成都新天地商業(yè)全程運營提案22

錦江·新天地

商業(yè)全程運營提案中國（成都）斯寶特房地產(chǎn)營銷策劃有限公司

保留所有版權(quán)AllRightsReserved內(nèi)部資料敬請保密服務(wù)大綱：全程營銷推廣全程推廣包裝系統(tǒng)設(shè)計全程商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃實施全程商家招商服務(wù)執(zhí)行全程商業(yè)管理運行本案整體戰(zhàn)略規(guī)劃機構(gòu)（中國·成都）斯寶特地產(chǎn)營銷+(中國.成都)英邦不動產(chǎn)（戰(zhàn)略構(gòu)思及體系建設(shè)）整體營銷機構(gòu)（執(zhí)行）整體招商及商管、物管機構(gòu)（執(zhí)行）斯寶特營銷英邦百貨英邦不動產(chǎn)英邦物業(yè)

在今天，商業(yè)的競爭較量已經(jīng)發(fā)展成為一種專業(yè)服務(wù)力量的競爭。傳統(tǒng)的沿街為市的商業(yè)形態(tài)，今天已經(jīng)過時。也就是說，什么都可以經(jīng)營的商業(yè)形態(tài)，也就是什么都可能死亡的商業(yè)形態(tài)。

我方對本項目的解決之道---------

建立核心定位理念支撐的商業(yè)形態(tài)，并通過專業(yè)服務(wù)機構(gòu)根據(jù)階段性的市場競爭變化調(diào)整不同的業(yè)態(tài)來適應(yīng)市場的變化，才能讓商家發(fā)展起來，讓投資者輕松賺錢，從而建立和維護整體商業(yè)的品牌價值.本項目我方建議項目名:沙河外灘沙河旺角商業(yè)整體戰(zhàn)略目標方向目的:一方面來保證投資者的投資利益另一方面來強化整體商業(yè)環(huán)境長期穩(wěn)定的競爭能力奠定基礎(chǔ)保證目標的手段:1、項目核心競爭力：立足成都東門，將本項目打造成“城東沙河核心商業(yè)版塊”。2、版塊唯一性：創(chuàng)建打造具有第一品牌路線的商業(yè)文化中心?！诔啥悸氏韧瞥觥俺菛|外灘文化中心”.3、業(yè)態(tài)可塑性：在整體業(yè)態(tài)規(guī)劃與后期經(jīng)營中，根據(jù)不同的市場價值功能由專業(yè)的經(jīng)營管理公司作出階段性的業(yè)態(tài)調(diào)整。本項目重要營銷背景背景1：本項目是嘉祥地產(chǎn)大型商業(yè)之作背景2：商業(yè)部分肩負本項目的贏利重點背景3：本項目是該片區(qū)大型商業(yè)地產(chǎn)全現(xiàn)房第一盤,背景4：本區(qū)域商業(yè)發(fā)展剛起步背景5:成都整體的商鋪投資回歸理性背景6：“城東中產(chǎn)”概念及資源整合的深遠意義背景7:臨街二樓存在規(guī)劃設(shè)計缺陷\本項目住宅已交房近一年、商業(yè)的銷售僅5000平米背景8：斯寶特眾多的投資客資源股票的牛市對本屬于投資的商業(yè)地產(chǎn)是一大沖擊重要營銷命題命題1：“商”與“鋪”的關(guān)系

---------進駐商戶是否有持久市場生命力將是商鋪產(chǎn)權(quán)營銷的重要前提

命題2：招商時機的選定

------------如何制訂“頭羊突破”策略尤為關(guān)鍵命題3：商鋪產(chǎn)權(quán)銷售時機的選定

------------商業(yè)開業(yè)是商鋪銷售的終接命題4：商業(yè)經(jīng)營推廣對項目的價值提升

-------------“經(jīng)營決定價值！”是商業(yè)地產(chǎn)根本價值規(guī)律

項目整合營銷推廣方案第一卷：

第一部分第一部分內(nèi)容綱要一、項目銷售目標體系二、項目銷售模式定位體系三、項目品牌推廣定位體系四、項目營銷推廣策略體系一、項目銷售目標體系銷售周期：2007年7月----2008年年8月底市場目標:為企業(yè)塑造絕絕佳的品牌影影響力及一定定的品牌號召召力，打破現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)市場場的冰封期，，率先推出項項目后續(xù)運營營的商鋪專業(yè)業(yè)管理運行模模式，牽動市市場。創(chuàng)建獨獨有的商業(yè)運運行模式，回回避市場現(xiàn)有有問題商鋪的的不良局面，，重新塑造造投資者對本本項目的信心心。銷售目標:

時間內(nèi)容銷售準備期（2007年6月）認籌階段（2007年7月-9月）公開發(fā)售強銷期（2007年10月）持續(xù)熱銷階段（2007年11月-12月）持續(xù)熱銷階段（2007年11月-12月）尾盤階段（2008年4月后）銷售目標銷售率15%銷售面積約3750平米銷售率累30%累計銷售面積約7500平米銷售率累計50%累積銷售面積約12500平米銷售率累75%累計銷售面積18750平米累計銷售9022500平米二、項目銷售售模式體系在本項目實施施——托管式商商鋪模式！三大條件：1）認可物業(yè)業(yè)本身將來的的價值；2）了解、認認可托管式投投資的方式與與操作者；3）對主力店店營運商有信信心，認可其其對整個商業(yè)業(yè)物業(yè)的影響響力和帶動性性；1）深度挖掘掘提升物業(yè)價價值；2）用有力的的商業(yè)概念、、主力店品牌牌效應(yīng);3）傳播投資資模式理念，，化不利為有有利。釋放投投資熱情；4）為客戶推推出托管模式式的優(yōu)勢，安安全，穩(wěn)定。。為確保上述四四個方面的成成立，我們必必須確保的、、最重要的就就是——產(chǎn)權(quán)權(quán)！托管商鋪運營營成功法則短時間的實行行經(jīng)營權(quán)托管管。有穩(wěn)定的品牌牌實力商家做做強有力支撐撐，委托有經(jīng)經(jīng)營賣場豐富富商業(yè)經(jīng)驗的的經(jīng)營公司統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營，經(jīng)經(jīng)營公司和營營運商、各品品牌商家合作作，利用其先先進管理保證證投資者獲得得穩(wěn)定的回報報。獨立產(chǎn)權(quán)經(jīng)營營模式示意---低風險險、高收益。。即買即返租金金回報，是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)投資的主主要原動力。。一個可信的投投資方向和投投資載體，才才能吸引投資資者及消費者者。產(chǎn)權(quán)魅力商鋪買賣開發(fā)商租賃方商鋪租賃商業(yè)管理公司商鋪租賃小業(yè)主可代交月供按揭銀行委托管理交月供辦理按揭租金代收托管商業(yè)的運運營圖三、項目品牌定位位體系項目定位特色色：——打造“成都都沙河外灘休休閑文化特區(qū)區(qū)”！核心表現(xiàn)：“沙河外灘灘”(沙河旺旺角）概念的的提出，是以以休閑/娛樂樂，加部分特特色經(jīng)濟為基基礎(chǔ)，晝、夜夜商業(yè)形態(tài)為為主體，與即即將出現(xiàn)的萬萬達商業(yè),或或乃至成都市市夜生活文化化形成互補的的關(guān)系,提供供一站式服務(wù)務(wù)，發(fā)展為特特色經(jīng)濟。項目生活方式式表現(xiàn):特色經(jīng)濟消費據(jù)點（以特色經(jīng)濟為特征）社區(qū)經(jīng)濟（以白天為主要營業(yè)時間）“外灘“概念生活方式娛樂派經(jīng)濟（夜生活為主體）理念的特點：：倡導一種全新新的生活方式式，“全情工工作，休閑生生活”2適適合休閑閑派經(jīng)濟的消消費特點和消消費心理；3吃吃喝玩樂樂一應(yīng)俱全，，享受一站式式消費”，制制造成都城東東市休閑生活活前沿領(lǐng)地其表現(xiàn):在沙河外灘,給了人們一一個不歸家的的理由,在風風情熏得人欲欲醉的酒吧釋釋放都市的壓壓力,商務(wù)的的繁雜;午夜夜的12點仍仍能在美食街街找到一家風風味菜館,讓讓唇齒充分享享受活色生香香的快感,讓讓胃得到溫暖暖的安撫,精精致格調(diào)的小小店轉(zhuǎn)動著個個性的魔方,誘惑深夜不不睡的紅男綠綠女.其情也也醇,其意也也濃,白天與與夜晚到處彌彌散著各種美美麗的心情,以及從不缺缺席的都市情情調(diào).本案營銷理念念的市場環(huán)境境表現(xiàn)：區(qū)域經(jīng)濟+社社區(qū)經(jīng)濟+教教育文化經(jīng)濟濟+特色經(jīng)濟濟＋校園經(jīng)濟濟城東成人與兒童娛樂餐飲四大高校幾大社區(qū)我們提出“沙沙河外灘”的的目的給投資者一個個實實在在的的購買理由———投資外灘灘產(chǎn)業(yè)；給消費者一個個明確的服務(wù)務(wù)——經(jīng)營外外灘產(chǎn)業(yè)；給市市場場一一個個標標準準，，引引領(lǐng)領(lǐng)時時尚尚生生活活方方式式————生生活活在在““外外灘灘經(jīng)經(jīng)濟濟文文化化””的的環(huán)環(huán)境境中中。。