城中花苑品牌發(fā)展戰(zhàn)略暨項(xiàng)目營(yíng)銷策劃推廣案課件

城中花苑品牌發(fā)展戰(zhàn)略暨項(xiàng)目營(yíng)銷策劃推廣案

城中花苑品牌發(fā)展戰(zhàn)略暨項(xiàng)目營(yíng)銷策劃推廣案城中花苑發(fā)展戰(zhàn)略暨項(xiàng)目營(yíng)銷策劃推廣案前言通過對(duì)項(xiàng)目的接觸及對(duì)其競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)與這些競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品相比，本案目前并不具有非常明顯或者說絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。因此，如何讓項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出、如何讓發(fā)展商及產(chǎn)品的品牌、形象同時(shí)搭建和樹立起來，這是我們需要認(rèn)真去做、去解決的。城中花苑發(fā)展戰(zhàn)略暨項(xiàng)目營(yíng)銷策劃推廣案前言通過對(duì)項(xiàng)目的前言因此，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全面的營(yíng)銷包裝，從較高、較新的角度將產(chǎn)品推向市場(chǎng)是我們的初步設(shè)想；通過對(duì)項(xiàng)目的包裝來樹立發(fā)展商品牌是我們的基本初衷。鑒于此，本案將以創(chuàng)造項(xiàng)目的全程銷售力為核心，從銷售力分析、銷售力提純、銷售力提升、銷售力傳播、銷售力實(shí)現(xiàn)、銷售力持續(xù)等多方面、多角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位地闡述，力爭(zhēng)全面、務(wù)實(shí)地解析整個(gè)項(xiàng)目，最大力度地推動(dòng)項(xiàng)目的全面銷售成功。前言因此，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全面的營(yíng)銷包裝，從較高、第一部分城中花苑品牌發(fā)展戰(zhàn)略第一部分城中花苑品牌發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)業(yè)是注重品牌的行業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷的過程實(shí)質(zhì)就是品牌建造、傳播、推廣和延伸的過程，誰擁有過硬的品牌，誰就占據(jù)地產(chǎn)行業(yè)的一席之地，而誰失去了品牌，誰就會(huì)被市場(chǎng)淘汰。房地產(chǎn)業(yè)是注重品牌的行業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷的過城中花苑品牌建立的必要性中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)由單純的概念營(yíng)銷進(jìn)入到品牌戰(zhàn)略發(fā)展的時(shí)代?，F(xiàn)代房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷的過程實(shí)質(zhì)就是品牌建造、傳播、推廣和延伸的過程，一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的品牌能夠關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。從發(fā)展商角度城中花苑品牌建立的必要性中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)由單純城中花苑品牌建立的必要性

益林村鎮(zhèn)房屋地產(chǎn)公司在鹽城市擁有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)基礎(chǔ)，對(duì)本地市場(chǎng)具有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識(shí)了解。在這個(gè)品牌至上的時(shí)代，”城中花苑”只有在市場(chǎng)上真正建立了強(qiáng)勢(shì)的品牌,才能獲得市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)為企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的空間，從而使企業(yè)不斷發(fā)展壯大，成為鹽城市乃至長(zhǎng)三角地區(qū)實(shí)力與名氣兼具的著名發(fā)展商，最終實(shí)現(xiàn)更大的利潤(rùn)目標(biāo)。從發(fā)展商角度城中花苑品牌建立的必要性從發(fā)展商角度城中花苑品牌建立的必要性從消費(fèi)者的角度益林村鎮(zhèn)房屋開發(fā)公司作為阜寧縣成熟開發(fā)商之一，本地消費(fèi)者已有一定的認(rèn)知及接受度，對(duì)消費(fèi)者心中已有的品牌進(jìn)行維護(hù)和提升,是非常重要和必要的。城中花苑品牌建立的必要性從消費(fèi)者的角度益林村鎮(zhèn)房屋開城中花苑品牌平臺(tái)的構(gòu)筑：立足本地文化、建筑國(guó)際視野城中花苑品牌建立的必要性城中花苑品牌平臺(tái)的構(gòu)筑：城中花苑品牌建立的必要性城中花苑品牌建立的必要性品牌平臺(tái)闡述時(shí)代在不斷進(jìn)步，阜寧在發(fā)展；鹽城在發(fā)展。如何在一個(gè)產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境中保持不敗不被潮流所淘汰、為百姓建造精品住宅，將是“城中花苑”個(gè)具有前瞻性，不斷追求創(chuàng)新、開拓進(jìn)取、與時(shí)俱進(jìn)的展戰(zhàn)略。因此，立足本地文化、建筑國(guó)際視野正是“城中花苑”品牌平臺(tái)構(gòu)筑的最佳思路。城中花苑品牌建立的必要性品牌平臺(tái)闡述時(shí)代在不斷進(jìn)步“城中花苑”品牌整體發(fā)展的思路如下：新聞事件公關(guān)活動(dòng)公關(guān)配合引起注意媒件炒作公關(guān)手段傳播城中花苑地產(chǎn)理念媒體支持核心吸引力樹立品牌形象產(chǎn)品支持促進(jìn)銷售市場(chǎng)反饋鞏固品牌品牌發(fā)展思路城中花苑品牌建立的必要性新聞事件公關(guān)活動(dòng)公關(guān)配合引起注意媒件炒作公關(guān)手段傳播城中花苑城中花苑品牌建立的必要性1）以高屋建瓴的姿勢(shì)，從多個(gè)角度切入，策劃轟動(dòng)性的活動(dòng)事件；2）配合公關(guān)手段及各種促銷活動(dòng)，運(yùn)用媒體進(jìn)行新聞炒作和廣告整合；品牌推廣策略城中花苑品牌建立的必要性1）以高屋建瓴的姿勢(shì)，從多個(gè)角度切入城中花苑品牌建立的必要性品牌推廣策略3）明確品牌推廣的中心，在不同階段實(shí)施不同的策略；4）努力爭(zhēng)取政府部門及當(dāng)?shù)貍髅降呐浜祥_展不同的活動(dòng)；5）產(chǎn)品與品牌推廣有機(jī)結(jié)合，以“品質(zhì)立品牌、銷售樹品牌、品牌促銷售”。城中花苑品牌建立的必要性品牌推廣策略3）明確品牌推廣的中心，第二部分銷售力分析第二部分銷售力分析一、宏觀環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析益林宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

