智能建筑物業(yè)管理講義

智能建筑物業(yè)管理主講吳日才機電工程系（020）33859860gzwuricai@163.com第一章概論

本章講授物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)管理的基本原則物業(yè)管理實務的基本內容和要求物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)學習目的與要求1．掌握物業(yè)的含義物業(yè)管理的基本特征2．重點掌握物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的內容物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)第一節(jié)物業(yè)與物業(yè)管理

一、物業(yè)的含義英文RealEstate或RealProperty?！癛eal”意為“不動產的”Estate意為“不動產、地產、產業(yè)”。Property意為“財產、所有物、所有權”。表面看意思都是指不動產或房地產。但物業(yè)和房地產、不動產是不同的：房地產是不動產的通俗或狹義解釋,不動產范圍大；多為宏觀用詞；是生產、流通、消費中房地產產品物業(yè)是指進入具體消費領域的房地產最終產品；是指某個具體的群體建筑物或單體建筑物不動產房地產物業(yè)物業(yè)——是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)建筑、公共建筑用房等建筑物及其附屬的設施、設備和相關場地。物業(yè)的含義物業(yè)的含義物業(yè)含義主要包括三部分：已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物與這些建筑物相配套的設備和設施相關的場地二、物業(yè)的分類物業(yè)的分類居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)其他用途物業(yè)根據(jù)使用功能不同三、物業(yè)管理的概念物業(yè)管理（RealEstateManagement或RealPropertyManagement）英文意思是不動產管理或房地產管理。關注房地產或不動產的價值和使用價值兩個方面集管理、經營、服務為一體的系統(tǒng)工程簡單講，是人們對物業(yè)的管理活動。有廣義，狹義之分（一）廣義的物業(yè)管理泛指一切有關房地產開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務。包括：早期介入和前期管理公共管理服務經營管理服務典型的廣義觀點[美]羅伯特.C.凱爾認為物業(yè)管理者的基本職能是：為業(yè)主管理物業(yè)為業(yè)主創(chuàng)造來自物業(yè)的收入使物業(yè)保值增值（二）狹狹義的物物業(yè)管理理狹義的物物業(yè)管理理：即一般只只限于對對該物業(yè)業(yè)進行管管理服務務，其主主要的任任務是對對物業(yè)的的維護、、管理共共用的機機電設備備和公共共設施，，也包括括治安保保衛(wèi)、分分送信報報、清潔潔衛(wèi)生、、綠化養(yǎng)養(yǎng)護等服服務項目目（三）物物業(yè)管理理的定義義《物業(yè)管管理條例例》第二二條：“本條例例所稱物物業(yè)管理理，是指指物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)按照物物業(yè)服務務合同約約定，通通過對房房屋及與與之相配配套的設設備、設設施和相相關場地地進行專專業(yè)化維維修、養(yǎng)養(yǎng)護、管管理，以以及維護護相關區(qū)區(qū)域內環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生和公共共秩序，，為業(yè)主主提供服服務的活活動?！薄睂ξ飿I(yè)管管理定義義的理解解物業(yè)管理理企業(yè)接接受業(yè)主主委托提提供有償償服務對房屋及及配套設設備、設設施和相相關場地地的維護護管理是是物業(yè)管管理的基基本內容容為業(yè)主提提供服務務有一定定的外延延性（四）物物業(yè)管理理的基本本特征社會化物業(yè)所有人選聘物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)尋求代管的物業(yè)所有權、使用權與經營管理權相分離必要前提現(xiàn)代化大生產的社會專業(yè)分工必要條件企業(yè)化經營型專業(yè)化即物業(yè)管理的市場化，是物業(yè)管理最主要的特點必須具備一定的專業(yè)資質達到一定的專業(yè)水平（五）物物業(yè)管理理的類型型1、按服服務內容容分類（1）提提供咨詢詢服務（2）提提供具體體的實質質性的管管理服務務2、按服服務內容容分類（1）自自行物業(yè)業(yè)管理模模式（2）委委托物業(yè)業(yè)管理模模式（六）物物業(yè)管理理的宗旨旨和原則則1、物業(yè)業(yè)管理的的宗旨就就是服務務，通過過服務實實現(xiàn)社會會效益、、經濟效效益和環(huán)環(huán)境效益益的統(tǒng)一一。偏離離服務這這個宗旨旨，就會會使物業(yè)業(yè)管理與與社會和和公眾的的利益相相背，最最終削弱弱物業(yè)管管理的生生命力。。（1）營營造良好好的“安安居樂業(yè)業(yè)”的環(huán)環(huán)境（2）物物業(yè)的保保值與增增值（六）物物業(yè)管理理的宗旨旨和原則則2、物業(yè)業(yè)管理的的基本原原則（1）業(yè)業(yè)主自治治與專業(yè)業(yè)管理相相結合的的原則（2）屬屬地管理理與行政政管理相相結合的的原則（3）統(tǒng)一管管理、綜合服服務的原則（4）社會化化和平等競爭爭的原則“國家提倡業(yè)業(yè)主通過公開開、公平、公公正的市場競競爭機制選擇擇物業(yè)管理企企業(yè)”（見《《物業(yè)管理條條例》第三條條）。1994年1月，深圳市市成功地組織織了一次蓮花花北區(qū)新建小小區(qū)物業(yè)管理招標，此此事開創(chuàng)了我我國物業(yè)管理理引入競爭機機制的先河。。（5）企業(yè)化化與全過程效效益的原則第二節(jié)物業(yè)業(yè)管理實務的的基本內容和和要求一、物業(yè)管理理實務的含義義二、物業(yè)管理理實務的內容容

（一）基本管理與服服務（基礎工工作）

既公共管理服服務，是物業(yè)業(yè)內所有業(yè)主主和非業(yè)主使使用人每天都都能享受到的的普惠性服務務1、房屋管理理2、設備、設設施管理3、環(huán)境衛(wèi)生生管理4、綠化管理理5、治安管理理6、消防管理理7、車輛道路路管理基本管理與服服務房屋建筑物的的基本管理這是為保持房房屋完好率，，確保房屋使使用功能而進進行的管理服服務工作。包包括：房屋使用的管管理建筑物的維修修管理建筑物的裝修修管理這是為保持房房屋及其配套套設備、設施施的的完好及及正常使用而而提供的管理理服務。包括括：各類設備、設設施基本情況況的掌握各類設備、設設施的管理房屋設備設施施的基本管理理境衛(wèi)生和綠化化管理這是為了凈化化、美化物業(yè)業(yè)環(huán)境而提供供的管理服務務。包括：清潔衛(wèi)生管理理綠化管理安全防范和消消防管理這是為維護物物業(yè)正常的生生活、工作秩秩序而提供的的一項專門性性管理服務。。包括：安全監(jiān)督控以以及突發(fā)事件件的預防和處處理消防管理車輛和道路、、場地的管理理這也是為維護護物業(yè)正常的的生活、工作作秩序而提供供的管理服務務。包括：車輛和專用道道路、場地的的使用管理交通秩序維護護二、物業(yè)管理理實務的內容容

