2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫包過題庫精品（精選題）

2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫包過題庫精品（精選題）第一部分單選題(50題)1、下列建設用地使用權(quán)出讓的最高年限中，正確的是（）。

A.居住用地為40年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為70年，綜合或者其他用地為70年

B.居住用地為50年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為40年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為50年

C.居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年

D.居住用地為70年，工業(yè)用地為40年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為40年

【答案】：C

2、下列對房地產(chǎn)估價對象的說法，錯誤的是（）。

A.房地產(chǎn)估價對象是指房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益

B.房地產(chǎn)估價的對象有房屋、構(gòu)筑物、土地等

C.估價報告書中說明的估價對象限定了其用途

D.已開始開發(fā)建設而尚未竣工的房地產(chǎn)也屬于房地產(chǎn)估價的對象

【答案】：C

3、當?shù)盅悍康禺a(chǎn)的市場價值大幅下降時，下列說法中，錯誤的是（）。

A.如果是抵押權(quán)人行為導致的，要求其停止其行為

B.要求抵押人恢復抵押房地產(chǎn)價值

C.提供與減少的價值相應的擔保

D.抵押人不恢復房地產(chǎn)價值，也不提供相應擔保，要求債務人提前清償債務

【答案】：A

4、采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為（）。

A.可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)＝可比實例正常價格

B.可比實例成交價格＋交易情況修正數(shù)額＝可比實例正常價格

C.可比實例成交價格－交易情況修正數(shù)額＝可比實例正常價格

D.可比實例成交價格÷交易情況修正系數(shù)＝可比實例正常價格

【答案】：A

5、“氣之根”是

A.心

B.肝

C.肺

D.腎

【答案】：D

6、比較法估價需要具備的條件是估價時點的近期有較多的（）。

A.完全相同的房地產(chǎn)

B.相關(guān)的房地產(chǎn)交易

C.類似房地產(chǎn)的交易

D.房地產(chǎn)的交易

【答案】：C

7、“腎者，胃之關(guān)也”，是指

A.腎藏精

B.腎主水

C.腎主納氣

D.腎主生殖

【答案】：B

8、城市規(guī)劃規(guī)定了一宗土地為居住用途，這屬于合法權(quán)益（）的內(nèi)容。

A.合法產(chǎn)權(quán)方面

B.合法使用方面

C.合法處分方面

D.合法居住方面

【答案】：B

9、辨證論治中，疾病過程中某一階段或某一類型的病理概括是

A.病

B.證

C.癥

D.主訴

【答案】：B

10、新開發(fā)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)、在建工程、計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)，都可運用（）進行估價。

A.市場法

B.收益法

C.假設開發(fā)法

D.成本法

【答案】：D

11、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887

【答案】：B

12、當供給增加量小于需求減少量時，則（）。

A.均衡價格下降，均衡交易量增加

B.均衡價格下降，均衡交易量減少

C.均衡價格上升，均衡交易量增加

D.均衡價格上升，均衡交易量減少

【答案】：B

13、某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現(xiàn)單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。

A.2400

B.2410

C.2490

D.2500

【答案】：A

14、運用基準地價修正法進行市場狀況調(diào)整時，是將基準地價調(diào)整為（）的價值。

A.基準日期

B.價值時點

C.估價時點

D.估價報告出具日期

【答案】：B

15、價格指數(shù)中如果是以上一時期作為基期的，稱為（）。

A.前期價格指數(shù)

B.定基價格指數(shù)

C.長期價格指數(shù)

D.環(huán)比價格指數(shù)

【答案】：D

16、一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本，從而會推動房地產(chǎn)價格______；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格______。（）

A.下降；下降

B.下降；上升

C.上升；下降

D.上升；上升

【答案】：C

17、某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類似的房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為5000元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設年折現(xiàn)率為8%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的3%，則該期房目前的價格為（）元/m2。

A.3473

B.4365

C.3958

D.4635

【答案】：C

18、如果房地產(chǎn)擁有者惜售，則成交價格通常會（）正常市場價格。

A.低于

B.等于

C.高于

D.無法確定

【答案】：C

19、下列不屬于估價委托人的義務的是（）。

A.根據(jù)自己的需要提出估價結(jié)果

B.向估價機構(gòu)如實提供其知悉的估價所需的資料

C.協(xié)助估價師搜集估價所必要的資料

D.對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負責

【答案】：A

20、在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評估（），以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。

