房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課件

房地產(chǎn)金融第一節(jié)房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)與作用一、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，而金融業(yè)是經(jīng)營(yíng)貨幣的單位，二者通過(guò)資金紐帶，建立了互相依賴和互相促進(jìn)的密切關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的介入和支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須有金融的介入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)需要長(zhǎng)期占用巨額資金房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)具有保值增值的功能，房地產(chǎn)成了金融貸款的最佳抵押品和投資品房地產(chǎn)卻具有明顯的保值增值的特點(diǎn)，客觀上使得金融機(jī)構(gòu)傾向于選擇房地產(chǎn)作為投資品第一節(jié)房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)與作用二、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)金融的涵義房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)相聯(lián)系的資金融通活動(dòng)和金融資產(chǎn)的投資活動(dòng)（二）房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)1、房地產(chǎn)金融資金融通量的巨額性2、房地產(chǎn)金融期限結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)期性3、房地產(chǎn)金融債權(quán)的可靠性4．房地產(chǎn)金融債權(quán)的流動(dòng)性較弱第一節(jié)房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)與作用三、房地產(chǎn)金融的職能和作用房地產(chǎn)金融主要承擔(dān)三大職能籌資的職能，即金融機(jī)構(gòu)通過(guò)動(dòng)員、吸引儲(chǔ)蓄，籌集社會(huì)資金，以滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的資金支持融資，即金融機(jī)構(gòu)通過(guò)金融市場(chǎng)，將籌集的社會(huì)資金合理靈活地分配、調(diào)度到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)（生產(chǎn)）、流通、消費(fèi)各領(lǐng)域、各類房地產(chǎn)和各房地產(chǎn)企業(yè)以及個(gè)人中去，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)運(yùn)用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)需求過(guò)旺、投資過(guò)熱時(shí)，收緊房地產(chǎn)貸款；而當(dāng)房地產(chǎn)需求不足、市場(chǎng)疲軟時(shí)，則擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展第一節(jié)房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)與作用具體表現(xiàn)在如下幾方面：1、為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展積極籌集資金2、合理有效地分配和引導(dǎo)資金，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。