（二）綜綜合經營管理理與服務（（拓展工作））

1、衣食住行行2、娛樂康體體3、購物4、網(wǎng)絡社區(qū)區(qū)服務5、其他綜合經營管理理與服務二、物業(yè)管理理實務的內容容

（三）社區(qū)管理與服服務協(xié)助街道辦事事處、居民委委員會進行社社區(qū)精神文明明建設等管理理活動基本環(huán)節(jié)三、物業(yè)管理理的基本環(huán)節(jié)節(jié)前期階段啟動階段日常運作階段段物業(yè)管理的前前期工作包括括（一）物業(yè)管管理的前期階階段2、物業(yè)管理理機構設置與與人員安排3、規(guī)章制度度的制定4、早期介入入管理1、物業(yè)管理理的招標與投投標物業(yè)管理部門門的成立物業(yè)業(yè)在在竣竣工工交交付付使使用用前前就就應應該該落落實實管管理理單單位位。。如如果果準準備備選選聘聘專專業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司，，可可以以向向社社會會上上招招標標，，通通過過競競爭爭選選聘聘優(yōu)優(yōu)秀秀的的物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司；；如如果果開開發(fā)發(fā)商商準準備備自自己己管管，，就就應應成成立立屬屬下下的的物物業(yè)業(yè)管管理理部部門門。。物業(yè)業(yè)管管理理公公司司機機構構一一般般有有兩兩種種形形式式：：一是是實實體體性性的的物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司，，內內部部分分為為兩兩個個層層次次：：即即管管理理層層和和作作業(yè)業(yè)層層。。二是是純純由由管管理理人人員員組組成成的的物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司，，而而無無作作業(yè)業(yè)層層。。這這類類公公司司不不帶帶工工人人隊隊伍伍，，而而是是通通過過合合同同形形式式與與社社會會上上各各類類專專業(yè)業(yè)服服務務企企業(yè)業(yè)形形成成松松散散型型的的聯(lián)聯(lián)合合，，以以合合同同的的方方式式將將物物業(yè)業(yè)管管理理內內容容發(fā)發(fā)包包給給相相關關的的服服務務企企業(yè)業(yè)。。物業(yè)業(yè)管管理理人人員員的的選選拔拔和和培培訓訓根據(jù)據(jù)物物業(yè)業(yè)管管理理專專業(yè)業(yè)化化和和現(xiàn)現(xiàn)代代化化的的要要求求，，物物業(yè)業(yè)管管理理所所涉涉及及的的各各崗崗位位工工種種人人員員應應達達到到一一定定的的水水平平并并對對其其上上崗崗資資格格進進行行確確認認。。人員選擇一一般需要兩兩種類型：：管理類型型和工程技技術類型。。培訓時間應應選在開展展管理工作作前3～6個月為佳佳；培訓內容應應根據(jù)設置置的崗位要要求考慮；；培訓目的以以能勝任所所擔負工作作為基本點點，應注意意的是有些些工種如電電梯維修工工、鍋爐工工、配電工工等應取得得政府主管管機關的資資質認定方方可上崗。。規(guī)章制度的的制定必要的規(guī)章章制度是物物業(yè)管理順順利運行的的保證。制定完整的的物業(yè)管理理規(guī)章制度度，一方面面有助于建建立對物業(yè)業(yè)管理實施施的監(jiān)督機機制，有利利于正確發(fā)發(fā)揮物業(yè)管管理企業(yè)為為業(yè)主和租租戶服務的的行業(yè)職能能。另一方方面能夠闡闡明物業(yè)權權利主體的的權責內容容，有利于于約束和規(guī)規(guī)范物業(yè)權權利主體的的行為規(guī)范范。例如物業(yè)管管理公司的的職責范圍圍、各類人人員崗位責責任制、操操作程序和和服務規(guī)范范、住戶手手冊、公共共契約等。。這些規(guī)章章制度應在在住戶入住住前就制定定完成，并并通過日后后的管理實實踐，再逐逐步補充、、修改和完完善。物業(yè)管理的的前期介入入所謂前期介介入，是指指物業(yè)管理理公司在接接管物業(yè)以以前各個階階段（項目目可研階段段、規(guī)劃方方案設計階階段、施工工階段等））就參與決決策。制定定出物業(yè)管管理方案，，并從管理理的角度為為開發(fā)商提提出樓宇設設計、施工工監(jiān)管、設設備選用、、功能規(guī)劃劃、房屋租租賃、工程程交接等方方面的建設設性意見。。這種前期介介入并不意意味著物業(yè)業(yè)管理的具具體工作的的介入，而而往往是指指物業(yè)管理理人員向設設計部門提提供物業(yè)設設計方案的的咨詢意見見。物業(yè)管理啟啟動階段的的基本環(huán)節(jié)時間：從物物業(yè)的接管管驗收開始始到業(yè)主委委員會的正正式成立（二）物業(yè)業(yè)管理的啟啟動階段1、接管驗驗收2、用戶入入住管理3、產權備備案和檔案案資料的建建立4、首次業(yè)業(yè)主（代表表）大會的的召開和業(yè)業(yè)主委員會會的成立啟動階段的的標志物業(yè)的驗收收與接管物業(yè)驗收是是依據(jù)國家家建設部及及省市有關關工程驗收收的技術規(guī)規(guī)范與質量量標準對已已建成的物物業(yè)進行檢檢驗。驗收中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題應明明確記錄在在案，督促促施工單位位修整；物業(yè)接管是是開發(fā)商向向管理單位位移交物業(yè)業(yè)的過程。。移交工作作應辦理書書面移交手手續(xù)。開發(fā)發(fā)商還應向向管理單位位移交有關關物業(yè)的整整套圖紙資資料，以使使今后管理理、維修和和養(yǎng)護。在物業(yè)保修修期間，管管理單位還還應與開發(fā)發(fā)商簽訂保保修實施合合同，明確確保修項目目、內容、、進度、原原則、責任任、方式等等等。用戶入住管管理住戶入住是是物業(yè)管理理十分重要要的環(huán)節(jié)。。這一階段段可能產生生業(yè)主和租租戶頻繁出出入和秩序序混亂現(xiàn)象象，以致于于發(fā)生違章章、損壞公公共設施等等現(xiàn)象。物業(yè)管理公公司至少要要做好以下下幾件事：：做好入住前前的清潔衛(wèi)衛(wèi)生工作。。向住戶發(fā)放放有關物業(yè)業(yè)管理規(guī)定定或簽訂協(xié)協(xié)議，如““住戶手冊冊”、“收收費辦法””、“入住住手續(xù)”、、“驗收交交鑰匙登記記”、“裝裝修申報規(guī)規(guī)定”等等等。加強入住階階段的安全全保衛(wèi)工作作，提供較較多的值班班與勞務服服務，保證證業(yè)主和租租戶、財物物及時安全全搬入樓宇宇。檔案資料的的建立這里講的檔檔案資料有有兩種：一一種是物業(yè)業(yè)的資料；；另一種是是物業(yè)業(yè)主主和租戶的的資料。物業(yè)檔案資資料的建立立主要抓收收集、整理理、歸檔、、利用四個個環(huán)節(jié)。收集的關鍵鍵是盡可能能完整，這這從時間上上講是指從從規(guī)劃設計計到工程竣竣工的全部部工程技術術維修資料料；從空間間上講是指指物業(yè)構成成的方方面面面，從地地下到樓頂頂、從主體體到配套、、從建筑物物到環(huán)境；；整理的的重點點是去去偽存存真，，留下下有用用的；；歸檔就就是按按照資資料本本身的的內在在規(guī)律律、聯(lián)聯(lián)系進進行科科學地地分類類與保保存；；分類類可按按每一一建筑筑分類類，如如設計計圖、、施工工圖、、竣工工圖、、改造造圖、、設備備圖等等，也也可按按系統(tǒng)統(tǒng)項目目分類類，如如配電電系統(tǒng)統(tǒng)、供供水排排水系系統(tǒng)、、消防防系統(tǒng)統(tǒng)、空空調系系統(tǒng)等等。日常運運作階階段基基本環(huán)環(huán)節(jié)（三））物業(yè)業(yè)管理理的日日常運運作階階段1、日日常的的綜合合服務務與管管理2、系系統(tǒng)的的協(xié)調調日常管管理和和維修修養(yǎng)護護房屋管管理；；機電設設備養(yǎng)養(yǎng)護維維修；；公共配配套設設施的的養(yǎng)護護與維維修；；環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生；；治安保保衛(wèi)；；便民服服務和和商業(yè)業(yè)網(wǎng)點點等等等。配套設設施的的完善善配套完完善是是給物物業(yè)管管理提提供物物質基基礎的的基本本保證證，是是管理理階段段必不不可少少的環(huán)環(huán)節(jié)。。