華怡苑開發(fā)運(yùn)營方案課件

【華怡苑】開發(fā)運(yùn)營方案【華怡苑】開發(fā)運(yùn)營方案一、項目綜述二、項目管理三、經(jīng)濟(jì)分析四、項目成功標(biāo)尺及總經(jīng)理承諾一、項目綜述二、項目管理三、經(jīng)濟(jì)分析四、項目成功標(biāo)尺及總經(jīng)理一、項目綜述一、項目綜述項目規(guī)劃及設(shè)計條件123項目綜述項目規(guī)劃及設(shè)計條件123項目綜述總圖及基本指標(biāo)—規(guī)劃總指標(biāo)項目綜述總圖及基本指標(biāo)—規(guī)劃總指標(biāo)項目綜述總圖及基本指標(biāo)—住宅組團(tuán)項目綜述總圖及基本指標(biāo)—住宅組團(tuán)項目綜述總圖及基本指標(biāo)—寫字樓組團(tuán)項目綜述總圖及基本指標(biāo)—寫字樓組團(tuán)項目綜述項目綜述業(yè)態(tài)及貨值分配統(tǒng)計表產(chǎn)品統(tǒng)計總表產(chǎn)品分配統(tǒng)計總表項目綜述業(yè)態(tài)及貨值分配統(tǒng)計表產(chǎn)品統(tǒng)計總表產(chǎn)品分配統(tǒng)計總表項目綜述業(yè)態(tài)及貨值分配—價格預(yù)計定價方法：市場比較法（1）洋房價格預(yù)估---5500元/㎡項目所在片區(qū)目前銷售均價在5000元/平方米左右。按市場正常走勢考慮，到本項目一年后正式推出市場價格漲幅10%左右，則本項目洋房均價初步擬定為5500元/平方米。（2）商業(yè)價格預(yù)估---住宅底層街鋪20000元/㎡，集中商業(yè)三層均價12600元/㎡結(jié)合華達(dá)新城一期商鋪銷售價格以及凱旋城商圈商鋪二手價格與租金水平，預(yù)計項目商業(yè)租金水平在50-100元/月平方米，其中7M層高沿街商業(yè)均價在20000元/平方米，集中商業(yè)售價一層均價18000元/平方米，二～三層商鋪均價按10000元/平方米核算，三層平均售價約為12600元/㎡。（3）寫字樓價格預(yù)估---7500元/㎡目前可比性較強(qiáng)的為在售的中心一號以及已售完在使用的凱旋廣場，中心一號目前銷售均價在7000元/平方米，凱旋廣場租金水平在50元/月平方米（帶裝修），綜合預(yù)估待項目建成可售時期寫字樓產(chǎn)品的銷售均價在7500元/平方米。（4）車位價格預(yù)估---100000元/個結(jié)合華達(dá)新城一期車位售價，本項目車位銷售價預(yù)計為100000元/個，按35平米/個車位核算，則車位售價折算為2857元/平方米。。項目綜述業(yè)態(tài)及貨值分配—價格預(yù)計定價方法：市場比較法（1）洋項目銷售收入測算銷售目標(biāo)設(shè)定說明：住宅及住宅底商按銷售率95%即達(dá)成銷售目標(biāo)，寫字樓與集中商業(yè)按銷售率90%即達(dá)成銷售目標(biāo)；住宅地下室按銷售率50%即達(dá)成銷售目標(biāo)；寫字樓負(fù)一層地下室作為中行租賃不納入銷售目標(biāo)，負(fù)二層地下室作為寫字樓配套也不納入銷售目標(biāo)。項目綜述項目銷售收入測算銷售目標(biāo)設(shè)定說明：項目綜述項目銷售目標(biāo)分解2014年銷售目標(biāo)：1.6億2016年5月前銷售目標(biāo)：3.81億總目標(biāo)5.41億元項目綜述項目銷售目標(biāo)分解2014年2016年5月前總目標(biāo)項目綜述項目銷售目標(biāo)分解銷售目標(biāo)分解表項目綜述項目銷售目標(biāo)分解銷售目標(biāo)分解表項目綜述項目效果圖項目綜述項目效果圖項目綜述總圖規(guī)劃原則貨值最大化通過寫字樓規(guī)劃，增加項目容積率住宅樓棟對臨路避讓內(nèi)街設(shè)置，增加臨街面加大住宅低商層高，提高商鋪使用價值產(chǎn)品的合理設(shè)置南北通透，避免北廳戶型配比面向首置及首改寫字樓平面分6個產(chǎn)權(quán)銷售優(yōu)化豎向設(shè)計，最大節(jié)約成本住宅做一層地下車庫，寫字樓做兩層地下車庫物業(yè)用房及公共洗手間的設(shè)置項目綜述總圖規(guī)劃原則貨值最大化通過寫字樓規(guī)劃，增加項目容積率產(chǎn)品的合二、項目管理團(tuán)隊建設(shè)項目目標(biāo)管理工程管控成本管控營銷管控二、項目管理團(tuán)隊建設(shè)2.1團(tuán)隊建設(shè)地產(chǎn)事業(yè)線組織架構(gòu)及人員配置2.1團(tuán)隊建設(shè)地產(chǎn)事業(yè)線組織架構(gòu)及人員配置地產(chǎn)事業(yè)部組織架構(gòu)備注：擬建自身營銷團(tuán)隊（自主銷售），則需按以上人員配置擴(kuò)充營銷隊伍。項目管理—團(tuán)隊建設(shè)地產(chǎn)事業(yè)部組織架構(gòu)備注：擬建自身營銷團(tuán)隊（自主銷售），則需按2.2項目管理目標(biāo)項目管理目標(biāo)項目管理—目標(biāo)管控2.2項目管理目標(biāo)項目管理目標(biāo)項目管理—目標(biāo)管控項目管理目標(biāo)1、開發(fā)周期目標(biāo)工程目標(biāo)：“華怡苑”開發(fā)項目的動工日期為2013年10月1日，項目房產(chǎn)入伙日期為2015年11月1日，總工期為25個月。銷售目標(biāo)：首次開盤起算8個月內(nèi)完成總目標(biāo)銷售額的50%，即28473萬元（不含地下車庫），開盤后起算的19個月內(nèi)完成可售總目標(biāo)銷售的95%，即54100萬元（不含部分地下車庫）。2、利潤目標(biāo)項目銷售總額62023萬元，總開發(fā)成本43072萬元，項目的毛利潤為18951萬元，凈利潤總額為17524萬元（保底值17500萬元）。