安徽蘇寧環(huán)球蕪湖項(xiàng)目市場調(diào)研及發(fā)展計(jì)劃策略總綱課件

蘇寧蕪湖項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃及策略總綱文本一：區(qū)域價(jià)值分析與案例研究結(jié)論：城東CBD發(fā)展時(shí)間軸確認(rèn)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)三個(gè)級(jí)別確認(rèn)基礎(chǔ)投資的安全性中期資產(chǎn)的可持續(xù)經(jīng)營與升值股價(jià)穩(wěn)定發(fā)展，提升蘇寧環(huán)球的融資能力與擴(kuò)張實(shí)力文本二：項(xiàng)目整體定位及發(fā)展建議

中國第一個(gè)民營CBD的確認(rèn)

細(xì)分定位：綜合商業(yè)體定位及特色價(jià)值建議（構(gòu)建蘇寧模式）五星級(jí)酒定位及特色價(jià)值建議寫字樓定位及特色價(jià)值建議住宅區(qū)定位及特色價(jià)值建議文本三：項(xiàng)目營銷策略開發(fā)策略時(shí)間表及說明推廣策略時(shí)間表及說明文本四：項(xiàng)目形象定位與視覺策略文本五：附件：基礎(chǔ)市場調(diào)研報(bào)告OutlineMasterprojectdevelopmentplansandstrategies蘇寧蕪湖項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃及策略總綱Outline基礎(chǔ)市場調(diào)研報(bào)告總結(jié)構(gòu)Basedmarketresearchreport第三部第四部第二部商業(yè)市場第一部住宅市場第五部城東土地市場酒店市場寫字樓市場基礎(chǔ)市場調(diào)研報(bào)告總結(jié)構(gòu)第三部第四部第二部商業(yè)市場第一部住宅市第一部住宅市場第一部住宅市場市場背景歷史走勢蕪湖歷年商品房成交走勢2008年受宏觀經(jīng)濟(jì)和市場影響，蕪湖樓市銷量下降，但進(jìn)入2009年后，市場回暖，銷量也大幅提升，但價(jià)格較平穩(wěn)，漲幅較小近幾年蕪湖房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，銷量和價(jià)格均保持5-10%的年均增長率；2009年蕪湖房地產(chǎn)取得了重大突破，商品房銷售面積高達(dá)261.27萬平方米，同比增長51%；銷售價(jià)格4487元/平方米，同比上漲10%；市場背景歷史走勢蕪湖歷年商品房成交走勢2008年受宏觀經(jīng)濟(jì)和市場背景0908-1007蕪湖住宅市場走勢4月新政前后，蕪湖的住宅市場受到較為嚴(yán)重的打擊，成交量出現(xiàn)明顯的大幅下滑，下滑幅度達(dá)50%以上，近期雖有緩慢上升跡象，但仍遠(yuǎn)低于新政前水平；商業(yè)和辦公市場受新政影響的幅度較小。價(jià)格方面，雖然經(jīng)歷了4月新政的襲擾，但蕪湖住宅市場的價(jià)格依舊呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢；商業(yè)和辦公市場價(jià)格變化幅度不大，但可以看出其價(jià)格呈波動(dòng)型緩慢上漲。從成交和供應(yīng)量方面來看，蕪湖商品房市場上，住宅占有絕大比重，而商業(yè)和辦公物業(yè)市場所占的比重非常的少，但近期，辦公市場引來了一波供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)隨著供應(yīng)的增加，其成交也會(huì)相應(yīng)上升。市場背景0908-1007蕪湖住宅市場走勢4月新政前后，蕪湖市場解讀板塊分布世茂濱江花園名流印象長江長現(xiàn)代城中央城柏莊麗城偉星城圣地雅歌左岸生活鳳凰城銀湖春天別墅東方紅郡柏莊觀邸長江灣1號(hào)項(xiàng)目地塊城北板塊蕪湖重點(diǎn)發(fā)展的工業(yè)區(qū)，住宅產(chǎn)品較為稀少，以低價(jià)產(chǎn)品為主；城中板塊城市主流住宅產(chǎn)品集中區(qū)域，去化速度快，產(chǎn)品價(jià)格較高；城東新區(qū)板塊蕪湖的規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)，區(qū)域土地規(guī)模放量，在建項(xiàng)目多，價(jià)格成長空間大；濱江板塊蕪湖住宅市場價(jià)格高地，依托市中心江景資源，產(chǎn)品豪宅化；城南板塊主要依托區(qū)域的教育資源，集中了一批規(guī)模性樓盤，價(jià)格居中；發(fā)展基調(diào)：重心轉(zhuǎn)向城東新區(qū)世茂濱江花園東方紅郡名流印象市場解讀板塊分布世茂濱江花園名流印象長江長現(xiàn)代城中央城柏莊麗隨著蕪湖城市發(fā)展重心的向東轉(zhuǎn)移，城市發(fā)展的擴(kuò)容形成了多板塊、多極化的發(fā)展隨著蕪湖城市發(fā)展重心的向東轉(zhuǎn)移，城市發(fā)展的擴(kuò)容形成了多板塊、市場解讀濱江板塊代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型段（平米）當(dāng)前售價(jià)（元/平米）上市套數(shù)剩余套數(shù)銷售情況客戶構(gòu)成世茂濱江花園超高層、高層2房：100-1203房：136-1674房：1968200-95001407149作為豪宅標(biāo)桿，市場關(guān)注高，去化快，目前尾盤階段公司高管、外地生意人、投資客名流印象超高層、高層2房：1053房：130-1454房：1807000-80001331872一期4月開盤去化完畢，8月再推，目前銷售過半城市白領(lǐng)、公司高管、外籍人士、投資客長江長現(xiàn)代城高層、小高層103-281的3房-8房，戶型跨度大6500-7500169065項(xiàng)目開盤后銷售較快，目前尾盤階段本地生意人、城市白領(lǐng)、政府機(jī)關(guān)人員擁有不可復(fù)制的一線江景資源，在城市早期的發(fā)展過程中，擔(dān)當(dāng)了發(fā)展核心的角色，奠定了濱江板塊豪宅化的市場基調(diào)；隨著板塊土地的日益稀缺和資源價(jià)值的不斷提升，該板塊一直保持單一的產(chǎn)品特征，即以超高層、高層為主，大戶型產(chǎn)品為主；市場表現(xiàn)：銷售價(jià)格高，去化速度快市場解讀濱江板塊代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型段當(dāng)前售價(jià)上市套數(shù)市場解讀濱江板塊—世茂濱江花園蕪湖市場高端住宅產(chǎn)品的標(biāo)桿項(xiàng)目，其最大價(jià)值在于不可復(fù)制的一線江景資源；目前項(xiàng)目已進(jìn)入尾盤階段，在售的是其最后一棟樓；項(xiàng)目評(píng)價(jià)產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理——整個(gè)項(xiàng)目的公攤面積達(dá)到近30%，過多的浪費(fèi)面積凸顯出內(nèi)部格局的不合理立面用材較差——二層以上全部采用暗紅色涂料外墻，部分已有脫落市場抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)——由于購買該項(xiàng)目產(chǎn)品的都是高端客戶，因此，即使受到金融危機(jī)和新政的打擊，成交有所下滑，但其價(jià)格依然堅(jiān)挺用地面積：18萬方建筑面積：66萬方容積率：3.01裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯當(dāng)前售價(jià)：8200-9500元/平米開發(fā)商：上海世茂股份有限公司最近一次開盤：2010-6-27超高層產(chǎn)品全市最高價(jià)市場解讀濱江板塊—世茂濱江花園蕪湖市場高端住宅產(chǎn)品的標(biāo)桿項(xiàng)目市場解讀城中板塊代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型段（平米）當(dāng)前售價(jià)（元/平米）上市套數(shù)剩余套數(shù)銷售情況客戶構(gòu)成左岸生活高層、小高層、多層1房：42-552房：69-1093房：105-1434房：1836500-6700236849城中70萬方大盤，目前銷售過半以蕪湖本地市區(qū)客戶為主，主要是私營業(yè)主和公務(wù)員圣地雅歌高層多層洋房、聯(lián)排洋房：99-138聯(lián)排：193-249公寓：2房873房：107洋房：7000聯(lián)排：12000起公寓：580053617洋房先期開盤就以售完，聯(lián)排月均去化4.5套，公寓已本售完洋房和聯(lián)排客戶以生意人為主，兼有投資客，公寓已市區(qū)一般客戶長江灣1號(hào)高層2房：87-1153房：120-1255800-6400398212該項(xiàng)目是9月新開盤項(xiàng)目，目前已銷售近40%以本地市區(qū)客戶為主，主要是公司白領(lǐng)和私營業(yè)主，也有部分投資客雖然不如濱江板塊占據(jù)市中心的一線景觀資源，但該板塊位居城市中心地段，配套設(shè)施齊全，是城市主流群體的購房首選；以符合城區(qū)居家主流的普通住宅為主，面積段集中在50-120平米之間，受總價(jià)的限制，普通城市居民更傾向于中小戶型產(chǎn)品；市場表現(xiàn)：價(jià)格偏高，中小戶型熱銷市場解讀城中板塊代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型段當(dāng)前售價(jià)上市套數(shù)剩市場解讀城中板塊—左岸生活蕪湖城區(qū)住宅大盤，總量達(dá)70萬方，位于城市心臟區(qū)域，配套齊備，區(qū)位優(yōu)勢明顯。