房地產(chǎn)及物業(yè)基本觀點(diǎn)和案例

中大咨詢(xún)●深物業(yè)集團(tuán)交流材料——房地產(chǎn)及物業(yè)基本觀點(diǎn)和案例本文內(nèi)容由中大咨詢(xún)制作，僅供中大咨詢(xún)內(nèi)部使用，未經(jīng)中大咨詢(xún)書(shū)面許可，他人不可使用、更改和向第三方傳播2012年9月1中國(guó)近年GDP保持較高速度增長(zhǎng)，是全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展最主要的驅(qū)動(dòng)力之一，同時(shí)房地產(chǎn)投資額也逐年增加2004年-2011年國(guó)內(nèi)GDP總量及增長(zhǎng)率2004年-2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及增長(zhǎng)率單位:億元單位:億元資料來(lái)源:2011中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，2011年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)，中大咨詢(xún)分析中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持較高速度增長(zhǎng),2008年和2009年受金融危機(jī)的影響,速度有所下降,受產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡和國(guó)家宏觀調(diào)控的影響,預(yù)計(jì)GDP以低于8%的速度增長(zhǎng);目前，房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，也是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?，產(chǎn)業(yè)占據(jù)GDP近約10%房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，近年CAGR=24.7%；中國(guó)的城市化率目前為47%左右，遠(yuǎn)不及世界平均水平及美國(guó)97%的水平，房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大；房地產(chǎn)的發(fā)展，必然帶動(dòng)投融資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)，及中介及各類(lèi)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展2從世界范圍內(nèi)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(產(chǎn)品型)到房地產(chǎn)投資(資本運(yùn)作)的轉(zhuǎn)型期，強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新和資本優(yōu)勢(shì)的結(jié)合行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運(yùn)作型房地產(chǎn)金融/服務(wù)型時(shí)間行業(yè)規(guī)模中國(guó)大陸房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商新加坡房地產(chǎn)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)商經(jīng)濟(jì)特征：需求特征：高利潤(rùn)階段高風(fēng)險(xiǎn)∕高回報(bào)產(chǎn)品創(chuàng)新中等利潤(rùn)階段中等風(fēng)險(xiǎn)∕中等回報(bào)資本優(yōu)勢(shì)∕規(guī)模優(yōu)勢(shì)低利潤(rùn)階段低風(fēng)險(xiǎn)∕低回報(bào)規(guī)模優(yōu)勢(shì)賣(mài)方市場(chǎng)對(duì)新增住房的需求快速膨脹均衡市場(chǎng)對(duì)新增住房的需求穩(wěn)定增長(zhǎng)買(mǎi)方市場(chǎng)以提升住房質(zhì)量為主3轉(zhuǎn)型階段的重要特征是來(lái)自于經(jīng)營(yíng)模式的豐富性、資本方式的覺(jué)醒和內(nèi)部精細(xì)運(yùn)作的加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)模式的豐富性資本方式的覺(jué)醒精細(xì)化運(yùn)作的加強(qiáng)業(yè)務(wù)模式的多樣化多種房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)地域的多樣化跨地域開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)明顯的地域轉(zhuǎn)移融資方式的豐富與變相融資方式的出現(xiàn)（除IPO外、國(guó)內(nèi)REITS以及CMBS等呼之欲出）大量的合作開(kāi)發(fā)，合作經(jīng)營(yíng)的模式出現(xiàn)，特別是跨領(lǐng)域的合作（房地產(chǎn)商與零售商，房地產(chǎn)商與酒店管理集團(tuán)）專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)投資商給行業(yè)帶來(lái)了新的動(dòng)力風(fēng)險(xiǎn)管理成為最重要的內(nèi)部管理焦點(diǎn)（項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制、公司組織管控和異地項(xiàng)目管控）由于人才流動(dòng)頻繁，核心人員的激勵(lì)成為公司戰(zhàn)略層面的議題，也使得人力資源管理成為提升內(nèi)部管理的核心之一經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的投資和管理能力成為下一個(gè)階段的核心能力4差異化業(yè)務(wù)模式日益成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商考慮的重要問(wèn)題，目前業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式顯著加快資料來(lái)源：中大咨詢(xún)分析物業(yè)管理物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：以陸家嘴、金融街為代表開(kāi)發(fā)工業(yè)區(qū)土地：以天津工業(yè)區(qū)為代表片區(qū)開(kāi)發(fā)：小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式，以浙江大廈為代表項(xiàng)目開(kāi)發(fā)：住宅開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)；包括寫(xiě)字樓、商場(chǎng)和酒店專(zhuān)業(yè)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)，成為一種專(zhuān)業(yè)物業(yè)，配合戰(zhàn)略合作者來(lái)收取租金回報(bào)，以第一太平洋戴維斯為代表混合的物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)，以收取租金為主：以中國(guó)國(guó)貿(mào)和金融界為代表開(kāi)發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)混合：以香港恒隆和新世界為代表價(jià)值鏈整合模式不動(dòng)產(chǎn)金融模式整合從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售到物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，形成縱向一體的全能公司：以大連萬(wàn)達(dá)為代表重點(diǎn)整合價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在集團(tuán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分工合作：以珠江系地產(chǎn)為代表房地產(chǎn)信托：以金信信托為代表房地產(chǎn)基金：國(guó)內(nèi)受市場(chǎng)和政策的影響，發(fā)育不足（精瑞基金），越秀房地產(chǎn)信托基金成為國(guó)內(nèi)（在維京群島注冊(cè)）唯一一支在香港上市的REITS，同時(shí)國(guó)外地產(chǎn)基金，如嘉德置業(yè)和凱德基金大舉進(jìn)入中國(guó)中介服務(wù)（評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、定制等）行業(yè)主業(yè)務(wù)價(jià)值鏈輔助業(yè)務(wù)價(jià)值鏈地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式5經(jīng)營(yíng)模式的選擇對(duì)上市公司整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)有著重要的影響房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)+房產(chǎn)房產(chǎn)+物業(yè)綜合類(lèi)中介類(lèi)公司數(shù)量占絕大多數(shù)，是上市公司主要的業(yè)務(wù)模式，盈利性整體較好，但是業(yè)績(jī)波動(dòng)比較大；資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，歷史四年平均水平為65%左右；經(jīng)營(yíng)狀況兩級(jí)分化，既有規(guī)模大、經(jīng)濟(jì)效益好的行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，如萬(wàn)科和金地等企業(yè)，也有眾多規(guī)模較小的公司及一些業(yè)績(jī)表現(xiàn)較差的企業(yè)全部為開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)，擁有政府投入的壟斷性土地資源，目前受?chē)?guó)家體土地政策管控嚴(yán)格影響，業(yè)務(wù)受到一定的影響；公司單體規(guī)模普遍較大；盈利性較好，業(yè)績(jī)穩(wěn)定，多數(shù)開(kāi)始在一級(jí)土地開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)上積極進(jìn)入二級(jí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)盈利性中等，但業(yè)績(jī)穩(wěn)定性好，且歷史連續(xù)上漲；資產(chǎn)負(fù)債相對(duì)較低，平均控制在50%左右；經(jīng)營(yíng)持有的物業(yè)均為北京、廣州或上海的優(yōu)質(zhì)物業(yè)（如購(gòu)物中心或酒店等）；公司構(gòu)成既有