房地產(chǎn)開發(fā)概述

房地產(chǎn)開發(fā)與營銷武漢大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院程鴻群二零一二年二月12/16/20221參考教材：1.王慶春

房地產(chǎn)開發(fā)概論

大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社出版社2.自編房地產(chǎn)營銷

12/16/20222第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述12/16/20223第一節(jié)房地產(chǎn)概述

一、房地產(chǎn)的概念

指寓含于房地產(chǎn)實體的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權(quán)利,如所有權(quán)、使用權(quán)。1.一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)作為物質(zhì)存在形態(tài)的房地產(chǎn)之土地、房屋及固著在土地、房屋上不可分離的部分。2.一項法律上的財產(chǎn)指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權(quán)利，例如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)等。3.英文：estate/realestate；property/realproperty;realty12/16/20224二、房地產(chǎn)的分類1.按用途來劃分

居住房地產(chǎn)；商業(yè)房地產(chǎn)；辦公房地產(chǎn)；旅館房地產(chǎn)；餐飲房地產(chǎn)；娛樂房地產(chǎn)；工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)；農(nóng)場房地產(chǎn)；特殊用途房地產(chǎn)；綜合房地產(chǎn)（10類）2.按開發(fā)程度來劃分土地（生地，毛地，熟地）；在建工程；現(xiàn)房（含土地）3.按是否產(chǎn)生收益來劃分

收益性房地產(chǎn)；非收益性房地產(chǎn)

4.按經(jīng)營使用方式來劃分

出售型；出租型；營業(yè)型；自用型12/16/20225三、房地產(chǎn)的特性1．土地的特性(1)承受性(2)不可移動性(3)不可滅失性(4)差別性(5)有限性(6)公共性以上屬于土地的自然屬性即自然物體的本身所具有的特殊性。(7)用途的多樣性(8)土地使用方式的可變性(9)社會經(jīng)濟位置的可變性(10)商品性以上屬于土地的人文特性及土地與人類發(fā)生某種關(guān)系時所表現(xiàn)出來的特性。12/16/202262．房地產(chǎn)的商品特性(1)位置的固定性(2)長期實用性：居?。?0年；工業(yè)用地：50年；科教文化、衛(wèi)生體育：50年；商業(yè)、旅游、娛樂：40年；綜合或其他：40年(3)高價值性(4)異質(zhì)性(5)有限性(6)交易的特殊性12/16/202273．房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性(1)具有雙重經(jīng)濟身份：消費財產(chǎn)和資本財產(chǎn)(2)高昂的投資金額特性(3)局限于一定市場(4)抵御通脹性(5)價值的雙源性：是自然產(chǎn)物又是社會產(chǎn)物，很難評估(6)房地產(chǎn)商品間具有交叉彈性：

價格交叉彈性(7)受外界影響性（地域內(nèi)項目間的影響和市政設(shè)施及政策的變化的影響）12/16/20228

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)1．房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)涵：廣義和狹義解釋廣義的房地產(chǎn)開發(fā)：按照城市建設(shè)總體要求和社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，選擇一定規(guī)模的用地，統(tǒng)一有步驟地進行征地動遷、土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋及配套設(shè)施的建設(shè)和經(jīng)營管理，是一項綜合性經(jīng)濟活動。它跨越生產(chǎn)和流通兩個領(lǐng)域。

狹義的房地產(chǎn)開發(fā)：建設(shè)前期的開發(fā)工作，即只包括工程勘察、規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷及土地“三通一平”或“七通一平”部分。通常所說的房地產(chǎn)開發(fā)是指廣義的房地產(chǎn)開發(fā)概念。房地產(chǎn)開發(fā)要求有周密的規(guī)劃。12/16/20229

房地產(chǎn)開發(fā)的含義：

第—，房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)的過程，是一項從項目選擇、地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計、施工招標(biāo)、工程管理到中介服務(wù)、物業(yè)租賃與管理等復(fù)雜的系統(tǒng)工程。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)的全過程必須在法律框架內(nèi)進行。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)的前提是依法取得國有土地使用權(quán)。