目前去化過半，接下來還將有大量后續(xù)推盤；項(xiàng)目評(píng)定產(chǎn)品契合市場需求——項(xiàng)目主要以中小戶型為主，面積集中在50-120平米之間，在總價(jià)限制下，迎合了當(dāng)下市中心住宅多以普通居家型產(chǎn)品為主的需求產(chǎn)品品質(zhì)一般——無論從社區(qū)建設(shè)還是產(chǎn)品用材來看，該項(xiàng)目都顯得較為普通用地面積：30萬方建筑面積：70萬方容積率：2.39裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯當(dāng)前售價(jià)：6500-6700元/平米開發(fā)商：安徽偉星置業(yè)有限公司最近一次開盤：2010-7-25市中心規(guī)模大盤市場解讀城中板塊—左岸生活蕪湖城區(qū)住宅大盤，總量達(dá)70萬方，市場解讀城北板塊代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型段（平米）當(dāng)前售價(jià)（元/平米）上市套數(shù)剩余套數(shù)銷售情況客戶構(gòu)成信德翡翠灣小高層、多層1房：50-702房：75-1003房：1355000-53009972509年至今的月均去化接近100套城北開發(fā)區(qū)客戶占了大部分，自住為主，投資性質(zhì)較少鳳凰城高層、小高層、多層1房：492房：63-803房：92-964000100489去化速度快，最新一期在1月開盤地緣型客戶，多用于自住整體檔次居中，但項(xiàng)目整體品質(zhì)和老城區(qū)相差并不大，但由于板塊主打低總價(jià)和性價(jià)比，因此價(jià)格很難有上漲；工業(yè)園區(qū)的定位決定了北區(qū)市場以園區(qū)產(chǎn)業(yè)客為主，對(duì)住房的需求也集中在最為基本的要求，因此低總價(jià)的小戶型更受是市場歡迎；市場表現(xiàn)：價(jià)格適中，1房2房最為好賣市場解讀城北板塊代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型段當(dāng)前售價(jià)上市套數(shù)剩余套市場解讀城北板塊—信德翡翠灣項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上主要以小戶型產(chǎn)品為主，就是為了滿足園區(qū)購房者的需求，主打“小面積，大空間”概念，以贈(zèng)送面積的方式贏得市場關(guān)注；項(xiàng)目評(píng)定著重于項(xiàng)目的推廣——在全市范圍內(nèi)展開項(xiàng)目品牌、產(chǎn)品、營銷手段等推廣，使其成為城北地區(qū)最知名的項(xiàng)目之一贈(zèng)送面積——是較早將贈(zèng)送面積類產(chǎn)品加入到蕪湖市場的項(xiàng)目，而且因此實(shí)現(xiàn)了同類產(chǎn)品區(qū)域的最高售價(jià)，獲得了不錯(cuò)的市場口碑和銷售成績用地面積：5.5萬方建筑面積：10.8萬方容積率：1.59裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯當(dāng)前售價(jià)：5000-5300元/平米開發(fā)商：信德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近一次開盤：2009-12-21主打小戶型滿足園區(qū)客市場解讀城北板塊—信德翡翠灣項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上主要以小戶型產(chǎn)品市場解讀城南板塊代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型（平米）當(dāng)前售價(jià)（元/平米）上市套數(shù)剩余套數(shù)銷售情況客戶構(gòu)成中央城小高層多層2房：903房：109-13351002957355開盤前期去化速度快，達(dá)到80%左右客戶主要以城南地區(qū)和市區(qū)的自住客為主柏莊麗城高層聯(lián)排聯(lián)排：216-2322房：82-1053房：107-127聯(lián)排：15000公寓：500046442月均去化30套左右，公寓的去化較為迅速聯(lián)排的客戶以當(dāng)?shù)睾褪袇^(qū)生意人為主，兼有自住和投資；公寓的客戶以自住為主城南各項(xiàng)目都具備較高的競爭力，注重產(chǎn)品內(nèi)部的打造，隨著交通等配套設(shè)施的逐步完善，價(jià)格和銷售速度正逐漸與老城區(qū)靠近；該板塊主要以區(qū)域客戶為主，且以自住為主，因此，在同樣的功能條件下，小戶型產(chǎn)品更為熱銷；市場表現(xiàn)：價(jià)格穩(wěn)步成長，小戶型熱銷市場解讀城南板塊代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型當(dāng)前售價(jià)上市套數(shù)剩余套數(shù)市場解讀城南板塊—柏莊麗城蕪湖市場別墅產(chǎn)品并不多，但該項(xiàng)目通過對(duì)聯(lián)排產(chǎn)品的打造，使其成為了城南板塊的標(biāo)志性項(xiàng)目，其客群包括市區(qū)的高端客戶群；項(xiàng)目評(píng)定區(qū)域品質(zhì)代表項(xiàng)目——由于有別墅產(chǎn)品的存在，因此該項(xiàng)目在對(duì)外推廣的形象塑造上推出了板塊豪宅的概念，也確實(shí)吸引到了市場高端客群的注意小區(qū)內(nèi)部物業(yè)管理混亂——在內(nèi)部景觀的營造上，運(yùn)用了水系、堆坡、大量種植樹木等等手段，但物業(yè)管理顯得較為混亂，上述種種景觀缺少打理用地面積：26.6萬方建筑面積：52萬方容積率：1.8裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯當(dāng)前售價(jià)：公寓5000元/平米

聯(lián)排15000元/平米開發(fā)商：蕪湖柏麗置業(yè)最近一次開盤：2010-1-16城南板塊高端項(xiàng)目，注重品質(zhì)打造市場解讀城南板塊—柏莊麗城蕪湖市場別墅產(chǎn)品并不多，但該項(xiàng)目通市場解讀城東新區(qū)板塊代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型段（平米）當(dāng)前售價(jià)（元/平米）上市套數(shù)剩余套數(shù)銷售情況客戶構(gòu)成偉星城小高層、多層2房：77-873房：89-1384房：142-1925400117181開盤即接近售罄主城區(qū)和周邊區(qū)域客戶，以自住為主，外地客主要用于投資東方紅郡高層、小高層、多層1房：50-552房：81-873房：104-1224房：147520037737一開盤即去化近80%,目前正積極推廣二期主城區(qū)和周邊區(qū)域客戶，以自住為主隨著市政府重心的轉(zhuǎn)移和客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)知的逐步轉(zhuǎn)變，板塊項(xiàng)目逐步增多，市場銷售情況良好，價(jià)格上漲積極；板塊目前還未出現(xiàn)高品質(zhì)產(chǎn)品，個(gè)別項(xiàng)目仍處于低位運(yùn)行，市場價(jià)值成長空間大，有待進(jìn)一步開發(fā)；市場表現(xiàn)：價(jià)格成長快，產(chǎn)品去化快市場解讀城東新區(qū)板塊代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型段市場解讀城東新區(qū)板塊—偉星城項(xiàng)目的建筑樣式延續(xù)了偉星品牌在蕪湖市場的一貫風(fēng)格距離市中心的近距離較近，因此選擇到此置業(yè)的一般剛需客戶都是市區(qū)的價(jià)格擠壓客戶項(xiàng)目評(píng)價(jià)品牌優(yōu)勢——偉星置業(yè)在蕪湖市場經(jīng)營多年，擁有多個(gè)在售項(xiàng)目，形成了項(xiàng)目品牌效應(yīng)價(jià)格優(yōu)勢——位于城東于老城區(qū)的集合部位，但售價(jià)比市中心低，帶來了項(xiàng)目的開盤熱賣區(qū)位優(yōu)勢——區(qū)位優(yōu)勢較為明顯，加上以偉星品牌在蕪湖市場的多年經(jīng)營，項(xiàng)目一開盤就取得了快速的去化用地面積：34.6萬方建筑面積：62萬方容積率：1.8裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯當(dāng)前售價(jià)：5400元/平米開發(fā)商：安徽偉星置業(yè)有限公司最近一次開盤：2010-8-8以價(jià)格優(yōu)勢吸引市區(qū)客市場解讀城東新區(qū)板塊—偉星城項(xiàng)目的建筑樣式延續(xù)了偉星品牌在蕪市場解讀競爭格局目前，隨著市中心供應(yīng)的減少和受價(jià)格因素的排擠，市區(qū)擠壓客戶逐漸外溢，南、北、東三大板塊成為擠壓客的選擇區(qū)域，從而使板塊之間形成競爭格局市中心區(qū)域以其產(chǎn)品價(jià)格高度和居住價(jià)值高度獨(dú)立于這波競爭格局之外城東板塊尚未成熟，當(dāng)前的區(qū)域市場主要以價(jià)格優(yōu)勢吸引市中心擠壓客戶，以剛性需求為主城北版塊城東版塊城南版塊市場解讀競爭格局目前，隨著市中心供應(yīng)的減少和受價(jià)格因素的排擠格局解讀：城東崛起未來，隨著蕪湖城市發(fā)展重心的逐步東移，城東板塊將成長為新的城市中心，區(qū)域項(xiàng)目所面臨的競爭將主要來自自身及老市中心區(qū)域項(xiàng)目城東板塊的崛起過程中，其客群的來源也將變得多樣化，改善型和投資型客戶將逐步增多城北版塊城東版塊城南版塊格局解讀：城東崛起未來，隨著蕪湖城市發(fā)展重心的逐步東移，城東市場解讀板塊代表項(xiàng)目當(dāng)前售價(jià)（元/平米）客戶構(gòu)成客群屬性濱江板塊世茂濱江花園8200-9000公司高管、外地生意人、投資客高端客+投資客名流印象7600-8700城市白領(lǐng)、公司高管、外籍人士、投資客高端客+投資客長江長現(xiàn)代城6500-7500本地生意人、城市白領(lǐng)、政府機(jī)關(guān)人員改善客+投資客城中板塊左岸生活6500-6700以蕪湖本地市區(qū)客戶為主，主要是私營業(yè)主和公務(wù)員一般剛需客+改善客圣地雅歌洋房：7000洋房和聯(lián)排客戶以生意人為主，兼有投資客高端客+投資客聯(lián)排：12000起公寓：5800公寓以市區(qū)一般客戶為主一般剛需客+改善客長江灣1號(hào)5800-6400以本地市區(qū)客戶為主，主要是公司白領(lǐng)和私營業(yè)主，也有部分投資客一般剛需客+改善客+投資客城北板塊信德翡翠灣5000-5300城北開發(fā)區(qū)客戶占了大部分，自住為主，投資性質(zhì)較少一般剛需客鳳凰城4000地緣型客戶，多用于自住城南板塊中央城5100客戶主要以城南地區(qū)和市區(qū)的自住客為主一般剛需客柏莊麗城聯(lián)排：15000聯(lián)排的客戶以當(dāng)?shù)睾褪袇^(qū)生意人為主，兼有自住和投資高端客公寓：5000公寓的客戶以自住為主一般剛需客城東板塊偉