房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)

第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體及其衍生的權(quán)利關(guān)系的總和一是從實物形態(tài)上說，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)相結(jié)合的統(tǒng)一物房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫以及商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育等各行各業(yè)的用房等地產(chǎn)是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范圍的立體空間，包括地面、地上一定的空間和地下相關(guān)的設(shè)施等第一節(jié)房地產(chǎn)二是從價值形態(tài)上說，房地產(chǎn)作為商品是使用價值和價值的統(tǒng)一體房地產(chǎn)商品的使用價值是指可以用來滿足人們生產(chǎn)和生活等各種需要房地產(chǎn)商品的價值是指人類一般勞動的凝結(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)三是從產(chǎn)權(quán)關(guān)系來說，房地產(chǎn)作為社會財富，又是一種資產(chǎn)，反映一定的經(jīng)濟權(quán)利關(guān)系由于房地產(chǎn)具有空間位置的不可移動性的特點,在房地產(chǎn)商品交易中，它的空間位置并不移動，而只是房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系（包括所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)和使用權(quán)）的轉(zhuǎn)移和改變第一節(jié)房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)的構(gòu)成和類型（一）建筑地塊建筑地塊是指與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營活動相關(guān)并具有特殊用途的土地（1）工業(yè)用地（2）商業(yè)用地（3）住宅用地第一節(jié)房地產(chǎn)（4）倉庫用地（5）道路交通用地（6）市政建設(shè)工程用地（7）公共綠化用地（8）教育、文化、體育、衛(wèi)生等用地（9）港口建設(shè)用地（10）辦公用地（11）軍事用地（12）其他用地第一節(jié)房地產(chǎn)（二）房屋建筑物房屋建筑物是指建筑地塊上建設(shè)的房屋及附屬設(shè)施，它是房屋建筑與建房地基的有機結(jié)合體第一節(jié)房地產(chǎn)房屋建筑物種類繁多，按用途劃分，可以分為以下幾類（1）住宅用房（2）生產(chǎn)用房（3）營業(yè)用房（4）行政用房（5）其它專業(yè)用房第一節(jié)房地產(chǎn)（三）配套基礎(chǔ)設(shè)施單純的房屋建筑并不能直接投入使用，還必須具備相應(yīng)的配套基礎(chǔ)設(shè)施（1）道路、交通設(shè)施（2）地下管道等“三通”設(shè)施（3）生活配套設(shè)施（4）生態(tài)環(huán)境設(shè)施第一節(jié)房地產(chǎn)三、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性1、內(nèi)涵的統(tǒng)一性房地產(chǎn)的整體概念包涵了房屋建筑物、建筑地塊、經(jīng)濟權(quán)利等方面，它們都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“產(chǎn)”三者有機結(jié)合形成的統(tǒng)一體房地產(chǎn)的內(nèi)涵還包含了一定的經(jīng)濟權(quán)利關(guān)系，是商品屬性和資產(chǎn)屬性的統(tǒng)一第一節(jié)房房地地產(chǎn)2、價值值的雙源源性房地產(chǎn)價價值的雙雙源性是是由土地地價值的的雙源性性造成的的，而土土地價值值的雙源源性又源源于土地地本身的的雙重屬屬性一方面，，土地是是一種自自然物，，具有自自然資源源屬性另一方面面，土地地又是社社會產(chǎn)物物，追加加在土地地上的人人類勞動動凝結(jié)又又增加了了土地價價值，具具有社會會經(jīng)濟資資源屬性性第一節(jié)房房地地產(chǎn)3、空間間的固定定性房地產(chǎn)商商品的空空間固定定性是由由于土地地位置的的固定性性、不可可移動性性所決定定的區(qū)位成為為影響房房地產(chǎn)價價格極為為重要的的因素決定了房房地產(chǎn)商商品的單單一性和和非勻質(zhì)質(zhì)性給房地產(chǎn)產(chǎn)市場帶帶來了地地區(qū)性的的重大特特點第一節(jié)房房地地產(chǎn)4、需求求的普遍遍性房地產(chǎn)具具有生活活資料和和生產(chǎn)資資料的雙雙重性質(zhì)質(zhì)，它可可以滿足足生產(chǎn)和和生活多多方面的的需求，，具有需需求的普普遍性質(zhì)質(zhì)，不同同于其它它商品第一節(jié)房房地地產(chǎn)5、效用用的長期期性同一般商商品相比比，房地地產(chǎn)商品品屬于超超級耐用用品，其其本身具具備長期期耐久使使用的自自然屬性性和經(jīng)濟濟屬性，，同房屋屋建筑物物相聯(lián)系系并結(jié)合合成一體體的土地地，其效效用可以以通過不不斷再開開發(fā)得到到近乎無無限期地地延長第二節(jié)房房地地產(chǎn)業(yè)一、房地地產(chǎn)業(yè)的的涵義房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是指從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、經(jīng)營營和管理理等各類類經(jīng)濟活活動的行行業(yè)，是是國民經(jīng)經(jīng)濟中具具有生產(chǎn)產(chǎn)和服務(wù)務(wù)兩種職職能的獨獨立產(chǎn)業(yè)業(yè)部門。。