A.市場價格

B.保險價值

C.商品價值

D.所遭受的財產(chǎn)損失

【答案】：D

21、以建筑物的各個獨立構(gòu)件或工程的單位價格或成本為基礎(chǔ)來求取建筑物重新購建成本的方法稱作（）。

A.單位比較法

B.分部分項法

C.工料測量法

D.指數(shù)調(diào)整法

【答案】：B

22、地價本質(zhì)上是()。

A.勞動創(chuàng)造

B.“勞動價值”的貨幣表現(xiàn)

C.圍繞著“勞動價值”而上下波動

D.地租的資本化

【答案】：D

23、某估價事務所在2006年6月20至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于2006年5月30日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應為()。

A.2006年5月30日

B.現(xiàn)在

C.重新估價的作業(yè)日期

D.要求重新估價的委托方指定的日期

【答案】：A

24、已知一年期國債年利率為3.31%，貸款年利率為5.43%，投資風險補償率為2.23%，管理負擔補償率為1.32%，缺乏流動性補償率為1.42%，投資帶來的優(yōu)惠率為0.50%，利用累加法計算的報酬率為（）。

A.7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%

【答案】：A

25、關(guān)于比較法運用的說法，錯誤的是（）。

A.同類數(shù)量較多，有較多交易的房地產(chǎn)適用比較法估價

B.盡量不選擇需進行交易情況修正的交易實例作可比實例

C.掛牌案例不能作為可比實例，但可作為了解行情的參考

D.需修正或調(diào)整的因素越多，估價結(jié)果越合理

【答案】：D

26、在使用假設開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為：開發(fā)利潤＝（）×直接成本利潤率。

A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息

C.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用

D.土地成本＋開發(fā)成本

【答案】：D

27、實地查勘有利于估價師加深對估價對象的認識，形成（）。

A.一個直觀、具體的印象

B.一個綜合、全面的印象

C.一個模糊、大概的印象

D.一個片面、具體的印象

【答案】：A

28、賣方5年前以貸款方式購買了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%。采用等額還本利息照付方式按月還款，現(xiàn)買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔賣方應繳納的交易稅費及尚未償還的購房貸款。若賣方、買方應繳納的交易稅費分別為正常成交價格的6%和4%，則該住宅的正常成交價格為（）元/m2。

A.9787

B.10013

C.10282

D.10539

【答案】：A

29、以法律形式確立了房地產(chǎn)估價地位的是（）。

A.《物權(quán)法》

B.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

C.《國有土地上房屋征收與補償條例》

D.《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》

【答案】：B

30、某宗房地產(chǎn)的預計未來第一年的凈收益為40萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。

A.667

B.1333

C.1000

D.500

【答案】：C

31、大面積燒傷后，形瘦骨立，大肉盡脫，毛發(fā)枯槁，手足震顫，肌肉瞤動，舌光紅無苔或少苔，是指

A.亡陰

B.亡陽

C.脫液

D.傷津

【答案】：C

32、現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為3850m2，從當前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50%，半年后和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價為2850元/m2。若折現(xiàn)率為15%，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當前現(xiàn)值為（）萬元。

A.766

B.791

C.913

D.1046

【答案】：B

33、采用定基價格指數(shù)時，進行市場狀況修正的公式：可比實例在成交日期時的價格×價值時點的定基價格指數(shù)÷（）＝可比實例在價值時點的價格。

A.某個固定日期的定基價格指數(shù)

B.成交日期的定基價格指數(shù)

C.當年年底定基價格指數(shù)

D.當年年初定基價格指數(shù)

【答案】：B

34、關(guān)于估價方法選用的說法，正確的是（）。

A.舊廠房因火災造成的保險賠償估價應選擇成本法

B.估價范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價時不能選用收益法

C.估價師對外地城市某一成套住宅估價，因可比實例調(diào)查困難，可不選用

D.已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r只能選用假設開發(fā)法

【答案】：A

35、下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.增加土地供應

【答案】：B

36、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9%，則其實物狀況調(diào)整系數(shù)為（）。