星城5400主城區(qū)和周邊區(qū)域客戶，以自住為主，外地客主要用于投資一般剛需客+投資客東方紅郡5200主城區(qū)和周邊區(qū)域客戶，以自住為主一般剛需客客群分析高端置業(yè)客代表項(xiàng)目：世茂濱江花園、名流印象、柏莊麗城改善型置業(yè)客代表項(xiàng)目：左岸生活、長江長現(xiàn)代城一般剛需置業(yè)客代表項(xiàng)目：信德翡翠灣、偉星城、東方紅郡投資置業(yè)客代表項(xiàng)目：世茂濱江花園、偉星城市場解讀板塊代表項(xiàng)目當(dāng)前售價(jià)（元客群定性分析高端置業(yè)客需求集中在單一的產(chǎn)品形態(tài)和對(duì)稀缺資源的占有世茂濱江花園：產(chǎn)品表現(xiàn)一般，但擁有一線的江景柏莊麗城：高于市場一般水平的產(chǎn)品力和營銷手段改善型置業(yè)客關(guān)注點(diǎn)集中于對(duì)地段、配套及使用面積的關(guān)注左岸生活：市中心項(xiàng)目，周邊配套設(shè)施完善長江長現(xiàn)代城：產(chǎn)品戶型房間數(shù)眾多，一般在3-8個(gè)一般剛需置業(yè)客對(duì)價(jià)格敏感，需求是滿足基本的置業(yè)需求，更容易接受新區(qū)項(xiàng)目偉星城：位于城東新區(qū)，以低價(jià)吸引市區(qū)價(jià)格擠壓客東方紅郡：該項(xiàng)目的成交客戶中很多都是來自市區(qū)投資置業(yè)客看重的是物業(yè)的長期升值空間，對(duì)地域并不在意世茂濱江花園：市中心項(xiàng)目，蕪湖市場豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目偉星城：城東新區(qū)項(xiàng)目，區(qū)域的升級(jí)建設(shè)提升板塊價(jià)值客群定性分析高端置業(yè)客改善型置業(yè)客一般剛需置業(yè)客投資置業(yè)客標(biāo)桿機(jī)會(huì)點(diǎn)：市場缺少高品質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目，諸如世貿(mào)濱江等市場表現(xiàn)良好，在獲得高溢價(jià)的同時(shí)也能快速去化。總價(jià)機(jī)會(huì)點(diǎn)：蕪湖置業(yè)者追求性價(jià)比，從價(jià)格來看，只要性價(jià)比高的產(chǎn)品，無論總價(jià)高低，均受到市場的熱捧客群機(jī)會(huì)點(diǎn)：隨著城東板塊的發(fā)展，其客群的來源也將變得多樣化，本案產(chǎn)品線的豐富更能滿足不同客戶的選擇市場解讀機(jī)會(huì)標(biāo)桿機(jī)會(huì)點(diǎn)：市場缺少高品質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目，諸如世貿(mào)濱江等市場表現(xiàn)良第二部商業(yè)市場第二部商業(yè)市場0908-1007蕪湖商業(yè)市場走勢圖0908-1007蕪湖商業(yè)市場走勢圖重點(diǎn)商業(yè)區(qū)及商業(yè)發(fā)展分布1重點(diǎn)商業(yè)區(qū)及商業(yè)發(fā)展分布1縱觀蕪湖各區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目又有何分布？在城南區(qū)域，新時(shí)代商業(yè)街逐漸把蕪湖城南商業(yè)帶動(dòng)起來，泰鑫商業(yè)中心，也是城市發(fā)展應(yīng)運(yùn)生的商業(yè)，隨著泰鑫商務(wù)中心的形成，可以說城南的商務(wù)中心也會(huì)逐步形成。包括弋江區(qū)政府也在打造城南的商業(yè)中心。商業(yè)市場疆域區(qū)域市場概述時(shí)勢市場背景分析諸侯競爭個(gè)案簡述縱觀蕪湖各區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目又有何分布？在城南區(qū)域，新時(shí)代商業(yè)商業(yè)市場疆域區(qū)域市場概述時(shí)勢市場背景分析諸侯競爭個(gè)案簡述蕪湖各區(qū)快功能分布商業(yè)市場疆域時(shí)勢諸侯蕪湖各區(qū)快功能分布蕪湖市現(xiàn)狀具備一定的商業(yè)功能區(qū)的區(qū)域：⑴以中山路步行街與鏡湖周邊地段為中心的市級(jí)商業(yè)中心；⑵由長江市場園、亞夏汽車城等市場組成的專業(yè)市場群；⑶以長街、沿河路組成的跨區(qū)域性小商品市場；⑷由新時(shí)代商業(yè)街為中軸的城南商業(yè)中心；⑸銀湖中路兩側(cè)密布的家具、建材、裝飾材料商業(yè)群；⑹南瑞社區(qū)商業(yè)中心。1.城市重點(diǎn)商業(yè)區(qū)及商業(yè)發(fā)展分布蕪湖市現(xiàn)狀具備一定的商業(yè)功能區(qū)的區(qū)域：1.城市重點(diǎn)商業(yè)區(qū)及商蕪湖市目前商業(yè)分布示意圖蕪湖市目前商業(yè)分布示意圖蕪湖商業(yè)在中部省份中是非常發(fā)達(dá)的,同時(shí)基本上國內(nèi)的一線品牌的商家全部都有進(jìn)入,一些國際品牌（如BOSS、雅格獅丹、都彭、萬寶龍BOSS、雅格獅丹、都彭、萬寶龍等）都以進(jìn)入,一些國際級(jí)的商業(yè)巨頭(如嘉德置業(yè))也有進(jìn)入,目前整體的發(fā)展非常良好。安徽蘇寧環(huán)球蕪湖項(xiàng)目市場調(diào)研及發(fā)展計(jì)劃策略總綱課件安徽蘇寧環(huán)球蕪湖項(xiàng)目市場調(diào)研及發(fā)展計(jì)劃策略總綱課件蕪湖市城市2010年商業(yè)功能區(qū)等級(jí)規(guī)模一覽表等級(jí)稱謂個(gè)數(shù)名稱一級(jí)市級(jí)3中山路商業(yè)中心區(qū)、城中金融商務(wù)中心區(qū)、弋江路專業(yè)市場群二級(jí)區(qū)級(jí)3城南區(qū)級(jí)中心、長江大橋區(qū)級(jí)中心、城北區(qū)級(jí)中心亞區(qū)級(jí)3東郊路商業(yè)中心、新時(shí)代商業(yè)中心、古城商業(yè)中心三級(jí)社區(qū)級(jí)14紅梅、汀塘、神山口、礱坊、清水、王拐、南瑞、桂花橋、瀂港、火龍崗、四褐山、大橋、越秀路、裕溪口

蕪湖市商業(yè)功能區(qū)發(fā)展規(guī)劃

蕪湖市商業(yè)功能區(qū)布局要與蕪湖市“東擴(kuò)南延”城市總體發(fā)展戰(zhàn)略相一致，體現(xiàn)“中部提升，東南推進(jìn)，北部培育”的發(fā)展思路。蕪湖市城市2010年商業(yè)功能區(qū)等級(jí)規(guī)模一覽表等級(jí)稱謂個(gè)數(shù)名稱蕪湖市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃示意圖本案蕪湖市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃示意圖本案據(jù)相關(guān)資料顯示，弋江區(qū)隨著2008年招商引資力度的推進(jìn)，和瑞動(dòng)漫科技園、賽爾大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、蕪湖市物流中心、大型醫(yī)療器械物流交易中心、蕪湖工程機(jī)械大市場等為代表的一批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在城南崛起。城南地區(qū)將涌現(xiàn)大批以專業(yè)大市場為主流形態(tài)的大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)?shù)貥I(yè)士高度看好這批專業(yè)大型市場給未來幾年內(nèi)蕪湖商業(yè)地產(chǎn)帶來的活力。城南板塊——專業(yè)市場集中地商業(yè)市場疆域區(qū)域市場概述時(shí)勢市場背景分析諸侯競爭個(gè)案簡述marketplace據(jù)相關(guān)資料顯示，弋江區(qū)隨著2008年招商引資力度的推進(jìn)，和瑞在城北區(qū)域，由五星級(jí)的漢爵陽明酒店、法國歐尚大賣場、華強(qiáng)·方特樂園、華強(qiáng)城城市綜合體構(gòu)成的綜合配套設(shè)施，將促使該區(qū)域成為蕪湖新的區(qū)域商業(yè)、文化、旅游中心。城北板塊——旅游文化中心商業(yè)市場疆域區(qū)域市場概述時(shí)勢市場背景分析諸侯競爭個(gè)案簡述在城北區(qū)域，由五星級(jí)的漢爵陽明酒店、法國歐尚大賣場、華強(qiáng)·方城中板塊——城市蛻變核心在城中區(qū)域，則有聯(lián)盛國際商業(yè)中心、融匯中江廣場（西區(qū)）、鏡街、僑鴻國際商城、小九華商業(yè)街、凱帆大廈、摩根100等一批新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。值得一提的是蕪湖名流印象項(xiàng)目，該案集商業(yè)街、精品寫字樓、經(jīng)濟(jì)型酒店、住宅公寓等幾大建筑群構(gòu)成的超大型城市綜合體，位于蕪湖市鏡湖區(qū)，毗鄰蕪湖城市商業(yè)步行街，東臨吉和南路，北臨北京西路，占地面積8.7萬平方米，規(guī)劃總建筑面積48.09萬平方米。這些將進(jìn)一步鞏固鏡湖區(qū)的中心商業(yè)區(qū)的地位，從而擔(dān)負(fù)起蕪湖城市新商業(yè)圈的重任。商業(yè)市場疆域區(qū)域市場概述時(shí)勢市場背景分析諸侯競爭個(gè)案簡述城中板塊——城市蛻變核心在城中區(qū)域，則有聯(lián)盛國際商業(yè)中心、融在城東區(qū)域，沿弋江北路形成的幾大專業(yè)市場仍然將繼續(xù)散發(fā)商業(yè)活力。隨著市政府的東遷、商業(yè)文化中心區(qū)的建設(shè)，以及綠地·鏡湖世紀(jì)城、東部星城、金都檀宮等等一批住宅項(xiàng)目的崛起，諸多的房地產(chǎn)企業(yè)也注意到了這一區(qū)域內(nèi)商業(yè)需求帶來的對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的新需求，據(jù)蕪湖商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)與配套，將促成蕪湖商業(yè)地產(chǎn)新熱點(diǎn)。商業(yè)市場疆域區(qū)域市場概述時(shí)勢市場背景分析諸侯競爭個(gè)案簡述城東板塊——蕪湖商住新熱點(diǎn)在城東區(qū)域，沿弋江北路形成的幾大專業(yè)市場仍然將繼續(xù)散發(fā)商業(yè)活值得關(guān)注的聯(lián)盛國際商業(yè)中心就處在城市中心，又是和城東鏈接的重要紐帶，項(xiàng)目不僅僅可以滿足老城區(qū)的生活需求，同時(shí)對(duì)城東板塊也有非常大的推動(dòng)作用。