我國房地產(chǎn)稅制改革報(bào)告

我國房地產(chǎn)稅制改革的前期研究主要內(nèi)容提出房地產(chǎn)稅制改革的基本背景現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的基本概況及存在的主要問題房地產(chǎn)稅制的國際經(jīng)驗(yàn)改革的基本思路對(duì)房地產(chǎn)市場的可能影響提出房地產(chǎn)稅制改革的基本背景不動(dòng)產(chǎn)稅是完善我國市場經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代稅制的重要內(nèi)容我國現(xiàn)行稅制的主體框架確立于1994年，但那次改革沒有觸及與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種。目前的房地產(chǎn)相關(guān)稅制仍具有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，存在諸多問題。推行不動(dòng)產(chǎn)稅不是簡單地增加一個(gè)稅種，而是稅制的重新設(shè)計(jì)。提出房地產(chǎn)稅制改革的基本背景不動(dòng)產(chǎn)稅將對(duì)我國市場經(jīng)濟(jì)體制產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響對(duì)企業(yè)與居民的不動(dòng)產(chǎn)開征財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)稅，將有力地推動(dòng)各級(jí)政府加強(qiáng)對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，而這是市場經(jīng)濟(jì)的基石。不動(dòng)產(chǎn)稅將成為地方政府穩(wěn)定的財(cái)政收入來源，有利于建立“與事權(quán)相匹配”的財(cái)政管理體制，理順各級(jí)政府間的關(guān)系，增強(qiáng)政府的執(zhí)政能力。不動(dòng)產(chǎn)稅可以實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)是居民財(cái)富最主要的形式，財(cái)富多的家庭多交稅，有利于調(diào)節(jié)社會(huì)收入差距。不動(dòng)產(chǎn)稅將提高不動(dòng)產(chǎn)閑置與投機(jī)的成本，有利于促進(jìn)土地與房屋資源的合理配置，提高資源的利用效率。開征不動(dòng)產(chǎn)稅還能為將來開征遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅打下基礎(chǔ)?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本概況與存在的主要問題現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及14個(gè)稅種，目前實(shí)際征收的有12種。按照征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)，可以分為房地產(chǎn)的取得、保有和流轉(zhuǎn)三個(gè)環(huán)節(jié)的稅收。發(fā)生在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅收有兩種，即耕地占用稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，但后者已暫停征收。針對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收有三種，分別是城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅（僅針對(duì)外商企業(yè)和外籍人員）。在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，目前設(shè)置的稅種主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。直接針對(duì)房地產(chǎn)本身的稅收------城鎮(zhèn)土地使用稅------房產(chǎn)稅------土地增值稅------城市房地產(chǎn)稅------耕地占用稅------契稅城鎮(zhèn)土地使用稅：1988年開征，為了促進(jìn)合理使用城鎮(zhèn)土地，適當(dāng)調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)土地級(jí)差收入，對(duì)使用的城鎮(zhèn)土地征收的一種稅。