通俗俗的的講講，，讓讓投投資資者者對對本本案案的的營營業(yè)業(yè)特特色色立立刻刻產(chǎn)產(chǎn)生生濃濃厚厚的的興興趣趣，，滿滿足足他他們們的的投投資資欲欲望望。。外灘灘概概念念經(jīng)經(jīng)濟濟文文化化特特區(qū)區(qū)，，明明確確項項目目經(jīng)經(jīng)營營特特色色，，滿滿足足投投資資者者、、經(jīng)經(jīng)營營者者、、終終端端消消費費者者三三方方利利益益需需求求，，引引導導整整個個項項目目存存在在的的意意義義和和價價值值。。將項項目目商商業(yè)業(yè)的的營營銷銷方方向向定定位位在在：：即:城城南南有有紫紫荊荊，，城西西有有雙雙楠楠，，城東東就就有有成成仁仁讓城城東東投投資資資資金金流流向向核核心心板板打造造““城城東東沙沙河河核核心心商商業(yè)業(yè)文文化化娛娛樂樂板板塊塊，，與與萬萬達達在在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈條條形形成成差差異異互互補補””四、項目目營營銷銷推推廣廣策策略略一、整體體產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位產(chǎn)品品定定位位：：商業(yè)業(yè)功功能能形象象定定位位：：在成成都都，，創(chuàng)創(chuàng)建建具具有有外外灘灘文文化化特特色色的的特特色色經(jīng)經(jīng)濟濟板板塊塊。。功能能特特征征：：集娛娛樂樂、、休休閑閑、、旅旅游游、、購購物物、、文文化化、、教教育育、、生生活活于于一一體體的的區(qū)區(qū)域域性性綜綜合合性性商商業(yè)業(yè)中中心心。。4市市場場定定位位：：滿足足周周邊邊30萬萬消消費費者者的的需需求求5價價值值定定位位：：投資資回回報報穩(wěn)穩(wěn)定定、、安安全全二、、目目標標客客戶戶群群定定位位分分析析1、自營營型型客客戶戶：：約約占占20%-30%比比例例，，面面積積約約7000平平方方米米2、投資資型型客客戶戶：：約約占占70%-80%比比例例，，面面積積約約18000平平方方米米3、、客客戶戶類類型型匯匯總總分分析析1、開發(fā)發(fā)商商的的忠忠實實跟跟隨隨者者（（主主要要以以住住宅宅客客會會會會員員為為主主））2、有一一定定資資金金實實力力的的專專業(yè)業(yè)投投資資人人士士3、政府府公公務(wù)務(wù)員員、、事事業(yè)業(yè)單單位位員員工工4、城東東工工業(yè)業(yè)基基地地等等周周邊邊高高新新技技術(shù)術(shù)企企業(yè)業(yè)高高收收入入群群體體5、本地地其其有有投投資資能能力力的的村村民民及及個個體體經(jīng)經(jīng)營營戶戶6、其他他城城市市投投資資聯(lián)聯(lián)盟盟(浙浙江江,西西藏藏等等民民間間團團體體)7、斯寶寶特特的的長長年年積積累累眾眾多多的的投投資資客客4、投資資心心態(tài)態(tài)分分析析1、、較較為為熟熟悉悉城城東東周周邊邊環(huán)環(huán)境境2、、較較注注重重投投資資風風險險，，看看重重品品牌牌實實力力3、、之之前前可可能能投投資資嘉嘉祥祥開開發(fā)發(fā)物物業(yè)業(yè)，，從從中中獲獲得得較較大大投投資資收收益益4、、看看好好片片區(qū)區(qū)整整體體升升值值潛潛力力5、、對對本本項項目目商商業(yè)業(yè)的的整整體體規(guī)規(guī)劃劃非非常常認認同同五、、項項目目推推廣廣渠渠道道策策略略重要要的的營營銷銷售售渠渠道道：：重要要通通路路1：：嘉祥祥各各社社區(qū)區(qū)客客戶戶資資源源重要要通通路路2：：大型型戶戶外外廣廣告告,樓樓市市周周刊刊平平臺臺重要要通通路路3：：新聞聞推推廣廣及及適適當當?shù)牡膱髨蠹埣垙V廣告告配配合合重要要通通路路4：：老客客戶戶介介紹紹新新客客戶戶其它它通通路路：：5、、采采用用直直銷銷手手法法低低成成本本鎖鎖定定周周邊邊目目標標客客戶戶資資源源，，尤尤其其是是富富裕裕的的村村民民。。