物業(yè)管理基礎(chǔ)課件

物業(yè)管理基礎(chǔ)2013年4月主講：電話：郵箱：物業(yè)管理基礎(chǔ)2013年4月1第一章物業(yè)管理基本概念第一節(jié)物業(yè)與物業(yè)管理一、物業(yè)物業(yè)、房地產(chǎn)、不動產(chǎn)3個概念的區(qū)別物業(yè)（property）特指：正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實體上的權(quán)益。根據(jù)用途,物業(yè)分為:居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、和其他物業(yè)。第一章物業(yè)管理基本概念第一節(jié)物業(yè)與物業(yè)管理2物業(yè)的特征1、固定性（不可移動的固定性特點）2、耐久性（使用年限長，能更長久保留下來）3、多樣性（范圍廣、規(guī)模、形狀各異）4、高值性（使用價值、觀賞價值）5、權(quán)益性（物質(zhì)實體上的權(quán)益，房地產(chǎn)物權(quán)）物業(yè)的特征1、固定性（不可移動的固定性特點）3二、物業(yè)管理物業(yè)管理（propertymanagement）是指：業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國（1860年）20世紀80年代，從香港傳入我國內(nèi)地1981.3全國第一家物業(yè)管理公司：深圳市物業(yè)管理公司誕生。1994.3.23《辦法》，2003.9.1《物業(yè)管理條例》開始實施。二、物業(yè)管理物業(yè)管理（propertymanagement4物業(yè)管理的特性1、覆蓋面廣2、服務性強3、專業(yè)性強4、業(yè)主處于主導地位5、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合物業(yè)管理的特性1、覆蓋面廣5第二節(jié)物業(yè)管理的主要內(nèi)容與過程一、物業(yè)管理的主要內(nèi)容1、物業(yè)的接管驗收（共用部位、共用設(shè)施設(shè)備查驗并登記造冊；建設(shè)單位一腳有關(guān)物業(yè)資料）2、物業(yè)管理方案和制度的制定（7項）3、客戶管理服務（8項）4、房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護管理服務(8項)5、安全服務（5項）6、環(huán)境保潔與綠化美化管理（3項）7、綜合經(jīng)營服務（有償服務，特約性服務）第二節(jié)物業(yè)管理的主要內(nèi)容與過程6二、物業(yè)管理的早期介入與前期物業(yè)管理物業(yè)管理的早期介入：是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，從物業(yè)管理服務的角度提出意見和建議，以使建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的要求。前期物業(yè)管理：是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)設(shè)施的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理又是后期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，后期物業(yè)管理是前期物業(yè)管理的工作延續(xù)。二、物業(yè)管理的早期介入與前期物業(yè)管理物業(yè)管理的早期介入：是指7三、物業(yè)管理的過程1、簽訂物業(yè)服務合同（前期簽訂書面《前期物業(yè)服務合同》，后期簽訂書面《物業(yè)服務合同》，合同應對事項、服務質(zhì)量、費用、權(quán)利和義務、專項資金管理使用…等內(nèi)容進行約定）2、驗收接管物業(yè)3、履行服務合同4、終止合同，做好交接（合同到期或因某些原因終止時，企業(yè)要向業(yè)主委員會報告專項維修資金使用情況并接受審查。物業(yè)管理中的遺留問題，也應向業(yè)主委員會或新的物業(yè)管理企業(yè)交代清楚）三、物業(yè)管理的過程1、簽訂物業(yè)服務合同（前期簽訂書面《前期物8第三節(jié)物業(yè)管理的基本原則一、權(quán)責分明原則（人人有事做，事事有人管。業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心）二、業(yè)主主導原則（以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。業(yè)主有權(quán)做的工作：…）三、服務第一原則（物業(yè)服務企業(yè)，從物業(yè)管理處演變?yōu)槲飿I(yè)服務中心）四、統(tǒng)一管理原則（一個物業(yè)區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，只能由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理）五、專業(yè)高效原則（可以將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理一并委托給他人）六、收費合理原則（收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。）七、公平競爭原則（選聘時，堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，三個以上企業(yè)投標，實行公開、公平、公正的招標制度）八、依法行事原則（如《物業(yè)管理條例》《物權(quán)法》《物業(yè)服務合同》是具有法律效力的規(guī)范文書）第三節(jié)物業(yè)管理的基本原則9第四節(jié)物業(yè)管理的服務質(zhì)量標準1、2000.5.25日建設(shè)部發(fā)布《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及評分細則》，設(shè)立示范、優(yōu)秀兩個檔次。2、全國物業(yè)管理示范項目每三年進行一次復查，復查不達標即取消稱號。3、全國物業(yè)管理示范項目申報基本條件如下…（5項）4、中國物業(yè)管理協(xié)會制定《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）》普通商品住房、經(jīng)濟適用房、房改房、集資建房、廉租住房等5、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定的服務質(zhì)量標準：也就是物業(yè)服務合同的擬定內(nèi)容第四節(jié)物業(yè)管理的服務質(zhì)量標準10第五節(jié)物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求一、應當具有高尚的職業(yè)道德遵紀守法，愛崗敬業(yè)。工作認真，盡職盡責。誠實守信，熱情服務。二、應當具有專業(yè)知識和專業(yè)技能具有現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)知識、物業(yè)管理專業(yè)技能、掌握現(xiàn)代管理手段。三、應當具有較高的個人素質(zhì)具有較強的語言表達能力和溝通能力、良好的心里素質(zhì)和個人形象、擁有健康的體魄。第五節(jié)物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求11第二章物業(yè)管理機構(gòu)基本知識第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)應具有獨立的法人資格，自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧，獨立承擔民事責任。按照投資主體分類：全民所有制、集體所有制、民營、股份制、合資、合作、外資。按資本組合方式及出資人承擔的責任分類：公司式、合伙、獨資。