聯(lián)盛搜秀城之所以備受追捧，主要是小面積，門檻低，另外提供給消費(fèi)者、投資客的是四年的固定租金收益的營銷模式，這也是符合蕪湖商業(yè)的發(fā)展規(guī)律的商業(yè)模式。商業(yè)市場疆域區(qū)域市場概述時(shí)勢市場背景分析諸侯競爭個(gè)案簡述城中板塊——城市蛻變核心值得關(guān)注的聯(lián)盛國際商業(yè)中心就處在城市中心，又是和城東鏈接的重商業(yè)市場疆域區(qū)域市場概述時(shí)勢市場背景分析諸侯競爭個(gè)案簡述商業(yè)市場疆域時(shí)勢諸侯蕪湖商業(yè)發(fā)展趨勢蕪湖城市東擴(kuò)的戰(zhàn)略意義蕪湖東擴(kuò)城市版圖擴(kuò)大，城市功能強(qiáng)化城市交通體系整體向東偏移擴(kuò)張，交通鏈接長三角輻射意向明顯城市“綠肺”功能凸顯城市新格局形成投資環(huán)境價(jià)值提升山水蕪湖、生態(tài)商業(yè)功能愈將顯現(xiàn)，空間距離拉近，蕪湖新區(qū)崛起東部城市人口密度上升，是規(guī)模最大、檔次最高的現(xiàn)代住宅區(qū)域住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量的迅速上升，引發(fā)各類消費(fèi)需求產(chǎn)生蕪湖商業(yè)發(fā)展趨勢蕪湖城市東擴(kuò)的戰(zhàn)略意義蕪湖東擴(kuò)城市版圖擴(kuò)大，據(jù)悉，目前蕪湖一些街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局都是由地產(chǎn)開發(fā)商自主選擇，造房子順便造門面，缺乏有效引導(dǎo)和控制，因而無法形成合理的商業(yè)層次結(jié)構(gòu)。因而，蕪湖在近年房地產(chǎn)拍地及規(guī)劃過程中，政府部門加大了對(duì)商業(yè)規(guī)劃、合理開發(fā)的關(guān)注力度，以此規(guī)范土地商業(yè)價(jià)值的合理化與高端化。蕪湖商業(yè)發(fā)展趨勢據(jù)悉，目前蕪湖一些街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局都是由地產(chǎn)開發(fā)商自主選擇除了少數(shù)項(xiàng)目外，蕪湖目前缺乏專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制，大部分商業(yè)地產(chǎn)是作為住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的配套工程而建設(shè)，開發(fā)商將其等同于住宅，興建了一批體量較小、適合個(gè)人購買的單開間門面，只顧銷售，忽略了商業(yè)的培育階段，直接導(dǎo)致部分街區(qū)商鋪過剩，有房無市。而一些大中型商業(yè)經(jīng)營企業(yè)則因商鋪體量普遍較小而尋租無門。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)企業(yè)需求脫節(jié)現(xiàn)象比較嚴(yán)重。蕪湖商業(yè)發(fā)展趨勢除了少數(shù)項(xiàng)目外，蕪湖目前缺乏專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制，大部分商位于蕪湖市城南的新時(shí)代商業(yè)街。該街規(guī)劃為集居住、購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合街區(qū)。規(guī)劃之初，被普遍看好成接受步行街輻射的“第二商圈”。2004年底，該項(xiàng)目完工，商鋪基本銷售一空，但在開發(fā)商退出該街區(qū)后，問題便暴露出來：因而新時(shí)代商業(yè)街商業(yè)氛圍一直不溫不火，更無法與相距不足兩公里的步行街商圈相比，原有的商業(yè)規(guī)劃已不可能實(shí)現(xiàn)。街上商鋪單體面積小，結(jié)構(gòu)單一；開發(fā)商只顧銷售方便，忽略了招商需求的考慮，配套設(shè)施也不足。無法滿足大中型商家的硬件需求，蕪湖商業(yè)綜述位于蕪湖市城南的新時(shí)代商業(yè)街。該街規(guī)劃為集居住、購物、餐飲、規(guī)劃目標(biāo)：到2020年，蕪湖市區(qū)將形成一處城市商業(yè)中心六處副城市商業(yè)中心七處區(qū)級(jí)商業(yè)中心和五十一處社區(qū)商業(yè)中心全面完成市區(qū)三處購物中心、二十處大中型百貨店、六十六處大中型超市、十五條商業(yè)街、九十三處菜市場的建設(shè)目標(biāo)。蕪湖商業(yè)發(fā)展趨勢規(guī)劃目標(biāo)：蕪湖商業(yè)發(fā)展趨勢蕪湖商業(yè)發(fā)展趨勢商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系結(jié)構(gòu)一處商業(yè)中心中山路商業(yè)中心六處城市副商業(yè)中心商業(yè)中心、繁昌縣商業(yè)中心、南嶺商業(yè)中心、蕪湖縣商業(yè)中心七處區(qū)級(jí)商業(yè)中心城北商業(yè)中心、銀湖商業(yè)中心、大橋商業(yè)中心、兩站商業(yè)中心、弋江北路商業(yè)中心、西洋湖商業(yè)中心、城東商業(yè)中心七處區(qū)級(jí)商業(yè)中心天門新城社區(qū)商業(yè)中心等51處蕪湖商業(yè)發(fā)展趨勢商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系結(jié)構(gòu)一處商業(yè)中心六處城市副商業(yè)中根據(jù)不同商業(yè)區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展連鎖經(jīng)營的超市及便利店、專業(yè)店、綜合型和專業(yè)型的批發(fā)市場、特色餐飲店、早餐連鎖店等；支持發(fā)展規(guī)模適中的百貨店、大型專業(yè)店、折扣店和加盟店、特許經(jīng)營店；適度發(fā)展大型購物中心；在城區(qū)關(guān)閉擾民、污染環(huán)境的網(wǎng)點(diǎn)。明確的規(guī)劃，體現(xiàn)了政府將在蕪湖商業(yè)布局中，發(fā)揮越來越大的調(diào)控作用。蕪湖商業(yè)發(fā)展趨勢總結(jié)根據(jù)不同商業(yè)區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展連鎖經(jīng)營的超市及便利店、專業(yè)店、綜步行街核心商圈依舊具備蕪湖其它商圈所不具備的超高人氣，這也因此成為商家的“必爭之地”。蕪湖的兩大購物中心“南京新百”“華億集團(tuán)”都坐落在此，近年來都不斷擴(kuò)大規(guī)模；包括蘇寧、五星、國美等幾乎所有的家電賣場都盤踞在步行街；當(dāng)?shù)匾煌ㄓ嵠髽I(yè)、銀行等實(shí)力企業(yè)基本于步行街扎根，外地商業(yè)零售巨頭企業(yè)進(jìn)軍蕪湖市場，目前步行街依然為其首選。蕪湖消費(fèi)習(xí)慣步行街核心商圈依舊具備蕪湖其它商圈所不具備的超高人氣，這也因步行街作為蕪湖市的核心商圈，無論是人流量所帶來的經(jīng)濟(jì)效益，還是給企業(yè)形象宣傳帶來的提升，都是蕪湖市其它商圈無法相比的。商業(yè)的關(guān)鍵就是選址，大批有品牌號(hào)召力的商的聚集于此，是步行街核心商圈繁榮的關(guān)鍵因素。未來，伴隨蕪湖整體區(qū)域商圈的不斷形成，步行街的旅游消費(fèi)將高于其純商業(yè)消費(fèi)。蕪湖消費(fèi)習(xí)慣步行街作為蕪湖市的核心商圈，無論是人流量所帶來的經(jīng)濟(jì)效益，還此外，步行街核心商圈依然存在一定的局限和不足。如基礎(chǔ)設(shè)施滯后，周邊路況復(fù)雜，行車?yán)щy，車位偏少，停車不便。其次一些建筑老化嚴(yán)重，破舊落后，品牌層次重復(fù)率大，且普遍層次不高，整體商圈實(shí)力和檔次亟待升級(jí)。蕪湖消費(fèi)習(xí)慣此外，步行街核心商圈依然存在一定的局限和不足。如基礎(chǔ)設(shè)施滯后蕪湖東擴(kuò)南進(jìn)，300萬人口城市副中心即將耀世登場。蕪湖固有商圈已顯老化，新的商業(yè)核心競爭力板塊尚未形成。高端消費(fèi)傾向南京、上海等地，客源外流比較嚴(yán)重，隨著行政中心的遷徙，城市規(guī)模擴(kuò)大，全民期待一座具備現(xiàn)代化消費(fèi)理念的綜合商業(yè)中心。商業(yè)發(fā)展背景總結(jié)高端消費(fèi)，急需出口！蕪湖東擴(kuò)南進(jìn)，300萬人口城市副中心即將耀世登場。商業(yè)發(fā)展背如今，住宅房貸政策收緊嚴(yán)重打擊了投資客的熱情，商業(yè)地產(chǎn)反而獲得了全新的發(fā)展機(jī)遇。在近期HOUSE365進(jìn)行的一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)調(diào)查中，由于住宅房貸的收緊，55.57%的網(wǎng)友將投資眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，尤其是大型商業(yè)或?qū)⒊蔀橥顿Y客的新寵。商業(yè)投資調(diào)查如今，住宅房貸政策收緊嚴(yán)重打擊了投資客的熱情，商業(yè)地產(chǎn)反而獲以上數(shù)據(jù)摘自《HOUSE365》網(wǎng)新政助推商業(yè)地產(chǎn)成為投資新寵商業(yè)投資調(diào)查以上數(shù)據(jù)摘自《HOUSE365》網(wǎng)新政助推商業(yè)地產(chǎn)成為投資新在剛需為主導(dǎo)的蕪湖房地產(chǎn)市場，投資客認(rèn)為哪里的商業(yè)地產(chǎn)最具有投資價(jià)值呢？調(diào)查結(jié)果顯示：城中商業(yè)仍然最受投資客青睞，獲得了43.34%的支持；近期利好頻傳的城東板塊則受到27.03%的投資客青睞。