納稅人：在中國境內(nèi)的城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的各類國內(nèi)企業(yè)、單位和個(gè)人。不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人。稅額標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)不同地區(qū)和各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行等級(jí)幅度稅額標(biāo)準(zhǔn)。按年計(jì)算，分期繳納。地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府所有。房產(chǎn)稅：1986年開征。納稅人包括房屋產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人和使用人。不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人。計(jì)稅方法：分為兩種（1）以房產(chǎn)原值一次減除10%--30%以后的余值，按照1.2%稅率計(jì)算。（2）出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入，按照12%的稅率計(jì)算。按年征收，分期繳納由地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府所有。城市房地產(chǎn)稅：1951年開征適用于外商投資企業(yè)、外國企業(yè)，香港、澳門、臺(tái)灣和華僑興辦的企業(yè)，外國人和港澳臺(tái)同胞，在中國境內(nèi)的房地產(chǎn)。納稅人為產(chǎn)權(quán)所有人、承典人等。計(jì)稅方法和稅率：分為兩種：-----按照房產(chǎn)價(jià)值，適用稅率1.2%。-----按照房租收入，適用稅率18%。按年計(jì)征，分期繳納。地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府。土地增值值稅：對(duì)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)的的增值額額征收的的一種稅稅。1994年開征納稅人：：在中國國境內(nèi)以以出售或或者其他他方式有有償轉(zhuǎn)讓讓國有土土地使用用權(quán)、地地上建筑筑物及其其附著物物并取得得收入的的各類企企業(yè)、事事業(yè)單位位、團(tuán)體體和個(gè)人人。計(jì)稅方法法：轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)的全部部收入減減去規(guī)定定的扣除除項(xiàng)目，，稅率按按照四級(jí)級(jí)超率累累進(jìn)計(jì)算算。納稅人在在房地產(chǎn)產(chǎn)合同簽簽訂日起起7日內(nèi)申報(bào)報(bào)納稅，，一次性性繳納。。地方稅務(wù)務(wù)局征收收，收入入歸地方方政府所所有。耕地占用用稅：對(duì)占用耕耕地征收收的一種種稅。1987年開征納稅人包包括在中中國境內(nèi)內(nèi)占用國國有和集集體所有有的耕地地建房或或者從事事其他非非農(nóng)業(yè)建建設(shè)的所所有企業(yè)業(yè)、事業(yè)業(yè)單位、、團(tuán)體和和個(gè)人。。計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：根據(jù)據(jù)不同地地區(qū)人均均占有耕耕地的數(shù)數(shù)量和經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r實(shí)實(shí)行有地地區(qū)差別別的幅度度稅率。。納稅人在在土地管管理部門門批準(zhǔn)其其占地之之日起30日內(nèi)一次次性繳納納。地方財(cái)政政稅務(wù)部部門征收收，收入入歸地方方政府所所有。契稅：土地、房房屋權(quán)屬屬轉(zhuǎn)移時(shí)時(shí)，向其其承受者者征收的的稅收為地方稅稅，2004年契稅收收入約占占當(dāng)年中中國稅收收總額的的2.3%。計(jì)稅依據(jù)據(jù)為成交交價(jià)格，，實(shí)行3%到5%的幅度比比例稅率率。省級(jí)級(jí)政府在在上述幅幅度內(nèi)自自行確定定。房地產(chǎn)收收費(fèi)制度度中國目前前與房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)的收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目繁繁多，且且各地方方的情況況差異較較大。就就一般情情況而言言，收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目在在數(shù)十種種之多。。