房屋維修管理與房屋維修標準

第八章房屋維修管理第一節(jié) 房屋維修管理概述一、房屋維修概念及特點二、房屋維修管理概念及特點三、房屋維修管理的意義和原則一、房屋維修概念及特點（一）房屋維修概念（二）房屋磨損概念

（三）房屋維修的分類（四）房屋維修的特點（一）房屋維修概念房屋維修的概念有廣義和狹義之分。物業(yè)管理的基本目的達到上述基本目的的前提。由于房屋的不可移動性，使其始終受到自然因素及社會經(jīng)濟因素的作用。1．房屋的物理壽命和經(jīng)濟壽命房屋的物理壽命是指由于受到各種實體因素的作用，而使房屋磨損破壞直至不能使用而報廢的時限；房屋的經(jīng)濟壽命是指房屋在經(jīng)濟功能上的壽命，是指由于物理因素、經(jīng)濟因素及功能因素的作用，使房屋在經(jīng)濟、功能上失去其使用價值而被淘汰的時限。經(jīng)濟壽命是房屋綜合磨損的結(jié)果。通常經(jīng)濟壽命均小于等于使用壽命，圖9.12．房屋的磨損 根據(jù)房屋磨損特性的不同，可以將磨損分為有形磨損與無形磨損，不同的磨損類型有著不同的成因和影響。有形磨損。有形磨損也稱為物理磨損，是指房屋在使用或閑置過程中所受到的實體上或物質(zhì)上的磨損。這種磨損是看得見的，是有形的。這種磨損使房屋逐漸受到損壞而最終不能使用。它是限制房屋物理壽命的根本原因，也是限制房屋經(jīng)濟壽命的主要原因之一。有形磨損產(chǎn)生的原因第一種有形磨損，是指房屋在使用過程中，受到外力作用而產(chǎn)生的物理上或物質(zhì)上的磨損第二種有形磨損，是指房屋在閑置狀態(tài)下受到自然力的侵蝕作用所產(chǎn)生的磨損事實上，房屋的有形磨損通常是以上兩種磨損綜合作用的結(jié)果，房屋有形磨損程度度量用房屋被磨損部分的價值占房屋總價值的比例表示。即通過建筑師與結(jié)構(gòu)工程師對房屋各主要組成部分破損程度的測量，算出房屋損失價值，將其與房屋總價值的比值作為度量房屋有形磨損的程度。②用房屋維修費用的大小來度量。即用修復(fù)房屋全部主要組成部分的磨損所需總費用與房屋重置價值的比例來度量。無形磨損無形磨損有時也稱為精神磨損，它是一種抽象的磨損概念。主要是指由于時代與技術(shù)的發(fā)展，而使房屋經(jīng)濟價值下降或貶值的磨損。這種磨損是看不到的，是無形的。這種磨損產(chǎn)生的結(jié)果是，即使房屋仍處于比較新的狀態(tài)，但房屋的經(jīng)濟價值會下降很大，甚至逐漸被更有經(jīng)濟價值的房屋所替代。無形磨損是限制房屋經(jīng)濟壽命的另一個主要原因。房屋屋無無形形磨磨損損產(chǎn)產(chǎn)生生的的原原因因第一一種種無無形形磨磨損損是是由由于于房房屋屋建建造造技技術(shù)術(shù)的的改改進進，，勞勞動動生生產(chǎn)產(chǎn)率率的的提提高高，，建建造造同同樣樣房房屋屋所所需需的的社社會會必必要要勞勞動動消消耗耗減減少少，，使使其其再再生生產(chǎn)產(chǎn)價價值值相相應(yīng)應(yīng)降降低低而而使使原原有有房房屋屋的的價價值值貶貶值值。。第二二種種無無形形磨磨損損是是由由于于房房屋屋功功能能與與設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備在在技技術(shù)術(shù)上上的的進進步步，，使使原原有有房房屋屋的的功功能能及及技技術(shù)術(shù)不不能能適適應(yīng)應(yīng)社社會會及及經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展的的需需要要，，使使其其逐逐漸漸被被性性能能更更先先進進、、經(jīng)經(jīng)濟濟效效益益更更好好的的房房屋屋所所淘淘汰汰。。第三三種種無無形形磨磨損損則則是是指指由由于于社社會會經(jīng)經(jīng)濟濟環(huán)環(huán)境境的的影影響響，，使使物物業(yè)業(yè)房房屋屋所所處處的的環(huán)環(huán)境境條條件件變變差差，，如如規(guī)規(guī)劃劃及及區(qū)區(qū)域域行行政政法法規(guī)規(guī)的的影影響響導(dǎo)導(dǎo)致致周周圍圍環(huán)環(huán)境境條條件件變變差差，，而而使使房房屋屋的的經(jīng)經(jīng)濟濟價價值值下下降降。。