房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)與發(fā)展

房地產(chǎn)金融第二章房地產(chǎn)金融主要內(nèi)容房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵和特點(diǎn)房地產(chǎn)金融的作用房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展什么是房地產(chǎn)金融

定義：為房地產(chǎn)籌集、融通、清算資金提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融活動(dòng)的總稱。基本任務(wù)：運(yùn)用多種金融方式和金融工具，來(lái)籌集資金為房地產(chǎn)的社會(huì)再生產(chǎn)提供服務(wù)。房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)中長(zhǎng)期性為由擔(dān)保信用一般要實(shí)行證券化有較強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融的內(nèi)容房地產(chǎn)信貸：指投資者或開(kāi)發(fā)商從銀行獲得購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)或開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所需的部分資金的金融活動(dòng)。包括開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款。房地產(chǎn)信托：指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、收租、保險(xiǎn)等代管代營(yíng)業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過(guò)戶、納稅等事項(xiàng)，有些還以投資者身份參與對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)金融的內(nèi)容（續(xù)）房地產(chǎn)保險(xiǎn)：是整個(gè)社會(huì)保險(xiǎn)的組成部分，是指以房地產(chǎn)作為標(biāo)的物，根據(jù)訂立的經(jīng)濟(jì)合同，對(duì)特定的災(zāi)害事故造成的經(jīng)濟(jì)損失提供資金保障的一種經(jīng)濟(jì)形式，屬于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的范疇。

證券化：主要是房地產(chǎn)業(yè)的證券化，以及房地產(chǎn)抵押貸款的證券化。前者是指房地產(chǎn)業(yè)在融資過(guò)程中的證券化，通過(guò)債券或股票融資。抵押貸款的證券化是指銀行將抵押貸款集中在一起，形成資產(chǎn)池，以之為基礎(chǔ)發(fā)行債券，從而使得投資于抵押貸款上的資金流動(dòng)起來(lái)。

房地產(chǎn)金融的作用從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)：三個(gè)矛盾資金投入的集中性和資金來(lái)源的分散性的矛盾。開(kāi)發(fā)建設(shè)資金投入量大與資金來(lái)源數(shù)量小的矛盾。投資的回收期長(zhǎng)與再生產(chǎn)連續(xù)性的矛盾。從住房消費(fèi)來(lái)：房地產(chǎn)價(jià)值大，這一特點(diǎn)決定了消費(fèi)者不可能利用其儲(chǔ)蓄一次性購(gòu)買(mǎi)。從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控：對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的必要性房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)器的功能房地產(chǎn)和金融業(yè)房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，與銀行的關(guān)系就越密切

房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)相互促進(jìn)

