房地產(chǎn)企業(yè)管理與項目管理培訓(xùn)教程

房地產(chǎn)企業(yè)管理與項目管理房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理內(nèi)容提要項目開發(fā)管理——“五圖一書”

企業(yè)管理核心資源分析圖項目開發(fā)設(shè)計管理分析圖項目開發(fā)施工管理分析圖項目開發(fā)投入產(chǎn)出分析圖成本管理與管理成本分析圖房地產(chǎn)項目全程策劃指導(dǎo)書狀景現(xiàn)愿管做大難點能力資源機制基礎(chǔ)方法途徑規(guī)范化運作關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)多項目運作資本市場穩(wěn)健發(fā)展互利互惠復(fù)制/創(chuàng)新資金運作獲利能力運作模式管理層級決策機制預(yù)警機制淘汰機制描述資本資源土地資源政府資源產(chǎn)業(yè)整合成本控制管理團隊激勵機制多元化運作品牌輸出異地管理資源管理塑造品牌機構(gòu)企業(yè)管理核心資源分析圖理做強標(biāo)準(zhǔn)化運作管理結(jié)構(gòu)成本管理技術(shù)管理資金供應(yīng)風(fēng)險把控職能取費研究成果知識專題防范技術(shù)研發(fā)技術(shù)配合功能缺陷交叉出錯精裝修別墅設(shè)計豪宅設(shè)計報建/驗收設(shè)計進度設(shè)計限額圖紙指標(biāo)計算模型基地環(huán)境政策環(huán)境市場環(huán)境贏利模式設(shè)計接口計算書感觀缺陷交樓索賠技術(shù)管理營銷/策劃小戶型控制項目開發(fā)設(shè)計管理分析圖企業(yè)背景技術(shù)服務(wù)設(shè)計質(zhì)量施工管理成本管理項目規(guī)模基地特色設(shè)計難度IⅣⅡⅢ進質(zhì)量過程難點界面協(xié)調(diào)缺陷方法投入成品保護樣板制生產(chǎn)設(shè)備監(jiān)督體系開工驗收用好監(jiān)理強勢/弱勢按裝工程變更頻繁圖紙問題甲供材料總包/分包關(guān)鍵線路樣板間施工要素管理依據(jù)管理目標(biāo)管理重點管理方法資金短缺甲方變更交叉作業(yè)建筑材料控制體系預(yù)審制工藝管理管理交底干擾項目開發(fā)施工管理測試圖度合同計劃不周交接制度低價中標(biāo)收邊收口設(shè)計不周選擇失誤房地產(chǎn)項目全程策劃指導(dǎo)書內(nèi)容拿地策劃設(shè)計優(yōu)化經(jīng)濟分析:成本/利潤/現(xiàn)金流技術(shù)分析：政策風(fēng)險/開發(fā)難度控制成本：體系優(yōu)化/材料優(yōu)化/產(chǎn)品部件優(yōu)化控制質(zhì)量：作業(yè)指導(dǎo)書目標(biāo)成本：落實責(zé)任部門招標(biāo)策略：產(chǎn)業(yè)鏈整合承包方：質(zhì)量分級控制原則監(jiān)理方：入伙投訴率控制原則危機管理：規(guī)劃改變/各類索賠缺陷管理：編制后評估報告成本策劃質(zhì)量策劃交樓策劃三大紀(jì)律控制無效成本控制隱性成本控制運營成本八項注意注意對營銷策劃定位的解讀注意對當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)的解讀注意與咨詢機構(gòu)的配合注意面積贈送控制注意部品部件控制注意結(jié)構(gòu)成本控制注意建筑成本控制注意景觀成本控制設(shè)計階段成本控制三大紀(jì)律目標(biāo)成本合同化進行多方案比選進行中間過程審圖八項注意注意提前與技術(shù)協(xié)作單位溝通注意專業(yè)間的平衡與協(xié)調(diào)注意荷載的合理取值（風(fēng)荷載、抗浮水位、消防車輪壓）注意力學(xué)模型的選擇（計算跨度與約束條件）注意材料與施工方案的選擇（砼與鋼筋、空心板、預(yù)應(yīng)