XXXX年3月房地產(chǎn)新政影響報(bào)告-政策解讀課件

新政影響報(bào)告——政策解讀2011/3/1新政影響報(bào)告——政策解讀2011/3/11內(nèi)容框架宏觀環(huán)境1新政解讀2市場變化3應(yīng)對策略4內(nèi)容框架宏觀環(huán)境1新政解讀2市場變化3應(yīng)對策略4宏觀環(huán)境美聯(lián)儲新一輪量化寬松政策在國際金融市場引起連鎖反應(yīng)，商品期貨市場全線上揚(yáng)。美元的“溢出效應(yīng)”加劇了國際通貨膨脹壓力。印度、中國、巴西等新興經(jīng)濟(jì)體國家物價(jià)均出現(xiàn)大幅上漲。中國香港、印度、巴西、韓國、俄羅斯等國家均受到游資沖擊，由于國內(nèi)嚴(yán)格的資金管理，國際游資對中國經(jīng)濟(jì)還未造成過大影響，但從游資流入方向和資金推高房地產(chǎn)等行業(yè)的情況來看，已經(jīng)到了“令人警醒的時(shí)點(diǎn)?！眹H經(jīng)濟(jì)狀況1國際經(jīng)濟(jì)政策出現(xiàn)分化，貨幣增發(fā)，熱錢涌動，物價(jià)上漲，通脹壓力增大，中國經(jīng)濟(jì)面臨外部嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。宏觀環(huán)境美聯(lián)儲新一輪量化寬松政策在國際金融市場引起連鎖反應(yīng)，2國民經(jīng)濟(jì)狀況——CPI宏觀環(huán)境由於官方調(diào)整了2011年CPI的權(quán)重，中國1月CPI同比上漲4.9%，環(huán)比漲幅約在0.9%，低於市場的普遍預(yù)期。PPI比去年同月上漲6.6%。CPI仍在較高位運(yùn)行，物價(jià)的高企推升了加息預(yù)期。預(yù)計(jì)年內(nèi)將有2-4次加息，加息幅度50-100個(gè)點(diǎn)。2國民經(jīng)濟(jì)狀況——CPI宏觀環(huán)境由於官方調(diào)整了2011年CP2國民經(jīng)濟(jì)狀況——貨幣供應(yīng)宏觀環(huán)境1月末，廣義貨幣(M2)余額73.56萬億元，同比增長17.2%。人民銀行計(jì)劃全年增長率為16%，新增約7萬億貸款。由于2009年對國際經(jīng)濟(jì)的預(yù)判，大量增發(fā)貨幣，致使貨幣供量過剩，加劇通貨膨脹預(yù)期。2國民經(jīng)濟(jì)狀況——貨幣供應(yīng)宏觀環(huán)境1月末，廣義貨幣(M2)余2國民經(jīng)濟(jì)狀況——新增貸款宏觀環(huán)境2010年新增貸款約8萬億，流向以房地產(chǎn)行業(yè)為主的固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域。央行數(shù)據(jù)顯示，2010年12月份，人民幣貸款增加4807億元，2010年全年人民幣貸款增加7.95萬億元，超過7.5萬億元的調(diào)控目標(biāo)。中長期貸款6.5億元，說明資金大部分流向了固定資產(chǎn)投資和購房信貸方向。2國民經(jīng)濟(jì)狀況——新增貸款宏觀環(huán)境2010年新增貸款約8萬億2國民經(jīng)濟(jì)狀況——國房景氣指數(shù)宏觀環(huán)境2010年全年房地產(chǎn)投資處于景氣區(qū)間，但受政策影響，下半年出現(xiàn)明顯回落。房地產(chǎn)景氣指數(shù)自2009年3月出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，并進(jìn)入景氣區(qū)間，但在持續(xù)了一年時(shí)間后受政策影響出現(xiàn)快速下滑。2國民經(jīng)濟(jì)狀況——國房景氣指數(shù)宏觀環(huán)境2010年全年房地產(chǎn)投宏觀環(huán)境十二五規(guī)劃中的房地產(chǎn)行業(yè)3房地產(chǎn)行業(yè)十二五”期間全國住房建設(shè)總量較大，估計(jì)每年商品房建設(shè)大概在600萬套左右，保障性安居工程500萬套左右。開征持有環(huán)節(jié)稅，房產(chǎn)稅已納入房地產(chǎn)十二五規(guī)劃。確立“民生型支柱產(chǎn)業(yè)”的基本定位，構(gòu)建穩(wěn)定合理的房價(jià)形成機(jī)制。將住房保障建設(shè)納入法制化軌道。宏觀環(huán)境十二五規(guī)劃中的房地產(chǎn)行業(yè)3房地產(chǎn)行業(yè)十二五”期間全國宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境總結(jié)4國際經(jīng)濟(jì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)國內(nèi)政治國際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境形勢嚴(yán)峻；國內(nèi)貨幣供應(yīng)量過剩，央行正在加緊回收流動性；房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策進(jìn)一步從緊，開發(fā)貸和購房貸均受限制；國內(nèi)抑制房價(jià)呼聲甚高，促使國家出臺嚴(yán)厲政策嚴(yán)控房價(jià)上漲。宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境總結(jié)4國際國內(nèi)國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境形勢嚴(yán)峻；內(nèi)容框架宏觀環(huán)境1新政解讀2市場變化3應(yīng)對策略4內(nèi)容框架宏觀環(huán)境1新政解讀2市場變化3應(yīng)對策略4新政解讀新國八條第三條：調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。第四條：強(qiáng)化差別化住房信貸政策。第六條：合理引導(dǎo)住房需求。

