我國中等城市物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展

建設(shè)部全國房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)中心客座教授綜合開發(fā)研究院（中國.深圳）地產(chǎn)與金融研究中心特邀研究員（PTT）國際職業(yè)培訓(xùn)師香港房屋經(jīng)理學(xué)會聯(lián)系會員趙云

Steven.Y.Zhao我國中等城市

物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展本次演講主要結(jié)構(gòu)中等城市物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題發(fā)展與方向－－服務(wù)、經(jīng)營境外物業(yè)管理服務(wù)介紹與國內(nèi)環(huán)境比較中等城市物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題1、中小城市中的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模與面積小2、中小城市的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)專業(yè)人員數(shù)量較少3、中小城市的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)工資收入低及勞動強(qiáng)度大4、中小城市的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)物管收費(fèi)低5、中小城市的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)收支不平衡規(guī)模與基本情況中小城市的物業(yè)管理自1997年左右起步至今，正處于市場逐步形成、法規(guī)日益完善和從業(yè)行為不斷規(guī)范的階段。從新住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)到涉及范圍已逐步發(fā)展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮(zhèn)居民區(qū)，物業(yè)管理作為城市規(guī)劃、建設(shè)的合理延伸，已成為城市管理的重要組成部分。抽樣一抽樣指標(biāo)山東煙臺江蘇常州湖南株洲廣東汕頭物業(yè)企業(yè)數(shù)量(個）300120100172從業(yè)人員數(shù)量（名）1200015096100007000服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量（個）1026599689400服務(wù)總面積（萬M2)4694500023952000物業(yè)服務(wù)覆蓋率70％60%67%55%企業(yè)管理規(guī)模及面積較小抽樣指標(biāo)山東煙臺江蘇常州湖南株洲廣東汕頭物業(yè)企業(yè)數(shù)量(個）300120100172從業(yè)人員數(shù)量（名）1200015096100007000服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量（個）1026599689400服務(wù)總面積（萬M2)4694500023952000物業(yè)服務(wù)覆蓋率70％60%67%55%企業(yè)平均人數(shù)（名）4012610041企業(yè)平均服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量（個）3.4256.892.32企業(yè)平均服務(wù)面積（萬M2)15.6541.6723.9511.62抽樣一數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析后果預(yù)測：項(xiàng)目初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。中小城市物業(yè)常有項(xiàng)目分期開發(fā)現(xiàn)象，最初一段時(shí)間，由于前期投入較大，導(dǎo)致出現(xiàn)收入與支出嚴(yán)重不平衡的現(xiàn)象。一個地塊往往被人為分割成幾個小區(qū)，小區(qū)物業(yè)分散、出口過多，難以有效實(shí)施封閉式管理，從而增加了物業(yè)管理成本。企業(yè)專業(yè)人員數(shù)量較少全市目前（注：2008年）已通過物業(yè)企業(yè)資質(zhì)年檢的企業(yè)共172家，其中會員企業(yè)150家，這次調(diào)查的136家，全市物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員共15096人。