第二章物業(yè)管理機構(gòu)基本知識第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)12物業(yè)管理企業(yè)的組建組建條件：企業(yè)名稱、企業(yè)住所、法定代表人、注冊資本。企業(yè)的法定代表人是代表企業(yè)法人行使職權(quán)的主要負責人。注冊資本：根據(jù)<公司法>規(guī)定，有限責任公司以生產(chǎn)經(jīng)營或商業(yè)批發(fā)為主的不得少于50萬元人民幣；以商業(yè)零售為主的不得少于30萬元人民幣；技術(shù)開發(fā)、咨詢、服務性有限責任公司不得少于10萬元人民幣（含物業(yè)管理有限責任公司）；股份有限公司不得少于1000萬元人民幣。物業(yè)管理企業(yè)的組建組建條件：企業(yè)名稱、企業(yè)住所、法定代表人、13公司人員按照建設(shè)部文2000年1月1日的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》規(guī)定：公司應有中級以上職稱的專業(yè)技術(shù)管理人員，資質(zhì)一級企業(yè)為30人；二級為20人；三級為8人。物管企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)的辦法申請單位收到房地產(chǎn)行政主管部門資質(zhì)審核批準文件后，再按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。在取得執(zhí)照后，按規(guī)定到當?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請物管企業(yè)《臨時資質(zhì)證書》。公司人員按照建設(shè)部文2000年1月1日的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管14物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務一、權(quán)利（9項）1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)制定管理辦法2、按照合同和辦法實施管理3、按照合同收服務費4、制止和匯報違反治安、環(huán)保、裝修等行為5、要求業(yè)委會協(xié)助履行合同6、特約性服務項目7、可接受委托單位代收相關(guān)費用8、專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)9、經(jīng)業(yè)主大會允許，可實行多種經(jīng)營。二、義務（4項）1、提供服務2、接受履行合同的監(jiān)督3、重大管理措施提交業(yè)主大會審議決定4、接受有關(guān)部門的監(jiān)督指導物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務一、權(quán)利（9項）15物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理資質(zhì)是企業(yè)實力、規(guī)模、業(yè)績和誠信的綜合反映，是國家對物業(yè)管理市場準入管理的重要標志。物管企業(yè)從事物管業(yè)務的條件包括:有符合國家規(guī)定的注冊資本；有與其從事的物業(yè)管理活動相適應的專業(yè)技術(shù)人員；有一定的從事物業(yè)管理的業(yè)績。劃分為：一級、二級、三級3個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理資質(zhì)是企業(yè)實力、規(guī)模、業(yè)績和誠信的綜合反16企業(yè)資質(zhì)等級標準一、資質(zhì)一級企業(yè)（熟悉7項）1、注冊資本500萬元人民幣以上。2、中級以上職稱不少于30人，證書、80%以上取得從業(yè)人員崗位證書。3、管理兩類以上物業(yè)。4、多層住宅200萬平米、高層100萬平米、獨立式（別墅）15萬平米、辦公、工業(yè)區(qū)50萬平米。5、20%獲得建設(shè)部“”稱號，20%獲得省級稱號。6、健全的制度。7、建立專項維修資金管理和使用制度。二、資質(zhì)二級企業(yè)（熟悉7項）300萬元人民幣；不少于20人；60%以上；80萬、40萬、6萬、20萬平米；10%、10%；其他同上三、資質(zhì)三級企業(yè)（5項）50萬元人民幣；不少于8人；50%以上；有委托的項目；其他同上企業(yè)資質(zhì)等級標準一、資質(zhì)一級企業(yè)（熟悉7項）17資質(zhì)等級管理一、申請資質(zhì)等級提交的資料（熟悉6項）二、分級審批制度：一級由省、自治區(qū)建委、直轄市房產(chǎn)行政主管部門初審，合格后報建設(shè)部審批；二級由省、自治區(qū)建委、直轄市房產(chǎn)行政主管部門審批；三級經(jīng)省、自治區(qū)建委同意，可由地級以上城市的房地產(chǎn)行政主管部門審批，報省、自治區(qū)建委備案。三、一級可全國項目投、議標；二級全國30萬平米以下項目；三級本省15萬平米以下項目。四、資質(zhì)實行動態(tài)管理，每兩年核定一次。逐級上升，不得越級升級。五、正副本。六、未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，處5萬元以上20萬元以下罰款，聘用未取得置業(yè)資格證書的處5萬元以上20萬元以下罰款。資質(zhì)等級管理一、申請資質(zhì)等級提交的資料（熟悉6項）18第二節(jié)業(yè)主大會與業(yè)主委員會一、業(yè)主（房屋所有權(quán)人）1、權(quán)利；業(yè)主最基本的權(quán)利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同提供相應的管理與服務的權(quán)利。業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有10項權(quán)利。2、義務；業(yè)主在物業(yè)管理活動中應履行6項義務：A、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則B、遵守物業(yè)管理的各項規(guī)章制度C、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定D、按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金（是業(yè)主的基本義務）E、按時交納物業(yè)服務費用F、法律法規(guī)規(guī)定的其他義務第二節(jié)業(yè)主大會與業(yè)主委員會19二、業(yè)主大會是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的業(yè)主自治管理組織。業(yè)主大首次業(yè)主大會會議召開之日起成立1、業(yè)主大會的職責（熟悉6項）2、業(yè)主大會會議（一共注意9項）召開形式、法定人數(shù)（物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加方可）、可委托、推選代表、做出決定的法定人數(shù)（做出普通決議須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過才能生效；做出特別重大事項決定須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過才能生效）、定期會議和臨時會議（20%以上業(yè)主提議）、召開會議15日前通知全體業(yè)主、會議記錄存檔、決定應予以公告。二、業(yè)主大會是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維20第一次業(yè)主大會召開條件和程序條件：同一區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。召開業(yè)主大會的條件各地區(qū)規(guī)定有些不盡相同。