3、成本、費(fèi)用目標(biāo)項目的開發(fā)成本33550萬元之內(nèi)（目標(biāo)成本）。項目管理—目標(biāo)管控項目管理目標(biāo)1、開發(fā)周期目標(biāo)項目管理—目標(biāo)管控項目啟動版成本管理目標(biāo)成本目標(biāo)統(tǒng)計表項目管理—目標(biāo)管控項目啟動版成本管理目標(biāo)成本目標(biāo)統(tǒng)計表項目管理—目標(biāo)管控2.3工程管控工程排期工程管理重難點(diǎn)交房管控點(diǎn)2.3工程管控工程排期工程排期：工程管控重難點(diǎn)附件（工程計劃表）項目管理—工程管控工程排期：工程管控重難點(diǎn)附件（工程計劃表）項目管理—工程管控住宅工程排期：工程管控重難點(diǎn)2014.09.25前取得預(yù)售許可證樣板房完工2014.09.25±0以下結(jié)構(gòu)工程完工2014.04.302013.10.1項目開工2014.10.30住宅封頂外腳手架拆除2015.05.302015.09.30園建及配套工程完工住宅驗收及竣工備案完成2015.10.302015.11.01住宅交房2014.10.30取得預(yù)售許可證±0以下結(jié)構(gòu)工程完工2014.4.30項目開工2013.10.12015.01.01中行部分裝修進(jìn)場寫字樓封頂2014.11.052015.2.10外腳手架拆除2015.11.01寫字樓交房2015.06.30外腳手架拆除2015.09.30園建及配套工程完工中行部分裝修完工2015.07.30寫字樓驗收及竣工備案完成2015.10.30寫字樓工程排期：項目管理—工程管控樣板房完工2014.10.30住宅工程排期：工程管控重難點(diǎn)2014.09.25前樣板房完工工程管理目標(biāo)工程管控重難點(diǎn)質(zhì)量目標(biāo)：河源市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程安全生產(chǎn)文明施工目標(biāo)：市級文明工地戶均報事率≤1.5條一次性交房成功率≥95%項目管理—工程管控工程管理目標(biāo)工程管控重難點(diǎn)質(zhì)量目標(biāo)：河源市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程項目管工程管理工程管控重難點(diǎn)項目工程計劃管理項目工程技術(shù)管理項目工程質(zhì)量管理項目工程成品保護(hù)管理項目工程文明施工管理項目工程文控管理項目工程總結(jié)管理項目管理—工程管控工程管理工程管控重難點(diǎn)項目工程計劃管理項目管理—工程管控交房管控點(diǎn)常見質(zhì)量通病項目管理—工程管控交房管控點(diǎn)常見質(zhì)量通病項目管理—工程管控交房管控點(diǎn)本項目質(zhì)量點(diǎn)地下室返潮管井及管道周邊滲水伸縮縫滲水外立面成品保護(hù)室內(nèi)成品保護(hù)細(xì)部節(jié)點(diǎn)質(zhì)量控制在常見建筑質(zhì)量通病的問題處理上，借鑒品牌地產(chǎn)企業(yè)（萬科、中海）的做法與經(jīng)驗，采用以下方式進(jìn)行前期檢驗，預(yù)防通病：三層（或標(biāo)準(zhǔn)層）會審：所有砌體、管道都模擬安裝，出現(xiàn)問題立即變更、整改。建筑通病的防治：外墻100%試水；管根100%試水；衛(wèi)生間天面100%試水；外窗滲水的防治等；項目管理—工程管控交房管控點(diǎn)本項目質(zhì)量點(diǎn)地下室返潮在常見建筑質(zhì)2.4成本管控項目管理—成本管控2.4成本管控項目管理—成本管控一、根據(jù)項目成本測算設(shè)定目標(biāo)成本一級目標(biāo)成本——前期策劃階段二級目標(biāo)成本——方案設(shè)計階段（現(xiàn)階段）三級目標(biāo)成本——初步設(shè)計階段四級目標(biāo)成本——施工圖設(shè)計階段二、成本管控目標(biāo)1、不突破目標(biāo)成本；2、單項工程結(jié)算價超合同總價比例控制在3%～5%內(nèi)（材料價格變動除外）；三、動態(tài)成本管理設(shè)置成本預(yù)警線，動態(tài)成本增加時提前預(yù)警。項目管理—成本管控一、根據(jù)項目成本測算設(shè)定目標(biāo)成本一級目標(biāo)成本——前期策劃階段項目啟動版（二級）目標(biāo)成本測算項目啟動版目標(biāo)成本測算項目管理—成本管控項目啟動版（二級）目標(biāo)成本測算項目啟動版目標(biāo)成本測算項目項目成本管控風(fēng)險及措施專業(yè)工程師力所能及地協(xié)助完成零星工程的工程量計算，造價人員復(fù)核、套價。導(dǎo)入金蝶EAS成本管理系統(tǒng)，對目標(biāo)成本進(jìn)行管控，動態(tài)成本實(shí)行實(shí)時監(jiān)測。合同管理：所有合同簽訂需附上合同清單、材料規(guī)格品牌、施工圖紙，作為日后工程合同結(jié)算依據(jù)。3.事后控制要點(diǎn)：審核簽證資料的完整性、時效性合同圖紙、竣工圖的完整性施工合同范圍、保修期限工程收尾階段建筑垃圾清運(yùn)及后期維修費(fèi)用的責(zé)任劃分。項目管理—成本管控項目成本管控風(fēng)險及措施專業(yè)工程師力所能及地協(xié)助完成零星工程2.5營銷管控團(tuán)隊組建及分析營銷目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)規(guī)劃項目管理—成本管控2.5營銷管控團(tuán)隊組建及分析項目管理—成本管控項目營銷崗位人員配置