收費(fèi)一一般進(jìn)入入地方財(cái)財(cái)政的預(yù)預(yù)算外資資金，成成為地方方財(cái)政收收入的重重要補(bǔ)充充。從收費(fèi)環(huán)環(huán)節(jié)看，，可分為為立項(xiàng)規(guī)規(guī)劃（含含報(bào)批））、征地地拆遷、、工程建建筑、銷銷售（含含交易、、中介服服務(wù)與物物業(yè)管理理）等，，從費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)性質(zhì)看看，可分分為設(shè)施施補(bǔ)償型型、勞務(wù)務(wù)補(bǔ)償型型、工本本補(bǔ)償型型及其他他。現(xiàn)行房地地產(chǎn)管理理與稅費(fèi)費(fèi)制度存存在的的主要問問題城市土地地管理制制度存在在的主要要問題土地產(chǎn)權(quán)權(quán)制度方方面的問問題城市土地地使用制制度方面面的問題題農(nóng)地征用用制度方方面的問問題房地產(chǎn)稅稅費(fèi)制度度存在的的主要問問題土地產(chǎn)權(quán)權(quán)制度方方面的問問題城市土地地所有者者權(quán)能虛虛置雖然《憲法》和有關(guān)法法規(guī)明確確規(guī)定城城市土地地國家所所有，并并且具體體規(guī)定了了各級(jí)政政府對(duì)土土地征用用和土地地出讓的的行政審審批權(quán)利利，然而而卻并未未明確規(guī)規(guī)定誰是是國有土土地所有有權(quán)的法法定代表表人，形形成各級(jí)級(jí)政府和和各政府府部門都都是所有有者代表表，實(shí)質(zhì)質(zhì)上導(dǎo)致致所有者者權(quán)能虛虛置。此此外，國國有土地地缺乏人人格化的的產(chǎn)權(quán)代代表，使使得城市市國有土土地管理理中政府府部門職職能交叉叉、政出出多門、、效率低低下，而而且還產(chǎn)產(chǎn)生管理理漏洞，，城市土土地使用用與市場場管理混混亂。土地產(chǎn)權(quán)權(quán)制度方方面的問問題城市土地地產(chǎn)權(quán)關(guān)關(guān)系模糊糊現(xiàn)行法律律雖然明明確了國國有土地地所有權(quán)權(quán)只能由由中央政政府即國國務(wù)院代代表行使使，但實(shí)實(shí)際上管管理和支支配城市市的大部部分職能能是由地地方政府府具體承承擔(dān)的。。在現(xiàn)行行土地制制度下，，地方政政府在承承擔(dān)土地地資源公公共管理理職能的的同時(shí)，，也承擔(dān)擔(dān)著城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國有土土地所有有者的職職能。此此外，在在部門與與部門之之間，由由于土地地所有者者權(quán)能的的虛置，，在處理理國有土土地有關(guān)關(guān)問題時(shí)時(shí)，各級(jí)級(jí)政府之之間，各各政府部部門之間間存在矛矛盾。如如城市政政府、土土地管理理機(jī)構(gòu)、、國有資資產(chǎn)管理理機(jī)構(gòu)、、城市建建設(shè)管理理部門、、各專業(yè)業(yè)管理部部門等都都有理由由要求行行使國有有土地的的所有和和管理職職能，由由此表現(xiàn)現(xiàn)為各級(jí)級(jí)政府或或政府部部門對(duì)國國有土地地事實(shí)上上的控制制權(quán)之爭爭。土地產(chǎn)權(quán)權(quán)制度方方面的問問題土地使用用權(quán)和所所有權(quán)邊邊界模糊糊就城市土土地所有有權(quán)與使使用權(quán)來來說，我我國民法法規(guī)定，，財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)是由若若干權(quán)利利組成的的權(quán)利束束，使用用權(quán)只是是所有權(quán)權(quán)利束中中的一項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利。。而我國國的《憲法》和《國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓和和轉(zhuǎn)讓暫暫行條例例》中都規(guī)定定，土地地使用權(quán)權(quán)可以出出售、交交換、贈(zèng)贈(zèng)予、出出租和抵抵押。土土地使用用者在獲獲得土地地使用權(quán)權(quán)時(shí)，不不僅獲得得了對(duì)土土地的一一定處置置權(quán)，而而且還獲獲得了對(duì)對(duì)土地的的一定收收益權(quán)和和占有權(quán)權(quán)。在這這里，土土地使用用權(quán)和土土地所有有權(quán)就成成了同義義詞。尤尤其在地地方保護(hù)護(hù)主義激激勵(lì)下，，國家有有關(guān)法律律法規(guī)形形同虛設(shè)設(shè)，有法法不依、、執(zhí)法不不嚴(yán)的現(xiàn)現(xiàn)象也較較為普遍遍，對(duì)國國有土地地的實(shí)際際控制權(quán)權(quán)逐漸演演變成地地方政府府事實(shí)上上的所有有權(quán)。