第一次業(yè)主大會會議的籌備工作（了解6項）第一次業(yè)主大會召開的程序（了解5項）第一次業(yè)主大會召開條件和程序條件：同一區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物21三、業(yè)主委員會業(yè)委會是按照法定的程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。1、業(yè)委會委員應符合6個條件2、業(yè)委會應履行的職責（熟悉5項）3、業(yè)委會的日常工作（了解8項）4、業(yè)委會會議《業(yè)主大會過程》規(guī)定，業(yè)委會應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)超開首次業(yè)委會會議，推選主任1名，副主任1—2名。經(jīng)1/3委員提議或者主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)委會會議。三、業(yè)主委員會業(yè)委會是按照法定的程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選22第三節(jié)物業(yè)管理相關(guān)機構(gòu)1、房地產(chǎn)行政主管部門（體現(xiàn)4個方面）2、工商、稅務和物價等行政主管部門（5項）3、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視（數(shù)字電視）等單位（2項）4、物業(yè)建設(shè)單位（房屋建筑工程最低保修期限熟悉5項）5、業(yè)主大會和業(yè)主委員會（與物管企業(yè)是平等，委托與受托關(guān)系）6、專業(yè)性服務企業(yè)（專項服務業(yè)務委托）7、街道辦事處和居委會8、行業(yè)協(xié)會（中國物管協(xié)會2000.10成立，在北京）第三節(jié)物業(yè)管理相關(guān)機構(gòu)23第三章住宅小區(qū)的物業(yè)管理知識第一節(jié)住宅小區(qū)的構(gòu)成與特點一、住宅小區(qū)的構(gòu)成A、居住設(shè)施房屋及產(chǎn)權(quán)，權(quán)利體系，異產(chǎn)毗連，專有部分和共有部分。建筑附屬設(shè)備與配套設(shè)施，是物業(yè)管理的重點，其可以分為5大類；B、居住環(huán)境，分為自然環(huán)境、人文環(huán)境人口規(guī)模居住區(qū)小區(qū)組團戶數(shù)（戶）10000--160003000--5000300--1000人口（人）30000--5000010000--150001000--3000第三章住宅小區(qū)的物業(yè)管理知識第一節(jié)住宅小區(qū)的構(gòu)成與特點人24二、居住小區(qū)的特點1、居住功能單一，相對封閉獨立2、人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復雜3、房屋產(chǎn)權(quán)多元化，共用設(shè)施社會化4、統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、配套設(shè)施齊全二、居住小區(qū)的特點1、居住功能單一，相對封閉獨立25第二節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容與特點一、住宅物業(yè)管理的概念國務院于2003.9.1施行《物業(yè)管理條例》重點規(guī)范了住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動。二、住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：房屋建筑及其配套設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護和綠化、衛(wèi)生、交通、治安等環(huán)境管理。1、居住設(shè)施的維修養(yǎng)護管理2、居住環(huán)境的管理3、便民綜合經(jīng)營服務第二節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容與特點26三、住宅小區(qū)物業(yè)管理特點1、管理具有社會性2、管理具有統(tǒng)一性3、管理具有服務性4、管理具有復雜性5、管理具有藝術(shù)性‘三、住宅小區(qū)物業(yè)管理特點27第三節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標與要求一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標1、贏得社會效益2、贏得經(jīng)濟效益3、贏得環(huán)境效益二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求1、2000.5.25建設(shè)部《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則》具體內(nèi)容如表3-2所示。記住表中的重點及關(guān)鍵數(shù)字和內(nèi)容！第三節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標與要求28

2、中國物業(yè)管理協(xié)會引發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》設(shè)定一、二、三服務等級，各個等級分別由基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理等6大項主要內(nèi)容組成。具體內(nèi)容見表3-3。記住表中的重點及關(guān)鍵數(shù)字和內(nèi)容！3、一些其他的規(guī)定和要求，例如一些法律法規(guī)，制定具體的物業(yè)服務要求與標準等。

2、中國物業(yè)管理協(xié)會引發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標29第四章寫字樓的物業(yè)管理知識第一節(jié)寫字樓的類型與特點一、寫字樓的含義和類型1、按建筑面積劃分：小型（1萬平米以下）、中型（1-3萬平米）、大型（3萬平米以上）2、按使用功能劃分：單純型、商住型、綜合3、按現(xiàn)代化程度劃分：非智能型、智能型4、按綜合條件劃分：甲級、乙級、丙級第四章寫字樓的物業(yè)管理知識第一節(jié)寫字樓的類型與特點30二、寫字樓的特點1、單體建筑規(guī)模大、機構(gòu)和人員集中2、使用時間集中，人員流動性大3、外觀裝飾標準高，內(nèi)部空間分割靈活4、設(shè)備系統(tǒng)先進，智能化水平高5、功能齊全，設(shè)施配套6、地理位置優(yōu)越，交通條件良好智能化是現(xiàn)代寫字樓的標志。智能化建筑至少具備5大要素：樓宇自動化系統(tǒng)（BA）、保安自動化系統(tǒng)（SA）、消防自動化系統(tǒng)（FA）、通信自動化系統(tǒng)（CA）、辦公自動化系統(tǒng)（OA）二、寫字樓的特點31第二節(jié)寫字樓物業(yè)管理的方式與目標一、寫字樓物業(yè)管理的方式1、委托服務型2、自主經(jīng)營型二、寫字樓物業(yè)管理的目標1、為業(yè)主及客戶提供一個安全、舒適、快捷的工作環(huán)境2、確保寫字樓功能的正常發(fā)揮3、使物業(yè)保值增值4、應與《全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則》要求相符合2000.5.25建設(shè)部發(fā)布，具體內(nèi)容表4-1第二節(jié)寫字樓物業(yè)管理的方式與目標32第三節(jié)寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容與特點一、寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容1、寫字樓使用前的準備工作（6項）2、租售營銷服務（營銷推廣是經(jīng)常性的工作）3、寫字樓的商務服務（3項）4、寫字樓的前臺服務（16項）5、房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護和管理6、環(huán)境保潔與綠化美