無形形磨磨損損程程度度的的衡衡量量可以以通通過過房房屋屋在在新新的的狀狀態(tài)態(tài)下下原原始始價價值值與與重重置置價價值值的的差差額額同同其其原原始始價價值值的的比比例例來來表表示示。。在實實務(wù)務(wù)中中，，房房屋屋的的原原始始價價值值與與重重置置價價值值可可通通過過測測量量師師或或估估價價師師，，采采取取常常用用的的估估價價方方法法，，包包括括成成本本法法、、比比較較法法和和收收益益法法，，進進行行綜綜合合估估算算得得出出。。值得得注注意意的的是是房房屋屋的的原原始始價價值值與與重重置置價價值值均均不不包包括括其其相相應(yīng)應(yīng)的的土土地地部部分分價價值值。。綜合合磨磨損損房屋屋的的磨磨損損同同時時受受到到有有形形磨磨損損和和無無形形磨磨損損的的作作用用，，所所以以，，房房屋屋的的磨磨損損過過程程實實際際上上是是一一個個綜綜合合磨磨損損的的過過程程。。房屋屋綜綜合合磨磨損損程程度度的的衡衡量量可可以以根根據(jù)據(jù)房房屋屋的的有有形形磨磨損損與與無無形形磨磨損損程程度度綜綜合合取取定定。。案例例：：例如如：：某某房房屋屋的的原原始始價價值值為為1000萬萬元元，，由由于于磨磨損損需需要要大大修修，，其其所所需需的的大大修修理理費費用用為為300萬萬元元，，若若該該房房屋屋當(dāng)當(dāng)前前的的重重置置價價值值為為700萬萬元元，，求求：：①該該房房屋屋的的有有形形磨磨損損程程度度；；②該該房房屋屋的的無無形形磨磨損損程程度度；；③該該房房屋屋的的綜綜合合磨磨損損程程度度；；④該該房房屋屋現(xiàn)現(xiàn)時時的的凈凈價價值值。。（三三））房房屋屋維維修修的的分分類類（1））從從對對房房屋屋磨磨損損的的作作用用來來說說，，可可以以分分成成維維護護（（保保養(yǎng)養(yǎng)））和和修修繕繕。。（2）房屋屋的修繕可可按修繕的的性質(zhì)分為為恢復(fù)性修修繕和改良良性修繕。。（3）房屋屋修繕按時時間的特點點可分為計計劃性修繕繕和緊急性性修繕。（4）房屋屋修繕也可可按修繕的的規(guī)模分為為小修、中中修、大修修、翻修及及綜合性修修繕計劃性修繕繕和緊急性性修繕緊急性修繕繕是指對突突然發(fā)生的的故障進行行的搶修。。發(fā)生在時間間上沒有規(guī)規(guī)律，對房屋的使使用功能產(chǎn)產(chǎn)生較大的的影響搶修工作的的時間要求求緊、費用用較大工作的組織織困難較大大。這種類型的的修繕大多多為小修及及中修項目目。計劃性修繕繕和緊急性性修繕房屋的計劃劃性修繕是是指物業(yè)管管理者為避避免房屋使使用功能的的嚴重破壞壞，在使用用一定年限限后，組織織必要的人人力與物力力，集中一一段時間對對房屋實施施有計劃的的修復(fù)或改改良工作。。房屋計劃性性修繕項目目一般僅占占整個保養(yǎng)養(yǎng)修繕項目目的2％，，而其費用用則往往占占整個保養(yǎng)養(yǎng)修繕費用用的90％％左右。修繕工作有有一定規(guī)律律的周期性性；計劃性較強強；物業(yè)管管理者有充充裕的時間間，根據(jù)房房屋完損情情況、修繕繕規(guī)模與要要求，組織織相應(yīng)的人人力與物力力資源多數(shù)為中修修、大修以以上項目。。（四）房屋屋維修的特特點（1）技術(shù)術(shù)性。房屋屋維修技術(shù)術(shù)不僅包括括建筑工程程專業(yè)及相相關(guān)的技術(shù)術(shù)，還包括括獨特的設(shè)設(shè)計和施工工操作技術(shù)術(shù)。（2）限制制性。房屋屋維修是在在原有房屋屋基礎(chǔ)上進進行的，并并且一般情情況是在使使用不停頓頓的情況下下進行的，，（3）普遍遍性。有形形磨損和無無形磨損無無處、無時時不在，（4）分散散性。損壞壞的發(fā)生從從時間上、、空間上都都是隨機的的（5）服務(wù)務(wù)性。