒有下躍戶型頂樓平層，部分戶型打通，面積做到200多㎡盛唐至尊2梯3戶為主，有一個(gè)2梯4戶的單元沒有做到電梯直接入戶除2房2廳1衛(wèi)有部分戶型暗衛(wèi)，其它全明衛(wèi)全封閉陽臺(tái)3m6m精裝修，沙發(fā)、桌子沒有架空沒有下躍戶型頂層平層，和下面戶型一樣升龍廣場2梯6戶沒有電梯直接入戶全明衛(wèi)全開放陽臺(tái)3m6m沙發(fā)、電視僅棟1樓架空3米沒有下躍戶型頂層平層，和下面戶型一樣客戶反映對(duì)高梯戶比沒有有抗性/對(duì)小戶型暗衛(wèi)沒有有抗性對(duì)陽臺(tái)是否封閉沒有偏好///非常認(rèn)同架空設(shè)計(jì)/少數(shù)客戶要求頂層復(fù)式頂層戶型市場高端項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)：樓盤當(dāng)前一期梯戶比是否電梯直接入戶是否有暗衛(wèi)陽臺(tái)是否封閉層高94規(guī)劃設(shè)計(jì)建議梯戶比4房建議2梯2戶戶型，小面積2房和3房產(chǎn)品可考慮2梯3戶和2梯4戶設(shè)計(jì)是否電梯直接入戶大戶型樓王考慮做電梯直接入戶，以提升項(xiàng)目檔次和品質(zhì)是否做暗衛(wèi)盡量做到全明衛(wèi)，由于設(shè)計(jì)限制，部分2房可考慮做暗衛(wèi)陽臺(tái)是否封閉客戶對(duì)陽臺(tái)是否封閉沒有特殊偏好，因而陽臺(tái)是否封閉建議根據(jù)設(shè)計(jì)需求而定層高層高不能低于3米入戶大堂高度入戶大堂高度建議做到6米入戶大堂配套建議大堂精裝修，并配沙發(fā)、電視、桌椅，提供客戶休憩空間底層是否做架空建議結(jié)合項(xiàng)目成本及物業(yè)用房等配套考慮，可局部架空底層是否做下躍不建議做下躍戶型頂樓是否做復(fù)式市場沒有有頂層復(fù)式戶型，客戶對(duì)頂層復(fù)式存在一定的需求，建議做部分頂層復(fù)式提升項(xiàng)目檔次結(jié)論立足項(xiàng)目做高端的定位，結(jié)合市場情況，提出如下的規(guī)劃設(shè)