城市土地地使用制制度方面面的問題題土地市場場不夠完完善目前，國國有土地地的出讓讓方式存存在行政政劃撥、、協(xié)議出出讓、招招標(biāo)拍賣賣等多種種形式。。其中招招標(biāo)拍賣賣形式是是市場化化程度最最高的出出讓方式式，但迄迄今為止止這種方方式所占占的比重重還比較較低。根根據(jù)中國國土地勘勘測研究究院的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，2002年，全國國土地使使用權(quán)有有償出讓讓的面積積12.42萬公頃，，占出讓讓總面積積的58.82%，比2001年增加37.43%，收入上上升了86.5%。但其中中招標(biāo)拍拍賣掛牌牌的為1.81萬公頃，，僅占總總出讓土土地面積積的14.57%。這意味味著在國國有土地地的出讓讓中協(xié)議議出讓比比重過大大，缺乏乏應(yīng)有的的市場競競爭。城市土地地使用制制度方面面的問題題土地有償償使用方方式單一一目前出讓讓金償付付方式是是土地使使用權(quán)受受讓方一一次性支支付出讓讓金的單單一形式式。這種種償付方方式存在在這樣一一些問題題：首先先，從土土地所有有者角度度來看，，出讓土土地向用用地者一一次性收收取數(shù)十十年的土土地出讓讓金，看看起來可可以一次次性為政政府帶來來豐厚的的收入，，但實(shí)際際運(yùn)行結(jié)結(jié)果卻嚴(yán)嚴(yán)重影響響土地所所有者的的利益，，也為未未來政府府帶來財(cái)財(cái)政上的的困難。。其次，，從用地地者角度度來看，，不少用用地者難難以一次次拿出大大量資金金購買土土地使用用權(quán)，其其結(jié)果是是：要么么拖欠土土地出讓讓金，要要么是政政府低價(jià)價(jià)出讓，，甚至妨妨礙土地地市場化化進(jìn)程。。城市土地地使用制制度方面面的問題題“雙軌制””用地制制度導(dǎo)致致的問題題“雙軌制”用地制度度造成大大量不平平等事實(shí)實(shí)：資格格條件相相同的土土地使用用者，若若以劃撥撥方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)的，無無需支付付土地出出讓金，，且使用用權(quán)是永永久的；；而以有有償出讓讓方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)的，使使用期限限有年限限限制，，從40年到70年不等。。近年來許許多經(jīng)行行政劃撥撥的土地地實(shí)際已已經(jīng)進(jìn)入入市場，，有的房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司未補(bǔ)交交土地使使用權(quán)出出讓金就就私下與與外商進(jìn)進(jìn)行交易易；有些些利用無無償劃撥撥的土地地進(jìn)行投投機(jī)、從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，使國國有土地地收益大大量流失失。城市土地地使用制制度方面面的問題題土地使用用權(quán)出讓讓年限相相關(guān)法律律規(guī)定引引發(fā)問題題《城鎮(zhèn)國有有土地使使用權(quán)出出讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓暫行行條例》規(guī)定了土土地使用用權(quán)的年年限，依依該法，，土地使使用權(quán)出出讓期滿滿產(chǎn)生兩兩項(xiàng)法律律后果：：一是土土地使用用權(quán)國家家無償收收回，二二是地上上物及其其他地上上附著物物的所有有權(quán)由國國家無償償取得。。其后果果可能引引發(fā)開發(fā)發(fā)商的短短期行為為和投資資購房者者的顧慮慮，對(duì)于于推進(jìn)住住房商品品化和建建立完善善的房地地產(chǎn)市場場產(chǎn)生不不利影響響。農(nóng)地征用用制度方方面的問問題現(xiàn)行的征征地制度度使農(nóng)民民集體的的土地所所有權(quán)成成為殘缺缺不全的的權(quán)利在現(xiàn)行制制度下，，集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織只只有土地地占有權(quán)權(quán)、使用用權(quán)、收收益權(quán)，，而沒有有處分權(quán)權(quán)，農(nóng)村村土地只只能通過過國家的的征用才才能改變變所有權(quán)權(quán)主體和和所有權(quán)權(quán)性質(zhì)。?！