1、營銷部組織架構(gòu)總經(jīng)理高級策劃師1名銷售經(jīng)理1名銷售代表8名客服2名文員1名營銷策劃經(jīng)理項目管理—營銷管控營銷策劃總監(jiān)備注：設(shè)置崗位晉升機(jī)制，在營銷部經(jīng)理上級設(shè)置營銷總監(jiān)崗位做為營銷部人員提升的職位空間。項目營銷崗位人員配置

1、營銷部組織架構(gòu)總經(jīng)理高級策項目營銷崗位人員配置

2、營銷團(tuán)隊基本工資與提成統(tǒng)計表備注說明：1、將華怡苑與華達(dá)新城二期整體考慮，其總銷售額為16.4億元，按代理費(fèi)1.2%計則總傭金為1968萬元。2、根據(jù)項目營銷周期共5年時間，本項目營銷團(tuán)隊14人，基本工資總支出約366.0萬元，提成總額為752.6萬元，總增加費(fèi)用約為962.6萬元。與代理費(fèi)1968萬元對比，可節(jié)省成本開支約1005.4萬元。3、華怡苑營銷周期：2013年10月—2016年5月，二期：2014年7月—2017年10月,標(biāo)準(zhǔn)周期4年，整體預(yù)留一年清尾，營銷周期以5年核算。項目管理—營銷管控項目營銷崗位人員配置

2、營銷團(tuán)隊基本工資與提成統(tǒng)計自建營銷團(tuán)隊分析從信息傳遞的角度，由于采用自銷模式，項目開發(fā)產(chǎn)品直接轉(zhuǎn)到消費(fèi)顧客手中，而不經(jīng)由中介，因此我們直接面向顧客，公司可以更及時、準(zhǔn)確的掌握顧客的購買動機(jī)和需求特點(diǎn)，把握市場脈搏；從銷售成本控制的角度，首先銷售傭金將得到大大的節(jié)省，且由于采用了自銷模式,銷售過程中發(fā)生的費(fèi)用也就完全由自身來控制，高效從嚴(yán)的營銷費(fèi)用支出也將降低相應(yīng)的開發(fā)成本；從渠道控制的角度，由自己組建的銷售團(tuán)隊和部門相對委托代理方式更容易管理和控制，組建這樣一個銷售隊伍既可以使這部分利潤不致外流，更重要的是，還可以借此鍛煉培養(yǎng)一支自己的銷售隊伍，為公司今后項目的開發(fā)提供保證。結(jié)論：無論從項目開發(fā)長期性考慮還是從開發(fā)成本的有效控制方面考慮，自建營銷團(tuán)隊都具有較好的實(shí)施優(yōu)勢、較好的可操作性。項目管理—營銷管控自建營銷團(tuán)隊分析從信息傳遞的角度，由于采用自銷模式，目標(biāo)規(guī)劃營銷目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)規(guī)劃2014年銷售目標(biāo)：1.6億2016年5月前銷售目標(biāo)：3.81億總目標(biāo)5.41億元項目管理—營銷管控目標(biāo)規(guī)劃營銷目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)規(guī)劃2014年2016年5月前總目標(biāo)項營銷目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)規(guī)劃營銷節(jié)點(diǎn)規(guī)劃寫字樓開盤住宅開盤2014.1.1前2014年9月25日11月15日2015年1月1日2016.年5.30住宅底商及集中商業(yè)開盤項目信息發(fā)布，開始蓄客:圍墻、戶外、路旗定稿、上畫，網(wǎng)絡(luò)及報廣軟文炒作啟動2014.1.152014年1月15日寫字樓及商業(yè)部分主力商家招商啟動2014.9.24示范區(qū)、樣板房達(dá)到展示條件住宅示范區(qū)及樣板房開放，住宅首批單位開盤寫字樓廣場及看樓通道達(dá)到展示條件商業(yè)廣場示范區(qū)、街鋪商業(yè)氛圍包裝達(dá)到展示條件啟動招商項目整體銷售率完成90%以上項目管理—營銷管控營銷目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)規(guī)劃營銷節(jié)點(diǎn)規(guī)劃寫字樓開盤住宅開盤2014.1營銷周期規(guī)劃住宅銷售周期5個月完成95%以上銷售率寫字樓銷售周期18個月完成90%以上銷售率商鋪銷售周期13個月完成90%以上銷售率整體銷售周期為19個月營銷目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)規(guī)劃項目管理—營銷管控營銷周期規(guī)劃住宅銷售周期5個月完成95%以上銷售率寫字樓銷售三、經(jīng)濟(jì)分析項目啟動版（二級）目標(biāo)成本財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析華怡分配房產(chǎn)回購測算經(jīng)濟(jì)分析三、經(jīng)濟(jì)分析項目啟動版（二級）目標(biāo)成本經(jīng)濟(jì)分析項目啟動版目標(biāo)成本測算項目二級目標(biāo)成本測算經(jīng)濟(jì)分析項目啟動版目標(biāo)成本測算項目二級目標(biāo)成本測算經(jīng)濟(jì)分析項目盈利能力分析