第二條：加大保障性安居工程建設(shè)力度。第五條：嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。

第一條：進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。第八條：堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。第七條：落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。1、抑制需求2、增加供給3、預(yù)期管理4、加強(qiáng)對地方政府約束新國八條重點(diǎn)從四個(gè)角度對市場進(jìn)行調(diào)控。新國八條政策內(nèi)容1新政解讀新國八條第三條：調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。總的來看，新國八條在信貸、限購、征稅要求上更嚴(yán)調(diào)控關(guān)鍵點(diǎn)對比2011.1.26調(diào)控措施表述2010.9.29調(diào)控措施表述二套房首付比例首付款比例不低于60%。嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%。非本地居民購房擁有一套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。限購各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝和Ｙ彿?。對于房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。稅費(fèi)對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。新國八條政策內(nèi)容1新政解讀總的來看，新國八條在信貸、限購、征稅要求上更嚴(yán)調(diào)控關(guān)鍵點(diǎn)對比12新國八條政策內(nèi)容1

限購政策各地明細(xì)政府公布價(jià)格控制目標(biāo)情況

限購區(qū)域本市戶籍家庭（新購）非本市戶籍家庭（新購套數(shù)）無房戶有房無納稅社保一定年限納稅社保證明1套2套及以上納稅社保年限無房戶有1套以上價(jià)格控制目標(biāo)北京全市11禁購禁購5年1禁購未提及上海2年累計(jì)1年3月底前向公布寧波3月份公布天津累計(jì)1年3月底前公布長春l年以上合理區(qū)間南京市區(qū)3月底前公布南寧未提及無錫一季度廈門2年有1年3月上旬公布成都主城無要求未提及1年以上哈爾濱城區(qū)未提及青島部分未提及石家莊未提及太原一季度公布貴陽不高全國平均地方政策細(xì)則均按照新國八條執(zhí)行內(nèi)容如下：5年內(nèi)營業(yè)稅全額。第二套房首付6成利率1.1倍。投資不達(dá)25%不含土地款不得轉(zhuǎn)讓。保障性和中小套型商品住房用地不低于70%，今年的商品住房用地供應(yīng)量原則上不低于前2年平均實(shí)際供應(yīng)量，新政解讀新國八條政策內(nèi)容1限購政策各地明細(xì)政府公布價(jià)格控制目標(biāo)情況從內(nèi)容上，新國八條可以總結(jié)為“一個(gè)創(chuàng)新、五個(gè)加強(qiáng)、兩個(gè)持續(xù)”。一個(gè)創(chuàng)新：直接要求各地政府對新建住房價(jià)格制定目標(biāo)，明確本地區(qū)價(jià)格的漲幅幅度。五個(gè)加強(qiáng)：從稅收、金融信貸、土地供應(yīng)、限購、落實(shí)保障性住房及約談機(jī)制五個(gè)方面進(jìn)行強(qiáng)化。兩個(gè)持續(xù)：持續(xù)加大保障性住房的建設(shè)、通過輿論持續(xù)引導(dǎo)合理住房消費(fèi)。從調(diào)控目標(biāo)來看，依舊是抑制房價(jià)過快上漲，而非房價(jià)下降。從調(diào)控重點(diǎn)來看，依舊是打壓投機(jī)、投資性需求。如果樓市熱度不去，后續(xù)政府可動用的政策仍然較多，因此不能認(rèn)為行業(yè)利空出盡。新國八條政策內(nèi)容——總結(jié)1新政解讀從內(nèi)容上，新國八條可以總結(jié)為“一個(gè)創(chuàng)新、五個(gè)加強(qiáng)、兩個(gè)持續(xù)”合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布“土地雙限”——大力推廣以“限房價(jià)、競地價(jià)”方式“約談機(jī)制”——對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位等問題，也納入約談問責(zé)范圍。問責(zé)機(jī)制影響3影響2影響1明確以“房價(jià)”作為控制目標(biāo)，促使地方政府就控制合理水平房價(jià)將制定有更為針對性、有效性的應(yīng)對策略地方政府與中央政府的博弈將繼續(xù)持續(xù)土地雙限將降低開發(fā)商拿地?zé)崆?