房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理論緒論

房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理

吉林大學(xué)地球科學(xué)學(xué)院

土地資源管理專業(yè)

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E-mail：viplingzhi@教材選用教材：《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》葉劍平/中國(guó)農(nóng)業(yè)出版社/2008年主要參考書：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》劉洪玉/中國(guó)建筑工業(yè)出版社/2010年中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)編寫REALESTATE課程體系緒論第一章房地產(chǎn)投資第二章房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與管理第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)第五章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究REALESTATE關(guān)于考試題型：?jiǎn)芜x，多選，判斷，計(jì)算分?jǐn)?shù)構(gòu)成：卷面成績(jī)+平時(shí)成績(jī)（8020/7030）卷面：部分內(nèi)容出自估價(jià)師考試題庫(kù)平時(shí)：出勤，課題作業(yè)，紀(jì)律表現(xiàn)綜合REALESTATEREALESTATE緒論房地產(chǎn)概述一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)：是房屋財(cái)產(chǎn)與土地財(cái)產(chǎn)的總稱。本質(zhì)上主要是指土地、建筑物及其他地上定著物及其的各種權(quán)益。單純的土地和單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。REALESTATE一、房地產(chǎn)概念

土地包括地上空間和地下空間。土地并不僅僅指地表平面，它還包括從地表向上擴(kuò)展一定高度上的地上空間及由此向下延伸的地下空間。所以是垂直、立體、空間的概念。REALESTATE日本最大的圖書館——國(guó)立國(guó)會(huì)圖書館日本國(guó)立國(guó)會(huì)圖書館內(nèi)景REALESTATE長(zhǎng)春市城市軌道交通規(guī)劃示意圖長(zhǎng)春軌道交通建設(shè)情況1號(hào)線2009年下半年開(kāi)建，2014年計(jì)劃通車。2號(hào)線2012年開(kāi)建，2016年計(jì)劃通車。3號(hào)線2002年1期通車，2006年2期通車。4號(hào)線2009年5月全面開(kāi)工，2011年10月通車。5號(hào)線規(guī)劃中。6號(hào)線規(guī)劃中。7號(hào)線規(guī)劃中雙陽(yáng)線規(guī)劃中。REALESTATE一、房地產(chǎn)概念建筑物指人工建筑而成，包括房屋和構(gòu)筑物。房屋：有完善的結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、生產(chǎn)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的工程建筑。它一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。構(gòu)筑物：除房屋以外，人們不能在其內(nèi)直接進(jìn)行生產(chǎn)和生活，但又時(shí)刻離不開(kāi)它們的建筑物。如，道路、橋梁、管道、隧道、水塔、堤壩、煙囪等。REALESTATE一、房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)：是房屋財(cái)產(chǎn)與土地財(cái)產(chǎn)的總稱，是土地、建筑物及其他地上定著物（如樹木、和水、暖、電、衛(wèi)生、通風(fēng)等設(shè)備）以及附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于位置的固定性、不可移動(dòng)，通常又稱為不動(dòng)產(chǎn)（RealEstate）物業(yè)=單元性地產(chǎn)（Property/Estate）REALESTATE二、房地產(chǎn)產(chǎn)分類按房地產(chǎn)存存在的自然然形態(tài)劃分分：土地、、建成后的的物業(yè)。建成后的物物業(yè)按用途途劃分：居居住房地產(chǎn)產(chǎn)、商業(yè)房房地產(chǎn)、工工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)、旅游房房地產(chǎn)、農(nóng)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)、特殊目目的房地產(chǎn)產(chǎn)按收益劃分分：收益性性房地產(chǎn)、、非收益性性房地產(chǎn)雙拼洋房疊加洋房躍層洋房疊墅洋房陽(yáng)光藝墅墅質(zhì)洋房哥德堡森林林創(chuàng)享洋房房退臺(tái)洋房長(zhǎng)春花園洋房空中別墅雙拼別墅獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅長(zhǎng)春疊加別墅REALESTATE二、房地產(chǎn)產(chǎn)分類按房地產(chǎn)存存在的自然然形態(tài)劃分分：土地、、建成后的的物業(yè)。