由分析而言，本項目為合作開發(fā)，剔除分配后房產(chǎn)面積（抵做土地費(fèi)用）。開發(fā)成本為33550萬元，開發(fā)期間費(fèi)用為9522萬元，開發(fā)總投資為43072萬元。開發(fā)期為2.5年，實(shí)現(xiàn)預(yù)估銷售收入62023.95萬元，利潤總額為18951萬元，所得稅稅后利潤為17524萬元，稅后投資利潤率為28.25%。經(jīng)濟(jì)分析項目盈利能力分析由分析而言，本項目為合作開發(fā)，剔除項目啟動版經(jīng)濟(jì)分析—不帶資開發(fā)

貸款、不帶資（銀行封閉貸款1.5億元）公司注入啟動金3500萬現(xiàn)金流回正時間：2014年11月內(nèi)部收益率IRR（年度）=76.0%經(jīng)濟(jì)分析項目啟動版經(jīng)濟(jì)分析—不帶資開發(fā)貸款、不帶資（銀行封閉貸款1項目啟動資金：3000萬元施工單位保證金：1000萬元現(xiàn)金流回正時間：2014年11月內(nèi)部收益率IRR（年度）=130.5%項目啟動版經(jīng)濟(jì)分析—帶資開發(fā)經(jīng)濟(jì)分析項目啟動資金：3000萬元項目啟動版經(jīng)濟(jì)分析—帶資開發(fā)經(jīng)濟(jì)項目啟動版經(jīng)濟(jì)分析由以上經(jīng)濟(jì)分析可見：一、貸款、不帶資IRR=76.0%二、不貸款、帶資IRR=130.5%結(jié)論：1、帶資開發(fā)項目與取得銀行貸款相比能獲得更高的內(nèi)部收益率；2、采用帶資開發(fā)項目可將獲得的銀行貸款做為公司自有資金進(jìn)行其它項目的操作。經(jīng)濟(jì)分析項目啟動版經(jīng)濟(jì)分析由以上經(jīng)濟(jì)分析可見：結(jié)論：1、帶資開發(fā)項業(yè)務(wù)價值點(diǎn)挖掘—回購華怡分配房產(chǎn)測算結(jié)論：若按以上價格對華怡分配房產(chǎn)進(jìn)行回購，實(shí)現(xiàn)項目的整體統(tǒng)籌銷售，則預(yù)計能增加額外利潤1966萬元。經(jīng)濟(jì)分析業(yè)務(wù)價值點(diǎn)挖掘—回購華怡分配房產(chǎn)測算結(jié)論：若按以上價格對華怡四、項目成功標(biāo)尺及總經(jīng)理承諾項目成功標(biāo)尺總經(jīng)理承諾成功標(biāo)尺及總經(jīng)理承諾四、項目成功標(biāo)尺及總經(jīng)理承諾項目成功標(biāo)尺成功標(biāo)尺及總經(jīng)理承諾項目成功標(biāo)尺項目成功：總銷售收入

