房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收剖析及納稅籌劃技巧

喻景忠Email：yjzh_2002@163.com房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收剖析及納稅籌劃技巧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收剖析及納稅籌劃技巧

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種及稅率二、相關(guān)行業(yè)的稅種及稅率三、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的納稅籌劃思路一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種及稅率

㈠主要稅種及稅率簡表㈡營業(yè)稅及附加稅㈢印花稅㈣契稅㈤土地增值稅㈥企業(yè)所得稅㈦房產(chǎn)稅㈠主要稅種及稅率簡表房地產(chǎn)有關(guān)稅種稅率營業(yè)稅建筑業(yè):3%，銷售不動產(chǎn):5%城市維護建設稅市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5%，其他1%教育費附加3%企業(yè)所得稅33%、27%、18%個人所得稅20%房產(chǎn)稅自用：1.2%，出租：12%契稅12%3%-5%土地增值稅四級累進稅率（具體見下表）土地增值稅稅率表

檔次級距稅率速算扣除系數(shù)稅額計算公式說明1增值額未超過扣除項目金額50%的部分

30%

0增值額30%扣除項目指取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。2增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分

40%5%增值額40%-扣除項目金額5%3增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分

50%15%增值額50%-扣除項目金額15%

4增值額超過扣除項目金額200%的部分

60%35%增值額60%-扣除項目金額35%

㈡營業(yè)稅及附加稅1/71．營業(yè)稅的定義營業(yè)稅是指對提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其取得的營業(yè)收入額（銷售額）征收的一種流轉(zhuǎn)稅。2．營業(yè)稅的征稅范圍營業(yè)稅的征稅范圍包括提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)。營業(yè)稅的征稅范圍2/7具體包括：⑴交通運輸業(yè)，稅率3%⑵建筑業(yè)，稅率3%建筑業(yè)具體包括：建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)。⑶金融保險業(yè)，稅率5%⑷郵電通信業(yè)，稅率3%⑸文化體育，稅率3%⑹娛樂業(yè)，稅率20%⑺服務業(yè)，稅率5%⑻轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，稅率5%⑼銷售不動產(chǎn)，稅率5%銷售不動產(chǎn)具體包括：銷售建筑物或構(gòu)建物、銷售其他土地附著物?！咎崾尽糠康禺a(chǎn)業(yè)交納營業(yè)稅，就是依據(jù)此項規(guī)定實施的。㈡營業(yè)稅及附加稅3/73．營業(yè)稅的納稅人營業(yè)稅的納稅人是指對提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人。4．房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的計征依據(jù)及計算方法⑴計征依據(jù)：納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。⑵房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的計征方法應交營業(yè)稅＝應稅營業(yè)額×營業(yè)稅稅率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計征營業(yè)稅的計征依據(jù)4/7具體包括：第一，出售房屋收取的款項；第二，出售土地使用權(quán)收取的款項；第三，代收的房屋水表、電表、裝修等款項；第四，出售房屋和土地預收的款項。【提示】納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。第五，視同銷售的營業(yè)額㈡營業(yè)稅及附加稅5/75.房地產(chǎn)企業(yè)附加稅的種類及計算⑴城市維護建設稅，稅率：市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5%，其他1%⑵教育費附加，比率：3%⑶各地方開征的其他費用，如防洪基金、防沙基金、城市文化發(fā)展基金等，具體情況各省差異較大。⑷應交附加稅費＝應交營業(yè)稅×（城建稅率＋附加比率）營業(yè)稅及附附加稅應用舉例16/7某房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)開開發(fā)并出售售一個小區(qū)區(qū)，具體銷售售和收款情情況如下：：第一，按照照市場價格格出售部分分房屋，總總售價7200萬元元，已收款款4000萬元；第二，以比比較優(yōu)惠的的價格向內(nèi)內(nèi)部職工和和相關(guān)人員員出售部分分房屋，實實際售價2000萬萬元，已收收款1900萬元，，正常賣價價2500萬元；第三，部分分房屋作為為本公司辦辦公用房，，賬面成本本140萬萬元，若出出售正常售售價300萬元；第四，還有有部分房屋屋已經(jīng)預收收了20%的定金，，尚未開出出銷售發(fā)票票，實際收收款1000萬元；；第五，為了了籌集二期期開發(fā)的資資金，將部部分房屋出出典，金額額1800萬元；第六，出售售房屋時，，向購房者者收取本公公司代墊的的水表、電電表的初裝裝費共100萬元，，未開發(fā)票票，只開內(nèi)內(nèi)部收據(jù)。。