長春市房地產市場年度分析報告

長春市房地產市場年度分析報告目錄一、總體經濟態(tài)勢二、解讀2007地產新政三、土地市場分析四、房地?諧》治?五、各大行政區(qū)域市場分析六、長春市2007年房地產市場總結七、長春市2008房地產市場預測第一部分長春市總體經濟態(tài)勢一、GDP總量與增長速度數據來源：長春市政府工作報告(2002-2007)一直保持著穩(wěn)健的發(fā)展勢頭，綜合實力不斷加強長春市GDP總量從2002年的1150億元增長到2006年的1934億元，增長幅度雖在04、05年有所回落，也一直保持在13%左右。2007年，長春GDP達2073億元，同比增長17.3%，略顯過熱。城市經濟的迅速發(fā)展帶動了長春各項基礎設施的建設及完善，對周邊城市的吸納能力大大增強，為長春房地產業(yè)提供巨大的發(fā)展機會。但同時應注意到，經濟過熱會導致市場上的貨幣數量增加，倘若流通速度較慢，對房地產市場將產生一定的阻礙作用。二、固定資產投資占GDP比重數據來源：長春市政府工作報告(2002-2007)同經濟總量一樣，長春市固定資產投資也保持著強勁的增長勢頭。固定資產投資在GDP中所占的比重日益增大，成為拉動經濟增長的主要力量。2007年受政策打壓，固定資產投資增長幅度略有下降，但仍達到42%。同時從上面的表格可以看出，固定資產投資的增長速度遠遠超過GDP的增長速度。這表明生產性支出要大于消費性支出，長期下去將對房地產市場產生一定的不利影響。三、居民消費能力數據來源：長春市政府工作報告(2003-2007)2003年以來，長春市人均可支配收入快速增長，居民生活水平得到顯著提高。而居民長期又具有儲蓄習慣，手中持有大量資金，為房地產消費提供保證。同時，國家實施振興東北老工業(yè)基地政策，還將為居民提供大量的創(chuàng)收機會。因此未來幾年長春居民可支配收入還將有很大提升。四、三大產業(yè)比例變化數據來源：長春市政府工作報告(2002-2006)第二產業(yè)、第三產業(yè)在GDP中所占的比例相當，說明生產性行業(yè)和服務性行業(yè)處于平衡位置。根據城市發(fā)展規(guī)律，城市輻射性要想增強，第三產業(yè)須占主導地位。而長春工業(yè)性質明顯，經濟增長主要靠工業(yè)（一汽）拉動這一現狀在短期內還無法改變。第三產業(yè)不夠發(fā)達說明城市新貴數量有限，居民還未有提升居住環(huán)境的意識，中低檔樓盤將有很大的發(fā)展空間。小結：長春市經濟發(fā)展速度不斷加快，經濟總量更多，上漲幅度更大。雖受經濟過熱、固定資產投資比重過大、產業(yè)結構影響城市發(fā)展的問題約束。但隨著政府宏觀調控政策的不斷完善和產業(yè)結構的不斷調整，經濟發(fā)展中的不健康因素將進一步得到遏制，也將為房地產業(yè)提供一個平穩(wěn)的發(fā)展平臺。第二部分2007年房地產新政一、金融政策：六次加息：2007年，為抑制房價快速增長，中國人民銀行曾五次提高貸款利率。到2007年12月21日，一年期貸款利率已達7.47%。貸款利率的提高并不能抑制房價快速增長，相反將降低各大企業(yè)擴大再生產的能力，導致一部分原本用于擴大再生產的資金以投資的形式流入房地產市場，這將進一步推動房價上漲。貸款利率的提高加大了已購房客戶的成本，同時目前股市已運行到較高的水平，短期內很難產生較大收益。因此會有一部分人抽出股市資金用來還貸，但預計規(guī)模不會很大。