房屋屋維修往往往是由房屋屋的住用者者提出要求求，并且維維修的結(jié)果果直接由住住用者承受受二、房屋維維修管理概概念及特點點（一）房屋屋維修管理理概念（二）房屋屋維修管理理的特點（一）房屋屋維修管理理概念房屋維修管管理是指物物業(yè)管理組組織按照國國家有關(guān)房房屋維修管管理標準和和要求以及及科學(xué)的管管理程序和和制度，對對所管理房房屋進行維維護維修的的技術(shù)管理理。包括房屋的的安全與質(zhì)質(zhì)量管理、、房屋維修修的技術(shù)管管理、房屋屋維修的施施工管理和和房屋維修修行政管理理。房屋維修管管理是物業(yè)業(yè)管理的主主體工作和和基礎(chǔ)工作作。（二）房屋屋維修管理理的特點（1）房屋屋維修管理理的復(fù)雜性性（2）房屋屋維修管理理的技術(shù)性性（3）房屋屋維修管理理的計劃性性（1）房屋屋維修管理理的復(fù)雜性性房屋的多樣樣性或個體體性，造成成了維修方方案的多樣樣性；是房屋維修修的廣泛性性和分散性性，帶來管管理上復(fù)雜雜性；房屋維修與與房屋使用用的并行性性，給房屋屋維修的設(shè)設(shè)計、施工工組織及安安全管理等等帶來新建建筑施工所所沒有的困困難；房屋產(chǎn)權(quán)性性質(zhì)的多元元性，也會會帶來不同同產(chǎn)權(quán)人由由于利益不不同而給房房屋維修帶帶來的人為為障礙。三、房屋維維修管理的的意義和原原則（一）房屋屋維修管理理的意義（二）房屋屋維修管理理的原則（一）房屋屋維修管理理的意義在物業(yè)管理理所有的工工作中，房房屋維修管管理不僅是是物業(yè)管理理的主體工工作和基礎(chǔ)礎(chǔ)性工作，，而且是衡衡量物業(yè)管管理企業(yè)管管理水平的的重要標志志，（1）確保保房屋的使使用價值。。（2）增加加房屋的經(jīng)經(jīng)濟價值。。（3）提升升企業(yè)的信信譽價值。。（4）增加加城市的社社會價值。。（二）房屋屋維修管理理的原則（1）用戶戶第一，服服務(wù)第一原原則。（2）預(yù)防防為主，管管修結(jié)合原原則。（3）經(jīng)濟濟、合理、、安全、實實用原則。。（4）區(qū)別別對待，因因房制宜原原則。（4）區(qū)別別對待，因因房制宜原原則。對新建房屋屋，主要搞搞好日常的的保養(yǎng)工作作。對有保存價價值建筑需需加強維護護管理，合合理使用和和計劃維修修，保持原原有的建筑筑風(fēng)格、風(fēng)風(fēng)貌。對尚可利用用的建筑，，要通過有有計劃的維維修與適當(dāng)當(dāng)?shù)母慕?，，使之具備備或接近現(xiàn)現(xiàn)行住用標標準的基本本要求。對結(jié)構(gòu)簡陋陋，破舊老老朽的舊房房、危房，，要全部或或大部分進進行有計劃劃的拆建，，進行再開開發(fā)。第二節(jié)房房屋維修修及維修管管理內(nèi)容一、房屋維維修的內(nèi)容容二、房屋維維修管理內(nèi)內(nèi)容一、房屋維維修的內(nèi)容容（一）房屋屋保養(yǎng)的內(nèi)內(nèi)容1．房屋保保養(yǎng)工作的的內(nèi)容。2．特定季季節(jié)的房屋屋保養(yǎng)工作作3．保養(yǎng)工工作應(yīng)注意意的事項（二）房屋屋修繕的內(nèi)內(nèi)容1．房屋小小修2．房屋中中修3．房屋大大修4．房屋翻翻修5．房屋的的綜合維修修一、房屋維維修的內(nèi)容容房屋維修的的內(nèi)容包括括房屋維護護保養(yǎng)的內(nèi)內(nèi)容及房屋屋修繕的內(nèi)內(nèi)容。房屋的保養(yǎng)養(yǎng)是對房屋屋進行的預(yù)預(yù)防性養(yǎng)護護工作，而而房屋修繕繕則是對房房屋損壞部部分進行的的修復(fù)工作作房屋保養(yǎng)的的對象主要要是房屋結(jié)結(jié)構(gòu)完好、、裝修及設(shè)設(shè)備完整良良好的房屋屋，而修復(fù)復(fù)的對象則則一般損壞壞房屋、嚴嚴重損壞房房屋及危險險房屋；房屋保養(yǎng)工工作一般具具有經(jīng)常性性，且較零零碎，工程程量較小，，而修復(fù)工工作則大多多具有周期期性，有規(guī)規(guī)律且工程程量較大。。