A.0.91

B.0.92

C.1.09

D.1.10

【答案】：B

37、某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置成本為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測算，至價值時點該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設該建筑物在經(jīng)濟壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟壽命為（）年。

A.29

B.39

C.40

D.45

【答案】：B

38、土地具有（），而其他物品，經(jīng)一定年限或長久的使用之后，不論如何保管，最終均難免損耗。

A.不可損耗性

B.不可毀滅性

C.保值增值性

D.壽命長久性

【答案】：B

39、在具體的一個房地產(chǎn)估價項目中，價值時點究竟是現(xiàn)在還是過去或者未來，是由（）決定的。

A.估價委托人

B.估價方法

C.注冊房地產(chǎn)估價師

D.估價目的

【答案】：D

40、關(guān)于地租測算的說法，錯誤的是（）。

A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測算地租時，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對應土地價值的資本的利息

B.測算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的

C.從房租中分離出地租時，扣除項目應包括房屋折舊費、投資利息、房屋租賃稅費等

D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費用

【答案】：D

41、房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其（）之間的關(guān)系。

A.價格

B.供給量

C.開發(fā)成本

D.開發(fā)價值

【答案】：A

42、比較法中交易情況修正是對（）價格本身是否正常的修正。

A.交易實例

B.可比實例

C.估價對象

D.類似房地產(chǎn)

【答案】：B

43、某市于2015年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造，該市2010年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動；2015年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預計為9000元/m2；則最合理的拆遷補償價格應以（）元/m2為基礎(chǔ)進行修正。

A.4000

B.5000

C.6000

D.9000

【答案】：C

44、按照房地產(chǎn)的不同用途分類，賓館屬于（）。

A.商業(yè)房地產(chǎn)

B.娛樂房地產(chǎn)

C.旅館房地產(chǎn)

D.綜合房地產(chǎn)

【答案】：C

45、某宗房地產(chǎn)2013年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.29元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月遞減0.5%。則其在2013年10月25日的價格為（）元人民幣（2013年10月25日的匯率為1美元＝6.12元人民幣）。

A.6043

B.5879

C.6290

D.6120

【答案】：B

46、采用成本法估價時，關(guān)于投資利息的表述中，正確的是（）。

A.投資利息指的是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費

B.從估價的角度看，自有資金應獲得的利息可以算作開發(fā)利潤

C.投資利息的應計息項目包括土地成本.建設成本.管理費用.銷售費用和銷售稅費

D.投資利息計算時一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率

【答案】：D

47、產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為（）。

A.規(guī)模收益不變

B.規(guī)模收益遞減

C.規(guī)模收益遞增

D.邊際收益遞減

【答案】：B

48、選取的三個可比實例及其相關(guān)資料分別計算得到其報酬率為13.1%、12.5%和13.6%，根據(jù)三個可比實例發(fā)生的時間和規(guī)模的大小，判斷其權(quán)重分別為0.4、0.3和0.3，則可以確定估價對象的報酬率為()。

A.12.90%

B.13.10%

C.13.06%

D.13.07%

【答案】：D

49、假設可比實例的成交價格比其正常市場價格高的百分率為S%，則可比實例的成交價格與正常價格的關(guān)系為：可比實例的成交價格×（）＝正常價格。

A.1/（1－S%）

B.S%

C.1/（1＋S%）

D.1－S%

【答案】：C

50、在采用數(shù)學方法求出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，估價師還應考慮一些不可量化的價值影響因素，同時可聽取有關(guān)專家的意見，對該結(jié)果進行適當?shù)模ǎ亩_定最終的估價結(jié)果。

A.調(diào)整

B.取整

C.認定該結(jié)果，作為最終的估價結(jié)果

D.調(diào)整或取整或認定該結(jié)果

【答案】：D

第二部分多選題(50題)1、不得抵押的房地產(chǎn)范圍包括（）。

A.私人診所

B.公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)

C.依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)

D.被依法查封.扣留.監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)

E.空置2年的房地產(chǎn)