（長春房地產市場自住需求占主導，大部分居民資金有限，無法提前還貸）十次提高存款準備金率：自2007年1月15日以來，中國人民銀行十次上調存款準備金率，目前已達14.5%。存款準備金的提高目的是改革中國經濟，降低人民幣流通量及流通速度，這將有效緩解目前經濟過熱的現狀。對延緩商品房價格上漲有很大作用。提高第二套房貸首付比例：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。貸款利率不得低于中國人民銀行同期同檔次基準利率的1.1倍。首付的提高將降低銀行在房價快速上漲中的風險，同時也大大加重購房者尤其是年輕購房者的負擔，對抑制炒房作用不大。（對于一線城市房價下跌及眾多中介公司瀕臨倒閉的原因暫不明確，但可預計并非因首付、利率提高原因引起。倘若首付、利率的提高會引發(fā)眾多中介公司倒閉，無異于加大銀行信貸風險，政府不會盲目執(zhí)行）二、稅收政策：土地增值稅：自2007年2月1日起，正式向轉讓房地產并取得收入的單位和個人征收30-60%的土地增值稅。土地增值稅的收取，降低炒房者的利潤，對抑制炒房有一定作用。三、土地政策：物權法：①住房滿70年后，使用權自動續(xù)期。②小區(qū)車位、車庫應首先滿足業(yè)主需要。③露臺出讓不得損害他人利益。④會所依約定確立權屬。⑤小區(qū)綠地由業(yè)主共有。⑥物業(yè)服務用房由業(yè)主共有物權法的核心問題是確立權屬，這對開發(fā)商私自更改規(guī)劃或占用綠地有一定的抑制作用，同時也加大了拆遷難度。招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定①“土地分期拿證”叫停②土地開發(fā)期限不得超過三年③單宗土地出讓規(guī)模受控制④實行凈地出讓⑤土地閑置費按20%“土地分期拿證”叫停：防止了開發(fā)商在沒完全交清土地出讓金之前取得土地使用證使用土地。同時也防止開發(fā)商在取得小面積土地后抵押給銀行用來融資，大大降低了銀行的風險。土地開發(fā)期限不得超過三年、單宗土地出讓規(guī)模受控制、土地閑置費按20%收?。涸谟行Т驌糸_發(fā)商囤地、防止土地資源浪費的同時，縮短了土地開發(fā)周期，加大了土地供給、加劇了開發(fā)商之間的競爭?！兑?guī)定》的頒布，提高了房地產開發(fā)的準入門檻，只有具備完全支付能力的開發(fā)商才能參與土地競標，中小房地產開發(fā)商獲得土地難度加大。小結：2007年政府為了進一步控制快速上漲的房價、保持房地產市場快速平穩(wěn)的運行，政府從控制供給、引導需求和打擊炒房等幾個方面加大了宏觀調控的力度。如今政策效應已初見明顯。第三部分長春市土地市場分析一、歷年土地出讓情況資料來源：新文化報2003-2005年，長春土地出讓面積增長幅度較為緩慢，2006年因棚戶區(qū)改造導致土地突然放量，上漲幅度達74%。2007年因受宏觀調控影響，土地出讓面積有所降低，但截止目前，土地放量仍達520萬平方米。二、土地出讓均價資料來源：房地產報從上圖可以看出，長春土地出讓價格整體形勢一直表現為穩(wěn)中有升。但因長春城市化水平相對較低，城市中心區(qū)（南關、朝陽區(qū)）所占的比重較小，出讓土地多集中在城市周邊。因此土地出讓價格實際上漲幅度仍很大。三、人均居住面積資料來源：房地產報長春市人均居住面積增長較為穩(wěn)健。自2003年以來，平均每年以一平方米的速度增長。截止2007年末，人均居住面積已達27平方米。居住面積已足夠滿足人們基本生活，很難有所提升。