XXXX年2月24日北京城鄉(xiāng)世紀(jì)廣場(chǎng)公寓營(yíng)銷報(bào)告 課件

謹(jǐn)呈：張家口紅太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司謹(jǐn)呈：張家口紅太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司目標(biāo)回顧2011實(shí)現(xiàn)回款5000萬(wàn)元項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間為2011年10月7日，意味著3個(gè)月至少銷售5000萬(wàn)，156套房的銷售業(yè)績(jī)，需要：月均銷售額達(dá)到1667萬(wàn)元；月均銷售套數(shù)約52套；目標(biāo)回顧2011實(shí)現(xiàn)回款5000萬(wàn)元項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間為201營(yíng)銷思路取道度身明勢(shì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析及客戶分析項(xiàng)目營(yíng)銷策略營(yíng)銷思路取道度身明勢(shì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析及客戶分析項(xiàng)目營(yíng)銷營(yíng)銷思路取道度身明勢(shì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析及客戶分析項(xiàng)目營(yíng)銷策略營(yíng)銷思路取道度身明勢(shì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析及客戶分析項(xiàng)目營(yíng)銷宏觀市場(chǎng)整體分析宏觀市場(chǎng)整體分析52010政策回顧2010年，政策引導(dǎo)市場(chǎng)，樓市主旋律從“新國(guó)十條”細(xì)則版向強(qiáng)化版轉(zhuǎn)變，調(diào)控力度極強(qiáng)，頻率極高。伴隨“新國(guó)十條”出臺(tái)，相關(guān)細(xì)則被不斷消化，調(diào)控效果出現(xiàn)逐漸減弱趨勢(shì)，因此進(jìn)入9月調(diào)控力度在此加強(qiáng)。4月15日，《國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》4月17日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》4月20日，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》4月30日，“京十二條”（含限購(gòu)令）5月5日，“深三條”5月17日，“浙十八條”5月22日，“恵24條”5月26日，《關(guān)于土地增值稅清算的有關(guān)通知》6月3日，《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》6月5日，《二套住房認(rèn)定的通知》6月21日，《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》9月29日，《關(guān)于完善差別化信貸政策的有關(guān)問(wèn)題的通知》《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件的通知15個(gè)城市的限購(gòu)令取消7折利率調(diào)控力度4月~7月底政策密集期8月~9月政策淡化期政策強(qiáng)化期2010政策回顧2010年，政策引導(dǎo)市場(chǎng)，樓市主旋律從“新國(guó)2011政策變化2011年強(qiáng)力密集的政策調(diào)控將一線城市的需求轉(zhuǎn)向二、三線城市，促成二、三線城市發(fā)展良機(jī)。2011年政策并不放松二、三線城市，部分二、三線城市限購(gòu)，造成觀望情緒。2011年上半年，為進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，中央及地方政府針對(duì)商品房和保障房雙管齊下，調(diào)控政策繼續(xù)升級(jí)和深化。為進(jìn)一步抑制商品房需求，行政、經(jīng)濟(jì)手段并用：近40個(gè)城市實(shí)施限購(gòu)，600多個(gè)城市出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。2011上半年商品房政策下半年政策臺(tái)州出臺(tái)限購(gòu)令，成為首個(gè)限購(gòu)的三線城市。限購(gòu)政策正式向二、三線城市轉(zhuǎn)移。2011政策變化2011年強(qiáng)力密集的政策調(diào)控將一線城市的需求趨勢(shì)研判一：政策時(shí)效性由緊趨松

從2010年年末的市場(chǎng)整體情況分析，主要市場(chǎng)的火熱來(lái)自于通漲壓力及供應(yīng)量的激增，在現(xiàn)階段國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，CPI居高不下的情況下，無(wú)須利用房地產(chǎn)對(duì)整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行拉動(dòng)，因此，京十五條的出臺(tái)不僅僅是對(duì)于現(xiàn)階段樓市的反饋，更關(guān)鍵的是對(duì)于現(xiàn)階段整體經(jīng)濟(jì)形式的預(yù)判。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的樓市政策收緊及通脹壓力的減小，樓市仍然是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)的有力渠道，因此，政策中連續(xù)出現(xiàn)“暫時(shí)”，整體政策的暫時(shí)性不容質(zhì)疑，政策由緊到松的整體趨勢(shì)不會(huì)改變1月全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平（CPI)同比上漲4.9%。其中，城市上漲4.8%，農(nóng)村上漲5.2%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，1月份CPI受節(jié)日和低溫冰凍天氣影響，環(huán)比價(jià)格漲幅為1.0%，是繼2010年2月（春節(jié)）上漲1.2%、11月上漲1.1%以來(lái)環(huán)比價(jià)格漲幅第三高的月份。統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2010年度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：GDP：2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)比上年增長(zhǎng)10．3％，其中四季度同比增長(zhǎng)9．8％。CPI：2010年全國(guó)CPI比上年上漲3．3％，其中12月份同比上漲4．6％。據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)、OECD維持對(duì)中國(guó)2011年GDP增長(zhǎng)9.7%的預(yù)期。趨勢(shì)研判一：政策時(shí)效性由緊趨松從2010年年末的市趨勢(shì)研判二：市場(chǎng)供應(yīng)情況趨于增長(zhǎng)