力）注意計算結(jié)果的分析（位移、軸壓比、邊緣構(gòu)件、加強區(qū)、裂縫寬度）注意計算結(jié)果的歸并注意構(gòu)造設(shè)計的技術(shù)依據(jù)結(jié)構(gòu)設(shè)計成本控制成本管理技術(shù)——“五圖一書”管理差異分析圖主動控制技巧圖隱性成本分析圖管理信息整合圖管理資源整合圖成本管理建議書管理差異分析圖內(nèi)容指導(dǎo)思想管理水平?jīng)Q策層執(zhí)行層精細通用以招標(biāo)策劃為核心以設(shè)計管理為重點以合同管理為核心以發(fā)包管理為重點以支付管理為核心以結(jié)算管理為重點粗放利益最大化風(fēng)險最大化風(fēng)險控制資產(chǎn)回報主動動控控制制技技巧巧圖圖內(nèi)容容技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟比比選選降低低一一點點功功能能，，成成本本降降低低很很多多增加加一一點點成成本本，，增增加加功功能能與與使使用用的的靈靈活活性性增加加一一點點成成本本，，銷銷售售收收入入增增加加較較多多管理理目目標(biāo)標(biāo)設(shè)設(shè)定定要80分分還還是是90分分建設(shè)設(shè)費費用用與與營營運運費費用用比比選選工作作界界面面劃劃分分專業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計計界界面面專業(yè)業(yè)施施工工界界面面資金金平平衡衡計計劃劃資金金投投入入：：總總量量/時時點點動態(tài)態(tài)平平衡衡：：發(fā)發(fā)包包策策劃劃/變變更更控控制制隱性性成成本本分分析析圖圖內(nèi)容容后期期交樓樓索索賠賠誤差：面積積誤差/貨貨不對板延期：延期期交樓/房房產(chǎn)證質(zhì)量索賠：：質(zhì)量通病病、觀感缺缺陷結(jié)算漏洞運營補貼糾錯成本會所學(xué)校樓巴決策成本違規(guī)罰金“殺價”成成本簽證漏洞支付漏洞中期采購漏洞合同漏洞前期管理漏洞成本管理建建議書內(nèi)容目標(biāo)管理招標(biāo)管理成本規(guī)劃：：子目劃分/指標(biāo)核定定任務(wù)落實：：平衡現(xiàn)金流流/責(zé)任成本招標(biāo)策劃：：發(fā)包界面面、計價模模式、組價價規(guī)則評標(biāo)策劃：：技術(shù)標(biāo)/經(jīng)濟標(biāo)評評標(biāo)要點合同臺帳：：分類管理理/分項目目管理變更管理：：設(shè)計變更、索賠管理理操作流程：：申請/審批批/支付三大環(huán)節(jié)支付查詢：：應(yīng)付/實實付金額數(shù)據(jù)積累：與歷史成成本對比/與市場造造價指標(biāo)對對比業(yè)績考核：：與銷售額額掛鉤/與與成本掛鉤鉤合同管理支付管理管理總結(jié)設(shè)計管理技技術(shù)——““五圖一書書”外部合作關(guān)關(guān)系分析圖圖內(nèi)部管理需需求分析圖圖成本內(nèi)控責(zé)責(zé)任分析圖圖設(shè)計缺陷評評審控制圖圖設(shè)計研發(fā)管管理分析圖圖設(shè)計發(fā)包操操作建議書書外部管理合合作關(guān)系圖圖開發(fā)商概念設(shè)計地質(zhì)勘察設(shè)計監(jiān)理建筑設(shè)計施工圖審查查專項設(shè)計總圖、建筑筑結(jié)構(gòu)水、電、暖暖通消防人防土建工程：：深基坑支支護、幕墻墻、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)、預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)構(gòu)、網(wǎng)架、、地基處理理裝修與景觀觀：園林、、綠化、室室內(nèi)外裝修修、標(biāo)識、景觀觀照明公用工程：：供水、供供電、供熱熱、通訊、、煤氣、智能化、市市