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有物業(yè)的，也有純物業(yè)持有企業(yè)如中國(guó)國(guó)貿(mào)盈利性最差，業(yè)績(jī)穩(wěn)定性也差廣匯股份，金豐投資兩家上市公司，屬于輕資產(chǎn)型，上市企業(yè)較少，但非上市公司有上海同策，天津順馳等獲利能力較強(qiáng)，快速成長(zhǎng)的企業(yè)業(yè)績(jī)和盈利性較好，依靠房地產(chǎn)中介服務(wù)獲取市場(chǎng)、信息等資源，實(shí)現(xiàn)資本積累，并探索與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相結(jié)合6在國(guó)內(nèi)，不同的產(chǎn)品類(lèi)型在總量、收益率、增長(zhǎng)速度及競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度均有差異，其中精品商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的收益率較為優(yōu)異資料來(lái)源：各類(lèi)資料綜合統(tǒng)計(jì)，中大咨詢(xún)分析總量比較（10年）競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度的比較增速比較（未來(lái)10年）獲利空間的比較（開(kāi)發(fā)）住宅辦公酒店零售住宅辦公酒店零售年均增長(zhǎng)需求約7%年均增長(zhǎng)需求約5-6%年均增長(zhǎng)約10%住宅辦公酒店零售年均增長(zhǎng)8%20-50%20-45%15-30%住宅辦公酒店零售20-30%5%70%10%5%7在發(fā)達(dá)國(guó)家，零售地產(chǎn)是最佳的投資產(chǎn)品之一，但從目前美國(guó)上市公司不同業(yè)務(wù)模式的收益水平、市值表現(xiàn)來(lái)看，零售地產(chǎn)的收益情況不容樂(lè)觀行業(yè)上市公司市值(億美元)P/E*ROE**(%)凈利潤(rùn)率酒店持有35.5-----3.8寫(xiě)字樓持有70.5101.13.69.3住宅出租333.532.15.93.1零售地產(chǎn)持有962.7--1.23.1工業(yè)地產(chǎn)持有251.255.41.13.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)786.810.113.412.4美國(guó)2011年REITS不同類(lèi)型業(yè)務(wù)模式的收益比較*注：P/E為市盈率，等于每股市價(jià)/每股凈收益，收益為負(fù)時(shí)，P∕E不計(jì)算**注：ROE為凈資產(chǎn)收益率，收益為負(fù)時(shí)，ROE不計(jì)算8全球最大的商業(yè)地產(chǎn)之一—西蒙地產(chǎn)盡管每平方英尺銷(xiāo)售額略有上升，但其租金在下降，區(qū)域購(gòu)物中心相比09年最高租金下降15%，名牌大商場(chǎng)下降近50%資料來(lái)源：西蒙地產(chǎn)集團(tuán)2011和2010年第財(cái)務(wù)報(bào)表每平方英尺銷(xiāo)售額略有上升，但其租金在下降單位：美元單位：美元9而住宅地產(chǎn)明顯與商業(yè)地產(chǎn)有較大區(qū)別，住宅地產(chǎn)側(cè)重前端開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)后期的持有、運(yùn)營(yíng)投資決策工程建造營(yíng)銷(xiāo)推廣設(shè)計(jì)規(guī)劃開(kāi)發(fā)資產(chǎn)管理招商招租運(yùn)營(yíng)商管理商業(yè)規(guī)劃持有運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理租賃管理品牌管理商業(yè)管理物業(yè)管理投資決策工程建造設(shè)計(jì)規(guī)劃寫(xiě)字樓酒店零售租售管理商務(wù)管理物業(yè)管理客戶服務(wù)資金住宅開(kāi)發(fā)的核心能力主要側(cè)重拿地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)商業(yè)地產(chǎn)核心能力側(cè)重于持有和經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)資料來(lái)源：中大咨詢(xún)分析10中大咨詢(xún)?cè)冋J(rèn)為地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)、、持有的的平衡是是長(zhǎng)期面面對(duì)的選選擇持有經(jīng)營(yíng)營(yíng)是長(zhǎng)期期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)來(lái)源源開(kāi)發(fā)出售售持有經(jīng)營(yíng)營(yíng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售售是短期期快速資資本增值值手段國(guó)內(nèi)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)梯梯級(jí)發(fā)展展，帶來(lái)來(lái)持續(xù)的的開(kāi)發(fā)機(jī)機(jī)會(huì)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售售需要自自有資金金規(guī)模適適中（10~20億），周周轉(zhuǎn)速度度快（3~4年），現(xiàn)現(xiàn)階段獲獲利性較較高（15%~20%年投資收收益率））優(yōu)質(zhì)物業(yè)業(yè)持有經(jīng)經(jīng)營(yíng)獲利利穩(wěn)定成成長(zhǎng)，特特別是一一線城市市優(yōu)質(zhì)物物業(yè)作為為固定收收益品種種已成為為國(guó)際資資本投資資持有的的熱點(diǎn)持有需要要規(guī)?；拈L(zhǎng)期期資金（（80~100億），現(xiàn)現(xiàn)階段年年收益性性較低（（6%~12%），資金金周轉(zhuǎn)速速度慢（（回收期期8~15年）在住宅地地產(chǎn)不景景氣的情情況下，，未來(lái)5年，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)具備充充足的市市場(chǎng)、獲獲利空間間，開(kāi)發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)應(yīng)建立市市場(chǎng)領(lǐng)先先優(yōu)勢(shì)對(duì)于物業(yè)業(yè)持有，，地產(chǎn)商商需要建建立量入入為出的的措施，，謹(jǐn)慎并并積極逐逐步控制制優(yōu)質(zhì)物物業(yè)資源源，避免免長(zhǎng)期競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的喪失失；未來(lái)來(lái)一旦打打通國(guó)內(nèi)內(nèi)或國(guó)外外房地產(chǎn)產(chǎn)金融渠渠道，實(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)長(zhǎng)長(zhǎng)期、規(guī)規(guī)?；Y資金的有有效控制制，物業(yè)業(yè)持有方方式可由由謹(jǐn)慎開(kāi)開(kāi)發(fā)自留留迅速過(guò)過(guò)渡為內(nèi)內(nèi)外部結(jié)結(jié)合的投投資收購(gòu)購(gòu)，取得得規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)11物業(yè)的開(kāi)開(kāi)發(fā)出售售和持有有經(jīng)營(yíng)比比例取決決于公司司股東的的要求、、戰(zhàn)略態(tài)態(tài)度、資資金實(shí)力力和企業(yè)業(yè)能力等等，這一一切均基基于在融融資通道道上的作作為以及及運(yùn)營(yíng)模模式上的的精心設(shè)設(shè)計(jì)商業(yè)物業(yè)業(yè)持有不不是:最佳的商商業(yè)物業(yè)業(yè)持有是是:用等價(jià)資資金去持持有商業(yè)業(yè)物業(yè)用少量資資金去撬撬動(dòng)大量量商業(yè)物物業(yè)持有有融資通道道上的作作為運(yùn)營(yíng)模式式的精心心設(shè)計(jì)資金資金物業(yè)物業(yè)物業(yè)12持有環(huán)節(jié)節(jié)的能力力主要有有資產(chǎn)管管理、商商業(yè)規(guī)劃劃、招商商出租以以及運(yùn)營(yíng)營(yíng)商的管管理項(xiàng)目審核核審核項(xiàng)目目可研報(bào)報(bào)告，項(xiàng)項(xiàng)目審批批檢討物業(yè)業(yè)重新定定位的機(jī)機(jī)會(huì)物業(yè)購(gòu)置置與投資資決策監(jiān)督物業(yè)業(yè)購(gòu)買(mǎi)、、處置、、資產(chǎn)管管理和再再投資決決策評(píng)估投資資組合績(jī)績(jī)效客戶報(bào)告告與現(xiàn)金金管理投資工具具制訂組合合投資的的目標(biāo)和和投資準(zhǔn)準(zhǔn)則設(shè)計(jì)和調(diào)調(diào)整房地地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)的資本本結(jié)構(gòu)負(fù)責(zé)策略略資產(chǎn)的的配置和和衍生工工具的應(yīng)應(yīng)用財(cái)務(wù)管理理和控制制審批主要要的費(fèi)用用支出監(jiān)控物業(yè)業(yè)運(yùn)行績(jī)績(jī)效管理并評(píng)評(píng)估運(yùn)營(yíng)營(yíng)工作協(xié)調(diào)運(yùn)營(yíng)營(yíng)部門(mén)與與租戶關(guān)關(guān)系資產(chǎn)管理理商業(yè)規(guī)劃劃*招商出租租*運(yùn)營(yíng)商管管理運(yùn)營(yíng)商甄甄選審核項(xiàng)目目可研報(bào)報(bào)告，項(xiàng)項(xiàng)目審批批檢討物業(yè)業(yè)重新定定位的機(jī)機(jī)會(huì)運(yùn)營(yíng)商管管理監(jiān)督物業(yè)業(yè)購(gòu)買(mǎi)、、處置、、資產(chǎn)管管理和再再投資決決策評(píng)估投資資組合績(jī)績(jī)效客戶報(bào)告告與現(xiàn)金金管理物業(yè)規(guī)劃劃前期的的商業(yè)定定位物業(yè)持有有后的規(guī)規(guī)劃調(diào)整整對(duì)自營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)的招招商對(duì)委托外外包業(yè)務(wù)務(wù)的資產(chǎn)產(chǎn)出租（（出租管管理與出出租業(yè)務(wù)務(wù)）*如果持有有環(huán)節(jié)與與運(yùn)營(yíng)環(huán)環(huán)節(jié)不是是由一家家企業(yè)承承擔(dān)，則則“商業(yè)業(yè)規(guī)劃””與“招招商出租租”在持持有環(huán)節(jié)節(jié)和運(yùn)營(yíng)營(yíng)環(huán)節(jié)