根據(jù)京十五條細(xì)則：“十二五”期間全市計(jì)劃建設(shè)、收購(gòu)各類保障性住房100萬(wàn)套，比“十一五”翻一番，全面實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)。堅(jiān)決完成2011年本市保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)，通過(guò)新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式籌集保障性住房20萬(wàn)套以上，發(fā)放租賃補(bǔ)貼2萬(wàn)戶，竣工保障性住房10萬(wàn)套。09年：全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到9.37億㎡，同比增長(zhǎng)42.1%，而當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資僅3.62萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)僅16.1%，這一增長(zhǎng)率與商品房銷售面積增長(zhǎng)率相去甚遠(yuǎn)，直接導(dǎo)致了今年上半年樓市供不應(yīng)求的局面，從而也造成了8-9月樓市的反彈。10年：全年完成開(kāi)發(fā)投資額48267.07億元，同比增長(zhǎng)33.2%，增速放緩；資金來(lái)源72494億元，同比增長(zhǎng)25.4%，其中利用外資增速最高。商品房銷售面積10.43億平方米，同比增長(zhǎng)10.1%；銷售額5.25萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.3%；通過(guò)限購(gòu)等各種手段有效抑制需求的釋放，同時(shí)，增加保障房及公共租賃房的建設(shè)，在預(yù)計(jì)兩年的時(shí)間內(nèi)，等待市場(chǎng)整體供應(yīng)量的增加，從而市場(chǎng)市場(chǎng)整體供需矛盾的改善趨勢(shì)研判二：市場(chǎng)供應(yīng)情況趨于增長(zhǎng)根據(jù)京十五條細(xì)則：趨勢(shì)研判三：二三線城市機(jī)會(huì)與危機(jī)并存一線城市限購(gòu)將需求向二、三線城市引導(dǎo)，二、三線城市出現(xiàn)良好的發(fā)展機(jī)會(huì)和態(tài)勢(shì)。但二、三線城市的限購(gòu)風(fēng)聲不容樂(lè)觀。國(guó)內(nèi)投資渠道匱乏，流動(dòng)資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)一線大城市限購(gòu)二、三線城市呈現(xiàn)發(fā)展機(jī)會(huì)部分客戶產(chǎn)生觀望情緒二、三線城市風(fēng)聲緊湊趨勢(shì)研判三：二三線城市機(jī)會(huì)與危機(jī)并存一線城市限購(gòu)將需求向二、張家口市房地產(chǎn)政策張家口現(xiàn)行房地產(chǎn)政策與國(guó)八條整體內(nèi)容相近，但受到相關(guān)部門技術(shù)操作影響，全款購(gòu)房尚不受限購(gòu)政策影響。限購(gòu)：對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾荒昙{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一年當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停向其售房。限貸：貸款購(gòu)買首套住房的家庭，首付款比例不低于30%，貸款利率為基準(zhǔn)利率；貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1．1倍張家口現(xiàn)行房地產(chǎn)政策與國(guó)八條類似，但由于目前張家口市房管局與銀行尚未聯(lián)網(wǎng)，因此住房套數(shù)以貸款次數(shù)為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，全款購(gòu)房不受限購(gòu)政策影響。張家口市房地產(chǎn)政策張家口現(xiàn)行房地產(chǎn)政策與國(guó)八條整體內(nèi)容相近，限購(gòu)風(fēng)聲緊湊，波及二、三線城市；張家口作為二、三線城市的代表，前景不容樂(lè)觀。但一線城市限購(gòu)不松懈，擠壓需求，二、三線城市發(fā)展勢(shì)頭尚好。2010年國(guó)家限購(gòu)政策不松懈，限購(gòu)范圍從一、二線城市向二、三線城市轉(zhuǎn)變。二、三線城市受限購(gòu)風(fēng)聲擠壓，市場(chǎng)潛力拓寬。同時(shí)，部分客戶產(chǎn)生觀望情緒。宏觀市場(chǎng)總結(jié)限購(gòu)風(fēng)聲緊湊，波及二、三線城市；張家口作為二、三線城市的代表區(qū)域市場(chǎng)整體分析區(qū)域市場(chǎng)整體分析13張家口市地理位置張家口地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和晉冀蒙經(jīng)濟(jì)圈交匯處，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。張家口毗鄰京津，地處京、冀、晉、蒙四省市交界處，是京津冀（環(huán)渤海）經(jīng)濟(jì)圈和冀晉蒙（外長(zhǎng)城）經(jīng)濟(jì)圈的交匯點(diǎn)，是連接“三北”市場(chǎng)的重要物資集散地，是北方現(xiàn)代物流供應(yīng)鏈中的重要鏈接點(diǎn)。良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使張家口在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上，既便于承接京津地區(qū)資金、技術(shù)、人才、信息等要素的轉(zhuǎn)移和輻射，又可以充分利用中西部地區(qū)豐富的資源和能源，承東啟西、溝通南北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。張家口市地理位置張家口地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和晉冀蒙經(jīng)濟(jì)圈交匯處，張家口基本概況張家口地區(qū)城市化水平較低，伴隨人口增長(zhǎng)及城市化進(jìn)程的加快將房地產(chǎn)行業(yè)提供良好的發(fā)展機(jī)遇。張家口市位于河北省西北部，全市轄4區(qū)（橋東、橋西、宣化和下花園區(qū)）、13縣（康?？h、沽源縣、尚義縣、張北縣、崇禮縣、赤城縣、懷安縣、萬(wàn)全縣、宣化縣、陽(yáng)原縣、蔚縣、涿鹿縣、懷來(lái)縣）、2個(gè)管理區(qū)（察北管理區(qū)、塞北管理區(qū)）、1個(gè)高新區(qū)?？?cè)丝跀?shù)460萬(wàn)，農(nóng)業(yè)人口310萬(wàn)，其中4區(qū)共89萬(wàn)人?？当？h尚義縣懷安縣沽源縣赤城縣崇禮縣張北縣懷來(lái)縣涿鹿縣蔚縣陽(yáng)原縣橋東區(qū)橋西區(qū)高新區(qū)萬(wàn)全縣宣化縣宣化區(qū)下花園區(qū)23萬(wàn)人26萬(wàn)人29萬(wàn)人7萬(wàn)人30萬(wàn)人33萬(wàn)人34萬(wàn)人28萬(wàn)人23萬(wàn)人28萬(wàn)人12萬(wàn)人28萬(wàn)人19萬(wàn)人37萬(wàn)人28萬(wàn)人22萬(wàn)人25萬(wàn)人張家口基本概況張家口地區(qū)城市化水平較低，伴隨人口增長(zhǎng)及城市化張家口交通狀況張家口高速公路通車總里程高達(dá)672.5公里，居河北省首位，2011年京張城際、張呼、藍(lán)張鐵路將開(kāi)工建設(shè)，隨著交通網(wǎng)絡(luò)逐步完善，區(qū)域性交通樞紐地位日益彰顯。全市交通網(wǎng)絡(luò)完善、四通八達(dá)。截止2010年底，高速公路通車總里程672.5公里，居全省第一、全國(guó)前列。十一五期間全市交通基礎(chǔ)設(shè)施投資394億元，是“十五”期間的4倍。京新一期、二期，張石一期、二期，張承一期等高速公路建成通車，張涿、張石三期等高速公路開(kāi)工建設(shè)，張集、張?zhí)?、藍(lán)張等7條鐵路建設(shè)項(xiàng)目加快推進(jìn)，京張城際鐵路批準(zhǔn)立項(xiàng)。軍民合用機(jī)場(chǎng)已開(kāi)工建設(shè)。張家口海關(guān)也于1月21日開(kāi)關(guān)運(yùn)營(yíng)。集公路、鐵路、航空于一體的現(xiàn)代立體式綜合交通網(wǎng)絡(luò)正在形成，區(qū)域性交通樞紐地位日益彰顯。張家口交通狀況張家口高速公路通車總里程高達(dá)672.5公里，居2011上半年張家口發(fā)展情況張家口市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，運(yùn)行質(zhì)量得到提高，結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，民生繼續(xù)改善，工業(yè)效益運(yùn)行良好；消費(fèi)市場(chǎng)活躍；固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)；金融運(yùn)行平穩(wěn)。全市規(guī)模以上工業(yè)累計(jì)完成工業(yè)增加值161.50億元，同比增長(zhǎng)15.2%；全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入356.84億元，同比增長(zhǎng)16.7%；全市固定資產(chǎn)投資完成324.80億元，同比增長(zhǎng)28.5%；全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額165.19億元，同比增長(zhǎng)16.9%；全市實(shí)現(xiàn)利用外資7797萬(wàn)美元，完成率同比增長(zhǎng)56.0%。全市全部收入完成95.79億元，同比增長(zhǎng)34.3%；地方一般預(yù)算收入完成45.51億元，同比增長(zhǎng)55.4%；財(cái)政支出累計(jì)完成101.42億元，同比增長(zhǎng)71.8%；全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額1420.5億元，比年初增長(zhǎng)9.3%；各項(xiàng)貸款余額990.6億元，比年初增長(zhǎng)8.3%。2011上半年張家口發(fā)展情況張家口市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)較快增中心城區(qū)基本概況張家口市橋西區(qū)和橋東區(qū)均為老城區(qū)，各項(xiàng)配套設(shè)施完善，客群資源豐富，產(chǎn)品需求線多樣，但居住環(huán)境亟待翻新。橋西區(qū)橋東區(qū)高新區(qū)橋東區(qū)面積：113平方公里總?cè)丝跀?shù)：28萬(wàn)人橋西區(qū)面積：141平方公里總?cè)丝跀?shù)：24萬(wàn)人高新區(qū)面積：152平方公里總?cè)丝跀?shù)：14萬(wàn)人橋西板塊是張家口歷史最悠久的老城區(qū)，市政設(shè)施和各項(xiàng)商業(yè)配套完善；但老舊建筑較多，規(guī)劃陳舊。橋東區(qū)為市內(nèi)中心區(qū)，城區(qū)配套完善，市中心所在，但居住條件較差。高新區(qū)是張家口市的新城區(qū)，人口較少，市政設(shè)施缺乏，商業(yè)配套有待完善。中心城區(qū)基本概況張家口市橋西區(qū)和橋東區(qū)均為老城區(qū)，各項(xiàng)配套設(shè)城市化發(fā)展特征張家口市城市化率不高，處于城市化低速發(fā)展期，城市化進(jìn)程的加快為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇。2010年張家口市中心城區(qū)由五年前的105平方公里擴(kuò)大到285平方公里，增長(zhǎng)率高達(dá)171%，城市化率較五年前提高了8.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到45.2%。由此判斷，張家口市處于城市化發(fā)展階段的低速發(fā)展期，城市發(fā)展特征為工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸收大批農(nóng)業(yè)人口。城市化發(fā)展特征張家口市城市化率不高，處于城市化低速發(fā)展期，城城市房地產(chǎn)發(fā)展階段根據(jù)人均GDP發(fā)展水平判斷，張家口市已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)快速發(fā)展階段，市場(chǎng)需求特征為生存和改善性需求并存。2010年張家口市人均GDP達(dá)2.28萬(wàn)元，按匯率折算超過(guò)3000美元，可以判定張家口市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于快速發(fā)展階段，需求特征為生存、改善需求兼有，發(fā)展特征為快速發(fā)展、市場(chǎng)調(diào)節(jié)增強(qiáng)、政府干預(yù)減弱。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展階段關(guān)系表：城市房地產(chǎn)發(fā)展階段根據(jù)人均GDP發(fā)展水平判斷，張家口市已經(jīng)進(jìn)中心城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃張家口市住房計(jì)劃供應(yīng)量不大，多數(shù)土地用于供應(yīng)產(chǎn)品以90平米以下的普通商品住房。高圈層客戶與普通客戶住宅分區(qū)不大。規(guī)劃目標(biāo)：至2012年市中心城區(qū)人均住宅建筑面積達(dá)到29平方米以上。新增各類住宅約8.1萬(wàn)套，總建筑面積700萬(wàn)平方米。其中套型建筑面積小于90平方米的住宅約6.4萬(wàn)套，建筑面積490萬(wàn)平方米，占總建筑面積的71%住房建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)：加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地的土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房的用地供應(yīng)，停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)。（1）商品住房建設(shè)用地：規(guī)劃供應(yīng)面積274公頃，其中192公頃用于供應(yīng)建筑面積小于90平方米的普通商品住房；（2）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地：規(guī)劃供應(yīng)面積116公頃，其中80公頃用于供應(yīng)建筑面積小于90平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房。中心城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃張家口市住房計(jì)劃供應(yīng)量不大，多數(shù)土地用于橋西區(qū)基本概況橋西區(qū)以悠久的歷史文化底蘊(yùn)及成熟配套為背景，“上風(fēng)上水上橋西”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及擁山傍水的地理優(yōu)勢(shì)為依托。橋西是張家口市的發(fā)祥地，是張家口的主城區(qū)，是市委、市政府所在地，是全市政治生活中心、文化教育中心，商貿(mào)物流中心旅游服務(wù)中心。橋西轄1個(gè)鎮(zhèn)、7個(gè)街道辦事處，19個(gè)行政村、38個(gè)社區(qū)居委會(huì)，總面積101.3平方公里，城鎮(zhèn)居民23萬(wàn)人。它北靠?jī)?nèi)蒙古大草原，南接華北平原，西連煤都大同，東屏京都大道，局京、冀、晉、蒙之要沖，轄區(qū)集高山、大川、平地于一體，風(fēng)光獨(dú)特、氣候宜人。橋西以打造“上風(fēng)上水上橋西，宜居宜業(yè)宜旅游的山水園林城區(qū)為目標(biāo)”，實(shí)施“增綠添彩”和城市面貌三年大變樣等重點(diǎn)建設(shè)工程，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面日趨完備。橋西區(qū)基本概況橋西區(qū)以悠久的歷史文化底蘊(yùn)及成熟配套為背景，“橋西區(qū)基本概況歷史沿革一、歷史悠久，是政治活動(dòng)中心橋西區(qū)歷史悠久。據(jù)《萬(wàn)全縣志》載，張家口堡（今堡子里）建于明宣德四年（1429年），來(lái)遠(yuǎn)堡（今市圈）建于萬(wàn)歷四十一年（1613年）。二、經(jīng)濟(jì)繁榮，是商業(yè)活動(dòng)中心橋西區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮，是張家口市的商業(yè)發(fā)源地。遠(yuǎn)在明代以前，本區(qū)就已是草原游牧民族和農(nóng)耕民友好貿(mào)易的中心，明隆慶五年（１５１７年），來(lái)遠(yuǎn)堡（市圈）附近的馬市和民間互市已初具規(guī)模，年易馬達(dá)3.6萬(wàn)匹之多。三、教育發(fā)達(dá)，是張家口市文教事業(yè)發(fā)展的搖籃橋西區(qū)文教事業(yè)發(fā)展較早。培植學(xué)校和掄才書院分別創(chuàng)建于清同治五年(1876年)和光緒四年(1878年)，這是張家口市文化史上最早的兩座學(xué)府。四、公路交通發(fā)達(dá)，是張家口市區(qū)內(nèi)外公路運(yùn)輸?shù)闹行脑缭?00多年前的明末清初，就開(kāi)辟了張庫(kù)大道，溝通了北至外蒙庫(kù)倫、南連天津的南北通道。至清中葉，陸路交通又隨著張庫(kù)大道的興盛，得到了極快的發(fā)展。橋西區(qū)基本概況歷史沿革橋西區(qū)基本概況文化底蘊(yùn)長(zhǎng)城博物館堡子里

