房地產(chǎn)經(jīng)營與管理課程專題

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理劉貴文教授博導(dǎo)副院長重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Email：gwliu@Tel：023－65120976

重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院是全國規(guī)模最大、最具影響力的學(xué)院級工程管理研究機構(gòu)全國排名根據(jù)2006年中國科學(xué)評價研究中心的排名，我院的綜合實力與辦學(xué)水平在國內(nèi)300多所大學(xué)所開設(shè)的同類專業(yè)中名列第一課程專題當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的形勢與展望房地產(chǎn)項目的定位與策劃房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險與控制商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營一、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的形勢與展望

（2009－2010）

12/16/20224房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢（2007-2010）中國經(jīng)濟的“四渡赤水”2007年通貨膨脹加?。ㄘi肉價格上漲），房地產(chǎn)價格上漲劇烈，貨幣政策緊縮。2008年，金融危機，汶川地震，經(jīng)濟調(diào)整180度轉(zhuǎn)向（4+7.7萬億）。經(jīng)濟增長放緩，房價急跌，就業(yè)困難。爭議廣告。退地風(fēng)潮，萬科降價，龍湖危機。2009年，貨幣繼續(xù)釋放，9.6萬億。流動性泛濫，通脹預(yù)期。帝國主義=解放軍，眾多房地產(chǎn)公司=豬堅強。2010年初，宏觀調(diào)控加強，三次存款準(zhǔn)備金上調(diào)，歐洲危機。外圍經(jīng)濟形勢不明朗，人民幣加息壓力巨大，熱錢流入支撐房價。歡迎進入這個偉大時代的魔幻產(chǎn)業(yè)“Magicindustry”Chinahasthemostattractiveconstructionmarketintheworld,andthe

attractivenesswillremainformanyyears(Bon,1996).Witherglobalconstruction?SomeresultsoftheECERUopinionsurvey1993-1995,BuildingResearchandInformation,24(2),81-85.在我國新型工業(yè)化與新型城市化的背景下，建筑與房地產(chǎn)工程實踐是這個時代最具影響力的活動之一。拉動房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求的五五架馬馬車1.城鎮(zhèn)化化4.居住需需求3.人口增增長2.舊城改改造5.投資購購買目前房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的支柱柱地位位不可可動搖搖中國的的經(jīng)濟濟是城城鎮(zhèn)經(jīng)經(jīng)濟中國的的城市市化運運動不不可逆逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的拉動動效應(yīng)應(yīng)十分分明顯顯房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的局部部調(diào)整整在所所難免免12/12/202214城鎮(zhèn)經(jīng)經(jīng)濟是是中國國經(jīng)濟濟的命命脈每年1億多人人口跨跨地區(qū)區(qū)流入入城鎮(zhèn)鎮(zhèn)中國的的世界界500強在城城鎮(zhèn)中國企企業(yè)500強在城城鎮(zhèn)全國2110所高等等院校校在城城鎮(zhèn)全國廣廣大科科研隊隊伍在在城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國民經(jīng)經(jīng)濟的的支柱柱產(chǎn)業(yè)業(yè)在城城鎮(zhèn)國民經(jīng)經(jīng)濟的的神經(jīng)經(jīng)中樞樞在城城鎮(zhèn)國民經(jīng)經(jīng)濟的的上層層建筑筑在城城鎮(zhèn)……12/12/202215城市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展離離不開開房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展?。》糠康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的持續(xù)續(xù)發(fā)展展是城城市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的的需要要！12/12/20221620世紀(jì)初初20世紀(jì)中當(dāng)前香港高樓林立見證證了香港經(jīng)濟濟的繁榮昌盛盛房地產(chǎn)不發(fā)達達房地產(chǎn)初步發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)達12/12/202217浦東1990年2004年12/12/202218深圳1988年2003年深圳12/12/202219新老重慶2022/12/1220城鎮(zhèn)化水平大大于30%，城市化較會會加速達到70%以后，通常進進入平穩(wěn)增長長階段。日本俄羅斯印度美國世界韓國墨西哥巴西諾瑟姆定律城鎮(zhèn)化諾貝爾獎獲得得者，美國經(jīng)經(jīng)濟學(xué)家斯蒂蒂格利茨（J.Stiglitse）把中國的城城市化和美國國的高科技并并列為影響21世紀(jì)人類發(fā)展展進程的兩大大關(guān)鍵因素，，并認(rèn)為市鎮(zhèn)鎮(zhèn)化是新世紀(jì)紀(jì)對中國的第第一大挑戰(zhàn)。。城市化是21世紀(jì)初、中期期我國最大的的一項社會工工程。我國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的產(chǎn)業(yè)前景景2009年我國城鎮(zhèn)化化率為46％，存在爭議議。我國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的產(chǎn)業(yè)前景景2009年我國城鎮(zhèn)化化率為46％，以1.2％的速度增加加，達到75％的時間，大大約需要20－30年。城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)如果城市化率率每年增加1%1％1811萬4.5億m2＋購置新房2億m2＝6.5億m25.02億10%的居民更換住住房每人平均40m2每人平均25m2年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年住宅銷售面積（萬㎡）165701993923702297793382049588554237013659280住宅銷售額（億元）3229402149586543861914564172882556621196城鎮(zhèn)化帶來的的需求與我國國住宅銷售面面積基本協(xié)調(diào)調(diào)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)如果城市化率率每年增加1%1％1811萬4.5億m2＋購置新房2億m2＝6.5億m25.02億10%的居民更換住住房每人平均40m2每人平均25m2年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年住宅銷售面積（萬㎡）165701993923702297793382049588554237013659280住宅銷售額（億元）3229402149586543861914564172882556621196城鎮(zhèn)化帶來的的需求與我國國住宅銷售面面積基本協(xié)調(diào)調(diào)我國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的問題全球房價最貴貴的城市我國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的問題2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年房價收入比9.09.27.91、價格與收入入的差距問題題2、供給途徑的的問題3、投資購買過過度4、區(qū)域發(fā)展水水平的問題收入差距增大大導(dǎo)致的房地地產(chǎn)風(fēng)險全球基尼系數(shù)數(shù)分布（0.48,0.3-0.4）困擾政府的是是“三農(nóng)”問題城市化是解決決“三農(nóng)”問題的關(guān)鍵。。城市化也是我我國經(jīng)濟持續(xù)續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵鍵。12/12/202229城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)如果城市化率率每年增加1%1％1811萬4.5億m2＋購置新房2億m2＝6.5億m25.02億10%的居民更換住住房每人平均40m2每人平均25m2年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年住宅銷售面積（萬㎡）165701993923702297793382049588554237013659280住宅銷售額（億元）3229402149586543861914564172882556621196城鎮(zhèn)化帶來的的需求與我國國住宅銷售面面積基本協(xié)調(diào)調(diào)城市化浪潮將將使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在可以預(yù)預(yù)見的未來，，必將保持較較好的發(fā)展勢勢頭！12/12/202231收入差距距增大導(dǎo)導(dǎo)致的房房地產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險全球基尼尼系數(shù)分分布（0.48,