在商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)選擇上，大型商業(yè)成為網(wǎng)友心中最具投資價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)投資調(diào)查在剛需為主導(dǎo)的蕪湖房地產(chǎn)市場，投資客認(rèn)為哪里的商業(yè)地產(chǎn)最具有以上數(shù)據(jù)摘自《HOUSE365》網(wǎng)商業(yè)市場疆域區(qū)域市場概述時(shí)勢市場背景分析諸侯競爭個(gè)案簡述商業(yè)投資調(diào)查以上數(shù)據(jù)摘自《HOUSE365》網(wǎng)商業(yè)市場疆域時(shí)勢諸侯商業(yè)投本案即為：榜眼地段的冠軍產(chǎn)品本案即為：榜眼地段的冠軍產(chǎn)品第三部酒店市場第三部酒店市場發(fā)展現(xiàn)狀：2005年，蕪湖的星級(jí)酒店有18家，而到2007年8月為止，這個(gè)數(shù)字卻降為了15家。4星級(jí)酒店只有海螺、鐵山、國信三家，其余則為3星級(jí)以下的酒店，這與目前高級(jí)酒店業(yè)消費(fèi)者特別是商務(wù)型客人的實(shí)際需求是脫節(jié)的。蕪湖的高檔星級(jí)酒店業(yè)的整體“軟件水平”始終不高，這成為蕪湖高檔酒店業(yè)發(fā)展的另一個(gè)致命的”瓶頸。僑鴻、新百的5星級(jí)酒店建成，但其服務(wù)軟件水平的仍距世界一流品牌酒店有一定差距。隨著以城東新區(qū)新的中央政務(wù)區(qū)和商務(wù)區(qū)的發(fā)展，蕪湖酒店業(yè)正迎來一個(gè)新的提升機(jī)遇。酒店業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展分析發(fā)展現(xiàn)狀：酒店業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展分析蕪湖僑鴻皇冠假日酒店緊鄰鳳凰美食街、商業(yè)步行街以及沃爾瑪超市；距離蕪湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、國際會(huì)展中心、方特歡樂世界僅需10-15分鐘車程；距離南京、上海1-4小時(shí)車程；距離九華山、黃山僅需2-3.5小時(shí)車程。餐飲設(shè)施：潘菲諾潘菲諾餐廳、鳳凰吧、華夏宮、錦繡園中餐廳、曼哈頓西餐廳、咖啡吧會(huì)議設(shè)施：皇冠宴會(huì)廳：全市最大的宴會(huì)廳，可容納約500人左右，配備先進(jìn)完善的會(huì)議設(shè)施皇冠宴會(huì)廳A：配有先進(jìn)的會(huì)議設(shè)施，可容納350人左右的雞尾酒會(huì)皇冠宴會(huì)廳B：配有先進(jìn)的會(huì)議設(shè)施，可容納240人左右的宴會(huì)會(huì)議室A：配有先進(jìn)的會(huì)議設(shè)施，可容納50人左右的會(huì)議會(huì)議室B：配有先進(jìn)的會(huì)議設(shè)施，可容納90人左右的會(huì)議會(huì)議室C：固定劇院式擺放，可容納約123人會(huì)議室D：配有先進(jìn)的會(huì)議設(shè)施，可容納80人左右的會(huì)議會(huì)議室E：配有先進(jìn)的會(huì)議設(shè)施，可容納90人左右的會(huì)議

休閑設(shè)施：桑拿按摩、SPA、健身運(yùn)動(dòng)、游泳服務(wù)設(shè)施：洗衣服務(wù)、叫醒服務(wù)、禮賓司服務(wù)、停車位周圍景觀：美食一條街信用卡：國際信用卡Visacard、國際信用卡運(yùn)通卡、國際信用卡大萊卡、國際信用卡JCBcard、國內(nèi)銀聯(lián)卡蕪湖僑鴻皇冠假日酒店蕪湖僑鴻皇冠假日酒店緊鄰鳳凰美食街、商業(yè)步行街以及沃爾瑪超市瑪麗蒂姆蕪湖酒店2010年7月1日開業(yè)由蕪湖碧桂園與德國HMS酒店管理集團(tuán)簽約合作，由德方負(fù)責(zé)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)蕪湖碧桂園瑪麗蒂姆酒店和碧桂園銀河城鳳凰酒店的管理工作。HMS酒店管理集團(tuán)為德國最大的酒店集團(tuán)。蕪湖瑪麗蒂姆蕪湖酒店坐落在風(fēng)景秀美的龍窩湖畔，擁有602間客房及套間，一個(gè)1540平米的大型宴會(huì)廳和32間大小不等的會(huì)議廳。除了大堂酒吧和卡拉OK行政酒廊外，酒店還有可以提供各種美食多種餐廳。此外瑪麗蒂姆蕪湖酒店還提供健身房、桑拿、蒸氣浴、美容美發(fā)和室內(nèi)室外泳池。喜歡運(yùn)動(dòng)的客人還可以在酒店的網(wǎng)球場、籃球場和保齡球館一試身手?，旣惖倌肥徍频?010年7月1日開業(yè)信德華府·德信假日酒店（在建五星級(jí)酒店）作為城北首家五星級(jí)酒店，德信假日酒店是由酒店客房、宴會(huì)廳、各式餐廳、會(huì)議區(qū)、健康中心等配套齊全的設(shè)施組成的一座國際五星級(jí)酒店。項(xiàng)目總用地面積為37042.7㎡，總建筑面積為93629㎡。地上部分酒店為12層，建筑高度為50m；員工宿舍為8層，建筑高度為37.2m；地下2層，總建筑面積為93629㎡。信德華府·德信假日酒店（在建五星級(jí)酒店）海螺國際大酒店:海螺國際大酒店擁有208套各類型客房,中央空調(diào),國際直撥電話,私人保險(xiǎn)箱,衛(wèi)星電視等國際標(biāo)準(zhǔn)的硬件設(shè)施.19個(gè)風(fēng)格迥異的餐廳為您提供正宗的淮揚(yáng)菜,川菜,粵菜和西餐.另有健身房,夜總會(huì),歌舞廳,美容中心,桑拿中心,購物中心等配套設(shè)施。鐵山賓館：鐵山賓館是中共蕪湖市委市政府的政務(wù)接待基地，是接待與經(jīng)營為一體的國家四星級(jí)旅游飯店，是安徽省第四屆、五屆文明單位，省園林式單位，省優(yōu)秀星級(jí)飯店。賓館現(xiàn)有總統(tǒng)套房、豪華套房、標(biāo)準(zhǔn)房等各式客房220間（套）；各類風(fēng)格不同的中西式餐廳能同時(shí)容納1000人就餐。四星級(jí)酒店代表海螺國際大酒店:海螺國際大酒店擁有208套各類型客房,中央空奧頓酒店：奧頓酒店是蕪湖首選港澳酒店管理模式的三星級(jí)商務(wù)度假酒店，位于蕪湖市中心北京路與九華中路交匯處，距火車站、汽車站、港口均只有10分鐘左右路程；西鄰全國十大商業(yè)街之一“蕪湖中山路步行街”、鳩茲廣場；北面彰顯皖風(fēng)徽韻的赭山公園、九華廣場。擁有111套溫馨舒適的高中檔客房，裝修為國際流行的簡約時(shí)尚風(fēng)格。國信大酒店：位于國家級(jí)蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)園區(qū)中心，毗鄰開發(fā)區(qū)管委會(huì)辦公大樓，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷。擁有八個(gè)特色飲食包間，樓高6層，客房166間，配套設(shè)施有桑拿、臺(tái)球、網(wǎng)球等四星級(jí)酒店代表奧頓酒店：奧頓酒店是蕪湖首選港澳酒店管理模式的三星級(jí)商務(wù)度假酒店名星級(jí)樓高客房數(shù)量餐廳包房數(shù)量海螺國際大酒店掛牌四星10層199中餐包房14間漢爵陽明酒店準(zhǔn)五星14層305中餐包房105間國信大酒店掛牌四星5層166中餐包房10間鐵山賓館掛牌四星別墅式建筑220中餐包房20間現(xiàn)存四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)酒店名星級(jí)樓高客房數(shù)量餐廳包房數(shù)量海螺國際大酒店掛牌四星10蕪湖主要現(xiàn)存酒店餐飲消費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)一覽表酒店名星級(jí)中餐零點(diǎn)消費(fèi)中餐包房消費(fèi)全天包房上座率海螺國際大酒店掛牌四星人均80元200100%漢爵陽明酒店準(zhǔn)五星人均30－50元美食超市普包200豪包300－400110-120%國信大酒店掛牌四星人均70元180－200100%鐵山賓館掛牌四星人均80元150－20090%蕪湖主要現(xiàn)存酒店餐飲消費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)一覽表酒店名星級(jí)中餐零點(diǎn)消費(fèi)09年主要高星級(jí)酒店客房出租率、平均房價(jià)

出租率平均房價(jià)備注海螺76．43%360.17漢爵103%30006年10月開業(yè)，出租率超過103％，是酒店有許多鐘點(diǎn)房出租國信75．8%283鐵山68%25709年主要高星級(jí)酒店客房出租率、平均房價(jià)出租率平均房價(jià)備注主要高星級(jí)酒店客房收入一覽表（元）酒店2006客房收占比備注海螺19720910.945.56%國信1281935655.64%鐵山1384099247.67%主要高星級(jí)酒店客房收入一覽表（元）酒店2006客房收占比備注序號(hào)項(xiàng)目名稱地點(diǎn)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)管理集團(tuán)規(guī)模營業(yè)時(shí)間1聯(lián)盛國際赭山中路和北京路交匯處五星級(jí)未獲得總建19萬平米，雙塔結(jié)構(gòu)，28層層高，客房約300間套2009年試營業(yè)2海螺2期北京東路五星級(jí)未確定約300－320間套2009年試營業(yè)3漢爵2期銀湖北路五星級(jí)未獲得約500間套2010年最近開業(yè)投入運(yùn)營高星級(jí)酒店項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱地點(diǎn)星級(jí)管理集團(tuán)規(guī)模營業(yè)時(shí)間1聯(lián)盛國際赭山中路和個(gè)案個(gè)案商業(yè)市場區(qū)域市場概述市場背景分析個(gè)案簡述聯(lián)盛國際商業(yè)廣場項(xiàng)目名稱：聯(lián)盛國際商業(yè)廣場城市：蕪湖項(xiàng)目類型：在建商業(yè)均價(jià)：15217元/平方米物業(yè)類別：商住樓，辦公,住宅建筑類別：城市綜合體裝修狀況：初裝修容積率：3.86物業(yè)地址：其他區(qū)北京東路與赭山中路交匯口商業(yè)市場區(qū)域市場概述市場背景分析個(gè)案簡述聯(lián)盛國際商業(yè)廣場項(xiàng)目蕪湖聯(lián)盛國際商業(yè)廣場位于蕪湖市鏡湖區(qū)的北京東路與赭山中路交匯口，距蕪湖火車站和汽車站僅500米，交通便利。總面積達(dá)19萬平米。該案先后攜手樂購賣場、五星級(jí)影院、真溜冰場、大型家紡城、電器連鎖、時(shí)尚商務(wù)酒店、恒溫游泳池、大型餐飲等一系列知名品牌，為其日后成為區(qū)域地標(biāo)提供有力支持。聯(lián)盛國際商業(yè)廣場該案目前銷售情況商業(yè)市場區(qū)域市場概述市場背景分析個(gè)案簡述蕪湖聯(lián)盛國際商業(yè)廣場位于蕪湖市鏡湖區(qū)的北京東路與赭山中路交匯商業(yè)市場區(qū)域市場概述市場背景分析個(gè)案簡述小九華街項(xiàng)目名稱：小九華街城市：蕪湖項(xiàng)目類型：交房商業(yè)均價(jià)：37472元/平方米物業(yè)類別：商業(yè)建筑類別：街區(qū)型裝修狀況：毛坯容積率：1.39