（一）房屋屋保養(yǎng)的內(nèi)內(nèi)容包括房屋的的日常養(yǎng)護護和零星小小修兩方面面的內(nèi)容。。日常養(yǎng)護護與零星小小修往往在在房屋保養(yǎng)養(yǎng)工作中同同時進行。。房屋的零星星小修l主要是指簡簡單、零星星分散、時時間要求緊緊迫的小型型維修工程程項目。l這項工作往往往具有經(jīng)經(jīng)常性，但但無規(guī)律性性，所以管管理難度較較大。l一般房屋的的小修項目目可分為一一般小修項項目和急修修項目兩種種l一般情況下下，民用房房屋保養(yǎng)中中的急修項項目應(yīng)在1天內(nèi)修理理；一般小小修項目應(yīng)應(yīng)在報修后后3天內(nèi)修修理；需安安排計劃修修理的項目目也應(yīng)在1周內(nèi)進行行查勘，確確定修理時時間。l急修項目是是指因房屋屋的損壞部部分會嚴重重影響房屋屋的正常使用或或使用安全全，而需立即即修理的小小修項目。。l一般小修項項目是指房房屋保養(yǎng)過過程中的常常規(guī)性小修修養(yǎng)護項目目。這些損損壞項目會會影響房屋屋的正常使用用功能及使使用狀態(tài)2．特定季季節(jié)的房屋屋保養(yǎng)工作作在房屋保養(yǎng)養(yǎng)過程中，，物業(yè)管理理者還應(yīng)注注意特定季季節(jié)的房屋屋保養(yǎng)工作作，特別是是對于災(zāi)害害天氣和危危險性自然然因素，應(yīng)應(yīng)針對其可可能對房屋屋產(chǎn)生的破破壞及影響響，提前做做好預(yù)防性性保養(yǎng)及小小修工作，，同時應(yīng)組組織相應(yīng)物物資及力量量，以用于于災(zāi)害出現(xiàn)現(xiàn)后的應(yīng)急急需要。房屋的保養(yǎng)養(yǎng)應(yīng)首先著著重于季節(jié)節(jié)性的預(yù)防防性養(yǎng)護工工作。3．保養(yǎng)工工作應(yīng)注意意的事項（1）定期期進行房屋屋的完損程程度的測定定?？茖W(xué)制制定房屋的的日常養(yǎng)護護計劃及制制度。（2）建立立管理人員員的隨訪制制度。（3）建立立管理人員員的日常巡巡查制度。。（4）建立立業(yè)主、租租戶或用戶戶隨時報修修制度。（二）房屋屋修繕的內(nèi)內(nèi)容l房屋修繕是是指物業(yè)管管理者為了了維持物業(yè)業(yè)的正常使使用狀態(tài)，，而對房屋屋結(jié)構(gòu)、裝裝修及設(shè)備備部分所受受磨損實施施的修復(fù)性性工作，有有時也稱為為房屋維修修。l房屋修繕可可以按照修修繕規(guī)?；蚧蛭飿I(yè)完損損情況的不不同分為小小修、中修修、大修、、翻修及綜綜合維修。。1．房屋小小修l房屋維修工工作中，凡凡是為修復(fù)復(fù)房屋的小小損小壞，，維持房屋原原來的使用用狀態(tài)及完完損等級為為目的所進行的零零星養(yǎng)護項項目均稱為為房屋的小小修項目。。房屋小修修工作的特特點是面廣廣量小，工工作時間短短及人力、、物力消耗耗少。小修修項目的綜合年均費費用為房屋屋造價的1％以下。2．房屋中中修l房屋的中修修是指需牽動或拆拆換少量主主體構(gòu)件，但仍保持持原房屋的的規(guī)模和結(jié)結(jié)構(gòu)的維修修項目為中中修項目。。房屋的中中修主要適用于于一般損壞壞房屋，中修的一一次費用一一般占該房房屋同類結(jié)結(jié)構(gòu)新建造價的的25％以以下。3．房屋大大修l房屋大修是是指需牽動或拆拆換部分主主體構(gòu)件，，但不需要要全部拆除除的維修工作。。l房屋的大修修主要適用于嚴重重損壞的房屋。大大修的一次次費用占同同類結(jié)構(gòu)房房屋新建造價的的25％以以上。4．房屋翻翻修l房屋翻翻修是是指需全部部拆除除，另另行設(shè)設(shè)計、、重新新建造造的改造造工程程。