系統(tǒng)的的協(xié)調調物業(yè)管管理的的成敗敗在很很大程程度上上取決決于物物業(yè)管管理公公司與與這些些環(huán)境境條件件即與與相關關部門門相互互關系系的協(xié)協(xié)調，，如自自來水水公司司、供供電局局、煤煤氣公公司、、居委委會、、通訊訊部門門、勞勞動局局、工工商局局、稅稅務局局、物物價局局、公公安局局、環(huán)環(huán)衛(wèi)局局、園園林局局、房房管局局、城城管辦辦等有有關政政府主主管部部門，，涉及及面相相當廣廣泛。。如果果缺乏乏這種種系統(tǒng)統(tǒng)的協(xié)協(xié)調，，物業(yè)業(yè)管理理工作作往往往會遇遇到許許多難難以想想象的的困難難。1、實踐踐性強、、事務性性強2、與群群眾生活活相關性性強3、時效效性強4、系統(tǒng)統(tǒng)性、綜綜合性強強5、遞增增性強四、物業(yè)業(yè)管理實實務的性性質與特特點1、管理理服務日日趨主動動2、運作作日趨規(guī)規(guī)范化3、管理理日趨社社會化4、經營營日趨規(guī)規(guī)?；?、品牌化化5、管理理人員知知識化、、管理手手段科學學化五、我國國物業(yè)管管理實操操的發(fā)展展趨勢本章要點點物業(yè)管理理的基本本概念物業(yè)的含含義物業(yè)管理理的概念念物業(yè)管理理的基本本特征物業(yè)管理理實務的性質與與特點物業(yè)管理理的基本本內容物業(yè)管理理的基本本環(huán)節(jié)前期準備備階段啟動階段段日常運作作階段本章講授授本章講授授：物業(yè)管理理招標投投標的基基本概念念物業(yè)管理理招標程程序物業(yè)管理理投標程程序第二章物物業(yè)管管理招標標投標第二章物物業(yè)管管理招標標投標學習目的的與要求求1．了解解物業(yè)管理理招標投投標的意意義2．掌握握物業(yè)業(yè)管管理理招招標標的的基基本本概概念念物業(yè)業(yè)管管理理招招標標投投標標的的程程序序物業(yè)業(yè)管管理理招招標標的的條條件件3．．重重點點掌掌握握物業(yè)業(yè)管管理理招招標標的的程程序序物業(yè)業(yè)管管理理招招標標的的程程序序一、、物物業(yè)業(yè)管管理理招招投投標標的的重重要要性性及及其其意意義義1、、有有利利于于物物業(yè)業(yè)管管理理基基本本規(guī)規(guī)范范的的貫貫徹徹和和推推廣廣；；2、、有有利利于于控控制制物物業(yè)業(yè)管管理理的的費費用用，，使使業(yè)業(yè)主主和和使使用用人人真真正正得得到到質質優(yōu)優(yōu)價價實實的的服服務務；；3、、有有利利于于明明確確和和簡簡化化業(yè)業(yè)主主與與物物業(yè)業(yè)管管理理的的企企業(yè)業(yè)的的經經濟濟關關系系；；4、、有有利利于于推推動動物物業(yè)業(yè)管管理理行行業(yè)業(yè)整整體體水水平平的的提提高高。。二、實實施物物業(yè)管管理招招投標標所面面臨的的主要要問題題1、地地方保保護主主義使使區(qū)域域性物物業(yè)管管理招招投標標受到到制約約2、開開發(fā)商商受經經濟利利益驅驅動增增大招招投標標難度度3、法法規(guī)不不完善善，缺缺乏招招投標標基礎礎（l））沒有有統(tǒng)一一的專專業(yè)評評判機機構，，使招招投標標工作作缺乏乏公正正性（2））物業(yè)業(yè)管理理招投投標法法規(guī)不不健全全4、社社會監(jiān)監(jiān)督機機制不不健全全，易易引發(fā)發(fā)行業(yè)業(yè)不正正之風風（1））“關關系””競爭爭（2））“暗暗箱””交易易（3））違法法違規(guī)規(guī)三、物物業(yè)管管理招招標所謂物物業(yè)管管理的的招標標是指指物業(yè)業(yè)所有有權人人（業(yè)業(yè)主委委員會會或開開發(fā)建建設單單位））在為為物業(yè)業(yè)選擇擇管理理者時時，通通過制制訂招招標文文件，，向社社會公公布招招標信信息，，由物物業(yè)管管理企企業(yè)競競投，，從中中選擇擇最佳佳者，，并與與之訂訂立物物業(yè)管管理合合同的的過程程物業(yè)管管理招招標四、物物業(yè)管管理投投標所謂物業(yè)管理理投標是指符符合招標要求求的物業(yè)管理理企業(yè)，根據(jù)據(jù)招標要求，，提出投標申申請，參與投投標活動的過過程物業(yè)管理投標標標五、物業(yè)管理理招標投標的的原則及意義公平公開公正誠信推動物業(yè)管理市場化推動行業(yè)水平提高明確責任減少糾紛促進物管企業(yè)提高競爭力原則意義第二節(jié)物業(yè)業(yè)招標投標程程序物業(yè)招標程序序招標與投標的的條件招標程序一、物業(yè)管理理招標方式物業(yè)管理招標標方式公開招標———無限競爭性性招標邀請招標———有限競爭性性招標公開招標的特點這種招標可以以為一切有能能力的物業(yè)管管理企業(yè)提供供公平競爭的的機會業(yè)主也有較大大的選擇余地地，有利于降降低成本，提提高物業(yè)管理理水平但是招標單位位審查投標者者資格及其標標書的工作量量比較大，招招標費用支出出較大邀請招標的含含義所謂邀請招標標就是由招標標單位根據(jù)了了解和掌握的的情況、信息息，有選擇地地向若干物業(yè)業(yè)管理企業(yè)發(fā)發(fā)出招標信息息，并邀請其其參加投標的的方式邀請招標———有限競爭性性招標邀請招標的特特點是競標單位少少，資格預審審和評標工作作量小如果對競標對對象選擇得當當，則起到花花費少、效率率高的作用，，同時提高了了投標單位的的中標率，對對招投標雙方方都十分有利利。但這種招標方方式限制了競競爭范圍，把把許多可能的的競爭者排除除在外，不符符合自由競爭爭、機會均等等的原則法律的規(guī)定根據(jù)我國法律律的規(guī)定，招招標人采取邀邀請招標方式式的，應當向向3個以上具具備承擔招標標項目能力，，資信良好的的特定法人發(fā)發(fā)出投標邀請請書，所需載載明的事項與與公開招標的的招標公告要要求相同二、物業(yè)管管理招標與與投標的條條件招標項目應應具備的條條件符合城市規(guī)規(guī)劃要求，，完成或基基本完成項項目的主體體和配套設設施建設具備招標主主體資格和和招標條件件投資單位或或業(yè)主能夠夠提供管理理的條件和和設施招標所需的的其他條件件已經具備備投標單位應應具備的條條件具有獨立的的法人資格格具有一定的的技術、管管理人員，，并取得相相應的經營營資質具備招標規(guī)規(guī)模所要求求的條件企業(yè)近期經經營情況良良好，所管管理的物業(yè)業(yè)規(guī)范、健健康三、物業(yè)管管理招標程程序1、成立招招標機構2、招標機機構編制招招標文件3、招標機機構發(fā)布招招標公告或或投標邀請請書4、招標機機構組織資資格預審四、物業(yè)管管理投標程程序1、取得招招標文件2、分析招招標文件3、考察物物業(yè)現(xiàn)場4、投標可可行性分析析5、編制投投標文件6、封送投投標文件7、資料整整理與歸檔檔五、物業(yè)管管理開標、、評標和中中標（一））開標物業(yè)管理項項目招標的的開標分為為兩個過程程：評議標書階段現(xiàn)場答辯階段標書評議開標：按照照招標書中中規(guī)定的截截標時間，，在公證機機關、投標標管理部門門工作人員員以及投標標人代表共共同參與、、監(jiān)督下，，公開拆封封，宣讀投投標人名稱稱、投標價價格和投標標文件的其其他主要內內容提交投標文文件的投標標人少于3個的，招招標人應當當依法重新新招標評標開標（二）標書書評議評標：把標標書分發(fā)評評委評閱，，經過評委委認真仔細細、獨立完完成標書審審查和評閱閱之后，采采用無記名名方法，給給標書評分分評標委員會會通常應由由招標人代代表及物業(yè)業(yè)管理技術術，管理方方面的專家家組成成員為5人人以上單數(shù)數(shù)物業(yè)管理技技術、管理理方面的專專家不得少少于成員總總數(shù)的三分分之二現(xiàn)場答辯一是進一步步了解標書書的真實性性、可操作作性、客觀觀性二是對標書書里的一些些提法，專專家如有疑疑問，甚至至發(fā)現(xiàn)有錯錯誤，有必必要進一步步澄清，幫幫助業(yè)主委委員會（或或開發(fā)建設設單位），，以及物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)共同把好好管理關答辯目的：：評分依據(jù)及及方式評分依據(jù)：：投標人代表表以及擬接接管目標物物業(yè)的的管理理處主任的