5.41億元；（總收入的95%）毛利潤

1.89億元；凈利潤

1.75億元；凈利潤率≥

28%；內(nèi)部收益率IRR≥

130%；管理成功：一次性交房成功率≥95%；集中交房戶均報事＜1.5條；關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成率為：90%；成本偏差率（與目標(biāo)成本基準(zhǔn)版比較）≤5%總結(jié)完善此類項目管理重點(diǎn)并形成知識沉淀；培養(yǎng)一名項目經(jīng)理。成功標(biāo)尺及總經(jīng)理承諾項目成功標(biāo)尺項目成功：管理成功：成功標(biāo)尺及總經(jīng)理承諾總經(jīng)理承諾銷售凈利潤率≥28%內(nèi)部收益率IRR≥130%項目總銷售收入達(dá)到5.41億第一次開盤時間：2014年10月現(xiàn)金流為正時間：2014年12月總結(jié)完善此類項目管理重點(diǎn)并形成知識沉淀；培養(yǎng)一名項目經(jīng)理。成功標(biāo)尺及總經(jīng)理承諾總經(jīng)理承諾銷售凈利潤率≥28%成功標(biāo)尺及總經(jīng)理承諾寫在最后：河源房地產(chǎn)市場已進(jìn)入了一個“風(fēng)起云涌”的發(fā)展時代，從外來品牌開發(fā)商強(qiáng)勢進(jìn)駐到本地開發(fā)企業(yè)的“齊頭并進(jìn)“，無不預(yù)示著河源房地產(chǎn)市場正進(jìn)行著巨大行業(yè)變革。開發(fā)面積逐年增長、地價逐年攀升、開發(fā)成本逐年提高，企業(yè)利潤逐年下降，競爭愈加激烈，河源房地產(chǎn)業(yè)或?qū)⒅匦孪磁啤！叭A達(dá)地產(chǎn)”品牌在河源12年的深耕積淀，已經(jīng)樹立了較好的市場認(rèn)可度和美譽(yù)度，是河源本地品牌的佼佼者之一。但從2010年至今，由于外來品牌房企的進(jìn)軍以及本土房企的逐步崛起，再加上“華達(dá)地產(chǎn)”在此期間的項目運(yùn)作與品牌推廣都行事“低調(diào)”，這就給企業(yè)發(fā)展形成了內(nèi)外“制約”被動局面。所以我們需打破僵局，重新以嶄新的面貌起勢，將“華達(dá)地產(chǎn)”這面品牌大旗在河源插的更深、更扎實(shí)。緊靠未來的5年發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)（136萬平方米的開發(fā)量），要求我們走規(guī)范化、專業(yè)化、管理模式先進(jìn)化的企業(yè)發(fā)展之路，所以我們從“華怡苑”項目開始，作為地產(chǎn)事業(yè)線企業(yè)管理發(fā)展的試點(diǎn)與轉(zhuǎn)折，以此走上企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的“星光大道”。成功標(biāo)尺及總經(jīng)理承諾寫在最后：河源房地產(chǎn)市場已進(jìn)入了一個“風(fēng)起云涌匯報結(jié)束，謝謝聆聽！華達(dá)集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)線2013年10月匯報結(jié)束，謝謝聆聽！華達(dá)集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)線【華怡苑】開發(fā)運(yùn)營方案【華怡苑】開發(fā)運(yùn)營方案一、項目綜述二、項目管理三、經(jīng)濟(jì)分析四、項目成功標(biāo)尺及總經(jīng)理承諾一、項目綜述二、項目管理三、經(jīng)濟(jì)分析四、項目成功標(biāo)尺及總經(jīng)理一、項目綜述一、項目綜述項目規(guī)劃及設(shè)計條件123項目綜述項目規(guī)劃及設(shè)計條件123項目綜述總圖及基本指標(biāo)—規(guī)劃總指標(biāo)項目綜述總圖及基本指標(biāo)—規(guī)劃總指標(biāo)項目綜述總圖及基本指標(biāo)—住宅組團(tuán)項目綜述總圖及基本指標(biāo)—住宅組團(tuán)項目綜述總圖及基本指標(biāo)—寫字樓組團(tuán)項目綜述總圖及基本指標(biāo)—寫字樓組團(tuán)項目綜述項目綜述業(yè)態(tài)及貨值分配統(tǒng)計表產(chǎn)品統(tǒng)計總表產(chǎn)品分配統(tǒng)計總表項目綜述業(yè)態(tài)及貨值分配統(tǒng)計表產(chǎn)品統(tǒng)計總表產(chǎn)品分配統(tǒng)計總表項目綜述業(yè)態(tài)及貨值分配—價格預(yù)計定價方法：市場比較法（1）洋房價格預(yù)估---5500元/㎡項目所在片區(qū)目前銷售均價在5000元/平方米左右。按市場正常走勢考慮，到本項目一年后正式推出市場價格漲幅10%左右，則本項目洋房均價初步擬定為5500元/平方米。