6、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)營營銷7、路路過客客戶8、電電臺廣廣告，，與電電臺聯(lián)聯(lián)手舉舉辦““音樂樂創(chuàng)富富自駕駕游””現(xiàn)場場直播播9、斯斯寶特特創(chuàng)富富俱樂樂部的的客戶戶資源源六、項項目推推廣策策略流程要要點：：炒熱概概念、、吸引引關(guān)注注、引引導消消費、、引爆爆購買買(一)、全全程核核心推推廣策策略———采采用用整整合合營營銷銷傳傳播播的的手手法法，，統(tǒng)統(tǒng)一一性性。。———傳傳播播的的主主要要力力量量放放在在對對投投資資、、盈盈利利概概念念以以及及信信心心保保證的的大大力力渲渲染染。。(二二)整整體體推推廣廣計計劃劃概概要要:確定定銷銷售售模模式式、、營營銷銷策策略略及及營營銷銷計計劃劃------------------2007年年6月月上上旬旬完備備銷銷售售物物料料及及法法律律文文件件---------------------------------2007年年6月月下下旬旬VIP優(yōu)優(yōu)先先登登記記認認籌籌-------------------------------------------2007年年8月月-10月月城東東商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展研研討討會會---------------------------------------2007年年9月月-10月月商業(yè)業(yè)銷銷售售解解籌籌并并公公開開發(fā)發(fā)售售---------------------------------2007年年10月月商業(yè)業(yè)銷銷售售基基本本結(jié)結(jié)束束，，進進入入尾尾盤盤階階段段---------------------2008年年4月月四階階段段推推廣廣主主要要內(nèi)內(nèi)容容:1、、銷銷售售準準備備期期時間間:2007年年6月月---7月月媒體體推推廣廣：：本本階階段段以以項項目目的的信信息息滲滲透透為為主主，，引引起起市市場場注注意意推廣廣手手段段:7月月份份以以新新聞聞報報道道的的形形式式結(jié)結(jié)合合招招商商進進度度在在主主流流媒媒體體上上報報道道整整個個項項目目的的信信息息；；積積累累認認籌籌客客戶戶，，銷售售工工作作：：本本階階段段主主要要進進行行銷銷售售前前的的準準備備工工作作2、、認認籌籌階階段段時間間:2007年年8月月---9月月媒體體宣宣傳傳：：本階階段段在在主主流流媒媒體體的的報報道道相相應(yīng)應(yīng)增增加加；；本本階階段段可可以以發(fā)發(fā)布布認認籌籌信信息息；；城東東新新天天地地商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)暨暨城城東東商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展研研討討會會嘉嘉祥祥開開啟啟““社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)新新模模式式””新新聞聞發(fā)發(fā)布布會會;通過過客客戶戶的的信信息息發(fā)發(fā)饋饋為為銷銷售售策策略略進進一一步步完完善善提提供供市市場場依依據(jù)據(jù)銷售售工工作作：：充充分分啟啟動動住住宅宅資資源源；；3、公開開發(fā)發(fā)售售強強銷銷期期時間間（（2007年年10月月））媒體體宣宣傳傳：：加強強媒媒體體廣廣告告，，本本階階段段主主要要以以硬硬性性廣廣告告和和軟軟文文報報道道相相結(jié)結(jié)合合的的形形式式廣廣告告內(nèi)內(nèi)容容以以促促銷銷信信息息為為主主戶戶外外廣廣告告發(fā)發(fā)布布信信息息；；在成成都都電電臺臺發(fā)發(fā)布布銷銷售售廣廣告告；；盛大大的的開開盤盤儀儀式式銷售售工工作作：：確保保解解籌籌成成功功率率；；市市場場反反饋饋信信息息的的有有效效分分析析及及策策略略的的及及時時調(diào)調(diào)整整客客戶戶資資源源的的有有效效利利用用（（老老客客戶戶帶帶新新客客戶戶的的優(yōu)優(yōu)惠惠措措施施實實施施））啟動動四四川川重重點點二二級級市市場場投投資資客客；；活動動營營銷銷：盛盛大大的的開開盤盤儀儀式式4、持持續(xù)續(xù)熱熱銷銷階階段段時間間:2007年年11