益林鎮(zhèn)隸屬于江蘇省鹽城市阜寧縣，位于蘇中平原，地處北34°線，氣候宜人，域內(nèi)地面平坦，物富民豐。面積42.8平方公里，總?cè)丝?萬人。下轄：9個(gè)居委會(huì)。該鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)門類齊全，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)也獨(dú)具特色，自然資源及旅游也很豐富。該鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施完善，城鎮(zhèn)發(fā)展較快，2003年GDP8.5億元，綜合財(cái)政收入6000萬元。一、宏觀環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析益林宏觀經(jīng)濟(jì)的影響益林鎮(zhèn)隸益林鎮(zhèn)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及其評(píng)價(jià)舊城落后，欠缺活力開發(fā)商齊聚鎮(zhèn)中心益林鎮(zhèn)目前的樓盤都集中在鎮(zhèn)中心一塊，鎮(zhèn)中心生活配套完善，開發(fā)自由空間極大。益林鎮(zhèn)目前在售7家樓盤，都集中在鎮(zhèn)中心或者附近區(qū)域。

益林鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境分析益林鎮(zhèn)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及其評(píng)價(jià)

益林鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境分

益林鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境分析益林鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判斷從目前益林鎮(zhèn)樓盤集中的區(qū)域來看，鎮(zhèn)中心在未來一段時(shí)間內(nèi)依舊是重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。由益都華庭、國(guó)泰花苑、振興花苑、怡心花苑、商業(yè)街的熱銷我們不難難看出，現(xiàn)今市場(chǎng)最接納有一定規(guī)模的，環(huán)境優(yōu)良的，戶型設(shè)計(jì)合理的社區(qū)樓盤。

益林鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境分析益林鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判斷項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)分析益林鎮(zhèn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)鎮(zhèn)中心是益林鎮(zhèn)政府重點(diǎn)規(guī)劃開發(fā)的區(qū)域。鎮(zhèn)中心樓盤將以優(yōu)良素質(zhì)引領(lǐng)了益林新一代住宅的潮流。

項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)分析益林鎮(zhèn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)房群體及其特點(diǎn)分析

住宅的吸引力有多大，主要取決于它的地理位置及其他綜合素質(zhì)和能否成為未來城市中心區(qū)的美好前景。而消費(fèi)者則以不同的理性、感性判斷選擇樓盤，樓盤的整體素質(zhì)便為買家所關(guān)心的最大因素。項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)房群體及其特點(diǎn)分析項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)域潛力分析鎮(zhèn)中心是益林鎮(zhèn)政府發(fā)展已久的的商業(yè)區(qū)和成熟住宅區(qū)域，益林鎮(zhèn)目前有商業(yè)街樓盤位于此區(qū)域。政府已經(jīng)投入數(shù)千萬元用于基礎(chǔ)設(shè)施的配套。

益林鎮(zhèn)目前多家樓盤都位于北片鎮(zhèn)區(qū)，集中度比較高。項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)域潛力分析二、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況比較本樓盤相對(duì)目前市場(chǎng)在售競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并無絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，所以本項(xiàng)目需要進(jìn)行全方位的概念包裝。二、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況比較二、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤優(yōu)劣勢(shì)分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤與本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)比較并不明顯，所以我們要對(duì)項(xiàng)目所擁有的獨(dú)特資源加以整合。二、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格比較區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格范疇已基本確定，項(xiàng)目的定價(jià)不應(yīng)偏離市場(chǎng)現(xiàn)有水準(zhǔn)。二、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格比較二、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析三、項(xiàng)目地塊SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)分析1、地理位置優(yōu)越，交通便捷；2、配套設(shè)施完善，可為項(xiàng)目充分利用；3、臨近“好又多”，可聚集人氣、吸引買家。三、項(xiàng)目地塊SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)分析2、劣勢(shì)分析1、規(guī)模較小，難以在社區(qū)環(huán)境營(yíng)造方面形成突出優(yōu)勢(shì)；2、項(xiàng)目周邊有1上3的居民自建樓，對(duì)項(xiàng)目的一些實(shí)體展現(xiàn)造成不便。3、項(xiàng)目周邊有多家競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其地理位置較本案更具優(yōu)勢(shì)。三、項(xiàng)目地塊SWOT分析2、劣勢(shì)分析三、項(xiàng)目地塊SWOT分析三、項(xiàng)目地塊SWOT分析3、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析1、區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，市?chǎng)容量和購(gòu)買力不可忽視；2、區(qū)域未來整體規(guī)劃與發(fā)展將為項(xiàng)目帶來積極影響。3、本案臨近火車站，交通較其他樓盤更加便捷。三、項(xiàng)目地塊SWOT分析3、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析三、項(xiàng)目地塊SWOT分析4、威脅分析1、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，樓盤價(jià)格形成階梯檔次，階段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的容量達(dá)到一定飽和度；2、區(qū)域內(nèi)不斷有新樓盤推出，對(duì)項(xiàng)目形成相當(dāng)大的市場(chǎng)沖擊。三、項(xiàng)目地塊SWOT分析4、威脅分析第三部分銷售力提純

第三部分銷售力提純

項(xiàng)目品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力策略1）項(xiàng)目的全面領(lǐng)先型策略制造差異化、提升產(chǎn)品的整體素質(zhì)、保持產(chǎn)品的適度超前。2）強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)整合專業(yè)和知名的園林規(guī)劃、建筑工程、物業(yè)管理、策劃銷售代理公司進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手合作，追求“過程精品”、打造“一流產(chǎn)品”。項(xiàng)目品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力策略1）項(xiàng)目的全面領(lǐng)先型策略項(xiàng)目品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力策略3）引領(lǐng)益林住宅發(fā)展的新趨勢(shì)精心追求每個(gè)環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)，以創(chuàng)新工藝、建材和推廣手法引領(lǐng)市場(chǎng)方向。4）符合目標(biāo)消費(fèi)群需求