l房屋翻翻修的的費用用一般般均低低于同同類結(jié)結(jié)構(gòu)重重新造造價，，這是是因為為房屋屋翻建建可盡盡量利利用原原有舊舊料或或設(shè)備備。l房屋翻翻修一一般適用于于主體體結(jié)構(gòu)構(gòu)嚴重重破壞壞、喪喪失正正常使使用功功能、、有倒倒塌危危險且且不能能通過過一般般維修修恢復(fù)復(fù)的或或無維維修價價值的的房屋屋。5．房房屋的的綜合合維修修l房屋的的綜合合維修修是指指需對成成片多多幢房屋同時進進行大大、中中、小小維修修的工作作。其其工作作的面面廣量量大，，一次次費用用一般般為同同類結(jié)結(jié)構(gòu)的的該片房房屋新新建造造價的的20％以以上。。修復(fù)要要求l小修后后要求求能夠夠保持持房屋屋原來來的完完損等等級；；l中修要要求修修復(fù)后后房屋屋的完完好率率達到到70％以以上；；l大修后后房屋屋須達達到基基本完完好房房屋的的要求求；l翻修后后房屋屋須符符合完完好房房屋要要求，，l綜合維維修后后的房房屋須須符合合基本本完好好或完完好房房屋的的要求求。二、房房屋維維修管管理內(nèi)內(nèi)容（一））房屋屋維修修計劃劃管理理（二））房屋屋安全全與質(zhì)質(zhì)量管管理（三））房屋屋維修修技術(shù)術(shù)管理理（四））房屋屋維修修施工工管理理（五））房屋屋維修修的費費用管管理（一））房屋屋維修修計劃劃管理理l房屋維維修計計劃管管理是是指物物業(yè)管管理者者根據(jù)據(jù)房屋屋的完完損程程度，，用戶戶對房房屋保保養(yǎng)與與維修修的要要求以以及政政府對對保養(yǎng)養(yǎng)與維維修的的有關(guān)關(guān)規(guī)定定，為為科學(xué)學(xué)制定定并實實施房房屋的的綜合合保養(yǎng)養(yǎng)與維維修計計劃所所進行行的各各項管管理工工作。。l在制定定計劃劃時注注意其其科學(xué)學(xué)合理理性。。l計劃分分為短短期計計劃、、中期期計劃劃及長長期計計劃等等。l房屋的的保養(yǎng)養(yǎng)與維維修計計劃周周期越越短，，則越越強調(diào)調(diào)其實實際操操作性性；而而計劃劃周期期越長長，則則往往往強調(diào)調(diào)其可可控性性、協(xié)協(xié)調(diào)性性。房屋保養(yǎng)養(yǎng)與維修修計劃的的內(nèi)容應(yīng)應(yīng)包括保保養(yǎng)與維維修的目目的、內(nèi)內(nèi)容、實實施辦法法、人員員、材料料、費用用及質(zhì)量量考核等等方面。。（二）房房屋安全全與質(zhì)量量管理1．．房房屋屋安安全全與與質(zhì)質(zhì)量量管管理理的的概概念念l房屋屋維維修修管管理理中中的的安安全全與與質(zhì)質(zhì)量量管管理理，，主主要要是是指指房房屋屋日常常使使用用過過程程中的的安安全全與與質(zhì)質(zhì)量量管管理理。。即即是是在在房房屋屋的的使使用用過過程程中中，，通通過過定定期期和和不不定定期期對對房房屋屋的的質(zhì)質(zhì)量量鑒鑒定定、、安安全全檢檢查查以以及及危危房房的的鑒鑒定定和和排排險險工工作作，，隨隨時時掌掌握握房房屋屋的的質(zhì)質(zhì)量量分分布布狀狀況況，，為為房房屋屋的的合合理理使使用用、、維維護護管管理理和和計計劃劃修修繕繕提提供供基基本本的的依依據(jù)據(jù)，，確確保保房房屋屋的的完完好好和和住住用用安安全全。。2．．房房屋屋安安全全與與質(zhì)質(zhì)量量管管理理內(nèi)內(nèi)容容房屋屋安安全全與與質(zhì)質(zhì)量量管管理理包包括括3方方面面的的工工作作：：房房屋屋質(zhì)質(zhì)量量等等級級鑒鑒定定，，房房屋屋使使用用安安全全檢檢查查及及危危房房的的鑒鑒定定和和排排險險。。（1））房房屋屋質(zhì)質(zhì)量量等等級級鑒鑒定定l房屋屋質(zhì)質(zhì)量量等等級級鑒鑒定定是是指指按按統(tǒng)統(tǒng)一一的的標標準準、、項項目目和和方方法法，，對對現(xiàn)現(xiàn)有有整整幢幢房房屋屋進進行行綜綜合合性性的的完完損損等等級級評評定定。。