（2）商業(yè)價格預(yù)估---住宅底層街鋪20000元/㎡，集中商業(yè)三層均價12600元/㎡結(jié)合華達(dá)新城一期商鋪銷售價格以及凱旋城商圈商鋪二手價格與租金水平，預(yù)計項目商業(yè)租金水平在50-100元/月平方米，其中7M層高沿街商業(yè)均價在20000元/平方米，集中商業(yè)售價一層均價18000元/平方米，二～三層商鋪均價按10000元/平方米核算，三層平均售價約為12600元/㎡。（3）寫字樓價格預(yù)估---7500元/㎡目前可比性較強(qiáng)的為在售的中心一號以及已售完在使用的凱旋廣場，中心一號目前銷售均價在7000元/平方米，凱旋廣場租金水平在50元/月平方米（帶裝修），綜合預(yù)估待項目建成可售時期寫字樓產(chǎn)品的銷售均價在7500元/平方米。（4）車位價格預(yù)估---100000元/個結(jié)合華達(dá)新城一期車位售價，本項目車位銷售價預(yù)計為100000元/個，按35平米/個車位核算，則車位售價折算為2857元/平方米。。項目綜述業(yè)態(tài)及貨值分配—價格預(yù)計定價方法：市場比較法（1）洋項目銷售收入測算銷售目標(biāo)設(shè)定說明：住宅及住宅底商按銷售率95%即達(dá)成銷售目標(biāo)，寫字樓與集中商業(yè)按銷售率90%即達(dá)成銷售目標(biāo)；住宅地下室按銷售率50%即達(dá)成銷售目標(biāo)；寫字樓負(fù)一層地下室作為中行租賃不納入銷售目標(biāo)，負(fù)二層地下室作為寫字樓配套也不納入銷售目標(biāo)。項目綜述項目銷售收入測算銷售目標(biāo)設(shè)定說明：項目綜述項目銷售目標(biāo)分解2014年銷售目標(biāo)：1.6億2016年5月前銷售目標(biāo)：3.81億總目標(biāo)5.41億元項目綜述項目銷售目標(biāo)分解2014年2016年5月前總目標(biāo)項目綜述項目銷售目標(biāo)分解銷售目標(biāo)分解表項目綜述項目銷售目標(biāo)分解銷售目標(biāo)分解表項目綜述項目效果圖項目綜述項目效果圖項目綜述總圖規(guī)劃原則貨值最大化通過寫字樓規(guī)劃，增加項目容積率住宅樓棟對臨路避讓內(nèi)街設(shè)置，增加臨街面加大住宅低商層高，提高商鋪使用價值產(chǎn)品的合理設(shè)置南北通透，避免北廳戶型配比面向首置及首改寫字樓平面分6個產(chǎn)權(quán)銷售優(yōu)化豎向設(shè)計，最大節(jié)約成本住宅做一層地下車庫，寫字樓做兩層地下車庫物業(yè)用房及公共洗手間的設(shè)置項目綜述總圖規(guī)劃原則貨值最大化通過寫字樓規(guī)劃，增加項目容積率產(chǎn)品的合二、項目管理團(tuán)隊建設(shè)項目目標(biāo)管理工程管控成本管控營銷管控二、項目管理團(tuán)隊建設(shè)2.1團(tuán)隊建設(shè)地產(chǎn)事業(yè)線組織架構(gòu)及人員配置2.1團(tuán)隊建設(shè)地產(chǎn)事業(yè)線組織架構(gòu)及人員配置地產(chǎn)事業(yè)部組織架構(gòu)備注：擬建自身營銷團(tuán)隊（自主銷售），則需按以上人員配置擴(kuò)充營銷隊伍。項目管理—團(tuán)隊建設(shè)地產(chǎn)事業(yè)部組織架構(gòu)備注：擬建自身營銷團(tuán)隊（自主銷售），則需按2.2項目管理目標(biāo)項目管理目標(biāo)項目管理—目標(biāo)管控2.2項目管理目標(biāo)項目管理目標(biāo)項目管理—目標(biāo)管控項目管理目標(biāo)1、開發(fā)周期目標(biāo)工程目標(biāo)：“華怡苑”開發(fā)項目的動工日期為2013年10月1日，項目房產(chǎn)入伙日期為2015年11月1日，總工期為25個月。銷售目標(biāo)：首次開盤起算8個月內(nèi)完成總目標(biāo)銷售額的50%，即28473萬元（不含地下車庫），開盤后起算的19個月內(nèi)完成可售總目標(biāo)銷售的95%，即54100萬元（不含部分地下車庫）。2、利潤目標(biāo)項目銷售總額62023萬元，總開發(fā)成本43072萬元，項目的毛利潤為18951萬元，凈利潤總額為17524萬元（保底值17500萬元）。3、成本、費(fèi)用目標(biāo)項目的開發(fā)成本33550萬元之內(nèi)（目標(biāo)成本）。