房地產(chǎn)開發(fā)的程序管理

第一章房地產(chǎn)開發(fā)的程序管理【教學(xué)目的】通過本章教學(xué)，使學(xué)生明確房地產(chǎn)開發(fā)的概念，掌握房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序，了解土地使用權(quán)的獲取，清楚城鄉(xiāng)規(guī)劃及其對房地產(chǎn)開發(fā)的影響?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)主體、參與者；土地使用權(quán)獲取方式。

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的概念一、概述1、房地產(chǎn)開發(fā)的定義房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供生產(chǎn)、生活空間，并改變?nèi)祟惌h(huán)境的一種活動(dòng)。2、房地產(chǎn)開發(fā)的永恒性人口增長、技術(shù)進(jìn)步、生活品位變化、工作方式改變，社會(huì)對房地產(chǎn)開發(fā)來改造人居環(huán)境的需求是永恒的。改變的只是組織形式，不可能改變開發(fā)本身。3、開發(fā)活動(dòng)的變化趨勢開發(fā)活動(dòng)日益復(fù)雜；開發(fā)活動(dòng)日益專業(yè)化。二、房地產(chǎn)開發(fā)主體1、開發(fā)主體房地產(chǎn)公司（開發(fā)商）建筑公司2、開發(fā)商⑴投資商與開發(fā)商投資商：投資人、股東開發(fā)商：業(yè)主、建設(shè)人⑵開發(fā)商的作用組織⑶開開發(fā)發(fā)商商的的分分類類大開開發(fā)發(fā)商商小開開發(fā)發(fā)商商⑷開開發(fā)發(fā)商商的的趨趨勢勢專業(yè)業(yè)化化三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)參參與與者者1、、土土地地所所有有者者或或使使用用者者2、、政政府府：：直直接接管管理理部部門門、、市市場場部部門門3、、金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)：：銀銀行行、、信信托托公公司司、、保保險(xiǎn)險(xiǎn)公公司司4、建筑商商5、專業(yè)顧顧問：建筑師、工工程師、園園林景觀、、城鄉(xiāng)規(guī)劃劃、環(huán)境律師、會(huì)計(jì)計(jì)師、房地地產(chǎn)估價(jià)師師、物業(yè)管管理地產(chǎn)代理（（策劃、銷銷售）城市市場研研究四、消費(fèi)者者或買家1、自用型型消費(fèi)者：：支付能力2、投資型型買家：收益能力第二節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)的主要要程序一、幾種常常見的程序序劃分方式式1、投資機(jī)機(jī)會(huì)尋找與與篩選、細(xì)細(xì)化投資方方案、可行行性研究、、合同談判判、正式簽簽署有關(guān)合合作協(xié)議、、工程建設(shè)設(shè)、竣工投投入使用、、房地產(chǎn)資資產(chǎn)管理2、投資機(jī)機(jī)會(huì)尋找、、投資機(jī)會(huì)會(huì)篩選、可可行性研究究、獲取土土地所有權(quán)權(quán)或使用權(quán)權(quán)、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案與與報(bào)批、簽簽署有關(guān)合合作協(xié)議、、工程建設(shè)設(shè)與竣工驗(yàn)驗(yàn)收、市場場營銷與物物業(yè)管理3、投資機(jī)機(jī)會(huì)選擇與與決策分析析、前期工工作、建設(shè)設(shè)階段、租租售階段二、解釋過過程1、投資機(jī)機(jī)會(huì)選擇與與決策分析析選擇機(jī)會(huì)決策投資2、前期工工作購買土地；；工程施工前前的準(zhǔn)備工工作。3、建設(shè)階階段工程施工工4、租售階階段1、市場推推廣2、銷售選選擇租賃出售第三節(jié)土土地使用權(quán)權(quán)的獲取一、城市土土地概念1、定義城市區(qū)域內(nèi)內(nèi)的陸地和和水域及其其地上、地地下空間。。2、城市土土地的三種種內(nèi)涵自然地理概概念：經(jīng)濟(jì)地理概概念：壟斷性社會(huì)概念：：3、城市土土地三個(gè)層層次⑴市區(qū)土地地：建成區(qū)⑵規(guī)劃區(qū)土土地：還有農(nóng)村、、農(nóng)田⑶行政管轄轄區(qū)土地二、土地制制度模式1、私有制制：美國2、國有制制：中國、英國國三、土地管管理模式1、市場模模式：美國、英國國2、政府模模式：中國香港四、土地使使用權(quán)獲取取方式劃撥出讓市場購買租賃五、土地使使用權(quán)劃撥撥1、定義：：縣級以上人人民政府依依法批準(zhǔn)，，在土地使用用者繳納補(bǔ)補(bǔ)償、安置置等費(fèi)用后后將該幅土土地交付其其使用，或者將土地地使用權(quán)無無償交付給給土地使用用者使用的的行為。