產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求，迎合消費(fèi)者的口味。項(xiàng)目品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力策略3）引領(lǐng)益林住宅發(fā)展的新趨勢(shì)項(xiàng)目形象概念：都市里的桃源

項(xiàng)目形象概念：桃源形象概念提出的出發(fā)點(diǎn)：“桃源”生活是一種人們所向往和憧憬的生活方式。在社會(huì)壓力越來越大，生活節(jié)湊越來越快的社會(huì)里，人們更加期待那種日落而出，日出而息的“桃源”生活。這符合“城中花苑”的開發(fā)理念。通過概念的塑造，配合周邊環(huán)境配套，及獨(dú)有的廣場(chǎng)資源，可以為益林人民營(yíng)造生活綜合指數(shù)很高的完美社區(qū)，同時(shí)創(chuàng)造價(jià)值利潤(rùn)的最大化。

桃源形象概念提出的出發(fā)點(diǎn)：桃源形象概念提出的出發(fā)點(diǎn)：在市場(chǎng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重的背景下,都市“桃源”概念的提出，是對(duì)項(xiàng)目“精英生活府邸”定位的提升與形象化。桃源形象概念提出的出發(fā)點(diǎn)：項(xiàng)目市場(chǎng)定位精英的生活府邸

項(xiàng)目市場(chǎng)定位定位闡釋：居住：一直以來最為百姓所關(guān)注的生活話題之一。益林：阜寧的第三大城鎮(zhèn),一個(gè)適合居住的城鎮(zhèn)，一個(gè)高度開放的城鎮(zhèn)，一個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈的城鎮(zhèn)。發(fā)展需要精英人才的帶動(dòng)，而城市花苑的存在就是為了給精英人士提供一個(gè)完美的棲息地。

定位闡釋：定位闡釋：因地制宜發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，因地制宜開發(fā)、包裝項(xiàng)目，充分借助益林良好的城市基礎(chǔ)設(shè)施及發(fā)展趨勢(shì)，為益林人民建造精品住宅。定位闡釋：構(gòu)筑市場(chǎng)差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力（一）項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力原則

做好市場(chǎng)熱點(diǎn)創(chuàng)造市場(chǎng)空白點(diǎn)構(gòu)筑市場(chǎng)差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力（一）項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力原則（二）項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力內(nèi)容大環(huán)境大環(huán)境主要包括項(xiàng)目的周邊環(huán)境、配套等。中環(huán)境中環(huán)境主要包括項(xiàng)目的園林環(huán)境設(shè)計(jì)、會(huì)所配套等。小環(huán)境小環(huán)境主要包括項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、智能化設(shè)施等。構(gòu)筑市場(chǎng)差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力（二）項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力內(nèi)容構(gòu)筑市場(chǎng)差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力第四部分銷售力提升第四部分銷售力提升項(xiàng)目開發(fā)總體思路及建議（一）大環(huán)境（周邊環(huán)境、市政配套、廣場(chǎng)）充分利用項(xiàng)目周邊豐富的生活、商業(yè)、教育、休閑等配套，結(jié)合到本項(xiàng)目的前期市場(chǎng)推廣過程中，帶動(dòng)項(xiàng)目的成功銷售。項(xiàng)目開發(fā)總體思路及建議（一）大環(huán)境（周邊環(huán)境、市政配套、廣場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)總體思路及建議（二）中環(huán)境（園林環(huán)境設(shè)計(jì)、會(huì)所配套）1、園林環(huán)境主題設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的園林規(guī)劃設(shè)計(jì)有以下幾方面的建議：（1、引入國(guó)際或國(guó)內(nèi)知名園林規(guī)劃公司規(guī)劃設(shè)計(jì)（2、整體園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)以“林”為主題項(xiàng)目開發(fā)總體思路及建議（二）中環(huán)境（園林環(huán)境設(shè)計(jì)、會(huì)所配套）（三）小環(huán)境（戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理）1、戶型設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)有以下幾方面的建議：（1、引入國(guó)際或國(guó)內(nèi)知名建筑設(shè)計(jì)院（2、戶型設(shè)計(jì)滿足農(nóng)村消費(fèi)者口味并加入一定量的城市生活觀念。項(xiàng)目開發(fā)總體思路及建議（三）小環(huán)境（戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理）項(xiàng)目開發(fā)總體思路及建議（三）小環(huán)境（戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理）2、物業(yè)管理（1、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)體系，保證業(yè)主日常生活的高度舒適。（2、私人化、個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)體系：“英式貼心管家”

物業(yè)管理服務(wù)

（三）小環(huán)境（戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理）智能化配套建議建議采用國(guó)家建設(shè)部三星級(jí)智能化住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)全面智能化，一步到位。項(xiàng)目開發(fā)總體思路及建議智能化配套建議項(xiàng)目開發(fā)總體思路及建議全面社區(qū)“智能化”系統(tǒng)包括：

（1）QSA家庭智能化中心系統(tǒng)（2）公共安全系統(tǒng)（3）物業(yè)管理系統(tǒng)（4）小區(qū)綜合網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)項(xiàng)目開發(fā)總體思路及建議全面社區(qū)“智能化”系統(tǒng)包括：項(xiàng)目開發(fā)總體思路及建議第五部分銷售力傳播

第五部分銷售力傳播

一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣思路思路之一：“造勢(shì)、做市、做事”三位一體的全方位推廣一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣思路思路之一：“造勢(shì)、做市、做事”三位一造勢(shì)：利用項(xiàng)目獨(dú)有的“城市文化廣場(chǎng)”進(jìn)行造勢(shì)，吸引市場(chǎng)廣泛關(guān)注，樹立項(xiàng)目及發(fā)展商品牌形象，奠定獲得市場(chǎng)份額的基礎(chǔ)；

一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣思路造勢(shì)：一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣思路做市：通過整合各種營(yíng)銷途徑，將市場(chǎng)啟動(dòng)出來。充分認(rèn)知和鎖定目標(biāo)消費(fèi)者，提供與其理想和要求相契合的生活方式。開展點(diǎn)對(duì)點(diǎn)、面對(duì)面的推廣。限量出貨，售罄再以價(jià)格小幅平漲加推，給予市場(chǎng)供不應(yīng)求的印象。