該公司所所在地城市市維護建設設稅稅率7%，教育育費附加比比率3%，，不再征收其他費用。。應用舉例1參考答案案7/7該公司應交營業(yè)稅稅及附加稅稅的計算方方法如下：⑴應交營營業(yè)稅＝（（7200＋2500＋300＋1000＋1800＋＋100））×5%＝＝645萬萬元⑵應交附附加稅＝645×（（7%＋3%）＝64.5萬萬元也可以采用用下列簡化化計算方法法應交營業(yè)稅稅及附加稅稅＝（7200＋2500＋300＋1000＋＋1800＋100）×5%×（1＋＋7%＋3%）＝12900×5.5＝709.5萬萬元【提示】⑴內(nèi)部部優(yōu)惠售房房優(yōu)惠價格格稅務機關(guān)關(guān)不認可，，應按正常常賣價計稅稅；這叫做做讓利不讓讓稅；⑵作辦公公用的房屋屋、出典的的房屋視同同銷售計稅稅；⑶收取代代墊的水表表、電表的的初裝費作作房屋銷售售收入計稅。㈢印花稅稅1/21．印花稅稅的定義印花稅，是是對經(jīng)濟活活動和經(jīng)濟濟交往中書書立、領受受、使用稅稅法規(guī)定應應稅憑證的的單位和個個人征收的的一種行為為稅。2．印花稅稅的征稅范圍印花稅的征征稅范圍包包括：各種種經(jīng)濟合同同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)（（如房產(chǎn)證證）、營業(yè)業(yè)賬簿、權(quán)權(quán)利、許可證照等。㈢印花稅稅2/23．印花稅的納納稅人印花稅的納納稅人，是是指在中國國境內(nèi)書立立、領受、、使用稅法法規(guī)定應稅稅憑證的單單位和個人人?！咎崾尽吭撛摱惖淖畲蟠筇攸c為征征收面廣、、稅率很低低。4．印花稅的計計征依據(jù)及及計算方法法⑴印花稅稅的計征方方法有兩種種：從價計計征、從量量計征⑵出售房房屋和土地地按0.5‰的稅率率計征印花花稅應交印花稅稅＝房屋和和土地標的的額×0.5‰【提示】房房屋買賣過過程中，房房地產(chǎn)公司司和購房人人均應交納。㈣契稅1．契稅的的定義契稅，是指指國家在土土地、房屋屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移移時，按照照當事人雙雙方簽訂的的合同（契契約），以以及所確定定價格的一一定比例，，向權(quán)屬承承受人征收收的一種稅稅。【提示】本稅種只有有房屋的買買方交納，賣方不交。2．契稅的的征稅范圍圍契稅以在我我國境內(nèi)的的下列行為為征稅：⑴⑴國有土土地使用權(quán)權(quán)出讓，⑵⑵土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓，⑶房房屋買賣，，⑷房屋屋贈與，⑸⑸房屋交交換?！咎崾尽竣欧课荨⑼恋氐爻鲎獾?，，不交契稅稅；⑵房屋交換，，按交換差額計征。3．契稅的的計征依據(jù)據(jù)及計算方方法⑴契稅的的稅率：3%～5%具體比例由由各省根據(jù)據(jù)當?shù)氐慕?jīng)經(jīng)濟水平自自主確定；；⑵契稅的的計算方法應交契稅＝＝計稅依據(jù)據(jù)×稅率契稅計算的的應用舉例例2某房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)將將自己開發(fā)發(fā)的部分房房屋作為本本公司辦公公用房，賬賬面成本140萬元元，若出售售正常售價價300萬萬元，該房房屋定性為為高檔商品品房當?shù)囟悇諜C機關(guān)規(guī)定適適用5%的的契稅稅率率。應交契稅＝＝300××5%＝15萬元㈤土地增值稅稅1．土地增值稅稅的定義土地增值稅稅，是對轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓國有土地使使用權(quán)、地上建筑物物及其附著物并取得收入入的單位和和個人，就就其轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)所取取得的增值值額征收的一種稅。。㈤土地增值稅稅2．土地增值稅稅的征稅范范圍土地增值稅稅的征稅范范圍包含：：轉(zhuǎn)讓國有有土地使用用權(quán)、地上上建筑物及及其附著物物連同國有有土地使用用權(quán)一并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?！咎崾尽恳岳^承、贈與與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行行為，以及及房地產(chǎn)出租、抵押押等未轉(zhuǎn)讓房房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、、土地使用用權(quán)的行為為不屬于土土地增值稅稅的征稅范圍。㈤土地增值稅稅3．土地增值稅稅的納稅人人土地增值稅稅的納稅人人，是對轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓國有土土地使用權(quán)權(quán)、地上建建筑物及其其附著物并并取得收入入的單位和個人人。㈤土地增值稅稅4．