锻恋毓芾砝矸ā芬?guī)定，“任何單位位和個(gè)人人建設(shè)，，需要使使用土地地的，必必須依法法申請(qǐng)使使用國有有土地”，“前款所稱稱依法申申請(qǐng)使用用的國有有土地包包括國家家所有的的土地和和國家征征用的原原屬于農(nóng)農(nóng)民集體體的土地地”,“農(nóng)民集體體所有的的土地的的使用權(quán)權(quán)不得出出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或者者出租用用于非農(nóng)農(nóng)業(yè)建設(shè)設(shè)?！鞭r(nóng)地征用用制度方方面的問問題征地目標(biāo)標(biāo)泛化且且補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不合合理憲法規(guī)定定“國家為了了公共利利益的需需要，可可以依照照法律規(guī)規(guī)定對(duì)土土地實(shí)行行征收或或征用，，并給予予補(bǔ)償。。”雖然有關(guān)關(guān)法律均均規(guī)定為為了公共共利益的的需要可可以征用用土地，，但是由由于對(duì)“公共利益益”尚無明確確的界定定，事實(shí)實(shí)上征地地目的早早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過公公共利益益的需要要。根據(jù)據(jù)16個(gè)?。▍^(qū)區(qū)市）國國土資源源部門對(duì)對(duì)2000年至2001年各類建建設(shè)項(xiàng)目目用地的的調(diào)查，，工商業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)等經(jīng)經(jīng)營性項(xiàng)項(xiàng)目占了了22%。即使在在基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施項(xiàng)目目中，比比如高速速公路已已經(jīng)成為為收費(fèi)的的企業(yè)經(jīng)經(jīng)營行為為，卻以以每畝幾幾千元的的地價(jià)征征地，明明顯不合合理。農(nóng)地征用用制度方方面的問問題征地目標(biāo)標(biāo)泛化且且補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不合合理根據(jù)現(xiàn)行行《土地管理理法》，對(duì)土地地的補(bǔ)償償和對(duì)農(nóng)農(nóng)民的安安置總計(jì)計(jì)為該耕耕地征地地前三年年平均產(chǎn)產(chǎn)值的10-16倍，最多多不超過過30倍?，F(xiàn)行行補(bǔ)償制制度無法法與國家家賦予農(nóng)農(nóng)民的長長期而有有保障的的使用權(quán)權(quán)、收益益權(quán)和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓權(quán)相相對(duì)等。。而且，，大部分分地區(qū)采采取一次次性發(fā)放放安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)，，讓農(nóng)民民自謀職職業(yè)的安安置方法法。但對(duì)對(duì)農(nóng)民而而言，土土地被征征之后，，基本處處于“務(wù)農(nóng)無地地，經(jīng)商商無本，，低保無無份”的境地，，生產(chǎn)和和生活失失去保障障，成為為影響社社會(huì)穩(wěn)定定的潛在在因素。。我國現(xiàn)行行房地產(chǎn)產(chǎn)稅費(fèi)制制度存存在的主主要問題題1．稅費(fèi)種種類繁多多，稅租租費(fèi)概念念混淆不不清目前我國國實(shí)際征征收的與與房地產(chǎn)產(chǎn)直接有有關(guān)的稅稅種多達(dá)達(dá)12種，占我我國實(shí)際際征收稅稅種數(shù)量量的一半半。收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目就就更加繁繁雜，一一般都在在幾十種種，多的的地方甚甚至超過過百種。。稅、租、、費(fèi)性質(zhì)質(zhì)不同。。我國目目前房地地產(chǎn)稅費(fèi)費(fèi)體系中中租、稅稅、費(fèi)混混雜，三三者之間間界限混混淆，降降低了稅稅收的嚴(yán)嚴(yán)肅性、、規(guī)范性性，滋長長了亂收收費(fèi)的不不良風(fēng)氣氣，也使使得稅收收的宏觀觀調(diào)控功功能受到到了限制制和削弱弱。我國現(xiàn)行行房地產(chǎn)產(chǎn)稅費(fèi)制制度存存在的主主要問題題2．稅制結(jié)結(jié)構(gòu)不合合理，房房地產(chǎn)保保有環(huán)節(jié)節(jié)稅負(fù)畸畸輕而流流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)節(jié)稅負(fù)畸畸重目前的稅稅制基本本上是不不賣不稅稅，不租租不稅，，一旦租租售，則則數(shù)稅并并課，造造成房地地產(chǎn)保有有環(huán)節(jié)稅稅負(fù)畸輕輕而流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅稅負(fù)畸重重。