資金是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“血液”3、有力支持住房制度改革4、實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控第二節(jié)房地產(chǎn)融資的主要形式一、銀行貸款融資（一）銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類型第一種是“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款”第二種是“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款”第三種“房地產(chǎn)抵押貸款”，包括“土地開(kāi)發(fā)抵押貸款”和“房屋開(kāi)發(fā)抵押貸款”第二節(jié)房地產(chǎn)融資的主要形式（二）銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的一般程序第一步，企業(yè)向銀行提出貸款的申請(qǐng)第二步，銀行對(duì)企業(yè)進(jìn)行貸款前的審查第三步，貸款審批第四步，貸款檢查第二節(jié)房地產(chǎn)融資的主要形式二、證券市場(chǎng)融資證券融資是指通過(guò)房地產(chǎn)債券、股票等證券的發(fā)行和流通來(lái)融通房地產(chǎn)資金的一種金融活動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)利用證券市場(chǎng)融資的方式概括起來(lái)主要有三種房地產(chǎn)企業(yè)直接發(fā)行股票（或債券）進(jìn)入證券市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)收購(gòu)、兼并、控股上市公司，從而實(shí)現(xiàn)進(jìn)入證券市場(chǎng)的目的一般上市公司通過(guò)收購(gòu)、兼并、控股、投資房地產(chǎn)企業(yè)，從而達(dá)到上市公司與房地產(chǎn)業(yè)融合的目的第二節(jié)房地產(chǎn)融資的主要形式房地產(chǎn)債券和房地產(chǎn)股票融資，均包括證券的發(fā)行和流通兩個(gè)方面1．房地產(chǎn)債券的發(fā)行和流通2．房地產(chǎn)股票的發(fā)行和流通第二節(jié)房地產(chǎn)融資的主要形式三、房地產(chǎn)投資信托所謂房地產(chǎn)投資信托，是指貨幣所有者或房地產(chǎn)所有者，委托金融機(jī)構(gòu)代理購(gòu)、建、租賃、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)及其證券，從而達(dá)到投資目的的一種形式一般來(lái)說(shuō)，投資信托可以根據(jù)其所提供的金融服務(wù)的項(xiàng)目或范圍來(lái)分類公司型根據(jù)公司的性質(zhì)及其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容來(lái)認(rèn)定契約型根據(jù)契約的狀況來(lái)判斷第三節(jié)購(gòu)購(gòu)房抵押貸款款一、購(gòu)房抵押押貸款的定義義和發(fā)展?fàn)顩r況抵押是指“債債務(wù)人或第三三人向債權(quán)人人提供不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)作為清償債債務(wù)的擔(dān)保而而不轉(zhuǎn)移占有有權(quán)的法律行行為”抵押貸款中借借貸雙方至少少存在以下三三種關(guān)系：借貸關(guān)系債權(quán)債務(wù)關(guān)系系抵押和受押關(guān)關(guān)系第三節(jié)購(gòu)購(gòu)房抵押貸款款購(gòu)房抵押貸款款，即香港人人所謂的按揭揭，是購(gòu)房者者以所購(gòu)買(mǎi)的的房地產(chǎn)為抵抵押物，在支支付一定數(shù)量量的款額（即即所謂的首期期付款）后，，向金融機(jī)構(gòu)構(gòu)申請(qǐng)的長(zhǎng)期期貸款，購(gòu)房房者承諾以年年金形式定期期償付貸款本本息。當(dāng)借款款人違約時(shí)，，貸款人有權(quán)權(quán)取消借款人人對(duì)抵押房地地產(chǎn)的贖回權(quán)權(quán)，并將抵押押房地產(chǎn)拍賣(mài)賣(mài)，從中獲得得補(bǔ)償購(gòu)房房抵抵押押貸貸款款可可以以分分為為：：?jiǎn)挝晃换蚧驒C(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)購(gòu)購(gòu)房房抵抵押押貸貸款款個(gè)人人住住房房抵抵押押貸貸款款第三三節(jié)節(jié)購(gòu)購(gòu)房房抵抵押押貸貸款款二、、購(gòu)購(gòu)房房抵抵押押貸貸款款的的種種類類1、、固固定定利利率率購(gòu)購(gòu)房房抵抵押押貸貸款款固定定利利率率抵抵押押貸貸款款是是指指貸貸款款利利率率在在整整個(gè)個(gè)貸貸款款期期內(nèi)內(nèi)固固定定不不變變的的方方式式。。這這是是國(guó)國(guó)外外房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融領(lǐng)領(lǐng)域域中中最最流流行行的的方方式式。。