2、劃撥土土地的范圍圍：國家機(jī)關(guān)用用地和軍事事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施用地和和公益事業(yè)業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶扶持的能源源、交通、、水利等基基礎(chǔ)設(shè)施用用地；法律、行政政法規(guī)規(guī)定定的其他用用地。開發(fā)商：經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房用地六、土地使使用權(quán)出讓讓1、定義國家將國有有土地使用用權(quán)（以下下簡稱土地地使用權(quán)））在一定年年限內(nèi)出讓讓給土地使使用者，由土地使用用者向國家家支付土地地使用權(quán)出出讓金的行行為。2、土地使使用權(quán)出讓讓金土地使用權(quán)權(quán)的總價(jià)。。3、出讓土土地的范圍圍劃撥土地范范圍以外的的土地。4、出讓土土地使用年年限：居住用地：：70年工業(yè)用地：：50年教育、科技技、文化、、衛(wèi)生、體體育用地：：50年商業(yè)、旅游游、娛樂用用地：40年綜合用地：：50年3、出讓方方式：協(xié)議出讓招標(biāo)拍賣掛牌補(bǔ)地價(jià)七、土地合合同（略）八、土地使使用權(quán)出讓讓價(jià)格1、土地開開發(fā)程度“三通一平平”“五通一平平”“七通一平平”2、價(jià)格形形式⑴土地使用用權(quán)出讓金金（土地使使用費(fèi)）⑵毛地價(jià)政府收取的的土地出讓讓金和市政政基礎(chǔ)設(shè)施施配套建設(shè)設(shè)費(fèi)之和毛地：一般般是舊區(qū)未未拆遷安置置補(bǔ)償?shù)耐镣恋厣兀阂话惆闶切聟^(qū)未未進(jìn)行征地地補(bǔ)償?shù)耐镣恋?。⑶熟地價(jià)經(jīng)過征地、、拆遷和市市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施投入，，符合“通通平”條件件可直接用用于建設(shè)的的土地的價(jià)價(jià)格。九、征地及及補(bǔ)償1、征地的的定義征收征用2、征地范范圍：農(nóng)民集體所所有的土地地3、征地管管理權(quán)限規(guī)規(guī)定：國務(wù)院省、自治區(qū)區(qū)、直轄市市政府4、征地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)范圍圍：土地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)地上附著物物和青苗補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)十、土地開開發(fā)模式1、市場模模式民間公司開開發(fā)。2、政府模模式政府組建公公司開發(fā)。。3、混合模模式民間主導(dǎo)，，政府支持持（民辦官官助）政府主導(dǎo)，，民間參與與（官督商商辦）第四節(jié)城城鄉(xiāng)規(guī)劃及及其對房地地產(chǎn)開發(fā)的的影響一、概念1、定義對一定時(shí)期期內(nèi)城鄉(xiāng)的的土地利用用、空間布布局以及各各項(xiàng)建設(shè)的的綜合部署署、具體安安排和實(shí)施施管理。2、作用二、城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃的內(nèi)容容城鎮(zhèn)體系規(guī)規(guī)劃、城市市規(guī)劃、鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃和村村莊規(guī)劃。。城市規(guī)劃劃、鎮(zhèn)規(guī)劃劃分為總體體規(guī)劃和詳詳細(xì)規(guī)劃。。詳細(xì)規(guī)劃劃分為控制制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃和修建建性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃。三、城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃的層次次1、傳統(tǒng)：：總體規(guī)劃（（分區(qū)規(guī)規(guī)劃）詳細(xì)規(guī)劃（（控制性詳詳細(xì)規(guī)劃、、修建性詳詳細(xì)規(guī)劃））2、現(xiàn)代：：深圳市總體規(guī)劃次區(qū)域規(guī)劃劃分區(qū)規(guī)劃法定圖則詳細(xì)藍(lán)圖四、城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃與房地地產(chǎn)開發(fā)1、規(guī)劃的的指導(dǎo)作用用：通則式規(guī)劃劃判例式規(guī)劃劃2、規(guī)劃的的修改報(bào)規(guī)劃局批批準(zhǔn)；是否實(shí)施？