物業(yè)地址：蕪湖市九華廣場南商業(yè)市場區(qū)域市場概述市場背景分析個(gè)案簡述小九華街項(xiàng)目名稱：小項(xiàng)目地址位于蕪湖市中心北京東路和九華路交匯處，是蕪湖傳統(tǒng)商業(yè)聚集地。該項(xiàng)目總投資近2億元，建筑面積約23300平方米。建成后的金科?小九華商街，將以“盛宴、休閑、文化、靚影”為四大商業(yè)主題，涵蓋餐飲、KTV、保健、酒吧、健身房、古玩書畫、旅游文化用品、珠寶首飾等業(yè)態(tài)，力求再現(xiàn)蕪湖歷史的繁華。商業(yè)市場區(qū)域市場概述市場背景分析競爭個(gè)案簡述小九華街項(xiàng)目地址位于蕪湖市中心北京東路和九華路交匯處，是蕪湖傳統(tǒng)商業(yè)僑鴻國際商城商業(yè)市場疆域區(qū)域市場概述時(shí)勢市場背景分析諸侯競爭個(gè)案簡述項(xiàng)目名稱：僑鴻國際商城城市：蕪湖項(xiàng)目類型：交房辦公均價(jià)：7276/平方米物業(yè)類別：寫字樓、商業(yè)裝修狀況：初裝修物業(yè)地址：鏡湖區(qū)中山北路77號(hào)鴻國際商城僑鴻國際商城商業(yè)市場疆域時(shí)勢諸侯項(xiàng)目名稱：僑鴻國際商城僑鴻國際商城商業(yè)市場疆域區(qū)域市場概述時(shí)勢市場背景分析諸侯競爭個(gè)案簡述僑鴻國際商城包含一座五星級(jí)酒店和唯一一幢國際甲級(jí)商務(wù)寫字樓，以及一個(gè)34,000平方米大型購物中心的僑鴻國際商城。其項(xiàng)目地處蕪湖心臟的核心地勢，與中山路步行街、省內(nèi)聞名的鳳凰美食街和全球最大的零售業(yè)沃爾瑪超市連成一條軸線，合力形成以僑鴻國際商城為核心的蕪湖新商業(yè)中心。該案目前銷售情況僑鴻國際商城商業(yè)市場疆域時(shí)勢諸侯僑鴻國際商城包含一座五星級(jí)酒項(xiàng)目名稱：中央城城市：蕪湖項(xiàng)目類型：交房物業(yè)類別：普通住宅商住樓建筑類別：高層、小高層裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：其他區(qū)花津南路西側(cè)價(jià)格：起價(jià)暫無資料均價(jià)5000元/平方米中央城該項(xiàng)目以國際會(huì)展中心為龍頭，是集大型生活區(qū)、國際會(huì)展中心、五星級(jí)酒店、高檔寫字樓和現(xiàn)代化商業(yè)為一體的130萬地標(biāo)性復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱：中央城中央城該項(xiàng)目以國際會(huì)展中心為龍頭，是集大型生中央城商業(yè)市場區(qū)域市場概述市場背景分析個(gè)案簡述中央城商業(yè)市場區(qū)域市場概述市場背景分析個(gè)案簡述寫字樓市場第四部寫字樓市場第四部0908-1007蕪湖辦公市場走勢0908-1007蕪湖辦公市場走勢市場解讀樓盤名稱體量（平米）上市套數(shù)剩余套數(shù)主力面積劃分銷售價(jià)格（元/平米）主力總價(jià)（萬）銷售情況摩根10033490496約2045、少量61、94米面積段銷售較快僑鴻國際商城35000239145130、195、少量3108000110-170半租半售，銷售部分已基本售完泰鑫商務(wù)中心136781212959-81、部分159、249、416700045-6059-81面積段銷售完畢匯金廣場3500063521632、39、40、42、46、471000032-47銷售部分已基本售完，余下部分用于出租世茂濱江中心33000未上市——————————金璽商業(yè)廣場約30000未上市——————————徽商財(cái)富廣場40000未上市——————————在售寫字樓項(xiàng)目較少，主要集中在市中心板塊，小面積去化較快僑鴻國際商城匯金廣場摩根100泰鑫商務(wù)中心市場解讀樓盤名稱體量（平米）上市套數(shù)剩余套市場解讀客戶特征自用客戶特征：多為企業(yè)客戶，主要是出于公司辦公形象需要而購買或租用關(guān)注：市中心區(qū)域、周邊商務(wù)配套、辦公形象、價(jià)格/租金投資客戶特征：蕪湖市場上從事多年房產(chǎn)投資者，投資經(jīng)驗(yàn)豐富關(guān)注：升值空間、總價(jià)、投資回報(bào)購買特征辦公樓購買客戶主要以投資客戶為主，夠買后經(jīng)由開發(fā)商統(tǒng)一招租或中介招租的方式出租給企業(yè)租戶；基本以本地客戶為主，且本地客戶傾向于小面積，大面積客戶主要為企業(yè)客戶，用于辦公需要；蕪湖市場寫字樓物業(yè)較少，因此客戶總量較小市場解讀客戶特征自用客戶投資客戶購買特征蕪湖市場寫字樓市場解讀蕪湖現(xiàn)階段正處于寫字樓市場的發(fā)展階段，目前市場上甲級(jí)寫字樓稀少，開發(fā)水平和產(chǎn)品品質(zhì)較一般；由于受城市能級(jí)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、開發(fā)水品等限制，辦公物業(yè)在蕪湖房地產(chǎn)市場上所占比重較??；城市能級(jí)、以制造業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)限制其發(fā)展市場解讀蕪湖現(xiàn)階段正處于寫字樓市場的發(fā)展階段，目前市場上甲級(jí)市場解讀本案市政府城東新區(qū)是蕪湖當(dāng)前重點(diǎn)打造的新行政中心、經(jīng)濟(jì)中心、商業(yè)中心、文化中心行政中心：大量的政府機(jī)構(gòu)、辦事處、企事業(yè)單位經(jīng)濟(jì)中心：銀行業(yè)、金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、信貸業(yè)企業(yè)商業(yè)中心：商業(yè)經(jīng)營管理文化中心：新聞、傳媒、教育、圖書出版等機(jī)構(gòu)四大中心的形成將直接帶動(dòng)城東新區(qū)板塊未來寫字樓市場的市場需求市場解讀本案市政府城東新區(qū)是蕪湖當(dāng)前重點(diǎn)打造的新行政中市場解讀機(jī)會(huì)挖掘依據(jù)市場上寫字樓產(chǎn)品的銷售特點(diǎn)面積分割以小面積為主，控制在50平米左右，可自由分割組合得房率不應(yīng)過低，控制在65%以上電梯、大堂、外立面等按高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，注重外在形象層高一般在3.6米左右，每層設(shè)有公共洗手間中央空調(diào)設(shè)計(jì)，全天24小時(shí)供應(yīng)，購買一套房源贈(zèng)送一個(gè)以上車位辦公產(chǎn)品開發(fā)趨勢打造符合市場需要的甲級(jí)寫字樓！市場解讀機(jī)會(huì)挖掘依據(jù)市場上寫字樓產(chǎn)品的銷售特點(diǎn)辦公產(chǎn)品開發(fā)趨第五部城東土地市場第五部城東土地市場市場背景土地供應(yīng)2009年城東板塊土地推量區(qū)塊名稱地塊位置用地面積土地性質(zhì)規(guī)劃指標(biāo)要求容積率建筑密度東四大道交叉口A、B地塊該項(xiàng)目分A、B地塊，A地塊東至鳩江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)環(huán)路、西至南陽路、南至東四大道、北至鳩江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)緯一路；B地塊東至鳩江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)二路、南至蕪杭高速、西至205國道、北至東四大道A地塊約240畝，B地塊約750畝商業(yè)﹤2..0﹤22℅鳩茲家苑北側(cè)地塊該地塊東臨大陽垾、南至鳩茲家苑、西至經(jīng)二路、北至東四大道面積約765畝居住﹤2..0﹤22℅四褐山東方棚戶區(qū)地塊該地塊東臨長江北路四竭山轉(zhuǎn)盤、南至四南灣、西至天力紙業(yè)北至老輪渡路面積約458畝

長江北路與龍山路交叉路口東北側(cè)地塊東臨褐山花苑、南至造紙網(wǎng)廠圍墻、西至長江北路、北至老電力三村面積約150畝居住﹤2..0﹤22℅東四大道南側(cè)3-3地塊東至三環(huán)路、南至大陽垾、西至規(guī)劃道路東、至東四大道面積約250畝居住﹤2..0﹤22℅東四大道南側(cè)3-2地塊東至三環(huán)路、南至大陽垾、西至規(guī)劃支路、東至東四大道面積約186.84畝居住﹤2..0﹤22℅東部星城西側(cè)地塊東四大道南側(cè)、大陽垾西側(cè)面積約35畝酒店﹤2..0﹤22℅清水香樟大道兩側(cè)地塊香樟大道兩側(cè)，北臨蕪湖快速通道和恒大花園城，緊鄰蕪湖商務(wù)文化中心面積約285畝酒店、居住﹤2..0﹤22℅2009年城東板塊商業(yè)和住宅土地推量供給2077813平米市場背景土地供應(yīng)2009年城東板塊土地推量區(qū)塊名稱地塊位置用市場背景土地供應(yīng)2010年城東板塊后續(xù)擬出讓地塊擬出讓地塊名稱位置用地性質(zhì)土地面積（畝）萬春西路3-3A地塊規(guī)劃道路以東、萬春西路以南、中江大道以西、萬春西路3-3B地塊以北居住156萬春西路3-3B地塊規(guī)劃道路以東、萬春西路3-3A地塊以南、中江大道以西、規(guī)劃道路以北居住153長江北路與龍山路交叉口東北側(cè)地塊東至褐山花苑，南至龍山路，西至長江北路，北至電力三村居住153中江大道與赤鑄山路交叉口西北側(cè)地塊東至中江大道、南至赤鑄山路、西至鳩江北路、北至蕪宣高速商業(yè)居住1230河清路與國泰路交叉口東南側(cè)地塊河清路以東，國泰路以南，海晏路以西，神山路以北居住117.31偉星城以東地塊赤鑄山路以北、偉星城以東、神山東路以西商業(yè)居住230海晏路與國泰路交叉口東南側(cè)地塊海晏路以東，國泰路以南，安瀾路以西，神山路以北居住131.65海晏路與仁和路交叉口東南側(cè)地塊海晏路以東，仁和路以南，安瀾路以西，國泰路以北居住243.17河清路與仁和路交叉口東南側(cè)地塊河清路以東，仁和路以南，海晏路以西，國泰路以北居住247.76河清路與政通路交叉口東南側(cè)地塊河清路以東，1004號(hào)已出讓地塊以南，海晏路以西，政通路以北商業(yè)辦公75.662010年城東板塊后續(xù)擬出讓地塊面積逾180萬方，土地性質(zhì)均為居住或商業(yè)用地市場背景土地供應(yīng)2010年城東板塊后續(xù)擬出讓地塊擬出讓地塊名市場背景土地供應(yīng)2010年上半年城東板塊部分地塊出讓情況2010年上半年，城東板塊共有8塊地成交，出讓地塊面積達(dá)116.47萬方，占全市土地成交量的83%從上半年的土地成交情況來看，蕪湖現(xiàn)階段的城市發(fā)展重心已開始向城東新區(qū)轉(zhuǎn)移，未來一段時(shí)期內(nèi)，區(qū)域房產(chǎn)市場將有大批項(xiàng)目上市。市場背景土地供應(yīng)2010年上半年城東板塊部分地塊出讓情況20土地供應(yīng)分析以城東新區(qū)為核心的鳩江區(qū)將迎來歷史性的高開發(fā)高潮。