，地方政府土地稅收將出現(xiàn)明顯縮減，對當(dāng)?shù)爻鞘谢l(fā)展進(jìn)程將帶來一定影響地方政府2國八條對各利益體影響預(yù)測——地方政府新政解讀合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布土地雙限“限房價(jià)、控地價(jià)”全面限購對于本地及異地客戶的購房資格進(jìn)行了更加明確和嚴(yán)格的限定利潤空間“被控制”市場需求“被減少”拿地更為謹(jǐn)慎，考慮與政府合作開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目銷售周期拉長，檢驗(yàn)開發(fā)商資金鏈健康度，上市企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。開發(fā)商關(guān)注度向商業(yè)市場及城市綜合體這類高價(jià)值物業(yè)轉(zhuǎn)移，考驗(yàn)開發(fā)商操作水平和專業(yè)能力行業(yè)內(nèi)部企業(yè)兼并速度加快2國八條對各利益體影響預(yù)測——開發(fā)商新政解讀土地“限房價(jià)、控地價(jià)”全面對于本地及異地客戶的購房資格進(jìn)行了經(jīng)紀(jì)公司代理一手市場二手市場住宅代理銷售租賃市場轉(zhuǎn)熱，住宅及商住類物業(yè)租金價(jià)格將呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢商鋪、商住及寫字樓物業(yè)二手市場將持續(xù)升溫住宅代理面臨“折扣戰(zhàn)”和“閃電戰(zhàn)”，需積極開拓客戶資源與合作伙伴顧問咨詢及商業(yè)物業(yè)類相關(guān)業(yè)務(wù)的比重會出現(xiàn)增長態(tài)勢行業(yè)內(nèi)部的企業(yè)兼并速度加快，上市公司抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)買賣市場短期內(nèi)出現(xiàn)有價(jià)無市的觀望局面，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)緩慢回落2國八條對各利益體影響預(yù)測——經(jīng)紀(jì)公司新政解讀經(jīng)紀(jì)公司代理一手市場二手市場住宅代理租賃市場轉(zhuǎn)熱，住宅及商住首套置業(yè)改善性需求投資購買本地居民12——非本地居民1————當(dāng)前調(diào)控政策下，居民商品住宅購買資格限定套數(shù)購房數(shù)量受限觀望態(tài)勢將持續(xù)一定時(shí)間，市場剛需釋放緩慢部分剛性需求轉(zhuǎn)向商住類物業(yè)市場或二手租賃市場二套房首付提高購房理性化增強(qiáng)，高性價(jià)比的一手大戶型產(chǎn)品更為看好，二手房則有向城市成熟環(huán)境內(nèi)的小戶型產(chǎn)品傾斜住宅投資行為受限住宅投資客戶由短期投資轉(zhuǎn)向長線投資商住類產(chǎn)品將成為新的投資熱點(diǎn)2國八條對各利益體影響預(yù)測——購房者新政解讀首套置業(yè)改善性需求投資購買本地居民12——非本地居民1———國八條政策預(yù)判32008年10月：《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》1、差別化住房購買的首付及利率（認(rèn)貸不認(rèn)房）。2、商業(yè)用房首不低于50%，期限不超過10年，貸款利率不低于1.1倍。3、借款人償還住房貸款月支出不高于其月收入50%。2007年9月：《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》2008年10月：《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》1、對個(gè)人購買或銷售住房予以稅收減免。2、2009年，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由5年調(diào)整為2年。3、首付比例下調(diào)至20%，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行7折優(yōu)惠。4、下調(diào)公積金貸款利率。1、建立考核問責(zé)機(jī)制.2、90㎡首套房首付不低于30%；二套房首付不低于50%，利率1.1倍；三套房首付和利率大幅提高。3、保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。2010年4月：新國十條2010年9月：國五條2011年1月：新國八條1、暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。2、對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。1、全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。2、購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。3、二套房首付不低于60%，利率1.1倍。4、直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市在一定時(shí)期內(nèi)從嚴(yán)執(zhí)行住房限購措施。

2007年，“9.27”新政出臺打破了房地產(chǎn)市場自2006年以來持續(xù)的量價(jià)齊升形勢，住宅的價(jià)格上漲趨勢得以控制，價(jià)格在8個(gè)月內(nèi)趨于平穩(wěn)。2008年8月起，住宅價(jià)格連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)下滑，成交量亦下滑，市場整體疲軟。