數(shù)據(jù)二：常州市物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查（摘錄）人員構(gòu)成按技術(shù)職職稱(級別)分工資收入入低及勞動動強(qiáng)度大大全市物管管企業(yè)職職工總平平均收入入11720.46元/人.年年，僅為為常州市市社會平平均工資資22254元元/人.年的52.67%。。經(jīng)營管理理人員平平均收入入16601.12元元/人.年，其其中：企企業(yè)高層層管理人人員25378.04元/人人.年，，管理處處主任(項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理)16067.24元/人.年年，管理理員(主主管)12381.98元/人.年年。管理理處主任任(項(xiàng)目目經(jīng)理)和管理理員平均均每周休休息半天天至一天天，每天天工作10小時(shí)時(shí)以上。。操作人員員平均收收入9936.64元元/人.年，其其中：工工程維修修工11797.68元/人人.年，，安全協(xié)協(xié)管員10225.85元/人.年年，車管管員8902.2元/人.年年，清潔潔工7192.94元元/人.年，綠綠化工9157.7元元/人.年。安安全協(xié)管管員和車車管員每每天工作作12小小時(shí)，且且無節(jié)假假日和加加班工資資，清潔潔工每人人每天清清掃范圍圍達(dá)7000——10000平平方米。。抽樣二：：常州市物物業(yè)管理理行業(yè)生生存狀況況調(diào)查（（摘錄））后果：…物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用收收費(fèi)低(一)普普通住宅宅項(xiàng)目1、房改改房：多多層0.21元元/月.平方米米，高層層0.76元/月.平平方米，，物業(yè)服服務(wù)費(fèi)平平均收繳繳率62.28%。2、拆遷遷安置房房：多層層0.26元/月.平平方米，，高層0.33元/月月.平方方米，物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)平均均收繳率率47.63%。3、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房：多層層0.25元/月.平平方米，，物業(yè)服服務(wù)費(fèi)平平均收繳繳率93.25%。(二)商商品房住住宅項(xiàng)目目多層0.27元元/月.平方米米，高層層0.54元/月.平平方米，，獨(dú)立式式住宅1.21元/月月.平方方米，物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)平均均收繳率率74.98%。(三)辦辦公樓2.6元元/月.平方米米,物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)平均收收繳率93.96%。。(四)工工業(yè)用房房0.53元/月.平平方米，，物業(yè)服服務(wù)費(fèi)平平均收繳繳率96.44%。(五)學(xué)學(xué)校0.4元/月.平平方米，，物業(yè)服服務(wù)費(fèi)平平均收繳繳率100%。。(六)醫(yī)醫(yī)院0.1元/月.平平方米，，物業(yè)服服務(wù)費(fèi)平平均收繳繳率90%。抽樣二數(shù)數(shù)據(jù)企業(yè)收支支不平衡衡（抽樣二二數(shù)據(jù)））全市物管管企業(yè)每每年上繳繳稅收都都在2000萬元以以上，但但是由于于用工成成本高，，而物業(yè)業(yè)服務(wù)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)低、收收費(fèi)率低低，又缺缺乏政策策扶持，，效益普普遍偏差差。全市市物物管管企企業(yè)業(yè)注注冊冊資資本本共共14372.5萬萬元元，，資資產(chǎn)產(chǎn)總總計(jì)計(jì)56254.92萬萬元元，，經(jīng)經(jīng)營營總總收收入入27146.86萬萬元元，，經(jīng)經(jīng)營營成成本本19468.31萬萬元元，，營營業(yè)業(yè)稅稅金金及及附附加加1646.17萬萬元元，，企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅金金566.2萬萬元元，，營營業(yè)業(yè)利利潤潤600.07萬萬元元，，利利潤潤總總額額332.18萬萬元元。。全市136家物物業(yè)企企業(yè)利利潤總總額332.18萬萬元，，平均均每家家企業(yè)業(yè)的利利潤總總額僅僅2.3萬萬。其中：：贏利企企業(yè)59家家，占占43.38%。利利潤總總額50萬萬元以以上的的7家家，占占5.15%；；10-50萬萬元的的19家，，占13.97%；；10萬元元以下下的33家家，占占24.26%。虧損企企業(yè)77家家，占占56.62%。虧虧損50萬萬元以以上的的6家家，占占4.41%；；10-50萬萬元的的32家，，占23.53%；；10萬元元以下下的39家家，占占28.68%。