區(qū)域快速成熟，競爭激烈日趨激烈，地價(jià)、房價(jià)進(jìn)入上升通道。土地供應(yīng)分析以城東新區(qū)為核心的鳩江區(qū)將迎來歷史性的高開發(fā)高潮土場市場預(yù)測及對(duì)本案啟示根據(jù)以上土地市場的信息，城東板塊房地產(chǎn)市場未來的變化將出現(xiàn)以下特點(diǎn):一、產(chǎn)品：項(xiàng)目容積率多數(shù)在2.0左右，未來市場產(chǎn)品形態(tài)以小高層、高層產(chǎn)品為主。二、機(jī)會(huì)：城東未來重點(diǎn)項(xiàng)目均在市政規(guī)劃的6.6平米公里的核心區(qū)域內(nèi)，區(qū)域內(nèi)未來將聚集全市范圍內(nèi)的行政、商務(wù)中高端人群，這也給本案酒店、辦公、酒店式公寓等提供了強(qiáng)有力的支撐。三、變化：長期來看，城東未來將發(fā)展成為城市高居住價(jià)值區(qū)和高投資潛力區(qū)，同時(shí)地段、項(xiàng)目、產(chǎn)品及客戶均在短期內(nèi)發(fā)生強(qiáng)烈變化。土場市場預(yù)測及對(duì)本案啟示根據(jù)以上土地市場的信息，城東板塊房地演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！蘇寧蕪湖項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃及策略總綱文本一：區(qū)域價(jià)值分析與案例研究結(jié)論：城東CBD發(fā)展時(shí)間軸確認(rèn)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)三個(gè)級(jí)別確認(rèn)基礎(chǔ)投資的安全性中期資產(chǎn)的可持續(xù)經(jīng)營與升值股價(jià)穩(wěn)定發(fā)展，提升蘇寧環(huán)球的融資能力與擴(kuò)張實(shí)力文本二：項(xiàng)目整體定位及發(fā)展建議

中國第一個(gè)民營CBD的確認(rèn)

細(xì)分定位：綜合商業(yè)體定位及特色價(jià)值建議（構(gòu)建蘇寧模式）五星級(jí)酒定位及特色價(jià)值建議寫字樓定位及特色價(jià)值建議住宅區(qū)定位及特色價(jià)值建議文本三：項(xiàng)目營銷策略開發(fā)策略時(shí)間表及說明推廣策略時(shí)間表及說明文本四：項(xiàng)目形象定位與視覺策略文本五：附件：基礎(chǔ)市場調(diào)研報(bào)告OutlineMasterprojectdevelopmentplansandstrategies蘇寧蕪湖項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃及策略總綱Outline基礎(chǔ)市場調(diào)研報(bào)告總結(jié)構(gòu)Basedmarketresearchreport第三部第四部第二部商業(yè)市場第一部住宅市場第五部城東土地市場酒店市場寫字樓市場基礎(chǔ)市場調(diào)研報(bào)告總結(jié)構(gòu)第三部第四部第二部商業(yè)市場第一部住宅市第一部住宅市場第一部住宅市場市場背景歷史走勢蕪湖歷年商品房成交走勢2008年受宏觀經(jīng)濟(jì)和市場影響，蕪湖樓市銷量下降，但進(jìn)入2009年后，市場回暖，銷量也大幅提升，但價(jià)格較平穩(wěn)，漲幅較小近幾年蕪湖房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，銷量和價(jià)格均保持5-10%的年均增長率；2009年蕪湖房地產(chǎn)取得了重大突破，商品房銷售面積高達(dá)261.27萬平方米，同比增長51%；銷售價(jià)格4487元/平方米，同比上漲10%；市場背景歷史走勢蕪湖歷年商品房成交走勢2008年受宏觀經(jīng)濟(jì)和市場背景0908-1007蕪湖住宅市場走勢4月新政前后，蕪湖的住宅市場受到較為嚴(yán)重的打擊，成交量出現(xiàn)明顯的大幅下滑，下滑幅度達(dá)50%以上，近期雖有緩慢上升跡象，但仍遠(yuǎn)低于新政前水平；商業(yè)和辦公市場受新政影響的幅度較小。價(jià)格方面，雖然經(jīng)歷了4月新政的襲擾，但蕪湖住宅市場的價(jià)格依舊呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢；商業(yè)和辦公市場價(jià)格變化幅度不大，但可以看出其價(jià)格呈波動(dòng)型緩慢上漲。從成交和供應(yīng)量方面來看，蕪湖商品房市場上，住宅占有絕大比重，而商業(yè)和辦公物業(yè)市場所占的比重非常的少，但近期，辦公市場引來了一波供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)隨著供應(yīng)的增加，其成交也會(huì)相應(yīng)上升。市場背景0908-1007蕪湖住宅市場走勢4月新政前后，蕪湖市場解讀板塊分布世茂濱江花園名流印象長江長現(xiàn)代城中央城柏莊麗城偉星城圣地雅歌左岸生活鳳凰城銀湖春天別墅東方紅郡柏莊觀邸長江灣1號(hào)項(xiàng)目地塊城北板塊蕪湖重點(diǎn)發(fā)展的工業(yè)區(qū)，住宅產(chǎn)品較為稀少，以低價(jià)產(chǎn)品為主；城中板塊城市主流住宅產(chǎn)品集中區(qū)域，去化速度快，產(chǎn)品價(jià)格較高；城東新區(qū)板塊蕪湖的規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)，區(qū)域土地規(guī)模放量，在建項(xiàng)目多，價(jià)格成長空間大；濱江板塊蕪湖住宅市場價(jià)格高地，依托市中心江景資源，產(chǎn)品豪宅化；城南板塊主要依托區(qū)域的教育資源，集中了一批規(guī)模性樓盤，價(jià)格居中；發(fā)展基調(diào)：重心轉(zhuǎn)向城東新區(qū)世茂濱江花園東方紅郡名流印象市場解讀板塊分布世茂濱江花園名流印象長江長現(xiàn)代城中央城柏莊麗隨著蕪湖城市發(fā)展重心的向東轉(zhuǎn)移，城市發(fā)展的擴(kuò)容形成了多板塊、多極化的發(fā)展隨著蕪湖城市發(fā)展重心的向東轉(zhuǎn)移，城市發(fā)展的擴(kuò)容形成了多板塊、市場解讀濱江板塊代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型段（平米）當(dāng)前售價(jià)（元/平米）上市套數(shù)剩余套數(shù)銷售情況客戶構(gòu)成世茂濱江花園超高層、高層2房：100-1203房：136-1674房：1968200-95001407149作為豪宅標(biāo)桿，市場關(guān)注高，去化快，目前尾盤階段公司高管、外地生意人、投資客名流印象超高層、高層2房：1053房：130-1454房：1807000-80001331872一期4月開盤去化完畢，8月再推，目前銷售過半城市白領(lǐng)、公司高管、外籍人士、投資客長江長現(xiàn)代城高層、小高層103-281的3房-8房，戶型跨度大6500-7500169065項(xiàng)目開盤后銷售較快，目前尾盤階段本地生意人、城市白領(lǐng)、政府機(jī)關(guān)人員擁有不可復(fù)制的一線江景資源，在城市早期的發(fā)展過程中，擔(dān)當(dāng)了發(fā)展核心的角色，奠定了濱江板塊豪宅化的市場基調(diào)；隨著板塊土地的日益稀缺和資源價(jià)值的不斷提升，該板塊一直保持單一的產(chǎn)品特征，即以超高層、高層為主，大戶型產(chǎn)品為主；市場表現(xiàn)：銷售價(jià)格高，去化速度快市場解讀濱江板塊代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型段當(dāng)前售價(jià)上市套數(shù)市場解讀濱江板塊—世茂濱江花園蕪湖市場高端住宅產(chǎn)品的標(biāo)桿項(xiàng)目，其最大價(jià)值在于不可復(fù)制的一線江景資源；目前項(xiàng)目已進(jìn)入尾盤階段，在售的是其最后一棟樓；項(xiàng)目評(píng)價(jià)產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理——整個(gè)項(xiàng)目的公攤面積達(dá)到近30%，過多的浪費(fèi)面積凸顯出內(nèi)部格局的不合理立面用材較差——二層以上全部采用暗紅色涂料外墻，部分已有脫落市場抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)——由于購買該項(xiàng)目產(chǎn)品的都是高端客戶，因此，即使受到金融危機(jī)和新政的打擊，成交有所下滑，但其價(jià)格依然堅(jiān)挺用地面積：18萬方建筑面積：66萬方容積率：3.01裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯當(dāng)前售價(jià)：8200-9500元/平米開發(fā)商：上海世茂股份有限公司最近一次開盤：2010-6-27超高層產(chǎn)品全市最高價(jià)市場解讀濱江板塊—世茂濱江花園蕪湖市場高端住宅產(chǎn)品的標(biāo)桿項(xiàng)目市場解讀城中板塊代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型段（平米）當(dāng)前售價(jià)（元/平米）上市套數(shù)剩余套數(shù)銷售情況客戶構(gòu)成左岸生活高層、小高層、多層1房：42-552房：69-1093房：105-1434房：1836500-6700236849城中70萬方大盤，目前銷售過半以蕪湖本地市區(qū)客戶為主，主要是私營業(yè)主和公務(wù)員圣地雅歌高層多層洋房、聯(lián)排洋房：99-138聯(lián)排：193-249公寓：2房873房：107洋房：7000聯(lián)排：12000起公寓：580053617洋房先期開盤就以售完，聯(lián)排月均去化4.5套，公寓已本售完洋房和聯(lián)排客戶以生意人為主，兼有投資客，公寓已市區(qū)一般客戶長江灣1號(hào)高層2房：87-1153房：120-1255800-6400398212該項(xiàng)目是9月新開盤項(xiàng)目，目前已銷售近40%以本地市區(qū)客戶為主，主要是公司白領(lǐng)和私營業(yè)主，也有部分投資客雖然不如濱江板塊占據(jù)市中心的一線景觀資源，但該板塊位居城市中心地段，配套設(shè)施齊全，是城市主流群體的購房首選；以符合城區(qū)居家主流的普通住宅為主，面積段集中在50-120平米之間，受總價(jià)的限制，普通城市居民更傾向于中小戶型產(chǎn)品；市場表現(xiàn)：價(jià)格偏高，中小戶型熱銷市場解讀城中板塊代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型段當(dāng)前售價(jià)上市套數(shù)剩市場解讀城中板塊—左岸生活蕪湖城區(qū)住宅大盤，總量達(dá)70萬方，位于城市心臟區(qū)域，配套齊備，區(qū)位優(yōu)勢明顯。