預計未來一年，長春房地產應以提升住宅品質為發(fā)展方向。四、2007開發(fā)商拿地情況隨著綠地、和黃、中信的進入，外地企業(yè)在長春拿地數量已占2/3。外地企業(yè)的進入，直接加劇競爭，將有效提升樓盤的綜合品質，同時也會大大推動地價和房價的上漲。資料來源：房地產報第三部分、房地產市場分析一、房地產投資及施工面積：數據來源：搜房網及其他網站新聞從上面兩個圖可以看出，長春房地產投資處于快速增長階段，開發(fā)商對市場信心很足。但與施工面積增長幅度比較來看，投資增長幅度遠遠小于施工面積增長幅度，中低檔樓盤占主導。這表明樓盤的功能也僅僅停留在滿足基本居住需求的層次，住宅品質還有待提升。二、商品住宅均價：資料來源：房地產報資料來源：房地產報04-06年長春地產價格處于穩(wěn)步上升中。06年以來進入飛速增長階段，漲幅超過17%。（預計原因如下：①棚戶區(qū)改造帶來硬性需求②長春大學數量較多，自擴招以來，每年都有大量的畢業(yè)生留在長春，需要解決住房問題③上世紀建造的房屋已經破舊，居民生活條件有待改善④部分投資者在房價上漲過程中獲利，引來大量跟隨人群⑤居民認為房價依然會漲，原本無購房意向的居民也開始加入購房大軍）由住宅均價、可支配收入增長幅度圖可以看出，長春房價增長幅度大大超過居民可支配收入增長幅度。尤其是今年以來，增長幅度達17%。居民購房難度不斷加大。三、住宅預售量、銷售量從06、07年預售、銷售比例圖可以看出，預售、銷售比呈下降趨勢，證明預售量開始小于銷售量，市場供小于求。但從07年1-9月份預售、銷售比例圖可以看出，比例呈增大趨勢。由此可知，長春房地產市場正由供小于求向供大于求轉變。四、累計可售商品房戶型比例由上圖可以看出，90-144平方米的中戶型樓盤是市場的主要力量，比例在50%左右徘徊。小戶型樓盤略顯緊俏，在市場中所占的比例不斷縮小，同時也說明小戶型的暢銷性。五、各行政區(qū)域住宅均價：資料來源：房地產報從各行政區(qū)域住宅均價來看，長春住宅整體走勢為由城市中央向四周遞減，但因凈月開發(fā)區(qū)離市中心較遠，寬城區(qū)常年與市中心處于隔離狀態(tài)，因此房價相對較低。本圖同時說明地段是影響樓盤價格的首要因素。從土地出讓面積圖可以看出，除工業(yè)用地出讓較多的高新區(qū)以外，綠園區(qū)（包括汽車產業(yè)開發(fā)區(qū)）土地出讓面積較大，而綠園區(qū)長期處于與城市中心區(qū)隔離的狀態(tài)，廠區(qū)居民收入較高，消費比較單一。因此未來一年，綠園區(qū)房地產發(fā)展速度較快，房價會有所提升。高新區(qū)受南城影響，預計未來房價也有所提升。同時我們可以看出，除中心城區(qū)以外，樓盤均價和土地出讓面積正相關，說明開發(fā)商對長春市場頗有信心。第五部分、各大區(qū)域房地產分析：總體規(guī)劃思路根據《長春市城市總體規(guī)劃(2004-2020)》，未來幾年長春城市規(guī)劃思路為：“雙心三翼、多組團”。“雙心”分別指人民廣場一帶主中心區(qū)和人民大街南端的南部副中心區(qū)?！叭怼狈謩e指西南、東南和東北三個主要城市發(fā)展方向?！岸嘟M團”是指城市的空間拓展采取組團的布局模式。布局基本要點疏解中心壓力，在人民大街南端建設南部副中心，與現有人民廣場中心構成未來長春城市中心的“雙心”結構，培育多個分區(qū)副中心。工業(yè)用地發(fā)展沿東北和西南兩個方向，在城市西南建設“長春國際汽車城”，整合汽車產業(yè)的發(fā)展；城市東北部布局綜合工業(yè)的發(fā)展用地。