“10.22”新政的出臺釋放大量利好消息，為房地產(chǎn)市場的全面復(fù)蘇打下良好政策基礎(chǔ)。2009年3月至2010年12月，住宅價(jià)格持續(xù)攀升，成交量大幅增加，大量投資投機(jī)使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過快過熱發(fā)展，政府密集出臺“4.15”新政、“9.29”新政，住宅價(jià)格上漲幅度回落。新政解讀國八條政策預(yù)判32008年10月：2007年9月：2008年通過2007年“9.27”新政及2010年“4.15”新政的對比，可以明確：在利空政策出臺后的2至3月內(nèi)，商品住宅的價(jià)格的漲幅會有顯著下降，這主要是由市場對政策的應(yīng)激性所引發(fā)的。大量購房客戶因觀望情緒而暫緩購買，市場成交量亦有所下滑?！?.27”新政和“4.15”新政沒有明確的限購政策，并未從政策層面控制市場需求量。新國八條則直接通過行政手段干預(yù)了市場需求量，本次新政的調(diào)控效果會更顯著，價(jià)格和成交量的下降將高于“9.27”新政。市場反應(yīng)時(shí)間縮短，政策的靈活度和及時(shí)性提高。政府2010年頻繁出臺了三項(xiàng)與房地產(chǎn)相關(guān)的政策，調(diào)控力度和頻率可見一斑。政府極可能根據(jù)新國八條出臺后的實(shí)際調(diào)控效果及時(shí)強(qiáng)化或弱化政策調(diào)控以期在達(dá)到調(diào)控效果的同時(shí)維持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。新政解讀國八條政策預(yù)判3通過2007年“9.27”新政及2010年“4.15”新政的宏觀環(huán)境1新政解讀2市場變化3應(yīng)對策略4內(nèi)容框架宏觀環(huán)境1新政解讀2市場變化3應(yīng)對策略4內(nèi)容框架2010年中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了全方位的調(diào)控，政策力度不斷加強(qiáng)并一直延續(xù)，從實(shí)際效果來看，并未對房地產(chǎn)走勢產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，因而招致2011年1月的新一輪嚴(yán)厲調(diào)控。全國房地產(chǎn)市場1市場變化2010年中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手22出于降價(jià)預(yù)期、限購及購房成本增加等多項(xiàng)因素，思源全國代理項(xiàng)目的來電和來訪在“4.17新政”出臺后的短時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)大幅減少。由于商品房價(jià)格保持平穩(wěn)，購房客戶的觀望情緒逐漸減弱。截至10月，來電和來訪呈現(xiàn)出緩慢回升趨勢。與“4.17新政”不同，“9.29新政”并未立刻引起市場的劇烈變化。房地產(chǎn)市場頻繁而嚴(yán)格的調(diào)控再次調(diào)動起購房客戶的觀望情緒，來電和來訪在2010年第四季度呈現(xiàn)出加速下降的趨勢?！?.17新政“正式出臺，嚴(yán)格的差別化住房信貸政策使購房客戶產(chǎn)生觀望情緒，市場熱度顯著下降，后逐漸回溫。“9.29”新政延續(xù)并強(qiáng)調(diào)了住房信貸和稅收調(diào)節(jié)等調(diào)控重點(diǎn)，客戶觀望情緒加重，市場再次落入低谷。備注：思源指數(shù)定義2010年第14周（4月5日~4月11日

）的周平均數(shù)據(jù)（周總計(jì)數(shù)據(jù)/項(xiàng)目數(shù)）為基數(shù)點(diǎn)100，之后每周指數(shù)在此基礎(chǔ)上生成。2思源全國代理項(xiàng)目來電來訪指數(shù)市場變化出于降價(jià)預(yù)期、限購及購房成本增加等多項(xiàng)因素，思源全國代理項(xiàng)目23北京近期市場變化情況3成交面積從近期北京商品住宅周成交情況來看，春節(jié)期間成交面積出現(xiàn)明顯回落，雖然春節(jié)期間原本就是成交低點(diǎn)，但每次新出臺政策都會出現(xiàn)短期內(nèi)成交量快速萎縮的情況，成交量回落是兩種效應(yīng)的雙重疊加。單位：萬平方米春節(jié)期間春節(jié)后一周北京商品住宅成交價(jià)格出現(xiàn)明顯回落，受政策影響而使購房者對價(jià)格呈現(xiàn)下降的預(yù)期，可能會使價(jià)格進(jìn)一步走低。成交均價(jià)市場變化北京近期市場變化情況3成交面積從近期北京商品住宅周成交24宏觀環(huán)境1新政解讀2市場變化3應(yīng)對策略4內(nèi)容框架宏觀環(huán)境1新政解讀2市場變化3應(yīng)對策略4內(nèi)容框架25產(chǎn)品策略開發(fā)策略銷售策略客戶策略由于商業(yè)及公建性質(zhì)的公寓產(chǎn)品不受限購政策影響，預(yù)計(jì)公寓產(chǎn)品的銷售將會上升，商業(yè)及公建用地出讓更被開發(fā)商所看好。限購城市的大戶型產(chǎn)品的銷售及市場占有量將會提升，而中小城市的小戶型銷售將會提升。開發(fā)商將會更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和細(xì)節(jié)，以提升市場競爭力。