政道路與與管網(wǎng)、發(fā)發(fā)電機及環(huán)保、停停車交通系系統(tǒng)、中水水系統(tǒng)等綜合：廚房房設(shè)備及環(huán)環(huán)保、體育育設(shè)施（泳池、運運動場地等等）表示合同關(guān)關(guān)系表示協(xié)作關(guān)關(guān)系表示協(xié)調(diào)關(guān)關(guān)系制度/流程內(nèi)部管理需需求分析圖圖內(nèi)容管理組織管理模板管理評價機構(gòu)設(shè)置經(jīng)濟類設(shè)置機構(gòu)：：綜合素質(zhì)質(zhì)/專業(yè)配套不設(shè)機構(gòu)：：技術(shù)顧問問/咨詢機構(gòu)招標(biāo)文件/設(shè)計任務(wù)書書作業(yè)指導(dǎo)書書/產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化/部品部件標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化合同：設(shè)計計/勘察/檢測/加固/咨詢提高配合效效率/降低管理成成本提高工作質(zhì)質(zhì)量/減少設(shè)計變變更技術(shù)類成本：設(shè)計計取費/工程造價/材料與設(shè)備備價格控制缺陷：功能/感觀/維護技術(shù)管理技術(shù)配合工程類：報報建/招標(biāo)/施工/驗收綜合類：營銷/招商/物業(yè)管理技術(shù)總結(jié)：踩盤/成本/交樓成本內(nèi)控責(zé)責(zé)任分析圖圖內(nèi)容項目定位:開發(fā)檔次/建筑風(fēng)格/配置標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵指標(biāo):容積率/交通與人防防/公建配套/結(jié)構(gòu)參數(shù)/節(jié)能要求技術(shù)優(yōu)化:地形與地貌貌利用/建筑平面與與立面/地基與基礎(chǔ)礎(chǔ)/結(jié)構(gòu)選型與與布置/消防與人防防/設(shè)備節(jié)地與與節(jié)能施工圖設(shè)計成本管理統(tǒng)一評價:單方造價控控制水平最終成本目標(biāo)成本材料/設(shè)備備:設(shè)備品牌與與技術(shù)參數(shù)數(shù)確定/材料品牌與與技術(shù)參數(shù)數(shù)確定方案設(shè)計設(shè)計管理方案設(shè)計階階段:編制成本規(guī)規(guī)劃施工圖設(shè)計計階段:編制工作量量清單或設(shè)設(shè)置攔標(biāo)價價差異評價:開發(fā)商品牌牌與開發(fā)規(guī)規(guī)模/付款條件/時間成本/產(chǎn)品質(zhì)量設(shè)計缺陷評評審控制圖圖內(nèi)容功能缺陷感觀缺陷交樓索賠公共空間：：公共安全/交通組織/鄰里關(guān)系私人空間：客廳/餐廳/臥室/廚房/衛(wèi)生間部品部件：：門窗/陽臺/欄桿/樓梯/空調(diào)/煙道建筑立面：風(fēng)格與色色彩/裝修與功能能地面鋪貼：協(xié)調(diào)/防滑/耐磨/耐污染園林景觀：觀賞性與與參與性/建筑與景觀觀協(xié)調(diào)交樓時索賠賠：毛坯交樓樓/裝修交樓裝修時索賠賠：標(biāo)高/管線/門套/預(yù)留預(yù)埋入住后索賠賠：毛坯交樓樓/裝修交樓設(shè)計研發(fā)管管理分析圖圖內(nèi)容營銷施工質(zhì)量控制方便施工保保證效果方便施工減減少索賠地價與樓價價作品與商品品基地?zé)o優(yōu)勢勢：在“送”字字上下功夫夫基地有優(yōu)勢勢：在整合上下下功夫有名有利有名無利建筑裝修交樓前與交交樓后差異異價格與效果果/復(fù)雜與簡單單責(zé)任界定國產(chǎn)與進口口/名牌與普通通加工損耗與與表面處理理建筑材料成本設(shè)計原因還還是施工原原因？材料原因還還是施工原原因？