都都同時(shí)存存在持有環(huán)節(jié)節(jié)能力要要點(diǎn)：13在運(yùn)營(yíng)管管理的環(huán)環(huán)節(jié)，總總的可以以分為四四個(gè)大的的部分：：商業(yè)策策劃、招招商統(tǒng)籌籌、經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理以以及物業(yè)業(yè)管理資料來(lái)源源：中大大咨詢(xún)分分析商業(yè)策劃劃招商統(tǒng)籌籌經(jīng)營(yíng)管理理物業(yè)管理理職能商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)酒店/公寓資產(chǎn)管理理（運(yùn)營(yíng)決決策和協(xié)協(xié)調(diào)）宏觀環(huán)境境分析地段環(huán)境境分析商圈調(diào)研研分析市場(chǎng)定位位分析產(chǎn)品定位位功能定位位主題定位位形象定位位目標(biāo)客戶戶/消費(fèi)者提出項(xiàng)目目規(guī)劃建建議財(cái)務(wù)投資資分析項(xiàng)目審批批整體包裝裝宣傳推廣廣準(zhǔn)備招商商材料手冊(cè)、平平面圖價(jià)目表、、合同組建招商商隊(duì)伍擬定租售售條款租售方式式租售價(jià)格格負(fù)責(zé)租金金管理申請(qǐng)招商商費(fèi)用招商綱領(lǐng)領(lǐng)（租售比例））制定招商商策略（（節(jié)奏、、階段））審核租售售條款審批招商商費(fèi)用商業(yè)品牌牌決策和和資源整整合制定物業(yè)業(yè)改良和和重定位位決策租戶結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整現(xiàn)金管理理配套建設(shè)設(shè)工程設(shè)備備管理保安管理理清潔管理理廣告管理理裝修管理理商務(wù)服務(wù)務(wù)總臺(tái)服務(wù)務(wù)專(zhuān)業(yè)化、、人性化化服務(wù)雙語(yǔ)服務(wù)務(wù)入室保潔潔社區(qū)服務(wù)務(wù)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)節(jié)能力要要點(diǎn)：酒店和公公寓的物物業(yè)管理理比其他他商業(yè)地地產(chǎn)的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)化程程度更高高；一般采用用外包的的方式商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的物業(yè)業(yè)管理水水平較住住宅地產(chǎn)產(chǎn)高，物物業(yè)管理理的水平平和能力力對(duì)租金金影響較較大14中大咨詢(xún)?cè)冋J(rèn)為，，未來(lái)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)將是全全價(jià)值鏈鏈競(jìng)爭(zhēng)，，這樣非非常有利利于打造造自己的的核心品品牌和資資本運(yùn)作作，甚至至可以輸輸出品牌牌和管理理開(kāi)發(fā)持有/經(jīng)營(yíng)金融物業(yè)管理理大力開(kāi)拓拓海外市市場(chǎng)，中中國(guó)和澳澳洲作為為最大的的市場(chǎng)目目前以開(kāi)開(kāi)發(fā)為主主類(lèi)型：住住宅、寫(xiě)寫(xiě)字樓、、綜合體體、公寓寓、商業(yè)業(yè)物業(yè)，，大部分分是自有有開(kāi)發(fā)，，商業(yè)物物業(yè)和寫(xiě)寫(xiě)字樓有有一部分分是收購(gòu)購(gòu)在建項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)檔次次以高檔檔為主類(lèi)型和資資產(chǎn)規(guī)模模：寫(xiě)字字樓、商商場(chǎng)與金金融（26%）、公寓寓（14%）、綜合合體（13%）以各個(gè)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)公司司作為持持有主體體分散化化產(chǎn)權(quán)持持有經(jīng)營(yíng)以自自營(yíng)為主主，均有有專(zhuān)業(yè)團(tuán)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作作專(zhuān)項(xiàng)業(yè)業(yè)務(wù)渠道：上上市\(zhòng)私募\成立專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)基金\REITs典型做法法：利用用自己管管理的私私募基金金和自有有資金聯(lián)聯(lián)合投資資很強(qiáng)的投投資分析析和咨詢(xún)?cè)兡芰?，，?duì)投資資有獨(dú)特特的理解解扮演房地地產(chǎn)投資資銀行的的角色自有專(zhuān)業(yè)業(yè)物業(yè)管管理公司司－－宏宏騰國(guó)際際以酒店式式管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)管理理物業(yè)開(kāi)發(fā)為主主①：：住宅（（79%）、公寓寓（11%）、綜合合體（4%）、寫(xiě)字字樓（3%）注重建立立和培育育專(zhuān)業(yè)品品牌，酒酒店式公公寓有三三個(gè)品牌牌：雅詩(shī)閣、、盛捷、、詩(shī)樂(lè)庭庭增長(zhǎng)模式式以有機(jī)機(jī)增長(zhǎng)和和無(wú)機(jī)增增長(zhǎng)相結(jié)結(jié)合的方方式進(jìn)行行發(fā)展。。近兩年年較多的的采用收收購(gòu)現(xiàn)有有項(xiàng)目和和在建項(xiàng)項(xiàng)目的用用于持有有，在區(qū)區(qū)域發(fā)展展方面多多采用與與當(dāng)?shù)仄笃髽I(yè)合資資設(shè)立公公司或聯(lián)聯(lián)盟的方方式（指指商業(yè)物物業(yè)）進(jìn)進(jìn)入案例：凱德置地15在房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)，，尤其是是商業(yè)地地產(chǎn)領(lǐng)跑跑者都高高度重視視商業(yè)聯(lián)聯(lián)盟體，，共同打打造高增增值空間間的商業(yè)業(yè)物業(yè)，，對(duì)其他他企業(yè)的的借鑒意意義巨大大融資持有/經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理理開(kāi)發(fā)萬(wàn)達(dá)深國(guó)投與國(guó)際投投資銀行行建立合合作，構(gòu)構(gòu)造國(guó)際際融資平平臺(tái)摩根士丹丹利高摩盛各項(xiàng)目公公司根據(jù)據(jù)沃爾瑪瑪?shù)囊笄髮?duì)商業(yè)業(yè)中心或或購(gòu)物廣廣場(chǎng)進(jìn)行行規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、施施工營(yíng)建建沃爾瑪引進(jìn)世界界一流的的物流配配送設(shè)施施的開(kāi)發(fā)發(fā)管理商商并以沃沃爾瑪百百貨為核核心租戶戶，形成成穩(wěn)定互互信的伙伙伴關(guān)系系美國(guó)普洛洛斯沃爾瑪與國(guó)際資資源資合合作,彌補(bǔ)自身身在物業(yè)業(yè)管理上上的短板板嘉德置地地西蒙集團(tuán)團(tuán)與國(guó)際零零售巨結(jié)結(jié)合戰(zhàn)略略合作關(guān)關(guān)系沃爾瑪百安居百勝與國(guó)際銀銀行達(dá)成成戰(zhàn)略合合作，發(fā)發(fā)行CMBS麥格理銀銀行建銀國(guó)際際借助國(guó)際際零售商商在項(xiàng)目目的商業(yè)業(yè)定位、、布局進(jìn)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)業(yè)的規(guī)劃劃和設(shè)計(jì)計(jì)，培育育并提升升自己的的能力沃爾瑪與國(guó)際培培訓(xùn)機(jī)構(gòu)構(gòu)簽訂訂培訓(xùn)協(xié)協(xié)議，加加強(qiáng)商業(yè)業(yè)管理專(zhuān)專(zhuān)業(yè)化能能力澳大利亞亞培訓(xùn)機(jī)機(jī)構(gòu)資料來(lái)源源：中大大咨詢(xún)分分析16中國(guó)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)仍仍處于發(fā)發(fā)展成長(zhǎng)長(zhǎng)期階段段，有基基金和金金融背景景的企業(yè)業(yè)在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)中中獲得更更快的成成功股權(quán)關(guān)系系合作關(guān)系系萬(wàn)達(dá)麥格理CMBS深國(guó)投嘉德摩根斯坦坦利西蒙嘉德?lián)碛谢鸾鸹蚪鹑谌诒尘?、或?guó)外地地產(chǎn)、或零售業(yè)業(yè)翹首的的企業(yè)更更容易在在商業(yè)地地產(chǎn)領(lǐng)域域獲得成成功沃爾瑪華潤(rùn)和普普洛斯沃爾瑪龍柏商置置基金17國(guó)內(nèi)領(lǐng)先先的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)商商——深國(guó)投在在成為華華潤(rùn)地產(chǎn)產(chǎn)系之前前，在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)環(huán)節(jié)上與與國(guó)際巨巨頭進(jìn)行行較為深深入的合合作，被被譽(yù)為中中國(guó)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的“輕騎騎兵”深圳格瑞瑞融資地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理理物業(yè)管理理摩根士丹丹利深國(guó)投商商置西蒙地產(chǎn)產(chǎn)常熟、鄭鄭州、杭杭州和蘇蘇州印象象城項(xiàng)目目35%32.5%32.5%深國(guó)投與與世界500強(qiáng)企業(yè)組組建的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)陣營(yíng)，，挾難以以比擬的的金融資資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)和商業(yè)業(yè)資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)，以以一種全全新、銳銳利的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)模式，，顛覆了了人們對(duì)對(duì)商業(yè)地地產(chǎn)的想想像。在在快速擴(kuò)擴(kuò)張的2004年至至2006年，，短短短短3年時(shí)時(shí)間間，，深深國(guó)國(guó)投投在在全全國(guó)國(guó)獲獲得得了了60多個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目，，至至2009年已已經(jīng)經(jīng)開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)23個(gè)。