主要面向外來需求的旅游度假類產(chǎn)品將受到顯著影響。產(chǎn)品策略1應(yīng)對策略產(chǎn)品開發(fā)銷售客戶由于商業(yè)及公建性質(zhì)的公寓產(chǎn)品不受限購政策影響26產(chǎn)品策略開發(fā)策略銷售策略客戶策略本地客群可采取以舊換新的方式，加強(qiáng)一二手聯(lián)動，引導(dǎo)鼓勵(lì)住房升級換代，從而增加可售面積；外地客群可結(jié)合購房辦理該城市戶口的方式，從而享受在成為本市居民可再購一套的優(yōu)惠?！皣藯l”與“京十五條”等各地細(xì)則對客戶納稅時(shí)間只有年限限制沒有時(shí)間起止點(diǎn)的限制，只要是有連續(xù)的繳稅記錄即可，可以針對此類客群拓寬客群基礎(chǔ)。2客戶策略應(yīng)對策略產(chǎn)品開發(fā)銷售客戶本地客群可采取以舊換新的方式，加強(qiáng)一二手聯(lián)動27產(chǎn)品策略開發(fā)策略銷售策略客戶策略以租代售。購兩套房辦一套手續(xù)，另外一套租出去70年，如果一旦政策放寬，履行購房協(xié)議，租金可以頂替房款。選擇中小型和外資銀行作為貸款行，這類銀行貸款政策相對較為靈活。靈活利用消費(fèi)貸、抵押擔(dān)保貸款等其他信貸形式。銷售策略3應(yīng)對策略產(chǎn)品開發(fā)銷售客戶以租代售。購兩套房辦一套手續(xù)，另外一套租出去28產(chǎn)品策略開發(fā)策略銷售策略客戶策略精裝修交房，銷售以毛坯價(jià)格銷售，簽約的合同價(jià)不含精裝，裝修款另簽協(xié)議。這種方式既可以滿足政府控制房價(jià)的目的，又可以降低土地增值稅；出限購細(xì)則的城市大戶型可能會更暢銷，實(shí)際購買比預(yù)期購買的標(biāo)準(zhǔn)會提高，可能會考慮到購房一步到位。未出限購的城市小戶型更暢銷一些。在購房群體中，可根據(jù)具體情況調(diào)整戶型供應(yīng)。開發(fā)策略4應(yīng)對策略產(chǎn)品開發(fā)銷售客戶精裝修交房，銷售以毛坯價(jià)格銷售，簽約的合同價(jià)29ThankYou!ThankYou!30演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！31新政影響報(bào)告——政策解讀2011/3/1新政影響報(bào)告——政策解讀2011/3/132內(nèi)容框架宏觀環(huán)境1新政解讀2市場變化3應(yīng)對策略4內(nèi)容框架宏觀環(huán)境1新政解讀2市場變化3應(yīng)對策略4宏觀環(huán)境美聯(lián)儲新一輪量化寬松政策在國際金融市場引起連鎖反應(yīng)，商品期貨市場全線上揚(yáng)。美元的“溢出效應(yīng)”加劇了國際通貨膨脹壓力。印度、中國、巴西等新興經(jīng)濟(jì)體國家物價(jià)均出現(xiàn)大幅上漲。中國香港、印度、巴西、韓國、俄羅斯等國家均受到游資沖擊，由于國內(nèi)嚴(yán)格的資金管理，國際游資對中國經(jīng)濟(jì)還未造成過大影響，但從游資流入方向和資金推高房地產(chǎn)等行業(yè)的情況來看，已經(jīng)到了“令人警醒的時(shí)點(diǎn)?！眹H經(jīng)濟(jì)狀況1國際經(jīng)濟(jì)政策出現(xiàn)分化，貨幣增發(fā)，熱錢涌動，物價(jià)上漲，通脹壓力增大，中國經(jīng)濟(jì)面臨外部嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。宏觀環(huán)境美聯(lián)儲新一輪量化寬松政策在國際金融市場引起連鎖反應(yīng)，2國民經(jīng)濟(jì)狀況——CPI宏觀環(huán)境由於官方調(diào)整了2011年CPI的權(quán)重，中國1月CPI同比上漲4.9%，環(huán)比漲幅約在0.9%，低於市場的普遍預(yù)期。PPI比去年同月上漲6.6%。CPI仍在較高位運(yùn)行，物價(jià)的高企推升了加息預(yù)期。預(yù)計(jì)年內(nèi)將有2-4次加息，加息幅度50-100個(gè)點(diǎn)。2國民經(jīng)濟(jì)狀況——CPI宏觀環(huán)境由於官方調(diào)整了2011年CP2國民經(jīng)濟(jì)狀況——貨幣供應(yīng)宏觀環(huán)境1月末，廣義貨幣(M2)余額73.56萬億元，同比增長17.2%。人民銀行計(jì)劃全年增長率為16%，新增約7萬億貸款。由于2009年對國際經(jīng)濟(jì)的預(yù)判，大量增發(fā)貨幣，致使貨幣供量過剩，加劇通貨膨脹預(yù)期。2國民經(jīng)濟(jì)狀況——貨幣供應(yīng)宏觀環(huán)境1月末，廣義貨幣(M2)余2國民經(jīng)濟(jì)狀況——新增貸款宏觀環(huán)境2010年新增貸款約8萬億，流向以房地產(chǎn)行業(yè)為主的固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域。央行數(shù)據(jù)顯示，2010年12月份，人民幣貸款增加4807億元，2010年全年人民幣貸款增加7.95萬億元，超過7.5萬億元的調(diào)控目標(biāo)。中長期貸款6.5億元，說明資金大部分流向了固定資產(chǎn)投資和購房信貸方向。2國民經(jīng)濟(jì)狀況——新增貸款宏觀環(huán)境2010年新增貸款約8萬億2國民經(jīng)濟(jì)狀況——國房景氣指數(shù)宏觀環(huán)境2010年全年房地產(chǎn)投資處于景氣區(qū)間，但受政策影響，下半年出現(xiàn)明顯回落。