土地增值稅稅的計征依依據(jù)及計算算方法⑴土地增增值稅的計計征依據(jù)是是納稅人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)取得的增增值額⑵增值額額＝轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)取得得的收入－－扣除項目目⑶納稅人人有下列情情形之一的的，土地增增值稅按照照房地產(chǎn)評評估價格計計算征稅：：①隱瞞、、虛報房地地產(chǎn)成交價價格的；②提供扣扣除項目金金額不實的的；③轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)的成成交價格低低于房地產(chǎn)產(chǎn)評估價格格，又無正當理由由的。㈤土地增值稅稅⑷扣除項目包括以下內(nèi)內(nèi)容：①取得土土地使用權(quán)權(quán)所支付的的金額；②開發(fā)土土地的成本本、費用；；③新建房房及配套設設施的成本本、費用，，或者舊房房及建筑物物的評估價價格；④與轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)有有關(guān)的銷售售稅金，如如印花稅、、營業(yè)稅及及附加稅；；⑤財財政部部規(guī)定定的其他扣扣除項項目。㈤土地增增值稅稅⑸土地增增值率率＝土地地增值值額÷÷允許許扣除除項目目金額額＝A【提示】目的的是判判斷應應適用用的土土地增增值稅稅稅率率①A<50%，稅稅率30%②50%<A<100%，，稅率率40%③100%<A<200%，稅稅率50%④200%<A，，稅率60%土地增增值稅稅計算算方法法舉例例3某房地地產(chǎn)企企業(yè)開開發(fā)并并成功功出售售一中中心小小區(qū)，，取得得收入入28000萬萬元；；實際際相關(guān)關(guān)支出出14500萬萬元，，其中中：取取得土土地使使用權(quán)權(quán)費用用7000萬元元，開開發(fā)成成本5000萬萬元，，利息息支出出1200萬元元，拆拆遷補補償支支出900萬元元，其其他費費用400萬元元。經(jīng)稅務務局審審查，利息息支出出中，，有一一部分分屬于于民間間集資資借款款利息息共380萬元元，不不準扣扣除；；其他他費用用中有有120萬萬元不不符合合稅法法列支支標準準，不能扣扣除。土地增增值稅稅計算算方法法舉例例3參考答答案(1)應應交印印花稅稅＝28000×0.5‰＝＝14萬元元(2)應應交營營業(yè)稅稅及附附加稅稅＝28000×5%××(1+10%)＝＝1540萬元元(3)稅稅務機機關(guān)按按收入入的2%預預扣土土地增增值稅稅＝28000×2%=560萬萬元(4)按按收入入的1.4%預預扣企企業(yè)所所得稅稅＝28000×1.4%=392萬萬元(5)允允許扣扣除的的開發(fā)發(fā)等支支出＝＝14500－－（380+120）＝＝14000萬萬元(6)允允許扣扣除的的稅金金＝14+1540＝1554萬萬元(7)土土地增增值稅稅＝28000－（（14000+1554）＝＝12446萬萬元(8)土土地增增值率率＝12446÷（（14000+1554）＝＝80.02%(9)應應交土土地增增值稅稅＝12446×40%－15554×5%＝4978－777.7＝4200.3萬萬元應補交交土地地增值值稅＝＝4200.3－560＝3640.3萬萬元(10)應應交交企業(yè)業(yè)所得得稅＝＝（12446－4200.3））×33%＝2721.1萬萬元應補交交企業(yè)業(yè)所得得稅＝＝2721.1－392＝2329.1萬萬元(11)凈凈利利潤＝＝12446－－（4200.3＋＋2721.1+500）＝＝5024.6萬元㈥企企業(yè)所所得稅稅1．企業(yè)所所得稅稅的定定義企業(yè)所所得稅稅是以以納稅稅人的的所得得額為為計征征對象象所征征收的的稅收收。所得額額＝收入總總額－－成本本費用用支出出以及及免稅稅收入入等2．企業(yè)所所得稅稅的征征稅范范圍企業(yè)所所得稅稅的征征稅范范圍，，包括括企業(yè)業(yè)所得得稅納納稅人人取得得的生生產(chǎn)、、經(jīng)營營所得得和其其他所所得。。生產(chǎn)產(chǎn)、經(jīng)經(jīng)營所所得和和其他他所得得包括括來源源于中中國境境內(nèi)、、境外外的所得。㈥企企業(yè)所所得稅稅3．企業(yè)所所得稅稅的納納稅人人企業(yè)所所得稅稅的納納稅人人包括括：國國有企企業(yè)、、集體體企業(yè)業(yè)、私私營企企業(yè)、、聯(lián)營營企業(yè)業(yè)、股股份制制企業(yè)業(yè)等。。4．企業(yè)所所得稅稅的計計征依依據(jù)及及計算算方法法⑴企企業(yè)所所得稅稅的稅稅率：：2007年年年底之之前為為33%，，2008年開開始為為25%。。⑵應應交企企業(yè)所所得稅稅＝應應納稅稅所得得額××稅率率【提示示】其其具體體規(guī)定和和技巧巧后面再再分別別介紹紹㈦房房產(chǎn)稅稅法律依依據(jù)：《房房產(chǎn)稅稅暫行行條例例》1．房產(chǎn)稅稅的定定義房產(chǎn)稅稅，是是以房房產(chǎn)為為征稅稅對象象，按按照房房產(chǎn)的的計稅稅價值值或房房產(chǎn)租租金收收入向向房產(chǎn)產(chǎn)所有有人或或經(jīng)營營管理理人等等征收收的一一種財財產(chǎn)稅稅。2．房產(chǎn)稅稅的征征稅范范圍房產(chǎn)稅稅的征征稅范范圍為為城市市、縣縣城、、建制制鎮(zhèn)和和工礦礦區(qū)的的房屋屋，不包括括農(nóng)村村。㈦房房產(chǎn)稅稅3．房產(chǎn)稅稅的納納稅人人房產(chǎn)稅稅的納納稅人人是指指擁有有以上上征稅稅范圍圍房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)的單單位和和個人人，具具體包包括：：產(chǎn)權(quán)權(quán)所有有人、、經(jīng)營營管理理單位位、承承典人人、房房產(chǎn)代代管人人或者者使用用人。。【提示】對個人所所擁有有的非營營業(yè)性性的房房產(chǎn)免免征房房產(chǎn)稅稅。㈦房房產(chǎn)稅稅4．