第四，房地產(chǎn)開發(fā)的對象是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房屋建設(shè)。12/16/2022102．房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的主主要形式房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的形式多多種多樣，，從不同的的角度可以以劃分出不不同的類型型。下表列列出了房地地產(chǎn)開發(fā)的的主要形式式。12/12/202211（1）開發(fā)發(fā)的對象(客體)分分土地開發(fā)、、房屋開發(fā)發(fā)和房地產(chǎn)產(chǎn)綜合開發(fā)發(fā)①土地開發(fā)發(fā)通常是指改改變原有土土地的使用用方式，提提高土地經(jīng)經(jīng)濟效益的的經(jīng)濟活動動。在土地地開發(fā)過程程中，一般般只進行征征地拆遷手手續(xù)等的辦辦理和勞動動力的安置置、搞好““三通一平平”等項工工作，以達達到提高土土地的使用用價值和價價值的目的的。②房屋開發(fā)發(fā)從狹義上講講主要是指指各類房屋屋的設(shè)計和和施工建設(shè)設(shè)；從廣義義上講主要要包括開發(fā)發(fā)區(qū)的規(guī)劃劃、設(shè)計，，主要建筑筑物、配套套建筑物和和附屬工程程的施工組組織，一直直到把開發(fā)發(fā)區(qū)建設(shè)成成為一個可可以交付使使用的完整整功能區(qū)的的全過程。。12/12/202212③房地產(chǎn)綜綜合開發(fā)（（最主要的的形式）是以建筑地地塊和房屋屋的開發(fā)、、建造為中中心，對某某一建設(shè)區(qū)區(qū)域內(nèi)的基基礎(chǔ)設(shè)施和和建筑實行行統(tǒng)一規(guī)劃劃、綜合配配套、協(xié)調(diào)調(diào)建設(shè)。房地產(chǎn)綜合合開發(fā)還要要求在建設(shè)設(shè)程序上嚴(yán)嚴(yán)格遵循客客觀規(guī)律辦辦事，按照照立項論證證、規(guī)劃設(shè)設(shè)計、征地地拆遷、招招標(biāo)投標(biāo)、、基礎(chǔ)設(shè)施施、主體建建筑、配套套工程、竣竣工驗收、、使用管理理等程序進進行，做到到各個建設(shè)設(shè)環(huán)節(jié)緊密密銜接、協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展，，從而實現(xiàn)現(xiàn)以最小的的投入獲取取最大效益益。房地產(chǎn)綜合合開發(fā)是指指在一定開開發(fā)區(qū)域內(nèi)內(nèi)對土地和和房屋實行行一體化開開發(fā)的全過過程。12/12/202213（2）開發(fā)發(fā)的主體分分①獨資開發(fā)發(fā)既有國有不不同經(jīng)濟形形式的企業(yè)業(yè)獨資開發(fā)發(fā)，也有外外商投資建建設(shè)。②合資開發(fā)發(fā)由數(shù)家企業(yè)業(yè)合作，共共同完成某某個項目，，常見的如如以地聯(lián)建建、以地聯(lián)聯(lián)營、以地地換房及以以土地入股股等方式合合作開發(fā)，，或者共同同投資開發(fā)發(fā)。③個體開發(fā)發(fā)主要是私人人住宅建設(shè)設(shè)，以滿足足家庭的居居住需求，，在小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)尤為普遍遍。12/12/202214（3）開發(fā)發(fā)的區(qū)域分分：新區(qū)開開發(fā)和舊區(qū)區(qū)開發(fā)①新區(qū)開發(fā)發(fā)位置：一般般處于城市市的外圍。。不適于開發(fā)發(fā)商業(yè)中心心、寫字樓樓、餐飲及及娛樂用房房；適合建造高級住住宅和公寓寓，高級住住宅的入住住者多為中中高收入階層，其消消費層次和和消費水平平均比普通通居民高。。征用的土地地與舊城區(qū)區(qū)開發(fā)相比比，新城區(qū)區(qū)的拆遷安安置比較容易，拆遷遷安置補償償費要比舊舊城區(qū)低。。開發(fā)受周圍圍環(huán)境制約約少，城市市規(guī)劃條件件限制也少少；存在的不利利條件。征征用農(nóng)地所所必須支付付的費用也也不斷提高；沒有現(xiàn)現(xiàn)成的道路路系統(tǒng)，建建設(shè)費用需需由開發(fā)商商承擔(dān)；綠地面積所所占比例更更高，開發(fā)發(fā)商需為此此支付較高高的綠化費用；12/12/202215②舊城區(qū)舊城區(qū)開發(fā)發(fā)好的獲利利前景吸引引著眾多的的開發(fā)商優(yōu)勢：處城市中心心，商業(yè)業(yè)、文化活活動的聚集集地，在居居民生活中中有一定影影響，特別別是那些具具有民族傳傳統(tǒng)色彩的的地方。好的獲利利前景吸吸引著眾眾多的開開發(fā)商：：人口密集集，人流流量大，，外來人人員多來來此購物物。適合作為為商業(yè)、、辦公、、旅游、、娛樂、、餐飲等等類型的的開發(fā)項項目用地地；建成成后出售售或出租租的價格格水平較較高，能能夠給投投資經(jīng)營營者帶來來很大的的級差收收益。12/12/202216不足：舊城區(qū)土土地開發(fā)發(fā)費用高高昂、環(huán)環(huán)境污染染嚴(yán)重、、流動人人口日益益增加，，城市中中高收入入家庭呈呈現(xiàn)出明明顯的居居住郊區(qū)區(qū)化趨勢勢，使得得開發(fā)商商在舊城城區(qū)建設(shè)設(shè)居民住住宅的難難度越來來越大。。