如對(duì)對(duì)土地而而言，取取得環(huán)節(jié)節(jié)的耕地地占用稅稅和使用用環(huán)節(jié)的的城鎮(zhèn)土土地使用用稅稅額額標(biāo)準(zhǔn)均均較低，，起不到到調(diào)節(jié)土土地級(jí)差差收益，，促進(jìn)高高效、集集約用地地的作用用；對(duì)房房產(chǎn)而言言，保有有環(huán)節(jié)的的房產(chǎn)稅稅對(duì)所有有非營業(yè)業(yè)用房一一律免稅稅，起不不到作為為財(cái)產(chǎn)稅稅對(duì)收入入分配進(jìn)進(jìn)行調(diào)節(jié)節(jié)的作用用。我國現(xiàn)行行房地產(chǎn)產(chǎn)稅費(fèi)制制度存存在的主主要問題題在房地產(chǎn)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，，除了稅稅費(fèi)種類類繁多以以外，土土地增值值稅的稅稅率高達(dá)達(dá)30%-60%，若再加加上5%的營業(yè)稅稅和33%的企業(yè)所所得稅，，企業(yè)的的實(shí)際平平均稅負(fù)負(fù)水平達(dá)達(dá)到40%以上，高高于世界界多數(shù)國國家和地地區(qū)的水水平。流流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)節(jié)的稅負(fù)負(fù)過高，，不僅阻阻礙了房房地產(chǎn)市市場的形形成和發(fā)發(fā)展，也也使逃稅稅等規(guī)避避和投機(jī)機(jī)行為多多發(fā)，使使稅收的的嚴(yán)肅性性受到挑挑戰(zhàn)。我國現(xiàn)行行房地產(chǎn)產(chǎn)稅費(fèi)制制度存存在的主主要問題題3．稅制本本身存在在有欠公公平之處處主要體現(xiàn)現(xiàn)在內(nèi)外外稅制不不統(tǒng)一和和城鄉(xiāng)稅稅制不統(tǒng)統(tǒng)一兩個(gè)個(gè)方面。。內(nèi)外稅稅制的不不統(tǒng)一使使內(nèi)資企企業(yè)的稅稅負(fù)高于于外資企企業(yè)，有有悖于WTO的國民待待遇原則則和公平平競爭的的原則。。城鄉(xiāng)稅稅制的不不統(tǒng)一指指的是城城鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)的房地地產(chǎn)征稅稅而農(nóng)村村企業(yè)的的房地產(chǎn)產(chǎn)不征稅稅，同樣樣造成不不公平競競爭，也也不利于于促進(jìn)農(nóng)農(nóng)村土地地的集約約化利用用。我國現(xiàn)行行房地產(chǎn)產(chǎn)稅費(fèi)制制度存存在的主主要問題題4．計(jì)稅依依據(jù)不科科學(xué)，征征管漏洞洞大由于我國國尚未建建立起房房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估制度度，使得得房地產(chǎn)產(chǎn)的占有有、使用用和轉(zhuǎn)讓讓交易等等諸多方方面的計(jì)計(jì)稅依據(jù)據(jù)難以合合理確定定。目前前也還缺缺乏對(duì)房房地產(chǎn)的的嚴(yán)格的的注冊(cè)登登記制度度，使納納稅人在在納稅申申報(bào)時(shí)有有弄虛作作假的機(jī)機(jī)會(huì)，而而稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)對(duì)此此又無法法查實(shí)。。我國現(xiàn)行行房地產(chǎn)產(chǎn)稅費(fèi)制制度存存在的主主要問題題5．房地產(chǎn)產(chǎn)行政事事業(yè)收費(fèi)費(fèi)體系混混亂各地的行行政收費(fèi)費(fèi)不同程程度地存存在如下下現(xiàn)象：：（1）市政建建設(shè)重復(fù)復(fù)收費(fèi)，，如企業(yè)業(yè)繳付了了土地出出讓金，，還要繳繳納綜合合性的市市政建設(shè)設(shè)配套費(fèi)費(fèi)、單向向性的配配套設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)，有的的地方還還要以實(shí)實(shí)物向有有關(guān)部門門提供居居委會(huì)、、派出所所、中小小學(xué)校舍舍等設(shè)施施，類似似的配套套設(shè)施費(fèi)費(fèi)用往往往占繳納納總費(fèi)的的70%-80%。（2）征地費(fèi)費(fèi)與土地地使用費(fèi)費(fèi)重疊。。（3）對(duì)土地地轉(zhuǎn)讓收收益重復(fù)復(fù)計(jì)征。。（4）某些管管理費(fèi)重重復(fù)收取取，部分分收費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目不合合理。