評評定定的的依依據(jù)據(jù)是是建建設(shè)設(shè)部部1985年年頒頒布布的的《《房房屋屋完完損損等等級級評評定定標標準準》》。。l房屋屋質(zhì)質(zhì)量量鑒鑒定定的的基基本本任任務(wù)務(wù)就就是是要要搞搞清清現(xiàn)現(xiàn)有有房房屋屋的的質(zhì)質(zhì)量量分分布布狀狀況況，，為為房房屋屋的的管管理理、、保保養(yǎng)養(yǎng)、、修修繕繕提提供供基基本本依依據(jù)據(jù)。。房屋屋完完損損等等級級評評定定是根根據(jù)據(jù)房房屋屋的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、裝裝修修及及設(shè)設(shè)備備3個個部部分分的的完完好好和和損損壞壞程程度度分分為為:①完完好好房房②基基本本完完好好房房③一一般般損損壞壞房房④嚴嚴重重損損壞壞房房⑤危危房房(2)房房屋屋使使用用安安全全檢檢查查l房屋屋安安全全檢檢查查就就是是通通過過對對房房屋屋的的經(jīng)經(jīng)常常性性檢檢查查，，了了解解房房屋屋完完損損情情況況，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)房房屋屋存存在在的的隱隱患患，，及及時時采采取取搶搶修修加加固固和和排排除除險險情情的的措措施施。。l房屋屋安安全全檢檢查查與與房房屋屋質(zhì)質(zhì)量量等等級級鑒鑒定定的的工工作作性性質(zhì)質(zhì)、、基基本本目目的的和和主主要要作作用用大大致致相相同同，，即即掌掌握握房房屋屋完完損損狀狀況況，，為為房房屋屋的的管管、、用用、、養(yǎng)養(yǎng)、、修修提提供供基基本本資資料料。。但但它它們們還還有有一一定定的的區(qū)區(qū)別別，，主主要要是是：：安安全全檢檢查查是是一一種種經(jīng)經(jīng)常常性性的的工工作作，，質(zhì)質(zhì)量量等等級級鑒鑒定定是是階階段段性性的的工工作作；；安安全全檢檢查查的的側(cè)側(cè)重重點點是是發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)和和排排除除隱隱患患，，而而質(zhì)質(zhì)量量等等級級鑒鑒定定是是對對房房屋屋情情況況的的全全面面評評定定。。l房屋屋的的安安全全檢檢查查按按時時間間間間隔隔劃劃分分，，可可分分為為定定期期檢檢查查和和不不定定期期檢檢查查；；按按任任務(wù)務(wù)和和內(nèi)內(nèi)容容劃劃分分，，可可分分為為日日常常性性檢檢查查、、抽抽查查、、重重點點檢檢查查及及普普查查等等類類型型（3））危危房房的的鑒鑒定定和和排排險險。。l危房房的的鑒鑒定定，，可可由由政政府府危危房房鑒鑒定定機機構(gòu)構(gòu)、、物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司的的房房屋屋安安全全鑒鑒定定部部門門或或指指定定技技術(shù)術(shù)人人員員負負責(zé)責(zé)此此項項工工作作。。l根據(jù)據(jù)鑒鑒定定情情況況，，對對危危房房作作以以下下4方方面面處處理理：：第一一，，觀觀察察使使用用。。第二二，，處處理理使使用用第三三，，停停止止使使用用第四四，，整整體體拆拆除除（三三））房房屋屋維維修修技技術(shù)術(shù)管管理理1．．房房屋屋維維修修技技術(shù)術(shù)管管理理的的概概念念房屋屋維維修修技技術(shù)術(shù)管管理理是是指指對對房房屋屋維維修修過過程程中中的的各各個個技技術(shù)術(shù)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，按按國國家家技技術(shù)術(shù)標標準準進進行行的的科科學(xué)學(xué)管管理理。。2．．