做市：做事：注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)及包裝細(xì)節(jié)將市場(chǎng)推廣工作細(xì)致化舉行公關(guān)活動(dòng)，增強(qiáng)人氣，與消費(fèi)者拉近距離一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣思路做事：一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣思路思路之二：全程策劃與整合推廣模式的成功運(yùn)用利用公司的豐富經(jīng)驗(yàn)，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃推廣及資源整合。項(xiàng)目以高標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)入市場(chǎng)不斷的借勢(shì)與造勢(shì)利用新聞媒介掀起宣傳高潮一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣思路思路之二：全程策劃與整合推廣模式的成功運(yùn)用一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷推項(xiàng)目整體推廣的階段性劃分：依據(jù)工程進(jìn)度，項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣共分為四個(gè)階段導(dǎo)入期（即預(yù)熱期及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期）入市期（公開發(fā)售期）熱銷期持續(xù)銷售期二、銷售目標(biāo)與營(yíng)銷策略項(xiàng)目整體推廣的階段性劃分：二、銷售目標(biāo)與營(yíng)銷策略導(dǎo)入期進(jìn)行項(xiàng)目形象的前期導(dǎo)入，吸引買家對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，積累起項(xiàng)目的知名度和初步的形象感知。此階段的行銷活動(dòng)主要為：1）城市廣場(chǎng)命名公開征集活動(dòng)2）佛山為你喝彩——佛山杰出人物公眾評(píng)選活動(dòng)（評(píng)選內(nèi)容待定）階段性策略分述及行銷活動(dòng)導(dǎo)入期階段性策略分述及行銷活動(dòng)階段性策略分述及行銷活動(dòng)入市期（公開發(fā)售期）項(xiàng)目正式開盤，廣告?zhèn)鞑チΧ葘⒓訌?qiáng)，同時(shí)配合項(xiàng)目相應(yīng)的公關(guān)活動(dòng)，制造出階段性的市場(chǎng)熱點(diǎn)。此階段的行銷活動(dòng)主要為：1）廣場(chǎng)落成儀式暨公開發(fā)售活動(dòng)2）邀請(qǐng)明星出任項(xiàng)目形象代言人階段性策略分述及行銷活動(dòng)入市期（公開發(fā)售期）階段性策略分述及行銷活動(dòng)熱銷期延續(xù)開盤的余溫，進(jìn)行新一輪的廣告強(qiáng)勢(shì)推廣。此階段的行銷活動(dòng)主要為：1）十大專家或名人推薦會(huì)2）城市廣場(chǎng)現(xiàn)代雕塑展3）佛山青少年文化廣場(chǎng)4）“佛山一日游”外地看樓團(tuán)（廣州、南海、順德、三水、高明）階段性策略分述及行銷活動(dòng)熱銷期持續(xù)銷售期對(duì)項(xiàng)目前期剩余單位進(jìn)行持續(xù)的促銷，消化最后的存貨。此階段的行銷活動(dòng)主要為：促銷方式：“十全十免置業(yè)計(jì)劃”、“十年保修計(jì)劃”階段性策略分述及行銷活動(dòng)持續(xù)銷售期階段性策略分述及行銷活動(dòng)三、價(jià)格策略整體價(jià)格策略項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)初期是新盤，缺乏一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，即使買家對(duì)其認(rèn)同良好，但是在整體的價(jià)格制訂上仍不應(yīng)盲目地拉至過高，以目前市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，建議項(xiàng)目的整體均價(jià)可保持在2600—2900元/㎡左右。然后在每個(gè)營(yíng)銷階段根據(jù)相應(yīng)的實(shí)際情況需要進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整。三、價(jià)格策略整體價(jià)格策略低開高走的策略項(xiàng)目在初入市的時(shí)候不應(yīng)過度拉高價(jià)位，在項(xiàng)目推廣處于一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的階段后，再根據(jù)市場(chǎng)情況逐步調(diào)高價(jià)格。三、價(jià)格策略低開高走的策略三、價(jià)格策略推廣節(jié)奏的控制項(xiàng)目在整體的推廣節(jié)奏上應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的控制，使項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣進(jìn)度與節(jié)奏保持相應(yīng)的勻速，從而使項(xiàng)目能有較大的升值空間。三、價(jià)格策略推廣節(jié)奏的控制三、價(jià)格策略以“坐銷+行銷”的互動(dòng)式結(jié)合來開展銷售工作。傳統(tǒng)的坐銷方式創(chuàng)新的行銷手法充分利用舊項(xiàng)目原有客戶資源及相關(guān)商業(yè)聯(lián)盟客戶資源大范圍主動(dòng)傳播項(xiàng)目信息四、銷售渠道與銷售方式以“坐銷+行銷”的互動(dòng)式結(jié)合來開展銷售工作。四、銷售第五部分廣告策略第五部分廣告策略廣告費(fèi)用預(yù)算及分配項(xiàng)目推廣費(fèi)用各類廣告制作與發(fā)布費(fèi)、宣傳資料費(fèi)、公關(guān)活動(dòng)執(zhí)行費(fèi)等。廣告費(fèi)用預(yù)算及分配項(xiàng)目推廣費(fèi)用第六部分銷售力實(shí)現(xiàn)第六部分銷售力實(shí)現(xiàn)一、項(xiàng)目品牌推廣策略“6+1”推廣組合策略：一、項(xiàng)目品牌推廣策略1個(gè)核心概念——為成功益林人量身定造的現(xiàn)代都市家園6種推廣途徑——如下幾個(gè)系統(tǒng)性工作：工地現(xiàn)場(chǎng)包裝推廣；示范單位包裝推廣；售樓中心包裝推廣；涉外展場(chǎng)包裝推廣；媒體組合；事件行銷。1個(gè)核心概念——為成功益林人量身定造的現(xiàn)代都市家園二、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)獨(dú)特VI識(shí)別系統(tǒng)的建立1、完成及完善現(xiàn)場(chǎng)的包裝以“現(xiàn)代、精致、高雅”的“現(xiàn)代都市生活”風(fēng)情形象為基調(diào)。二、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)獨(dú)特VI識(shí)別系統(tǒng)的建立1、完成及完善現(xiàn)場(chǎng)的包裝2、項(xiàng)目?jī)?nèi)及周邊包裝主要包括：道旗、廣告牌、項(xiàng)目?jī)?nèi)指示系統(tǒng)、建筑小品、主入口歡迎牌、圍墻等。二、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)獨(dú)特VI識(shí)別系統(tǒng)的建立2、項(xiàng)目?jī)?nèi)及周邊包裝二、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)獨(dú)特VI識(shí)別系統(tǒng)的建立圍墻包裝以項(xiàng)目的主題廣告語和發(fā)展商為主體，配以項(xiàng)目名稱、LOGO語言設(shè)計(jì)等。工地主體包裝現(xiàn)代化式營(yíng)銷中心充分體現(xiàn)出“精英文化”特色。二、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)獨(dú)特VI識(shí)別系統(tǒng)的建立圍墻包裝二、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)獨(dú)特VI識(shí)別系統(tǒng)的建立現(xiàn)代化式社區(qū)入口構(gòu)筑出“現(xiàn)代生活”的風(fēng)情。交通巴士包裝“新都市人居生活典范”主題表達(dá)，熱線電話、發(fā)展商名、地圖。

