房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)

第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體及其衍生的權(quán)利關(guān)系的總和一是從實(shí)物形態(tài)上說，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)相結(jié)合的統(tǒng)一物房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫以及商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育等各行各業(yè)的用房等地產(chǎn)是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范圍的立體空間，包括地面、地上一定的空間和地下相關(guān)的設(shè)施等第一節(jié)房地產(chǎn)二是從價(jià)值形態(tài)上說，房地產(chǎn)作為商品是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一體房地產(chǎn)商品的使用價(jià)值是指可以用來滿足人們生產(chǎn)和生活等各種需要房地產(chǎn)商品的價(jià)值是指人類一般勞動(dòng)的凝結(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)三是從產(chǎn)權(quán)關(guān)系來說，房地產(chǎn)作為社會(huì)財(cái)富，又是一種資產(chǎn)，反映一定的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系由于房地產(chǎn)具有空間位置的不可移動(dòng)性的特點(diǎn),在房地產(chǎn)商品交易中，它的空間位置并不移動(dòng)，而只是房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系（包括所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)和使用權(quán)）的轉(zhuǎn)移和改變第一節(jié)房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)的構(gòu)成和類型（一）建筑地塊建筑地塊是指與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營活動(dòng)相關(guān)并具有特殊用途的土地（1）工業(yè)用地（2）商業(yè)用地（3）住宅用地第一節(jié)房地產(chǎn)（4）倉庫用地（5）道路交通用地（6）市政建設(shè)工程用地（7）公共綠化用地（8）教育、文化、體育、衛(wèi)生等用地（9）港口建設(shè)用地（10）辦公用地（11）軍事用地（12）其他用地第一節(jié)房地產(chǎn)（二）房屋建筑物房屋建筑物是指建筑地塊上建設(shè)的房屋及附屬設(shè)施，它是房屋建筑與建房地基的有機(jī)結(jié)合體第一節(jié)房地產(chǎn)房屋建筑物種類繁多，按用途劃分，可以分為以下幾類（1）住宅用房（2）生產(chǎn)用房（3）營業(yè)用房（4）行政用房（5）其它專業(yè)用房第一節(jié)房地產(chǎn)（三）配套基礎(chǔ)設(shè)施單純的房屋建筑并不能直接投入使用，還必須具備相應(yīng)的配套基礎(chǔ)設(shè)施（1）道路、交通設(shè)施（2）地下管道等“三通”設(shè)施（3）生活配套設(shè)施（4）生態(tài)環(huán)境設(shè)施第一節(jié)房地產(chǎn)三、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、內(nèi)涵的統(tǒng)一性房地產(chǎn)的整體概念包涵了房屋建筑物、建筑地塊、經(jīng)濟(jì)權(quán)利等方面，它們都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“產(chǎn)”三者有機(jī)結(jié)合形成的統(tǒng)一體房地產(chǎn)的內(nèi)涵還包含了一定的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系，是商品屬性和資產(chǎn)屬性的統(tǒng)一第一節(jié)房房地地產(chǎn)2、價(jià)值值的雙源源性房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值的雙雙源性是是由土地地價(jià)值的的雙源性性造成的的，而土土地價(jià)值值的雙源源性又源源于土地地本身的的雙重屬屬性一方面，，土地是是一種自自然物，，具有自自然資源源屬性另一方面面，土地地又是社社會(huì)產(chǎn)物物，追加加在土地地上的人人類勞動(dòng)動(dòng)凝結(jié)又又增加了了土地價(jià)價(jià)值，具具有社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)資資源屬性性第一節(jié)房房地地產(chǎn)3、空間間的固定定性房地產(chǎn)商商品的空空間固定定性是由由于土地地位置的的固定性性、不可可移動(dòng)性性所決定定的區(qū)位成為為影響房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格極為為重要的的因素決定了房房地產(chǎn)商商品的單單一性和和非勻質(zhì)質(zhì)性給房地產(chǎn)產(chǎn)市場帶帶來了地地區(qū)性的的重大特特點(diǎn)第一節(jié)房房地地產(chǎn)4、需求求的普遍遍性房地產(chǎn)具具有生活活資料和和生產(chǎn)資資料的雙雙重性質(zhì)質(zhì)，它可可以滿足足生產(chǎn)和和生活多多方面的的需求，，具有需需求的普普遍性質(zhì)質(zhì)，不同同于其它它商品第一節(jié)房房地地產(chǎn)5、效用用的長期期性同一般商商品相比比，房地地產(chǎn)商品品屬于超超級(jí)耐用用品，其其本身具具備長期期耐久使使用的自自然屬性性和經(jīng)濟(jì)濟(jì)屬性，，同房屋屋建筑物物相聯(lián)系系并結(jié)合合成一體體的土地地，其效效用可以以通過不不斷再開開發(fā)得到到近乎無無限期地地延長第二節(jié)房房地地產(chǎn)業(yè)一、房地地產(chǎn)業(yè)的的涵義房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是指從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、經(jīng)營營和管理理等各類類經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)的行行業(yè)，是是國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)中具具有生產(chǎn)產(chǎn)和服務(wù)務(wù)兩種職職能的獨(dú)獨(dú)立產(chǎn)業(yè)業(yè)部門。。