后果：：…種種因因素引引發(fā)不不良后后果降低服服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和收取取公共共配套套設(shè)施施租金金等途途徑來來彌補(bǔ)補(bǔ)，擔(dān)擔(dān)負(fù)了了巨大大的經(jīng)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，扭曲曲了物物業(yè)服服務(wù)市市場。。因勞動動力成成本和和物價(jià)價(jià)大幅幅度上上升，，按目目前成成本測測算，，在兩年年內(nèi)投投標(biāo)的的項(xiàng)目目企業(yè)業(yè)已經(jīng)經(jīng)無利利可圖圖，中中標(biāo)的的項(xiàng)目目越多多，企企業(yè)越越是無無奈。。物業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)參與與物業(yè)業(yè)招投投標(biāo)的的積極極性降降低，，物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)覆蓋蓋率下下降。?！l(fā)展與與方向向怎樣做做好服服務(wù)-----鏈接：：物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)計(jì)計(jì)降低企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營成成本－－－物物業(yè)管管理服服務(wù)的的王者者之道道資源經(jīng)經(jīng)營----物業(yè)公公司的的核心心競爭爭力，，物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)經(jīng)營營管理理的基基本功功創(chuàng)新概概念尋尋求廣廣闊發(fā)發(fā)展空空間－－－如如何樹樹立自自己的的品牌牌怎樣做做好服服務(wù)----中小物物業(yè)管管理公公司最最容易易取得得突破破的途途徑誰是顧顧客？？顧客是是：上帝？？??！笨蛋？！顧客是是老師師??！讓我們們學(xué)習(xí)習(xí)其消消費(fèi)習(xí)習(xí)慣和和偏好好，我我們需需要與與顧客客建立立學(xué)習(xí)習(xí)型關(guān)關(guān)系，，做到到你比比他更更了解解他自自己。。例：“家庭購購物代代理公公司”期望VS獲得（（反饋饋）不斷地地使客客戶保保持長長期滿滿意什么是是顧客客滿意意？在每一一次互互動中中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)并滿滿足客客戶的的一系系列要要求標(biāo)準(zhǔn)化化VS個性化化努力滿滿足最最有價(jià)價(jià)值的的客戶戶經(jīng)營節(jié)奏流程結(jié)構(gòu)服務(wù)要素物業(yè)服服務(wù)要要素物業(yè)管管理的的機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置置直線制制直線職職能制制事業(yè)部部制運(yùn)作公公司：：三大大板塊塊辦公室室/管理部部/服務(wù)部部/品質(zhì)部部/拓展部部財(cái)務(wù)部部工程部部直線職職能制制企業(yè)業(yè)架構(gòu)構(gòu)總經(jīng)理綜合管理部綜合管理部管理處管理處管理處（管理理處））兩大系系統(tǒng)社區(qū)管理、安全管理設(shè)施、設(shè)備管理管理處主任直線職職能制制的應(yīng)應(yīng)用案案例物業(yè)管理公司物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心客戶服務(wù)/信息管理物業(yè)經(jīng)營/協(xié)調(diào)調(diào)度財(cái)務(wù)室質(zhì)量控制室工程部設(shè)備運(yùn)行/消防管理節(jié)能降耗/工程維護(hù)綜合事務(wù)部行政事務(wù)人力資源/后勤采購物業(yè)部物業(yè)巡視/社區(qū)文化環(huán)境工程治安與交通管理細(xì)節(jié)決決定成成敗——物業(yè)管管理服服務(wù)運(yùn)運(yùn)作流流程物業(yè)管管理的的基本本環(huán)節(jié)節(jié)早期介介入階階段入住啟啟動階階段日常運(yùn)運(yùn)作階階段前期物物業(yè)管管理服服務(wù)(細(xì)節(jié)決決定成成?。