月月-12月月媒體體宣宣傳傳：：本階階段段銷銷售售進進入入持持續(xù)續(xù)熱熱銷銷期期，，通通過過硬硬性性廣廣告告和和軟軟文文推推廣廣進進一一步步強強化化本本項項目目的的市市場場地地位位軟軟文文主主要要以以““熱熱銷銷解解讀讀””的的形形式式，，從從項項目目的的幾幾大大賣賣點點進進行行分分析析；；在在宣宣傳傳中中延延續(xù)續(xù)項項目目的的銷銷售售信信息息；；延延續(xù)續(xù)用用電電臺臺的的銷銷售售廣廣告告；；銷售售工工作作：：有效效啟啟動動老老客客戶戶帶帶新新客客戶戶優(yōu)優(yōu)惠惠措措施施；；通通過過促促銷銷活活動動進進一一步步刺刺激激銷銷售售工工作作的的快快速速開開展展；；活動動營營銷銷:組織織投投資資團團““社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)新新模模式式””二二級級城城市市推推介介會會系系列列風風情情商商業(yè)業(yè)街街文文化化活活動動(三三)、、總總體體促促銷銷策策略略復(fù)合合商商業(yè)業(yè)營營銷銷模模式式、、品品牌牌營營銷銷、、文文化化營營銷銷、、社社區(qū)區(qū)文文化化和和商商業(yè)業(yè)互互動動、、新新／／老老城城區(qū)區(qū)營營銷銷手手法法、、特特許許經(jīng)經(jīng)營營加加盟盟、、商商鋪鋪拍拍賣賣、、經(jīng)經(jīng)濟濟適適用用鋪鋪模模式式、、跨跨行行業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟營營銷銷、、投投資資銀銀行行新新概概念念模模式式、、先先經(jīng)經(jīng)營營后后銷銷售售、、借借““勢勢””破破竹竹、、化化整整為為零零、、經(jīng)經(jīng)營營式式商商鋪鋪營營銷銷。。(四四)價價格格策策略略1））““低低開開高高走走””策策略略：即以以優(yōu)優(yōu)惠惠甚甚至至以以震震撼撼價價入入市市，，以以優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)優(yōu)優(yōu)價價的的形形象象打打入入市市場場，，搶搶占占人人份份額額，，獲獲得得市市場場關(guān)關(guān)注注，，聚聚集集人人氣氣。。實實踐踐證證明明，，這這種種策策略略是是最最為為保保險險而而且且容容易易造造成成樓樓盤盤熱熱銷銷效效果果的的方方法法。。2）“特價單位位”策略：以部分位置置極差且面面積較大的的鋪面以最最低起價出出售，作為為“特價單單位”，以以超低價造造成熱銷、、搶購場面面。3）消化風風險單位促促銷策略：：在一定階段段對質(zhì)素較較差的單位位制定一套套促銷方法法，以低價價限時、限限量的形式式轟動推出出，達到暢暢銷的目的的。最終價格可可根據(jù)項目目成本因素素和市場供供求因素確確定。根據(jù)據(jù)商業(yè)價值差差價、樓層層差價、邊邊間差價、、面積差價價、視野差差價、及口口岸差異等因素來決決定銷售價價格，以獲獲取利潤、、回籠投資資資金為定定價目標，，完成整個個項目的營營銷推廣策策略,具體體價格體系系（本處暫暫略）。整體商業(yè)規(guī)規(guī)劃管理方方案第二部分第二部分整整體商業(yè)規(guī)規(guī)劃管理方方案一、整體業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃執(zhí)執(zhí)行系統(tǒng)二、項目整體招招商策略體體系三、項目商管實實施方案四、英邦不動產(chǎn)產(chǎn)管理組織織圖整體業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃執(zhí)行系系統(tǒng)“外灘”項項目商業(yè)布布局規(guī)劃建建議(如下下圖)市場功能：：1，特色吃吃喝玩樂?。?，休閑，，泡吧文化化！3，進一步步實現(xiàn)社區(qū)區(qū)經(jīng)濟與區(qū)區(qū)域特色經(jīng)經(jīng)濟的有效效整合。業(yè)態(tài)整合：：1,特特色餐飲飲；2，特色休休閑;3,特特色“吧吧”文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；4，特色百百貨;5,社區(qū)生生活配套制造與消費費欲望1外外灘—————川西走走廊