的：回答問題的的準確性表達問題的的邏輯性分析問題的的層次性以及形象、、儀表、風風度等方面面表現(xiàn)評分方式：：由評委無記記名進行評評分（三）中標標根據(jù)開標以以后，對標標書評議、、現(xiàn)場答辯辯的評分以以及招標單單位到投標標單位采樣樣的信譽評評分，按權權重比例進進行迭加計計算，排出出名次公證人員根根據(jù)評委們們按照招標標文件的標標準而計算算排列名次次，宣讀公公證書，確確認中標候候選人招標人可以根根據(jù)評標委員員會提出的書書面評標報告告和推薦的中中標候選人確確定中標人，，也可以授權權評標委員會會直接確定中中標人履約訂訂立合合同招標人人對中中標人人發(fā)出出通知知★中標標人與與招標標人應應當自自中標標通知知書發(fā)發(fā)出之之日起起30日內內，按按照招招標文文件和和中標標人的的投標標文件件訂立立書面面合同同★招標標人和和中標標人不不得再再行訂訂立背背離合合同實實質性性內容容的其其他協(xié)協(xié)議履約訂訂立合合同中標人人不與與招標標人訂訂立合合同的的★投標標保證證金不不予退退還并并取消消中標標資格格★給招招標人人造成成的損損失超超過投投標保保證金金數(shù)額額的，，應當當對超超過部部分予予以賠賠償★沒有有提交交投標標保證證金的的，應應當對對招標標人的的損失失承擔擔賠償償責任任招標人人無正正當理理由不不與中中標人人簽訂訂合同同，給給中標標人造造成損損失，，招標標人應應當給給予賠賠償本章要要點1．物物業(yè)管管理招招標投投標的的基本本概念念物業(yè)管管理招招標投投標物業(yè)管管理招招投標標的類類型及及形式式物業(yè)管管理招招標投投標應應遵循循的原原則及及意義義2．物物業(yè)管管理招招標程程序3、物業(yè)管管理投標程程序第三章章前前期物物業(yè)管管理學習目目的與與要求求1．了了解建筑物物前期期物業(yè)業(yè)管理理工作作的重重要性性、階階段性性的特特殊性性建設單單位的的職責責受聘物物業(yè)管管理企企業(yè)的的職責責2．掌掌握前期物物業(yè)管管理的的含義義前期物物業(yè)管管理的的內容容前期物物業(yè)管管理的的委托托3．重重點掌掌握重點掌掌握前前期物物業(yè)管管理的的概念念及其其界界定本章講講授前期物物業(yè)管管理的的含義義前期物物業(yè)管管理的的內容容前期物物業(yè)管管理的的委托托前期物物業(yè)管管理與與前期期介入入竣工驗驗收與與接管管接收收交樓的的程序序與管管理綜合驗驗收前期物物業(yè)管管理的的職責責前期物物業(yè)管管理的的含義義《物業(yè)業(yè)管理理條例例》第第二十十四條條：前期物物業(yè)管管理，，是指指業(yè)主主委員員會與與物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)簽訂訂的物物業(yè)服服務合合同生生效前前，建建設單單位選選聘的的物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)實施施的物物業(yè)管管理前期物物業(yè)管管理的的含義義﹁理理解﹂﹂時段確定業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前一般始于收樓前3-6個月不等權責關系費用問題業(yè)主、開發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)復雜的責權關系交付使用前為建設單位交付使用后為業(yè)主及其使用人按照房房地產產開發(fā)發(fā)與物物業(yè)管管理相分離離的原則則，通通過招投標標選聘聘物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)，簽訂訂書面面的物物業(yè)管管理合合同要充分配配合物業(yè)管管理企企業(yè)開開展前前期管管理工工作的的，提提供符符合要要求的的管理理辦公公的場所提供機會，讓物物業(yè)管管理企企業(yè)參加相關設設備設設施的的安裝與調試，使物業(yè)管理理企業(yè)盡快熟悉物業(yè)業(yè)的具體情況第一節(jié)建設設單位必須要要做的工作（（工作職責））參加竣工驗收收的全過程，，確保竣工驗收收合格后，才向物業(yè)管理理企業(yè)移交根據(jù)《物業(yè)管管理條例》第第二十九條，，要向物業(yè)管管理企業(yè)移交相關的資資料依據(jù)簽定的前前期管理合同同，向物業(yè)管管理企業(yè)交納前期物業(yè)業(yè)管理費用要按國家規(guī)定定的保修期限限和范圍，承攬物業(yè)的保保修責任開發(fā)建設單位位的工作職責責﹁續(xù)﹂第二節(jié)受聘聘的物業(yè)管理理企業(yè)必須要要做的工作（（工作職責））一、組建項目目物業(yè)管理處處/物業(yè)管理理部二、制定落實實物業(yè)管理方方案三、制定企業(yè)業(yè)內部管理制制度參加竣工驗收收的全過程，，確?？⒐を炇帐蘸细窈?，才向物業(yè)管理理企業(yè)移交根據(jù)《物業(yè)管管理條例》第第二十九條，，要向物業(yè)管管理企業(yè)移交相關的資資料依據(jù)簽定的前前期管理合同同，向物業(yè)管管理企業(yè)交納前期物業(yè)業(yè)管理費用要按國家規(guī)定定的保修期限限和范圍，承攬物業(yè)的保保修責任受聘物業(yè)管理理的職責建立健全本物物業(yè)的物業(yè)管管理檔案資料制止違反本物業(yè)的物業(yè)業(yè)管理制度和和《物業(yè)使用用守則》的行為物業(yè)管理企業(yè)業(yè)可委托專業(yè)業(yè)公司承擔本本物業(yè)的專項項管理與服務務業(yè)務，但不得將本物物業(yè)的整體管管理責任轉讓讓給第三方依據(jù)本協(xié)議向向乙方收取物業(yè)管理理費用受聘物業(yè)管理理的職責﹁續(xù)續(xù)一﹂不得占用本物業(yè)的共同同部位、共用用設施設備或或改變其使用功能向乙方提供房屋自用部位位、自用設施施設備維修養(yǎng)養(yǎng)護等有償服務在前期物業(yè)管理合合同終止時時，辦理本本物業(yè)的物物業(yè)管理移移交手續(xù)，，須經業(yè)主委委員會確認認，必須移移交所有的的管理資料料受聘物業(yè)管管理的職責責﹁續(xù)二﹂﹂第三節(jié)前期物業(yè)管管理的內容容前期物業(yè)管管理的工作作是最復雜雜、難度最最大而又最最全面的管管理工作，，可歸納為為八個方面面前期物業(yè)管管理的內容容﹁續(xù)﹂﹂八方面：建立管理機機構設計管理模模式，草擬擬管理制度度招聘人才，，培訓上崗崗深入工程建建設現(xiàn)場，，熟悉物業(yè)業(yè)的概況參與物業(yè)的的竣工驗收收工作，為為接管驗收收做準備重點開展物物業(yè)的接管管驗收工作作---籌籌辦交樓前前期管理的的一個關鍵鍵工序逐步展開日日常的管理理工作成立業(yè)主委委員會一、前期物物業(yè)管理的的具體內容容一、做好物物業(yè)查驗工工作（一）、承承接查驗的的性質和依依據(jù)1、承接查查驗的概念念2、承接查查驗與竣工工驗收的區(qū)區(qū)別（二）物業(yè)業(yè)承接驗收收標準———《房屋接接管驗收標標準》（三）承接接驗收的程程序及意義義（四）承接接驗收中發(fā)發(fā)生問題的的處理1、嚴重質質量問題：：建設單位位負責2、一般質質量問題：：建設單位位負責或委委托物業(yè)管管理企業(yè)負負責二、樓宇入入伙（一）樓宇宇入伙的概概念及條件件（二）樓宇宇入伙物業(yè)業(yè)企業(yè)的工工作職責（三）樓宇宇入伙的一一般程序（四）樓宇宇如火中必必須注意的的事項三、裝飾裝修修管理（一）裝飾裝裝修行為有關關問題的界定定（二）物業(yè)管管理企業(yè)在裝飾裝修管理理中的職責1、做好宣傳傳工作2、約定管理理工作3、建立報告告制度4、其他相應應措施本章要點1．前期物業(yè)管理理的含義2、前期物業(yè)業(yè)管理的內容容3、前期物業(yè)業(yè)管理的委托托4、重點掌握握前期物業(yè)管管理的概念及及其界定第四章物業(yè)業(yè)管理制度和和公約以及應應急預案第四章物業(yè)業(yè)管理制度和和公約以及應應急預案學習目的與要要求1．了解制定物業(yè)管理理制度和公約約的目的和原原則業(yè)主公約主要要內容2．掌握制定物業(yè)管理理制度和公約約中的要求3．