建成后的物物業(yè)按用途途劃分：居住房地產(chǎn)產(chǎn)、商業(yè)房地地產(chǎn)、工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)、、旅游房地地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)、、特殊目的的房地產(chǎn)按收益劃分分：收益性性房地產(chǎn)、、非收益性性房地產(chǎn)《非2》主主要取景地地—亞龍灣灣熱帶天堂堂森林旅游游區(qū)石梅灣海灣灣過(guò)龍江索橋橋鳥巢度假酒酒店REALESTATE二、房地產(chǎn)產(chǎn)分類按房地產(chǎn)存存在的自然然形態(tài)劃分分：土地、、建成后的的物業(yè)。建成后的物物業(yè)按用途途劃分：居居住房地產(chǎn)產(chǎn)、商業(yè)房房地產(chǎn)、工工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)、旅游房房地產(chǎn)、農(nóng)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)、特殊目目的房地產(chǎn)產(chǎn)按收益劃分分：收益性性房地產(chǎn)、、非收益性性房地產(chǎn)REALESTATE三、房地產(chǎn)產(chǎn)特性1.位置固固定性（不不可移動(dòng)性性，地區(qū)性性)2.異質(zhì)性性3.保值增增值性4.經(jīng)濟(jì)壽壽命的可延延續(xù)性5.適應(yīng)性性6.相互影影響性7.受政策策限制、影影響的敏感感性REALESTATE三、房地產(chǎn)產(chǎn)特性REALESTATE三、房地產(chǎn)產(chǎn)特性1.位置固固定性（不不可移動(dòng)性性，地區(qū)性性)2.異質(zhì)性性3.保值增增值性4.經(jīng)濟(jì)壽壽命的可延延續(xù)性5.適應(yīng)性性6.相互影影響性7.受政策策限制、影影響的敏感感性REALESTATE四、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（一）房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的的概念：產(chǎn)權(quán)：財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的所有權(quán)權(quán)，又稱物物權(quán)，是財(cái)財(cái)產(chǎn)所有者者在法律范范圍內(nèi)，對(duì)對(duì)其財(cái)產(chǎn)享享有的占有有、使用、、收益和處處分的權(quán)利利。房產(chǎn)：房屋屋的經(jīng)濟(jì)形形態(tài)，房產(chǎn)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)就就是房屋的的所有權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)：房屋的的所有權(quán)及及其占有土土地的使用用權(quán)REALESTATE四、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（二）房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)1）所有權(quán)權(quán)2）占占有權(quán)3））使用權(quán)4）收益益權(quán)5））處分權(quán)6）地役役權(quán)7）抵押押權(quán)8）典權(quán)權(quán)9）租租賃權(quán)10）地上上權(quán)溫州“地宮宮哥”“挖地三尺尺”欲擴(kuò)擴(kuò)建“躍躍層豪宅””溫州“地宮宮哥”已著手恢復(fù)復(fù)原狀REALESTATE四、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（二）房地地產(chǎn)所有權(quán)權(quán)結(jié)構(gòu)1）所有權(quán)權(quán)2）占占有權(quán)3））使用權(quán)4）收益益權(quán)5））處分權(quán)6）地役役權(quán)7）抵押押權(quán)8）典權(quán)權(quán)9）租租賃權(quán)10）地上上權(quán)REALESTATE世界末日地地堡----別墅一一角REALESTATE“末日地堡堡”透視圖圖與規(guī)劃圖圖REALESTATE公共活動(dòng)室室臥室REALESTATE緒論（上上節(jié)回顧））房地產(chǎn)概述述一、房地產(chǎn)產(chǎn)的概念房地產(chǎn)：是是房屋財(cái)產(chǎn)產(chǎn)與土地財(cái)財(cái)產(chǎn)的總稱稱。本質(zhì)上主要要是指土地地、建筑物物及其他地地上定著物物及其的各各種權(quán)益。。單純的土地地和單純的的建筑物都都屬于房地地產(chǎn)，是房房地產(chǎn)的一一種存在形形態(tài)。REALESTATE一、房地產(chǎn)產(chǎn)概念土地包括地地上空間和和地下空間間。土地并不僅僅僅指地表表平面，它它還包括從從地表向上上擴(kuò)展一定定高度上的的地上空間間及由此向向下延伸的的地下空間間。所以是是垂直、立立體、空間間的概念。。REALESTATE一、房地產(chǎn)產(chǎn)概念建筑物指人工工建筑而成，，包括房屋和和構(gòu)筑物。房屋：有完善善的結(jié)構(gòu)，能能夠遮風(fēng)避雨雨并供人居住住、生產(chǎn)、儲(chǔ)儲(chǔ)藏物品或進(jìn)進(jìn)行其他活動(dòng)動(dòng)的工程建筑筑。它一般由由基礎(chǔ)、墻、、門、窗、柱柱屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。。構(gòu)筑物：除房房屋以外，人人們不能在其其內(nèi)直接進(jìn)行行生產(chǎn)和生活活，但又時(shí)刻刻離不開(kāi)它們們的建筑物。。