房地產(chǎn)稅稅制的國國際經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)土地稅收收的設(shè)置置宗旨政策型：稅收的的開征目目的是通通過征收收保有稅稅，提高高占有土土地的成成本，從從而促進(jìn)進(jìn)土地的的流動(dòng)和和更有效效的利用用，預(yù)防防和制止止土地投投機(jī)。法法國和我我國臺(tái)灣灣省為代代表。財(cái)政型：稅收開征的的目的是保證證地方政府的的財(cái)政收入，，與國家的土土地政策基本本無關(guān)。美國國和加拿大為為代表。混合型：開征目的兼兼顧滿足地方方財(cái)政收入和和推行國家土土地政策的目目標(biāo)，日本為為代表。房地產(chǎn)稅制的的國際經(jīng)驗(yàn)房地產(chǎn)稅在稅稅收體系中的的地位財(cái)產(chǎn)課稅非主主體稅種房地產(chǎn)稅是財(cái)財(cái)產(chǎn)稅的重要要組成部分。。財(cái)產(chǎn)課稅曾曾是各國財(cái)政政收入的主要要來源，但目目前財(cái)產(chǎn)課稅稅的主體地位位已被所得稅稅和商品稅所所取代，在全全部財(cái)政收入入所占的比重重較小。從長長遠(yuǎn)來看，由由于財(cái)產(chǎn)課稅稅在保證地方方政府收入，，公平社會(huì)財(cái)財(cái)富分配，促促使閑置財(cái)產(chǎn)產(chǎn)投入使用，，減少投機(jī)等等方面，具有有所得課稅和和商品課稅所所沒有的功能能和優(yōu)點(diǎn)，仍仍是一國稅收收制度的重要要組成部分。。房地產(chǎn)稅制的的國際經(jīng)驗(yàn)房地產(chǎn)稅在稅稅收體系中的的地位在全部財(cái)政收收入中所占的的比重發(fā)達(dá)國家財(cái)產(chǎn)產(chǎn)課稅收入約約占全部財(cái)政政收入的10%-12%。如美國財(cái)產(chǎn)產(chǎn)稅占稅收總總額的11%左右，英國財(cái)財(cái)產(chǎn)稅占整個(gè)個(gè)稅收收入的的8%左右。發(fā)展中中國家平均僅僅為5%-6%。房地產(chǎn)稅制的的國際經(jīng)驗(yàn)稅收在各級(jí)政政府間的歸屬屬情況土地課稅由于于其課稅對(duì)象象的位置固定定不變，不會(huì)會(huì)發(fā)生稅基的的地區(qū)轉(zhuǎn)移，，而且稅源分分散和納稅面面寬等特點(diǎn)，，由地方征管管便于掌握和和控制稅源。。因此，多數(shù)數(shù)國家將其作作為地方稅，，只有少數(shù)國國家的少數(shù)稅稅種作為中央央稅或中央、、地方共享稅稅。一般地，，房地產(chǎn)稅屬屬于地方稅體體系，是地方方財(cái)政收入的的主要來源，，且呈上升趨趨勢(shì)。房地產(chǎn)稅制的的國際經(jīng)驗(yàn)房地產(chǎn)稅的征征稅重點(diǎn)與配配套體系稅收的分布結(jié)結(jié)構(gòu)：各國重重視對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)保有的征稅稅，而房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的的稅收則相對(duì)對(duì)較少。強(qiáng)化化房地產(chǎn)保有有課稅會(huì)刺激激土地、房屋屋的經(jīng)濟(jì)供給給和頻繁的交交易活動(dòng)發(fā)生生，避免業(yè)主主低效率使用用財(cái)產(chǎn)，推動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)要素素的優(yōu)化配置置。征收房地產(chǎn)稅稅所需要的配配套體系：一一是規(guī)范而嚴(yán)嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登登記制度，以以有效獲取財(cái)財(cái)產(chǎn)信息和征征管資料；二二是完整而系系統(tǒng)的房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估制度，，包括建立專專門機(jī)構(gòu)和專專業(yè)人員以及及完善的法律律體系，并把把計(jì)算機(jī)技術(shù)術(shù)引入估價(jià)管管理以提高估估價(jià)質(zhì)量和效效率。房地產(chǎn)稅制的的國際經(jīng)驗(yàn)各國房地產(chǎn)稅稅費(fèi)制度的共共同點(diǎn)“正稅、少費(fèi)費(fèi)”是重要特特征大多數(shù)國家都都以土地稅收收作為房地產(chǎn)產(chǎn)稅費(fèi)制度的的核心。對(duì)于于房地產(chǎn)而言言，無論它處處于社會(huì)再生生產(chǎn)任何環(huán)節(jié)節(jié)，要繳納的的規(guī)費(fèi)種類都都很少且額度度很低，一般般僅占房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值的2%左右。