這樣的速速度，幾乎創(chuàng)創(chuàng)造了發(fā)展的的神話；當(dāng)然，與深國(guó)國(guó)投商置合作作的這些國(guó)際際大牌，無(wú)一一例外地遭到到本次金融危危機(jī)重創(chuàng)（沃沃爾瑪除外）），他們的戰(zhàn)戰(zhàn)略收縮導(dǎo)致致這種合作模模式難以為續(xù)續(xù)；但是這種攻城城略地的合作作方式值得深深思或有可借借鑒之處。在在商業(yè)模式上上深國(guó)投商置置利用資源杠杠桿、資金杠杠桿撬動(dòng)了商商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展2009年，深國(guó)投成成為華潤(rùn)系一一員后，擁有有雄厚的背景景，開(kāi)始嘗試試打通全價(jià)值值鏈，定位于于一家專(zhuān)業(yè)的的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)運(yùn)營(yíng)商18在城市核心商商圈如有機(jī)會(huì)會(huì)獲得黃金地地段,精品廣場(chǎng)的增增值保值潛力力是最大的,而精品廣場(chǎng)應(yīng)應(yīng)適當(dāng)走向綜綜合型物業(yè)，，即城市綜合合體，使物業(yè)業(yè)價(jià)值最大化化酒店配套公寓XX購(gòu)物廣場(chǎng)寫(xiě)字樓XX購(gòu)物廣場(chǎng)單體組組合體城城市市綜合體（HOPSCA）商業(yè)地產(chǎn)最早早開(kāi)始于單體體物業(yè)，如獨(dú)獨(dú)立的寫(xiě)字樓樓、酒店或購(gòu)購(gòu)物中心黃金地段的稀稀缺，以及交交通等因素的的限制，單體體業(yè)態(tài)逐漸向向組合體發(fā)展展；組合體的出現(xiàn)現(xiàn)能滿足目標(biāo)標(biāo)群體的各類(lèi)類(lèi)的需求，進(jìn)進(jìn)而提升物業(yè)業(yè)價(jià)值城市綜合體的的大體量、全全功能的設(shè)計(jì)計(jì)，滿足了更更多的需求，，緩解了城市市壓力；而且大批品牌牌商家的引入入，綜合體因因此往往能成成為一個(gè)城市市的地標(biāo)性建建筑，甚至成成為城市的名名片XX購(gòu)物廣場(chǎng)寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓19眾多知名房產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或運(yùn)運(yùn)營(yíng)商均致力力于在核心黃黃金地段打造造精品城市綜綜合體，也說(shuō)說(shuō)明這是發(fā)展展趨勢(shì)所在，，或有可鑒之之處文化中心北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)的物業(yè)組合合北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)不僅包括5A級(jí)智能寫(xiě)字樓樓，還有著涉涉外連鎖商業(yè)業(yè)中心、五星星級(jí)酒店、國(guó)國(guó)際商務(wù)港、、特色商業(yè)街街于一體。酒店配套公寓萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓廣州太古匯的的物業(yè)組合28層設(shè)計(jì)酒店、、3層設(shè)計(jì)商業(yè)裙裙房、39層設(shè)計(jì)辦公樓樓、28層設(shè)計(jì)商業(yè)、、辦公樓、7層設(shè)計(jì)文化中中心各一棟，，以“發(fā)現(xiàn)·滿足·無(wú)限”為主題題商業(yè)中心寫(xiě)字樓酒店酒店20不同類(lèi)型地產(chǎn)產(chǎn)其關(guān)鍵成功功因素不一樣樣住宅零售地產(chǎn)寫(xiě)字樓地產(chǎn)酒店地產(chǎn)關(guān)鍵成功因素規(guī)劃與定位選擇城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、人口狀況品牌與整體運(yùn)作土地與資金商業(yè)模式、商業(yè)規(guī)劃的設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)商的選擇黃金地段只租不售或掌握售后經(jīng)營(yíng)權(quán)選擇城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、人口黃金地段、便利的公共交通客戶群規(guī)劃產(chǎn)品形象選擇城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)程度黃金地段準(zhǔn)確的定位酒店運(yùn)營(yíng)商選擇城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、旅游業(yè)的發(fā)展水平21核心能力是一一家企業(yè)區(qū)別別于其他企業(yè)業(yè)的專(zhuān)有能力力，通過(guò)對(duì)住住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)房房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)要素比較較，我們可以以看出國(guó)內(nèi)優(yōu)優(yōu)秀企業(yè)中每每個(gè)企業(yè)都各各有所長(zhǎng)投資決策工程建造營(yíng)銷(xiāo)推廣物業(yè)管理成本管理設(shè)計(jì)規(guī)劃資金管理概念圖品牌員工素質(zhì)順馳金地萬(wàn)科萬(wàn)通紅石中海餅圖示例解釋?zhuān)菏袌?chǎng)最佳市場(chǎng)領(lǐng)先市場(chǎng)平均水平市場(chǎng)較差市場(chǎng)最差萬(wàn)科總體是均均衡型的能力力中海突出在工工程建造和物物業(yè)萬(wàn)通突出在投投資決策和規(guī)規(guī)劃紅石突出在設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃和營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃金地的產(chǎn)品制制造能力突出出順馳的前期和和后期能力突突出概念圖22縱觀國(guó)內(nèi)的主主要商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資企業(yè)，，其核心能力力各有所長(zhǎng)，，凱德是資金金突出，能力力最均衡的一一家陽(yáng)光深國(guó)投凱德萬(wàn)達(dá)土地獲取工程建造營(yíng)銷(xiāo)推廣商業(yè)策劃成本管理設(shè)計(jì)規(guī)劃招商統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)管理融資能力其他理想

模式金融街23與其它地產(chǎn)企企業(yè)重點(diǎn)以股股權(quán)類(lèi)融資相相比主要手段經(jīng)常手段正在籌備的手手段租賃融資*：：主要指帶租租約銷(xiāo)售金融手段企業(yè)融資項(xiàng)目融資引進(jìn)戰(zhàn)略股東東合作開(kāi)發(fā)上市、增發(fā)可轉(zhuǎn)債銀行REITs借支產(chǎn)融結(jié)合私募房地產(chǎn)基金信托租賃融資*應(yīng)付、預(yù)收出售項(xiàng)目或股股權(quán)境外上市萬(wàn)科引進(jìn)戰(zhàn)略股東東合作開(kāi)發(fā)上市、增發(fā)可轉(zhuǎn)債銀行REITs借支產(chǎn)融結(jié)合私募房地產(chǎn)基金信托租賃融資應(yīng)付、預(yù)收出售項(xiàng)目或股股權(quán)境外上市引進(jìn)戰(zhàn)略股東東合作開(kāi)發(fā)上市、增發(fā)可轉(zhuǎn)債銀行REITs借支產(chǎn)融結(jié)合私募房地產(chǎn)基金信托租賃融資應(yīng)付、預(yù)收出售項(xiàng)目或股股權(quán)境外上市嘉德萬(wàn)達(dá)引進(jìn)戰(zhàn)略股東東合作開(kāi)發(fā)上市、增發(fā)可轉(zhuǎn)債銀行REITs借支產(chǎn)融結(jié)合私募房地產(chǎn)基金信托租賃融資應(yīng)付、預(yù)收出售項(xiàng)目或股股權(quán)境外上市深國(guó)投引進(jìn)戰(zhàn)略股東東合作開(kāi)發(fā)上市、增發(fā)可轉(zhuǎn)債銀行REITs借支產(chǎn)融結(jié)合私募房地產(chǎn)基金信托租賃融資應(yīng)付、預(yù)收出售項(xiàng)目或股股權(quán)境外上市陽(yáng)光股份24融資高手萬(wàn)科科充分利用多多種融資手段段進(jìn)行組合1988年公開(kāi)發(fā)行2800萬(wàn)股，募集資資金2800萬(wàn)元，從此走走上了高速發(fā)發(fā)展的道路；；1991年按每股3.8元的價(jià)格配售售新股5730萬(wàn)股，共募集集資金22774萬(wàn)元；1993年向境外投資資者發(fā)行4500萬(wàn)股B股，募集資金金4500萬(wàn)元；1995年以每股3.01元的價(jià)格向公公司員工發(fā)行行883萬(wàn)股，共募集集資金2600萬(wàn)元；1997年實(shí)施10配2.37股，共募集資資金約3.8億元；2000年實(shí)施10配2.727股，共募集資資金6.25億元；2006年定向增發(fā)7億股A股募資42億元金融手段企業(yè)融資項(xiàng)目融資引進(jìn)戰(zhàn)略股東東合作開(kāi)發(fā)上市、增發(fā)可轉(zhuǎn)債銀行REITs借支產(chǎn)融結(jié)合私募房地產(chǎn)基金信托租賃融資應(yīng)付、預(yù)收出售項(xiàng)目或股股權(quán)境外上市2005年與中信資本本投資有限公公司簽訂合作作協(xié)議，共同同組建“中信信資本·萬(wàn)科中國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金金”。該基金金計(jì)劃只投資資于萬(wàn)科及萬(wàn)萬(wàn)科關(guān)聯(lián)公司司開(kāi)發(fā)的房地地產(chǎn)項(xiàng)目。