在舊城區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)，開發(fā)發(fā)商應(yīng)認認真考慮慮的因素素：舊城區(qū)人人口密集集，建筑筑密度高高。開發(fā)發(fā)前期的的拆遷、、安置有有很大的的困難。。舊城區(qū)的的建筑物物多是危危舊房，，其本身身已基本本沒有使使用價值值。但是是必須進進行補償償。舊城區(qū)道道路狹窄窄，交通通條件較較差，市市政管線線布置雜雜亂，容容量小而而難以滿滿足開發(fā)發(fā)新建的的需要。。12/12/202217二、房地地產(chǎn)業(yè)的的含義和和產(chǎn)業(yè)歸歸類1.房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的含義義指從事房房地產(chǎn)投投資、開開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營、物物業(yè)管理理和房屋中介服服務(wù)的總稱。。2．房地產(chǎn)業(yè)業(yè)歸類：房地地產(chǎn)業(yè)屬于第第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)：農(nóng)農(nóng)、林、牧、、漁業(yè)；第二產(chǎn)業(yè)：礦礦業(yè)、制造業(yè)業(yè)、電力、燃燃氣及水的生生產(chǎn)和供應(yīng)、、建筑業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)：其其它（服務(wù)、、金融業(yè)、信信息、軟件業(yè)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、公公共設(shè)施管理理業(yè)）3．房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)建筑業(yè)、住宅宅產(chǎn)業(yè)12/12/2022184.房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的特性①基礎(chǔ)性②先導(dǎo)性：超超前建設(shè)③帶動性：房房地產(chǎn)業(yè)可以以帶動56個相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。。④靈敏性⑤風(fēng)險性⑥周期性⑦對金融業(yè)的的依賴性5．我國房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展歷程（1）起步時時期（1978-1979年）（2）復(fù)蘇時時期（1979年-1989年）（3）膨脹－－整頓時期（（1990-1997年年）（4）繁榮-膨脹-整頓時期（1998年-）12/12/2022196．房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的社會經(jīng)濟濟地位（1）房地產(chǎn)產(chǎn)是國民經(jīng)濟濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)（2）房地產(chǎn)產(chǎn)是國民經(jīng)濟濟的先導(dǎo)性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)（3）房地產(chǎn)產(chǎn)成為我國國國民經(jīng)濟的支支柱性產(chǎn)業(yè)（4）房地產(chǎn)產(chǎn)與就業(yè)12/12/202220第三節(jié)房房地產(chǎn)業(yè)的未未來市場空間間主要是未來房房地產(chǎn)市場的的主體住宅市市場的發(fā)展空空間加預(yù)測一、中國未來來人口增長與與城市化狀況況在《中國21世紀(jì)人口與與發(fā)展》中，，中國人口與與發(fā)展的目標(biāo)標(biāo)是：12/12/202221二、住宅的自自然需求住宅自然需求求指考慮到城城市化發(fā)展和和提高居住水水平的影響，，在扣除自然然折舊的情況況下，全國城城鎮(zhèn)需要增加加的住宅數(shù)量量。影響住宅自然然需求的因素素主要有三個個：一是城市市化水平；二二是提高居住住水平的速度度；三是住宅宅自然增長率率。1．城市化水水平的提高與與需求的增長長根據(jù)表1—1的數(shù)據(jù)，可可以得到與2000年相相比城市化水水平的提高引引起未來50年住宅自然然需求的增長長(見表1--2)。12/12/202222表1－2與2000年相比城市水水平的提高引引起的住宅需求增長長（單位：億億平方米）12/12/2022232.居住水平平的提高與住住宅需求的增增長3.住宅自然然折舊與需求求的增長三、流動人口口增長對住宅宅的需求拉動動12/12/202224第四節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)的的基本程序一、項目決策策階段房地產(chǎn)開發(fā)項項目的決策階階段工作質(zhì)量量直接關(guān)系到到房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)工作的成功功與失敗。1．開發(fā)項目選選定項目要圍繞著著市場確定。。（1）根據(jù)房房地產(chǎn)項目的的初步設(shè)想狀狀況（2）需對擬擬開發(fā)的目標(biāo)標(biāo)物業(yè)進行特特定的市場分分析及預(yù)測。