房產(chǎn)稅稅的計計征依依據(jù)及及計算算方法法⑴房房產(chǎn)稅稅的計計征方方法有有兩種種：從從價計計征、、從租租計征征⑵從價計計征主要是是針對對自用用的房房屋而而言、、稅率率為1.2%。。計算算公式式為：：應納房房產(chǎn)稅稅＝應稅房房產(chǎn)原原值××（1－扣扣除比比例））×1.2%【提示示】扣扣除比比例為為10%～～30%，，具體體比例例由當當?shù)囟惗悇諜C機關(guān)確確定。。⑶從租計計征主要是是針對對出租租的房房屋而而言、、稅率率為12%。計計算公公式為為：應納房房產(chǎn)稅稅＝租金收收入×12%房產(chǎn)稅稅應用舉舉例4某房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司將將自己己開發(fā)發(fā)的部部分房房屋分分別運運用如如下：：第一，將3套房房屋作作為本本公司司臨時時辦公公用房房，入入賬價價值500萬元元；第二，將部部分房房屋以以出典典的方方式融融資，，該部部分出出典的的房屋屋賬面面價值值1000萬元元，實實際融融資750萬元元；第三，將部部分開開發(fā)的的房屋屋以租租代售售，本本年收收取租租金400萬元元。當?shù)囟惗悇諜C機關(guān)規(guī)規(guī)定，，自用房房屋扣扣除率率一律為為20%。。房產(chǎn)稅稅應用舉舉例4參考考答案案則該房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司本年年應交交房產(chǎn)產(chǎn)稅分分別計計算如如下：：⑴辦辦公用用房應應交房房產(chǎn)稅稅＝500×（（1－－20%））×1.2%＝＝4.8萬萬元⑵租租金金收收入入應應交交房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅＝＝400××12%＝＝48萬萬元元⑶該該企企業(yè)業(yè)本本年年應應交交房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅＝＝4.8＋＋48＝＝52.8萬萬元元【提示示】⑴⑴房房屋屋出出租租的的租租金金收收入入還還應應交交納納營營業(yè)業(yè)稅稅和和附附加加稅稅等等；；⑵房房屋屋出出典典的的，，出出典典方方視視同同銷銷售售，，交交納納營營業(yè)業(yè)稅稅和和附附加加稅稅等等有有關(guān)關(guān)稅稅金金，，不不交交房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅。。房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅由由承典典方方交納納二、、相相關(guān)關(guān)行行業(yè)業(yè)的的稅稅種種及及稅稅率率㈠建建筑筑施施工工業(yè)業(yè)㈡裝裝飾飾裝裝潢潢業(yè)業(yè)㈠建建筑筑施施工工業(yè)業(yè)1．．交納納的的主主要要稅稅種種和和稅稅率率⑴營營業(yè)業(yè)稅稅，，稅稅率率3%⑵城城建建稅稅和和教教育育費費附附加加、、同同房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)⑶印印花花稅稅，，稅稅率率0.3‰‰⑷企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅，，稅稅率率：：2007年年年年底底之之前前為為33%，，2008年年開始始為25%。。㈠建建筑筑施施工工業(yè)業(yè)2.應交交稅稅金金的的計計算算和和征征收收方方法法⑴目目前前我我國國對對建建筑筑施施工工行行業(yè)業(yè)主主要要采采用用按照照收收入入比比例例一一次次性性預預征征，適適當當進進行行稽稽查查補補交交原原則則。。即即按按照照收收入入一一定定比比例例將將營營業(yè)業(yè)稅稅及及附附加加稅稅、、企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅一一次次性性征征收收。。⑵一一次次性性預預征征的的綜綜合合比比例例由由各地地稅稅務務機機關(guān)關(guān)根據(jù)據(jù)當當?shù)氐氐牡慕?jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展狀狀況況核定定，一一般般在在5%～～8%之之間間。?！咎崾臼尽窟@這么么做做的的主主要要原原因因是是：：建建筑筑行行業(yè)業(yè)大大小小規(guī)規(guī)模模不不一一，，施施工工地地和和注注冊冊地地往往往往不不在在同同一一地地方方，，消消化化農(nóng)農(nóng)民民工工較較多多，，會會計計核核算算不太太健健全全。建筑筑施施工工業(yè)業(yè)計計稅稅應用用舉舉例例5某施施工工企企業(yè)業(yè)承承接接一一項項房房屋屋的的建建筑筑施施工工，，合合同同總總金金額額14000萬萬元元；；當?shù)氐囟惗悇談諜C機關(guān)關(guān)按按照照施施工工企企業(yè)業(yè)收收入入的的一一定定比比例例預預征征稅稅款款，，營業(yè)業(yè)稅稅及及附附加加稅稅比比例例為為3.5%，，企業(yè)業(yè)所所得得稅稅按按照照收收入入的的3%預預征征，，預征征稅稅款款的的綜合合比比例例為6.5%。。建筑筑施施工工業(yè)業(yè)計計稅稅應應用用舉舉例例5參參考考答答案案則應應交交稅稅金金的的計計算算方方法法如如下下：：營業(yè)業(yè)稅稅及及附附加加稅稅＝＝14000××3.5%＝＝490萬萬元元企業(yè)業(yè)所所得得稅稅＝＝14000××3%＝＝420萬萬元元【提示示】①①部部分分地地方方以以上上稅稅種種都都是是上上交交地地方方稅稅務務局局，，但但2003年年后后新新注注冊冊的的公公司司，，原原則則上上營營業(yè)業(yè)稅稅及及附附加加稅稅上上交交地地方方稅稅務務局局，，而而企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅上上交交國國家家稅稅務務局局。。