化服務7、安全管理服務第三節(jié)寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容與特點33二、寫字樓物業(yè)管理的特點1、保證設(shè)備完好，運行正常2、提供安全保障，常備不懈3、要求環(huán)境整潔，舒適優(yōu)雅4、質(zhì)量要求高，科技含量大二、寫字樓物業(yè)管理的特點34第四節(jié)寫字樓的租賃管理一、寫字樓租賃合同的簽訂（具體有6個過程）二、租賃合同的執(zhí)行（遷入、使用、遷出）三、寫字樓承租戶的選擇1、承租戶經(jīng)營業(yè)務的類型及聲譽2、承租戶的財務狀況3、所需物業(yè)面積大小4、需要提供的物業(yè)管理服務第四節(jié)寫字樓的租賃管理35四、寫字樓租金的確定寫字樓租金的構(gòu)成1、商品租金（8項構(gòu)成）2、成本租金（5項構(gòu)成）3、基礎(chǔ)租金4、市場租金四、寫字樓租金的確定36寫字樓租金確定方法1、基礎(chǔ)租金價格基礎(chǔ)上，根據(jù)地理位置、自然條件、質(zhì)量標準、裝飾檔次、設(shè)備配置等方面差異作為定價調(diào)劑因素，以便合理定租金2、市場租金一般高于基礎(chǔ)租金3、租約一般分為毛租約和純租約4、在租約中要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款5、租金常以每平米可出租面積為計算基礎(chǔ)6、成功的寫字樓租賃能產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟效益寫字樓租金確定方法1、基礎(chǔ)租金價格基礎(chǔ)上，根據(jù)地理位置、自然37第五章商業(yè)場所的物業(yè)管理知識第一節(jié)商業(yè)場所的類型與特點類型一、從建筑結(jié)構(gòu)上分：敞開型、封閉型二、從建筑功能上分：綜合性商業(yè)購物中心、商住混合型三、從建筑規(guī)模上分：市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商城第五章商業(yè)場所的物業(yè)管理知識第一節(jié)商業(yè)場所的類型與特點38特點一、規(guī)模功能合理化要求較高規(guī)劃設(shè)計的合理、因地制宜地規(guī)劃設(shè)計方案二、規(guī)劃布局要求特殊要防止三種傾向三、建筑結(jié)構(gòu)新穎獨特四、設(shè)備全、商品多，客流量大特點一、規(guī)模功能合理化要求較高39第二節(jié)商業(yè)場所物業(yè)管理的內(nèi)容與特點內(nèi)容一、安全保衛(wèi)管理（主要工作有5項）二、消防管理（5個方面）三、車輛管理（主要內(nèi)容有3項）四、環(huán)境保潔與綠化管理（主要內(nèi)容有5項）五、房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理（5個方面）六、建立公共商業(yè)場所識別系統(tǒng)企業(yè)識別系統(tǒng)第二節(jié)商業(yè)場所物業(yè)管理的內(nèi)容與特點40特點一、需要確保商業(yè)場所的安全性技防和人防二、需要確保設(shè)備設(shè)施的可靠性三、需要確保顧客消費的便利性四、需要確保環(huán)境的整潔性特點一、需要確保商業(yè)場所的安全性41第三節(jié)商業(yè)場所的租賃管理一、商業(yè)場所租賃合同的內(nèi)容（17項）二、商業(yè)場所租賃合同的簽訂：1、簽訂租賃物業(yè)合同是承租、出租方建立租賃關(guān)系的憑證2、合同應統(tǒng)一填寫，不得涂改，寫清特定協(xié)議內(nèi)容3、合同一式兩份，簽字蓋章生效4、起租日期應按合同約定之日確定5、承租人進住時，對室內(nèi)設(shè)施設(shè)備點交第三節(jié)商業(yè)場所的租賃管理42三、商業(yè)場所承租客商的選配1、承租客商的類型（5個方面分類承租客商）2、承租客商的選配承租戶的聲譽、財務狀況、組合與位置分配需要的服務3、承租客商的協(xié)會組織三、商業(yè)場所承租客商的選配1、承租客商的類型（5個方面分類承43商業(yè)場所租金的確定一、零售商物業(yè)租金的構(gòu)成1、基礎(chǔ)租金（最低租金）2、百分比租金3、代收代繳費用二、零售商業(yè)物業(yè)租金的合理確定（了解6項）商業(yè)場所租金的確定一、零售商物業(yè)租金的構(gòu)成44第三章工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理知識第一節(jié)工業(yè)區(qū)的構(gòu)成與特點構(gòu)成：主要由工業(yè)廠房和各種原材料庫房、成品庫房組成。辦公樓宇、生活用房、服務設(shè)施、配套的公共設(shè)施和相關(guān)場地。特點：1、規(guī)模區(qū)域大2、工業(yè)廠房建筑結(jié)構(gòu)獨特3、基礎(chǔ)設(shè)施配套要求高4、環(huán)境易污染5、交通條件好6、享受優(yōu)惠政策第三章工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理知識第一節(jié)工業(yè)區(qū)的構(gòu)成與特點45第二節(jié)工業(yè)區(qū)物管內(nèi)容、特點與要求一、工業(yè)區(qū)物管的含義包括工業(yè)廠房與倉庫等房屋建筑的管理，以及廠房、倉庫以外工業(yè)區(qū)地界樁、建筑紅線以內(nèi)的給排水系統(tǒng)、圍墻、道路、綠化帶等共用設(shè)施及場地的管理。二、工業(yè)區(qū)物管的內(nèi)容1、制定工業(yè)區(qū)物業(yè)管理公約2、工業(yè)廠房和倉庫共用部位的管理3、工業(yè)廠房和倉庫內(nèi)部的管理4、工業(yè)區(qū)設(shè)備設(shè)施的管理5、工業(yè)區(qū)環(huán)境管理6、安全管理第二節(jié)工業(yè)區(qū)物管內(nèi)容、特點與要求46三、工業(yè)區(qū)物理的特點1、做到制度嚴格，保證實施2、安全管理防范第一3、保證道路暢通，綠化有序4、重點設(shè)備必須維護到位四、工業(yè)區(qū)物管的要求以2000.5.25建設(shè)部發(fā)布《全國物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標準及評分細則》表6-1：三、工業(yè)區(qū)物理的特點47第七章其他類型物業(yè)管理知識第一節(jié)其他物業(yè)的主要類型與特點一、其他物業(yè)的主要類型1、文化類（學校、博物館、文化館等等）2、體育類（體育館、健身房、游泳館等等）3、衛(wèi)生類（醫(yī)院、衛(wèi)生所、防疫站、藥檢所）4、娛樂類（影劇院、KTV、游樂場等等）5、特種類（機場、碼頭、車站、寺廟、監(jiān)獄等）第七章其他類型物業(yè)管理知識第一節(jié)其他物業(yè)的主要類型與特點48二、其他類型物業(yè)的特點1、數(shù)量相對較少2、建筑形式獨特3、配套設(shè)施多樣4、環(huán)境不盡一致5、附屬場地各異二、其他類型物業(yè)的特點49第二節(jié)其他類型物業(yè)管理的內(nèi)容與特點一、酒店物業(yè)管理的內(nèi)容與特點內(nèi)容：1、客人接待服務2、酒店建筑及設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護管理3、酒店要是的管理4、酒店的保潔服務5、酒店的安全保衛(wèi)服務6、酒店的消防管理7、酒店的綠化管理8、飯店的其他服務項目第二節(jié)其他類型物業(yè)管理的內(nèi)容與特點50特點：1、服務質(zhì)量要求高2、客人流動頻繁3、服務時間既短又長4、服務對象復雜5、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護時間性強6、總體協(xié)調(diào)性要求高特點：1、服務質(zhì)量要求高51二、學校物業(yè)管理的內(nèi)容與特點內(nèi)容：1、學生公寓的管理2、教學樓的管理3、設(shè)備的管理4、綠化環(huán)境的管理特點：1、物業(yè)管理時段性強2、對安全管理要求高3、物業(yè)管理具有互動性二、學校物業(yè)管理的內(nèi)容與特點52三、醫(yī)院物業(yè)管理的內(nèi)容與特點內(nèi)容：1、房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護與運行管理2、安全保衛(wèi)服務3、病區(qū)被褥用品洗滌及供應管理服務4、環(huán)境管理服務5、護工服務管理6、醫(yī)院的其他服務項目三、醫(yī)院物業(yè)管理的內(nèi)容與特點53特點：1、設(shè)備運行具有連續(xù)性（24小時）2、保潔工作專業(yè)性強3、安全保衛(wèi)工作具有特殊性特點：54第八章相關(guān)法律法規(guī)知識第一節(jié)物業(yè)管理法律常識一、物業(yè)管理法律關(guān)系物業(yè)管理法律法規(guī)是調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。