它體現(xiàn)現(xiàn)了房地地產(chǎn)經(jīng)營營過程各各種參與與者之間間的經(jīng)濟(jì)濟(jì)關(guān)系第二節(jié)房房地地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的主要要經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)貫穿穿于房地地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)、交換換、分配配、消費(fèi)費(fèi)諸環(huán)節(jié)節(jié)之中在生產(chǎn)過過程中，，主要是是房地產(chǎn)產(chǎn)投資開開發(fā)在分配過過程中，，主要是是通過房房地產(chǎn)市市場交換換在消費(fèi)過過程中，，主要是是指房屋屋使用過過程中的的物業(yè)管管理由于房地地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營活活動(dòng)的特特殊性，，必然廣廣泛存在在與此緊緊密相關(guān)關(guān)的各類類中介服服務(wù)房地產(chǎn)咨咨詢房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估第二節(jié)房房地地產(chǎn)業(yè)二、房地地產(chǎn)業(yè)的的行業(yè)屬屬性房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是屬于于第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一一個(gè)重要要產(chǎn)業(yè)部部門第三產(chǎn)業(yè)業(yè)主要是是流通行行業(yè)和各各類服務(wù)務(wù)行業(yè)，，其產(chǎn)業(yè)業(yè)特征并并不直接接生產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，而而是通過過物資的的流通和和勞動(dòng)服服務(wù)活動(dòng)動(dòng)，為人人們的生生產(chǎn)和生生活提供供服務(wù)，，來改善善和提高高生產(chǎn)效效率和人人們的生生活水平平第二節(jié)房房地地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)具有第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的產(chǎn)業(yè)業(yè)特征房地產(chǎn)的的投資開開發(fā)活動(dòng)動(dòng)，主要要是從事事的是資資源的整整合、組組織和管管理等服服務(wù)活動(dòng)動(dòng)，并不不直接建建造房屋屋本身房地產(chǎn)銷銷售經(jīng)營營活動(dòng)，，直接從從屬于流流通領(lǐng)域域，而流流通行業(yè)業(yè)理應(yīng)劃劃歸第三三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)中的一一些分支支行業(yè)，，如房地地產(chǎn)中介介服務(wù)業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)金融融業(yè)和物物業(yè)管理理服務(wù)行行業(yè)，更更是第三三產(chǎn)業(yè)的的直接組組成部分分第二節(jié)房房地地產(chǎn)業(yè)三、房地地產(chǎn)業(yè)的的行業(yè)特特性1、先導(dǎo)導(dǎo)性和基基礎(chǔ)性從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)中的地地位和作作用來看看，房地地產(chǎn)業(yè)是是一個(gè)先先導(dǎo)性、、基礎(chǔ)性性產(chǎn)業(yè)由于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是城市市開發(fā)、、工業(yè)、、商業(yè)以以及其它它各行各各業(yè)開發(fā)發(fā)的先導(dǎo)導(dǎo)，因而而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也就就成為先先導(dǎo)性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)第二節(jié)房房地地產(chǎn)業(yè)2、綜合合性和關(guān)關(guān)聯(lián)性從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與其其它產(chǎn)業(yè)業(yè)的關(guān)系系來看，，它是一一個(gè)具有有高度綜綜合性和和關(guān)聯(lián)性性行業(yè)，，呈現(xiàn)出出支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特特征房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的綜合合性，主主要體現(xiàn)現(xiàn)在它是是橫跨生生產(chǎn)、流流通和消消費(fèi)各個(gè)個(gè)領(lǐng)域的的產(chǎn)業(yè)部部門房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的關(guān)聯(lián)聯(lián)性，體體現(xiàn)在它它是與眾眾多產(chǎn)業(yè)業(yè)部門密密切相關(guān)關(guān)的產(chǎn)業(yè)業(yè)部門第二節(jié)房房地地產(chǎn)業(yè)3、資金金密集型型和高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投投資過程程來看，，它是一一個(gè)高投投資和高高風(fēng)險(xiǎn)并并存的行行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是一個(gè)個(gè)資金密密集型行行業(yè)，由由于房地地產(chǎn)的價(jià)價(jià)值量大大，建設(shè)設(shè)周期長長，資金金占用多多，它的的經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)是一一個(gè)大量量資金運(yùn)運(yùn)作的過過程由于房地地產(chǎn)投資資周期長長及其固固定性、、變現(xiàn)能能力差等等特點(diǎn)，，因而涉涉及的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)也相相對(duì)較大大自然風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、市場場風(fēng)險(xiǎn)、、利率風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、、政策法