【答案】：BCD

2、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（）。

A.最佳規(guī)模

B.最佳經(jīng)營手段

C.最佳集約度

D.最佳管理方式

E.最佳投資渠道

【答案】：AC

3、下列關(guān)于基準地價修正法的說法中，正確的有（）。

A.本質(zhì)上是比較法

B.需要做交易情況修正

C.需要做市場狀況調(diào)整

D.需要做土地狀況調(diào)整

E.估價結(jié)果的準確性取決于基準地價的準確性和調(diào)整系數(shù)體系的完整和合理性

【答案】：ACD

4、房地產(chǎn)的獨一無二特性導致了（）。

A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

B.房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭

C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

D.房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響

E.房地產(chǎn)價值量大

【答案】：ABCD

5、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A.稅收政策

B.城市規(guī)劃調(diào)整

C.環(huán)境狀況

D.城市基礎(chǔ)設施狀況

E.匯率

【答案】：CD

6、判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有（）。

A.臨街狀況

B.是否便于動力取得

C.是否便于廢料處理

D.是否接近大自然

E.是否便于產(chǎn)品和原料運輸

【答案】：BC

7、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調(diào)整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度

【答案】：ABC

8、高層建筑地價分攤的方法有()。

A.按建筑物價值進行分攤

B.按房地價值進行分攤

C.按土地價值進行分攤

D.按建筑面積進行分攤E按樓面地價進行分攤

【答案】：BCD

9、下列各項中，屬于其他相關(guān)定著物的有（）

A.假山

B.圍墻

C.水池

D.戲臺

E.樹木

【答案】：ABC

10、在假設開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應計息的項目包括（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費

C.續(xù)建開發(fā)成本

D.銷售費用

E.銷售稅金

【答案】：ABCD

11、關(guān)于運用假設開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值

C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預算收益測算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應包括家具、設備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費用

E.折現(xiàn)率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率

【答案】：ABC

12、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（）,。

A.意外破壞的損毀

B.市場供給的過量

C.建筑設計的缺陷

D.人們消費觀念的改變

E.周圍環(huán)境條件惡化

【答案】：CD

13、下列關(guān)于比準價格、積算價格和收益價格的表述中，正確的是()。

A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格

B.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格(未扣除經(jīng)濟折舊)大大高于比準價格或收益價格

C.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收益法測算的結(jié)果低于市場法測算的結(jié)果

D.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收益價格大大高于積算價格E收益價格傾向于最高買價，積算價格傾向于最低賣價，比準價格傾向于成交價格

【答案】：BC

14、下列估價目的中，對已出租的房地產(chǎn)應考慮租約影響的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

D.房地產(chǎn)火災保險估價

E.房地產(chǎn)司法拍賣估價

【答案】：ACD

15、關(guān)于假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法運用的說法，正確的有（）。

A.各項收入、支出均為價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的值

B.在抵押估價中一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”’

C.不需要單獨計算投資利息

D.不考慮預售和延遲銷售的影響

E.測算后續(xù)開發(fā)利潤時，要求利潤率與其計算基數(shù)相匹配

【答案】：BC

16、一份完整的房地產(chǎn)估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及（）

A.估價師聲明

B.估價假設和限制條件

C.估價特殊說明

D.估價技術(shù)報告

E.估價結(jié)果報告

【答案】：ABD

17、在求取土地的重新構(gòu)建價格時，通常是假設土地上的建筑物并不存在，再采用()等方法求取其重新取得價格或重新開發(fā)成本。

A.比較法

B.成本法

C.基準地價修正法

D.標定地價修正法E假設開發(fā)法

【答案】：ABC

18、關(guān)于建筑物壽命的說法，正確的有（）。

A.利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的年齡應采用有效年齡，壽命應采用經(jīng)濟壽命

B.對建筑物進行更新改造可使建筑物的經(jīng)濟壽命長于其自然壽命

C.建筑物的剩余經(jīng)濟壽命是其自然壽命減去有效年齡后的壽命

D.建筑物的剩余自然壽命是其經(jīng)濟壽命減去實際年齡后的壽命

E.建筑物的有效年齡與剩余經(jīng)濟壽命之和為建筑物經(jīng)濟壽命

【答案】：A

19、從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)價值是客觀存在的，是()。

A.市場力量決定的

B.以房地產(chǎn)估價師意志為轉(zhuǎn)移的

C.房地產(chǎn)估價師通過科學的分析、測算和判斷，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來