物管法律關(guān)系：是物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理及相關(guān)活動的過程中所形成的法定權(quán)利義務關(guān)系。構(gòu)成要素：主題、課題、內(nèi)容可分為平等主體之間民事性質(zhì)的法律關(guān)系、不平等主體之間行政管理性質(zhì)的法律關(guān)系物業(yè)管理法律關(guān)系中民事法律關(guān)系占大多數(shù)第八章相關(guān)法律法規(guī)知識第一節(jié)物業(yè)管理法律常識55二、物業(yè)管理法律法規(guī)1、法律規(guī)范：是構(gòu)成法律的細胞，是一種特殊行為規(guī)范，是由國家制定或認可，并以國家強制力保證其實施的唯一規(guī)范。2、物業(yè)管理法律規(guī)范的結(jié)構(gòu)：假定、處理、制裁假定部分：是物管法律規(guī)范適用的前提處理部分：是物管法律規(guī)范的核心制裁部分：是物管法律規(guī)范的保證二、物業(yè)管理法律法規(guī)563、物業(yè)管理法律規(guī)范的表現(xiàn)形式1）憲法2）法律3）行政法規(guī)4）地方性法規(guī)5）規(guī)章6）司法解釋7）政策文件8）其他規(guī)范性文件3、物業(yè)管理法律規(guī)范的表現(xiàn)形式57三、物業(yè)管理法律責任1、民事責任主要方式：停止侵權(quán)、排除妨礙、消除危險、返還財產(chǎn)、賠償損失、支付違約金等2、行政責任主要方式：責令限期改正、行政處罰、行政處分等3、形式責任主要方式：刑事處罰（主刑和附加刑）三、物業(yè)管理法律責任58第二節(jié)物業(yè)管理法律法規(guī)一、《中華人民共和國民法通則》二、《中華人民共和國合同法》三、《物業(yè)管理條例》四、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》五、《業(yè)主大會規(guī)程》六、《物業(yè)服務收費管理辦法》后四項書后均有詳細的附件，接下來我們將會學習到。第二節(jié)物業(yè)管理法律法規(guī)59第三節(jié)物業(yè)管理相關(guān)政策一、物業(yè)管理法律法規(guī)與政策之間的關(guān)系區(qū)別：1、制定的主題和程序不同2、實施的方式不同3、表現(xiàn)形式不同4、調(diào)整社會關(guān)系的范圍不完全相同5、相對穩(wěn)定性不同二、物業(yè)管理相關(guān)政策的作用第三節(jié)物業(yè)管理相關(guān)政策60物業(yè)管理基礎(chǔ)2013年4月主講：電話：郵箱：物業(yè)管理基礎(chǔ)2013年4月61第一章物業(yè)管理基本概念第一節(jié)物業(yè)與物業(yè)管理一、物業(yè)物業(yè)、房地產(chǎn)、不動產(chǎn)3個概念的區(qū)別物業(yè)（property）特指：正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實體上的權(quán)益。根據(jù)用途,物業(yè)分為:居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、和其他物業(yè)。第一章物業(yè)管理基本概念第一節(jié)物業(yè)與物業(yè)管理62物業(yè)的特征1、固定性（不可移動的固定性特點）2、耐久性（使用年限長，能更長久保留下來）3、多樣性（范圍廣、規(guī)模、形狀各異）4、高值性（使用價值、觀賞價值）5、權(quán)益性（物質(zhì)實體上的權(quán)益，房地產(chǎn)物權(quán)）物業(yè)的特征1、固定性（不可移動的固定性特點）63二、物業(yè)管理物業(yè)管理（propertymanagement）是指：業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國（1860年）20世紀80年代，從香港傳入我國內(nèi)地1981.3全國第一家物業(yè)管理公司：深圳市物業(yè)管理公司誕生。1994.3.23《辦法》，2003.9.1《物業(yè)管理條例》開始實施。二、物業(yè)管理物業(yè)管理（propertymanagement64物業(yè)管理的特性1、覆蓋面廣2、服務性強3、專業(yè)性強4、業(yè)主處于主導地位5、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合物業(yè)管理的特性1、覆蓋面廣65第二節(jié)物業(yè)管理的主要內(nèi)容與過程一、物業(yè)管理的主要內(nèi)容1、物業(yè)的接管驗收（共用部位、共用設(shè)施設(shè)備查驗并登記造冊；建設(shè)單位一腳有關(guān)物業(yè)資料）2、物業(yè)管理方案和制度的制定（7項）3、客戶管理服務（8項）4、房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護管理服務(8項)5、安全服務（5項）6、環(huán)境保潔與綠化美化管理（3項）7、綜合經(jīng)營服務（有償服務，特約性服務）第二節(jié)物業(yè)管理的主要內(nèi)容與過程66二、物業(yè)管理的早期介入與前期物業(yè)管理物業(yè)管理的早期介入：是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，從物業(yè)管理服務的角度提出意見和建議，以使建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的要求。前期物業(yè)管理：是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)設(shè)施的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理又是后期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，后期物業(yè)管理是前期物業(yè)管理的工作延續(xù)。二、物業(yè)管理的早期介入與前期物業(yè)管理物業(yè)管理的早期介入：是指67三、物業(yè)管理的過程1、簽訂物業(yè)服務合同（前期簽訂書面《前期物業(yè)服務合同》，后期簽訂書面《物業(yè)服務合同》，合同應對事項、服務質(zhì)量、費用、權(quán)利和義務、專項資金管理使用…等內(nèi)容進行約定）2、驗收接管物業(yè)3、履行服務合同4、終止合同，做好交接（合同到期或因某些原因終止時，企業(yè)要向業(yè)主委員會報告專項維修資金使用情況并接受審查。物業(yè)管理中的遺留問題，也應向業(yè)主委員會或新的物業(yè)管理企業(yè)交代清楚）三、物業(yè)管理的過程1、簽訂物業(yè)服務合同（前期簽訂書面《前期物68第三節(jié)物業(yè)管理的基本原則一、權(quán)責分明原則（人人有事做，事事有人管。業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心）二、業(yè)主主導原則（以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。