設(shè)計發(fā)包管管理建議書書內(nèi)容發(fā)包策略合同要件取費原則:開發(fā)商品牌牌與項目規(guī)模/項目所在地地與基地特特色資源整合:指標(biāo)與議標(biāo)標(biāo)的利弊風(fēng)險控制:方案與施工工圖設(shè)計/設(shè)計與施工工/設(shè)計與甲方方扯皮獎罰機制:責(zé)任事故/限額設(shè)計/現(xiàn)場服務(wù)/與銷售進度度掛鉤合同附件:進度計劃/人員名單/限額指標(biāo)/作業(yè)指導(dǎo)成果文件:圖紙/計算書/材料樣板/成本測算管控手段:周(日)匯報制度/技術(shù)評審制制度設(shè)計技術(shù)管管理——““五圖一書書”項目基地環(huán)環(huán)境分析圖圖概念設(shè)計任任務(wù)書模板板景觀設(shè)計任任務(wù)書模板板規(guī)劃設(shè)計深深度控制圖圖住宅節(jié)能設(shè)設(shè)計控制圖圖結(jié)構(gòu)成本控控制建議書書項目基地環(huán)環(huán)境分析圖圖內(nèi)容約束條件區(qū)位條件中心區(qū)城郊結(jié)合部部郊區(qū)資源利用山地濱水劣勢規(guī)避直觀：看、、聽、聞勘察：復(fù)雜雜地質(zhì)條件件、地下管管線、文物物項目條件規(guī)劃控制開發(fā)條件容積率、總總高度、層層數(shù)、退讓讓間距施工環(huán)境創(chuàng)新空間用好資源鉆好空子基地條件面積、形狀狀、地形、、朝向概念設(shè)計任任務(wù)書模板板內(nèi)容項目資料設(shè)計要點成果要求宗地現(xiàn)狀圖紙：宗地地位置/面面積/形狀狀/四至圖圖照片：環(huán)境境/地貌/配套/交交通開發(fā)強度：：建筑密度度/容積率率/道路/停車/限高高/退紅線線開發(fā)配套：：生活配套套/人防配配套開發(fā)檔次/營銷主題題開發(fā)順序/開發(fā)配套套規(guī)劃要點項目定位設(shè)計指標(biāo)：：住宅總面面積/戶型型比例/戶戶型面積/配套面積/層數(shù)/層層高空間形態(tài)：：建筑體量量/建筑風(fēng)風(fēng)格/建筑筑景觀物管要要求：：主次次入口口/道道路/交通通/停停車管管理一般項項目規(guī)劃：：總圖圖/交交通分分析圖圖/景景觀分分析圖圖單體：：典型型住宅宅平、、立面面圖/效果果圖重要項項目：：視線線分析析/建建筑模模型/三維維動畫畫景觀設(shè)設(shè)計任任務(wù)書書模板板內(nèi)容項目資料設(shè)計要點成果要求方案設(shè)設(shè)計質(zhì)量/深度度施工圖圖設(shè)計計建筑規(guī)規(guī)劃成成果文文件：：總平平面/豎向向設(shè)計計/道道路交交通/主次入入口/單體體設(shè)計計/效效果圖圖營銷賣賣場包包裝要要求：：營銷銷主題題/銷銷售展展示路路線功能要要求：：觀賞賞性/參與與性/識別別性/安全全性/生態(tài)態(tài)性成本要要求：一類類二類類三類類景區(qū)區(qū)造價價指標(biāo)標(biāo)硬景：：園建建、造造型小小品、、水景景、燈飾、、家私私單方造造價軟景：：喬木木、灌灌木、、花卉卉、植植被規(guī)劃設(shè)設(shè)計深深度控控制圖圖內(nèi)容總平面面圖技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指指標(biāo)（（子項項建筑筑面積積分配配）用地紅紅線內(nèi)內(nèi)道路設(shè)設(shè)計圖圖消防分分析圖圖地上地地下入入口景觀節(jié)節(jié)點/軸線示示意道路寬寬度車行人人行轉(zhuǎn)彎半半徑道路標(biāo)標(biāo)高建筑物物定位位地上建建筑物物層數(shù)數(shù)/地下室室輪廓廓線建筑物物定位位坐標(biāo)標(biāo)/±0.00標(biāo)高消防登登高面面示意意消防車車道（（隱形形消防防車道道）管線綜綜合圖圖給排水水管徑徑、走走向、、