房地產(chǎn)景氣指數(shù)自2009年3月出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，并進(jìn)入景氣區(qū)間，但在持續(xù)了一年時(shí)間后受政策影響出現(xiàn)快速下滑。2國民經(jīng)濟(jì)狀況——國房景氣指數(shù)宏觀環(huán)境2010年全年房地產(chǎn)投宏觀環(huán)境十二五規(guī)劃中的房地產(chǎn)行業(yè)3房地產(chǎn)行業(yè)十二五”期間全國住房建設(shè)總量較大，估計(jì)每年商品房建設(shè)大概在600萬套左右，保障性安居工程500萬套左右。開征持有環(huán)節(jié)稅，房產(chǎn)稅已納入房地產(chǎn)十二五規(guī)劃。確立“民生型支柱產(chǎn)業(yè)”的基本定位，構(gòu)建穩(wěn)定合理的房價(jià)形成機(jī)制。將住房保障建設(shè)納入法制化軌道。宏觀環(huán)境十二五規(guī)劃中的房地產(chǎn)行業(yè)3房地產(chǎn)行業(yè)十二五”期間全國宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境總結(jié)4國際經(jīng)濟(jì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)國內(nèi)政治國際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境形勢嚴(yán)峻；國內(nèi)貨幣供應(yīng)量過剩，央行正在加緊回收流動性；房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策進(jìn)一步從緊，開發(fā)貸和購房貸均受限制；國內(nèi)抑制房價(jià)呼聲甚高，促使國家出臺嚴(yán)厲政策嚴(yán)控房價(jià)上漲。宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境總結(jié)4國際國內(nèi)國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境形勢嚴(yán)峻；內(nèi)容框架宏觀環(huán)境1新政解讀2市場變化3應(yīng)對策略4內(nèi)容框架宏觀環(huán)境1新政解讀2市場變化3應(yīng)對策略4新政解讀新國八條第三條：調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。第四條：強(qiáng)化差別化住房信貸政策。第六條：合理引導(dǎo)住房需求。

第二條：加大保障性安居工程建設(shè)力度。第五條：嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。

第一條：進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。第八條：堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。第七條：落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。1、抑制需求2、增加供給3、預(yù)期管理4、加強(qiáng)對地方政府約束新國八條重點(diǎn)從四個(gè)角度對市場進(jìn)行調(diào)控。新國八條政策內(nèi)容1新政解讀新國八條第三條：調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。總的來看，新國八條在信貸、限購、征稅要求上更嚴(yán)調(diào)控關(guān)鍵點(diǎn)對比2011.1.26調(diào)控措施表述2010.9.29調(diào)控措施表述二套房首付比例首付款比例不低于60%。嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%。非本地居民購房擁有一套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。限購各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝和Ｙ彿俊τ诜績r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。稅費(fèi)對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。新國八條政策內(nèi)容1新政解讀總的來看，新國八條在信貸、限購、征稅要求上更嚴(yán)調(diào)控關(guān)鍵點(diǎn)對比43新國八條政策內(nèi)容1

限購政策各地明細(xì)政府公布價(jià)格控制目標(biāo)情況