業(yè)主有權(quán)做的工作：…）三、服務第一原則（物業(yè)服務企業(yè)，從物業(yè)管理處演變?yōu)槲飿I(yè)服務中心）四、統(tǒng)一管理原則（一個物業(yè)區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，只能由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理）五、專業(yè)高效原則（可以將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理一并委托給他人）六、收費合理原則（收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。）七、公平競爭原則（選聘時，堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，三個以上企業(yè)投標，實行公開、公平、公正的招標制度）八、依法行事原則（如《物業(yè)管理條例》《物權(quán)法》《物業(yè)服務合同》是具有法律效力的規(guī)范文書）第三節(jié)物業(yè)管理的基本原則69第四節(jié)物業(yè)管理的服務質(zhì)量標準1、2000.5.25日建設(shè)部發(fā)布《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及評分細則》，設(shè)立示范、優(yōu)秀兩個檔次。2、全國物業(yè)管理示范項目每三年進行一次復查，復查不達標即取消稱號。3、全國物業(yè)管理示范項目申報基本條件如下…（5項）4、中國物業(yè)管理協(xié)會制定《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）》普通商品住房、經(jīng)濟適用房、房改房、集資建房、廉租住房等5、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定的服務質(zhì)量標準：也就是物業(yè)服務合同的擬定內(nèi)容第四節(jié)物業(yè)管理的服務質(zhì)量標準70第五節(jié)物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求一、應當具有高尚的職業(yè)道德遵紀守法，愛崗敬業(yè)。工作認真，盡職盡責。誠實守信，熱情服務。二、應當具有專業(yè)知識和專業(yè)技能具有現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)知識、物業(yè)管理專業(yè)技能、掌握現(xiàn)代管理手段。三、應當具有較高的個人素質(zhì)具有較強的語言表達能力和溝通能力、良好的心里素質(zhì)和個人形象、擁有健康的體魄。第五節(jié)物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求71第二章物業(yè)管理機構(gòu)基本知識第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)應具有獨立的法人資格，自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧，獨立承擔民事責任。按照投資主體分類：全民所有制、集體所有制、民營、股份制、合資、合作、外資。按資本組合方式及出資人承擔的責任分類：公司式、合伙、獨資。第二章物業(yè)管理機構(gòu)基本知識第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)72物業(yè)管理企業(yè)的組建組建條件：企業(yè)名稱、企業(yè)住所、法定代表人、注冊資本。企業(yè)的法定代表人是代表企業(yè)法人行使職權(quán)的主要負責人。注冊資本：根據(jù)<公司法>規(guī)定，有限責任公司以生產(chǎn)經(jīng)營或商業(yè)批發(fā)為主的不得少于50萬元人民幣；以商業(yè)零售為主的不得少于30萬元人民幣；技術(shù)開發(fā)、咨詢、服務性有限責任公司不得少于10萬元人民幣（含物業(yè)管理有限責任公司）；股份有限公司不得少于1000萬元人民幣。物業(yè)管理企業(yè)的組建組建條件：企業(yè)名稱、企業(yè)住所、法定代表人、73公司人員按照建設(shè)部文2000年1月1日的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》規(guī)定：公司應有中級以上職稱的專業(yè)技術(shù)管理人員，資質(zhì)一級企業(yè)為30人；二級為20人；三級為8人。物管企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)的辦法申請單位收到房地產(chǎn)行政主管部門資質(zhì)審核批準文件后，再按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。在取得執(zhí)照后，按規(guī)定到當?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請物管企業(yè)《臨時資質(zhì)證書》。公司人員按照建設(shè)部文2000年1月1日的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管74物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務一、權(quán)利（9項）1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)制定管理辦法2、按照合同和辦法實施管理3、按照合同收服務費4、制止和匯報違反治安、環(huán)保、裝修等行為5、要求業(yè)委會協(xié)助履行合同6、特約性服務項目7、可接受委托單位代收相關(guān)費用8、專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)9、經(jīng)業(yè)主大會允許，可實行多種經(jīng)營。二、義務（4項）1、提供服務2、接受履行合同的監(jiān)督3、重大管理措施提交業(yè)主大會審議決定4、接受有關(guān)部門的監(jiān)督指導物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務一、權(quán)利（9項）75物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理資質(zhì)是企業(yè)實力、規(guī)模、業(yè)績和誠信的綜合反映，是國家對物業(yè)管理市場準入管理的重要標志。物管企業(yè)從事物管業(yè)務的條件包括:有符合國家規(guī)定的注冊資本；有與其從事的物業(yè)管理活動相適應的專業(yè)技術(shù)人員；有一定的從事物業(yè)管理的業(yè)績。劃分為：一級、二級、三級3個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理資質(zhì)是企業(yè)實力、規(guī)模、業(yè)績和誠信的綜合反76企業(yè)資質(zhì)等級標準一、資質(zhì)一級企業(yè)（熟悉7項）1、注冊資本500萬元人民幣以上。2、中級以上職稱不少于30人，證書、80%以上取得從業(yè)人員崗位證書。3、管理兩類以上物業(yè)。4、多層住宅200萬平米、高層100萬平米、獨立式（別墅）15萬平米、辦公、工業(yè)區(qū)50萬平米。5、20%獲得建設(shè)部“”稱號，20%獲得省級稱號。6、健全的制度。7、建立專項維修資金管理和使用制度。二、資質(zhì)二級企業(yè)（熟悉7項）300萬元人民幣；不少于20人；60%以上；80萬、40萬、6萬、20萬平米；10%、10%；其他同上三、資質(zhì)三級企業(yè)（5項）50萬元人民幣；不少于8人；50%以上；有委托的項目；其他同上企業(yè)資質(zhì)等級標準一、資質(zhì)一級企業(yè)（熟悉7項）77資質(zhì)等級管理一、申請資質(zhì)等級提交的資料（熟悉6項）二、分級審批制度：一級由省、自治區(qū)建委、直轄市房產(chǎn)行政主管部門初審，合格后報建設(shè)部審批；二級由省、自治區(qū)建委、直轄市房產(chǎn)行政主管部門審批；三級經(jīng)省、自治區(qū)建委同意，可由地級以上城市的房地產(chǎn)行政主管部門審批，報省、自治區(qū)建委備案。