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)第二節(jié)房房地地產(chǎn)業(yè)4、級(jí)差差收益型型和區(qū)域域性從經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)的范范圍來看看，房地地產(chǎn)業(yè)又又是一個(gè)個(gè)區(qū)域差差異巨大大、級(jí)差差收益明明顯，地地區(qū)性特特別強(qiáng)的的行業(yè)由于房地地產(chǎn)的空空間固定定性，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展比起其其他行業(yè)業(yè)更多地地受制于于區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展水平平即使在同同一地區(qū)區(qū)，由于于微觀區(qū)區(qū)位的不不同，也也使房地地產(chǎn)價(jià)值值出現(xiàn)巨巨大的分分異房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的區(qū)域域性還造造成房地地產(chǎn)市場場的地區(qū)區(qū)性強(qiáng)第二節(jié)房房地地產(chǎn)業(yè)5、權(quán)利利主導(dǎo)型型和制約約性從社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)政治治關(guān)系看看，房地地產(chǎn)是一一種權(quán)利利主導(dǎo)型型的商品品，房地地產(chǎn)業(yè)是是受政府府政策影影響較大大、并與與法律制制度緊密密相關(guān)的的行業(yè)這種制約約性主要要體現(xiàn)在在以下幾幾方面權(quán)利關(guān)系系的復(fù)雜雜性所引引起的外部性性特點(diǎn)的的制約運(yùn)作規(guī)范范性的制制約第三節(jié)中中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的復(fù)復(fù)蘇與發(fā)發(fā)展一、房地地產(chǎn)業(yè)與與經(jīng)濟(jì)體體制改革革第三節(jié)中中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的復(fù)復(fù)蘇與發(fā)發(fā)展二、中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展的過過程（一）第第一階段段：房地地產(chǎn)業(yè)的的復(fù)蘇階階段（1979~1984））1、初步步明確房房地產(chǎn)的的商品性性，邁出出住房體體制改革革的步伐伐2、房地地產(chǎn)作為為商品開開始經(jīng)營營性運(yùn)作作3、住宅宅建設(shè)恢恢復(fù)性啟啟動(dòng)，出出現(xiàn)新的的生機(jī)（二）第第二階段段：房地地產(chǎn)業(yè)的的初步發(fā)發(fā)展階段段（1985~1991）1、土地地使用制制度改革革起步2、住房房制度改改革積極極推進(jìn)，，住房商商品化開開始實(shí)施施3、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)大，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)獲得初初步發(fā)展展第三節(jié)中中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的復(fù)復(fù)蘇與發(fā)發(fā)展（三）第第三階段段：快速速發(fā)展階階段（1992—1995））1、土地地使用制制度改革革取得突突破性進(jìn)進(jìn)展2、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制制度改革革向縱深深發(fā)展3、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)規(guī)模迅迅速擴(kuò)張張第三節(jié)中中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的復(fù)復(fù)蘇與發(fā)發(fā)展第三節(jié)中中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的復(fù)復(fù)蘇與發(fā)發(fā)展（四）第第四階段段：盤整整消化和和調(diào)整發(fā)發(fā)展期（（1996~2000）1、壓縮縮商品房房開發(fā)投投資規(guī)模模，平衡衡供求2、深化化住房分分配制度度改革，，擴(kuò)大商商品房市市場需求求3、建立立住房抵抵押貸款款制度，，支持居居民買房房4、培育育住宅業(yè)業(yè)成為新新經(jīng)濟(jì)增增長點(diǎn)，，促進(jìn)國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長第三節(jié)中中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的復(fù)復(fù)蘇與發(fā)發(fā)展（五）第第五階段段：持續(xù)續(xù)發(fā)展的的繁榮階階段（2001—））形成這一一局面的的主要因因素是：：（1）深深化住房房制度改改革的發(fā)發(fā)動(dòng)力。。住房分分配貨幣幣化的改改革（2）宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)態(tài)勢良良好、居居民收入入增長形形成的需需求拉動(dòng)動(dòng)力（3）居居民消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)升升級(jí)的內(nèi)內(nèi)在驅(qū)動(dòng)動(dòng)力（4）住住房消費(fèi)費(fèi)信貸支支持的助助動(dòng)力（6）對(duì)對(duì)外開放放擴(kuò)大的的推動(dòng)力力第三節(jié)中中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的復(fù)復(fù)蘇與發(fā)發(fā)展這一階段段房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的基本本特點(diǎn)：：1、住房房消費(fèi)形形成熱潮潮，中等等收入者者成為購購房主體體2、房地地產(chǎn)投資資快速增增長，市市場基礎(chǔ)礎(chǔ)牢固扎扎實(shí)3、商品品房銷售售旺盛，，形成供供求兩旺旺的新格格局4、存量量房交易易迅速攀攀升，向向著房地地產(chǎn)市場場主體方方向發(fā)展展5、住房房數(shù)量擴(kuò)擴(kuò)大與質(zhì)質(zhì)量提高高并重，，整體向向著質(zhì)量量效益型型轉(zhuǎn)變6、房地地產(chǎn)業(yè)對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增增長的貢貢獻(xiàn)率顯