基基金首期募集集目標(biāo)金額不不超過(guò)1.5億美元，存續(xù)續(xù)期5年（經(jīng)基金投投資人批準(zhǔn)可可延長(zhǎng)至7年）銀行信貸額度度：100多億許多項(xiàng)目采用用信托方式兩次可轉(zhuǎn)債獲獲得34.9億元資金A、B股上市，多次次增發(fā)積極推進(jìn)境外外上市事宜與中信合作與德國(guó)HI、新加坡GIC、摩根等基金金合作泰達(dá)、中糧、、招商…………出售萬(wàn)佳等非非核心資產(chǎn)25房地產(chǎn)企業(yè)主主要管控類(lèi)型型大致可分為為4類(lèi)，在4大類(lèi)中還會(huì)存存在許多管控控細(xì)節(jié)上的差差異財(cái)務(wù)型管控戰(zhàn)略型管控操作型管控集團(tuán)總部功能能核心功能重要功能財(cái)務(wù)/資產(chǎn)集團(tuán)規(guī)劃監(jiān)控/投資管理收購(gòu)、兼并人力資源管理理財(cái)務(wù)/資產(chǎn)集團(tuán)規(guī)劃監(jiān)控/投資管理收購(gòu)、兼并人力資源管理理公關(guān)、集團(tuán)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)法律審計(jì)R＆D項(xiàng)目拓展工程管理采購(gòu)/物流質(zhì)量管理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售執(zhí)行管控導(dǎo)向：集權(quán)分權(quán)分權(quán)管理模式功能和人員配配置運(yùn)營(yíng)功能財(cái)務(wù)/資產(chǎn)集團(tuán)規(guī)劃監(jiān)控/投資管理收購(gòu)、兼并人力資源管理理公關(guān)、集團(tuán)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)法律審計(jì)R＆D監(jiān)督型管控財(cái)務(wù)/資產(chǎn)集團(tuán)規(guī)劃監(jiān)控/投資管理收購(gòu)、兼并人力資源管理理公關(guān)、集團(tuán)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)法律審計(jì)R＆D項(xiàng)目審核工程管理重大采購(gòu)/物流質(zhì)量監(jiān)督市場(chǎng)管理銷(xiāo)售管理集權(quán)與分權(quán)融融合26房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)類(lèi)的組織結(jié)構(gòu)構(gòu)大約有以下下三類(lèi)，各有有適應(yīng)性，一一般是根據(jù)企企業(yè)的管控原原則來(lái)進(jìn)行構(gòu)構(gòu)架的項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售類(lèi)型職能管理型矩陣式管理型型開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售職責(zé)分工開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售項(xiàng)目部項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管管理部門(mén)項(xiàng)目部成為項(xiàng)項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)負(fù)責(zé)主體，職職能部門(mén)成為為資源提供、、建議與監(jiān)督督主體優(yōu)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的的反應(yīng)較慢；；需要高層協(xié)協(xié)調(diào)工作多，，容易形成決決策堆積員工介入雙重重職權(quán)之中，，需要公司良良好的人際關(guān)關(guān)系和全面的的培訓(xùn)實(shí)施條件項(xiàng)目數(shù)量少，，特定區(qū)域經(jīng)經(jīng)營(yíng)客戶定位專(zhuān)一一，項(xiàng)目實(shí)施施環(huán)境不確定定性低公司高層介入入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工工作項(xiàng)目數(shù)量較多多，同時(shí)也需需要專(zhuān)業(yè)共享享公司總部有專(zhuān)專(zhuān)業(yè)管理能力力提升的要求求，同時(shí)也需需要項(xiàng)目經(jīng)理理人才項(xiàng)目管理型項(xiàng)目公司或項(xiàng)項(xiàng)目部開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售項(xiàng)目公司成為為開(kāi)發(fā)工作的的全權(quán)負(fù)責(zé)主主體項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大；不利利于公司職能能知識(shí)積累和和專(zhuān)業(yè)化發(fā)展展跨多個(gè)地域經(jīng)經(jīng)營(yíng)或客戶需需求變化多項(xiàng)項(xiàng)目管理前期的客戶定定位非常準(zhǔn)確確更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)客戶需需求滿足程度度項(xiàng)目部缺點(diǎn)職能部門(mén)內(nèi)部部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟(jì)知識(shí)共享對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反反應(yīng)迅速，便便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目產(chǎn)品的創(chuàng)新新和技術(shù)專(zhuān)業(yè)業(yè)化的提升對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反反應(yīng)靈敏，清清晰的產(chǎn)品責(zé)責(zé)任，容易達(dá)達(dá)到客戶的滿滿意強(qiáng)總部職能部部門(mén)強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理雙強(qiáng)，偏項(xiàng)目目經(jīng)理27房地產(chǎn)（含商商業(yè)地產(chǎn)）企企業(yè)總體來(lái)說(shuō)說(shuō)，一般有三三種組織結(jié)構(gòu)構(gòu)：第一種形形式是按產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈分工設(shè)置置注：以下是功功能設(shè)置示意意圖，非組織織結(jié)構(gòu)圖，非非組織層級(jí)圖圖28第二種形式是是按產(chǎn)品類(lèi)型型分工設(shè)置組組織結(jié)構(gòu)注：以下是功功能設(shè)置示意意圖，非組織織結(jié)構(gòu)圖，非非組織層級(jí)圖圖29第三種形形式是基基于項(xiàng)目目或區(qū)域域的矩陣陣式組織織結(jié)構(gòu)，，這也是是房地產(chǎn)產(chǎn)公司采采用最多多的形式式注：以下下是功能能設(shè)置示示意圖，，非組織織結(jié)構(gòu)圖圖，非組組織層級(jí)級(jí)圖30房地產(chǎn)公公司完整整的運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理體體系應(yīng)該該包括如如下方面面的內(nèi)容容：項(xiàng)目獲取取規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)采購(gòu)管理理工程管理理營(yíng)銷(xiāo)管理理自持物業(yè)業(yè)管理人力資源源管理控制環(huán)境境信息與溝溝通監(jiān)督3規(guī)劃設(shè)計(jì)流程（設(shè)）開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)主流程（營(yíng)）一級(jí)流程二級(jí)流程三級(jí)流程3.1辦理用地規(guī)劃許可證及土地證流程（設(shè)）3.2設(shè)計(jì)招標(biāo)流程（設(shè)）3.3設(shè)計(jì)及報(bào)批流程（設(shè)）3.4交樓標(biāo)準(zhǔn)確定流程（設(shè)）2.1產(chǎn)品定位流程（營(yíng)）2.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制流程（項(xiàng)）2.3投資計(jì)劃編制與申報(bào)流程（成）2.4項(xiàng)目資金計(jì)劃流程（財(cái)）2.5拆遷流程（項(xiàng)）財(cái)務(wù)管理流程人力資源管理流程行政管理流程審計(jì)監(jiān)督流程1.1市場(chǎng)分析（營(yíng)）1.2可行性研究流程（營(yíng)）1.3合同簽訂流程（營(yíng)）1開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇與決策流程（營(yíng)）經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主流程2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工作流程（營(yíng)）舉例31房地產(chǎn)企企業(yè)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)深入入到運(yùn)營(yíng)營(yíng)的每一一個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)，但是是，最核核心的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)仍然然是來(lái)自自于前期期決策、、項(xiàng)目定定位的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，以以及異地地管控、、投資管管理等環(huán)環(huán)節(jié)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)IIIIVIII3781011121324設(shè)計(jì)方案案不符合合市場(chǎng)定定位或客客戶需求求采購(gòu)在數(shù)數(shù)量、質(zhì)質(zhì)量、規(guī)規(guī)格、及及時(shí)性等等方面不不符合項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)需要采購(gòu)程序序低效，，延誤項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)程程項(xiàng)目成本本超標(biāo)成本控制制影響業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)營(yíng)工程不能能按期完完成為按時(shí)完完工付出出大量其其他的管管理成本本人才儲(chǔ)備備不符合合當(dāng)前與與持續(xù)發(fā)發(fā)展需要要69設(shè)計(jì)無(wú)法法充分配配合工程程項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度需要要采購(gòu)成本本過(guò)高451725設(shè)計(jì)因素素所影響響的建造造成本過(guò)過(guò)高設(shè)計(jì)方案案不夠出出色無(wú)法法體現(xiàn)樓樓盤(pán)價(jià)值值營(yíng)銷(xiāo)管理理無(wú)法達(dá)達(dá)成利潤(rùn)潤(rùn)、客戶戶滿意度度與戰(zhàn)略略方向符符合的平平衡人才缺少少創(chuàng)造業(yè)業(yè)績(jī)的空空間或意意愿114項(xiàng)目投資資決策失失誤項(xiàng)目質(zhì)量量出現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題15出現(xiàn)重大大安全事事故18物業(yè)持有有比例不不符合戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展展19物業(yè)持有有項(xiàng)目無(wú)無(wú)法保值值增值22未能合理理制定或或有效監(jiān)監(jiān)控預(yù)算算執(zhí)行23財(cái)務(wù)分析析的決策策支持作作用不足足16樓盤(pán)無(wú)法法如期完完成銷(xiāo)售售任務(wù)而就物業(yè)業(yè)管理來(lái)來(lái)說(shuō)，中中國(guó)物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)至今今已取得得較大發(fā)發(fā)展，但但大多數(shù)數(shù)物業(yè)管管理公司司規(guī)模較較小，仍仍處于發(fā)發(fā)展的初初級(jí)階段段第32頁(yè)三級(jí)及以以下資質(zhì)質(zhì)物業(yè)公公司占絕絕大部分分平均管理理面積小小，兩極極分化嚴(yán)嚴(yán)重二級(jí)管理面積積一級(jí)三級(jí)平均物業(yè)公司司平均管管理物業(yè)業(yè)面積單位：萬(wàn)萬(wàn)平方米米資料來(lái)源源：《全國(guó)物業(yè)業(yè)管理公公司生存存狀況調(diào)調(diào)查》，范圍涵蓋蓋包括協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)員員及其他他物業(yè)管管理公司司的合計(jì)計(jì)4600個(gè)企業(yè)三級(jí)二級(jí)一級(jí)說(shuō)明由于很多多非會(huì)員員的小型型公司沒(méi)沒(méi)有參加加此次調(diào)調(diào)查，因因此根據(jù)據(jù)此次調(diào)調(diào)查結(jié)果果得出的的二、三三級(jí)單位位數(shù)量會(huì)會(huì)高于實(shí)實(shí)際情況況一級(jí)物物業(yè)公公司的的平均均管理理面積積遠(yuǎn)高高于三三級(jí)公公司平平均值值，而而陸家家嘴等等收入入過(guò)億億的國(guó)國(guó)內(nèi)頂頂級(jí)公公司的的管理理面積積是三三級(jí)平平均水水平的的100倍以上上各級(jí)資資質(zhì)物物業(yè)公公司數(shù)數(shù)量附：物物業(yè)管管理公公司資資質(zhì)分分級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及及相應(yīng)應(yīng)的業(yè)業(yè)務(wù)資資格第33頁(yè)標(biāo)準(zhǔn)資質(zhì)等級(jí)一級(jí)二級(jí)三級(jí)注冊(cè)資金500萬(wàn)300萬(wàn)50萬(wàn)人員要求1專(zhuān)業(yè)人員302010中級(jí)職稱(chēng)20105建筑面積基數(shù)2多層住宅200100未作規(guī)定高層住宅10050獨(dú)立式住宅158商業(yè)物業(yè)50201：工程程、財(cái)財(cái)務(wù)等等業(yè)務(wù)務(wù)負(fù)責(zé)責(zé)人具具有相相應(yīng)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)中中級(jí)以以上職職稱(chēng)2：要求求一級(jí)級(jí)、二二級(jí)資資質(zhì)的的物業(yè)業(yè)管理理公司司管理理兩種種類(lèi)型型以上上物業(yè)業(yè)，并并且管管理各各類(lèi)物物業(yè)的的房屋屋建筑筑面積積分別別占相相應(yīng)計(jì)計(jì)算基基數(shù)的的百分分比之之和不不低于于100％資料來(lái)來(lái)源：：《物業(yè)管管理企企業(yè)資資質(zhì)管管理辦辦法》，建設(shè)設(shè)部資質(zhì)等等級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不同資資質(zhì)可可承接接業(yè)務(wù)務(wù)一級(jí)資資質(zhì)物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)可可以承承接各各種物物業(yè)管管理項(xiàng)項(xiàng)目二級(jí)資資質(zhì)物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)可可以承承接30萬(wàn)平方方米以以下的的住宅宅項(xiàng)目目和8萬(wàn)平方方米以以下的的非住住宅項(xiàng)項(xiàng)目的的物業(yè)業(yè)管理理業(yè)務(wù)務(wù)三級(jí)資資質(zhì)物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)可可以承承接20萬(wàn)平方方米以以下住住宅項(xiàng)項(xiàng)目和和5萬(wàn)平方方米以以下非非住宅宅項(xiàng)目目的物物業(yè)管管理業(yè)業(yè)務(wù)半數(shù)以以上國(guó)國(guó)內(nèi)物物業(yè)管管理公公司處處于虧虧損狀狀態(tài)，，行業(yè)業(yè)普遍遍盈利利性較較差第34頁(yè)資料來(lái)來(lái)源：：《全國(guó)物物業(yè)管管理行行業(yè)生生存狀狀況調(diào)調(diào)查報(bào)報(bào)告》由于參參與調(diào)調(diào)查的的企業(yè)業(yè)主要要是協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)會(huì)員，，而多多數(shù)規(guī)規(guī)模較較小的的企業(yè)業(yè)沒(méi)有有參加加，因因此行行業(yè)盈盈利水水平會(huì)會(huì)低于于基于于調(diào)查查得出出的數(shù)數(shù)據(jù)盈虧企企業(yè)比比例行業(yè)總總體營(yíng)營(yíng)業(yè)收收入277億元總體獲獲利15億元每個(gè)公公司平平均利利潤(rùn)82.1萬(wàn)元行業(yè)平平均利利潤(rùn)率率5%持平虧損盈利平均獲獲利水水平中國(guó)物物業(yè)管管理行行業(yè)發(fā)發(fā)展將將呈現(xiàn)現(xiàn)如下下趨勢(shì)勢(shì)：（1）物業(yè)管管理公公司行行業(yè)主主流將將由甲甲方物物業(yè)向向第三三方物物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變第35頁(yè)國(guó)家建建設(shè)部部、地地方房房地產(chǎn)產(chǎn)主管管部門(mén)門(mén)積極極倡導(dǎo)導(dǎo)物業(yè)業(yè)管理理項(xiàng)目目的公公開(kāi)招招標(biāo)制制度對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)商而而言，，建管管分離離方式式更有有益成本較較低服務(wù)意意識(shí)不不強(qiáng)管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)不不足前期介介入專(zhuān)專(zhuān)業(yè)知知識(shí)不不夠能基本本完成成物管管服務(wù)務(wù)工作作不能促促進(jìn)后后期銷(xiāo)銷(xiāo)售限于服服務(wù)管管理規(guī)規(guī)模及及收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，虧虧本的的可能能性較較大成本適適中服務(wù)意意識(shí)實(shí)實(shí)力較較強(qiáng)管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐豐富前期介介入可可提出出促進(jìn)進(jìn)銷(xiāo)售售的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)建建議客戶資資源的的整合合、共共享提升企企業(yè)及及物業(yè)業(yè)品牌牌形象象對(duì)消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)購(gòu)買(mǎi)具具促進(jìn)進(jìn)作用用國(guó)際經(jīng)經(jīng)驗(yàn)也也表明明第三三方物物業(yè)更更有可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展?jié)摿αΑ绹?guó)紐紐約、、芝加加哥85%的物業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)采用用第三三方物物業(yè)管管理模模式；；我國(guó)國(guó)的香香港，，95%的物業(yè)業(yè)由““第三三方””管理理VS受政策策、開(kāi)開(kāi)發(fā)商商傾向向以及及行業(yè)業(yè)自身身發(fā)展展?jié)摿αθ椒矫嬉蛞蛩赜坝绊?，，房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)和和物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)分離離將成成為趨趨勢(shì)物業(yè)管管理公公司獲獲取項(xiàng)項(xiàng)目方方式由由自建建自管管向建建管分分離轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變資料來(lái)來(lái)源：：中大大咨詢(xún)?cè)兎治鑫觯?）物業(yè)業(yè)管理理公司司行業(yè)業(yè)正發(fā)發(fā)生著著從服服務(wù)者者向管管理者者的角角色轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，，未來(lái)來(lái)可能能還會(huì)會(huì)成為為經(jīng)營(yíng)營(yíng)者第36頁(yè)服務(wù)者者管理者者經(jīng)營(yíng)者者從1981年深圳圳設(shè)立立第一一家物物業(yè)管管理公公司以以來(lái)，，物業(yè)業(yè)管理理公司司主要要從事事著保保安、、保潔潔、代代收費(fèi)費(fèi)用等等基礎(chǔ)礎(chǔ)服務(wù)務(wù)行業(yè)處處于微微利狀狀態(tài)，，半數(shù)數(shù)以上上不盈盈利行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)先的的物業(yè)業(yè)管理理公司司已經(jīng)經(jīng)基本本完成成或正正在進(jìn)進(jìn)行從從服務(wù)務(wù)者向向管理理者轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，，將技技術(shù)含含量低低的基基礎(chǔ)服服物業(yè)業(yè)分離離，物物業(yè)管管理公公司專(zhuān)專(zhuān)注于于管理理角色轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變使使公司司的獲獲利能能力大大大提提高國(guó)內(nèi)龍龍頭物物業(yè)管管理公公司的的獲利利能力力較國(guó)國(guó)際領(lǐng)領(lǐng)先水水平仍仍有差差距，，為提提高獲獲利能能力，，物業(yè)業(yè)管理理公司司開(kāi)始始經(jīng)營(yíng)營(yíng)創(chuàng)新新型增增值業(yè)業(yè)務(wù)，，角色色可能能再次次從管管理者者轉(zhuǎn)變變?yōu)榻?jīng)經(jīng)營(yíng)者者資料來(lái)來(lái)源：：中大大咨詢(xún)?cè)兎治鑫觯?）