管井井埋深深高低壓壓配電電、敷敷設(shè)走走向住宅節(jié)節(jié)能設(shè)設(shè)計控控制圖圖內(nèi)容強制使用推薦使用控制窗窗墻比比提高氣氣密性性保溫隔熱門窗提高保保溫性性能玻璃厚厚度框料絕絕熱措措施塊料鋪鋪貼吊頂屋面門窗遮陽擋板百頁玻璃熱熱反射射性能能屋面架空蓄水/綠化化太陽能能熱水器器道路照明屋頂內(nèi)嵌墻體內(nèi)嵌風(fēng)能、地?zé)崆鍧嵞茉垂?jié)水潔具中水回用燈具變頻泵泵生態(tài)車庫節(jié)能精裝修交樓資源節(jié)約墻面結(jié)構(gòu)成本控制制建議書內(nèi)容基坑支護：地地質(zhì)情況/施工環(huán)境/支護深度基礎(chǔ)選型：天天然基礎(chǔ)/復(fù)合地基/樁基/筏基功能簡單:砌體結(jié)構(gòu)/底框/框架/異形柱/剪力墻結(jié)構(gòu)選型技術(shù)數(shù)據(jù)：位位移/轉(zhuǎn)角/配筋率/軸壓比計算結(jié)果結(jié)構(gòu)布置功能復(fù)雜:結(jié)構(gòu)錯層/大開洞/大底盤多塔樓樓/框支剪力墻基礎(chǔ)設(shè)計上部結(jié)構(gòu)：平平面布置/縱向布置地下結(jié)構(gòu)：平平面形狀/柱網(wǎng)尺寸/層高/底板與頂板成本數(shù)據(jù)：砼砼等級/構(gòu)件尺寸/用鋼量技術(shù)經(jīng)濟管理理——“五圖一書””建筑風(fēng)格技術(shù)術(shù)經(jīng)濟評審圖圖部品部件技術(shù)術(shù)經(jīng)濟評審圖圖建筑門窗技術(shù)術(shù)經(jīng)濟評審圖圖園林景觀技術(shù)術(shù)經(jīng)濟評審圖圖建筑裝修技術(shù)術(shù)經(jīng)濟評審圖圖裝修交樓成本本管理策劃書書建筑風(fēng)格技術(shù)術(shù)經(jīng)濟評審圖圖A.最重要因素（平面階段須須確定）平面形狀決定定形態(tài)（圓形形、方形、蝶蝶形等）退臺式處理（（例：情景洋洋房）奇偶數(shù)層平面面不同底商與住宅的的形體關(guān)系其它（空中連連廊、八角型型窗、樓梯間間等）B.次重要因素（形體部分））屋頂形式墻身凹凸變化化建筑基座形式式陽臺C.次重要因素（肌理部分））材料顏色D.建筑細部必做部分選做部分：因因風(fēng)格而異欄桿/欄板窗框空調(diào)百頁部品部件技術(shù)術(shù)經(jīng)濟評審圖圖內(nèi)容門窗美觀欄桿/陽臺百葉外墻實用/耐用選型/選材施工維護關(guān)注性價比欄桿陽臺空調(diào)百葉/對對管道的遮掩掩住宅做法商鋪做法遮陽作用圍蔽作用百葉用材顏色/肌理裝飾線角建筑門窗技術(shù)術(shù)經(jīng)濟評審圖圖內(nèi)容經(jīng)濟性：分隔隔尺寸/門窗窗系列/安裝裝高度-8安全性：抗風(fēng)風(fēng)/防雷/防防墜落/熱炸炸裂/防攀爬爬-9方便性：開窗窗/擦窗/維維修/空調(diào)安安裝保溫性能三性指標(biāo)隔音性能設(shè)計施工立面設(shè)計：慎慎用圓弧形平平面/立面窗窗和無框窗-12施工配合推拉系列：方方便家私布置置/防止玻璃璃尺寸太大控制缺陷水密/氣密性性能設(shè)計原則門窗選型平開系列：與與外裝飾打架架/門窗打架架/與立管打打架-10翻窗系列：與與吊頂/欄桿/櫥窗/打架-11通風(fēng)效率：注注意開啟扇的的朝向/防止止風(fēng)短路-13材料/施工：材料選選擇/施工質(zhì)質(zhì)量/分包配配合-14園林景觀技術(shù)術(shù)經(jīng)濟評審圖圖內(nèi)容構(gòu)思構(gòu)圖構(gòu)造關(guān)注價值差異異-15忽視一線城市：追追求生態(tài)化二線城市：喜喜歡差異化三線城市：向向往城市化構(gòu)圖優(yōu)美-18風(fēng)情演繹功能作用：參參與性/生態(tài)態(tài)性-19菜單式消費-16維護費告知-17平衡投入/產(chǎn)產(chǎn)出重視專