二、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)獨(dú)特VI識(shí)別系統(tǒng)的建立現(xiàn)代化式社區(qū)入口二、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)獨(dú)特VI識(shí)別系統(tǒng)的建立三、宣傳品制作1）電視廣告片2）銷售資料的準(zhǔn)備單張——配合樓書的宣傳，同時(shí)做必要的銷售信息的補(bǔ)充。展板——項(xiàng)目形象的介紹與信息的傳播。樓書——《現(xiàn)代都市生活》戶型手冊(cè)三、宣傳品制作1）電視廣告片第七部分服務(wù)專案小組核心成員第七部分服務(wù)專案小組核心成員在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，任何一個(gè)項(xiàng)目都必須要樹立自身獨(dú)特、與眾不同的特質(zhì)，這種特質(zhì)是從目標(biāo)客戶群全方位的需求出發(fā)，產(chǎn)品力與形象力同舉，來創(chuàng)造一個(gè)高價(jià)值銷售力的。結(jié)束語在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，任何一個(gè)項(xiàng)目都必須要樹立結(jié)通過對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的研究、通過對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際勘察，我們有充足的信心精心操作本項(xiàng)目，并使之成為一個(gè)既能夠被市場(chǎng)所熱捧又能夠?yàn)榘l(fā)展商樹立品牌，創(chuàng)造利潤(rùn)價(jià)值的項(xiàng)目。同時(shí)，我們有足夠的信心相信，通過本項(xiàng)目的運(yùn)作我們能夠成為幫助“益林村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限公司”打造益林地產(chǎn)領(lǐng)先品牌。結(jié)束語通過對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的研究、通過對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)

城中花苑品牌發(fā)展戰(zhàn)略暨項(xiàng)目營(yíng)銷策劃推廣案

城中花苑品牌發(fā)展戰(zhàn)略暨項(xiàng)目營(yíng)銷策劃推廣案城中花苑發(fā)展戰(zhàn)略暨項(xiàng)目營(yíng)銷策劃推廣案前言通過對(duì)項(xiàng)目的接觸及對(duì)其競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)與這些競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品相比，本案目前并不具有非常明顯或者說絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。因此，如何讓項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出、如何讓發(fā)展商及產(chǎn)品的品牌、形象同時(shí)搭建和樹立起來，這是我們需要認(rèn)真去做、去解決的。城中花苑發(fā)展戰(zhàn)略暨項(xiàng)目營(yíng)銷策劃推廣案前言通過對(duì)項(xiàng)目的前言因此，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全面的營(yíng)銷包裝，從較高、較新的角度將產(chǎn)品推向市場(chǎng)是我們的初步設(shè)想；通過對(duì)項(xiàng)目的包裝來樹立發(fā)展商品牌是我們的基本初衷。鑒于此，本案將以創(chuàng)造項(xiàng)目的全程銷售力為核心，從銷售力分析、銷售力提純、銷售力提升、銷售力傳播、銷售力實(shí)現(xiàn)、銷售力持續(xù)等多方面、多角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位地闡述，力爭(zhēng)全面、務(wù)實(shí)地解析整個(gè)項(xiàng)目，最大力度地推動(dòng)項(xiàng)目的全面銷售成功。前言因此，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全面的營(yíng)銷包裝，從較高、第一部分城中花苑品牌發(fā)展戰(zhàn)略第一部分城中花苑品牌發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)業(yè)是注重品牌的行業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷的過程實(shí)質(zhì)就是品牌建造、傳播、推廣和延伸的過程，誰擁有過硬的品牌，誰就占據(jù)地產(chǎn)行業(yè)的一席之地，而誰失去了品牌，誰就會(huì)被市場(chǎng)淘汰。房地產(chǎn)業(yè)是注重品牌的行業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷的過城中花苑品牌建立的必要性中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)由單純的概念營(yíng)銷進(jìn)入到品牌戰(zhàn)略發(fā)展的時(shí)代?，F(xiàn)代房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷的過程實(shí)質(zhì)就是品牌建造、傳播、推廣和延伸的過程，一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的品牌能夠關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。從發(fā)展商角度城中花苑品牌建立的必要性中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)由單純城中花苑品牌建立的必要性