重點掌握握業(yè)主公約制定定的原則和程程序物業(yè)管理區(qū)域域內的物業(yè)管管理規(guī)章制度度的內容本章講授1、制定物業(yè)管理理制度和公約約的目的和原原則2、制定物業(yè)業(yè)管理制度和和公約中的要要求3、業(yè)主公約約主要內容4、業(yè)主公約約制定的原則則和程序5、物業(yè)管理理區(qū)域內的物物業(yè)管理規(guī)章章制度的內容容第一節(jié)制定定物業(yè)管理制制度和公約的的目的和原則則一、制定物業(yè)管理理制度和公約約的目的保證物業(yè)管理理服務的得以以實現(xiàn)（目標：在物物業(yè)管理區(qū)域域內，保持房房屋及配套設設施和相關場場地完好，公公共秩序良好好，環(huán)境優(yōu)美美整潔，保障障物業(yè)使用方方便、安全））第一節(jié)制定定物業(yè)管理制制度和公約的的目的和原則則二、制定物業(yè)管理理制度和公約約中的要求1、以法律為為依據(jù)2、以不得違違法為前提3、以協(xié)商一一致為基礎第一節(jié)制定定物業(yè)管理制制度和公約的的目的和原則則三、物業(yè)管理制度度和公約的特特征1、約束力2、明確性3、系統(tǒng)性第二節(jié)業(yè)業(yè)主公約業(yè)主主公公約約由由全全體體業(yè)業(yè)主主共共同同制制定定，，經經業(yè)業(yè)主主大大會會會會議議通通過過后后，，對對全全體體業(yè)業(yè)主主具具有有約約束束力力。。主要要內內容容是對對有有關關物物業(yè)業(yè)的的使使用用、、維維護護、、管管理理，，業(yè)業(yè)主主的的共共同同利利益益，，業(yè)業(yè)主主應應當當履履行行的的義義務務，，違違反反公公約約應應當當承承擔擔的的責責任任等等事事項項。。一、業(yè)主主公公約約的的性性質質由業(yè)業(yè)主主協(xié)協(xié)商商、、依依法法制制定定的的民民事事約約定定，，是是業(yè)業(yè)主主的的共共同同遵遵守守的的行行為為準準則則。。第二二節(jié)節(jié)業(yè)業(yè)主主公公約約二、、業(yè)主主公公約約制制定定的的原原則則和和程程序序1、、平平等等、、自自愿愿、、依依法法三三原原則則2、、擬擬定定討討論論稿稿————業(yè)業(yè)主主大大會會討討論論通通過過————公公示示、、分分發(fā)發(fā)第二二節(jié)節(jié)業(yè)業(yè)主主公公約約三、業(yè)主主公公約約示示范范文文本本四、、業(yè)業(yè)主主公公約約執(zhí)執(zhí)行行的的問問題題第三三節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域內內的的物物業(yè)業(yè)管管理理規(guī)規(guī)章章制制度度一、、物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域內內的的物物業(yè)業(yè)管管理理規(guī)規(guī)章章制制度度的的制制定定物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)由由業(yè)業(yè)主主大大會會授授權權制制定定，，但但需需要要經經過過業(yè)業(yè)主主大大會會討討論論決決定定。。二、、物物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域內內的的物物業(yè)業(yè)管管理理規(guī)規(guī)章章制制度度的的內內容容（一一））共共用用設設施施設設備備管管理理使使用用制制度度配電電房房、、電電梯梯、、水水泵泵水水箱箱、、消消防防設設備備設設施施、、空空調調設設備備、、供供暖暖設設備備等等第三三節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域內內的的物物業(yè)業(yè)管管理理規(guī)規(guī)章章制制度度（二二））物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域環(huán)環(huán)境境衛(wèi)衛(wèi)生生維維護護管管理理制制度度維護護人人員員、、樓樓內內外外公公共共區(qū)區(qū)域域環(huán)環(huán)境境衛(wèi)衛(wèi)生生維維護護等等（三三））物物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域綠綠化化管管理理制制度度（四四））物物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域公公共共秩秩序序維維護護制制度度第六六章章設設備備日日常常維維護護與與管管理理學習習目目的的與與要要求求1．．掌掌握握物業(yè)業(yè)設設備備管管理理各各項項制制度度2．．重點點掌掌握握物業(yè)業(yè)設設備備管管理理的的組組成成物業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)設設備備管管理理的的意意義義、、作作用用設備備管管理理部部門門的的機機構構設設置置第六六章章設設備備日日常常維維護護與與管管理理第一一節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管管理理設設備備管管理理概概述述一、、物業(yè)業(yè)管管理理與與類類型型（一一））物物業(yè)業(yè)設設備備————物物業(yè)業(yè)附附屬屬設設備備，，科科學學的的管管理理和和維維護護才才能能使使物物業(yè)業(yè)達達到到適適用用、、經經濟濟、、舒舒適適及及衛(wèi)衛(wèi)生生的的要要求求，，避避免免環(huán)環(huán)境境污污染染，，高高效效地地發(fā)發(fā)揮揮物物業(yè)業(yè)建建筑筑為為生生產產和和生生活活服服務務的的作作用用。。（二））物業(yè)業(yè)設備備的分分類1、給給排水水系統(tǒng)統(tǒng)2、燃燃氣系系統(tǒng)3、空空調、、通風風設備備4、、電氣氣工程程設備備系統(tǒng)統(tǒng)5、智智能化化樓宇宇的技技術設設備系系統(tǒng)第六章章設設備日日常維維護與與管理理第一節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管理理設備備管理理概述述二、物業(yè)物物業(yè)設設備管管理的的目的的和意意義（一））目的的：（（二））意義義1、是是維護護物業(yè)業(yè)本身身并使使之正正常發(fā)發(fā)揮使使用功功能的的保證證。2、可可以延延長物業(yè)使用年年限，，提高高物業(yè)業(yè)價值值與使使用價價值，，是物物業(yè)保保值增增值的的有效效手段段。3、可可以為為業(yè)主主和使使用人人創(chuàng)造造優(yōu)美美舒適適的環(huán)環(huán)境和和工作作、生生活條條件。。4、可可以為為物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)樹立立良好好的企企業(yè)形形象，，帶來來可觀觀的經經濟效效益，，從而而提高高企業(yè)業(yè)的市市場競競爭能能力。。第六章章設設備日日常維維護與與管理理第一節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管理理設備備管理理概述述三、物業(yè)設設備管管理的的作用用1、提提高物物業(yè)管管理的的服務務質量量。2、影影響物物業(yè)銷銷售的的價格格和租租金。。3、保保證業(yè)業(yè)主和和使用用人的的安全全。4、提提高物物業(yè)管管理企企業(yè)的的經營營利潤潤。5、提提高管管理者者的工工作效效率6、影影響物物業(yè)管管理企企業(yè)的的聲譽譽及社社會形形象第六章章設設備日日常維維護與與管理理第二節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管理理設備備管理理的內內容一、物業(yè)設設備管管理的的方式式及組組成有分分散管管理和和集中中的專專業(yè)化化管理理方式式；由維修修管理理部分分和運運行管管理部部分組組成二、物物業(yè)設設備管管理的的內容容1、物物業(yè)設設備的的基礎礎資料料管理理（1））物業(yè)業(yè)設備備原始始資料料檔案案管理理。（2））重要要設備備維修修資料料檔案案。2、、物業(yè)業(yè)設備備的運運行管管理（（主要要內容容）。。3、物物業(yè)設設備的的維修修管理理（主主要內內容，，注意意分級級維修修保養(yǎng)養(yǎng)、大大修及及更新新改造造的區(qū)區(qū)別））。