項目管理—目標(biāo)管控項目管理目標(biāo)1、開發(fā)周期目標(biāo)項目管理—目標(biāo)管控項目啟動版成本管理目標(biāo)成本目標(biāo)統(tǒng)計表項目管理—目標(biāo)管控項目啟動版成本管理目標(biāo)成本目標(biāo)統(tǒng)計表項目管理—目標(biāo)管控2.3工程管控工程排期工程管理重難點(diǎn)交房管控點(diǎn)2.3工程管控工程排期工程排期：工程管控重難點(diǎn)附件（工程計劃表）項目管理—工程管控工程排期：工程管控重難點(diǎn)附件（工程計劃表）項目管理—工程管控住宅工程排期：工程管控重難點(diǎn)2014.09.25前取得預(yù)售許可證樣板房完工2014.09.25±0以下結(jié)構(gòu)工程完工2014.04.302013.10.1項目開工2014.10.30住宅封頂外腳手架拆除2015.05.302015.09.30園建及配套工程完工住宅驗收及竣工備案完成2015.10.302015.11.01住宅交房2014.10.30取得預(yù)售許可證±0以下結(jié)構(gòu)工程完工2014.4.30項目開工2013.10.12015.01.01中行部分裝修進(jìn)場寫字樓封頂2014.11.052015.2.10外腳手架拆除2015.11.01寫字樓交房2015.06.30外腳手架拆除2015.09.30園建及配套工程完工中行部分裝修完工2015.07.30寫字樓驗收及竣工備案完成2015.10.30寫字樓工程排期：項目管理—工程管控樣板房完工2014.10.30住宅工程排期：工程管控重難點(diǎn)2014.09.25前樣板房完工工程管理目標(biāo)工程管控重難點(diǎn)質(zhì)量目標(biāo)：河源市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程安全生產(chǎn)文明施工目標(biāo)：市級文明工地戶均報事率≤1.5條一次性交房成功率≥95%項目管理—工程管控工程管理目標(biāo)工程管控重難點(diǎn)質(zhì)量目標(biāo)：河源市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程項目管工程管理工程管控重難點(diǎn)項目工程計劃管理項目工程技術(shù)管理項目工程質(zhì)量管理項目工程成品保護(hù)管理項目工程文明施工管理項目工程文控管理項目工程總結(jié)管理項目管理—工程管控工程管理工程管控重難點(diǎn)項目工程計劃管理項目管理—工程管控交房管控點(diǎn)常見質(zhì)量通病項目管理—工程管控交房管控點(diǎn)常見質(zhì)量通病項目管理—工程管控交房管控點(diǎn)本項目質(zhì)量點(diǎn)地下室返潮管井及管道周邊滲水伸縮縫滲水外立面成品保護(hù)室內(nèi)成品保護(hù)細(xì)部節(jié)點(diǎn)質(zhì)量控制在常見建筑質(zhì)量通病的問題處理上，借鑒品牌地產(chǎn)企業(yè)（萬科、中海）的做法與經(jīng)驗，采用以下方式進(jìn)行前期檢驗，預(yù)防通?。喝龑樱ɑ驑?biāo)準(zhǔn)層）會審：所有砌體、管道都模擬安裝，出現(xiàn)問題立即變更、整改。建筑通病的防治：外墻100%試水；管根100%試水；衛(wèi)生間天面100%試水；外窗滲水的防治等；項目管理—工程管控交房管控點(diǎn)本項目質(zhì)量點(diǎn)地下室返潮在常見建筑質(zhì)2.4成本管控項目管理—成本管控2.4成本管控項目管理—成本管控一、根據(jù)項目成本測算設(shè)定目標(biāo)成本一級目標(biāo)成本——前期策劃階段二級目標(biāo)成本——方案設(shè)計階段（現(xiàn)階段）三級目標(biāo)成本——初步設(shè)計階段四級目標(biāo)成本——施工圖設(shè)計階段二、成本管控目標(biāo)1、不突破目標(biāo)成本；2、單項工程結(jié)算價超合同總價比例控制在3%～5%內(nèi)（材料價格變動除外）；三、動態(tài)成本管理設(shè)置成本預(yù)警線，動態(tài)成本增加時提前預(yù)警。項目管理—成本管控一、根據(jù)項目成本測算設(shè)定目標(biāo)成本一級目標(biāo)成本——前期策劃階段項目啟動版（二級）目標(biāo)成本測算項目啟動版目標(biāo)成本測算項目管理—成本管控項目啟動版（二級）目標(biāo)成本測算項目啟動版目標(biāo)成本測算項目項目成本管控風(fēng)險及措施專業(yè)工程師力所能及地協(xié)助完成零星工程的工程量計算，造價人員復(fù)核、套價。導(dǎo)入金蝶EAS成本管理系統(tǒng)，對目標(biāo)成本進(jìn)行管控，動態(tài)成本實(shí)行實(shí)時監(jiān)測。合同管理：所有合同簽訂需附上合同清單、材料規(guī)格品牌、施工圖紙，作為日后工程合同結(jié)算依據(jù)。3.事后控制要點(diǎn)：審核簽證資料的完整性、時效性合同圖紙、竣工圖的完整性施工合同范圍、保修期限工程收尾階段建筑垃圾清運(yùn)及后期維修費(fèi)用的責(zé)任劃分。項目管理—成本管控項目成本管控風(fēng)險及措施專業(yè)工程師力所能及地協(xié)助完成零星工程2.5營銷管控團(tuán)隊組建及分析營銷目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)規(guī)劃項目管理—成本管控2.5營銷管控團(tuán)隊組建及分析項目管理—成本管控項目營銷崗位人員配置