益林村鎮(zhèn)房屋地產(chǎn)公司在鹽城市擁有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)基礎(chǔ)，對(duì)本地市場(chǎng)具有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識(shí)了解。在這個(gè)品牌至上的時(shí)代，”城中花苑”只有在市場(chǎng)上真正建立了強(qiáng)勢(shì)的品牌,才能獲得市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)為企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的空間，從而使企業(yè)不斷發(fā)展壯大，成為鹽城市乃至長(zhǎng)三角地區(qū)實(shí)力與名氣兼具的著名發(fā)展商，最終實(shí)現(xiàn)更大的利潤(rùn)目標(biāo)。從發(fā)展商角度城中花苑品牌建立的必要性從發(fā)展商角度城中花苑品牌建立的必要性從消費(fèi)者的角度益林村鎮(zhèn)房屋開發(fā)公司作為阜寧縣成熟開發(fā)商之一，本地消費(fèi)者已有一定的認(rèn)知及接受度，對(duì)消費(fèi)者心中已有的品牌進(jìn)行維護(hù)和提升,是非常重要和必要的。城中花苑品牌建立的必要性從消費(fèi)者的角度益林村鎮(zhèn)房屋開城中花苑品牌平臺(tái)的構(gòu)筑：立足本地文化、建筑國(guó)際視野城中花苑品牌建立的必要性城中花苑品牌平臺(tái)的構(gòu)筑：城中花苑品牌建立的必要性城中花苑品牌建立的必要性品牌平臺(tái)闡述時(shí)代在不斷進(jìn)步，阜寧在發(fā)展；鹽城在發(fā)展。如何在一個(gè)產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境中保持不敗不被潮流所淘汰、為百姓建造精品住宅，將是“城中花苑”個(gè)具有前瞻性，不斷追求創(chuàng)新、開拓進(jìn)取、與時(shí)俱進(jìn)的展戰(zhàn)略。因此，立足本地文化、建筑國(guó)際視野正是“城中花苑”品牌平臺(tái)構(gòu)筑的最佳思路。城中花苑品牌建立的必要性品牌平臺(tái)闡述時(shí)代在不斷進(jìn)步“城中花苑”品牌整體發(fā)展的思路如下：新聞事件公關(guān)活動(dòng)公關(guān)配合引起注意媒件炒作公關(guān)手段傳播城中花苑地產(chǎn)理念媒體支持核心吸引力樹立品牌形象產(chǎn)品支持促進(jìn)銷售市場(chǎng)反饋鞏固品牌品牌發(fā)展思路城中花苑品牌建立的必要性新聞事件公關(guān)活動(dòng)公關(guān)配合引起注意媒件炒作公關(guān)手段傳播城中花苑城中花苑品牌建立的必要性1）以高屋建瓴的姿勢(shì)，從多個(gè)角度切入，策劃轟動(dòng)性的活動(dòng)事件；2）配合公關(guān)手段及各種促銷活動(dòng)，運(yùn)用媒體進(jìn)行新聞炒作和廣告整合；品牌推廣策略城中花苑品牌建立的必要性1）以高屋建瓴的姿勢(shì)，從多個(gè)角度切入城中花苑品牌建立的必要性品牌推廣策略3）明確品牌推廣的中心，在不同階段實(shí)施不同的策略；4）努力爭(zhēng)取政府部門及當(dāng)?shù)貍髅降呐浜祥_展不同的活動(dòng)；5）產(chǎn)品與品牌推廣有機(jī)結(jié)合，以“品質(zhì)立品牌、銷售樹品牌、品牌促銷售”。城中花苑品牌建立的必要性品牌推廣策略3）明確品牌推廣的中心，第二部分銷售力分析第二部分銷售力分析一、宏觀環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析益林宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

益林鎮(zhèn)隸屬于江蘇省鹽城市阜寧縣，位于蘇中平原，地處北34°線，氣候宜人，域內(nèi)地面平坦，物富民豐。面積42.8平方公里，總?cè)丝?萬人。下轄：9個(gè)居委會(huì)。該鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)門類齊全，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)也獨(dú)具特色，自然資源及旅游也很豐富。該鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施完善，城鎮(zhèn)發(fā)展較快，2003年GDP8.5億元，綜合財(cái)政收入6000萬元。一、宏觀環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析益林宏觀經(jīng)濟(jì)的影響益林鎮(zhèn)隸益林鎮(zhèn)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及其評(píng)價(jià)舊城落后，欠缺活力開發(fā)商齊聚鎮(zhèn)中心益林鎮(zhèn)目前的樓盤都集中在鎮(zhèn)中心一塊，鎮(zhèn)中心生活配套完善，開發(fā)自由空間極大。益林鎮(zhèn)目前在售7家樓盤，都集中在鎮(zhèn)中心或者附近區(qū)域。

益林鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境分析益林鎮(zhèn)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及其評(píng)價(jià)

益林鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境分

益林鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境分析益林鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判斷從目前益林鎮(zhèn)樓盤集中的區(qū)域來看，鎮(zhèn)中心在未來一段時(shí)間內(nèi)依舊是重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。由益都華庭、國(guó)泰花苑、振興花苑、怡心花苑、商業(yè)街的熱銷我們不難難看出，現(xiàn)今市場(chǎng)最接納有一定規(guī)模的，環(huán)境優(yōu)良的，戶型設(shè)計(jì)合理的社區(qū)樓盤。

益林鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境分析益林鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判斷項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)分析益林鎮(zhèn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)鎮(zhèn)中心是益林鎮(zhèn)政府重點(diǎn)規(guī)劃開發(fā)的區(qū)域。鎮(zhèn)中心樓盤將以優(yōu)良素質(zhì)引領(lǐng)了益林新一代住宅的潮流。

項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)分析益林鎮(zhèn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)房群體及其特點(diǎn)分析

住宅的吸引力有多大，主要取決于它的地理位置及其他綜合素質(zhì)和能否成為未來城市中心區(qū)的美好前景。而消費(fèi)者則以不同的理性、感性判斷選擇樓盤，樓盤的整體素質(zhì)便為買家所關(guān)心的最大因素。項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)房群體及其特點(diǎn)分析項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)域潛力分析鎮(zhèn)中心是益林鎮(zhèn)政府發(fā)展已久的的商業(yè)區(qū)和成熟住宅區(qū)域，益林鎮(zhèn)目前有商業(yè)街樓盤位于此區(qū)域。政府已經(jīng)投入數(shù)千萬元用于基礎(chǔ)設(shè)施的配套。