D.由眾多市場參與者集體的價值判斷的結(jié)果E房地產(chǎn)估價師“發(fā)明”或“創(chuàng)造”的房地產(chǎn)價值

【答案】：ACD

20、關(guān)于長期趨勢法的功用，下列說法正確的有()。

A.長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進行預測

B.長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算

C.長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例價格進行交易日期調(diào)整

D.長期趨勢法用來填補某些房地產(chǎn)價格歷史資料的缺乏E長期趨勢法可以用來比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展?jié)摿挖厔?/p>

【答案】：ACD

21、收集交易實例及相關(guān)參考資料的途徑主要有（）。

A.走訪房地產(chǎn)交易當事人

B.訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員

C.查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價格資料

D.根據(jù)分析和經(jīng)驗得出客觀資料

E.同行之間相互提供

【答案】：ABC

22、利用路線價求取臨街土地價值時，不進行“交易情況修正”和“市場狀況修正”的原因，下列描述正確的有（）。

A.臨街宗地的平均價格已是經(jīng)過修正后正常價格

B.在求取路線價時沒有搜集非正常交易實例

C.該路線價所對應的日期本身就是價值時點

D.該路線價與待估宗地的價格都是現(xiàn)在的價格

E.交易修正和市場狀況修正在求取路線價后再進行

【答案】：AC

23、有助于把握房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則的經(jīng)濟學原理有()。

A.收益遞增遞減原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.預期原理E適合原理

【答案】：AB

24、關(guān)于運用假設開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值

C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預算收益測算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應包括家具、設備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費用

E.折現(xiàn)率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率

【答案】：ABC

25、關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。

A.特殊廠房通常比標準廠房的變現(xiàn)能力弱

B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱

C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱

D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱

E.房地產(chǎn)在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱

【答案】：ABC

26、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應扣除的項目包括（）。

A.房產(chǎn)稅

B.承租人支付的物業(yè)管理費

C.空調(diào)設備重置提拔款

D.所得稅

E.房屋保險費

【答案】：AC

27、估價中的最高最佳使用具體包括()等。

A.最佳用途

B.最佳位置

C.最佳規(guī)模

D.最佳環(huán)境E最佳集約度

【答案】：AC

28、運用比較法進行估價的步驟包括（）。

A.收集大量交易實例

B.對選取的可比實例進行比較

C.選取一定數(shù)量的可比實例

D.對可比實例的成交價格依次進行換算、修正和調(diào)整

E.采用數(shù)學方法測算出估價對象的價值或價格

【答案】：ACD

29、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產(chǎn)的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】：AC

30、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱比較的說法，錯誤的是（）。

A.標準廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

B.熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪變現(xiàn)能力弱

D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱

E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱

【答案】：ABC

31、估價中的最高最佳使用具體包括()等。

A.最佳用途

B.最佳位置

C.最佳規(guī)模

D.最佳環(huán)境E最佳集約度

【答案】：AC

32、下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于物權(quán)的有（）。

A.所有權(quán)

B.建設用地使用權(quán)

C.地役權(quán)

D.抵押權(quán)

E.租賃權(quán)

【答案】：ABCD

33、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合

【答案】：AC

34、估價假設應說明的內(nèi)容包括（）。

A.背離事實假設

B.不相一致假設

C.一般假設

D.未定事項假設

E.真實合理假設

【答案】：ABCD

35、不得抵押的房地產(chǎn)范圍包括（）。

A.私人診所

B.公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)

C.依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)

D.被依法查封.扣留.監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)

E.空置2年的房地產(chǎn)

【答案】：BCD

36、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。

A.地震

B.電梯數(shù)量不夠

C.酸雨

D.單行道

E.門窗的自然破損

【答案】：AC

37、下列（）是按承重構(gòu)件劃分的建筑物結(jié)構(gòu)類型。

A.鋼結(jié)構(gòu)

B.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

C.塑料結(jié)構(gòu)

D.磚木結(jié)構(gòu)

E.磚混結(jié)構(gòu)

【答案】：ABD

38、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值

【答案】：ACD

39、估價當事人包括（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師

B.估價師協(xié)會

C.房地產(chǎn)估價機構(gòu)