房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展會(huì)影響金融業(yè)的正常運(yùn)行

房地產(chǎn)泡沫日本：近40年來(lái)，日本曾經(jīng)發(fā)生了三次地價(jià)高漲和隨后的經(jīng)濟(jì)蕭條。在20世紀(jì)80年代的10年中，日本低價(jià)上漲6倍，地價(jià)達(dá)2400兆日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍。1991年，地產(chǎn)泡沫破滅之后，日本地價(jià)損失達(dá)700兆日元，是日本年GDP的1.4倍。房地產(chǎn)泡沫香港：由于香港土地資源稀缺，香港公司和私人習(xí)慣于將富余貨幣購(gòu)置物業(yè)以求保值，自1985年起銀行普遍接受物業(yè)抵押發(fā)放貸款，從而引發(fā)了財(cái)富循環(huán)效應(yīng)。從1989年到1997年第三季度，香港房地產(chǎn)的價(jià)格上漲了三倍多。房地產(chǎn)泡泡沫的危危害房地產(chǎn)泡泡沫的長(zhǎng)長(zhǎng)期存在在和發(fā)展展抑制了了其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)泡泡沫的長(zhǎng)長(zhǎng)期存在在導(dǎo)致了了經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)和社社會(huì)結(jié)構(gòu)構(gòu)的失衡衡房地產(chǎn)泡泡沫破滅滅導(dǎo)致了了金融危危機(jī)房地產(chǎn)泡泡沫破滅滅導(dǎo)致了了生產(chǎn)和和消費(fèi)危危機(jī)房地產(chǎn)泡泡沫破裂裂還可能能引發(fā)政政治和社社會(huì)危機(jī)機(jī)房地產(chǎn)泡泡沫的啟啟示房地產(chǎn)泡泡沫存在在與否不不能用市市場(chǎng)中的的供求現(xiàn)現(xiàn)狀來(lái)判判斷房地產(chǎn)泡泡沫與金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)密切相相關(guān)預(yù)防房地地產(chǎn)泡沫沫，從金金融領(lǐng)域域入手關(guān)于泡沫沫的思考考泡沫的定定義泡沫的表表現(xiàn)泡沫的判判斷標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)中國(guó)目前前是否存存在房地地產(chǎn)泡沫沫如果有，，引發(fā)泡泡沫的原原因是什什么，泡泡沫的危危險(xiǎn)在于于那些方方面，如如何化解解與防范范相關(guān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金金融的發(fā)發(fā)展國(guó)外的情情況：三個(gè)源源頭建筑業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)土地開(kāi)發(fā)發(fā)銀行公積金制制度建筑筑業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)建筑筑業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)（（住宅宅合合作作社社）是是一一種種互互相相幫幫助助、、共共同同建建房房的的非營(yíng)營(yíng)利利性團(tuán)體體，，屬屬集集體體合合作作性性質(zhì)質(zhì)。。它它是是以以建建房房資資金金融融通通及及儲(chǔ)儲(chǔ)蓄蓄、、建建設(shè)設(shè)和和管管理理一一體體化化解解決決住住房房問(wèn)問(wèn)題題的的合合作作社社。。起源源：：源源于于英英國(guó)國(guó)，，1775年，，伯伯明明翰翰性質(zhì)質(zhì)：：互互助助性性的的合合作作社社組組織織運(yùn)作作方方式式：：集集資資建建房房，，再再行行分分配配。。成成員員逐逐月月將將固固定定金金額額的的錢(qián)錢(qián)儲(chǔ)儲(chǔ)存存在在社社團(tuán)團(tuán)內(nèi)內(nèi)，，供供社社員員購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)土土地地并并建建造造房房屋屋；；房房屋屋建建成成后后，，協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)采采取取無(wú)無(wú)記記名名投投票票或或由由成成員員支支付付一一定定費(fèi)費(fèi)用用的的辦辦法法分分配配給給成成員員。。逐漸演演變成成一種種具有有儲(chǔ)蓄蓄、貸貸款功功能的的金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)。區(qū)域購(gòu)購(gòu)房者者社團(tuán)購(gòu)地建房房屋社員投投票支付費(fèi)費(fèi)用分配給給成員員全國(guó)儲(chǔ)儲(chǔ)蓄戶戶社團(tuán)高利息息存款購(gòu)地建建房抵押貸貸款購(gòu)房人人存錢(qián)儲(chǔ)蓄土地開(kāi)開(kāi)發(fā)銀銀行起源：：德國(guó)國(guó)，1769，普魯魯士發(fā)展的的三個(gè)個(gè)階段段；早期：：合作作社性性質(zhì)，，區(qū)域域性的的，強(qiáng)強(qiáng)制地地主參參加。。運(yùn)作作方式式是：：政府府對(duì)地地主采采取強(qiáng)強(qiáng)制的的方式式使其其加入入，同同時(shí)，，政府府出資資，并并對(duì)銀銀行進(jìn)進(jìn)行監(jiān)監(jiān)督和和管理理，地地主利利用自自己的的土地地作為為抵押押取得得貸款款，用用于土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)和和房屋屋的建建設(shè)。。