瓘氖褂谜呖沙掷m(xù)發(fā)發(fā)展參與規(guī)規(guī)劃外部配套設(shè)設(shè)施：：道路路、商商業(yè)、、活動動場所所、垃垃圾處處理等等、能源：：水、、電、、氣、、備用用、發(fā)發(fā)展保安、、消防防：車車場場、住住宅、、設(shè)備備人文環(huán)環(huán)境：：綠化化布置置/選種/高度/搭配、、園林林境觀觀策劃劃等建筑材材料：：外墻墻、公公共場場所材材料易易維護(hù)護(hù)和更更換科技運(yùn)運(yùn)用：：智能能化、、循環(huán)應(yīng)應(yīng)用等建筑的的藝術(shù)術(shù)使用的的需求求生活的的藝術(shù)術(shù)全方位位的服務(wù)設(shè)設(shè)計(jì)前期介介入階階段物業(yè)管管理的的早期期介入入檢討設(shè)設(shè)計(jì)方方案制定物物業(yè)管管理服服務(wù)方方案選聘物物業(yè)管管理機(jī)機(jī)構(gòu)物業(yè)管管理部部門的的成立立機(jī)構(gòu)的的設(shè)置置/人員編編制人員選選聘/培訓(xùn)編制公公共公公約/守則；；草擬工工作細(xì)細(xì)則；；物業(yè)的的驗(yàn)收收與接接管業(yè)主守守則主主要內(nèi)內(nèi)容一、前前言言二、住住戶手手冊1、管理理機(jī)構(gòu)構(gòu)及職職能：：2、管理理費(fèi)3、清潔潔衛(wèi)生生：4、安全全：5、設(shè)施施及維維修、、養(yǎng)護(hù)護(hù)責(zé)任任6、車輛輛與交交通管管理：：7、應(yīng)急急程序序：8、其他他三、住住戶守守則1、業(yè)主主資料料2、樓宇宇外觀觀3、公共共門窗窗4、樓宇宇結(jié)構(gòu)構(gòu)之保保護(hù)5、公共共設(shè)施施6、業(yè)主主交付付費(fèi)用用之責(zé)責(zé)任7、材料料、貨貨品之之運(yùn)送送8、二次次裝修修規(guī)例例9、保險(xiǎn)險(xiǎn)10、管理理與空空調(diào)收收費(fèi)11、公共共地方方之整整潔12、垃圾圾之清清運(yùn)13、大廈廈保安安14、標(biāo)牌牌與指指示牌牌15、兜售售商品品16、單元元用途途物業(yè)管管理服服務(wù)初初步展展示萬事開開頭難難良好的的第一一印象象孔雀開開屏（入住?。﹩与A階段業(yè)主入入伙宣傳物物業(yè)管管理協(xié)助用用戶入入?。ǎㄐl(wèi)生生、協(xié)協(xié)助搬搬遷、、協(xié)調(diào)調(diào)交通通）搬遷期期間的的安全全產(chǎn)權(quán)備備案/檔案資資料的的建立立裝修管管理首次業(yè)業(yè)主大大會會會議的的召開開和業(yè)業(yè)主委委員會會的正正式成成立案例：：入住?。飿I(yè)業(yè)承接接入住是是指業(yè)業(yè)主收收到書書面入入住通通知書書并辦辦理承承接相相應(yīng)手手續(xù)的的過程程。在我國國香港港和南南方沿沿海城城市，，人們們把“入住”又稱之之為“入伙”。入住時(shí)時(shí)間負(fù)責(zé)入入住工工作的的人員員及職職責(zé)分分工入住過過程中中使用用的文文件和和表格格入住手手續(xù)辦辦理和和程序序注意事事項(xiàng)及及其它它情況況入住工工作計(jì)計(jì)劃案例：：裝修修管理理工作作流程程`施工期間的的管理時(shí)間管理標(biāo)識管理人員管理項(xiàng)目管理材料管理日常運(yùn)作階階段日常管理/維護(hù)（房屋屋管理、設(shè)設(shè)施管理等等）綜合服務(wù)（（安全、環(huán)環(huán)境、便民民服務(wù)等））配套設(shè)施的的完善系統(tǒng)的協(xié)調(diào)調(diào)（內(nèi)/外）服務(wù)的關(guān)鍵鍵發(fā)揮正常功功能提供環(huán)境1資產(chǎn)有效營營運(yùn)保值增值234物業(yè)服務(wù)的的設(shè)計(jì)有效的物業(yè)業(yè)營運(yùn)（使使用、經(jīng)營營）服務(wù)合適的消費(fèi)費(fèi)型服務(wù)與外部環(huán)境境呼應(yīng)的服服務(wù)定位成就物業(yè)事事業(yè)的王者者之道韓信？！蕭何！降低企業(yè)經(jīng)經(jīng)營成本成本費(fèi)用管管理的關(guān)鍵鍵點(diǎn)人工費(fèi)用的的控制簡約、有效效的架構(gòu)和和程序—降低事務(wù)處處理成本恰當(dāng)數(shù)量的的員工配置置—不足造成加加班費(fèi)增加加穩(wěn)定而有素素質(zhì)的工作作團(tuán)隊(duì)—避免昂貴的的訓(xùn)練成本本（流動、、無用功））有效的激勵勵機(jī)制—工作績效的的保障網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的的人力資源源管理物業(yè)管理服服務(wù)新人力力資源體系系建立鏈接：影響物業(yè)管管理服務(wù)人人力資源體體系的因素素業(yè)主需求的的變化在60至70年代，消費(fèi)費(fèi)者最關(guān)心心價(jià)錢是否否便宜。今日，當(dāng)時(shí)時(shí)的小朋友友現(xiàn)已成為為一家之主主，重視包包裝及品牌牌。我們的小朋朋友已變成成一家之主主，著重科科技資……WTO帶來的全球球性消費(fèi)。。都市人生活活節(jié)奏急促促，沒有時(shí)時(shí)間看長篇篇大論的通通告。時(shí)間對上班班一族十分分重要，在在處理管理理問題時(shí)，，要以最方方便及最短短時(shí)間解決決問題。設(shè)立一些現(xiàn)現(xiàn)代的溝通通渠道。生活方式的的改變物業(yè)管理競競爭劇烈，，服務(wù)概念念層出不窮窮包羅萬象主主義錯誤的概念念的誤導(dǎo)。。