賜兒山大境門水母宮掄才書院張庫(kù)大道橋西區(qū)基本概況文化底蘊(yùn)橋西區(qū)基本概況自然地理環(huán)境橋西區(qū)地形獨(dú)特，北邊是燕山山脈西部大馬群山的余脈，西部是太行山北部余脈，地處兩山交匯處，所轄區(qū)域主要是山地與河谷地。橋西區(qū)是典型的中國(guó)地形的縮影，即：西北高，東南低。橋西區(qū)交通便利，隨著西壩崗路、明德北路、祭風(fēng)臺(tái)街、西苑路、古宏大街等城市道路全部拓寬改造，路網(wǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步完善，基本形成了主城區(qū)與西外環(huán)、北外環(huán)等城市快速路相互通，城市快速路與張石、丹拉等高速公路相連接，區(qū)內(nèi)任意節(jié)點(diǎn)均可在15分鐘內(nèi)駛?cè)敫咚俟返穆肪W(wǎng)框架。小白山安家溝西太平山人民公園橋西區(qū)基本概況自然地理環(huán)境小白山安家溝西太平山人民公園橋西區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展橋西區(qū)以發(fā)揮自身老城區(qū)成熟配套及文化景觀優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)，以高新技術(shù)帶動(dòng)自身原有工業(yè)，以第二、三產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)。培強(qiáng)商貿(mào)物流業(yè)。培強(qiáng)壯大工業(yè)。發(fā)展文化旅游業(yè)。橋西區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展橋西區(qū)以發(fā)揮自身老城區(qū)成熟配套及文化景觀優(yōu)勢(shì)為橋西區(qū)交通資源項(xiàng)目周邊的207國(guó)道及413省道貫通南北八省，連接萬(wàn)全縣，城際公路縱橫發(fā)達(dá)。207國(guó)道是在中國(guó)的一條國(guó)道，起點(diǎn)為內(nèi)蒙古錫林浩特市，終點(diǎn)為廣東徐聞縣海安鎮(zhèn)，全程3738千米。經(jīng)過(guò)內(nèi)蒙古、河北、山西、河南、湖北、湖南、廣西和廣東8個(gè)省份。413省道連接張家口與西北部資源豐富的萬(wàn)全縣。萬(wàn)全縣橋西區(qū)交通資源項(xiàng)目周邊的207國(guó)道及413省道貫通南北八省，區(qū)域不可復(fù)制的多種優(yōu)勢(shì)成就了極大的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力及發(fā)展?jié)摿?。區(qū)位特質(zhì)對(duì)于項(xiàng)目整體定位與形象塑造也有借鑒意義。從張家口經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及市場(chǎng)發(fā)展情況分析，張家口房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展階段。從區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展情況分析，橋西區(qū)為政府所在區(qū)，擁有區(qū)位、配套、景觀、文化方面的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域不可復(fù)制的多種優(yōu)勢(shì)成就了極大的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力及發(fā)展?jié)摿?。區(qū)位區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)情況分析29區(qū)域房地產(chǎn)板塊劃分橋西區(qū)橋東區(qū)高新區(qū)橋西區(qū)：屬于張家口市老城區(qū)，區(qū)域主要產(chǎn)品為多層及高層產(chǎn)品，土地資源有限放量逐減，均價(jià)水平在4100元/平米之間，主要承接區(qū)域中高端客群。橋東區(qū)：屬于張家口老城區(qū)，處于張家口繁華地帶，區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)較高，主要承接區(qū)域中高端客群，主要產(chǎn)品為高層，產(chǎn)品均價(jià)區(qū)間分布較大，融辰莊園為張家口最高價(jià)項(xiàng)目，均價(jià)在4250元/平米左右高新區(qū)：屬于新發(fā)展區(qū)域，區(qū)域整體配套尚不成熟，屬于待發(fā)展區(qū)域，主要產(chǎn)品為高層，承接市區(qū)及外縣客群，均價(jià)水平在4385/平米左右。橋西區(qū)為張家口市老城區(qū)，有很強(qiáng)的文化底蘊(yùn)和城市基礎(chǔ)。各項(xiàng)目以傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式為主，差異性不大，缺乏絕對(duì)領(lǐng)袖。區(qū)域房地產(chǎn)板塊劃分橋西區(qū)橋東區(qū)高新區(qū)橋西區(qū)：屬于張家口市老城區(qū)域房地產(chǎn)板塊對(duì)比分析橋西區(qū)優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)并存，如何利用老城區(qū)的優(yōu)勢(shì)，塑造“老城新區(qū)”的項(xiàng)目形象，彰顯項(xiàng)目高度帶動(dòng)圈層價(jià)值成為項(xiàng)目營(yíng)銷的重中之重。區(qū)域房地產(chǎn)板塊對(duì)比分析橋西區(qū)優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)并存，如何利用老城區(qū)的橋西區(qū)市場(chǎng)分析同人創(chuàng)業(yè)園本案橋西區(qū)作為張家口歷史最悠久的老城區(qū)，擁有得天獨(dú)厚的文化底蘊(yùn)，適合項(xiàng)目品牌形象的塑造。區(qū)內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目差異不明顯，同質(zhì)化嚴(yán)重。隨著西澤園、同人創(chuàng)業(yè)園等略有現(xiàn)代風(fēng)格的項(xiàng)目引入，橋西區(qū)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。橋西區(qū)作為張家口歷史悠久的老城區(qū)，具有得天獨(dú)厚的文化底蘊(yùn)；城區(qū)內(nèi)部樓盤因循守舊，造就了區(qū)域不可比擬的突破性發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要聚集中于橋西板塊之中。西澤園遠(yuǎn)大盛和苑左庭右院天寶中苑華新園廣益綠景逸苑美居麗景園弘鼎莊園橋西區(qū)市場(chǎng)分析同人創(chuàng)業(yè)園本案橋西區(qū)作為張家口歷史最悠久的老城橋西區(qū)主要項(xiàng)目及分析首先從建筑類型上來(lái)看，目前區(qū)域內(nèi)以多層、高層為主，別墅項(xiàng)目?jī)H有兩處，占總體樓盤數(shù)量的20%。從價(jià)格上來(lái)看，橋西區(qū)樓盤價(jià)格差別幅度較大，大部分樓盤均價(jià)在4000～4500元左右，目前區(qū)域項(xiàng)目以從老舊模式向現(xiàn)代式轉(zhuǎn)化，逐漸出現(xiàn)高檔樓盤，以后區(qū)域會(huì)逐步走精品路線，區(qū)域樓盤的質(zhì)量會(huì)不斷提高；從賣點(diǎn)上來(lái)看，區(qū)域內(nèi)部山水風(fēng)景的優(yōu)勢(shì)條件是眾多項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)，另部分項(xiàng)目依靠自身樓間距、綠化率、景觀資源、產(chǎn)品質(zhì)量及物業(yè)水準(zhǔn)體現(xiàn)自身賣點(diǎn)，整體賣點(diǎn)附加值少。橋西區(qū)主要項(xiàng)目及分析首先從建筑類型上來(lái)看，目前區(qū)域內(nèi)以多層、重點(diǎn)案例解析——天寶中苑地址：新十九中東側(cè)開(kāi)發(fā)商：張家口長(zhǎng)江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總占地面積：75畝總建筑面積：7.5萬(wàn)平米容積率：1.5建筑類型：多層板樓均價(jià)：4500元/㎡橋西區(qū)稀缺多層建筑，成熟配套，產(chǎn)品線多樣。重點(diǎn)案例解析——天寶中苑地址：新十九中東側(cè)橋西區(qū)稀缺多層建重點(diǎn)案例解析——弘鼎莊園地址：張家口市橋西區(qū)賜兒山大街開(kāi)發(fā)商：張家口弘鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建筑類型：多層、高層、別墅綠化率：58.2%周邊配套：超市發(fā)，省二級(jí)醫(yī)院：第一醫(yī)院，二中、四種近在咫尺。金鼎商貿(mào)城，家具城，西豁子小學(xué)，而且緊鄰西壩崗餐飲娛樂(lè)一條街。均價(jià)：

3700~3800元/㎡

高端形象樓盤，星級(jí)物業(yè)服務(wù)，超大樓間距，區(qū)內(nèi)配套完善。重點(diǎn)案例解析——弘鼎莊園地址：張家口市橋西區(qū)賜兒山大街高端重點(diǎn)案例解析——左庭右院地址：張家口市西山產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)東南角開(kāi)發(fā)商：張家口市建榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總占地面積：143畝總建筑面積：142450平方米容積率：1.5建筑類型：多層，小高層，別墅均價(jià)：2700元/㎡低密度帶別墅社區(qū)，高戶型舒適度，高綠化率，現(xiàn)代建筑風(fēng)格。重點(diǎn)案例解析——左庭右院地址：張家口市西山產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)東南角低重點(diǎn)案例解析——西澤園地址：橋西區(qū)西苑北路與建設(shè)西街交匯處西行200米開(kāi)發(fā)商：河北康泰爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司總占地面積：330畝總建筑面積：35萬(wàn)平方米商業(yè)面積：1.3萬(wàn)平方米容積率：1.6建筑類型：多層高層均價(jià)：4500元/㎡橋西現(xiàn)房，小區(qū)規(guī)模大，交通便利，緊鄰4中。重點(diǎn)案例解析——西澤園地址：橋西區(qū)西苑北路與建設(shè)西街交匯處西重點(diǎn)案例解析——華新園地址：清水河與緯三路交叉口東３００米開(kāi)發(fā)商：河北東南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總占地面積：500畝總建筑面積：45萬(wàn)平方米容積率：1.35建筑類型：多層高層均價(jià)：多層4500元/㎡

小高層4300元/平米

準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)區(qū)位，低密社區(qū)，大型高品質(zhì)住宅。重點(diǎn)案例解析——華新園地址：清水河與緯三路交叉口東３００米重點(diǎn)案例解析——同人創(chuàng)業(yè)園地址：張家口市西苑中路5號(hào)開(kāi)發(fā)商：河北廣立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)股份有限公司總占地面積：4.58公頃總建筑面積：12.85萬(wàn)平方米商業(yè)面積：30萬(wàn)平方米建筑類型：高層容積率：2.35綠地率：33.5％均價(jià)：3600~3700元/㎡橋西區(qū)高品質(zhì)樓盤，中心地段，交通、配套優(yōu)質(zhì)，依山臨水環(huán)境美，健康生態(tài)小區(qū)。重點(diǎn)案例解析——同人創(chuàng)業(yè)園地址：張家口市西苑中路5號(hào)橋西區(qū)高重點(diǎn)案例解析——遠(yuǎn)大盛和苑地址：橋西區(qū)西苑路21號(hào).原拖車總廠西宿舍區(qū)開(kāi)發(fā)商：張家口遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總占地面積：90畝總建筑面積：200000㎡容積率：3.3建筑類型：小高層、高層均價(jià)：4200~4300元/㎡超高綠化率，高端配套，景觀住宅。重點(diǎn)案例解析——遠(yuǎn)大盛和苑地址：橋西區(qū)西苑路21號(hào).原拖車總競(jìng)品解析

同質(zhì)同區(qū)競(jìng)品多借用自然區(qū)位優(yōu)勢(shì)及區(qū)位配套，缺乏高端小區(qū)和附加值賣點(diǎn)。

競(jìng)品解析同質(zhì)同區(qū)競(jìng)品多借用自然區(qū)位優(yōu)勢(shì)及區(qū)位配套，缺乏高端橋西區(qū)市場(chǎng)分析總結(jié)【產(chǎn)品】橋西區(qū)商品房以多層、高層為主，部分項(xiàng)目有別墅產(chǎn)品。建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔現(xiàn)代?！緫粜汀勘緟^(qū)域項(xiàng)目定位中高端，產(chǎn)品線豐富，一居、二居、三居產(chǎn)品俱全。主力戶型為兩居60~90㎡，三居90-110㎡?！究腿骸吭摪鍓K土地逐漸飽和，區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目逐漸減少，客群多為改善型二次置業(yè)。市區(qū)內(nèi)中高端客群及周邊縣城客群居多。【價(jià)格】區(qū)內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格差異幅度較大，主要競(jìng)品價(jià)格在3800~4500元/㎡左右?！緺I(yíng)銷】區(qū)域項(xiàng)目銷售情況尚佳，廣告運(yùn)用較全面但整體營(yíng)銷水平較低，具有很大的可超越空間。橋西區(qū)市場(chǎng)分析總結(jié)【產(chǎn)品】橋西區(qū)商品房以多層、高層為主，部分營(yíng)銷思路取道度身明勢(shì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析及客戶分析項(xiàng)目營(yíng)銷策略營(yíng)銷思路取道度身明勢(shì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析及客戶分析項(xiàng)目營(yíng)銷項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析44區(qū)位認(rèn)知本案本案本案環(huán)京津經(jīng)濟(jì)圈區(qū)內(nèi)主要進(jìn)行城中村改造，工業(yè)用地置換及淺山區(qū)開(kāi)發(fā)。，主要倡導(dǎo)低密度、低強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)控制原則。區(qū)域用地主要以住宅用地和綠地規(guī)劃為主，適宜人居京津經(jīng)濟(jì)圈上，低密度開(kāi)發(fā)規(guī)劃，怡居區(qū)域區(qū)位認(rèn)知本案本案本案環(huán)京津經(jīng)濟(jì)圈區(qū)內(nèi)主要進(jìn)行城中村改造，工業(yè)區(qū)域歷史文化認(rèn)知小白山自古為橋西區(qū)的社會(huì)文化中心，上風(fēng)上水群山環(huán)繞，為橋西區(qū)乃至張家口絕佳的風(fēng)水寶地。張庫(kù)大道小白山風(fēng)景區(qū)水母宮長(zhǎng)城張庫(kù)大道：擁有“北方絲綢之路”之稱的古商道，被譽(yù)為“草原絲綢之路”和“草原茶葉之路”。小白山：總面積2000畝。景區(qū)內(nèi)有云杉、油松、側(cè)柏、落葉松18個(gè)品種的喬灌木66851株。水母宮：省級(jí)大型綜合風(fēng)景區(qū)。迄今已有二百年的歷史。占地4800畝，其四周榆柳環(huán)合，松青柏翠，草木繁茂，因此也稱為森林公園。