第六章章設設備日日常維維護與與管理理第二節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管理理設備備管理理的內內容二、各各類設設備的的管理與與維修修（一））房屋屋給排排水系系統(tǒng)的的管理理與維維修1、給給排水水設備備設施施管理理的范范圍界界定物物業(yè)業(yè)管理理公司司應與與市政政的給給水、、排水水等專專業(yè)管管理部部門明明確各各自的的管理理職責責，相相互分分工通通力合合作。。2、給給排水水設備備設施施的管管理內內容：：給排水水系統(tǒng)統(tǒng)設備備設施施管理理主要要針對對給排排水系系統(tǒng)中中所涉涉及的的各種種設備備及管管道等等的日日常操操作運運行行、維維護等等的管管理活活動。。包括括物業(yè)業(yè)管理理公司司對所所管轄轄區(qū)內內給排排水系系統(tǒng)的的計劃劃性養(yǎng)養(yǎng)護、、零星星返修修和改改善添添裝。。如檢檢查井井、化化糞池池的定定期清清掏，，消防防水箱箱定期期調水水放水水，以以防防出現(xiàn)現(xiàn)阻塞塞、水水質腐腐臭等等現(xiàn)象象，消消防泵泵定期期試泵泵等等等都屬屬于給給排水水設備備設施施管理理范疇疇。第六章章設設備日日常維維護與與管理理第二節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管理理設備備管理理的內內容（二））供電電設備備管理理的內內容供電電設設備備管管理理的的內內容容主主要要有有供供電電設設備備的的安安全全管管理理、、供供電電設設備備的的正正常常運運行行管管理理、、供供電電設設備備的的維維修修管管理理。。其其中中供供電電設設備備的的安安全全管管理理占占有有重重要要的的地地位位。。該該項項管管理理搞搞的的好好與與壞壞直直接接影影響響著著物物業(yè)業(yè)小小區(qū)區(qū)內內的的用用電電設設備備和和人人員員的的生生命命安安全全。。其其主要要內內容容包括括普普及及安安全全知知識識，，使使用用安安全全用用具具，，提提高高安安全全意意識識；；供供電電設設施施工工程程建建設設安安全全管管理理；；供供電電設設備備安安全全操操作作管管理理；；供供電電設設備備過過負負荷荷的的安安全全管管理理等等。。供供電電設設備備正正常常運運行行管管理理是是供供電電設設備備安安全全可可靠靠運運行行的的保保障障。。它它主主要要包包括括：：巡巡視視監(jiān)監(jiān)控控管管理理，，異異常常情情況況處處置置管管理理，，變變配配電電室室的的設設備備運運行行管管理理和和檔檔案案管管理理等等內內容容。。供供電電設設備備的的維維修修管管理理，，是是規(guī)規(guī)范范供供電電設設備備設設施施的的維維修修保保養(yǎng)養(yǎng)工工作作，，確確保保供供電電設設備備設設施施的的性性能能良良好好地地運運行行，，其其內內容容包包括括對對設設備備經經常常性性的的養(yǎng)養(yǎng)護護和和故故障障的的修修理理等等管管理理活活動動。。第六六章章設設備備日日常常維維護護與與管管理理第三三節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)設設備備管管理理部部門門設設置置和和管管理理制制度度一、、物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)各各部部門門與與設設備備管管理理的的關關系系1、設備管管理主主管部部門：：工程程管理理部門門2、其其他部部門協(xié)協(xié)助。。二、設設備管管理部部門的的任務務及機機構設設置（一））設備備管理理部門門的任任務1、能能源供供應2、維維護保保養(yǎng)設設備設設施3、有有計劃劃更新新改造造設備備設施施第六章章設設備日日常維維護與與管理理第三節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)設備備管理理部門門設置置和管管理制制度（二））設備備管理理部門門的機機構設設置部門經經理（（1人人）———部部門副副經理理（1-2人，，專業(yè)業(yè)工程程師、、技術術主管管）———班班組長長（領領班，，若干干人））———班組組成員員（技技術工工人，，若干干人））可另設設資料料統(tǒng)計計員1人。。第六章章設設備日日常維維護與與管理理第三節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)設備備管理理部門門設置置和管管理制制度三、物業(yè)設設備管管理的的制度度（一））崗位位職責責1、工工程部部經理理的崗崗位職職責2、技技術主主管職職責3、領領班職職責4、技技術工工人職職責5、資資料員員職責責第六章章設設備日日常維維護與與管理理第三節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)設備備管理理部門門設置置和管管理制制度三、物業(yè)設設備管管理的的制度度（二））管理理制度度1、接接管驗驗收制制度2、預預防性性計劃劃維修修保養(yǎng)養(yǎng)制度度3、值值班制制度4、交交接班班制度度5、報報告紀紀錄制制度工程驗驗收制制度1．所所有工工程系系統(tǒng)驗驗收均均須由由發(fā)展展商籌籌建處處或發(fā)發(fā)展商商工程程部負負責及及牽頭頭。2．．所有有系統(tǒng)統(tǒng)必須須在系系統(tǒng)正正常、、調試試完畢畢的情情況下下，連連續(xù)試試運行行一段段時間間（需需根據(jù)據(jù)設備備情況況詳定定），，盡量量檢查查出存存在之之隱患患后，，方可可進行行驗收收。3．．在驗驗收過過程中中，須須以將將來運運行及及維修修為重重點，，進行行逐項項檢查查，如如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題題，須須盡快快以書書面形形式通通報給給發(fā)展展商，，并做做出詳詳細記記錄及及拍照照。工程驗驗收制制度4．所所有系系統(tǒng)之之驗收收，必必須以以獲得得政府府有關關部門門簽發(fā)發(fā)之合合格證證書、、使用用許可可證書書等相相關文文件為為標準準，并并須以以此做做為驗驗收合合格之之必要要條件件。5．．必須須要求求發(fā)展展商提提供所所有合合同副副本、、技術術資料料、使使用說說明書書、維維修保保養(yǎng)手手冊、、調試試檢測測報告告及竣竣工圖圖紙、、竣工工資料料等全全部有有關工工程資資料，，并建建立檔檔案，，以備備查用用。6．．必須須清楚楚了解解所有有工程程系統(tǒng)統(tǒng)及設設備之之保修修期起起止日日期、、保修修內容容以及及保修修責任任人及及其聯(lián)聯(lián)系方方式，，并制制定承承建商商、供供貨商商保修修聯(lián)系系表備備查。。7．必必須收收齊所所有由由發(fā)展展商、、承建建商、、供貨貨商等等提供供之備備品、、備件件及專專用工工具等等，清清點入入庫，，妥為為保管管并做做出詳詳細清清單。。設備維維修制制度1．預預防性性維護護保養(yǎng)養(yǎng)1.1所有有設備備必須須根據(jù)據(jù)維修修保養(yǎng)養(yǎng)手冊冊及相相關規(guī)規(guī)程，，進行行定期期檢修修及保保養(yǎng)，，并制制訂相相應年年度、、季度度、月月度保保養(yǎng)計計劃及及保養(yǎng)養(yǎng)項目目。1.2相相關工工程人人員必必須認認真執(zhí)執(zhí)行保保養(yǎng)計計劃及及保養(yǎng)養(yǎng)檢修修項目目，以以便盡盡可能能延長長系統(tǒng)統(tǒng)設備備正常常使用用之壽壽命，，并減減少緊緊急維維修之之機會會。1.3保保養(yǎng)檢檢修記記錄及及更換換零配配件記記錄必必須完完整、、真實實，并并須由由工程程部建建立設設備維維修檔檔案，，以便便分析析故障障原因因，確確定責責任。。1.4各系系統(tǒng)之之維護護保養(yǎng)養(yǎng)計劃劃及保保養(yǎng)檢檢修項項目之之制訂訂由主主管負負責，，并提提交工工程部部經理理審閱閱；保保養(yǎng)檢檢修及及更換換零配配件之之記錄錄由領領班負負責，，并提提交主主管審審閱。。1.5進行行正常常系統(tǒng)統(tǒng)維修修保養(yǎng)養(yǎng)及檢檢修時時，如如對客客戶使使用產產生影影響，，必須須提前前三天天通知知管理理處客客戶服服務部部，由由客戶戶服務務部發(fā)發(fā)出通通告，，確定定檢修修起止止日期期及時時間（（須盡盡可能能減少少對客客戶之之影響響范圍圍），，以便便使受受影響響之客客戶做做好充充分準準備。。設備維修制制度2．緊急維維修