益林鎮(zhèn)目前多家樓盤都位于北片鎮(zhèn)區(qū)，集中度比較高。項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)域潛力分析二、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況比較本樓盤相對(duì)目前市場(chǎng)在售競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并無絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，所以本項(xiàng)目需要進(jìn)行全方位的概念包裝。二、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況比較二、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤優(yōu)劣勢(shì)分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤與本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)比較并不明顯，所以我們要對(duì)項(xiàng)目所擁有的獨(dú)特資源加以整合。二、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格比較區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格范疇已基本確定，項(xiàng)目的定價(jià)不應(yīng)偏離市場(chǎng)現(xiàn)有水準(zhǔn)。二、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格比較二、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析三、項(xiàng)目地塊SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)分析1、地理位置優(yōu)越，交通便捷；2、配套設(shè)施完善，可為項(xiàng)目充分利用；3、臨近“好又多”，可聚集人氣、吸引買家。三、項(xiàng)目地塊SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)分析2、劣勢(shì)分析1、規(guī)模較小，難以在社區(qū)環(huán)境營(yíng)造方面形成突出優(yōu)勢(shì)；2、項(xiàng)目周邊有1上3的居民自建樓，對(duì)項(xiàng)目的一些實(shí)體展現(xiàn)造成不便。3、項(xiàng)目周邊有多家競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其地理位置較本案更具優(yōu)勢(shì)。三、項(xiàng)目地塊SWOT分析2、劣勢(shì)分析三、項(xiàng)目地塊SWOT分析三、項(xiàng)目地塊SWOT分析3、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析1、區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，市?chǎng)容量和購(gòu)買力不可忽視；2、區(qū)域未來整體規(guī)劃與發(fā)展將為項(xiàng)目帶來積極影響。3、本案臨近火車站，交通較其他樓盤更加便捷。三、項(xiàng)目地塊SWOT分析3、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析三、項(xiàng)目地塊SWOT分析4、威脅分析1、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，樓盤價(jià)格形成階梯檔次，階段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的容量達(dá)到一定飽和度；2、區(qū)域內(nèi)不斷有新樓盤推出，對(duì)項(xiàng)目形成相當(dāng)大的市場(chǎng)沖擊。三、項(xiàng)目地塊SWOT分析4、威脅分析第三部分銷售力提純

第三部分銷售力提純

項(xiàng)目品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力策略1）項(xiàng)目的全面領(lǐng)先型策略制造差異化、提升產(chǎn)品的整體素質(zhì)、保持產(chǎn)品的適度超前。2）強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)整合專業(yè)和知名的園林規(guī)劃、建筑工程、物業(yè)管理、策劃銷售代理公司進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手合作，追求“過程精品”、打造“一流產(chǎn)品”。項(xiàng)目品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力策略1）項(xiàng)目的全面領(lǐng)先型策略項(xiàng)目品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力策略3）引領(lǐng)益林住宅發(fā)展的新趨勢(shì)精心追求每個(gè)環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)，以創(chuàng)新工藝、建材和推廣手法引領(lǐng)市場(chǎng)方向。4）符合目標(biāo)消費(fèi)群需求

產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求，迎合消費(fèi)者的口味。項(xiàng)目品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力策略3）引領(lǐng)益林住宅發(fā)展的新趨勢(shì)項(xiàng)目形象概念：都市里的桃源

項(xiàng)目形象概念：桃源形象概念提出的出發(fā)點(diǎn)：“桃源”生活是一種人們所向往和憧憬的生活方式。在社會(huì)壓力越來越大，生活節(jié)湊越來越快的社會(huì)里，人們更加期待那種日落而出，日出而息的“桃源”生活。這符合“城中花苑”的開發(fā)理念。通過概念的塑造，配合周邊環(huán)境配套，及獨(dú)有的廣場(chǎng)資源，可以為益林人民營(yíng)造生活綜合指數(shù)很高的完美社區(qū)，同時(shí)創(chuàng)造價(jià)值利潤(rùn)的最大化。

桃源形象概念提出的出發(fā)點(diǎn)：桃源形象概念提出的出發(fā)點(diǎn)：在市場(chǎng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重的背景下,都市“桃源”概念的提出，是對(duì)項(xiàng)目“精英生活府邸”定位的提升與形象化。桃源形象概念提出的出發(fā)點(diǎn)：項(xiàng)目市場(chǎng)定位精英的生活府邸

項(xiàng)目市場(chǎng)定位定位闡釋：居?。阂恢币詠碜顬榘傩账P(guān)注的生活話題之一。益林：阜寧的第三大城鎮(zhèn),一個(gè)適合居住的城鎮(zhèn)，一個(gè)高度開放的城鎮(zhèn)，一個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈的城鎮(zhèn)。發(fā)展需要精英人才的帶動(dòng)，而城市花苑的存在就是為了給精英人士提供一個(gè)完美的棲息地。

定位闡釋：定位闡釋：因地制宜發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，因地制宜開發(fā)、包裝項(xiàng)目，充分借助益林良好的城市基礎(chǔ)設(shè)施及發(fā)展趨勢(shì)，為益林人民建造精品住宅。定位闡釋：構(gòu)筑市場(chǎng)差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力（一）項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力原則