區(qū)位位：沿河川川西建筑主主題定位位：外灘———(河畔畔美食之都都)功能定定位：“餐飲娛樂””文化特色色街區(qū)1-8的道路路入口建造造一個川西西文的的大牌坊,路鋪上青青青石板,可以打造造為錦里風風格)客戶群定位位：“餐飲，娛樂樂，休閑””行業(yè)的經(jīng)經(jīng)營者、投投資者消費群定位位：城東區(qū)內(nèi)內(nèi)的公務(wù)員員、收入較較為穩(wěn)定的的時尚中青青年人檔次定定位：健康、時尚尚、特色的的中檔消費費、高檔享享受服務(wù)定定位：堅持“消費費者是上帝帝”的服務(wù)務(wù)原則，樹樹立四星級級設(shè)施目標定定位：打造城東特特色消費文文化街區(qū)。。2“外外灘——時時尚空間””項目業(yè)業(yè)態(tài)定位區(qū)位位：1—2,2---1,3--1的沿街商商業(yè)

主題題定位：外灘——時時尚空間功能定位：：為城城東主力消消費群體提提供時尚消消費基地。。

業(yè)態(tài)劃劃分：品品牌家居居飾品，時時尚品牌服服飾，時尚尚文化空間間（網(wǎng)吧，，美體美容容中心等））

檔次定定位：提供供健康、時時尚、的服服務(wù)配套項項目以及特特色商品。。

服務(wù)定定位：為為周邊以及及全城區(qū)的的休閑派，，時尚派人人士創(chuàng)造時時尚元素經(jīng)經(jīng)濟基礎(chǔ)。。3“外外灘----名店坊坊”項目業(yè)業(yè)態(tài)定位區(qū)位：1---7,2—2部部分地塊主主題定位位：外灘——名名店坊功能定位：：為周邊的的消費群體體提供特色色的、知名名的商品，，以滿足大大眾的購物物消費需求求。

客戶戶群定位：：知名品牌牌以及特色色商品的經(jīng)經(jīng)銷商、投投資者。消消費群定定位：周邊邊的居民、、公務(wù)員以以及來政府府相關(guān)部門門辦事的外外來消費者者。