②無無論論采采用用包包工工包包料料的的方方式式，，還還是是采采用用只只包包工工不不包包料料的的方方式式，，計計稅稅依依據(jù)據(jù)均均為為料料工工費費在在內(nèi)內(nèi)的的所所有有經(jīng)經(jīng)營營額額。。③工工程程分分包包和和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包包的的，，總總承承包包人人為為營營業(yè)業(yè)稅稅和和附附加加稅稅的的扣交交義義務務人人。建筑筑施施工工業(yè)業(yè)計計稅稅應應用用舉舉例例6甲施工企企業(yè)承接接一項房房屋的建建筑施工工，合同同總金額額14000萬萬元；當?shù)囟悇談諜C關(guān)按按照施工工企業(yè)收收入的一一定比例例預征稅稅款，營營業(yè)稅及及附加稅稅比例為為3.5%，企企業(yè)所得得稅按照照收入的的3%預預征，預預征稅款款的綜合合比例為為6.5%。該企業(yè)將將部分工工程轉(zhuǎn)包包給乙公公司，轉(zhuǎn)包工程程額為4000萬元元。建筑施工工業(yè)計稅稅應用舉舉例6參參考答案案應交稅金金的計算算方法如如下：甲應交營營業(yè)稅及及附加稅稅＝（14000－4000））×3.5%＝＝350萬元甲應交企企業(yè)所得得稅＝（14000－4000））×3%＝300萬元元甲應代扣扣代交營營業(yè)稅及及附加稅稅＝4000×3.5%＝140萬元元乙應交企企業(yè)所得得稅＝4000×3%＝120萬元㈡裝飾飾裝潢業(yè)業(yè)1．交納的主主要稅種種和稅率率⑴營業(yè)業(yè)稅，稅稅率3%⑵城建建稅和教教育費附附加、同同房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)⑶印花花稅，稅稅率0.3‰⑷企業(yè)業(yè)所得稅稅，稅率率：2007年年年底之之前為33%，，2008年開始為25%。㈡裝飾飾裝潢業(yè)業(yè)2.應交稅金金的計算算和征收收方法⑴目前前我國對對裝飾施施工行業(yè)業(yè)主要采采用按照收入入比例一一次性預預征，適當進進行稽查查補交原原則。即即按照收收入一定定比例將將營業(yè)稅稅及附加加稅、企企業(yè)所得得稅一次次性征收收。⑵一次次性預征征的綜合合比例由由各地稅務務機關(guān)根據(jù)當?shù)氐氐慕?jīng)濟濟發(fā)展狀狀況核定，一般在在5%～～8%之之間?！咎崾尽窟@么做做的主要要原因是是：裝飾飾行業(yè)大大小規(guī)模模不一，，施工地地和注冊冊地往往往不在同同一地方方，消化化農(nóng)民工工較多，，會計核核算不太健全全。三、房地地產(chǎn)業(yè)營營業(yè)稅的的納稅籌籌劃思路路㈠基本本原則㈡減少少流轉(zhuǎn)環(huán)環(huán)節(jié)㈢改變變收入性質(zhì)（一）基基本原則則1．遵循稅法法對營業(yè)業(yè)收入確確認的要要求2．防止在收收入計量量上出現(xiàn)現(xiàn)與稅法法對抗的的行為（1）對對價外費費用的處處理，或或選擇巧巧妙，或或選擇規(guī)規(guī)范。（2）對對房屋的的部分讓讓價與優(yōu)優(yōu)惠，注注意開票票與入賬賬的時間間差。（3）對對讓價過過大的，，應有充充分的理理由，主主要是房房屋的質(zhì)質(zhì)量和市市場價格格，或資金回籠籠。（二）減減少流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)1．原因：對于房屋屋轉(zhuǎn)讓而而言，是是以轉(zhuǎn)讓讓收入作作為計稅稅依據(jù)，，計征營營業(yè)稅及及附加稅稅，因此此，房屋屋在企業(yè)業(yè)之間，，或企業(yè)業(yè)與個人人之間轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的環(huán)環(huán)節(jié)越多多，交納納營業(yè)稅稅及附加加稅的次次數(shù)就越越多，交交納的稅稅金總額額也就越越多。2．房屋開發(fā)發(fā)過程中中，企業(yè)業(yè)常見的的錯誤認認識行為為（1）兩兩家以上上企業(yè)合合作建房房，合作作一方分分回房屋屋再對外外出售希希望獲利。運用舉例例7甲乙兩公公司簽訂訂協(xié)議，，由甲方方出地，，乙方出出錢并負負責房屋屋開發(fā)，，進行合作建房房甲方所出出土地賬賬面價值值600萬元，，市場價價值5000萬萬元；乙乙方出錢錢對該部部分土地地進行房房屋開發(fā)發(fā)，實際際開發(fā)房房屋面積積40000平平方米，，乙方追追加投入入開發(fā)成成本及相相關(guān)費用用支出約約7000萬元元。根據(jù)合同同約定，，甲方分分回40%的房房屋共16000平方方米。該房屋市市場均價價為每平平方米5500元，甲甲方分回回的房屋屋每平米米協(xié)議作作價4000元元，甲方方分回的的房屋又又按每平平米5200元元的價格格賣給內(nèi)內(nèi)部職工工。乙公公司向甲甲公司分分配房屋屋時，按按協(xié)議價價格開出出發(fā)票，，并交納納營業(yè)稅稅及附加加稅，稅率為5.6%。運用舉例例7參考考答案：1/2①乙公公司對該該部分房房屋申報報上交營營業(yè)稅及及附加稅稅=1600××0.4×5.6%=358.4萬萬元。②甲乙乙雙方實實際各上上交印花花稅=1600×0.4×0.5‰‰=3.2萬元元稅務機關(guān)關(guān)對以上上業(yè)務進進行清稅稅時，對對甲乙雙雙方分別別作以下下處理要要求：乙公司應應按正常常市場售售價，視視同銷售售，計算算補交營營業(yè)稅和和印花稅稅等。①應補補交營業(yè)業(yè)稅及附附加稅=1600×（（0.55-0.4））×5.6%=134.4萬萬元。②應補補交印花花稅=1600×（0.55-0.4）××0.5‰=1.2萬元運用舉例例7參考考答案：2/2甲公司應應補稅的的情況分分別如下下：①從乙乙公司分分回房屋屋應補交交印花稅稅=1600×（（0.55-0.4））×0.5‰=1.2萬元。。