居住用地主要改造棚戶區(qū)和向南及東南方向發(fā)展。一、中心城區(qū)（南關、朝陽）市場特征產品類型分布：南關、朝陽兩區(qū)是長春的老城區(qū)，長春的發(fā)源地，也是長春的商業(yè)中心。隨著城市發(fā)展，土地價格不斷上揚，商業(yè)含金量不斷加大。因此產品類型以高層、小高層為主，多層、寫字樓為輔。樓盤規(guī)模較小、大盤集中在南部新城：中心城區(qū)占地面積1-6萬平米以下的項目約占總量的37%，主要是位于次商業(yè)核心區(qū)的高層項目。占地1萬平米以下的項目約占總量的25%，集中在商業(yè)核心區(qū)。大盤多為外地品牌企業(yè)開發(fā)，位于南部新城，約占總量的37%。中心城區(qū)樓盤均價：中心城區(qū)樓盤大多位于商業(yè)區(qū)，項目投資價值較大，價格相對較高，均價都超過了4000元/平方米。而位于南部城市副中心的樓盤又多為知名企業(yè)開發(fā)的高檔社區(qū)，對整體價格有拉動作用。面積區(qū)間：萬晟現代城、金鼎名城、亞泰鼎盛國際等位于商業(yè)核心區(qū)的高層、小高層樓盤多以小戶型為主。鼎盛國際雖有部分大戶型存在，但42-120㎡的中小戶型仍占總體的86%，130㎡以上的大戶型僅有52套。位于次核心區(qū)的碧波康橋和位于南部新城的匯景新城等項目多為100㎡的大戶型項目。預計已經奠基動工的新里中央公館也將以大戶型為主。未來走向：2007年中心城區(qū)土地出讓面積較小。土地較為稀缺，預計未來商業(yè)核心區(qū)及次核心區(qū)土地出讓主要來源為棚戶區(qū)改造，地塊出讓面積較小。同時隨著城市經濟發(fā)展小戶型樓盤及酒店式公寓數量會有所增多。南部新城土地供應較為充足。因其是長春新城市中心，代表長春城市建設形象，政府必加強對開發(fā)企業(yè)的審核工作。預計土地多為外地知名企業(yè)取得，樓盤品質也將有很大提升。二、綠園區(qū)（含汽車產業(yè)開發(fā)區(qū)）市場特征：產品類型分布：綠園區(qū)位于長春市西部，是長春第一汽車廠所在地，是長春的住宅區(qū)。產品類型以多層、小高層為主。雖有少量高層產品存在，多集中在多層社區(qū)內部，純高層項目較為稀缺。樓盤規(guī)模較大，多為社區(qū)型產品綠園區(qū)樓盤為中小型社區(qū)項目，占地面積多在10-20萬平方米之間，占85%左右，總體品質較高。30萬平米以上的樓盤數量較少。綠園去樓盤均價：綠園區(qū)樓盤整體價格較高，基本位于全市平均價格（2950元/平方米）以上。但從個案來看，自身特色不夠明顯，價格在3500元/平方米左右，差別不大。面積區(qū)間：從上圖可以看出，綠園區(qū)樓盤戶型整體較大，面積集中在100-250㎡之間，目標群體多為區(qū)內中等收入人群。這與綠園區(qū)居民整體素質不高，消費單一且沖動性強有關。但從近期開盤的項目看來，戶型向小戶型發(fā)展，出現了至通尚都、鼎成公館、漂HOME等小戶型樓盤。目標群體開始向低收入人群轉變，片區(qū)投資潛力不斷增大。未來走向：綠園區(qū)2007年土地出讓地塊較多，單價較高。但單個地塊面積較小，多在10萬平方米以下。占地面積小很難建高檔樓盤，同時廠區(qū)人民收入高。預計未來一年綠園區(qū)將以中檔偏上的項目為主，且供需兩旺。三、寬城區(qū)市場分析產品類型分布：寬城區(qū)屬于后開發(fā)區(qū)域，離中心城市較遠，多年來被鐵路所隔，城市化水平較低。