檔次次定位：銷銷售的商品品檔次定位位為國內(nèi)、、國際知名名品牌或地地方特色產(chǎn)產(chǎn)品。服服務(wù)定位：：熱情、耐耐心、細心心的為消費費者服務(wù)，，堅持“消消費者是上上帝”的服服務(wù)原則。。

目標定定位：打造造城東第一一個高檔商商品銷售區(qū)區(qū)。4“外外灘----休閑館館”項目目業(yè)態(tài)定位位區(qū)位：1——7,2---2部部分地塊主主題定位位：外灘——休休閑館(維也也納風情街街)功能定位：：集“快餐餐、休閑、、美體”為為一體的休休閑娛樂區(qū)區(qū)。

客戶戶群定位：：經(jīng)營者、、投資者。。

消費群群定位：城城東城區(qū)的的時尚女士士、常住居居民、公務(wù)務(wù)員，廣場場上的休閑閑人群。檔檔次定位位：中低檔檔消費、高高檔享受。。

服務(wù)定定位：堅守守“消費者者是上帝””的服務(wù)原原則，樹立立四星級設(shè)設(shè)施，五星星級服務(wù)的的公眾形象象。

目標標定位：打打造城東““第一休閑閑區(qū)”的區(qū)區(qū)域品牌。。5、“外外灘-----文化館館”項目目業(yè)態(tài)定定位1)區(qū)區(qū)位位：3---6地塊與與2--12地地塊部分分。2)主題題定位：：“外灘-----文化化館”3)功能能定位：：為為兒童、、青少年年提供娛娛樂、消消費的場場所.4)客客戶群定定位：為為兒童、、青少年年提供服服務(wù)及商商品的經(jīng)經(jīng)營者、、投資者者