②從乙乙公司分分回房屋屋按3%的稅率率補交契契稅=1600×0.55××3%=264萬元。。③將房房屋轉(zhuǎn)手手賣給內(nèi)內(nèi)部職工工時：應交營業(yè)業(yè)稅及附附加稅=1600×0.55×5.6%=492.8萬萬元。應交印花花稅=1600×0.55××0.5‰=4.4萬萬元。另外甲乙乙兩公司司還因此此補交巨巨額的土土地增值值和企業(yè)業(yè)所得稅稅。【提示】造成以以上結(jié)果果的主要要原因是是，實物分配配增加了了營業(yè)稅稅及附加加稅、印印花稅的征收環(huán)節(jié)節(jié)。（2）以以房屋出出典的方方式融資資部分公司司由于不不斷進行行擴張，，已經(jīng)開開發(fā)的房房屋又想想先扣在在手上將將來賣個個好價錢錢，為了了解決目目前擴張張時資金金相對緊緊張的矛矛盾，將將已經(jīng)開開發(fā)未出出售的房房屋對外外出典，，并約定定一定期期限后按按較高的的價格贖贖回。運用舉例例8：丙房產(chǎn)公公司將已已開發(fā)的的房屋對對外出典典，價格格2000萬元元，并約約定1年年后按2300萬元的的價格贖贖回；預預計贖回回后，再再出售，，出售價價格在2800萬元以以上。丙丙公司房房屋出典典時，實實際上交交印花稅稅1萬元元，未再再交納其他稅金金。運用舉例例8續(xù)：稅務機關(guān)關(guān)稽查時時，要求求丙公司司補稅，，主要理理由：第一：丙公司司將該部部分房屋屋出典前前，表明明丙公司司已擁有有該房屋屋的所有有權(quán)，視視同為丙丙公司購購入自己己開發(fā)的的房屋，，按5.6%的的稅率補補交營業(yè)業(yè)稅等。。應補交營營業(yè)稅及及附加稅稅=2000××5.6%=112萬萬元。第二：丙公司將將房屋出出典時，，再次視視同銷售售。應補交營營業(yè)稅及及附加稅稅=2000××5.6%=112萬萬元?！咎崾尽吭斐梢砸陨涎a稅稅的實質(zhì)質(zhì)原因，，人為增加加視同銷銷售的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)節(jié)。（3）協(xié)協(xié)議以房房抵債的的錯誤行行為房地產(chǎn)公公司與其其他公司司形成債債務后，，雙方協(xié)協(xié)商以房房屋用較較低的價價格抵債債，這種種模式對對債權(quán)人人而言，，形成多次次流轉(zhuǎn)。因為抵債的過過程是一一次房屋屋的交易易過程，債權(quán)人人轉(zhuǎn)手出出售房屋屋時又形形成第二二次交易易過程，，兩次交交易納稅稅，從整整個流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)過程看看，多交了一一次營業(yè)業(yè)稅及附附加稅、、印花稅稅、契稅稅；另外，債債權(quán)人在在未再次次轉(zhuǎn)讓房房屋之前前，還要要作為自自用房每每年交納納1.2%的房房產(chǎn)稅。。其影響結(jié)果果與合作開發(fā)發(fā)建房性性質(zhì)差不不多。3．減少公司司間房屋屋流轉(zhuǎn)的的環(huán)節(jié)，同時又又要滿足聯(lián)合合開發(fā)或或協(xié)議抵抵債等經(jīng)經(jīng)營要求求，最簡單單的處理理方法只只有兩種種第一，總量控制制的終端端一次性性銷售模模式，即：（1）由由合作雙雙方處理理房源的的總數(shù)量量。（2）將將該部分分房源視視同團購購，并作作為一批批限價銷銷售，只只接有終終端購房房者與房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司按限定定價格一一一簽訂訂購房合合同，體體現(xiàn)為一次性終終端銷售售。（3）由由于該批批銷售房房屋，樓樓棟和時時間相對對集中，，只接按按約定價價格銷售售，既減減少了中中間實物物分配的的環(huán)節(jié)，，又規(guī)避避了銷售售價格的的風險。運用舉例例9如上例8中，對對于甲公公司分回回的16000平米房房屋，甲甲方要再再次出售售給內(nèi)部部職工，，可以改改為以下下結(jié)算模模式：（1）乙乙公司直直接將該該部分房房屋以每每平米5200元的價價格賣給給甲方指指定的內(nèi)內(nèi)部職工工，并由由甲方公公司職工工與乙公公司簽訂訂購房合合同，并并開票辦辦證。（2）每每平米5200元與4000元的價價差部分分，扣除除乙公司司應交的的營業(yè)稅稅及附加加稅、土土地增值值稅、企企業(yè)所得得稅之后后，作為為甲方服務性合作利利潤分回。運用舉例9參參考答案這樣處理對乙乙公司而言：：每平米按5200元交納納相關(guān)稅金，，而非調(diào)整為為5500元元交稅。對甲公司而言言：（1）無須交交納從甲公司司分回實物環(huán)環(huán)節(jié)應交的印印花稅和契稅稅，更不用交交納房產(chǎn)稅。。（2）甲公司司也不用再交交納房屋出售售給職工環(huán)節(jié)節(jié)的營業(yè)稅及及附加稅、印印花稅、土地地增值稅和企企業(yè)所得稅等等。（3）甲公司司也不存在房房屋計稅價格格的調(diào)整問題題（即：每平平米按5200再出售，，而稅務機關(guān)認定定均價為5500元元）。（三）改變收收入性質(zhì)1．改變收入的性性質(zhì)應具備的的條件房地產(chǎn)企業(yè)的的房屋和土地地出售，可能存在以以下幾種情況況：（1）屬于精精裝修房屋。。（2）屬于土土地轉(zhuǎn)讓。（3）屬于在在建工程整體體轉(zhuǎn)讓。（4）或者公公司做完最后后一個項目，，不打算再做做。針對以上不同同特殊情況，，可以采用不不同方法對房房屋開發(fā)收入入的性質(zhì)進行轉(zhuǎn)化。2．收入分割割法（1）對象。屬于開發(fā)完完的精裝修房房屋。（2）條件。應設立兩家家以上公司，，一家為房地地產(chǎn)開發(fā)公司司，另一家為為裝飾公司。。