故此，物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)若不能與與時(shí)并進(jìn)及及準(zhǔn)確、滿滿足顧客的的要求，便便容易被對對手擊敗。。竟?fàn)帉κ值牡耐{勞動力市場場化帶來的的沖擊低端一般雇員便便捷的市場場化流動迫迫使企業(yè)要要考慮在人人力資源管管理上有所所創(chuàng)新。高端物業(yè)管理行行業(yè)專業(yè)人人才供應(yīng)不不足，而人人才需求卻卻不斷增加加，企業(yè)間間高級管理理人才的競競爭將在漸漸顯白熱化化。收費(fèi)價(jià)格與與服務(wù)成本本的不對稱稱國家勞動政政策的改變變第十屆全國國人大常委委會第二十十八次會議議于2007年6月29日通過的《中華人民共共和國勞動動合同法》，2008年1月1日起生效施施行。中長期合同同成為勞資資雙方的首首選?！秳趧雍贤ǚā肥┬泻?，單單位用人趨趨于理性，，更加注重重員工的考考察、培養(yǎng)養(yǎng)和員工隊(duì)隊(duì)伍的穩(wěn)定定，這個過過程需要三三至五年時(shí)時(shí)間。因此此，一些企企業(yè)第一次次與員工簽簽訂合同，，往往會選選擇3年的合同期期。通過3年的時(shí)間，，選擇適合合企業(yè)發(fā)展展的員工，，為第二次次的固定合合同和以后后的無固定定期限合同同打好基礎(chǔ)礎(chǔ)。人力成本的的提高(約30%)工作場所的的改變跨地域的工工作場所，，通過網(wǎng)絡(luò)絡(luò)運(yùn)作的組組織團(tuán)隊(duì)，工作作組，資源源利用，互互相學(xué)習(xí)的的組織知識資產(chǎn)，，人員資產(chǎn)產(chǎn)管理共享服務(wù)中中心，戰(zhàn)略略性利用外外部資源數(shù)據(jù)，信息息和知識的的區(qū)別，知知識管理員工結(jié)構(gòu)缺勤人員流動組織結(jié)構(gòu)招聘人員配置薪酬培訓(xùn)資格物業(yè)管理服服務(wù)人力資源體體系基礎(chǔ)的人力力資源體系系A(chǔ)、確定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，嚴(yán)格招招聘B、量才適用用，合理配配置C、規(guī)范管理理，分層實(shí)實(shí)施D、素質(zhì)評價(jià)價(jià)，績效考考核E、激勵驅(qū)動動，留住人人才從T型到Z型人才培養(yǎng)養(yǎng)綜合知識與與混合技能能專業(yè)技能深度核心職業(yè)能能力學(xué)習(xí)能力、、溝通合作作、解決思思維技術(shù)能力、、領(lǐng)導(dǎo)能力力、自我管管理人力資源體體系－－培培訓(xùn)類型入職引導(dǎo)入職培訓(xùn)調(diào)職培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)專題培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)外送培訓(xùn)培訓(xùn)的類型型不限于此此常規(guī)的人力力資源體系系－－員工工薪酬管理理（一）確定定薪酬管理理目標(biāo)（二）選擇擇薪酬政策策（三）制訂訂薪酬計(jì)劃劃（四）調(diào)整整薪酬結(jié)構(gòu)構(gòu)（五）實(shí)施施和修正薪薪酬體系常規(guī)的人力力資源體系系－－員工工績效評估估發(fā)展系統(tǒng)獎酬系統(tǒng)物業(yè)管理服服務(wù)人力資資源的優(yōu)化化創(chuàng)新從崗位管理理到項(xiàng)目目目標(biāo)管理知識的傳播播才是力量量-----知識管管理轉(zhuǎn)化個人知知識為組織織知識有效地連接接“知道者者”和“需需要知道者者”認(rèn)知員工的的綜合技能能，經(jīng)驗(yàn)和和專長；及及時(shí)地為合合適的人提提供所需的的知識轉(zhuǎn)化個人知知識為組織織知識確保知識為為每個人運(yùn)運(yùn)用創(chuàng)造一個不不斷學(xué)習(xí)的的企業(yè)（學(xué)學(xué)習(xí)型組織織）：一個個能不斷獲獲取，發(fā)展展和積累知知識以增加加人力資源源服務(wù)價(jià)值值的企業(yè)。。創(chuàng)建“雇主名牌”雇主名牌主主要是一種種內(nèi)部名牌牌雇主名牌和和產(chǎn)品名牌牌、服務(wù)名名牌都是企企業(yè)名牌的的組成部分分。７個特征：：以人力資資源管理過過程為載體體、積極型型的領(lǐng)導(dǎo)層層、員工高高度敬業(yè)、、致力于員員工發(fā)展、、開放溝通通型的企業(yè)業(yè)文化、經(jīng)經(jīng)營業(yè)績高高于同行。。６項(xiàng)功能：：吸引功能能、團(tuán)結(jié)功功能、激勵勵功能、適適應(yīng)功能、、帶動功能能、文化功功能。