區(qū)域歷史文化認(rèn)知小白山自古為橋西區(qū)的社會(huì)文化中心，上風(fēng)上水群區(qū)域交通認(rèn)知本案張石高速公路國(guó)道207省道242張承高速公路國(guó)道、省道、市政干道密布，接連橋東區(qū)、高新區(qū)以及周邊縣區(qū)和周邊市、省1小時(shí)至蒙古，2小時(shí)至江西；15分鐘至橋東區(qū)，30分鐘至崇禮縣、張北縣，2小時(shí)至沽源縣。區(qū)域交通認(rèn)知本案張石高速公路國(guó)道207省道242張承高速公路區(qū)域配套認(rèn)知繼續(xù)教育學(xué)院二中七色光幼兒園心心幼兒園燕興幼兒園橋西區(qū)利民小學(xué)北方科技學(xué)校職工大學(xué)張家口教育學(xué)院張家口市委黨校教育配套圖書館橋西區(qū)衛(wèi)生局張家口市檢察院市口腔醫(yī)院市第一醫(yī)院市政配套紅馬商貿(mào)百信麗家建材城美居家居廣場(chǎng)金鼎世紀(jì)城商業(yè)配套近橋西區(qū)CBD，市政、教育、商業(yè)配套豐富，滿足客戶日常居住需求橋西區(qū)CBD體育館區(qū)域配套認(rèn)知繼續(xù)教育學(xué)院二中七色光幼兒園心心幼兒園燕興幼兒園區(qū)域自然資源認(rèn)知山區(qū)生態(tài)文化帶生態(tài)文化區(qū)本案魚兒山東太平山長(zhǎng)城西太平山公園西太平山安家溝生態(tài)區(qū)地下長(zhǎng)城水母宮云泉山賜兒山香爐山項(xiàng)目位于華北區(qū)域山區(qū)生態(tài)文化帶與張家口生態(tài)文化區(qū)的重疊地帶，雙重資源共享區(qū)區(qū)域自然資源認(rèn)知山區(qū)生態(tài)文化帶生態(tài)文化區(qū)本案魚兒山東太平山長(zhǎng)項(xiàng)目洋房基礎(chǔ)指標(biāo)201202203204205206207208209210212211216215214213217總占地面積：61802㎡總建筑面積：148200㎡建筑密度：17%容積率：1.8綠化率：33%項(xiàng)目洋房基礎(chǔ)指標(biāo)2012022032042052062072項(xiàng)目規(guī)劃整體規(guī)劃尊重自然，依山而生，有效的利用原生態(tài)山體資源，達(dá)到戶戶觀景、戶戶通風(fēng)項(xiàng)目規(guī)劃整體規(guī)劃尊重自然，依山而生，有效的利用原生態(tài)山體資源產(chǎn)品規(guī)劃9—17層小高層設(shè)計(jì)，全板式結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，大氣典雅產(chǎn)品規(guī)劃9—17層小高層設(shè)計(jì)，全板式結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，大氣綠色建筑規(guī)劃綠色建筑節(jié)能體系部分利用太陽(yáng)能景觀照明及景觀水能，利用太陽(yáng)能提供住宅建筑24小時(shí)熱水節(jié)水體系水資源循環(huán)使用，小區(qū)采用中水系統(tǒng)，雨水利用系統(tǒng)智能化數(shù)字社區(qū)安保監(jiān)控系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、小區(qū)室外音樂(lè)播放系統(tǒng)、電子公告系統(tǒng)、有限電視系統(tǒng)、電話、寬帶系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)、樓宇自控及系統(tǒng)集成。室內(nèi)環(huán)境優(yōu)化系統(tǒng)24小時(shí)熱水、同層排水、地面增加隔音墊、設(shè)置房間中央吸塵系統(tǒng)。雨水收集尊重自然、尊重客戶，造綠色、健康、人文的建筑綠色建筑規(guī)劃綠色建筑節(jié)能體系部分利用太陽(yáng)能景觀照明及景觀水能園林規(guī)劃西太平山小白山外景：小白山山腳下，北望西太平山風(fēng)景區(qū)風(fēng)情商業(yè)街西沙河中心景觀軸組團(tuán)園林山體景觀內(nèi)景：一軸兩帶三山兩組團(tuán)自然資源景觀搭配人工園林景觀，以達(dá)到內(nèi)外景觀交融的景觀效果園林規(guī)劃西太平山小白山外景：小白山山腳下，北望西太平山風(fēng)景區(qū)戶型規(guī)劃一梯二戶、二梯二戶，南北通透。114—151㎡闊景橫廳，客廳南北對(duì)流戶型規(guī)劃一梯二戶、二梯二戶，南北通透。114—151㎡闊景橫項(xiàng)目配套規(guī)劃2500㎡會(huì)所，從容開(kāi)啟山居生活6.8萬(wàn)㎡商業(yè)配套，真正達(dá)到繁華與寧?kù)o皆可得2500㎡怡山會(huì)館，6.8萬(wàn)㎡商業(yè)配套，張家口最大的獨(dú)一無(wú)二的休閑勝地項(xiàng)目配套規(guī)劃2500㎡會(huì)所，從容開(kāi)啟山居生活6.8萬(wàn)㎡商業(yè)配物業(yè)服務(wù)張家口獨(dú)家引進(jìn)“五星級(jí)酒店物業(yè)服務(wù)體系”，讓客戶享受真正的奢享“一小時(shí)”回應(yīng)服務(wù)客戶的投訴、問(wèn)題、反饋保證在一小時(shí)內(nèi)給予回應(yīng)和解決。大堂管家制度每棟入戶大堂設(shè)置一名專屬的管家，及時(shí)解決客戶問(wèn)題。節(jié)日服務(wù)節(jié)日為入住客戶送節(jié)日賀卡、對(duì)聯(lián)、燈籠等節(jié)日禮品。影子式的服務(wù)小區(qū)內(nèi)設(shè)置報(bào)警系統(tǒng)，讓客戶隨時(shí)隨地感覺(jué)安全。最安全的小區(qū)聘期退伍軍人成立安保團(tuán)隊(duì)。全天24小時(shí)實(shí)行巡更制度，確保住戶安全。最尊貴的小區(qū)按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)客戶，讓住戶真正享受最尊崇的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)張家口獨(dú)家引進(jìn)“五星級(jí)酒店物業(yè)服務(wù)體系”，讓客戶享受項(xiàng)目?jī)r(jià)值總結(jié)一、項(xiàng)目位于京津經(jīng)濟(jì)圈上、政府重點(diǎn)打造低密度怡居住宅區(qū)內(nèi)；二、區(qū)域歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，為張家口市歷史人文發(fā)祥地；三、項(xiàng)目位于張家口北大門，附近國(guó)道207、省道242以及張石、張承高速公路。輕松享受多重城市資源。四、項(xiàng)目近橋西CBD，位于華北山區(qū)文化生態(tài)景觀帶和張家口生態(tài)區(qū)重疊地帶。真正做到繁華與寧?kù)o皆可得；五、項(xiàng)目為低密度、高綠化率、多物業(yè)類型的生態(tài)宜居小區(qū)；六、項(xiàng)目采用綠色建筑規(guī)劃理念，全面引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)打造健康的、綠色的、人文的科技小區(qū)；七、園林規(guī)劃通過(guò)山地的保留改造和人工環(huán)境的再創(chuàng)造，在區(qū)域內(nèi)部增加多層次多功能的景觀元素，以達(dá)到內(nèi)外交融的景觀效果；八、項(xiàng)目產(chǎn)品為一梯二戶、二梯二戶，南北通透大宅。114—151㎡闊景橫廳，客廳南北對(duì)流；九、2500㎡怡山會(huì)館，6.8萬(wàn)㎡商業(yè)配套，張家口最大的獨(dú)一無(wú)二的休閑勝地；十、張家口獨(dú)家“五星級(jí)酒店物業(yè)服務(wù)體系”，打造張家口最高端山居豪宅。項(xiàng)目?jī)r(jià)值總結(jié)一、項(xiàng)目位于京津經(jīng)濟(jì)圈上、政府重點(diǎn)打造低密度怡居區(qū)域客群研究分析區(qū)域客群研究分析59客戶信息資源來(lái)源于京潤(rùn)·現(xiàn)代城來(lái)電來(lái)訪客戶，其中來(lái)電客戶1280組，來(lái)訪客戶1114組客戶信息資源來(lái)源于京潤(rùn)·現(xiàn)代城來(lái)電來(lái)訪客戶，其中來(lái)電客戶12置業(yè)次數(shù)一居置業(yè)次數(shù)分析二居置業(yè)次數(shù)分析三居置業(yè)次數(shù)分析四居置業(yè)次數(shù)分析二居產(chǎn)品多為首次置業(yè)，中小戶型的置業(yè)客群還是首次置業(yè)客群，大面積戶型的置業(yè)客群多位改善客群置業(yè)次數(shù)一居置業(yè)次數(shù)分析二居置業(yè)次數(shù)分析三居置業(yè)次數(shù)分析四居客戶區(qū)域及接受單價(jià)客戶主要來(lái)源于本市，其中部分客戶來(lái)源于北京、天津、安徽、武漢等地；同時(shí)還有部分來(lái)源于宣武、張北、和沽源等縣市。客戶能接受的單價(jià)為3500—3900元/㎡。客戶區(qū)域及接受單價(jià)客戶主要來(lái)源于本市，其中部分客戶來(lái)源于北京購(gòu)房用途主要購(gòu)房用途為自住及改善性的需求，一居中包含較多的為投資的用途，其他居室投資性購(gòu)房需求比重較小一居購(gòu)房用途分析二居購(gòu)房用途分析三居購(gòu)房用途分析四居購(gòu)房用途分析購(gòu)房用途主要購(gòu)房用途為自住及改善性的需求，一居中包含較多的為建筑類型一居建筑類型分析二居建筑類型分析三居建筑類型分析四居建筑類型分析多層是客戶最為青睞的產(chǎn)品，主要與張家口的客群心里有密切關(guān)系，伴隨區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，小高層、高層認(rèn)可度也將進(jìn)一步提升建筑類型一居建筑類型分析二居建筑類型分析三居建筑類型分析四居購(gòu)房考慮因素從客戶購(gòu)房考慮因素分析，主要關(guān)注點(diǎn)是項(xiàng)目?jī)r(jià)格及交通、配套，區(qū)域發(fā)展前景也成為客戶重點(diǎn)考慮的因素之一客戶購(gòu)房考慮因素購(gòu)房考慮因素從客戶購(gòu)房考慮因素分析，主要關(guān)注點(diǎn)是項(xiàng)目?jī)r(jià)格及交需求面積一居需求面積分析二居需求面積分析三居需求面積分析四居需求面積分析核心需求面積為經(jīng)濟(jì)型戶型，特別是70～90平米產(chǎn)品及91～120平米產(chǎn)品是核心主流需求面積需求面積一居需求面積分析二居需求面積分析三居需求面積分析四居信息渠道客戶信息接收渠道最核心的接收渠道為售樓中心及報(bào)紙，因此現(xiàn)場(chǎng)售樓處及體驗(yàn)區(qū)的打造及報(bào)廣的投放成為營(yíng)銷活動(dòng)的關(guān)鍵信息渠道客戶信息接收渠道最核心的接收渠道為售樓中心及報(bào)紙，因客群調(diào)查研究總結(jié)【置業(yè)次數(shù)】根據(jù)主要是首次置業(yè)及部分二次置業(yè)客群，項(xiàng)目在營(yíng)銷過(guò)程中要加強(qiáng)對(duì)于主要置業(yè)客群的引導(dǎo)，核心推廣語(yǔ)也應(yīng)突出?！举?gòu)房用途】針對(duì)主要是自住的需求，在產(chǎn)品打造中要加強(qiáng)實(shí)用性，對(duì)戶型及產(chǎn)品重點(diǎn)把握?！窘ㄖ愋汀考訌?qiáng)外立面用材及項(xiàng)目的整體外觀。【考慮要素】對(duì)價(jià)格及區(qū)域發(fā)展，區(qū)域交通進(jìn)行重點(diǎn)推廣?！究蛻魜?lái)源及接收單價(jià)】客戶主要來(lái)源于本市區(qū)域及北京區(qū)域。因?yàn)楸卷?xiàng)目不具備高新區(qū)的交通優(yōu)勢(shì)，故本項(xiàng)目的主要客群應(yīng)為本市及周邊縣區(qū)客戶。在價(jià)格策略方面應(yīng)該采取低開(kāi)高走的價(jià)格策略?！拘枨竺娣e】以經(jīng)濟(jì)型戶型為主力，以70～90平米及110～120平米戶型為主力?！拘畔⑶馈孔詈诵牡慕邮涨罏槭蹣侵行募皥?bào)紙，因此現(xiàn)場(chǎng)售樓處及體驗(yàn)區(qū)的打造及報(bào)廣的投放成為營(yíng)銷活動(dòng)的關(guān)鍵?？腿赫{(diào)查研究總結(jié)【置業(yè)次數(shù)】根據(jù)主要是首次置業(yè)及部分二次置業(yè)目標(biāo)客群細(xì)分投資客：對(duì)物業(yè)嗅覺(jué)比較靈敏，具成熟的投資經(jīng)驗(yàn)，深諳各種投資渠道，懂分析投資利弊，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，信息靈通；張家口當(dāng)?shù)馗纳浦脴I(yè)者：當(dāng)?shù)叵鄬?duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好的客群，需要另覓住處提升居住環(huán)境；父母為子女首次置業(yè)：子女成年又無(wú)自己的房子，但需要自己的天地，父母掏錢購(gòu)置；本地事業(yè)單位的員工：?jiǎn)挝桓＠?，同時(shí)也會(huì)打一些投資打算；在外地工作的張家口人：不一定要住在那里，但按照祖輩的規(guī)矩，在家鄉(xiāng)一定要有自己的房子；北京積蓄退休干部：有時(shí)間，有精力，文化較高，希望晚年享受生活；北京企業(yè)主管理階層：對(duì)生意應(yīng)酬深感疲憊，希望可以經(jīng)常去與工作無(wú)關(guān)的地方休假。投資客（約占5%）本地客戶（約占80%）異地客戶（約占15%）目標(biāo)客群細(xì)分投資客：對(duì)物業(yè)嗅覺(jué)比較靈敏，具成熟的投資經(jīng)驗(yàn)，深人們?cè)诰o張而繁忙的快節(jié)奏生活中，深受諸多壓力，頗感身心疲憊。越來(lái)越多的人們渴望沖破壓力，還自己一份健康的人生。最佳選擇就是走出閣樓，回歸自然，帶上家人，邀上好友到郊外去，到山上去，回到自然的懷抱……讓自己松弛身心告別繁華的都市，歇息往日的忙碌，濾掉心中的煩惱，緩解緊張的情緒，在隨意間盡享自然之美，在自然中體會(huì)人倫親情，享受生活。目標(biāo)客群對(duì)于本案而言，可以找到：釋放身心、尋求解脫、養(yǎng)生養(yǎng)老、休閑度假、趣味人生目標(biāo)客群細(xì)分人們?cè)诰o張而繁忙的快節(jié)奏生活中，深受諸多壓力，頗感身心疲憊?？蛻羧渔i定第一客戶圈層：張家口市橋西區(qū)、市內(nèi)本地客戶（企業(yè)高管、政府官員）第二客戶圈層：萬(wàn)全縣、張北縣、懷安縣、宣化區(qū)、崇禮縣客戶（商人、政企業(yè)高管）第三客戶圈層：張家口邊緣縣區(qū)及北京、天津等外地潛在客戶客戶圈層鎖定第一客戶圈層：第二客戶圈層：第三客戶圈層：項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位72項(xiàng)目賣點(diǎn)整合項(xiàng)目賣點(diǎn)整合項(xiàng)目物理屬性張家口唯一原生態(tài)人文山居豪宅項(xiàng)目在張家口的獨(dú)特性項(xiàng)目生態(tài)、自然的物理屬性項(xiàng)目擁有深厚的人文歷史淵源項(xiàng)目的落腳點(diǎn)為山居的高品質(zhì)豪宅項(xiàng)目物理屬性張家口唯一原生態(tài)人文山居豪宅項(xiàng)目在張家口的獨(dú)特性項(xiàng)目形象屬性多數(shù)人的夢(mèng)想·少數(shù)人才能擁有項(xiàng)目形象屬性多數(shù)人的夢(mèng)想·少數(shù)人才能擁有項(xiàng)目形象演繹多數(shù)人的夢(mèng)想愛(ài)馬仕邁巴赫市值5萬(wàn)—200萬(wàn)RMB市值1300萬(wàn)RMB少數(shù)人才能擁有維多利亞西班牙國(guó)王項(xiàng)目形象演繹多數(shù)人的夢(mèng)想愛(ài)馬仕邁巴赫市值5萬(wàn)—200萬(wàn)RMB我們有驚世的山景景觀我們有張家口最大休閑會(huì)所我們的業(yè)主不僅是行業(yè)的領(lǐng)袖,更應(yīng)是頂級(jí)生活方式的領(lǐng)航者。我們項(xiàng)目正是為這一部分塔尖人士打造！我們有驚世的山景景觀營(yíng)銷思路取道度身明勢(shì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析及客戶分析項(xiàng)目營(yíng)銷策略營(yíng)銷思路取道度身明勢(shì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析及客戶分析項(xiàng)目營(yíng)銷XXXX年2月24日北京城鄉(xiāng)世紀(jì)廣場(chǎng)公寓營(yíng)銷報(bào)告課件加強(qiáng)客戶管理做足展示與體驗(yàn)樹(shù)立高端品牌形象D、全程跟蹤，提供高品質(zhì)營(yíng)銷服務(wù)；E、建立“怡山會(huì)”客戶平臺(tái)，及時(shí)跟蹤服務(wù)；A、樹(shù)立高端樓盤形象，形成品牌聲譽(yù)，引領(lǐng)市場(chǎng)；F、建立客戶分級(jí)，差別對(duì)待，爭(zhēng)取快速回款；G、做足項(xiàng)目展示，增加體驗(yàn)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品帶給客戶的生活品質(zhì)感。H、強(qiáng)化物業(yè)管理服務(wù)，突出后期維護(hù)；差異推盤C、根據(jù)低開(kāi)高走的價(jià)格策略推售差異化產(chǎn)品；B、集中開(kāi)盤，價(jià)格遞增，穩(wěn)步升級(jí)、打造高端產(chǎn)品；高形象、控總價(jià)、異推盤、強(qiáng)管理、重展示營(yíng)銷總綱加強(qiáng)客戶管理做足展示與體驗(yàn)樹(shù)立高端品牌形象D、全程跟蹤，提供推廣節(jié)點(diǎn)控制9月11月10月12月10月7日項(xiàng)目開(kāi)盤年底項(xiàng)目完成5000萬(wàn)任務(wù)強(qiáng)銷期持續(xù)期售樓處入場(chǎng)熱銷期銷售積累期選擇投放網(wǎng)絡(luò)、短信、活動(dòng)先行多種投放配合傳統(tǒng)銷售旺季，持續(xù)投放廣告集中投放各種媒體配合，密集炒作市場(chǎng)，如張家口晚報(bào)、張家口電視臺(tái)等橋西區(qū)歷史文化底蘊(yùn)原生態(tài)資源高端山居豪宅形象橋西區(qū)經(jīng)濟(jì)文化配套稀有資源的占有項(xiàng)目賣點(diǎn)價(jià)值輸出體驗(yàn)式山居生活山居生活暢想排卡誠(chéng)意登記推廣節(jié)點(diǎn)控制9月11月10月12月10月7日項(xiàng)目開(kāi)盤年底項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行細(xì)案營(yíng)銷執(zhí)行細(xì)案82推廣策略展示策略推盤策略價(jià)格策略推廣策略展示策略推盤策略價(jià)格策略推廣策略展示策略推盤策略價(jià)格策略推廣策略展示策略推盤策略價(jià)格策略明暗兩線，雙輔雙成明線—前期為產(chǎn)品形象，后期為產(chǎn)品信息：前期以項(xiàng)目高端形象入市，在客戶心中形成高端山居豪宅形象，后期以項(xiàng)目的產(chǎn)品實(shí)際賣點(diǎn)為主訴求，涵蓋前期分析歸納所得出的項(xiàng)目“價(jià)值體系”，以多元化、多維度的硬性發(fā)布為主訴求渠道，如報(bào)廣、雜志、路牌、印刷物料、網(wǎng)絡(luò)硬廣、網(wǎng)站等等。暗線—發(fā)展線—本案區(qū)域的未來(lái)發(fā)展及企業(yè)品牌力提升：除線上推廣外，還須通過(guò)行業(yè)推介、事件炒作、公關(guān)活動(dòng)等進(jìn)行線下?tīng)I(yíng)銷，多方位的積累客戶，同時(shí)讓客群對(duì)企業(yè)理念產(chǎn)生共鳴。暗線推廣主要以軟宣、訪談、新聞、事件、活動(dòng)等為主。推廣原則明暗兩線，雙輔雙成明線—前期為產(chǎn)品形象，后期為產(chǎn)品信息：暗線“項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展”+產(chǎn)品形象廣告引發(fā)社會(huì)話題由社會(huì)話題，落地項(xiàng)目自身項(xiàng)目多方優(yōu)勢(shì)呈現(xiàn)全方位、多維度的市場(chǎng)推廣攻勢(shì)啟動(dòng)蓄水期成功完成后，正式亮相火爆銷售及客戶口碑再掀社會(huì)話題多區(qū)域，多角度，多層面的“百花齊放”，項(xiàng)目持續(xù)熱銷推廣步驟“項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展”+產(chǎn)品形象廣告引發(fā)社會(huì)話題由社會(huì)話題，落地項(xiàng)報(bào)紙電視臺(tái)DM媒體策略：多面立體的媒體投放策略項(xiàng)目3個(gè)月?tīng)I(yíng)銷預(yù)算為：約為