土地來源多為棚戶區(qū)改造，居民界于城市和農村之間，高層產品有很大的抗性，目前產品類型以多層為主。大盤時代從樓盤占地面積看，寬城區(qū)各樓盤占地面積較大，多集中在40萬平方米以上。但從青年城和證大光明城的規(guī)劃效果圖看來，在規(guī)模增大的同時還未有效提升樓盤品質，大盤僅增加了配套設施而沒有對社區(qū)環(huán)境進行整體規(guī)劃。樓盤均價：寬城區(qū)樓盤整體價格較低，多集中在2500-3000元/平方米左右。但個案價格差距較大，差距達1000元。這與寬城區(qū)整體環(huán)境和所處的位置有關。未來走向：寬城區(qū)屬后開發(fā)區(qū)域，隨著幾個大盤的開發(fā)快速拉動了整個區(qū)域的發(fā)展。城市基礎建設的不斷完善也必將有效提升片區(qū)價值。但2007寬城區(qū)土地供應較少，整體面積較小，受政策影響未來不會有大盤出現。因此，幾個在建大盤的角逐將成為寬城區(qū)2008年的熱點話題。近日光復路市場、黑水路客運站北遷，預計政府對寬城區(qū)的工作重心會放在建立車站北出口商圈上。寬城區(qū)是長春傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在整個城市的競爭中處于劣勢，區(qū)域輻射能力有限，房屋價格仍較低。主要吸引寬城本地人群、站前工作人員及周邊縣市來長人員。四、二道區(qū)(含經開區(qū))市場分析：產品類型：隨著新機場的建設，二道區(qū)成為長春向東發(fā)展的主要門戶。樓盤以社區(qū)型為主，為多層、小高層組合型樓盤。中等規(guī)模為主：二道區(qū)樓盤規(guī)模較小，占地面積10萬平方米以下項目近70%。東方之珠占地面積雖大，但因地理位置較偏，整體配套不足，園林環(huán)境較差外加高壓線阻擋，導致社區(qū)檔次偏低，難以提升核心競爭力。樓盤均價：二道區(qū)樓盤均價較為居中，均價多在3500元/平方米左右。樓盤位置多集中在東盛商圈、亞泰花園附近，配套較為完善。面積區(qū)間：二道區(qū)樓盤戶型面積較大，多集中在70-200㎡左右。小戶型產品雖有存在，但所占比例不大，多集中在東盛商圈周邊，投資價值較大。未來走勢：二道區(qū)位于長春市東部，是長春向東發(fā)展的主要門戶。機場的建設也將大大推動本區(qū)發(fā)展。預計未來價格仍會?險塹占洳淮螅饕ヅ探性詡執(zhí)舐費叵摺?五、凈月開發(fā)區(qū)市場分析：產品類型：凈月開發(fā)區(qū)離城市中心較遠、自然環(huán)境較好。產品類型以中高檔別墅為主，雖有少量普通住宅存在，但因交通不便價格較低。樓盤規(guī)模：凈月開發(fā)區(qū)離城市中心較遠，土地供應充足，各個樓盤占地面積多在20萬平方米左右，個別高檔別墅樓盤達到100萬平方米。該區(qū)多為別墅項目，整體品質不佳，社區(qū)缺乏環(huán)境的營造。中信、力旺、和黃三個高檔樓盤才剛剛啟動，可大大改善片區(qū)環(huán)境。樓盤均價：凈月開發(fā)區(qū)樓盤價格分為兩個層次，住宅價格在3000元/平方米左右，別墅價格在10000元/平方米左右（富奧臨河灣因距中海項目較近、又有緊鄰依通河的天然區(qū)位優(yōu)勢，價格較高）未來走勢：從07年土地供應來看，凈月開發(fā)區(qū)土地出讓數量較少，08年市場競爭不大。三個高檔項目和消化存量將是市場的主要熱點。三個主要別墅項目體量較大，尤其是中信城，占地面積110萬平方米。