如，道路、、橋梁、管道道、隧道、水水塔、堤壩、、煙囪等。REALESTATE一、房地產(chǎn)概概念房地產(chǎn)：是房房屋財(cái)產(chǎn)與土土地財(cái)產(chǎn)的總總稱，是土地地、建筑物及及其他地上定定著物（如樹樹木、和水、、暖、電、衛(wèi)衛(wèi)生、通風(fēng)等等設(shè)備）以及及附帶的各種種權(quán)益。房地產(chǎn)由于位位置的固定性性、不可移動(dòng)動(dòng)，通常又稱稱為不動(dòng)產(chǎn)（（RealEstate）物業(yè)=單元性性地產(chǎn)（Property/Estate））REALESTATE二、房地產(chǎn)分分類按房地產(chǎn)存在在的自然形態(tài)態(tài)劃分：土地地、建成后的的物業(yè)。建成后的物業(yè)業(yè)按用途劃分分：居住房地地產(chǎn)、商業(yè)房房地產(chǎn)、工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)、旅旅游房地產(chǎn)、、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)、特殊目的的房地產(chǎn)按收益劃分：：收益性房地地產(chǎn)、非收益益性房地產(chǎn)REALESTATE三、房地產(chǎn)特特性1.位置固定定性（不可移移動(dòng)性，地區(qū)區(qū)性)2.異質(zhì)性3.保值增值值性4.經(jīng)濟(jì)壽命命的可延續(xù)性性5.適應(yīng)性6.相互影響響性7.受政策限限制、影響的的敏感性REALESTATE四、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（一）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念念：產(chǎn)權(quán)：財(cái)產(chǎn)的的所有權(quán)，又又稱物權(quán)，是是財(cái)產(chǎn)所有者者在法律范圍圍內(nèi)，對(duì)其財(cái)財(cái)產(chǎn)享有的占占有、使用、、收益和處分分的權(quán)利。房產(chǎn)：房屋的的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)就是房屋的的所有權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：：房屋的所有有權(quán)及其占有有土地的使用用權(quán)REALESTATE四、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（二）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)1）所有權(quán)2）占有權(quán)權(quán)3）使用權(quán)權(quán)4）收益權(quán)權(quán)5）處分分權(quán)6）地地役權(quán)7）抵押權(quán)權(quán)8））典權(quán)9））租賃權(quán)10）地上權(quán)權(quán)REALESTATE五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)概念：從事房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)、管理和服服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，，并由從事以以上活動(dòng)的各各類單位所組組成。REALESTATEREALESTATE五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì)質(zhì)：具有第二產(chǎn)業(yè)業(yè)性質(zhì)的第三三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)1.房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性（投資大，價(jià)價(jià)格高，壟斷斷性，利潤(rùn)豐豐，風(fēng)險(xiǎn)大））2.房產(chǎn)、地地產(chǎn)交易的不不可分性3.房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的保值性、、增值性和地地域性房地產(chǎn)業(yè)地位位和作用1.是國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和重要要支柱產(chǎn)業(yè)2.是國(guó)家家財(cái)政收入的的重要來(lái)源3.可以帶帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)整和加加快第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展4.有利于于改變我國(guó)居居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)5.發(fā)展房地地產(chǎn)業(yè)有利于于增加就業(yè)崗崗位五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)地位位和作用1.是國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和重要要支柱產(chǎn)業(yè)2.是國(guó)家家財(cái)政收入的的重要來(lái)源3.可以帶帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)整和加加快第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展4.