三、一級可全國項目投、議標；二級全國30萬平米以下項目；三級本省15萬平米以下項目。四、資質(zhì)實行動態(tài)管理，每兩年核定一次。逐級上升，不得越級升級。五、正副本。六、未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，處5萬元以上20萬元以下罰款，聘用未取得置業(yè)資格證書的處5萬元以上20萬元以下罰款。資質(zhì)等級管理一、申請資質(zhì)等級提交的資料（熟悉6項）78第二節(jié)業(yè)主大會與業(yè)主委員會一、業(yè)主（房屋所有權(quán)人）1、權(quán)利；業(yè)主最基本的權(quán)利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同提供相應的管理與服務的權(quán)利。業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有10項權(quán)利。2、義務；業(yè)主在物業(yè)管理活動中應履行6項義務：A、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則B、遵守物業(yè)管理的各項規(guī)章制度C、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定D、按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金（是業(yè)主的基本義務）E、按時交納物業(yè)服務費用F、法律法規(guī)規(guī)定的其他義務第二節(jié)業(yè)主大會與業(yè)主委員會79二、業(yè)主大會是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的業(yè)主自治管理組織。業(yè)主大首次業(yè)主大會會議召開之日起成立1、業(yè)主大會的職責（熟悉6項）2、業(yè)主大會會議（一共注意9項）召開形式、法定人數(shù)（物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加方可）、可委托、推選代表、做出決定的法定人數(shù)（做出普通決議須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過才能生效；做出特別重大事項決定須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過才能生效）、定期會議和臨時會議（20%以上業(yè)主提議）、召開會議15日前通知全體業(yè)主、會議記錄存檔、決定應予以公告。二、業(yè)主大會是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維80第一次業(yè)主大會召開條件和程序條件：同一區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。召開業(yè)主大會的條件各地區(qū)規(guī)定有些不盡相同。第一次業(yè)主大會會議的籌備工作（了解6項）第一次業(yè)主大會召開的程序（了解5項）第一次業(yè)主大會召開條件和程序條件：同一區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物81三、業(yè)主委員會業(yè)委會是按照法定的程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。1、業(yè)委會委員應符合6個條件2、業(yè)委會應履行的職責（熟悉5項）3、業(yè)委會的日常工作（了解8項）4、業(yè)委會會議《業(yè)主大會過程》規(guī)定，業(yè)委會應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)超開首次業(yè)委會會議，推選主任1名，副主任1—2名。經(jīng)1/3委員提議或者主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)委會會議。三、業(yè)主委員會業(yè)委會是按照法定的程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選82第三節(jié)物業(yè)管理相關(guān)機構(gòu)1、房地產(chǎn)行政主管部門（體現(xiàn)4個方面）2、工商、稅務和物價等行政主管部門（5項）3、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視（數(shù)字電視）等單位（2項）4、物業(yè)建設(shè)單位（房屋建筑工程最低保修期限熟悉5項）5、業(yè)主大會和業(yè)主委員會（與物管企業(yè)是平等，委托與受托關(guān)系）6、專業(yè)性服務企業(yè)（專項服務業(yè)務委托）7、街道辦事處和居委會8、行業(yè)協(xié)會（中國物管協(xié)會2000.10成立，在北京）第三節(jié)物業(yè)管理相關(guān)機構(gòu)83第三章住宅小區(qū)的物業(yè)管理知識第一節(jié)住宅小區(qū)的構(gòu)成與特點一、住宅小區(qū)的構(gòu)成A、居住設(shè)施房屋及產(chǎn)權(quán)，權(quán)利體系，異產(chǎn)毗連，專有部分和共有部分。建筑附屬設(shè)備與配套設(shè)施，是物業(yè)管理的重點，其可以分為5大類；B、居住環(huán)境，分為自然環(huán)境、人文環(huán)境人口規(guī)模居住區(qū)小區(qū)組團戶數(shù)（戶）10000--160003000--5000300--1000人口（人）30000--5000010000--150001000--3000第三章住宅小區(qū)的物業(yè)管理知識第一節(jié)住宅小區(qū)的構(gòu)成與特點人84二、居住小區(qū)的特點1、居住功能單一，相對封閉獨立2、人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復雜3、房屋產(chǎn)權(quán)多元化，共用設(shè)施社會化4、統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、配套設(shè)施齊全二、居住小區(qū)的特點1、居住功能單一，相對封閉獨立85第二節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容與特點一、住宅物業(yè)管理的概念國務院于2003.9.1施行《物業(yè)管理條例》重點規(guī)范了住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動。二、住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：房屋建筑及其配套設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護和綠化、衛(wèi)生、交通、治安等環(huán)境管理。1、居住設(shè)施的維修養(yǎng)護管理2、居住環(huán)境的管理3、便民綜合經(jīng)營服務第二節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容與特點86三、住宅小區(qū)物業(yè)管理特點1、管理具有社會性2、管理具有統(tǒng)一性3、管理具有服務性4、管理具有復雜性5、管理具有藝術(shù)性‘三、住宅小區(qū)物業(yè)管理特點87第三節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標與要求一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標1、贏得社會效益2、贏得經(jīng)濟效益3、贏得環(huán)境效益二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求1、2000.5.25建設(shè)部《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則》具體內(nèi)容如表3-2所示。記住表中的重點及關(guān)鍵數(shù)字和內(nèi)容！第三節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標與要求88