房房屋屋維維修修技技術(shù)術(shù)管管理理的的內(nèi)內(nèi)容容房屋屋維維修修技技術(shù)術(shù)管管理理的的內(nèi)內(nèi)容容或或基基本本環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)為為：：房房屋屋維維修修設(shè)設(shè)計計、、施施工工方方案案的的制制定定，，維維修修施施工工質(zhì)質(zhì)量量的的管管理理,，，房房屋屋技技術(shù)術(shù)檔檔案案資資料料的的管管理理及及技技術(shù)術(shù)責(zé)責(zé)任任制制的的建建立立。。（2））維維修修施施工工質(zhì)質(zhì)量量的的管管理理l維修修施施工工質(zhì)質(zhì)量量管管理理包包括括兩兩個個方方面面：：一是是維維修修施施工工過過程程質(zhì)質(zhì)量量控控制制，，二是是維維修修工工程程質(zhì)質(zhì)量量的的檢檢查查、、驗驗收收。。l房屋屋維維修修工工程程的的質(zhì)質(zhì)量量檢檢驗驗與與評評定定按按分分項項、、分分部部、、單單位位工工程程三三級級進進行行。。2（3））技技術(shù)術(shù)檔檔案案資資料料的的管管理理l房屋屋技技術(shù)術(shù)檔檔案案是是記記述述和和反反映映房房屋屋建建設(shè)設(shè)、、裝裝飾飾和和修修繕繕活活動動，，具具有有保保存存價價值值的的房房屋屋技技術(shù)術(shù)資資料料。。l房屋技術(shù)檔案案資料管理的的基本任務(wù)是是為房屋的管管、修、用提提供必要的信信息資料。l技術(shù)檔案資料料的主要內(nèi)容容包括：①房屋新建竣工工驗收的竣工工圖及有關(guān)原原始資料；②現(xiàn)有的有關(guān)房房屋及附屬設(shè)設(shè)備的技術(shù)資資料；③房屋維修過程程中產(chǎn)生的技技術(shù)文件。（4）建立技技術(shù)責(zé)任制l技術(shù)責(zé)任制是是指房屋管理理單位和修繕繕施工單位根根據(jù)需要設(shè)置置總工程師、、主任工程師師、技術(shù)隊長長等技術(shù)崗位位，實現(xiàn)技術(shù)術(shù)工作的統(tǒng)一一領(lǐng)導(dǎo)和分級級管理，形成成有效的技術(shù)術(shù)決策管理體體系以及以總總工程師為首首的技術(shù)責(zé)任任制體系。（四）房屋維維修施工管理理l房屋維修施工工管理是指按按照一定的施施工程序、施施工質(zhì)量標準準和技術(shù)經(jīng)濟濟要求，運用用科學(xué)的方法法對房屋維修修施工過程中中的各項工作作進行有效的的科學(xué)管理。。l內(nèi)容主要包括括：維修施工工隊伍的選擇擇，維修施工工的組織與準準備，維修施施工的技術(shù)交交底，施工的的調(diào)度與管理理，施工工程程的竣工驗收收及資料的交交接。（五）房屋維維修的費用管管理l房屋的維修費費用主要是指指房屋保養(yǎng)維維修過程中，，所花費的人人工、材料及及設(shè)備使用等等方面的費用用。l房屋保養(yǎng)與維維修的費用管管理要求物業(yè)業(yè)管理企業(yè)根根據(jù)物業(yè)管理理委托合同及及政府的有關(guān)關(guān)規(guī)定，本著著科學(xué)與合理理的原則，核核定及控制費費用的來源及及支出，以保保證整個保養(yǎng)養(yǎng)與維修工作作的順利開展展。l房屋的保養(yǎng)與與維修費用一一般包括房屋屋日常養(yǎng)護費費用及各種類類型的維修費費用。2界定不同項目目的費用承擔(dān)擔(dān)者。（1）房屋公公共區(qū)域及公公共設(shè)施的各各種保養(yǎng)與維維修費用，一一般由物業(yè)管管理企業(yè)承擔(dān)擔(dān)。（2）用戶擁擁有單元內(nèi)的的保養(yǎng)與維修修費用，原則則上由用戶自自行承擔(dān)；在在保修期內(nèi)，，且屬于保修修范圍的維修修費用，用戶戶可不予承擔(dān)擔(dān)，而由發(fā)展展商或施工單單位承擔(dān)。（3）對于公公共區(qū)域及公公共設(shè)施的維維修，如果是是人為原因，，即使是房屋屋保修期內(nèi)保保修項目的維維修費用，也也均由責(zé)任者者承擔(dān)。