限購區(qū)域本市戶籍家庭（新購）非本市戶籍家庭（新購套數(shù)）無房戶有房無納稅社保一定年限納稅社保證明1套2套及以上納稅社保年限無房戶有1套以上價(jià)格控制目標(biāo)北京全市11禁購禁購5年1禁購未提及上海2年累計(jì)1年3月底前向公布寧波3月份公布天津累計(jì)1年3月底前公布長春l年以上合理區(qū)間南京市區(qū)3月底前公布南寧未提及無錫一季度廈門2年有1年3月上旬公布成都主城無要求未提及1年以上哈爾濱城區(qū)未提及青島部分未提及石家莊未提及太原一季度公布貴陽不高全國平均地方政策細(xì)則均按照新國八條執(zhí)行內(nèi)容如下：5年內(nèi)營業(yè)稅全額。第二套房首付6成利率1.1倍。投資不達(dá)25%不含土地款不得轉(zhuǎn)讓。保障性和中小套型商品住房用地不低于70%，今年的商品住房用地供應(yīng)量原則上不低于前2年平均實(shí)際供應(yīng)量，新政解讀新國八條政策內(nèi)容1限購政策各地明細(xì)政府公布價(jià)格控制目標(biāo)情況從內(nèi)容上，新國八條可以總結(jié)為“一個(gè)創(chuàng)新、五個(gè)加強(qiáng)、兩個(gè)持續(xù)”。一個(gè)創(chuàng)新：直接要求各地政府對新建住房價(jià)格制定目標(biāo)，明確本地區(qū)價(jià)格的漲幅幅度。五個(gè)加強(qiáng)：從稅收、金融信貸、土地供應(yīng)、限購、落實(shí)保障性住房及約談機(jī)制五個(gè)方面進(jìn)行強(qiáng)化。兩個(gè)持續(xù)：持續(xù)加大保障性住房的建設(shè)、通過輿論持續(xù)引導(dǎo)合理住房消費(fèi)。從調(diào)控目標(biāo)來看，依舊是抑制房價(jià)過快上漲，而非房價(jià)下降。從調(diào)控重點(diǎn)來看，依舊是打壓投機(jī)、投資性需求。如果樓市熱度不去，后續(xù)政府可動用的政策仍然較多，因此不能認(rèn)為行業(yè)利空出盡。新國八條政策內(nèi)容——總結(jié)1新政解讀從內(nèi)容上，新國八條可以總結(jié)為“一個(gè)創(chuàng)新、五個(gè)加強(qiáng)、兩個(gè)持續(xù)”合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布“土地雙限”——大力推廣以“限房價(jià)、競地價(jià)”方式“約談機(jī)制”——對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位等問題，也納入約談問責(zé)范圍。問責(zé)機(jī)制影響3影響2影響1明確以“房價(jià)”作為控制目標(biāo)，促使地方政府就控制合理水平房價(jià)將制定有更為針對性、有效性的應(yīng)對策略地方政府與中央政府的博弈將繼續(xù)持續(xù)土地雙限將降低開發(fā)商拿地?zé)崆?，地方政府土地稅收將出現(xiàn)明顯縮減，對當(dāng)?shù)爻鞘谢l(fā)展進(jìn)程將帶來一定影響地方政府2國八條對各利益體影響預(yù)測——地方政府新政解讀合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布土地雙限“限房價(jià)、控地價(jià)”全面限購對于本地及異地客戶的購房資格進(jìn)行了更加明確和嚴(yán)格的限定利潤空間“被控制”市場需求“被減少”拿地更為謹(jǐn)慎，考慮與政府合作開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目銷售周期拉長，檢驗(yàn)開發(fā)商資金鏈健康度，上市企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。開發(fā)商關(guān)注度向商業(yè)市場及城市綜合體這類高價(jià)值物業(yè)轉(zhuǎn)移，考驗(yàn)開發(fā)商操作水平和專業(yè)能力行業(yè)內(nèi)部企業(yè)兼并速度加快2國八條對各利益體影響預(yù)測——開發(fā)商新政解讀土地“限房價(jià)、控地價(jià)”全面對于本地及異地客戶的購房資格進(jìn)行了經(jīng)紀(jì)公司代理一手市場二手市場住宅代理銷售租賃市場轉(zhuǎn)熱，住宅及商住類物業(yè)租金價(jià)格將呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢商鋪、商住及寫字樓物業(yè)二手市場將持續(xù)升溫住宅代理面臨“折扣戰(zhàn)”和“閃電戰(zhàn)”，需積極開拓客戶資源與合作伙伴顧問咨詢及商業(yè)物業(yè)類相關(guān)業(yè)務(wù)的比重會出現(xiàn)增長態(tài)勢行業(yè)內(nèi)部的企業(yè)兼并速度加快，上市公司抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)買賣市場短期內(nèi)出現(xiàn)有價(jià)無市的觀望局面，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)緩慢回落2國八條對各利益體影響預(yù)測——經(jīng)紀(jì)公司新政解讀經(jīng)紀(jì)公司代理一手市場二手市場住宅代理租賃市場轉(zhuǎn)熱，住宅及商住首套置業(yè)改善性需求投資購買本地居民12——非本地居民1————當(dāng)前調(diào)控政策下，居民商品住宅購買資格限定套數(shù)購房數(shù)量受限觀望態(tài)勢將持續(xù)一定時(shí)間，市場剛需釋放緩慢部分剛性需求轉(zhuǎn)向商住類物業(yè)市場或二手租賃市場二套房首付提高購房理性化增強(qiáng)，高性價(jià)比的一手大戶型產(chǎn)品更為看好，二手房則有向城市成熟環(huán)境內(nèi)的小戶型產(chǎn)品傾斜住宅投資行為受限住宅投資客戶由短期投資轉(zhuǎn)向長線投資商住類產(chǎn)品將成為新的投資熱點(diǎn)2國八條對各利益體影響預(yù)測——購房者新政解讀首套置業(yè)改善性需求投資購買本地居民12——非本地居民1———國八條政策預(yù)判32008年10月：《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》1、差別化住房購買的首付及利率（認(rèn)貸不認(rèn)房）。