D.估價委托人

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀人

【答案】：ACD

40、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（）,。

A.意外破壞的損毀

B.市場供給的過量

C.建筑設計的缺陷

D.人們消費觀念的改變

E.周圍環(huán)境條件惡化

【答案】：CD

41、有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于()。

A.不同收益年限的類似房地產(chǎn)價格的相互轉(zhuǎn)換

B.市場法中交易情況調(diào)整

C.比較相同類型不同期限價格的高低

D.不同類型房地產(chǎn)不同使用年限價格的高低E直接用于測算價格

【答案】：AC

42、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。

A.估價師向某銀行說明其為借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務

B.估計師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構(gòu)對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明

E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結(jié)果的意見

【答案】：ABD

43、收益法中確定報酬率的基本方法有（）。

A.市場提取法

B.累加法

C.指數(shù)調(diào)整法

D.投資收益率排序插入法

E.收益乘數(shù)法

【答案】：ABD

44、房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質(zhì)量

C.相應的配套的基礎(chǔ)設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

45、下列行為中，體現(xiàn)某宗房地產(chǎn)受到外部經(jīng)濟性影響的有（）

A.在其鄰近建化工廠

B.調(diào)整城市發(fā)展方向

C.在其鄰近建垃圾站.公共廁所

D.在其鄰近建花園.開辟一塊綠地

E.改善城市格局

【答案】：D

46、關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）。

A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估

B.評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風險程度對應的社會一般報酬率

C.評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高報酬率

D.評估投資價值時，凈收益應采用稅前凈收益

E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的

【答案】：AB

47、下列對房地產(chǎn)估價的本質(zhì)描述中，不正確的是()。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師在給房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價或房地產(chǎn)估價機構(gòu)是對估價對象在市場上可實現(xiàn)價格的保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E房地產(chǎn)估價既是科學又是藝術(shù)

【答案】：BC

48、下列房地產(chǎn)估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。

A.某估價機構(gòu)承接了該機構(gòu)某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估

B.某估價機構(gòu)在承接估價業(yè)務時，涉及特殊構(gòu)筑物估價，主動聘請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助

C.某估價機構(gòu)把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查

D.估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務簡單，某估價機構(gòu)按其要求完成了估價

E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業(yè)務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告

【答案】：ACD

49、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。

A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元

B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元

C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元

D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元

E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元

【答案】：C

50、房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價值評估業(yè)務，還經(jīng)常從事（）。

A.房地產(chǎn)價值分配業(yè)務

B.房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務

C.房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務

D.房地產(chǎn)代售業(yè)務

E.房地產(chǎn)咨詢業(yè)務

【答案】：ABC

第三部分大題(50題)1、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值

【答案】：ACD

2、假設開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。

A.區(qū)位

B.用途

C.檔次

D.周圍環(huán)境

E.建筑規(guī)模

【答案】：BC

3、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

4、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

5、房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質(zhì)量

C.相應的配套的基礎(chǔ)設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

6、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

7、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

8、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估

【答案】：BD

9、下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu)

D.房屋出租情況

E.房屋維護狀況及完損程度

【答案】：BC

10、比較法中實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

11、當房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

12、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

13、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設立

【答案】：AB

14、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

15、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值

【答案】：ACD

16、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

17、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

18、關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用

E.經(jīng)濟學上的

【答案】：BD

19、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產(chǎn)的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】：AC

20、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）

21、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

22、關(guān)于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調(diào)整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

23、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設施條件

【答案】：AC

24、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

【答案】：ABC

25、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；

26、關(guān)于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果

【答案】：AB

27、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；

28、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

【答案】：AD

29、下列情況中會導致房地產(chǎn)價格下降的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

30、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產(chǎn)的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】：AC

31、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有（）。

A.已設立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)

B.單獨所有的房地產(chǎn)

C.共同所有的房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項手續(xù)齊全的房地產(chǎn)

E.存在拖欠建設工程款的房地產(chǎn)

【答案】：BD

32、房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質(zhì)量

C.相應的配套的基礎(chǔ)設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

33、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元

34、當房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

35、比較法中實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

36、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對可比實例成交價格做適當處理

D.價格調(diào)整E求取比準價格

【答案】：ABC

37、下列選項中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

38、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。

A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務

B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構(gòu)對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明

E.估價師在提

【答案】：ABD

39、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）

40、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利