房屋保養(yǎng)維修修費用管理的的另一個內(nèi)容容，是合理監(jiān)監(jiān)督和控制各各項保養(yǎng)與維維修費用的支支出額，以保保障廣大用戶戶的利益。第三節(jié)房屋屋維修工程的的組織與管理理一、計劃階段段的工作內(nèi)容容二、實施階段段的工作內(nèi)容容三、整理階段段的工作內(nèi)容容一、計劃階段段的工作內(nèi)容容（一）房屋的的劣化診斷（二）工程方方案的制定（三）維修工工程招標1．招標文件件的制作2． 招標的的實施（一）房屋的的劣化診斷l(xiāng)房屋的劣化診診斷可以利用用房屋質(zhì)量等等級鑒定和房房屋安全檢查查的結(jié)果，也也可以單獨進進行。l診斷房屋劣化化的方法主要要是工程技術(shù)術(shù)人員用眼光光判斷的“目目視調(diào)查”，，同時結(jié)合用用手“觸診””，根據(jù)目視視和觸診，把把診斷部位的的劣化項目制制成建筑物劣劣化狀況明細細表（圖），，以供制定維維修方案時參參考。（二）工程方方案的制定l在劣化診斷的的基礎(chǔ)上，物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)可以擬定具具體的維修工工程方案，即即根據(jù)房屋劣劣化的狀況來來確定房屋維維修工程的規(guī)規(guī)模、材料、、經(jīng)費和管理理事項。l房屋的劣化診診斷和工程方方案的制定和和監(jiān)管是一項項技術(shù)要求很很高的工作，，如果物業(yè)管管理企業(yè)沒有有足夠的人力力資源承擔(dān)該該項工作，可可以外聘相應(yīng)應(yīng)的顧問公司司承擔(dān)。（三）維修工工程招標1．招標文件件的制作招標文件的內(nèi)內(nèi)容主要有兩兩部分內(nèi)容，，第一部分是是列明甲乙雙雙方在合約中中的責(zé)任條款款，第二部分分是詳細列明明工程技術(shù)上上的規(guī)格要求求2．招標的實實施（1）招標方方式的確定。。選擇性招標標\公開招標標。（2）投標者者資格審查和和考核。（3）開標和和評標。二、實施階段段的工作內(nèi)容容（一）施工前前的工作（二）施工中中的工作（三） 施工工后的工作（一）施工前前的工作（1）對《施施工計劃書》》進行再確認認。工程概要；施施工組織體制制；施工管理理的措施和手手段：現(xiàn)場的的管理人員、、管理制度和和表格；安全全衛(wèi)生管理。。（2）做好對對住用者的宣宣傳工作。在施工前，物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)需會同施工工單位召開住住用者說明會會或發(fā)送工程程說明書，針針對工程施工工給住用者帶帶來的不便和和需住用者配配合的內(nèi)容作作詳細說明。。（二）施工中中的工作（1）施工技技術(shù)管理：①提出工程質(zhì)質(zhì)量標準以及及保證質(zhì)量、、安全的技術(shù)術(shù)措施；②拆建工程和和減輕對毗鄰鄰房屋影響的的安全技術(shù)措措施；③冬、雨季及及夜間施工的的技術(shù)措施；；④針對質(zhì)量通通病采取的預(yù)預(yù)防技術(shù)措施施；⑤舊料利用的的技術(shù)措施等等。（二）施工中中的工作(2)過程檢檢查和技術(shù)復(fù)復(fù)核。（3）施工材材料的檢查驗驗收。（三） 施工工后的工作施工后的工作作就是進行維維修工程的竣竣工驗收。（1）房屋交交驗條件①按維修設(shè)計方方案完成所有有的維修工程程內(nèi)容；②水、電、路通通和供熱通風(fēng)風(fēng)等恢復(fù)正常常；③竣工圖等技術(shù)術(shù)資料齊全；；（2）質(zhì)量檢檢驗標準。根據(jù)國家關(guān)于于房屋維修工工程的質(zhì)量評評定標準，對對工程質(zhì)量分分為“優(yōu)良””和“合格””兩種。三、整理階段段的工作內(nèi)容容在房屋通過竣竣工驗收后，，施工單位與與物業(yè)管理企企業(yè)辦理維修修房屋的交接接手續(xù)。其間間，雙方共同同查驗以下資資料：（1）工程質(zhì)質(zhì)量保證書；；