做好市場(chǎng)熱點(diǎn)創(chuàng)造市場(chǎng)空白點(diǎn)構(gòu)筑市場(chǎng)差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力（一）項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力原則（二）項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力內(nèi)容大環(huán)境大環(huán)境主要包括項(xiàng)目的周邊環(huán)境、配套等。中環(huán)境中環(huán)境主要包括項(xiàng)目的園林環(huán)境設(shè)計(jì)、會(huì)所配套等。小環(huán)境小環(huán)境主要包括項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、智能化設(shè)施等。構(gòu)筑市場(chǎng)差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力（二）項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力內(nèi)容構(gòu)筑市場(chǎng)差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力第四部分銷售力提升第四部分銷售力提升項(xiàng)目開發(fā)總體思路及建議（一）大環(huán)境（周邊環(huán)境、市政配套、廣場(chǎng)）充分利用項(xiàng)目周邊豐富的生活、商業(yè)、教育、休閑等配套，結(jié)合到本項(xiàng)目的前期市場(chǎng)推廣過程中，帶動(dòng)項(xiàng)目的成功銷售。項(xiàng)目開發(fā)總體思路及建議（一）大環(huán)境（周邊環(huán)境、市政配套、廣場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)總體思路及建議（二）中環(huán)境（園林環(huán)境設(shè)計(jì)、會(huì)所配套）1、園林環(huán)境主題設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的園林規(guī)劃設(shè)計(jì)有以下幾方面的建議：（1、引入國(guó)際或國(guó)內(nèi)知名園林規(guī)劃公司規(guī)劃設(shè)計(jì)（2、整體園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)以“林”為主題項(xiàng)目開發(fā)總體思路及建議（二）中環(huán)境（園林環(huán)境設(shè)計(jì)、會(huì)所配套）（三）小環(huán)境（戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理）1、戶型設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)有以下幾方面的建議：（1、引入國(guó)際或國(guó)內(nèi)知名建筑設(shè)計(jì)院（2、戶型設(shè)計(jì)滿足農(nóng)村消費(fèi)者口味并加入一定量的城市生活觀念。項(xiàng)目開發(fā)總體思路及建議（三）小環(huán)境（戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理）項(xiàng)目開發(fā)總體思路及建議（三）小環(huán)境（戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理）2、物業(yè)管理（1、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)體系，保證業(yè)主日常生活的高度舒適。（2、私人化、個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)體系：“英式貼心管家”

物業(yè)管理服務(wù)

（三）小環(huán)境（戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理）智能化配套建議建議采用國(guó)家建設(shè)部三星級(jí)智能化住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)全面智能化，一步到位。項(xiàng)目開發(fā)總體思路及建議智能化配套建議項(xiàng)目開發(fā)總體思路及建議全面社區(qū)“智能化”系統(tǒng)包括：

（1）QSA家庭智能化中心系統(tǒng)（2）公共安全系統(tǒng)（3）物業(yè)管理系統(tǒng)（4）小區(qū)綜合網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)項(xiàng)目開發(fā)總體思路及建議全面社區(qū)“智能化”系統(tǒng)包括：項(xiàng)目開發(fā)總體思路及建議第五部分銷售力傳播

第五部分銷售力傳播

一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣思路思路之一：“造勢(shì)、做市、做事”三位一體的全方位推廣一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣思路思路之一：“造勢(shì)、做市、做事”三位一造勢(shì)：利用項(xiàng)目獨(dú)有的“城市文化廣場(chǎng)”進(jìn)行造勢(shì)，吸引市場(chǎng)廣泛關(guān)注，樹立項(xiàng)目及發(fā)展商品牌形象，奠定獲得市場(chǎng)份額的基礎(chǔ)；

一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣思路造勢(shì)：一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣思路做市：通過整合各種營(yíng)銷途徑，將市場(chǎng)啟動(dòng)出來。充分認(rèn)知和鎖定目標(biāo)消費(fèi)者，提供與其理想和要求相契合的生活方式。開展點(diǎn)對(duì)點(diǎn)、面對(duì)面的推廣。限量出貨，售罄再以價(jià)格小幅平漲加推，給予市場(chǎng)供不應(yīng)求的印象。

做市：做事：注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)及包裝細(xì)節(jié)將市場(chǎng)推廣工作細(xì)致化舉行公關(guān)活動(dòng)，增強(qiáng)人氣，與消費(fèi)者拉近距離一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣思路做事：一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣思路思路之二：全程策劃與整合推廣模式的成功運(yùn)用利用公司的豐富經(jīng)驗(yàn)，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃推廣及資源整合。項(xiàng)目以高標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)入市場(chǎng)不斷的借勢(shì)與造勢(shì)利用新聞媒介掀起宣傳高潮一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣思路思路之二：全程策劃與整合推廣模式的成功運(yùn)用一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷推項(xiàng)目整體推廣的階段性劃分：依據(jù)工程進(jìn)度，項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣共分為四個(gè)階段導(dǎo)入期（即預(yù)熱期及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期）入市期（公開發(fā)售期）熱銷期持續(xù)銷售期二、銷售目標(biāo)與營(yíng)銷策略項(xiàng)目整體推廣的階段性劃分：二、銷售目標(biāo)與營(yíng)銷策略導(dǎo)入期進(jìn)行項(xiàng)目形象的前期導(dǎo)入，吸引買家對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，積累起項(xiàng)目的知名度和初步的形象感知。此階段的行銷活動(dòng)主要為：1）城市廣場(chǎng)命名公開征集活動(dòng)2）佛山為你喝彩——佛山杰出人物公眾評(píng)選活動(dòng)（評(píng)選內(nèi)容待定）階段性策略分述及行銷活動(dòng)導(dǎo)入期階段性策略分述及行銷活動(dòng)階段性策略分述及行銷活動(dòng)入市期（公開發(fā)售期）項(xiàng)目正式開盤，廣告?zhèn)鞑チΧ葘⒓訌?qiáng)，同時(shí)配合項(xiàng)目相應(yīng)的公關(guān)活動(dòng)，制造出階段性的市場(chǎng)熱點(diǎn)。此階段的行銷活動(dòng)主要為：1）廣場(chǎng)落成儀式暨公開發(fā)售活動(dòng)2）邀請(qǐng)明星出任項(xiàng)目形象代言人階段性策略分述及行銷活動(dòng)入市期（公開發(fā)售期）階段性策略分述及行銷活動(dòng)熱銷期延續(xù)開盤的余溫，進(jìn)行新一輪的廣告強(qiáng)勢(shì)推廣。此階段的行銷活動(dòng)主要為：1）十大專家或名人推薦會(huì)2）城市廣場(chǎng)現(xiàn)代雕塑展3）佛山青少年文化廣場(chǎng)4）“佛山一日游”外地看樓團(tuán)（廣州、南海、順德、三水、高明）階段性策略分述及行銷活動(dòng)熱銷期持續(xù)銷售期對(duì)項(xiàng)目前期剩余單位進(jìn)行持續(xù)的促銷，消化最后的存貨。此階段的行銷活動(dòng)主要為：促銷方式：“十全十免置業(yè)計(jì)劃”、“十年保修計(jì)劃”階段性策略分述及行銷活動(dòng)持續(xù)銷售期階段性策略分述及