有利于于改變我國(guó)居居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)5.發(fā)展房地地產(chǎn)業(yè)有利于于增加就業(yè)崗崗位五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)REALESTATE土地財(cái)政：地地方政府從土土地開(kāi)發(fā)及其其相關(guān)領(lǐng)域所所獲得的稅收收收入和公共共產(chǎn)權(quán)收入。。城鎮(zhèn)土地國(guó)家家所有，政府府獲相應(yīng)土地地收入，是一一種公共產(chǎn)權(quán)權(quán)收入，是土土地的國(guó)家所所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。。土地財(cái)政為一一種現(xiàn)實(shí)狀態(tài)態(tài)，本身無(wú)所所謂好壞土地財(cái)政與高高房?jī)r(jià)無(wú)必然然聯(lián)系五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)地位位和作用1.是國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和重要要支柱產(chǎn)業(yè)2.是國(guó)家家財(cái)政收入的的重要來(lái)源3.可以帶帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)整和加加快第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展4.有利于于改變我國(guó)居居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)5.發(fā)展房地地產(chǎn)業(yè)有利于于增加就業(yè)崗崗位五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)地位位和作用1.是國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和重要要支柱產(chǎn)業(yè)2.是國(guó)家家財(cái)政收入的的重要來(lái)源3.可以帶帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)整和加加快第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展4.有利于于改變我國(guó)居居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)5.發(fā)展房地地產(chǎn)業(yè)有利于于增加就業(yè)崗崗位五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)消費(fèi)者物價(jià)指指數(shù)（ConsumerPriceIndex）消費(fèi)物價(jià)指數(shù)數(shù)英文縮寫為為CPI，是是根據(jù)與居民民生活有關(guān)的的產(chǎn)品及勞務(wù)務(wù)價(jià)格統(tǒng)計(jì)出出來(lái)的物價(jià)變變動(dòng)指標(biāo)，通通常作為觀察察通貨膨脹水水平的重要指指標(biāo)。五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)中國(guó)CPI構(gòu)構(gòu)成和各部分分比重2011年最最新調(diào)整為：：1食品31.79%2煙酒及用用品3.49%3居住17.22%4交通通訊訊9.95%5醫(yī)療保健健個(gè)人用品9.64%6衣著8.52%7家庭設(shè)備備及維修服務(wù)務(wù)5.64%8娛樂(lè)教育育文化用品及及服務(wù)13.75%五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)地位位和作用1.是國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和重要要支柱產(chǎn)業(yè)2.是國(guó)家家財(cái)政收入的的重要來(lái)源3.可以帶帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)整和加加快第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展4.有利于于改變我國(guó)居居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)5.發(fā)展房地地產(chǎn)業(yè)有利于于增加就業(yè)崗崗位五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)REALESTATE緒論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、、經(jīng)營(yíng)與管理理概念與特點(diǎn)REALESTATE一、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)概念：通過(guò)多種資源源的組合使用用而為人類提提供生產(chǎn)、生生活空間、并并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)環(huán)境的一種活活動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者者為了自己或或他人的占用用，進(jìn)行土地地改造和房屋屋建設(shè)及租賃賃經(jīng)營(yíng)的行為為過(guò)程REALESTATE跨越生產(chǎn)和流流通兩個(gè)領(lǐng)域域。包括：規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)—征地拆拆遷—土地開(kāi)開(kāi)發(fā)—房屋建建造—工程驗(yàn)驗(yàn)收—經(jīng)營(yíng)銷銷售—交付使使用—售后管管理和服務(wù)。。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的特點(diǎn)：周期期長(zhǎng)、投資多多、風(fēng)險(xiǎn)大、、利潤(rùn)高、綜綜合性強(qiáng)所以要求周密密規(guī)劃，以求求獲得生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的社會(huì)效效益經(jīng)濟(jì)效益益環(huán)境效益最最佳。內(nèi)容REALESTATE分類按開(kāi)發(fā)規(guī)模：：?jiǎn)雾?xiàng)開(kāi)發(fā)、、小區(qū)開(kāi)發(fā)、、成片開(kāi)發(fā)。。按開(kāi)發(fā)的空間間位置：新城城區(qū)開(kāi)發(fā)、舊舊城區(qū)改造（（又稱再開(kāi)發(fā)發(fā)）按開(kāi)發(fā)對(duì)象（（開(kāi)發(fā)活動(dòng)的的階段）：土土地開(kāi)發(fā)、房房屋建設(shè)、綜綜合開(kāi)發(fā)。。按開(kāi)發(fā)對(duì)象用用途：居住房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、、商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)等REALESTATE分類按開(kāi)發(fā)規(guī)模：：?jiǎn)雾?xiàng)開(kāi)發(fā)、、小區(qū)開(kāi)發(fā)、、成片開(kāi)發(fā)。。（1）單項(xiàng)開(kāi)開(kāi)發(fā)：指一個(gè)種類類和一種性質(zhì)質(zhì)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)。一般是一一個(gè)相對(duì)獨(dú)立立的項(xiàng)目，規(guī)規(guī)模較小，功功能單一，是是詳細(xì)規(guī)劃中中的一個(gè)組成成部分。（2）小區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)：指有一定的的開(kāi)發(fā)規(guī)模和和較大的投資資數(shù)額，占有有相當(dāng)面積的的土地，建設(shè)設(shè)周期較長(zhǎng)的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)。（3）成片開(kāi)開(kāi)發(fā)：是指開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)模巨大、投投資數(shù)額極高高、內(nèi)含眾多多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)長(zhǎng)、占地面積積相當(dāng)于一個(gè)個(gè)城區(qū)的綜合合性開(kāi)發(fā)。成成片開(kāi)發(fā)包含含若干個(gè)小區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)和單項(xiàng)項(xiàng)開(kāi)發(fā)。REALESTATE分類按開(kāi)發(fā)規(guī)模：：?jiǎn)雾?xiàng)開(kāi)發(fā)、、小區(qū)開(kāi)發(fā)、、成片開(kāi)發(fā)按開(kāi)發(fā)的空間間位置：新城城區(qū)開(kāi)發(fā)、舊舊城區(qū)改造（（又稱再開(kāi)發(fā)發(fā)）按開(kāi)發(fā)對(duì)象（（開(kāi)發(fā)活動(dòng)的的階段）：土土地開(kāi)發(fā)、房房屋建設(shè)、綜綜合開(kāi)發(fā)。。按開(kāi)發(fā)對(duì)象用用途：居住房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、、商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)等REALESTATE分類按開(kāi)發(fā)對(duì)象（（開(kāi)發(fā)活動(dòng)的的階段）：土土地開(kāi)發(fā)、房房屋建設(shè)、綜綜合開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)：將生地變?yōu)闉槭斓?，將不不具備開(kāi)發(fā)條條件的土地變變成可直接用用于城市建設(shè)設(shè)的土地（一一次開(kāi)發(fā)和二二次開(kāi)發(fā)）房屋開(kāi)發(fā)：在熟地上建建造各類房屋屋及公共設(shè)施施的開(kāi)發(fā)活動(dòng)動(dòng)。綜合開(kāi)發(fā)：是以建筑地地段和房屋的的開(kāi)發(fā)、建造造為中心，對(duì)對(duì)某一建設(shè)區(qū)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和公共共建筑實(shí)行統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃、綜綜合配套、協(xié)協(xié)調(diào)建設(shè)。所所以，房地產(chǎn)產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)是是指在一定開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)對(duì)對(duì)土地和房屋屋實(shí)行一體化化開(kāi)發(fā)的全過(guò)過(guò)程。