人力資源管管理與網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的結(jié)合：：在線人力資資源管理INTERNET------顧客關(guān)系INTRANET------員工關(guān)系外部網(wǎng)---------供應(yīng)商商--分分銷商—合合作伙伴關(guān)關(guān)系OA系統(tǒng)與人力力資源管理理的結(jié)合公司內(nèi)部網(wǎng)網(wǎng)的規(guī)劃（（OA系統(tǒng)與工作作流）無紙紙辦公室規(guī)章與制度度的宣傳，，查詢各部門的任任務(wù)，主管管介紹，新新人介紹，，總經(jīng)理的的話等公告欄與討討論欄的使使用公文處理流流程工作報(bào)告的的處理在線報(bào)表體體系在線查詢與與更新在線薪酬福福利申請內(nèi)部征才人力資源服服務(wù)的演化化：從優(yōu)化到創(chuàng)創(chuàng)新企業(yè)的戰(zhàn)略略家員工的支持持者改變的代理理者企業(yè)的顧問問卓越績效中中心事務(wù)處理中心公司業(yè)務(wù)伙伙伴事務(wù)處理招聘與上崗崗培訓(xùn)與開發(fā)發(fā)總體報(bào)酬績效評價(jià)創(chuàng)新優(yōu)化直接費(fèi)用的的控制采購程序的的控制—物資提供鏈鏈的控制材料耗用的的控制—維修工程的的控制勞動資料的的控制—工具、設(shè)備備的利用率率能源消耗的的控制—設(shè)施、設(shè)備備的改造設(shè)施、設(shè)設(shè)備的改改造公共照明明設(shè)施改改造（案案例）公共用水水的節(jié)約約方式（（案例））電梯運(yùn)行行改造（（案例））空調(diào)設(shè)備備改造（（案例））資源經(jīng)營營----物業(yè)公公司的核核心競爭爭力物業(yè)服務(wù)務(wù)不是管管理物業(yè)業(yè)服務(wù)所要要的經(jīng)費(fèi)費(fèi)－－都都是業(yè)主主出的？？！服務(wù)－－－服務(wù)業(yè)業(yè)主－－－服務(wù)業(yè)業(yè)主的需需求業(yè)主的需需求包括括：既要要馬兒跑跑，又要要馬兒不不吃草紅警游戲戲－－贏贏的秘訣訣？物業(yè)服務(wù)務(wù)的資源源經(jīng)營經(jīng)營管理資本組合經(jīng)營物業(yè)資源經(jīng)營業(yè)主資源經(jīng)營文化資源經(jīng)營市場（拓展）經(jīng)營企業(yè)資源經(jīng)營物業(yè)管理理企業(yè)的的資源1．管理技技術(shù)資源源2．品牌資資源3．人力資資源4．自有設(shè)設(shè)施設(shè)備備資源5．資料類類資源6．信息類類資源7．社會關(guān)關(guān)系類資資源物業(yè)資源源的經(jīng)營營會所經(jīng)營營基地建設(shè)設(shè)停車場經(jīng)經(jīng)營社區(qū)廣告告經(jīng)營物業(yè)資源源經(jīng)營的的實(shí)施之之：停停車場經(jīng)經(jīng)營物業(yè)資源源經(jīng)營的的實(shí)施之之：會會所經(jīng)營營會所經(jīng)營營的種類類和模式式【會所經(jīng)營營的種類類】個性會所所專業(yè)會所所生活會所所【會所經(jīng)營營的模式式】會員制會會所委托經(jīng)營營式會所所獨(dú)立運(yùn)營營式會所所加盟運(yùn)營營型會所所【其他模式式】7+1模式泛會所概概念主題體驗(yàn)驗(yàn)式會所所聯(lián)合式會會所外聯(lián)式會會所物業(yè)資源源經(jīng)營的的實(shí)施之之：社社區(qū)廣告告經(jīng)營物業(yè)資源源中廣告告經(jīng)營的的種類1．電梯廣廣告2．屋頂及及外墻廣廣告3．廳堂廣廣告液晶顯示示雜志架、、廣告架架壁掛廣告告聲音媒體體廣告物品展示示4．停車場場廣告停車場出出口、入入口處。。停車場管管理人員員崗?fù)?。。直接放置置到地面面的燈箱箱。噴涂在地地面的文文字及圖圖案。地下停車車場的墻墻壁、天天頂、立立柱。在停車場場懸掛氣氣球、燈燈箱等廣廣告載體體。其他停車車場設(shè)施施設(shè)備。。停車場管管理人員員散發(fā)平平面廣告告。5．宣傳欄欄廣告6．企業(yè)形形象展示示廣告藝術(shù)雕塑塑形式花、草、、樹、木木形式傘類休閑椅戶外健身身器材戶外垃圾圾桶7．社區(qū)路路燈廣告告8．公益性性廣告指路牌或或社區(qū)示示意圖觸摸屏業(yè)主資源源的經(jīng)營營業(yè)主資源源的分類類【1】業(yè)主需求求資源【2】業(yè)主財(cái)產(chǎn)產(chǎn)資源業(yè)主固定定財(cái)產(chǎn)資資源－－－業(yè)主的的物業(yè)。。業(yè)主流動動財(cái)產(chǎn)資資源－－－汽汽車、家家具、家家電等。。業(yè)主貨幣幣資源－－－－有價(jià)證證券、有有色金屬屬、銀行行存款等等?！?】業(yè)主無形形資產(chǎn)資資源業(yè)主知識識資源業(yè)主社會會關(guān)系資資源業(yè)主固定定財(cái)產(chǎn)資資源經(jīng)營營：－－物業(yè)業(yè)的租賃賃物業(yè)租賃賃的分類類（一）按按房屋所所有權(quán)的的性質(zhì)劃劃分：公公房租賃賃；私房房租賃（二）按按房屋租租賃期限限劃分：：定期租租賃；自自動廷期期租賃；；意愿租租賃；（三）按按物業(yè)租租金的內(nèi)內(nèi)涵劃分分：毛租租；凈租租；百分分比租金金；（四）其其他劃分分方式物業(yè)租賃賃管理模模式（一）包包租轉(zhuǎn)租租模式（二）出出租代理理模式（三）委委托管理理模式業(yè)主流動動財(cái)產(chǎn)資資源的經(jīng)經(jīng)營1．