國(guó)內(nèi)內(nèi)物業(yè)業(yè)管理理公司司眾多多，差差距懸懸殊，，存在在很大大的兼兼并整整合機(jī)機(jī)會(huì)，，未來(lái)來(lái)公司司數(shù)量量將大大幅度度減少少第37頁(yè)由于早早年準(zhǔn)準(zhǔn)入門(mén)門(mén)檻低低，目目前眾眾多小小型物物業(yè)管管理公公司連連年虧虧損，，面臨臨倒閉閉或收收購(gòu)大型公公司希希望通通過(guò)收收購(gòu)兼兼并進(jìn)進(jìn)一步步擴(kuò)大大規(guī)模模中型公公司希希望通通過(guò)合合并擴(kuò)擴(kuò)大注注冊(cè)資資本規(guī)規(guī)模提提供資資質(zhì)等等級(jí)，，獲得得承接接大型型項(xiàng)目目的資資格行業(yè)內(nèi)內(nèi)將出出現(xiàn)出出現(xiàn)兼兼并整整合的的趨勢(shì)勢(shì)，公公司數(shù)數(shù)量將將迅速速減少少大批小小型企企業(yè)消消失，，市場(chǎng)場(chǎng)份額額向大大中型型企業(yè)業(yè)集中中資料來(lái)來(lái)源：：中大大咨詢(xún)?cè)兎治鑫?8案例1：ZJJT戰(zhàn)略梳梳理報(bào)報(bào)告總總綱集團(tuán)層層面Ⅰ．使命愿愿景：：中國(guó)國(guó)最專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)Ⅱ．產(chǎn)品：：專(zhuān)注注于商商業(yè)地地產(chǎn)，，優(yōu)先先發(fā)展展零售售地產(chǎn)產(chǎn)，打打造精精品城城市綜綜合體體，關(guān)關(guān)注社社區(qū)購(gòu)購(gòu)物中中心Ⅲ．價(jià)值鏈鏈：側(cè)側(cè)重于于并購(gòu)購(gòu)、持持有和和經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)節(jié)節(jié)，少少量開(kāi)開(kāi)發(fā)，，可以以引入入更多多的戰(zhàn)戰(zhàn)略合合作伙伙伴Ⅳ．地域：：以廣廣州為為基地地，在在泛珠珠三角角形成成機(jī)會(huì)會(huì)性擴(kuò)擴(kuò)張模模式，，即““1+N”地域擴(kuò)擴(kuò)張模模式Ⅴ．核心能能力：：各種種能力力均衡衡發(fā)展展，注注重融融資投投資決決策能能力，，以及及品牌牌運(yùn)作作和管管理能能力的的提升升Ⅵ．發(fā)展階階梯：：短期期以正正佳廣廣場(chǎng)為為核心心，中中期開(kāi)開(kāi)始進(jìn)進(jìn)行復(fù)復(fù)制,成為較較具實(shí)實(shí)力的的專(zhuān)業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)商正佳廣廣場(chǎng)Ⅰ．競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手：在在未來(lái)來(lái)天河河中央央商業(yè)業(yè)區(qū)直直接的的對(duì)手手有天天河城城、太太古匯匯及萬(wàn)萬(wàn)菱匯匯，珠珠江新新城商商圈有有太陽(yáng)陽(yáng)城廣廣場(chǎng)、、高德德置地地廣場(chǎng)場(chǎng)、中中央商商業(yè)廣廣場(chǎng)等等，火火車(chē)東東站有有東方方寶泰泰廣場(chǎng)場(chǎng)，定定位均均有一一定差差異Ⅱ．競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)能力力：正正佳廣廣場(chǎng)在在地段段上在在未來(lái)來(lái)格局局中有有一定定優(yōu)勢(shì)勢(shì)，但但是品品牌和和物業(yè)業(yè)管理理等需需要加加強(qiáng)Ⅲ．市場(chǎng)場(chǎng)定位位：主主要定定位于于新時(shí)時(shí)代家家庭，，有第第二梯梯度的的市場(chǎng)場(chǎng)人群群Ⅳ．業(yè)態(tài)態(tài)組合合：建建議綜綜合各各類(lèi)原原則，，依靠靠主力力店，，依據(jù)據(jù)消費(fèi)費(fèi)群消消費(fèi)特特征建建立動(dòng)動(dòng)態(tài)的的業(yè)態(tài)態(tài)組合合機(jī)制制Ⅴ．發(fā)展展目標(biāo)標(biāo)：實(shí)實(shí)現(xiàn)三三年租租金翻翻一番番的目目標(biāo)，，到2015左右的的時(shí)候候帶到到天河河城目目前的的水平平39ZJJT目前前以以正正佳佳廣廣場(chǎng)場(chǎng)為為運(yùn)運(yùn)作作核核心心的的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)，，維維持持目目前前商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資和和開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)板板塊塊職職能能，，一一是是運(yùn)運(yùn)作作目目前前的的商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目，，二二是是為為未未來(lái)來(lái)新新的的項(xiàng)項(xiàng)目目做做準(zhǔn)準(zhǔn)備備董事事長(zhǎng)長(zhǎng)副董董事事長(zhǎng)長(zhǎng)總裁裁行政政人人事事中中心心工程程預(yù)預(yù)結(jié)結(jié)算算中中心心招標(biāo)標(biāo)采采購(gòu)購(gòu)中中心心法律律事事務(wù)務(wù)部部金融融投投資資部部M層運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理公公司司黨工工辦辦運(yùn)通通投投資資管管理理公公司司廣東東鵬鵬尊尊能能源源開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)公公司司廣州州鵬鵬尊尊投投資資公公司司鴻越越裝裝修修公公司司廣告告公公司司副總總裁裁財(cái)務(wù)務(wù)中中心心工程程管管理理部部開(kāi)發(fā)發(fā)部部副總總裁裁正佳佳廣廣場(chǎng)場(chǎng)工程程設(shè)設(shè)備備部部車(chē)場(chǎng)場(chǎng)部部營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推推廣廣部部租戶戶關(guān)關(guān)系系部部現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)服服務(wù)務(wù)部部行政政部部人力力資資源源部部財(cái)務(wù)務(wù)部部規(guī)劃劃委委員員會(huì)會(huì)40ZIJT總部部管管控控建建議議（（簡(jiǎn)簡(jiǎn)表表）），，應(yīng)應(yīng)兼兼顧顧戰(zhàn)戰(zhàn)略略與與監(jiān)監(jiān)控控雙雙重重職職能能總部介入的深度核心功能重要功能開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)功能財(cái)務(wù)/資產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃監(jiān)控/投資管理收購(gòu)、兼并人力資源公關(guān)/集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)法律審計(jì)項(xiàng)目開(kāi)拓規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理采購(gòu)物流質(zhì)量技術(shù)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售管理售后服務(wù)商業(yè)持有與運(yùn)營(yíng)本地項(xiàng)目異地項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)投資開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司非主業(yè)控股公司參股公司:總部部集集權(quán)權(quán)，，由由總總部部進(jìn)進(jìn)行行操操作作；；：總總部部部部分分分分權(quán)權(quán)，，總總部部制制定定規(guī)規(guī)則則、、審審核核、、執(zhí)執(zhí)行行關(guān)關(guān)鍵鍵環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)以以及及監(jiān)監(jiān)督督；；：：總總部部以以建建制制、、審審計(jì)計(jì)監(jiān)監(jiān)督督為為主主，，授授權(quán)權(quán)給給相相應(yīng)應(yīng)層層級(jí)級(jí)執(zhí)執(zhí)行行；；空空格格：：不不存存在在此此項(xiàng)項(xiàng)職職能能或或者者總總部部介介入入較較淺淺41中大咨詢(xún)?cè)兓诜糠康禺a(chǎn)價(jià)價(jià)值鏈幫幫ZJJT梳理的二二級(jí)流程程架構(gòu)與與類(lèi)目A.3策劃定位位流程B.3規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)管理流流程B.4施工圖設(shè)設(shè)計(jì)與會(huì)會(huì)審流程程B.1規(guī)劃需求求制定流流程C.1總控計(jì)劃劃制定流流程D.2營(yíng)銷(xiāo)策劃劃流程C.10竣工驗(yàn)收收流程C.8成本管理理流程客戶服務(wù)務(wù)D.3物業(yè)交接接流程D.1營(yíng)銷(xiāo)定價(jià)價(jià)流程D.4項(xiàng)目后評(píng)評(píng)估流程程土地獲取取A.2項(xiàng)目可研研流程銷(xiāo)售交房房D市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)C工程與成成本管理理B規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)A項(xiàng)目拓展展C.6進(jìn)度管理理流程C.7質(zhì)量管理理流程C.9變更管理理流程C.2施工圖預(yù)預(yù)算流程程C.4施工招投投標(biāo)流程程A.1項(xiàng)目建議議流程C.11竣工決算算流程報(bào)批報(bào)建建、證照照辦理C.3材料招投投標(biāo)流程程B.2設(shè)計(jì)招投投標(biāo)流程程C.5監(jiān)理招投投標(biāo)流程程一級(jí)流程程二級(jí)流程程42案例2：ZJSY管理體系系項(xiàng)目。。