REALESTATE二、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)：有籌劃劃、謀劃之意意，現(xiàn)多指企企業(yè)圍繞商品品按價(jià)值規(guī)律律所進(jìn)行的有有預(yù)測(cè)、有組組織、有目的的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：：指房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋屋建造、買賣賣、租賃、信信托、交換、、維修、裝飾飾以及土地使使用權(quán)的出讓讓、轉(zhuǎn)讓等按按價(jià)值規(guī)律所所進(jìn)行的有預(yù)預(yù)測(cè)、有組織織、有目的的的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。。REALESTATE房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方方式房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分分為兩方面：：房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和和地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：主主要指取得土土地使用權(quán)后后的開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓讓及出租等。。房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：包包括房屋出售售、出租、信信托代管、房房屋互換和以以房入股經(jīng)營(yíng)營(yíng)工商服務(wù)業(yè)業(yè)等。REALESTATE三、房地產(chǎn)管管理房地產(chǎn)管理（房地產(chǎn)行政管管理和房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)行政管管理：以房地地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位位為管理對(duì)象象，包括產(chǎn)權(quán)權(quán)產(chǎn)籍管理及及行業(yè)管理等等房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管管理：指房地地產(chǎn)企業(yè)以國(guó)國(guó)家和政府房房地產(chǎn)管理機(jī)機(jī)關(guān)制定的法法律法規(guī)和規(guī)規(guī)劃要求為指指導(dǎo)，對(duì)企業(yè)業(yè)所屬房地產(chǎn)產(chǎn)按市場(chǎng)規(guī)律律進(jìn)行管理和和經(jīng)營(yíng)，并自自負(fù)盈虧的行行為。REALESTATE房地產(chǎn)管理目目的為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目目標(biāo)而對(duì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)所進(jìn)行行的計(jì)劃、指指揮、協(xié)調(diào)、、督促、檢查查等組織管理理工作。REALESTATE房地產(chǎn)管理內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管管理：（1）數(shù)量管管理：建立房房地產(chǎn)接管、、撤管登記制制度。（2）質(zhì)量管管理：建立房房地產(chǎn)等級(jí)評(píng)評(píng)定制度。（3）資產(chǎn)管管理：建立房房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)評(píng)估制度。（4）保護(hù)管管理：建立使使用單位檢查查制度。（5）檔案管管理：建立資資料保管制度度。REALESTATE物業(yè)管理：泛泛指一切有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)、租賃、銷銷售及售后的的服務(wù)。（1）狹義：：房屋的保養(yǎng)養(yǎng)、維修、清清潔、綠化、、管理等（2）廣義：：主要任務(wù)是是樓宇的維修修，其次是管管好機(jī)電設(shè)備備和公共設(shè)施施，也包括治治安保衛(wèi)、分分送信報(bào)、傳傳呼電話、衛(wèi)衛(wèi)生保潔等。。REALESTATE構(gòu)建五大體系系建立有效的宏宏觀調(diào)控體系系建立完善的住住房供應(yīng)體系系建立完善的房房地產(chǎn)市場(chǎng)體體系建立全面的住住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代代化體系建立優(yōu)良的市市場(chǎng)服務(wù)體系系REALESTATE建立有效的宏宏觀調(diào)控體系系主要任務(wù)總量控制：總總供給與總需需求大體平衡衡優(yōu)化結(jié)構(gòu)：產(chǎn)產(chǎn)品適銷對(duì)路路，實(shí)現(xiàn)有效效供應(yīng)規(guī)范行為：依依法對(duì)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行規(guī)范和管管理完善法律律法規(guī)體系調(diào)節(jié)收益：公公平與效益的的原則，處理理好政府與企企業(yè)和消費(fèi)者者個(gè)體的利益益關(guān)系REALESTATE構(gòu)建五大體系系建立有效的宏宏觀調(diào)控體系系建立完善的住住房供應(yīng)體系系建立完善的房房地產(chǎn)市場(chǎng)體體系建立全面的住住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代代化體系建立優(yōu)良的