1、營銷部組織架構(gòu)總經(jīng)理高級策劃師1名銷售經(jīng)理1名銷售代表8名客服2名文員1名營銷策劃經(jīng)理項目管理—營銷管控營銷策劃總監(jiān)備注：設(shè)置崗位晉升機(jī)制，在營銷部經(jīng)理上級設(shè)置營銷總監(jiān)崗位做為營銷部人員提升的職位空間。項目營銷崗位人員配置

1、營銷部組織架構(gòu)總經(jīng)理高級策項目營銷崗位人員配置

2、營銷團(tuán)隊基本工資與提成統(tǒng)計表備注說明：1、將華怡苑與華達(dá)新城二期整體考慮，其總銷售額為16.4億元，按代理費(fèi)1.2%計則總傭金為1968萬元。2、根據(jù)項目營銷周期共5年時間，本項目營銷團(tuán)隊14人，基本工資總支出約366.0萬元，提成總額為752.6萬元，總增加費(fèi)用約為962.6萬元。與代理費(fèi)1968萬元對比，可節(jié)省成本開支約1005.4萬元。3、華怡苑營銷周期：2013年10月—2016年5月，二期：2014年7月—2017年10月,標(biāo)準(zhǔn)周期4年，整體預(yù)留一年清尾，營銷周期以5年核算。項目管理—營銷管控項目營銷崗位人員配置

2、營銷團(tuán)隊基本工資與提成統(tǒng)計自建營銷團(tuán)隊分析從信息傳遞的角度，由于采用自銷模式，項目開發(fā)產(chǎn)品直接轉(zhuǎn)到消費(fèi)顧客手中，而不經(jīng)由中介，因此我們直接面向顧客，公司可以更及時、準(zhǔn)確的掌握顧客的購買動機(jī)和需求特點(diǎn)，把握市場脈搏；從銷售成本控制的角度，首先銷售傭金將得到大大的節(jié)省，且由于采用了自銷模式,銷售過程中發(fā)生的費(fèi)用也就完全由自身來控制，高效從嚴(yán)的營銷費(fèi)用支出也將降低相應(yīng)的開發(fā)成本；從渠道控制的角度，由自己組建的銷售團(tuán)隊和部門相對委托代理方式更容易管理和控制，組建這樣一個銷售隊伍既可以使這部分利潤不致外流，更重要的是，還可以借此鍛煉培養(yǎng)一支自己的銷售隊伍，為公司今后項目的開發(fā)提供保證。結(jié)論：無論從項目開發(fā)長期性考慮還是從開發(fā)成本的有效控制方面考慮，自建營銷團(tuán)隊都具有較好的實(shí)施優(yōu)勢、較好的可操作性。項目管理—營銷管控自建營銷團(tuán)隊分析從信息傳遞的角度，由于采用自銷模式，目標(biāo)規(guī)劃營銷目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)規(guī)劃2014年銷售目標(biāo)：1.6億2016年5月前銷售目標(biāo)：3.81億總目標(biāo)5.41億元項目管理—營銷管控目標(biāo)規(guī)劃營銷目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)規(guī)劃2014年2016年5月前總目標(biāo)項營銷目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)規(guī)劃營銷節(jié)點(diǎn)規(guī)劃寫字樓開盤住宅開盤2014.1.1前2014年9月25日11月15日2015年1月1日2016.年5.30住宅底商及集中商業(yè)開盤項目信息發(fā)布，開始蓄客:圍墻、戶外、路旗定稿、上畫，網(wǎng)絡(luò)及報廣軟文炒作啟動2014.1.152014年1月15日寫字樓及商業(yè)部分主力商家招商啟動2014.9.24示范區(qū)、樣板房達(dá)到展示條件住宅示范區(qū)及樣板房開放，住宅首批單位開盤寫字樓廣場及看樓通道達(dá)到展示條件商業(yè)廣場示范區(qū)、街鋪商業(yè)氛圍包裝達(dá)到展示條件啟動招商項目整體銷售率完成90%以上項目管理—營銷管控營銷目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)規(guī)劃營銷節(jié)點(diǎn)規(guī)劃寫字樓開盤住宅開盤2014.1營銷周期規(guī)劃住宅銷售周期5個月完成95%以上銷售率寫字樓銷售周期18個月完成90%以上銷售率商鋪銷售周期13個月完成90%以上銷售率整體銷售周期為19個月營銷目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)規(guī)劃項目管理—營銷管控營銷周期規(guī)劃住宅銷售周期5個月完成95%以上銷售率寫字樓銷售三、經(jīng)濟(jì)分析項目啟動版（二級）目標(biāo)成本財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析華怡分配房產(chǎn)回購測算經(jīng)濟(jì)分析三、經(jīng)濟(jì)分析項目啟動版（二級）目標(biāo)成本經(jīng)濟(jì)分析項目啟動版目標(biāo)成本測算項目二級目標(biāo)成本測算經(jīng)濟(jì)分析項目啟動版目標(biāo)成本測算項目二級目標(biāo)成本測算經(jīng)濟(jì)分析項目盈利能力分析

由分析而言，本項目為合作開發(fā)，剔除分配后房產(chǎn)面積（抵做土地費(fèi)用）。開發(fā)成本為33550萬元，開發(fā)期間費(fèi)用為9522萬元，開發(fā)總投資為43072萬元。開發(fā)期為2.5年，實(shí)現(xiàn)預(yù)估銷售收入62023.95萬元，利潤總額為18951萬元，所得稅稅后利潤為17524萬元，稅后投資利潤率為28.25%。經(jīng)濟(jì)分析項目盈利能力分析由分析而言，本項目為合作開發(fā)，剔除項目啟動版經(jīng)濟(jì)分析—不帶資開發(fā)

貸款、不帶資（銀行封閉貸款1.5億元）公司注入啟動金3500萬現(xiàn)金流回正時間：2014年11月內(nèi)部收益率IRR（年度）=76.0%經(jīng)濟(jì)分析項目啟動版經(jīng)濟(jì)分析—不帶資開發(fā)貸款、不帶資（銀行封閉貸款1