2.1必須進進行緊急維維修時，須須立即通知知經理，安安排有關人人員立即赴赴現(xiàn)場檢查查情況，并并按實際情情況進行處處理。2.2如因因緊急維修修，必須對對客戶使用用產生影響響時，須立立即通知管管理處客戶戶服務部，，并由客戶戶服務部向向受影響之之客戶發(fā)出出緊急通告告，同時，，需考慮盡盡量減少影影響范圍。。

2.3如發(fā)生故故障之設備備在保修期期內，應做做出適當之之應急處理理，以盡量量減少對客客戶之影響響，并立即即通知有關關供應商之之保修負責責人。2.4緊急急維修結束束后，須由由領班填寫寫維修記錄錄及更換零零配件記錄錄，并以書書面形式將將事故障原原因、處理理方法、更更換零配件件之名稱、、規(guī)格及數(shù)數(shù)量、品牌牌等、處理理結果、事事故發(fā)生時時間、恢復復正常時間間等向主管管報告，并并提交經理理審閱。此此報告由工工程助理存存入設備維維修檔案，，備查。設備維修制制度3．設備的的更新及系系統(tǒng)改造3.1出出于技術更更新、提高高效率、安安全運行、、減少污染染及降低能能耗等方面面考慮，工工程部有責責任提高對對現(xiàn)有設備備做出更新新或改造之之建議。3.2設設備更新新及改造建建議，必須須向物業(yè)總總經理提交交可行性及及經濟性分分析報告，，并須考慮慮總體系統(tǒng)統(tǒng)運行之安安全性及可可靠性。3.3由由于此類類工作通常常沒有迫切切性，故須須盡量安排排在最有利利及對客戶戶影響最小小之時間進進行。維修保養(yǎng)總總體要求1．工程部部各專業(yè)主主管分別制制定設備維維修保養(yǎng)計計劃，維修修保養(yǎng)計劃劃經經理審審批后，統(tǒng)統(tǒng)一安排，，形成整個個物業(yè)的設設備維修保保養(yǎng)計劃。。