12/12/2022252．開發(fā)方案案設(shè)計對目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶的的需需求求狀狀況況、、購購買買行行為為、、購購買買能能力力等等方方面面進進行行詳詳細細的的分分析析，，按按照照分分析析的的結(jié)結(jié)論論，，結(jié)結(jié)合合項項目目自自身身資資源源條條件件，，構(gòu)構(gòu)思思項項目目建建方方案案。。根據(jù)據(jù)地地塊塊的的建建筑筑工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證的的規(guī)規(guī)定定以以及及市市場場分分析析的的指指標(biāo)標(biāo)，，確確定定項項目目開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模、、總總建建筑筑面面積積、、配配套套設(shè)設(shè)施施面面積積、、綠綠化化面面積積、、車車位位數(shù)數(shù)量量等等各各項項經(jīng)經(jīng)濟濟技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)和和開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)周周期期。。12/12/2022263．．經(jīng)經(jīng)濟濟分分析析：：主主要要分分析析成成本本和和收收益益。。經(jīng)濟濟分分析析：：以動動態(tài)態(tài)分分析析為為主主，，以以靜靜態(tài)態(tài)分分析析為為輔輔。。主要要進進行行：：項目目開開發(fā)發(fā)成成本本分分析析、、現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量分分析析，，財務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值、、動動態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期、、內(nèi)部部收收益益率率等等指指標(biāo)標(biāo)的的測測算算，，盈虧虧平平衡衡分分析析、、敏敏感感性性分分析析、、風(fēng)風(fēng)險險決決策策分分析析等等12/12/2022274．．項項目目投投資資決決策策基礎(chǔ)礎(chǔ)：：市場場分分析析、、經(jīng)經(jīng)濟濟分分析析，，在法法律律可可行行、、市市場場可可行行、、經(jīng)經(jīng)濟濟可可行行綜合合分分析析開開發(fā)發(fā)商商所所擁擁有有的的開開發(fā)發(fā)資資源源（開開發(fā)發(fā)能能力力、、管管理理能能力力、、融融資資能能力力等等））資金金因因素素是是取取舍舍一一個個項項目目的的關(guān)關(guān)鍵鍵因因素素。。多個個項項目目的的比比較較：：市場場機機會會評評級級、、總總投投資資、、項項目目建建設(shè)設(shè)周周期期、、建筑筑技技術(shù)術(shù)、、銷銷售售周周期期、、資資金金籌籌措措、、收益益狀狀況況等等因因素素、、各各種種風(fēng)風(fēng)險險投資資決決策策：：最適適合合開開發(fā)發(fā)商商的的項項目目及及適適宜宜的的開開發(fā)發(fā)方方式式提出出項項目目開開發(fā)發(fā)計計劃劃（市市場場營營銷銷策策略略、、技技術(shù)術(shù)計計劃劃、、財財務(wù)務(wù)計計劃劃、、管管理理計計劃劃））12/12/202228二、、項項目目準(zhǔn)準(zhǔn)備備階階段段項目目準(zhǔn)準(zhǔn)備備階階段段是是指指從從申申報報項項目目立立項項開開始始，，到到具具備備開開工工條條件件前前的的工工作作階階段段，，重重點點包包括括以以下下幾幾個個環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)：：1．．準(zhǔn)準(zhǔn)備備立立項項材材料料，，申申請請立立項項；；2．．根根據(jù)據(jù)城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃編編制制項項目目建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)劃劃；；3．．申申請請建建設(shè)設(shè)用用地地(實實施施建建設(shè)設(shè)用用地地招招標(biāo)標(biāo)出出讓讓的的城城市市，本本環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)主主要要是是籌籌集集土土地地資資金金參參加加土土地地競競標(biāo)標(biāo)工作作)；；4．．組組織織設(shè)設(shè)計計招招標(biāo)標(biāo)、、委委托托項項目目設(shè)設(shè)計計；；5．．籌籌集集開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)資資金金；；6．．動動遷遷、、拆拆遷遷；；7．．辦辦理理相相關(guān)關(guān)通通水水、、通通電電、、通通路路、、通通訊訊、、人人防防等等手續(xù)續(xù)，，做做到到““七七通通一一平平””。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的主主要要準(zhǔn)準(zhǔn)備備：：技技術(shù)術(shù)準(zhǔn)準(zhǔn)備備、、資資金金準(zhǔn)準(zhǔn)備備