50萬(wàn)元（不包含現(xiàn)場(chǎng)包裝）傳播渠道選擇報(bào)電視臺(tái)D媒體策略：多面立體的媒體投放策略項(xiàng)目3個(gè)月?tīng)I(yíng)銷預(yù)算【STEP1:前期市場(chǎng)預(yù)熱】在張家口的主流媒體中，例如《張家口晚報(bào)》、張家口資訊網(wǎng)，開(kāi)辟《區(qū)域》專欄，邀請(qǐng)政府、專家、學(xué)者、地產(chǎn)人士、社會(huì)領(lǐng)袖等人物撰寫文章，有傾向性的轉(zhuǎn)向?qū)?xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的傳達(dá)與構(gòu)建。形式建議：——媒體專欄以紙媒、網(wǎng)絡(luò)（門戶網(wǎng)、地產(chǎn)網(wǎng)、地產(chǎn)論壇）等連載轉(zhuǎn)載。媒體建議：預(yù)熱期【STEP1:前期市場(chǎng)預(yù)熱】在張家口的主流媒體中，例如《張山居生態(tài)旅游節(jié)活動(dòng)形式：項(xiàng)目周邊擁有豐富的旅游資源和歷史文化底蘊(yùn)。建議在項(xiàng)目前期預(yù)熱階段，通過(guò)邀約前期誠(chéng)意客戶和中廣信張家口資源客戶參加該活動(dòng)。在參加活動(dòng)中加深對(duì)項(xiàng)目周邊景觀資源的了解，同時(shí)在此活動(dòng)中灌輸項(xiàng)目賣點(diǎn)?；顒?dòng)時(shí)間：9月10、11活動(dòng)地點(diǎn)：小白山風(fēng)景區(qū)、西太平山公園、天母宮、古長(zhǎng)城等項(xiàng)目周邊景點(diǎn)山居生態(tài)旅游節(jié)活動(dòng)形式：項(xiàng)目周邊擁有豐富的旅游資源和歷史文化高端客戶圈層活動(dòng)活動(dòng)形式：制作精美的項(xiàng)目PPT和樓書對(duì)相關(guān)高端客戶進(jìn)行線下拓客工作。活動(dòng)前與有關(guān)部門接洽，商定拓客形式。建議拓客方式為：上門向有關(guān)單位員工進(jìn)行宣講、洽談團(tuán)購(gòu)及優(yōu)惠、在現(xiàn)場(chǎng)擺放或發(fā)送項(xiàng)目樓書與宣傳資料、購(gòu)買相關(guān)單位客戶資源等合作方式?；顒?dòng)時(shí)間：9月10——10月7日活動(dòng)地點(diǎn)：張家口、周邊縣區(qū)各大銀行、醫(yī)院、酒店、車行、企事業(yè)單位高端客戶圈層活動(dòng)活動(dòng)形式：制作精美的項(xiàng)目PPT和樓書對(duì)相關(guān)高夙音傳奇——水上音樂(lè)節(jié)活動(dòng)形式：大型音樂(lè)盛宴。依托項(xiàng)目?jī)?nèi)部獨(dú)有的西沙河水景，邀請(qǐng)前期優(yōu)質(zhì)客戶及各線下渠道中的高檔次客戶資源前來(lái)參加。活動(dòng)中設(shè)置自助晚宴/明星表演/水上音樂(lè)表演/炫麗激光舞等表演并在過(guò)程中不斷滲透項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及調(diào)性，適當(dāng)配合價(jià)格調(diào)整策略，將項(xiàng)目賣點(diǎn)潛移默化到優(yōu)質(zhì)客戶中去?；顒?dòng)時(shí)間：9月17日晚周六（當(dāng)天開(kāi)始排卡）活動(dòng)地點(diǎn)：西沙河畔排卡優(yōu)惠：排卡預(yù)交1萬(wàn)元誠(chéng)意金，開(kāi)盤當(dāng)天房款總價(jià)減2萬(wàn)夙音傳奇——水上音樂(lè)節(jié)活動(dòng)形式：大型音樂(lè)盛宴。依托項(xiàng)目?jī)?nèi)部獨(dú)【STEP2:項(xiàng)目蓄客期】在成功的完成先期市場(chǎng)預(yù)熱之后，由于項(xiàng)目缺乏銷售證件，不能直接宣傳開(kāi)盤信息及價(jià)格，因此需要快速的導(dǎo)入到對(duì)項(xiàng)目理念及產(chǎn)品的深入解讀階段，將輿論的熱議焦點(diǎn)及時(shí)的轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目自身上來(lái)。軟宣+硬廣在項(xiàng)目的形象廣告發(fā)布的同時(shí)，連帶項(xiàng)目資料的深入解讀性的軟文和形象廣告一同發(fā)布，做到軟硬結(jié)合，既有形象的感召力又有理念的說(shuō)服力。形式建議：訴求內(nèi)容：項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系承載媒介：除之前媒體的延續(xù)外，另增戶外、網(wǎng)絡(luò)硬廣、現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷售物料、報(bào)廣等。蓄客期【STEP2:項(xiàng)目蓄客期】在成功的完成先期市場(chǎng)預(yù)熱之后，由綠色生活——北京健康日活動(dòng)形式：針對(duì)高端客戶普遍的健康危機(jī)以及常年缺乏對(duì)親情的維護(hù)特設(shè)置此活動(dòng)?；顒?dòng)提供豪華大巴由項(xiàng)目接待中心出發(fā)至北京慈銘體檢中心，向已購(gòu)房的優(yōu)質(zhì)老業(yè)主及未購(gòu)房的優(yōu)質(zhì)客戶群體提供每組兩人名額的體檢活動(dòng)以及北京自助游活動(dòng)。路途中利用車內(nèi)溫馨提示廣播、座椅插頁(yè)等輔助式軟廣進(jìn)行項(xiàng)目賣點(diǎn)的宣傳。活動(dòng)時(shí)間：9月24日周六活動(dòng)地點(diǎn)：張家口——北京——張家口綠色生活——北京健康日活動(dòng)形式：針對(duì)高端客戶普遍的健康危機(jī)以體驗(yàn)綠色生活——第一季看房日活動(dòng)形式：“耳聽(tīng)為虛，眼見(jiàn)為實(shí)”，在前期市場(chǎng)受眾接受了項(xiàng)目的大量的信息之后，是時(shí)候揭開(kāi)項(xiàng)目的“神秘面紗”了。項(xiàng)目開(kāi)盤前一周只有產(chǎn)品才能客戶下定決心買單。項(xiàng)目主入口景觀及西沙河周邊景觀完成，邀請(qǐng)前期誠(chéng)意客戶及政府官員、新聞媒體參與現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)幕儀式?；顒?dòng)時(shí)間：10月1日開(kāi)始活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)綠色生活——第一季看房日活動(dòng)形式：“耳聽(tīng)為虛，眼見(jiàn)為實(shí)”【STEP3:項(xiàng)目第一次開(kāi)盤熱銷期】在該階段，項(xiàng)目的銷售證件審批完畢，項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)入到宣傳產(chǎn)品形象導(dǎo)入＋開(kāi)盤信息釋放的階段。同時(shí)注意老客戶的維護(hù)，為第二次開(kāi)盤做好準(zhǔn)備。軟宣+硬廣與第一次項(xiàng)目蓄客期不同，本次蓄客期的整體宣傳力度將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，視頻等宣傳物料會(huì)運(yùn)用到項(xiàng)目之中，通過(guò)大面積的推廣宣傳為第二次開(kāi)盤蓄客形式建議：訴求內(nèi)容：項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系＋開(kāi)盤信息承載媒介：除之前媒體的延續(xù)外，另增視頻、戶外、網(wǎng)絡(luò)硬廣、現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷售物料、報(bào)廣等。熱銷期【STEP3:項(xiàng)目第一次開(kāi)盤熱銷期】在該階段，項(xiàng)目的銷售證開(kāi)盤活動(dòng)——生態(tài)綠色生活正式開(kāi)啟活動(dòng)形式：針對(duì)已排卡客戶組織開(kāi)盤選房工作?，F(xiàn)場(chǎng)制造熱烈的選房氣氛，促使客戶成交?；顒?dòng)時(shí)間：10月7日周六活動(dòng)地點(diǎn)：未定開(kāi)盤優(yōu)惠：開(kāi)盤當(dāng)天排卡客戶房款總價(jià)立減2萬(wàn)。一次性付款享98折，付款七成以上客戶可享99折優(yōu)惠。當(dāng)天新排卡客戶可同時(shí)享受以上優(yōu)惠。開(kāi)盤活動(dòng)——生態(tài)綠色生活正式開(kāi)啟活動(dòng)形式：針對(duì)已排卡客戶組織【STEP5:正常的地產(chǎn)銷售程序啟動(dòng)】項(xiàng)目正式開(kāi)盤之后，項(xiàng)目的銷售流程進(jìn)入了平穩(wěn)持續(xù)的正常流程之中。通過(guò)有策略的多元化整合的宣傳通路進(jìn)行市場(chǎng)推介。推廣方式【STEP5:正常的地產(chǎn)銷售程序啟動(dòng)】項(xiàng)目正式開(kāi)盤之后，項(xiàng)推廣策略展示策略推盤策略價(jià)格策略推廣策略展示策略推盤策略價(jià)格策略營(yíng)造精細(xì)化高品質(zhì)產(chǎn)品和賣場(chǎng)展示系統(tǒng)，讓客戶實(shí)實(shí)在在感知未來(lái)生活。展示體系產(chǎn)品價(jià)值展示賣場(chǎng)氛圍展示關(guān)鍵物料展示沙盤模型南城規(guī)劃展示布品展示戶型資料售樓處包裝指示系統(tǒng)景觀呈現(xiàn)樣板間圍擋體驗(yàn)營(yíng)銷之賣場(chǎng)展示系統(tǒng)營(yíng)造精細(xì)化高品質(zhì)產(chǎn)品和賣場(chǎng)展示系統(tǒng)，讓客戶實(shí)實(shí)在在感知未來(lái)生臨街展示區(qū)入口處及部分河景樣板間看房動(dòng)線中心水景景觀臨街展示區(qū)入口處及部分河景樣板間看房動(dòng)線中心水景景觀9月11月10月12月10月7日項(xiàng)目開(kāi)盤年底項(xiàng)目完成5000萬(wàn)任務(wù)強(qiáng)銷期持續(xù)期售樓處入場(chǎng)熱銷期銷售積累期選擇投放網(wǎng)絡(luò)、短信、活動(dòng)先行多種投放配合傳統(tǒng)銷售旺季，持續(xù)投放廣告集中投放各種媒體配合，密集炒作市場(chǎng)，如張家口晚報(bào)、張家口電視臺(tái)等現(xiàn)場(chǎng)臨街圍擋、看房通道臨街景觀212樣板房裝修主入口景觀及部分水景景觀前組團(tuán)景觀210樣板房裝修中心水景景觀209樣板房裝修體驗(yàn)區(qū)工期完成時(shí)間表9月11月10月12月10月7日項(xiàng)目開(kāi)盤年底項(xiàng)目完成5000臨街展示區(qū)臨街景觀作為看房客戶的第一接觸點(diǎn)，一方面會(huì)第一時(shí)間給客戶留下良好印象，另一方面也可截留路過(guò)客戶。由于項(xiàng)目未來(lái)有臨街商鋪，故建議做大面積的草坪鋪植和低灌木草木和花卉。臨街展示區(qū)臨街景觀作為看房客戶的第一接觸點(diǎn)，一方面會(huì)第一時(shí)間主入口景觀入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感.入口內(nèi)部秩序化的銀杏簡(jiǎn)潔大氣限定出導(dǎo)向性強(qiáng)烈的空間.主入口景觀入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸水景景觀臨河景觀大道：發(fā)揮項(xiàng)目擁河的地理優(yōu)勢(shì)，延河岸建設(shè)一條景色優(yōu)美、綠植茂盛、體現(xiàn)河流特征，展示出城市高速發(fā)展面貌的濱河景觀大道。景觀大道的建設(shè)將對(duì)項(xiàng)目整體形象的提升產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用。水景景觀臨河景觀大道：看樓通道打造曲徑幽深的看樓通道，注重運(yùn)用大量成熟的花卉和坡地處理看樓通道打造曲徑幽深的看樓通道，注重運(yùn)用大量成熟的花卉和坡地組團(tuán)景觀打造節(jié)點(diǎn)與原則：把情趣水池水面放大作為中心景觀；樓宇前進(jìn)行集中綠化來(lái)緩解視覺(jué)的壓迫感；搭配小品、亭榭與休閑設(shè)施，營(yíng)造出穿行在公園之中的節(jié)奏。組團(tuán)景觀打造節(jié)點(diǎn)與原則：樣板間樣板間外部環(huán)境——外部綠化、客戶引導(dǎo)停車場(chǎng)——與樣板間之間的綠化帶參觀交通工具——紐帶樣板間入口——營(yíng)造未來(lái)環(huán)境看房通道——利用資源，曲徑通幽導(dǎo)視系統(tǒng)——攔截將樣板間配合外圍包裝及宣傳緊密結(jié)合起來(lái)，真正實(shí)現(xiàn)樣板區(qū)的體驗(yàn)作用樣板間樣板間外部環(huán)境——外部綠化、客戶引導(dǎo)停車場(chǎng)——與樣板間樣板間裝修風(fēng)格建議樣板房裝修風(fēng)格為新古典主義、現(xiàn)代簡(jiǎn)歐及美國(guó)鄉(xiāng)村風(fēng)格。樣板間裝修風(fēng)格建議樣板房裝修風(fēng)格為新古典主義、現(xiàn)代簡(jiǎn)歐及美國(guó)樣板間細(xì)節(jié)打造燈光、通道臨時(shí)包裝、地毯的裝飾效果體現(xiàn)尊貴、知性感樣板間細(xì)節(jié)打造燈光、通道臨時(shí)包裝、地毯的裝飾效果體現(xiàn)尊貴、知樣板間個(gè)性化標(biāo)簽樣板間個(gè)性化標(biāo)簽樣板間導(dǎo)視樣板間導(dǎo)視包括如下：樣板間引導(dǎo)標(biāo)識(shí)；樣板間戶型圖；樣板間裝修材料及注意事項(xiàng)；提醒客戶的相關(guān)標(biāo)識(shí)；整體展示應(yīng)當(dāng)醒目，簡(jiǎn)約，明確；樣板間導(dǎo)視樣板間導(dǎo)視包括如下：為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝更多采用大量的軟景園林示范區(qū)園林細(xì)節(jié)使用出眾，軟景、硬景搭配使用為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝更多采用大量的軟景園林示范區(qū)園林細(xì)節(jié)使用出五重景觀一角：綠地/花陣/植被/灌木/大灌木隨處可見(jiàn)的不死花露臺(tái)的場(chǎng)景隨處可見(jiàn)的鳥(niǎo)籠十字隔窗，相框的感受園林示范區(qū)四季入春，每個(gè)季節(jié)不同的綠植覆蓋五重景觀一角：隨處可見(jiàn)的不死花露臺(tái)的場(chǎng)景隨處可見(jiàn)的鳥(niǎo)籠十字隔園林示范區(qū)坡地使用彰顯品質(zhì)感，景觀錯(cuò)落有致園林示范區(qū)坡地使用彰顯品質(zhì)感，景觀錯(cuò)落有致紫色花海和白樺形成鮮明的對(duì)比示范區(qū)行道樹(shù)周圍園林示范區(qū)園林色彩搭配相得益彰，感受不同顏色的沖擊紫色花海和白樺形成鮮明的對(duì)比示范區(qū)行道樹(shù)周圍園林示范區(qū)園林色善于運(yùn)用起伏地形、坡地，注重車行尺度注重人的感受，人視線的把握拿捏到位，近人尺度十分舒服銷售大廳、樣板間周邊景觀做足功夫園林示范區(qū)善于運(yùn)用起伏地形、坡地，注重車行尺度注重人的感受，人視線的把入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感入口內(nèi)部秩序化的銀杏簡(jiǎn)潔大氣限定出導(dǎo)向性強(qiáng)烈的空間院墻外的植被景觀漸趨自然緩和客戶的心態(tài)水景的加入成為秩序與自然的過(guò)渡宅間近人尺度的灌木花卉給客戶心理上的減壓入戶的處理溫馨、私密使客戶最限度放松自我園林示范區(qū)全程關(guān)注客戶感受入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感入口內(nèi)推廣策略展示策略推盤策略價(jià)格策略推廣策略展示策略推盤策略價(jià)格策略推盤策略保證蓄客，穩(wěn)步推售每期開(kāi)盤保證蓄客量至少達(dá)到房源總量的1.5倍，從而實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤后即去化的銷售目標(biāo)價(jià)格成長(zhǎng)與產(chǎn)品升級(jí)同步每期開(kāi)盤價(jià)格提升的同時(shí)推出升級(jí)產(chǎn)品，保證價(jià)質(zhì)匹配，為價(jià)格提升提供支撐整體節(jié)奏前緊后松由于2011年整體去化要求基本實(shí)現(xiàn)100％的消化率，前期大比例去化有利于完成銷售回款任務(wù)推盤策略保證蓄客，穩(wěn)步推售9月10月11月前期蓄客主推210#212#推盤順序加推209#9月10月11月前期蓄客主推210#推盤順序加推209#209一梯二戶AB210二梯二戶ABAB212一梯二戶DEDE推盤順序A211一梯五戶A209AB210ABAB212DEDE推盤順序A211A推廣策略展示策略推盤策略價(jià)格策略推廣策略展示策略推盤策略價(jià)格策略價(jià)格策略低開(kāi)高走，總價(jià)控制——逐次提升，區(qū)隔對(duì)手項(xiàng)目本身大盤規(guī)劃與前期資金回籠需要，支撐先期價(jià)格低開(kāi)；注意價(jià)格提升的比重，使項(xiàng)目在拔高項(xiàng)目形象同時(shí)控制總價(jià)；以回款為第一要?jiǎng)?wù)——堅(jiān)持現(xiàn)有折扣，促進(jìn)一次性付款及高比例付款