其其中中，，最最受受為為普普遍遍的的品品種種是是本本息息均均攤攤方方式式2、、可可調(diào)調(diào)利利率率購(gòu)購(gòu)房房抵抵押押貸貸款款所謂謂可可調(diào)調(diào)利利率率購(gòu)購(gòu)房房抵抵押押貸貸款款是是指指將將貸貸款款利利率率參參照照某某些些利利率率指指數(shù)數(shù)，，根根據(jù)據(jù)預(yù)預(yù)先先確確定定的的調(diào)調(diào)整整方方式式貸貸款款利利率率和和每每月月付付款款額額進(jìn)進(jìn)行行調(diào)調(diào)整整的的方方式式第三三節(jié)節(jié)購(gòu)購(gòu)房房抵抵押押貸貸款款三、、購(gòu)購(gòu)房房抵抵押押貸貸款款證證券券化化所謂謂的的購(gòu)購(gòu)房房抵抵押押貸貸款款證證券券化化，，又又稱稱房房地地產(chǎn)產(chǎn)按按揭揭證證券券化化，，是是將將商商業(yè)業(yè)銀銀行行或或其其他他金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)發(fā)發(fā)放放的的購(gòu)購(gòu)房房抵抵押押貸貸款款集集中中起起來(lái)來(lái)作作為為擔(dān)擔(dān)保保，，依依此此發(fā)發(fā)行行證證券券并并通通過(guò)過(guò)二二級(jí)級(jí)抵抵押押貸貸款款市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)賣(mài)給給投投資資者者的的金金融融活活動(dòng)動(dòng)。。其其過(guò)過(guò)程程主主要要包包括括：：證券券化化資資產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)起起與與標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化證券券的的發(fā)發(fā)行行投資資與與管管理理第三三節(jié)節(jié)購(gòu)購(gòu)房房抵抵押押貸貸款款購(gòu)房房抵抵押押貸貸款款證證券券化化對(duì)對(duì)于于發(fā)發(fā)展展房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場(chǎng)場(chǎng)有有著著十十分分重重大大的的作作用用，，具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)在在：：1、、拓拓寬寬房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融渠渠道道2、、提提高高抵抵押押貸貸款款的的流流動(dòng)動(dòng)性性，，規(guī)規(guī)避避和和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移銀銀行行風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)3、、增增加加社社會(huì)會(huì)小小額額投投資資者者的的投投資資品品種種，，減減輕輕巨巨額額儲(chǔ)儲(chǔ)蓄蓄滯滯留留在在金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)的的壓壓力力第四節(jié)住住房公積積金一、住房公公積金制度度的建立與與發(fā)展住房公積金金是指國(guó)家家機(jī)關(guān)、國(guó)國(guó)有企業(yè)、、城鎮(zhèn)集體體企業(yè)、外外商投資企企業(yè)、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)業(yè)及其他城城鎮(zhèn)企業(yè)、、事業(yè)單位位（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱單位））及其在職職職工繳存存的長(zhǎng)期住住房?jī)?chǔ)金第四節(jié)住住房公積積金住房公積金金制度是結(jié)結(jié)合我國(guó)城城鎮(zhèn)住房制制度改革的的實(shí)際情況況而實(shí)行的的一種房改改政策，是是指有關(guān)住住房公積金金的繳存、、歸集、管管理、使用用、償還等等諸環(huán)節(jié)有有機(jī)構(gòu)成的的整個(gè)運(yùn)作作機(jī)制和管管理制度1、繳存2、歸集3、管理4、使用5、償還第四節(jié)住住房公積積金二、住房公公積金制度度的意義1、擴(kuò)大住住房建設(shè)資資金來(lái)源，，保證住房房建設(shè)資金金的穩(wěn)步增增長(zhǎng)2、改變職職工住房理理念，增加加住房消費(fèi)費(fèi)投入3、促進(jìn)住住房分配制制度的改變變，有利于于住房分配配貨幣化4、有利于于政策性抵抵押貸款制制度的建立立，支持居居民購(gòu)房5、有利于于職工提高高購(gòu)建房的的能力，提提前改善居居住條件6、加快住住房建設(shè)，，增加住房房供應(yīng)第四節(jié)住住房公積積金三、住房公公積金制度度存在的問(wèn)問(wèn)題和改進(jìn)進(jìn)建議（一）住房房公積金制制度實(shí)施中中存在的問(wèn)問(wèn)題1、住房公公積金覆蓋蓋面窄2、資金大大量沉淀，，使用率偏偏低3、資金違違規