它體現(xiàn)現(xiàn)了房地地產(chǎn)經(jīng)營營過程各各種參與與者之間間的經(jīng)濟濟關(guān)系第二節(jié)房房地地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的主要要經(jīng)濟活活動貫穿穿于房地地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)、交換換、分配配、消費費諸環(huán)節(jié)節(jié)之中在生產(chǎn)過過程中，，主要是是房地產(chǎn)產(chǎn)投資開開發(fā)在分配過過程中，，主要是是通過房房地產(chǎn)市市場交換換在消費過過程中，，主要是是指房屋屋使用過過程中的的物業(yè)管管理由于房地地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營活活動的特特殊性，，必然廣廣泛存在在與此緊緊密相關(guān)關(guān)的各類類中介服服務(wù)房地產(chǎn)咨咨詢房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀房地產(chǎn)評評估第二節(jié)房房地地產(chǎn)業(yè)二、房地地產(chǎn)業(yè)的的行業(yè)屬屬性房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是屬于于第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一一個重要要產(chǎn)業(yè)部部門第三產(chǎn)業(yè)業(yè)主要是是流通行行業(yè)和各各類服務(wù)務(wù)行業(yè)，，其產(chǎn)業(yè)業(yè)特征并并不直接接生產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，而而是通過過物資的的流通和和勞動服服務(wù)活動動，為人人們的生生產(chǎn)和生生活提供供服務(wù)，，來改善善和提高高生產(chǎn)效效率和人人們的生生活水平平第二節(jié)房房地地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)具有第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的產(chǎn)業(yè)業(yè)特征房地產(chǎn)的的投資開開發(fā)活動動，主要要是從事事的是資資源的整整合、組組織和管管理等服服務(wù)活動動，并不不直接建建造房屋屋本身房地產(chǎn)銷銷售經(jīng)營營活動，，直接從從屬于流流通領(lǐng)域域，而流流通行業(yè)業(yè)理應(yīng)劃劃歸第三三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)中的一一些分支支行業(yè)，，如房地地產(chǎn)中介介服務(wù)業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)金融融業(yè)和物物業(yè)管理理服務(wù)行行業(yè)，更更是第三三產(chǎn)業(yè)的的直接組組成部分分第二節(jié)房房地地產(chǎn)業(yè)三、房地地產(chǎn)業(yè)的的行業(yè)特特性1、先導導性和基基礎(chǔ)性從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國國民經(jīng)濟濟中的地地位和作作用來看看，房地地產(chǎn)業(yè)是是一個先先導性、、基礎(chǔ)性性產(chǎn)業(yè)由于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是城市市開發(fā)、、工業(yè)、、商業(yè)以以及其它它各行各各業(yè)開發(fā)發(fā)的先導導，因而而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也就就成為先先導性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)第二節(jié)房房地地產(chǎn)業(yè)2、綜合合性和關(guān)關(guān)聯(lián)性從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與其其它產(chǎn)業(yè)業(yè)的關(guān)系系來看，，它是一一個具有有高度綜綜合性和和關(guān)聯(lián)性性行業(yè)，，呈現(xiàn)出出支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特特征房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的綜合合性，主主要體現(xiàn)現(xiàn)在它是是橫跨生生產(chǎn)、流流通和消消費各個個領(lǐng)域的的產(chǎn)業(yè)部部門房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的關(guān)聯(lián)聯(lián)性，體體現(xiàn)在它它是與眾眾多產(chǎn)業(yè)業(yè)部門密密切相關(guān)關(guān)的產(chǎn)業(yè)業(yè)部門第二節(jié)房房地地產(chǎn)業(yè)3、資金金密集型型和高風風險性從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投投資過程程來看，，它是一一個高投投資和高高風險并并存的行行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是一個個資金密密集型行行業(yè)，由由于房地地產(chǎn)的價價值量大大，建設(shè)設(shè)周期長長，資金金占用多多，它的的經(jīng)濟活活動是一一個大量量資金運運作的過過程由于房地地產(chǎn)投資資周期長長及其固固定性、、變現(xiàn)能能力差等等特點，，因而涉涉及的風風險也相相對較大大自然風險險、市場場風險、、利率風風險、經(jīng)經(jīng)營風險險、財務(wù)務(wù)風險、、政策法法律風險險第二節(jié)房房地地產(chǎn)業(yè)4、級差差收益型型和區(qū)域域性從經(jīng)濟活活動的范范圍來看看，房地地產(chǎn)業(yè)又又是一個個區(qū)域差差異巨大大、級差差收益明明顯，地地區(qū)性特特別強的的行業(yè)由于房地地產(chǎn)的空空間固定定性，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展比起其其他行業(yè)業(yè)更多地地受制于于區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展水平平即使在同同一地區(qū)區(qū)，由于于微觀區(qū)區(qū)位的不不同，也也使房地地產(chǎn)價值值出現(xiàn)巨巨大的分分異房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的區(qū)域域性還造造成房地地產(chǎn)市場場的地區(qū)區(qū)性強第二節(jié)房房地地產(chǎn)業(yè)5、權(quán)利利主導型型和制約約性從社會經(jīng)經(jīng)濟政治治關(guān)系看看，房地地產(chǎn)是一一種權(quán)利利主導型型的商品品，房地地產(chǎn)業(yè)是是受政府府政策影影響較大大、并與與法律制制度緊密密相關(guān)的的行業(yè)這種制約約性主要要體現(xiàn)在在以下幾幾方面權(quán)利關(guān)系系的復雜雜性所引引起的外部性性特點的的制約運作規(guī)范范性的制制約第三節(jié)中中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的復復蘇與發(fā)發(fā)展一、房地地產(chǎn)業(yè)與與經(jīng)濟體體制改革革第三節(jié)中中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的復復蘇與發(fā)發(fā)展二、中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展的過過程（一）第第一階段段：房地地產(chǎn)業(yè)的的復蘇階階段（1979~1984））1、初步步明確房房地產(chǎn)的的商品性性，邁出出住房體體制改革革的步伐伐2、房地地產(chǎn)作為為商品開開始經(jīng)營營性運作作3、住宅宅建設(shè)恢恢復性啟啟動，出出現(xiàn)新的的生機（二）第第二階段段：房地地產(chǎn)業(yè)的的初步發(fā)發(fā)展階段段（1985~1991）1、土地地使用制制度改革革起步2、住房房制度改改革積極極推進，，住房商商品化開開始實施施3、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)規(guī)模擴擴大，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)獲得初初步發(fā)展展第三節(jié)中中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的復復蘇與發(fā)發(fā)展（三）第第三階段段：快速速發(fā)展階階段（1992—1995））1、土地地使用制制度改革革取得突突破性進進展2、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制制度改革革向縱深深發(fā)展3、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)規(guī)模迅迅速擴張張第三節(jié)中中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的復復蘇與發(fā)發(fā)展第三節(jié)中中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的復復蘇與發(fā)發(fā)展（四）第第四階段段：盤整整消化和和調(diào)整發(fā)發(fā)展期（（1996~2000）1、壓縮縮商品房房開發(fā)投投資規(guī)模模，平衡衡供求2、深化化住房分分配制度度改革，，擴大商商品房市市場需求求3、建立立住房抵抵押貸款款制度，，支持居居民買房房4、培育育住宅業(yè)業(yè)成為新新經(jīng)濟增增長點，，促進國國民經(jīng)濟濟增長第三節(jié)中中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的復復蘇與發(fā)發(fā)展（五）第第五階段段：持續(xù)續(xù)發(fā)展的的繁榮階階段（2001—））形成這一一局面的的主要因因素是：：（1）深深化住房房制度改改革的發(fā)發(fā)動力。。住房分分配貨幣幣化的改改革（2）宏宏觀經(jīng)濟濟態(tài)勢良良好、居居民收入入增長形形成的需需求拉動動力（3）居居民消費費結(jié)構(gòu)升升級的內(nèi)內(nèi)在驅(qū)動動力（4）住住房消費費信貸支支持的助助動力（6）對對外開放放擴大的的推動力力第三節(jié)中中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的復復蘇與發(fā)發(fā)展這一階段段房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的基本本特點：：1、住房房消費形形成熱潮潮，中等等收入者者成為購購房主體體2、房地地產(chǎn)投資資快速增增長，市市場基礎(chǔ)礎(chǔ)牢固扎扎實3、商品品房銷售售旺盛，，形成供供求兩旺旺的新格格局4、存量量房交易易迅速攀攀升，向向著房地地產(chǎn)市場場主體方方向發(fā)展展5、住房房數(shù)量擴擴大與質(zhì)質(zhì)量提高高并重，，整體向向著質(zhì)量量效益型型轉(zhuǎn)變6、房地地產(chǎn)業(yè)對對經(jīng)濟增增長的貢貢獻率顯