（3）原因。精裝修的房房屋售價包括括裝修費用及及裝修的基本本利潤在內(nèi)。。（4）稅收差異：①裝修收入單單獨開票，營營業(yè)稅稅率為為3%，比房房產(chǎn)公司5%的稅率要低低。②裝修收入部部分不交土地地增值稅。③對于購房者者而言，降低低了契稅的計稅基數(shù)。運用舉例10：丁房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司開發(fā)的的部分高檔住宅宅，全部精裝修，共15000平米，每每平米售價在在8000元元左右，每平平米裝修成本本可以估計在在1000~1200元元之間，全部部裝修由A公公司完成。當?shù)匾?guī)定，房地產(chǎn)公司司營業(yè)稅及附附加稅率為5.6%，裝裝飾行業(yè)為3.36%，，該類房屋的的契稅稅率為4%。運用舉例10參考答案1/2：第一，若每平米裝裝修費結(jié)算價價格為1000元，由丁丁公司全部支支付給A，A公司作收入入，丁公司作作為房屋開發(fā)發(fā)成本的一部部分。（1）A公司司應交營業(yè)稅稅及附加稅=10000×0.1×3.36%=33.6萬元（2）丁公司司應交營業(yè)稅稅及附加稅=10000×0.8××5.6%=448萬元元（3）購房者者累計應交契契稅=10000×0.8×4%=320萬元運用舉例10參考答案2/2：第二，若裝修費直直接由裝修公公司開給購房房者，而房產(chǎn)產(chǎn)公司按差價價款開票給購購房者。（1）A公司司應交營業(yè)稅稅等=10000×0.1×3.36%=33.6萬元。。（2）丁公司司應交營業(yè)稅稅等=10000×（0.8－0.1））×5.6%=392萬萬元（3）購房者者累計應交契契稅=10000×（0.8－0.1））×4%=280萬元以上比較表明明，采用第二二方案：丁公司少交營業(yè)稅等56萬元。。購房者少交契稅40萬元。3．整體轉(zhuǎn)化化法（1）對象：公司目前業(yè)業(yè)務較單一，，屬于轉(zhuǎn)讓地地或整體轉(zhuǎn)讓讓未完工項目目，亦或公司司最后一個項項目轉(zhuǎn)讓后，，股東不想再再繼續(xù)經(jīng)營公公司。（2）條件：公司業(yè)務很很單一，債權(quán)權(quán)債務項目幾幾乎沒有，公公司過去的賬賬面資料等也也很干凈。（3）原因：公司形式上上是出讓土地地或未完工的的房屋，實際際屬于轉(zhuǎn)讓整個公司司。（4）稅收差差異①公司轉(zhuǎn)讓土地或工工程項目，轉(zhuǎn)讓收入依依次要交納營營業(yè)稅及附加加稅、土地增增值稅、企業(yè)業(yè)所得稅，若轉(zhuǎn)讓后公司司再關(guān)門，獲獲得的利潤還還要交納個人人所得稅。②若看成是出售公司，則實際屬于于轉(zhuǎn)讓公司的的股權(quán)，股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，，不交營業(yè)稅稅及附加稅、、土地增值稅稅、企業(yè)所得得稅，只須交納印花花稅和個人所所得稅。而公司的股權(quán)價價值則全部體體現(xiàn)在公司的的土地或開發(fā)項目上。運用舉例11：B房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司的股東東，名下有數(shù)數(shù)家公司，其其中該房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的設立立就是看中了了一塊土地增增值的潛力。。該公司注冊資資本2600萬元。公司司成立后購入入一塊土地，，其成本及費費用總額為2800萬元元。目前，該部分分土地增值潛潛力很大，若若出售，市價價在9000萬元左右，，若投入14000萬元元開發(fā)成房屋屋，可能增值值空間更大，，但股東對未未來房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的走向把握握不準，不愿愿冒更大的風風險。另外有一家公公司看中這塊塊土地，愿意購買，但最高出價價不超過8700萬元。。運用舉例11參考答案1/3：B公司的股東東認為購買方方的出價較低低，難以決策策，設計方案案及建議如下下：第一，若B公公司單獨轉(zhuǎn)讓讓土地，然后后再注銷公司司，轉(zhuǎn)讓理想想價位9000萬元能實實現(xiàn)，則：（1）轉(zhuǎn)讓收收入交營業(yè)稅稅及附加稅（（按5.5%計算）=9000××5.5%=495萬元元。（2）應交印印花稅=9000×0.5‰=4.5萬元。（3）預計至至少交納土地地增值稅和企企業(yè)所得稅=2300萬萬元（具體計計算方法及原原則后面介紹紹）（4）注銷時時個人所得稅稅約680萬萬元。累計交稅約=495+4.5+2300+680=3480萬元運用舉例11參考答案2/3：第二，直接轉(zhuǎn)讓公司司，作價8700萬元，則則：（1）印花稅稅=8700×0.5‰‰=4.35萬元（2）應交個個人所得稅＝（8700－2800－4.35）×20%≈1179萬萬元（3）累計應交稅＝1179+4.35=1183.35萬元≈1184萬萬元運用舉例11參考答案3/3：兩者比較（1）形式上上轉(zhuǎn)讓收入減減少=9000－－8700=300萬元元。（2）實質(zhì)采采用第二種方方式少交稅=3480－－1184=2296萬萬元。（3）股東采采用第二方案案多獲利=2296－－300=1996萬元元。這種設計模式式，屬于房地產(chǎn)開發(fā)行行業(yè)典型的稅稅種規(guī)避規(guī)模模，也是目前法法規(guī)中運用較方便的方法之一。。四、以租代售售等模式下房房產(chǎn)稅的規(guī)避避模式（一）房產(chǎn)稅稅涉及的主要要問題（二）企業(yè)對對房產(chǎn)稅應采采取的對策（一）房產(chǎn)稅稅涉及的主要要問題1．大部分房房地產(chǎn)公司交納房產(chǎn)稅絕絕對額較少（1）公司自自用房面積小小，價格低，，每年按1.2%的稅率率交稅，幾乎乎可以忽略不不計。