2．各各專業(yè)主管管根據(jù)設備備維修保養(yǎng)養(yǎng)計劃的要要求，將任任務分別落落實到各專專業(yè)班組或或人員，安安排好時間間、器材、、工具。3．維修修保養(yǎng)人員員根據(jù)各專專業(yè)領班的的安排，準準備好工具具、材料、、按照維修修保養(yǎng)的要要求，維修修保養(yǎng)相關關設備。4．維修修保養(yǎng)完成成后認真填填寫維修保保養(yǎng)記錄，，上報存檔檔。

5．．專業(yè)主管管要進行維維修保養(yǎng)檢檢查、結果果，經理亦亦應抽查。。

6．在在正常進行行維修保養(yǎng)養(yǎng)時遇到有有緊急情況況發(fā)生，應應先安排排排除故障，，后將維修修保養(yǎng)內容容補上。7．一般般情況下不不得拖延維維修保養(yǎng)的的時間。8．由助助理跟進維維修保養(yǎng)的的落實情況況。供電系統(tǒng)維維修保養(yǎng)制制度1．變壓器器在察看運運行中觀察察其聲音、、溫度是否否正常，觀觀察電壓電電流的測量量讀數(shù)。2．察看看所有計量量儀表的測測量讀數(shù)及及指示燈、、信號裝置置等是否正正常工作。。

3．運運行中的開開關、母線線、接頭等等一切載流流導體有無無跳火、冒冒煙、燒焦焦、發(fā)熱、、變色等現(xiàn)現(xiàn)象。4．各開關關回路標明明需供電范范圍以便工工作，每星星期檢查開開關一次，，每天檢查查電表一次次，發(fā)現(xiàn)問問題及時處處理。5．變壓器器外殼及電電纜系統(tǒng)有有良好的接接地，接地地電阻每年年測一次。。

6．配配電室做好好通風和降降溫工作，，一般室內內溫度以不不超過40度為宜。。

7．檢檢查電纜坑坑有無積水水，如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)積水應及及時清除。。

8．配配電室每月月吸塵一次次，保持室室內清潔、、干凈。9．有檢檢修記錄和和測試記錄錄，試驗有有效期為二二年。四、報告制制度1．各系統(tǒng)統(tǒng)操作運行行人員在下下列情況下下須在運行行記錄或交交接班記錄錄中書面報報告專業(yè)領領班：1.1所轄轄設備非正正常操作的的開停及開開停時間。。

1.2所轄設備備除正常操操作外的調調整。1.3所轄轄設備發(fā)生生故障或停停臺檢修。。

1.4零部件更更新、代換換、或加工工修理。1.5運運行人員短短時間離崗崗，須報告告離崗時間間及去向。。

1.6運行人員員請假、換換班、加班班、倒休等等。2．各系統(tǒng)統(tǒng)維修人員員在下列情情況下須以以書面形式式報告維修修領班：2.1執(zhí)執(zhí)行維修保保養(yǎng)計劃時時，發(fā)現(xiàn)設設備存在重重大故障隱隱患。2.2重要要零部件的的更換、代代替或加工工修理。2.3系系統(tǒng)巡檢時時發(fā)現(xiàn)的隱隱患或故障障，必須在在巡檢記錄錄之備注欄欄中加以說說明。2.4維