中期：：除地地主外外，擁?yè)碛型镣恋卦谠?500馬克以以上的的也可可以參參加；；發(fā)行行土地地抵押押證券券，地地主或或農(nóng)民民可以以用自自己的的土地地做抵抵押取取得長(zhǎng)長(zhǎng)期貸貸款，，可以以將各各自的的土地地交給給合作作社作作為抵抵押物物，合合作社社以這這些土土地作作為擔(dān)擔(dān)保發(fā)發(fā)行債債券，，取得得資金金，供供社員員。后期：：區(qū)域域性——全面性性。成成立了了中央央土地地銀行行，利利用中中央銀銀行的的中介介作用用，實(shí)實(shí)現(xiàn)各各個(gè)區(qū)區(qū)域的的一體體化。。公積金金制度度代表國(guó)國(guó)家：：新加加坡，，1955年開(kāi)始的的原因因：生生活水水平低低，建建立公公積金金，為為了雇雇員的的最低低生活活保障障，并并不限限于買(mǎi)買(mǎi)房。。1968年，修修訂《中央公公積金金法》—公積金金可以以買(mǎi)房房。公積金金的運(yùn)運(yùn)作：：《中央公公積金金法》，所有有雇員員、雇雇主都都要加加入，，由雇雇主按按雇員員月薪薪，雇雇主、、雇員員各交交一定定比例例。公公積金金管理理局依依法管管理、、運(yùn)營(yíng)營(yíng)公積積金。。同時(shí)時(shí)，利利用一一系列列的制制度保保障該該管理理局的的廉潔潔。成效：：參加加人數(shù)數(shù)從18萬(wàn)人發(fā)發(fā)展到到1993年的238萬(wàn)人，，占全全國(guó)總總?cè)丝诳诘?7％。人人均住住房面面積達(dá)達(dá)到25平方米米。特色：：公積積金交交繳比比率很很高，，1996年達(dá)到到40％。我國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融的發(fā)發(fā)展解放前前，不僅向向房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商提供供貸款款，還還直接接從事事房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)、、經(jīng)營(yíng)營(yíng)。舊舊中國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)金金融的的主要要業(yè)務(wù)務(wù)有房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款；直直接投投資房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（上上海國(guó)國(guó)際飯飯店））；發(fā)發(fā)行房房地產(chǎn)產(chǎn)股票票、債債券等等。我國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融的發(fā)發(fā)展住房建建設(shè)資資金管管理階階段：：1949-1978房改金金融階階段（1978-1997））銀行為為房改改房和和商品品房的的開(kāi)發(fā)發(fā)、銷(xiāo)銷(xiāo)售提提供貸貸款服服務(wù)。。西安、、南寧寧、柳柳州和和梧州州試行行全價(jià)價(jià)向個(gè)個(gè)人售售房。。問(wèn)題題是，，價(jià)格格偏高高。80年代初初，““三三三三””制售售房，，政府府、企企業(yè)和和個(gè)人人各拿拿房?jī)r(jià)價(jià)的1/3。市場(chǎng)場(chǎng)好，，職工工可以以負(fù)擔(dān)擔(dān)，但但是政政府和和企業(yè)業(yè)負(fù)擔(dān)擔(dān)重。。80年代中中期，，“提提租增增資””。沒(méi)沒(méi)有解解決根根本問(wèn)問(wèn)題。。1988《《全國(guó)城城鎮(zhèn)分分期分分批推推行住住房制制度改改革的的實(shí)施施方案案》，促進(jìn)進(jìn)了房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融的發(fā)發(fā)展。。推動(dòng)動(dòng)了房房改貸貸款的的發(fā)展展，銀銀行信信貸也也迅速速發(fā)展展。1991年，上上海建建立公公積金金。房地產(chǎn)產(chǎn)金融融階段段：1998-至至今1998年5月，中中國(guó)人人民銀銀行頒頒布《個(gè)人住住房貸貸款管管理辦辦法》。之后后各國(guó)國(guó)有商商業(yè)銀銀行頒頒布了了實(shí)施施細(xì)則則，以以擔(dān)保保貸款款為特特征的的住房房貸款款市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)始始形成成。我國(guó)目目前房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融的問(wèn)問(wèn)題房地產(chǎn)產(chǎn)金融融市場(chǎng)場(chǎng)資金金來(lái)源源單一一房地產(chǎn)產(chǎn)貸款款的過(guò)過(guò)渡性性房地產(chǎn)產(chǎn)金融融市場(chǎng)場(chǎng)不完完善房地產(chǎn)產(chǎn)金融融市場(chǎng)場(chǎng)法律律體系系有待待完善善商業(yè)銀銀行經(jīng)經(jīng)營(yíng)機(jī)機(jī)制有有待轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。成熟的的房地地產(chǎn)金金融市市場(chǎng)的的標(biāo)志志住房貸貸款以以抵押押貸款款為主主籌資形形式多多樣，，貸款款