ZJSY已經(jīng)形成成以住宅宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)、建建筑工程程總承包包、物業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)、、旅游酒酒店為核核心業(yè)務(wù)務(wù)，以建建筑設(shè)計(jì)計(jì)、工程程監(jiān)理、、建筑裝裝修、酒酒店物業(yè)業(yè)管理、、中介咨咨詢(xún)?yōu)殛P(guān)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)務(wù)的國(guó)有有大型企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)ZJSY集團(tuán)有限公司(核心企業(yè))ZJSY總部辦公室人力資源源部財(cái)務(wù)部審計(jì)部資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)部房地產(chǎn)事事業(yè)部工程事業(yè)業(yè)部物業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)事業(yè)部部開(kāi)發(fā)服務(wù)務(wù)部監(jiān)察室黨委辦公公室工會(huì)團(tuán)委廣州ZJ外資建筑筑設(shè)計(jì)院院廣州ZJ工程建設(shè)設(shè)監(jiān)理公公司廣州ZJ裝修工程程公司廣州ZJ物業(yè)酒店店管理公公司廣州ZJ體育文化化發(fā)展有有限公司司廣州ZJ物資供應(yīng)應(yīng)公司深圳ZJSY公司惠州ZJSY公司廣州ZJSY集團(tuán)有限限公司珠珠海公司司廣州太平平洋外資資建設(shè)咨咨詢(xún)公司司廣州ZJ廣告公司司廣州ZJ興業(yè)公司司瑞士中星星投資有有限公司司(香港)珠海ZJ中星房地地產(chǎn)發(fā)展展有限公公司海南國(guó)際際置業(yè)有有限公司司三亞ZJ南田溫泉泉度假區(qū)區(qū)廣州華僑僑房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司廣州ZJ體育文化化發(fā)展有有限公司司廣州華僑僑投資公公司廣州華僑僑經(jīng)濟(jì)建建設(shè)公司司廣州ZJSY開(kāi)發(fā)股份份有限公公司廣州ZJ投資管理理有限公公司廣州世界界貿(mào)易中中心大廈廈有限公公司廣州好世世界綜合合大廈有有限公司司廣州捷星星房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司新會(huì)松園園房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司廣州麓翠翠苑房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司廣州ZJ恒昌房地地產(chǎn)顧問(wèn)問(wèn)有限公公司廣州華南南自動(dòng)化化工程有有限公司司廣州廣怡怡中心大大廈43根據(jù)項(xiàng)目目要求，，中大咨咨詢(xún)幫助助ZJSY梳理并設(shè)設(shè)計(jì)十二二個(gè)核心心管理流流程計(jì)劃預(yù)算算流程戰(zhàn)略管理理流程財(cái)務(wù)管控控流程績(jī)效管理理流程年度計(jì)劃劃預(yù)算調(diào)調(diào)整流程程戰(zhàn)略制定定流程年度計(jì)劃劃預(yù)算制制定流程程財(cái)務(wù)管理理流程績(jī)效考核核流程績(jī)效輔導(dǎo)導(dǎo)流程績(jī)效指標(biāo)標(biāo)制定流流程資產(chǎn)管理理流程資金管理理流程財(cái)務(wù)審計(jì)計(jì)流程三年戰(zhàn)略略規(guī)劃制制定流程程投資管理理流程投資決策策流程合同管理理流程合同管理理流程44案例：ZJSY的績(jī)效考考核流程程圖績(jī)效考核流程編號(hào)：本流程共1頁(yè)之第1頁(yè)生效日期:流程協(xié)調(diào)控制部門(mén)：人力資源部總責(zé)任人：人力資源副總審核:簽署：總裁辦公會(huì)集團(tuán)財(cái)務(wù)部人力資源部考核人被考核人責(zé)任人備注財(cái)務(wù)部經(jīng)理人力資源部總監(jiān)被考核人考核人人力資源部總監(jiān)人力資源部總監(jiān)人力資源部總監(jiān)集團(tuán)董事長(zhǎng)人力資源部總監(jiān)考核人同時(shí)也是被考核人考核表格格根據(jù)考核核表格和和年度經(jīng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃劃自我評(píng)評(píng)分評(píng)分、溝溝通年度計(jì)劃劃預(yù)算人力資源源部主持持考核評(píng)評(píng)審會(huì)議議，全面面溝通并并調(diào)整考考核結(jié)果果考核結(jié)果果匯總擬訂考評(píng)評(píng)報(bào)告和和獎(jiǎng)懲方方案執(zhí)行考核核結(jié)果實(shí)施獎(jiǎng)懲懲晉升業(yè)務(wù)及財(cái)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)否決145案例：ZJSY的績(jī)效考考核說(shuō)明明文件1目的、范范圍及適適用為規(guī)范集集團(tuán)核心心員工績(jī)績(jī)效考核核工作，，明確相相關(guān)權(quán)限限職責(zé)與與部門(mén)配配合，特特制訂本本程序本程序適用用范圍為XXXX集團(tuán)，自2007年10月1日起執(zhí)行。。每年一月月績(jī)效考核核開(kāi)始時(shí)點(diǎn)點(diǎn)適用本流流程2職責(zé)流程的總責(zé)責(zé)任人人事事資源部總總監(jiān)人力資源部部為流程控控制協(xié)調(diào)部部門(mén)，主持持績(jī)效考核核、溝通、、獎(jiǎng)懲建議議各部門(mén)、業(yè)業(yè)務(wù)公司、、房地產(chǎn)集集團(tuán)配合，，負(fù)責(zé)制定定本部門(mén)/公司計(jì)劃預(yù)預(yù)算并參與與預(yù)算協(xié)調(diào)調(diào)會(huì)議3流程概要人力資源部部一月第一一周發(fā)布考考核工具與與考核通知知到各部門(mén)門(mén)、公司，，該環(huán)節(jié)責(zé)責(zé)任人是人人力資源副副總被考核人三三個(gè)工作日日內(nèi)填寫(xiě)考考核表格，，進(jìn)行自評(píng)評(píng)，考核人人一周內(nèi)完完成對(duì)別考考核人評(píng)分分并溝通人力資源部部三個(gè)工作作日聶匯總總考核結(jié)果果，該環(huán)節(jié)節(jié)責(zé)任人是是人力資源源部總監(jiān)人力資源部部主持召開(kāi)開(kāi)績(jī)效考評(píng)評(píng)會(huì)議進(jìn)行行360度全方位綜綜合評(píng)定，，兩日內(nèi)確確定考評(píng)結(jié)結(jié)果，該環(huán)環(huán)節(jié)責(zé)任人人是人力資資源部總監(jiān)監(jiān)人力資源部部一周內(nèi)制制定考評(píng)報(bào)報(bào)告和獎(jiǎng)懲懲建議方案案報(bào)決策委委員會(huì)審批批決策委員會(huì)會(huì)審批通過(guò)過(guò)或提出修修改建議，，決策與修修改周期為為一周人力資源部部監(jiān)督考核核考核結(jié)果果執(zhí)行，該該環(huán)節(jié)責(zé)任任人是人力力資源部總總監(jiān)4相關(guān)流程交交付品《獎(jiǎng)懲方案》：流程說(shuō)明文文件46案例3：DT集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略——“三步走”發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略利潤(rùn)時(shí)間第一階段：：資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整第二階段：經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)創(chuàng)新第三階段：尋求新事業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)，將將企業(yè)做強(qiáng)強(qiáng)做大第一階段：：繼續(xù)強(qiáng)化資資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整，核心心的問(wèn)題是是將資產(chǎn)的的流動(dòng)比率率和速動(dòng)比比率調(diào)整至至一個(gè)合理理的數(shù)字上上，與此同同時(shí)要引進(jìn)進(jìn)新的合作作者，增強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)的資資金、技術(shù)術(shù)及管理能能力；第二階段：：在已完成資資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整的基礎(chǔ)礎(chǔ)上采取較較為積極的的發(fā)展策略略，尋求突突破現(xiàn)有房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)及服務(wù)模模式，增大大企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模及增增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能能力。這一一階段大約約需要三年年時(shí)間；第三階段：：通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換及現(xiàn)代代企業(yè)資本本運(yùn)營(yíng)模式式，擴(kuò)大企企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模，尋尋求企業(yè)更更強(qiáng)更大。。戰(zhàn)略重點(diǎn)：：降低財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略重點(diǎn)：：經(jīng)營(yíng)模式式創(chuàng)新戰(zhàn)略重點(diǎn)：：戰(zhàn)略合作作47案例3：《戰(zhàn)略梳理報(bào)報(bào)告》分析梳理了了順德區(qū)房房地產(chǎn)物業(yè)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略主要內(nèi)容《戰(zhàn)略梳理報(bào)告》48根據(jù)順德國(guó)國(guó)資辦對(duì)房房地產(chǎn)物業(yè)業(yè)具體情況況和發(fā)展思思路，在現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)治治理結(jié)構(gòu)下下，提出了了基于現(xiàn)狀狀的“1+2”組織結(jié)構(gòu)（（方案一））順德房地產(chǎn)產(chǎn)總裁財(cái)務(wù)部工程維修部實(shí)德公司總總經(jīng)理匯德公司總總經(jīng)理規(guī)劃設(shè)計(jì)部成本管理部行政部人力資源部房管部保障性住房部法務(wù)部工程管理部綜合部質(zhì)量管理部文化廣場(chǎng)項(xiàng)目部經(jīng)營(yíng)管理部綜合部規(guī)劃委員會(huì)會(huì)副總副總營(yíng)銷(xiāo)推廣部市場(chǎng)拓展部工程維修部49明確戰(zhàn)略和和組織架構(gòu)構(gòu)之后，以以業(yè)務(wù)和客客戶為導(dǎo)向向的基礎(chǔ)之之上，主要要解決三大大問(wèn)題：流流程識(shí)別與與呈現(xiàn)、流流程評(píng)估與與優(yōu)化及流流程實(shí)施與與指導(dǎo)流程識(shí)別與與呈現(xiàn)流程評(píng)估與與優(yōu)化流程在企業(yè)業(yè)中無(wú)處不不在，僅僅僅沒(méi)有規(guī)范范化和集中中管理；一般識(shí)別流流程有價(jià)值值鏈架構(gòu)法法和利益相相關(guān)方的分分析識(shí)別法法；中大項(xiàng)目組組為核心，，全員