本案的現(xiàn)金流要求較高，2011年資金回籠5000萬(wàn)元，使用折扣策略促進(jìn)支付力度保證項(xiàng)目回款。同步客群——定價(jià)權(quán)適度轉(zhuǎn)移至客戶處客戶積累階段——首次開(kāi)盤前一個(gè)半月開(kāi)始蓄客，同時(shí)依據(jù)張家口市場(chǎng)擬定合適的價(jià)格區(qū)間，針對(duì)不同開(kāi)盤時(shí)間擬定價(jià)格，蓄客后告知客戶價(jià)格區(qū)間；價(jià)格摸底階段——入場(chǎng)蓄客后至9月底，持續(xù)摸底客戶心理價(jià)位；價(jià)格驗(yàn)證階段——10月1日第一版價(jià)格制定后，銷售人員摸底客戶反應(yīng)；價(jià)格確認(rèn)階段——10月5日公布價(jià)格，10月6日確定最終開(kāi)盤價(jià)格；——保證項(xiàng)目初次開(kāi)盤熱銷價(jià)格策略低開(kāi)高走，總價(jià)控制——逐次提升，區(qū)隔對(duì)手價(jià)格成長(zhǎng)曲線開(kāi)盤舊價(jià)格遵循以新帶舊成長(zhǎng)路徑價(jià)格運(yùn)動(dòng)線路加推低價(jià)入市新拉高價(jià)格第一階段第二階段第三階段預(yù)計(jì)開(kāi)盤均價(jià)3800元/平米價(jià)格提升，每期上漲加推舊新拉高價(jià)格價(jià)格成長(zhǎng)曲線開(kāi)盤舊價(jià)格遵循以新帶舊成長(zhǎng)路徑價(jià)格運(yùn)動(dòng)線路加推低折扣安排思考一個(gè)問(wèn)題：在預(yù)估今年政策收緊的情況下，如何利用折扣來(lái)吸引客戶盡可能的使用全款支付方式，達(dá)到最快回款速度。我們建議，折扣設(shè)計(jì)與客戶客戶成交均進(jìn)行分區(qū)管理。折扣區(qū)分對(duì)待：全款客戶享受折扣力度，并優(yōu)先選房。貸款客戶無(wú)折扣無(wú)優(yōu)先權(quán)。折扣安排思考一個(gè)問(wèn)題：我們建議，折扣設(shè)計(jì)與客戶客戶成交均進(jìn)行中廣信銷售團(tuán)隊(duì)中廣信銷售團(tuán)隊(duì)126及時(shí)有效的組織管理以人為本的隊(duì)伍建設(shè)循序漸進(jìn)的目標(biāo)管理獨(dú)樹(shù)一幟的銷售理念中廣信銷售管理淡市之下，要改變以往銷售人員單兵作戰(zhàn)的模式，形成小團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)、銷售與策劃作戰(zhàn)、二級(jí)與三級(jí)作戰(zhàn)的“團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)模式”，同時(shí)不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)水平，增加獎(jiǎng)勵(lì)以鼓舞士氣。銷售管理及時(shí)有效的組織管理以人為本的隊(duì)伍建設(shè)循序漸進(jìn)的目標(biāo)管理獨(dú)樹(shù)銷售人員培訓(xùn)計(jì)劃實(shí)戰(zhàn)演練沙盤模型講解演練/周邊配套講解演練/弧形優(yōu)勢(shì)分析演練/園林講解演練/樣板間講解完備的培訓(xùn)課程體系人員素質(zhì)培訓(xùn)/客戶服務(wù)培訓(xùn)/行業(yè)認(rèn)知培訓(xùn)/業(yè)務(wù)流程培訓(xùn)/成單技巧培訓(xùn)沉淀案例培訓(xùn)體系銷售人員獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃晉升通道銷售代表評(píng)級(jí)/項(xiàng)目經(jīng)理競(jìng)聘薪酬及保障體系行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬體系，福利待遇完善其他激勵(lì)方式賽季安排/最佳產(chǎn)能獎(jiǎng)（金銀牌獎(jiǎng)）/最佳業(yè)績(jī)獎(jiǎng)/職業(yè)經(jīng)理人獎(jiǎng)/投稿/優(yōu)秀員工獎(jiǎng)新人進(jìn)步獎(jiǎng)中廣信以人為本的隊(duì)伍建設(shè)銷售管理銷售人員培訓(xùn)計(jì)劃實(shí)戰(zhàn)演練銷售人員獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃晉升通道中廣信以人為中廣信及時(shí)有效的組織管理銷售管理中廣信及時(shí)有效的組織管理銷售管理銷售管理現(xiàn)場(chǎng)管理溝通機(jī)制銷售支持客戶服務(wù)樣板間工藝展示墻沙盤、視聽(tīng)區(qū)宣傳物料實(shí)景體驗(yàn)人員規(guī)范化管理提高客戶滿意度后期客戶維護(hù)組織架構(gòu)管理制度接待流程培訓(xùn)方案客戶溝通機(jī)制開(kāi)發(fā)商溝通機(jī)制銷售支持開(kāi)發(fā)商基本已完成完善的銷售體系銷售管理現(xiàn)場(chǎng)管理溝通機(jī)制銷售支持客戶服務(wù)樣板間工藝展示墻沙盤銷售管理現(xiàn)場(chǎng)管理溝通機(jī)制銷售支持客戶服務(wù)樣板間工藝展示墻沙盤、視聽(tīng)區(qū)宣傳物料多媒體實(shí)景體驗(yàn)人員規(guī)范化管理提高客戶滿意度后期客戶維護(hù)組織架構(gòu)管理制度接待流程培訓(xùn)方案客戶溝通機(jī)制開(kāi)發(fā)商溝通機(jī)制銷售管理現(xiàn)場(chǎng)管理溝通機(jī)制銷售支持客戶服務(wù)樣板間工藝展示墻沙盤設(shè)立多團(tuán)隊(duì)互動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)架構(gòu)決策組營(yíng)銷總監(jiān)策劃總監(jiān)銷售總監(jiān)銷售經(jīng)理銷售主管1銷售主管2置業(yè)顧問(wèn)1置業(yè)顧問(wèn)1置業(yè)顧問(wèn)2置業(yè)顧問(wèn)2策劃經(jīng)理高級(jí)策劃師策劃執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)管理設(shè)立多團(tuán)隊(duì)互動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)架構(gòu)決策組營(yíng)銷總監(jiān)策劃總監(jiān)銷售總監(jiān)銷售經(jīng)理管理制度管理制度多媒體系統(tǒng)接待流程多媒體系統(tǒng)接待流程銷售管理現(xiàn)場(chǎng)管理溝通機(jī)制銷售支持客戶服務(wù)樣板間工藝展示墻沙盤、視聽(tīng)區(qū)宣傳物料多媒體實(shí)景體驗(yàn)人員規(guī)范化管理提高客戶滿意度后期客戶維護(hù)組織架構(gòu)管理制度接待流程培訓(xùn)方案客戶溝通機(jī)制開(kāi)發(fā)商溝通機(jī)制銷售管理現(xiàn)場(chǎng)管理溝通機(jī)制銷售支持客戶服務(wù)樣板間工藝展示墻沙盤人員規(guī)范化管理——銷售規(guī)范人員規(guī)范化管理——銷售規(guī)范人員規(guī)范化管理——投訴處理人員規(guī)范化管理——投訴處理提高客戶滿意度——溫馨速遞提高客戶滿意度——溫馨速遞提高客戶滿意度——成交客戶回訪提高客戶滿意度——成交客戶回訪提高客戶滿意度——未成交客戶回訪提高客戶滿意度——未成交客戶回訪提高客戶滿意度——建立客戶檔案提高客戶滿意度——建立客戶檔案樹(shù)立企業(yè)良好形象及口碑，提高客戶忠誠(chéng)度，創(chuàng)造再次購(gòu)買或推薦購(gòu)買的可能。后期客戶維護(hù)樹(shù)立企業(yè)良好形象及口碑，提高客戶忠誠(chéng)度，創(chuàng)造再次購(gòu)買或推薦購(gòu)客戶接見(jiàn)流程保安預(yù)接待，對(duì)講機(jī)及時(shí)通知銷售人員，引導(dǎo)交接給銷售人員，給客戶尊貴感門口迎接，及時(shí)周到先視聽(tīng)室樹(shù)形象，再模型區(qū)了解整體項(xiàng)目，最后洽談區(qū)詳細(xì)介紹過(guò)程中酒水單服務(wù)、貴賓室氛圍，營(yíng)造高檔感覺(jué)期間服務(wù)人員服務(wù)優(yōu)雅大方，銷售介紹清晰周到，各處細(xì)節(jié)感受打動(dòng)最后示范區(qū)專業(yè)人員介紹，拿取資料送客細(xì)節(jié)營(yíng)造氛圍服務(wù)成就尊貴合同、貸款方便快捷，售后服務(wù)周到細(xì)致客戶接見(jiàn)流程保安預(yù)接待，對(duì)講機(jī)及時(shí)通知銷售人員，引導(dǎo)交接給銷銷售管理現(xiàn)場(chǎng)管理溝通機(jī)制銷售支持客戶服務(wù)樣板間工藝展示墻沙盤、視聽(tīng)區(qū)宣傳物料多媒體實(shí)景體驗(yàn)人員規(guī)范化管理提高客戶滿意度后期客戶維護(hù)組織架構(gòu)管理制度接待流程培訓(xùn)方案客戶溝通機(jī)制開(kāi)發(fā)商溝通機(jī)制銷售管理現(xiàn)場(chǎng)管理溝通機(jī)制銷售支持客戶服務(wù)樣板間工藝展示墻沙盤客戶溝通機(jī)制客戶溝通機(jī)制開(kāi)發(fā)商溝通機(jī)制開(kāi)發(fā)商溝通機(jī)制ENDEND中廣信愿與您一同守候，見(jiàn)證輝煌！2022年12月16日ENDEND中廣信愿與您一同守候，見(jiàn)證輝煌！2022年12月演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！謹(jǐn)呈：張家口紅太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司謹(jǐn)呈：張家口紅太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司目標(biāo)回顧2011實(shí)現(xiàn)回款5000萬(wàn)元項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間為2011年10月7日，意味著3個(gè)月至少銷售5000萬(wàn)，156套房的銷售業(yè)績(jī)，需要：月均銷售額達(dá)到1667萬(wàn)元；月均銷售套數(shù)約52套；目標(biāo)回顧2011實(shí)現(xiàn)回款5000萬(wàn)元項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間為201營(yíng)銷思路取道度身明勢(shì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析及客戶分析項(xiàng)目營(yíng)銷策略營(yíng)銷思路取道度身明勢(shì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析及客戶分析項(xiàng)目營(yíng)銷營(yíng)銷思路取道度身明勢(shì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析及客戶分析項(xiàng)目營(yíng)銷策略營(yíng)銷思路取道度身明勢(shì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析及客戶分析項(xiàng)目營(yíng)銷宏觀市場(chǎng)整體分析宏觀市場(chǎng)整體分析1532010政策回顧2010年，政策引導(dǎo)市場(chǎng)，樓市主旋律從“新國(guó)十條”細(xì)則版向強(qiáng)化版轉(zhuǎn)變，調(diào)控力度極強(qiáng)，頻率極高。伴隨“新國(guó)十條”出臺(tái)，相關(guān)細(xì)則被不斷消化，調(diào)控效果出現(xiàn)逐漸減弱趨勢(shì)，因此進(jìn)入9月調(diào)控力度在此加強(qiáng)。4月15日，《國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》4月17日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》4月20日，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》4月30日，“京十二條”（含限購(gòu)令）5月5日，“深三條”5月17日，“浙十八條”5月22日，“恵24條”5月26日，《關(guān)于土地增值稅清算的有關(guān)通知》6月3日，《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》6月5日，《二套住房認(rèn)定的通知》6月21日，《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》9月29日，《關(guān)于完善差別化信貸政策的有關(guān)問(wèn)題的通知》《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件的通知15個(gè)城市的限購(gòu)令取消7折利率調(diào)控力度4月~7月底政策密集期8月~9月政策淡化期政策強(qiáng)化期2010政策回顧2010年，政策引導(dǎo)市場(chǎng)，樓市主旋律從“新國(guó)2011政策變化2011年強(qiáng)力密集的政策調(diào)控將一線城市的需求轉(zhuǎn)向二、三線城市，促成二、三線城市發(fā)展良機(jī)。2011年政策并不放松二、三線城市，部分二、三線城市限購(gòu)，造成觀望情緒。2011年上半年，為進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，中央及地方政府針對(duì)商品房和保障房雙管齊下，調(diào)控政策繼續(xù)升級(jí)和深化。為進(jìn)一步抑制商品房需求，行政、經(jīng)濟(jì)手段并用：近40個(gè)城市實(shí)施限購(gòu)，600多個(gè)城市出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。2011上半年商品房政策下半年政策臺(tái)州出臺(tái)限購(gòu)令，成為首個(gè)限購(gòu)的三線城市。限購(gòu)政策正式向二、三線城市轉(zhuǎn)移。2011政策變化2011年強(qiáng)力密集的政策調(diào)控將一線城市的需求趨勢(shì)研判一：政策時(shí)效性由緊趨松