(guī)使用情情況嚴(yán)重4、公積金金管理工作作不規(guī)范第四節(jié)住住房公積積金（二）住房房公積金制制度的改進(jìn)進(jìn)建議1、擴(kuò)大公公積金儲(chǔ)存存者的覆蓋蓋面2、適當(dāng)提提高繳交率率3、探索建建立多功能能綜合性的的公積金制制度4、加強(qiáng)對(duì)對(duì)住房公積積金的管理理第五節(jié)房房地產(chǎn)保保險(xiǎn)一、房地產(chǎn)產(chǎn)保險(xiǎn)的必必要性房地產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)是指由保保險(xiǎn)公司收收取保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)建立專門(mén)門(mén)的房地產(chǎn)產(chǎn)保險(xiǎn)基金金，用以在在發(fā)生約定定的自然災(zāi)災(zāi)害、意外外事故、信信用責(zé)任造造成房地產(chǎn)產(chǎn)損失時(shí)，，對(duì)被保險(xiǎn)險(xiǎn)人給予經(jīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)牡幕ブ矟?jì)濟(jì)制度，即即房地產(chǎn)保保險(xiǎn)是指以以房地產(chǎn)及及其有關(guān)利利益責(zé)任為為保險(xiǎn)標(biāo)的的一種特定定的保險(xiǎn)第五節(jié)房房地產(chǎn)保保險(xiǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)是抗擊自自然災(zāi)害和和意外事故故風(fēng)險(xiǎn)的客客觀需要房地產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)是消除和和轉(zhuǎn)移責(zé)任任風(fēng)險(xiǎn)和信信用風(fēng)險(xiǎn)的的客觀需要要房地產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)也是鞏固固和擴(kuò)大房房地產(chǎn)金融融功能的客客觀需要第五節(jié)房房地產(chǎn)保保險(xiǎn)二、房地產(chǎn)產(chǎn)保險(xiǎn)的主主要險(xiǎn)種1、購(gòu)房抵抵押貸款房房屋保險(xiǎn)購(gòu)房抵押貸貸款房屋保保險(xiǎn)是指貸貸款人為了了保障住房房抵押貸款款的安全，，而要求借借款人將作作為抵押的的房屋向保保險(xiǎn)人投保保的房地產(chǎn)產(chǎn)保險(xiǎn)2、購(gòu)房抵抵押貸款人人壽保險(xiǎn)購(gòu)房抵押貸貸款人壽保保險(xiǎn)的特點(diǎn)點(diǎn)是其保險(xiǎn)險(xiǎn)金額每年年遞減，并并同貸款本本金余額相相應(yīng)，其保保險(xiǎn)期限為為保單生效效時(shí)貸款年年期的余期期。如果被被保險(xiǎn)人在在保單有效效期內(nèi)身故故或嚴(yán)重殘殘廢失去勞勞動(dòng)能力，，則由保險(xiǎn)險(xiǎn)公司代替替貸款家庭庭償還購(gòu)房房者所欠的的貸款余額額，而房產(chǎn)產(chǎn)仍歸其家家屬所有，，這樣就大大大提高了了買(mǎi)房家庭庭的抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力第五節(jié)房房地產(chǎn)保保險(xiǎn)3、購(gòu)房抵抵押貸款保保證保險(xiǎn)購(gòu)房抵押貸貸款保證保保險(xiǎn)是以借借款人的信信用為保險(xiǎn)險(xiǎn)標(biāo)的物的的一種險(xiǎn)種種，指作為為借款購(gòu)房房人的被保保險(xiǎn)人因意意外傷害或或身體高度度殘疾或病病故等自然然原因，或或因所在單單位倒閉、、撤消、被被兼并、政政策性裁員員等原因致致使無(wú)法繼繼續(xù)歸還購(gòu)購(gòu)房貸款時(shí)時(shí)，由保險(xiǎn)險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)責(zé)向貸款銀銀行償還貸貸款4、房房地產(chǎn)產(chǎn)工程程保險(xiǎn)險(xiǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)工程程保險(xiǎn)險(xiǎn)是一一個(gè)綜綜合性性險(xiǎn)種種，保保險(xiǎn)標(biāo)標(biāo)的為為整個(gè)個(gè)工程程施工工期間間各種種災(zāi)害害事故故損失失，包包括房房屋建建設(shè)過(guò)過(guò)程中中的火火災(zāi)及及其他他災(zāi)害害事故故保險(xiǎn)險(xiǎn)、工工程范范圍內(nèi)內(nèi)的貨貨運(yùn)險(xiǎn)險(xiǎn)、盜盜竊險(xiǎn)險(xiǎn)、建建設(shè)工工程勘勘察設(shè)設(shè)計(jì)責(zé)責(zé)任保保險(xiǎn)、、建筑