（2）開發(fā)的的房屋，未完工的不交交稅，已經(jīng)完工的的，若不視同公司司自用，也不交房產(chǎn)稅。2．未來的矛盾突突出（具體內(nèi)容見見下頁）3．對目前分期收款賣房房的情況，稅收收征管的定性性和方法過于于單一，一律作房屋出出售征稅，減少了國家家稅源，也影影響了契稅等等相關(guān)稅收的征收。2．未來的矛盾突突出針對以上情況況，為了打擊擊部分房地產(chǎn)產(chǎn)公司捂盤（（即開發(fā)的房房屋暫不出售售，等將來賣賣更好的價格格）、捂地等等情況，國家家擬采取以下下措施：（1）凡是房房產(chǎn)公司已開開發(fā)完畢達到銷售條件件的，若在一定定期限內(nèi)還未未出售，超過過期限后一律律視同房產(chǎn)公公司自己使用用，視同銷售，先征取營業(yè)業(yè)稅、土地增增值稅、企業(yè)業(yè)所得稅等，，再視同公司司自用房征收收房產(chǎn)稅，將將來視情況決決定是否同時時開征物業(yè)稅稅。（2）對于房房產(chǎn)公司有償取得的土土地，在一定期限限內(nèi)未開發(fā)，，或長期處于于半開發(fā)狀態(tài)態(tài)下的，或國國家無償收回回，或視同企企業(yè)自用，征征收相關(guān)稅收收。（3）對目前前分期收款賣房房的情況，稅收收征管的定性性和方法過于于單一，一律律作房屋出售售征稅，減少少了國家稅源源，也影響了了契稅等相關(guān)關(guān)稅收的征收（一）房產(chǎn)稅稅涉及的主要要問題（二）企業(yè)對對房產(chǎn)稅應采采取的對策1．對于企業(yè)自用用房屋，應分分清其用途和和屬情（1）依據(jù)：①企業(yè)擁有有的，獨立于于房屋之外的的建筑物，如如圍墻、煙筒筒、窒外游泳泳池等不屬于于房產(chǎn)稅的征征稅對象。②②房地產(chǎn)公司司建造的商品品房，在出售售前不征收房房產(chǎn)稅，但出出售前已使用用、出借、出出租的要征稅稅。（2）企業(yè)容容易多交房產(chǎn)產(chǎn)稅的原因①涉及圍墻、、室外游泳池池等建筑支出出，屬于資本本性支出，應應作固定資產(chǎn)產(chǎn)入賬。會計計核算時，不不知道應獨立單獨，而合并計入入房屋的價值值，導致長期期多交稅。運用舉例12：某知名房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司，，屬于上市公公司，為了打打造公司形象象，公司總部部所在地的室室外建筑支出出發(fā)生2000萬元，會會計將以上支支出，均作房屋建筑筑物入賬，導致每年多多交房產(chǎn)稅。。（當?shù)匾?guī)定定余值扣除比比率為10%）每年該部分建建筑上交房產(chǎn)產(chǎn)稅=2000××（1－10%）×1.2%=21.6萬元。。后來在咨詢過過程中，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)了以上問題題，但該公司司已經(jīng)多交了了4年稅，同同時，稅務機機關(guān)認定該部部分支出已經(jīng)經(jīng)無法從房屋屋中準確分立立出來，要求求以后年度還還應繼續(xù)交稅。（2）企業(yè)容容易多交房產(chǎn)產(chǎn)稅的原因②做好事也交交稅這種情況主要要表現(xiàn)為地產(chǎn)產(chǎn)公司將開發(fā)的房屋無無償出借的行行為等。某公司開發(fā)的的部分框架結(jié)結(jié)構(gòu)房屋，尚尚未最終完工工，公司領導導同意暫借部部分房屋給某某物流公司作作臨時室內(nèi)貨貨場，約2200平米。。稅務機關(guān)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)后，認定屬屬于視同銷售售（房產(chǎn)公司司自己購買）），然后出借借，每平米按按3000元元的估價征收收營業(yè)稅、附附加稅、土地地增值稅、企企業(yè)所得稅，，同時按1.2%的比例例征收房產(chǎn)稅。（二）企業(yè)對對房產(chǎn)稅應采采取的對策2．對于投資資用房，應注注意投資的性性質(zhì)及稅法的的認定（1）公司的的房屋對外投資，房屋產(chǎn)權(quán)已已轉(zhuǎn)移的由接管投資方交交稅。（2）名義對對外投資，實實際未辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)續(xù)的，視同房屋出租租，按租金收入入的12%交交納房產(chǎn)稅，，同時交納營業(yè)稅等。（3）對外投資，辦理了產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的的，但明確約約定每年固定定回報水平，，也視同房屋出出租，按租金收入入交營業(yè)稅、、房產(chǎn)稅等。。3．房屋對外外出租，應分分清楚收入的的性質(zhì)，同時時，會計開票票入賬手續(xù)要正正確。（二）企業(yè)對對房產(chǎn)稅應采采取的對策典型案例：某房地產(chǎn)公司司將開發(fā)的部部分門面房留留歸本公司，，等待更大的的價值潛力；；當時企業(yè)自建自購時作價1500萬元。企業(yè)購入后，，對外投資，，與另一家公公司聯(lián)合開商商場，但產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移（聯(lián)營時，該該部分房屋估估計市價3000萬元））。公司收到聯(lián)營營方分回的投投資款后，直直接作利潤入入賬，并按自用房交納納房產(chǎn)稅（當?shù)匾?guī)定扣除除率為20%）典型案例參考考答案：房產(chǎn)公司每年年交房產(chǎn)稅=1500××（1－20%）×1.2%=14.4萬元稅務機關(guān)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)后，要求該該