從2010年年末的市場(chǎng)整體情況分析，主要市場(chǎng)的火熱來(lái)自于通漲壓力及供應(yīng)量的激增，在現(xiàn)階段國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，CPI居高不下的情況下，無(wú)須利用房地產(chǎn)對(duì)整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行拉動(dòng)，因此，京十五條的出臺(tái)不僅僅是對(duì)于現(xiàn)階段樓市的反饋，更關(guān)鍵的是對(duì)于現(xiàn)階段整體經(jīng)濟(jì)形式的預(yù)判。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的樓市政策收緊及通脹壓力的減小，樓市仍然是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)的有力渠道，因此，政策中連續(xù)出現(xiàn)“暫時(shí)”，整體政策的暫時(shí)性不容質(zhì)疑，政策由緊到松的整體趨勢(shì)不會(huì)改變1月全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平（CPI)同比上漲4.9%。其中，城市上漲4.8%，農(nóng)村上漲5.2%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，1月份CPI受節(jié)日和低溫冰凍天氣影響，環(huán)比價(jià)格漲幅為1.0%，是繼2010年2月（春節(jié)）上漲1.2%、11月上漲1.1%以來(lái)環(huán)比價(jià)格漲幅第三高的月份。統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2010年度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：GDP：2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)比上年增長(zhǎng)10．3％，其中四季度同比增長(zhǎng)9．8％。CPI：2010年全國(guó)CPI比上年上漲3．3％，其中12月份同比上漲4．6％。據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)、OECD維持對(duì)中國(guó)2011年GDP增長(zhǎng)9.7%的預(yù)期。趨勢(shì)研判一：政策時(shí)效性由緊趨松從2010年年末的市趨勢(shì)研判二：市場(chǎng)供應(yīng)情況趨于增長(zhǎng)