5)消費群群定位：：城東的的兒童、、青少年年以及兒兒童、青青少年的的父母6)檔檔次定位位：提提供健健康、時時尚、安安全的兒兒童、青青少年服服務(wù)項目目以及及特色商商品。7)服服務(wù)定位位：為為周周邊以及及全城區(qū)區(qū)的兒童童、青少少年提供供健康、、熱情、、細致致的服務(wù)務(wù)。8)目標標定位：：打打造城東東第一個個專為兒兒童、青青少年提提供健康康服務(wù)及及娛樂場場所的休休閑娛樂樂街區(qū)。。項目整體體招商策策略體系系一、招商手段段實施在整體策策略上，，實施：：1、以品牌牌價值策策略(大大壓小)，2、放放水養(yǎng)魚魚策略3、““倒計時時免租””的策略略4、行行業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)區(qū)域整整體招商商——以大大商家壓壓小商家家，以免免租期來來保證高高的單位位租金的的策略，，來推動動項目的的后期銷銷售利益益！二、租金定位位由于本項項目商業(yè)業(yè)處于商商業(yè)開發(fā)發(fā)的初級級階段前三年整整體租金金水平確確定在回回報率達達到6%.主力\次次主力商商家簽約約年限在在5年或或以上,如5年年以上則則租金遞遞增率每每年在6%以上上小商戶簽簽約年限限控制在在3年或或以上,以上每每年按5%以上上遞增主力或次次主力商商家面積積較大,租金區(qū)區(qū)域的商商鋪租金金價取勻勻值免租優(yōu)惠惠期:6個月-12個個月裝修期:2-3個月租金交納納原則按按:小商商戶一次次性交納納6個月月或1年年\主.次主力力商家按按一次性性交納3個月至至1年定金按照照該鋪租租金的首首月租金金數(shù)額交交納,開開業(yè)后定定金自動動專為租租金保證金:小商戶戶交納5元/平平方/戶戶.主.次主力力商家按按照該鋪鋪租金的的首月租租金數(shù)額額交納.三、對主主力店或或者主題題店嚴格格的商戶戶資質(zhì)審審核策略略(以餐餐飲為例例)1、品牌選擇擇：歷經(jīng)經(jīng)市場洗洗禮、具具有多年年營業(yè)歷歷史的、、具有很很強市場場生命力力的品牌牌餐飲2、菜系系出品及及經(jīng)營特特色：完完整的美美食產(chǎn)品品線，多多元化、、全方位位的美食食體驗3、人均均消費：：多層次次消費結(jié)結(jié)構(gòu)，滿滿足多元元化的消消費需求求4、裝修修品位：：打造一一個集““美味體體驗、審審美體驗驗、文化化體驗””于一體體的“體體驗式美美食之地地”四、重要要招商促促銷策略略概要1、沙河河外灘--------主力力商家簽簽約儀式式成仁片區(qū)區(qū)—城東東商業(yè)發(fā)發(fā)展研討討會2、充分分整合第第三方資資源，與與成都報報業(yè)集團團、協(xié)會會、電臺臺“美味味樂翻天天”聯(lián)聯(lián)合舉辦辦“成都都著名品品牌餐飲飲評選””等活動動3、舉舉辦“會會員有獎獎推薦商商戶”活活動4、在在成都主主流媒體體美食、、娛樂版版冠名5、舉舉辦一系系列風情情的促銷銷活動五、招商流程程項目商管管實施方方案具體實施施為：街店聯(lián)盟盟創(chuàng)造良好好營商環(huán)環(huán)境設(shè)立商業(yè)業(yè)服務(wù)中中心，統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃、統(tǒng)一一招商、、統(tǒng)一管管理統(tǒng)一宣傳傳，統(tǒng)一一推廣，，打造整整體商業(yè)業(yè)品牌路路線，創(chuàng)創(chuàng)建后續(xù)續(xù)經(jīng)營的的穩(wěn)定性性，競爭爭性。商業(yè)服務(wù)務(wù)中心工工作開展展基本要要求1、業(yè)態(tài)態(tài)專業(yè)化化2、設(shè)計計統(tǒng)一化化3、環(huán)境境休閑化化4、服務(wù)務(wù)特色化化5、管理理精細化化英邦不動動產(chǎn)管理理組織圖圖商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)運營處處商場管理理物業(yè)管理理商場服務(wù)務(wù)部企劃部招商部資源部總經(jīng)理項目籌備備處商業(yè)資訊訊處財務(wù)部：英邦不不動產(chǎn)管管理組織織圖注：以上上各崗位位人數(shù)為為平均總總面積為為5000平方方米商場場所需正正式員工工人數(shù)，，根據(jù)商商業(yè)賣場場的規(guī)模模大小來來調(diào)整所所需的人人員配置置。英邦不動動產(chǎn)商業(yè)業(yè)營運處處管理規(guī)規(guī)定賣場LAYOUT程序序商鋪招商商程序商場管理理程序企劃程序序財務(wù)程序序賣場市調(diào)調(diào)標準賣場業(yè)種種業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃業(yè)務(wù)務(wù)標準既有賣場場業(yè)種業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃業(yè)務(wù)標標準賣場管理理業(yè)務(wù)標標準客戶服務(wù)務(wù)業(yè)務(wù)標標準賣場保安安業(yè)務(wù)標標準賣場保潔潔業(yè)務(wù)標標準賣場機電電管理業(yè)業(yè)務(wù)標準準商家甄別別作業(yè)細細則招商入位位作業(yè)標標準商鋪管理理作業(yè)標標準商家退位位作業(yè)標標準月度企劃劃案作成成標準賣場文宣宣作業(yè)標標準英邦不動動產(chǎn)管理理的目標標及理念念我們的理理念：專業(yè)為您您準備專心為您您服務(wù)我們的使使命：服務(wù)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)流通通事業(yè)縮減投資資風險保障投資資利益提升物業(yè)業(yè)價值我們的目目標：物業(yè)價值值的提升升人性價值值的服務(wù)務(wù)我們的精精神資源整合合讓租戶賺賺錢回報投資資者快速卡位位隨機應(yīng)變變匯報結(jié)結(jié)束束謝謝謝?。?、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Sunday,December11,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。21:51:2121:51:2121:5112/11/20229:51:21PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2221:51:2121:51Dec-2211-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。21:51:2121:51:2121:51Sunday,December11,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2221:51:2121:51:21December11,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。11十十二二月20229:51:21下下午21:51:2112月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月229:51下下午午12月月-2221:51December11,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/1121:51:2121:51:2111December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。9:51:21下下