長春高層人士數量有限，中信推廣力度小，市民未完全認可中信品牌，預計銷量走低。三個大盤的建設，進一步加大了凈月別墅市場的競爭，其他低檔別墅定會采采取一定優(yōu)惠措施，而未建地塊也可能轉型花園陽房，對大戶型樓盤是個補充。第六部分、2007年長春房地產市場總結一、土地市場：1、出讓面積有所減少，交易異?；钴S：2007年長春市土地出讓雖較上年有所減少，交易卻異常活躍，開發(fā)商都積極參與競拍，地價上揚幅度有所增大。中海、綠地等大牌企業(yè)對長春市場信心十足，均在長春獲得“地王”項目，進一步鞏固了在長春市場的領導地位。2、外地企業(yè)大舉圈地：截止目前，外地企業(yè)在長春拿地數量已占2/3，本土企業(yè)僅占1/3。隨著中海、萬科、綠地、香江、保利等大牌企業(yè)在挖掘長春地產潛力的同時，也迅速提高著長春建筑水平。同時資金雄厚的大牌企業(yè)對長春地價的上漲也起很大的推動作用。大面積拿地降低單位面積成本已經成為品牌開發(fā)商拓展市場的主要形式。二、房地產市場：1、政策頻出、市場平穩(wěn)：06、07年，政府為調節(jié)住房結構、穩(wěn)定房產價格，陸續(xù)出臺了一系列規(guī)章政策，但并未象深圳、廣州一樣給長春房地產帶來巨大影響。商品房價格上漲、周邊區(qū)域供銷兩旺、中心城市土地稀缺等特征尤為明顯。但隨著平穩(wěn)上漲的同時，居民購房需求也在不斷降低。2、價格上漲速度依然不減：隨著宏觀調空的逐步實施，房價上漲速度依然不減，外加全國一片上漲的形勢，大大刺激了首次置業(yè)者的需求。同時棚戶區(qū)改造又使大量的持幣待購人群涌入房地產市場，形成大量剛性需求。2007長春房價上漲速度依然不減。3、小戶型體量加大：隨著70/90政策的實施，眾多小戶型樓盤開始進入市場并日益成為主流。小戶型樓盤在刺激首次置業(yè)、投資者的同時，也成為開發(fā)商快速回籠資金的重要武器。4、郊區(qū)樓盤開始火熱：07年末，雙陽、合龍鎮(zhèn)、范家屯這些位于長春郊區(qū)的樓盤以一個獨特的形象展示在人們面前。這些價格不足2000元/平方米，距離市中心車程不足一小時的郊區(qū)樓盤日漸吸引著目前大量存在的中低端住房需求。第七部分、2008年長春房地產市場預測一、供應、需求均有所降低，市場競爭開始加劇：“分期拿證叫?！备淖兞朔康禺a的開發(fā)模式，資金實力相對較差的房地產開發(fā)商將難以購得土地。雖然政府計劃2008年出讓進千萬平方米的土地，但因資金周轉問題，預計成交量不會很大。2007年年末，上海、深圳等一線城市房價大幅下跌。媒體的頻繁報道給購房者造成一定的心理導向，房價不跌的理論被擊碎。同時，06、07房地產市場的持續(xù)火暴也消化了大量的市場需求。因此，2008年需求會有所降低。一線城市房價下跌加大開發(fā)商的生存難度，一部分中小開發(fā)商為躲避危機會積極拓展二三線市場，2008年仍然將會有外地開發(fā)商進入長春，市場競爭開始加劇。二、房價上漲幅度開始回落，房價與本年持平：根據上面第三部分的分析，2007年長春房地產市場已開始向供過于求轉變，但由于棚戶區(qū)改造產生的硬性需求，各大樓盤均保持著良好的交易量。2008年，“第二套住房提高首付、利率”政策的執(zhí)行、一線城市房價下跌對居民心理產生沖擊等一系列不利條件將延緩房價上漲幅度。同時，土地價格的不斷上揚、分期拿證的停止會大大加大開發(fā)成本，有實力的開發(fā)商將力挺房價，07年大幅上漲的形勢將不會重演。三、政策對市場的影響日益顯現：