根據(jù)京十五條細(xì)則：“十二五”期間全市計(jì)劃建設(shè)、收購(gòu)各類保障性住房100萬(wàn)套，比“十一五”翻一番，全面實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)。堅(jiān)決完成2011年本市保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)，通過(guò)新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式籌集保障性住房20萬(wàn)套以上，發(fā)放租賃補(bǔ)貼2萬(wàn)戶，竣工保障性住房10萬(wàn)套。09年：全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到9.37億㎡，同比增長(zhǎng)42.1%，而當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資僅3.62萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)僅16.1%，這一增長(zhǎng)率與商品房銷售面積增長(zhǎng)率相去甚遠(yuǎn)，直接導(dǎo)致了今年上半年樓市供不應(yīng)求的局面，從而也造成了8-9月樓市的反彈。10年：全年完成開(kāi)發(fā)投資額48267.07億元，同比增長(zhǎng)33.2%，增速放緩；資金來(lái)源72494億元，同比增長(zhǎng)25.4%，其中利用外資增速最高。商品房銷售面積10.43億平方米，同比增長(zhǎng)10.1%；銷售額5.25萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.3%；通過(guò)限購(gòu)等各種手段有效抑制需求的釋放，同時(shí)，增加保障房及公共租賃房的建設(shè)，在預(yù)計(jì)兩年的時(shí)間內(nèi)，等待市場(chǎng)整體供應(yīng)量的增加，從而市場(chǎng)市場(chǎng)整體供需矛盾的改善趨勢(shì)研判二：市場(chǎng)供應(yīng)情況趨于增長(zhǎng)根據(jù)京十五條細(xì)則：趨勢(shì)研判三：二三線城市機(jī)會(huì)與危機(jī)并存一線城市限購(gòu)將需求向二、三線城市引導(dǎo)，二、三線城市出現(xiàn)良好的發(fā)展機(jī)會(huì)和態(tài)勢(shì)。但二、三線城市的限購(gòu)風(fēng)聲不容樂(lè)觀。國(guó)內(nèi)投資渠道匱乏，流動(dòng)資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)一線大城市限購(gòu)二、三線城市呈現(xiàn)發(fā)展機(jī)會(huì)部分客戶產(chǎn)生觀望情緒二、三線城市風(fēng)聲緊湊趨勢(shì)研判三：二三線城市機(jī)會(huì)與危機(jī)并存一線城市限購(gòu)將需求向二、張家口市房地產(chǎn)政策張家口現(xiàn)行房地產(chǎn)政策與國(guó)八條整體內(nèi)容相近，但受到相關(guān)部門技術(shù)操作影響，全款購(gòu)房尚不受限購(gòu)政策影響。限購(gòu)：對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾荒昙{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一年當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｏ蚱涫鄯?。限貸：貸款購(gòu)買首套住房的家庭，首付款比例不低于30%，貸款利率為基準(zhǔn)利率；貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1．1倍張家口現(xiàn)行房地產(chǎn)政策與國(guó)八條類似，但由于目前張家口市房管局與銀行尚未聯(lián)網(wǎng)，因此住房套數(shù)以貸款次數(shù)為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，全款購(gòu)房不受限購(gòu)政策影響。張家口市房地產(chǎn)政策張家口現(xiàn)行房地產(chǎn)政策與國(guó)八條整體內(nèi)容相近，限購(gòu)風(fēng)聲緊湊，波及二、三線城市；張家口作為二、三線城市的代表，前景不容樂(lè)觀。但一線城市限購(gòu)不松懈，擠壓需求，二、三線城市