需求階階段2．處理階階段“二手家家電經(jīng)營營”、““二手汽汽車市場場”、““書畫作作品交易易”、““古玩市市場”，，等等。。業(yè)主貨幣幣資源的的經(jīng)營1．業(yè)主貨貨幣資源源經(jīng)營的的原則1)不可違法法經(jīng)營，，須在我我國銀行行、金融融、證券券等法律律法規(guī)的的范圍內(nèi)內(nèi)進(jìn)行經(jīng)經(jīng)營活動動，2)必須保證證業(yè)主的的資金安安全。3)慎重進(jìn)行行業(yè)主貨貨幣資源源經(jīng)營。。4)避免選擇擇投機(jī)項(xiàng)項(xiàng)目。2．業(yè)主貨貨幣經(jīng)營營的方法法1)聯(lián)合成立立投資實(shí)實(shí)體與業(yè)主聯(lián)聯(lián)合成立立投資實(shí)實(shí)體，專專業(yè)經(jīng)營營物業(yè)小小區(qū)內(nèi)的的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目。2)吸引業(yè)主主投資：：物業(yè)管理理企業(yè)尋尋找較好好的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目，，通過制制訂可行行性投資資方案吸吸引業(yè)主主投資。。3)向業(yè)主融融資通俗的說說法是向向業(yè)主貸貸款借錢錢。物業(yè)管理理資本的的經(jīng)營物業(yè)投資資－物業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理物業(yè)經(jīng)營營管理又又稱物業(yè)業(yè)資產(chǎn)管管理，是是指為了了滿足業(yè)業(yè)主的目目標(biāo)，綜綜合利用用物業(yè)管理理（PropertyManagement）、設(shè)施管理理（FacilitiesManagement）、房地產(chǎn)資資產(chǎn)管理理（RealEstateAssetsManagement）、房地產(chǎn)組組合投資資管理（（RealEstatePortfolioManagement）的技術(shù)術(shù)、手段段和模式式，以收收益性物物業(yè)為對對象，為為業(yè)主提提供的貫貫穿于物物業(yè)整個個壽命周周期的綜綜合性管管理服務(wù)務(wù)。物業(yè)經(jīng)營營管理活活動的管管理對象象寫字樓：：零售商業(yè)業(yè)物業(yè)出租型別別墅或公公寓工業(yè)物業(yè)業(yè)酒店休閑娛樂樂設(shè)施物業(yè)經(jīng)營營管理企企業(yè)管理型物物業(yè)管理理企業(yè)專業(yè)型物物業(yè)管理理企業(yè)綜合型物物業(yè)管理理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營營管理的的層次1:物業(yè)管理理2:設(shè)施管理理3:房地產(chǎn)資資產(chǎn)管理理4:房地產(chǎn)組組合投資資管理房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（寫字樓、商場）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（公寓）物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理層次管理理關(guān)系圖圖:樹立自己己的品牌牌－－－創(chuàng)創(chuàng)新概念念尋求廣廣闊發(fā)展展空間顧客對服服務(wù)的價(jià)價(jià)值觀質(zhì)素客觀質(zhì)素素感觀質(zhì)素素透過市場場推廣及及廣告令令顧客認(rèn)認(rèn)識或感感受到公公司的質(zhì)質(zhì)素保證證。成本產(chǎn)品價(jià)格格是企業(yè)業(yè)間的主主要競爭爭手段之之一。與顧客的的關(guān)系優(yōu)質(zhì)的服服務(wù)和與與顧客保保持良好好的關(guān)系系，方能能讓顧客客樂于享享用我們們的服務(wù)務(wù)；情感與體體驗(yàn)誰教你語語言？??！誰引導(dǎo)你你的生活活？！有感情的的說服——“秀“出你的內(nèi)內(nèi)涵－－留下下你的管管理痕跡跡！品牌經(jīng)營營物業(yè)管理理服務(wù)，，其品質(zhì)質(zhì)的好壞壞并不太太容易取取得客觀觀的衡量量標(biāo)準(zhǔn)；；物業(yè)管理理的品牌牌，是市市場拓展展的基礎(chǔ)礎(chǔ)。要保持專專業(yè)形象象，物業(yè)業(yè)管理公公司盡可可能少做做廣告宣宣傳。市市場推廣廣策略要要花點(diǎn)心心思，例例如：舉舉辦推廣廣活動，，如環(huán)保保、公益益及社會會事務(wù)。。承擔(dān)擔(dān)企企業(yè)業(yè)的的社社會會責(zé)責(zé)任任一是是企企業(yè)業(yè)為為構(gòu)構(gòu)建建各各個個利利益益主主體體之之間間的的和和諧諧氛氛圍圍所所要要承承擔(dān)擔(dān)的的責(zé)責(zé)任任，，這這也也可可以以說說是是企企業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)的的社社會會責(zé)責(zé)任任二是是企企業(yè)業(yè)在在外外部部要要主主動動承承擔(dān)擔(dān)起起與與社社會會各各利利益益相相關(guān)關(guān)者者和和自自然然環(huán)環(huán)境境之之間間和和諧諧的的義義務(wù)務(wù)。。創(chuàng)建建“雇主主名名牌牌”雇主主名名牌牌主主要要是是一一種種內(nèi)內(nèi)部部名名牌牌雇主主名名牌牌和和產(chǎn)產(chǎn)品品名名牌牌、、服服務(wù)務(wù)名名牌牌都都是是企企業(yè)業(yè)名名牌牌的的組組成成部部分分。。７個個特特征征：：以以人人力力資資源源管管理理過過程程為為載載體體、、積積極極型型的的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)層層、、員員工工高高度度敬敬業(yè)業(yè)、、致致力力于于員員工工發(fā)發(fā)展展、、開開放放溝溝通通型型的的企企業(yè)業(yè)文文化化、、經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)績績高高于于同同行行。。６項(xiàng)項(xiàng)功功能能：：吸吸引引功功能能、、團(tuán)團(tuán)結(jié)結(jié)功功能能、、激激勵勵功功能能、、適適應(yīng)應(yīng)功功能能、、帶帶動動功功能能、、文文化化功功能能。。中小物業(yè)公司司生存之道物業(yè)管理的““戰(zhàn)國時(shí)代””規(guī)?；?jīng)營和和兼并重組的的興起管理面積的對對外擴(kuò)張必然然是物業(yè)管理理企業(yè)追求的的第一目標(biāo)。另一種擴(kuò)張方方式表現(xiàn)為：：a、專業(yè)技術(shù)術(shù)的對外擴(kuò)張張（如成立清清潔、機(jī)電、、消殺、專業(yè)業(yè)公司等），，實(shí)現(xiàn)對內(nèi)保保障的同時(shí)，，對外提供專專業(yè)技術(shù)服務(wù)務(wù)；b、提供物業(yè)業(yè)管理顧問、、咨詢、培訓(xùn)訓(xùn)等。高度社會化、、市場化、專專業(yè)化物業(yè)管管理的到來（一）物業(yè)管管理企業(yè)的的專業(yè)化、、規(guī)?；l(fā)發(fā)展（二）物業(yè)管管理的股權(quán)化化與市場化發(fā)發(fā)展（三）物業(yè)管管理的職能化化與網(wǎng)絡(luò)化化發(fā)展另一種物業(yè)服服務(wù)思路第一種模式：：物業(yè)管理物物業(yè)與居委會會合署辦公，，兩塊牌子一一套班子。第二種模式：：開發(fā)商管物業(yè)、居委委會管社區(qū)。第三種模式：：鼓勵和提倡倡街道興辦物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)。未盡之處請指指正！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Sunday,December11,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。22:08:0022:08:0022:0812/11/202210:08:00PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2222:08:0022:08Dec-2211-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。22:08:0022:08:0022:08Sunday,December11,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2222:08:0022:08:00December11,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。11十十二二月202210:08:00下下午午22:08:0012月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2210:08下下午12月-2222:08December11,202216、行動出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/1122:08:0022:08:0011December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。10:08:00下下午10:08下下午22:08:0012月-229、沒有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！