2、商業(yè)用房首不低于50%，期限不超過10年，貸款利率不低于1.1倍。3、借款人償還住房貸款月支出不高于其月收入50%。2007年9月：《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》2008年10月：《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》1、對個(gè)人購買或銷售住房予以稅收減免。2、2009年，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由5年調(diào)整為2年。3、首付比例下調(diào)至20%，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行7折優(yōu)惠。4、下調(diào)公積金貸款利率。1、建立考核問責(zé)機(jī)制.2、90㎡首套房首付不低于30%；二套房首付不低于50%，利率1.1倍；三套房首付和利率大幅提高。3、保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。2010年4月：新國十條2010年9月：國五條2011年1月：新國八條1、暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。2、對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。1、全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。2、購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。3、二套房首付不低于60%，利率1.1倍。4、直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市在一定時(shí)期內(nèi)從嚴(yán)執(zhí)行住房限購措施。

2007年，“9.27”新政出臺打破了房地產(chǎn)市場自2006年以來持續(xù)的量價(jià)齊升形勢，住宅的價(jià)格上漲趨勢得以控制，價(jià)格在8個(gè)月內(nèi)趨于平穩(wěn)。2008年8月起，住宅價(jià)格連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)下滑，成交量亦下滑，市場整體疲軟。

“10.22”新政的出臺釋放大量利好消息，為房地產(chǎn)市場的全面復(fù)蘇打下良好政策基礎(chǔ)。2009年3月至2010年12月，住宅價(jià)格持續(xù)攀升，成交量大幅增加，大量投資投機(jī)使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過快過熱發(fā)展，政府密集出臺“4.15”新政、“9.29”新政，住宅價(jià)格上漲幅度回落。新政解讀國八條政策預(yù)判32008年10月：2007年9月：2008年通過2007年“9.27”新政及2010年“4.15”新政的對比，可以明確：在利空政策出臺后的2至3月內(nèi)，商品住宅的價(jià)格的漲幅會有顯著下降，這主要是由市場對政策的應(yīng)激性所引發(fā)的。大量購房客戶因觀望情緒而暫緩購買，市場成交量亦有所下滑?！?.27”新政和“4.15”新政沒有明確的限購政策，并未從政策層面控制市場需求量。新國八條則直接通過行政手段干預(yù)了市場需求量，本次新政的調(diào)控效果會更顯著，價(jià)格和成交量的下降將高于“9.27”新政。市場反應(yīng)時(shí)間縮短，政策的靈活度和及時(shí)性提高。政府2010年頻繁出臺了三項(xiàng)與房地產(chǎn)相關(guān)的政策，調(diào)控力度和頻率可見一斑。政府極可能根據(jù)新國八條出臺后的實(shí)際調(diào)控效果及時(shí)強(qiáng)化或弱化政策調(diào)控以期在達(dá)到調(diào)控效果的同時(shí)維持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。新政解讀國八條政策預(yù)判3通過2007年“9.27”新政及2010年“4.15”新政的宏觀環(huán)境1新政解讀2市場變化3應(yīng)對策略4內(nèi)容框架宏觀環(huán)境1新政解讀2市場變化3應(yīng)對策略4內(nèi)容框架2010年中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了全方位的調(diào)控，政策力度不斷加強(qiáng)并一直延續(xù)，從實(shí)際效果來看，并未對房地產(chǎn)走勢產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，因而招致2011年1月的新一輪嚴(yán)厲調(diào)控。全國房地產(chǎn)市場1市場變化2010年中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手53出于降價(jià)預(yù)期、限購及購房成本增加等多項(xiàng)因素，思源全國代理項(xiàng)目的來電和來訪在“4.17新政”出臺后的短時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)大幅減少。由于商品房價(jià)格保持平穩(wěn)，購房客戶的觀望情緒逐漸減弱。截至10月，來電和來訪呈現(xiàn)出緩慢回升趨勢。與“4.17新政”不同，“9.29新政”并未立刻引起市場的劇烈變化。房地產(chǎn)市場頻繁而嚴(yán)格的調(diào)控再次調(diào)