即便如如此，在西方方許多國家都都把收繳的規(guī)規(guī)費(fèi)列入地方方財(cái)政預(yù)算，，明確它的使使用方向和范范圍，而不列列入預(yù)算的規(guī)規(guī)費(fèi)一般都被被設(shè)置特定的的作用，對(duì)于于使用費(fèi)的征征收，充分體體現(xiàn)了“誰受益，誰納納費(fèi)”的公平原則。。各國房地產(chǎn)稅稅費(fèi)制度的共共同點(diǎn)土地稅收主要要是地方稅種種，并且是地地方財(cái)政收入入的主要來源源。這樣做的目的的是把地方政政府的事權(quán)和和財(cái)權(quán)有效地地結(jié)合起來，，一方面激發(fā)發(fā)地方政府征征收房地產(chǎn)稅稅的積極性，，另一方面擴(kuò)擴(kuò)大地方基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和公用用事業(yè)的投資資規(guī)模，從而而形成稅收收收入增長的良良性循環(huán)。這這在美國體現(xiàn)現(xiàn)的最為明顯顯，房地產(chǎn)稅稅由各市、鎮(zhèn)鎮(zhèn)征收，大多多數(shù)收入歸地地方政府所有有，用于當(dāng)?shù)氐氐幕A(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，其房房地產(chǎn)稅一般般要占地方稅稅收收入的50%—80%。各國房地產(chǎn)稅稅費(fèi)制度的共共同點(diǎn)從稅收的總體體結(jié)構(gòu)來看，，各國的土地地稅都由土地地保有課稅、、土地經(jīng)營課課稅、土地取取得課稅三個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)組成；；從稅收的分分布結(jié)構(gòu)來看看，各國重視視對(duì)房地產(chǎn)保保有的征稅，，而房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅稅收則相對(duì)較較少。各國房地產(chǎn)稅稅費(fèi)制度的共共同點(diǎn)各國在調(diào)節(jié)土土地資源配置置過程中，都都是運(yùn)用多種種稅、多次征征的復(fù)稅制，，而不是借助助單一稅種來來實(shí)施。在市場經(jīng)濟(jì)條條件下，土地地作為生產(chǎn)要要素運(yùn)用于社社會(huì)再生產(chǎn)過過程中，土地地所有權(quán)、使使用權(quán)等等都都是分離的，，從而土地運(yùn)運(yùn)用于社會(huì)再再生產(chǎn)過程中中，會(huì)給不同同主體帶來不不同利益，只只有對(duì)與土地地有關(guān)的不同同主體的收益益都調(diào)節(jié)到了了，才能達(dá)到到合理利用土土地資源之目目的。所以，，各國在土地地稅制建設(shè)中中，都是從宏宏觀調(diào)節(jié)出發(fā)發(fā)，把土地作作為生產(chǎn)要素素看待，建立立有關(guān)土地的的復(fù)稅制體系系。各國房地產(chǎn)稅稅費(fèi)制度的共共同點(diǎn)從稅負(fù)水平來來看，國外房房地產(chǎn)財(cái)稅政政策堅(jiān)持“寬寬稅基、少稅稅種、低稅率率”的基本原原則。寬稅基，即對(duì)除公共共、宗教、慈慈善等機(jī)構(gòu)的的房地產(chǎn)實(shí)行行免征外，其其余的房地產(chǎn)產(chǎn)所有者或占占有者均為納納稅對(duì)象。少稅種，即國外設(shè)置置的有關(guān)房地地產(chǎn)的稅收種種類較少，避避免因稅種復(fù)復(fù)雜而導(dǎo)致重重復(fù)征稅等稅稅負(fù)不公現(xiàn)象象發(fā)生，降低低稅收征管成成本。低稅率，能夠在稅基基較寬、征收收效率較高的的前提條件下下，為地方財(cái)財(cái)政創(chuàng)造相對(duì)對(duì)充足和穩(wěn)定定的收入來源源。這樣的稅稅制設(shè)計(jì)可以以說代表了房房地產(chǎn)稅收作作為財(cái)產(chǎn)稅的的未來發(fā)展方方向。改革的基本思思路1．基本原則改革的基本原原則應(yīng)當(dāng)是“簡化稅制、方方便征管，有有利于兼顧效效率與公平”。改革的基本思思路2．“明租、正正稅、清費(fèi)””應(yīng)當(dāng)成為改改革的基本方方向在目前的房地地產(chǎn)稅費(fèi)制度度與土地使用用制度之下，，與房地產(chǎn)相相關(guān)的稅、租租、費(fèi)三者之之間界限不清清，利益相關(guān)關(guān)者各方對(duì)于于各自應(yīng)當(dāng)具具有的權(quán)利、責(zé)任、義義務(wù)亦缺乏明明確的認(rèn)識(shí)。。另外，當(dāng)前前一個(gè)比較普普遍的認(rèn)識(shí)誤誤區(qū)是，認(rèn)為為即將開征的的物業(yè)稅是“把幾十