2、中國物業(yè)管理協(xié)會引發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》設(shè)定一、二、三服務等級，各個等級分別由基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理等6大項主要內(nèi)容組成。具體內(nèi)容見表3-3。記住表中的重點及關(guān)鍵數(shù)字和內(nèi)容！3、一些其他的規(guī)定和要求，例如一些法律法規(guī)，制定具體的物業(yè)服務要求與標準等。

2、中國物業(yè)管理協(xié)會引發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標89第四章寫字樓的物業(yè)管理知識第一節(jié)寫字樓的類型與特點一、寫字樓的含義和類型1、按建筑面積劃分：小型（1萬平米以下）、中型（1-3萬平米）、大型（3萬平米以上）2、按使用功能劃分：單純型、商住型、綜合3、按現(xiàn)代化程度劃分：非智能型、智能型4、按綜合條件劃分：甲級、乙級、丙級第四章寫字樓的物業(yè)管理知識第一節(jié)寫字樓的類型與特點90二、寫字樓的特點1、單體建筑規(guī)模大、機構(gòu)和人員集中2、使用時間集中，人員流動性大3、外觀裝飾標準高，內(nèi)部空間分割靈活4、設(shè)備系統(tǒng)先進，智能化水平高5、功能齊全，設(shè)施配套6、地理位置優(yōu)越，交通條件良好智能化是現(xiàn)代寫字樓的標志。智能化建筑至少具備5大要素：樓宇自動化系統(tǒng)（BA）、保安自動化系統(tǒng)（SA）、消防自動化系統(tǒng)（FA）、通信自動化系統(tǒng)（CA）、辦公自動化系統(tǒng)（OA）二、寫字樓的特點91第二節(jié)寫字樓物業(yè)管理的方式與目標一、寫字樓物業(yè)管理的方式1、委托服務型2、自主經(jīng)營型二、寫字樓物業(yè)管理的目標1、為業(yè)主及客戶提供一個安全、舒適、快捷的工作環(huán)境2、確保寫字樓功能的正常發(fā)揮3、使物業(yè)保值增值4、應與《全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則》要求相符合2000.5.25建設(shè)部發(fā)布，具體內(nèi)容表4-1第二節(jié)寫字樓物業(yè)管理的方式與目標92第三節(jié)寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容與特點一、寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容1、寫字樓使用前的準備工作（6項）2、租售營銷服務（營銷推廣是經(jīng)常性的工作）3、寫字樓的商務服務（3項）4、寫字樓的前臺服務（16項）5、房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護和管理6、環(huán)境保潔與綠化美化服務7、安全管理服務第三節(jié)寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容與特點93二、寫字樓物業(yè)管理的特點1、保證設(shè)備完好，運行正常2、提供安全保障，常備不懈3、要求環(huán)境整潔，舒適優(yōu)雅4、質(zhì)量要求高，科技含量大二、寫字樓物業(yè)管理的特點94第四節(jié)寫字樓的租賃管理一、寫字樓租賃合同的簽訂（具體有6個過程）二、租賃合同的執(zhí)行（遷入、使用、遷出）三、寫字樓承租戶的選擇1、承租戶經(jīng)營業(yè)務的類型及聲譽2、承租戶的財務狀況3、所需物業(yè)面積大小4、需要提供的物業(yè)管理服務第四節(jié)寫字樓的租賃管理95四、寫字樓租金的確定寫字樓租金的構(gòu)成1、商品租金（8項構(gòu)成）2、成本租金（5項構(gòu)成）3、基礎(chǔ)租金4、市場租金四、寫字樓租金的確定96寫字樓租金確定方法1、基礎(chǔ)租金價格基礎(chǔ)上，根據(jù)地理位置、自然條件、質(zhì)量標準、裝飾檔次、設(shè)備配置等方面差異作為定價調(diào)劑因素，以便合理定租金2、市場租金一般高于基礎(chǔ)租金3、租約一般分為毛租約和純租約4、在租約中要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款5、租金常以每平米可出租面積為計算基礎(chǔ)6、成功的寫字樓租賃能產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟效益寫字樓租金確定方法1、基礎(chǔ)租金價格基礎(chǔ)上，根據(jù)地理位置、自然97第五章商業(yè)場所的物業(yè)管理知識第一節(jié)商業(yè)場所的類型與特點類型一、從建筑結(jié)構(gòu)上分：敞開型、封閉型二、從建筑功能上分：綜合性商業(yè)購物中心、商住混合型三、從建筑規(guī)模上分：市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商城第五章商業(yè)場所的物業(yè)管理知識第一節(jié)商業(yè)場所的類型與特點98特點一、規(guī)模功能合理化要求較高規(guī)劃設(shè)計的合理、因地制宜地規(guī)劃設(shè)計方案二、規(guī)劃布局要求特殊要防止三種傾向三、建筑結(jié)構(gòu)新穎獨特四、設(shè)備全、商品多，客流量大特點一、規(guī)模功能合理化要求較高99第二節(jié)商業(yè)場所物業(yè)管理的內(nèi)容與特點內(nèi)容一、安全保衛(wèi)管理（主要工作有5項）二、消防管理（5個方面）三、車輛管理（主要內(nèi)容有3項）四、環(huán)境保潔與綠化管理（主要內(nèi)容有5項）五、房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理（5個方面）六、建立公共商業(yè)場所識別系統(tǒng)企業(yè)識別系統(tǒng)第二節(jié)商業(yè)場所物業(yè)管理的內(nèi)容與特點100特點一、需要確保商業(yè)場所的安全性技防和人防二、需要確保設(shè)備設(shè)施的可靠性三、需要確保顧客消費的便利性四、需要確保環(huán)境的整潔性特點一、需要確保商業(yè)場所的安全性101第三節(jié)商業(yè)場所的租賃管理一、商業(yè)場所租賃合同的內(nèi)容（17項）二、商業(yè)場所租賃合同的簽訂：1、簽訂租賃物業(yè)合同是承租、出租方建立租賃關(guān)系的憑證2、合同應統(tǒng)一填寫，不得涂改，寫清特定協(xié)議內(nèi)容3、合同一式兩份，簽字蓋章生效4、起租日期應按合同約定之日確定5、承租人進住時，對室內(nèi)設(shè)施設(shè)備點交第三節(jié)商業(yè)場所的租賃管理102三、商業(yè)場所承租客商的選配1、承租客商的類型（5個方面分類承租客商）2、承租客商的選配承租戶的聲譽、財務狀況、組合與位置分配需要的服務3、承租客商的協(xié)會組織三、商業(yè)場所承租客商的選配1、承租客商的類型（5個方面分類承103商業(yè)場所租金的確定一、零售商物業(yè)租金的構(gòu)成1、基礎(chǔ)租金（最低租金）2、百分比租金3、代收代繳費用二、零售商業(yè)物業(yè)租金的合理確定（了解6項）商業(yè)場所租金的確定一、零售商物業(yè)租金的構(gòu)成104第三章工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理知識第一節(jié)工業(yè)區(qū)的構(gòu)成與特點構(gòu)成：主要由工業(yè)廠房和各種原材料庫房、成品庫房組成。