目前去化過半，接下來還將有大量后續(xù)推盤；項(xiàng)目評(píng)定產(chǎn)品契合市場需求——項(xiàng)目主要以中小戶型為主，面積集中在50-120平米之間，在總價(jià)限制下，迎合了當(dāng)下市中心住宅多以普通居家型產(chǎn)品為主的需求產(chǎn)品品質(zhì)一般——無論從社區(qū)建設(shè)還是產(chǎn)品用材來看，該項(xiàng)目都顯得較為普通用地面積：30萬方建筑面積：70萬方容積率：2.39裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯當(dāng)前售價(jià)：6500-6700元/平米開發(fā)商：安徽偉星置業(yè)有限公司最近一次開盤：2010-7-25市中心規(guī)模大盤市場解讀城中板塊—左岸生活蕪湖城區(qū)住宅大盤，總量達(dá)70萬方，市場解讀城北板塊代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型段（平米）當(dāng)前售價(jià)（元/平米）上市套數(shù)剩余套數(shù)銷售情況客戶構(gòu)成信德翡翠灣小高層、多層1房：50-702房：75-1003房：1355000-53009972509年至今的月均去化接近100套城北開發(fā)區(qū)客戶占了大部分，自住為主，投資性質(zhì)較少鳳凰城高層、小高層、多層1房：492房：63-803房：92-964000100489去化速度快，最新一期在1月開盤地緣型客戶，多用于自住整體檔次居中，但項(xiàng)目整體品質(zhì)和老城區(qū)相差并不大，但由于板塊主打低總價(jià)和性價(jià)比，因此價(jià)格很難有上漲；工業(yè)園區(qū)的定位決定了北區(qū)市場以園區(qū)產(chǎn)業(yè)客為主，對(duì)住房的需求也集中在最為基本的要求，因此低總價(jià)的小戶型更受是市場歡迎；市場表現(xiàn)：價(jià)格適中，1房2房最為好賣市場解讀城北板塊代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型段當(dāng)前售價(jià)上市套數(shù)剩余套市場解讀城北板塊—信德翡翠灣項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上主要以小戶型產(chǎn)品為主，就是為了滿足園區(qū)購房者的需求，主打“小面積，大空間”概念，以贈(zèng)送面積的方式贏得市場關(guān)注；項(xiàng)目評(píng)定著重于項(xiàng)目的推廣——在全市范圍內(nèi)展開項(xiàng)目品牌、產(chǎn)品、營銷手段等推廣，使其成為城北地區(qū)最知名的項(xiàng)目之一贈(zèng)送面積——是較早將贈(zèng)送面積類產(chǎn)品加入到蕪湖市場的項(xiàng)目，而且因此實(shí)現(xiàn)了同類產(chǎn)品區(qū)域的最高售價(jià)，獲得了不錯(cuò)的市場口碑和銷售成績用地面積：5.5萬方建筑面積：10.8萬方容積率：1.59裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯當(dāng)前售價(jià)：5000-5300元/平米開發(fā)商：信德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近一次開盤：2009-12-21主打小戶型滿足園區(qū)客市場解讀城北板塊—信德翡翠灣項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上主要以小戶型產(chǎn)品市場解讀城南板塊代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型（平米）當(dāng)前售價(jià)（元/平米）上市套數(shù)剩余套數(shù)銷售情況客戶構(gòu)成中央城小高層多層2房：903房：109-13351002957355開盤前期去化速度快，達(dá)到80%左右客戶主要以城南地區(qū)和市區(qū)的自住客為主柏莊麗城高層聯(lián)排聯(lián)排：216-2322房：82-1053房：107-127聯(lián)排：15000公寓：500046442月均去化30套左右，公寓的去化較為迅速聯(lián)排的客戶以當(dāng)?shù)睾褪袇^(qū)生意人為主，兼有自住和投資；公寓的客戶以自住為主城南各項(xiàng)目都具備較高的競爭力，注重產(chǎn)品內(nèi)部的打造，隨著交通等配套設(shè)施的逐步完善，價(jià)格和銷售速度正逐漸與老城區(qū)靠近；該板塊主要以區(qū)域客戶為主，且以自住為主，因此，在同樣的功能條件下，小戶型產(chǎn)品更為熱銷；市場表現(xiàn)：價(jià)格穩(wěn)步成長，小戶型熱銷市場解讀城南板塊代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型當(dāng)前售價(jià)上市套數(shù)剩余套數(shù)市場解讀城南板塊—柏莊麗城蕪湖市場別墅產(chǎn)品并不多，但該項(xiàng)目通過對(duì)聯(lián)排產(chǎn)品的打造，使其成為了城南板塊的標(biāo)志性項(xiàng)目，其客群包括市區(qū)的高端客戶群；項(xiàng)目評(píng)定區(qū)域品質(zhì)代表項(xiàng)目——由于有別墅產(chǎn)品的存在，因此該項(xiàng)目在對(duì)外推廣的形象塑造上推出了板塊豪宅的概念，也確實(shí)吸引到了市場高端客群的注意小區(qū)內(nèi)部物業(yè)管理混亂——在內(nèi)部景觀的營造上，運(yùn)用了水系、堆坡、大量種植樹木等等手段，但物業(yè)管理顯得較為混亂，上述種種景觀缺少打理用地面積：26.6萬方建筑面積：52萬方容積率：1.8裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯當(dāng)前售價(jià)：公寓5000元/平米

聯(lián)排15000元/平米開發(fā)商：蕪湖柏麗置業(yè)最近一次開盤：2010-1-16城南板塊高端項(xiàng)目，注重品質(zhì)打造市場解讀城南板塊—柏莊麗城蕪湖市場別墅產(chǎn)品并不多，但該項(xiàng)目通市場解讀城東新區(qū)板塊代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型段（平米）當(dāng)前售價(jià)（元/平米）上市套數(shù)剩余套數(shù)銷售情況客戶構(gòu)成偉星城小高層、多層2房：77-873房：89-1384房：142-1925400117181開盤即接近售罄主城區(qū)和周邊區(qū)域客戶，以自住為主，外地客主要用于投資東方紅郡高層、小高層、多層1房：50-552房：81-873房：104-1224房：147520037737一開盤即去化近80%,目前正積極推廣二期主城區(qū)和周邊區(qū)域客戶，以自住為主隨著市政府重心的轉(zhuǎn)移和客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)知的逐步轉(zhuǎn)變，板塊項(xiàng)目逐步增多，市場銷售情況良好，價(jià)格上漲積極；板塊目前還未出現(xiàn)高品質(zhì)產(chǎn)品，個(gè)別項(xiàng)目仍處于低位運(yùn)行，市場價(jià)值成長空間大，有待進(jìn)一步開發(fā)；市場表現(xiàn)：價(jià)格成長快，產(chǎn)品去化快市場解讀城東新區(qū)板塊代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型段市場解讀城東新區(qū)板塊—偉星城項(xiàng)目的建筑樣式延續(xù)了偉星品牌在蕪湖市場的一貫風(fēng)格距離市中心的近距離較近，因此選擇到此置業(yè)的一般剛需客戶都是市區(qū)的價(jià)格擠壓客戶項(xiàng)目評(píng)價(jià)品牌優(yōu)勢——偉星置業(yè)在蕪湖市場經(jīng)營多年，擁有多個(gè)在售項(xiàng)目，形成了項(xiàng)目品牌效應(yīng)價(jià)格優(yōu)勢——位于城東于老城區(qū)的集合部位，但售價(jià)比市中心低，帶來了項(xiàng)目的開盤熱賣區(qū)位優(yōu)勢——區(qū)位優(yōu)勢較為明顯，加上以偉星品牌在蕪湖市場的多年經(jīng)營，項(xiàng)目一開盤就取得了快速的去化用地面積：34.6萬方建筑面積：62萬方容積率：1.8裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯當(dāng)前售價(jià)：5400元/平米開發(fā)商：安徽偉星置業(yè)有限公司最近一次開盤：2010-8-8以價(jià)格優(yōu)勢吸引市區(qū)客市場解讀城東新區(qū)板塊—偉星城項(xiàng)目的建筑樣式延續(xù)了偉星品牌在蕪市場解讀競爭格局目前，隨著市中心供應(yīng)的減少和受價(jià)格因素的排擠，市區(qū)擠壓客戶逐漸外溢，南、北、東三大板塊成為擠壓客的選擇區(qū)域，從而使板塊之間形成競爭格局市中心區(qū)域以其產(chǎn)品價(jià)格高度和居住價(jià)值高度獨(dú)立于這波競爭格局之外城東板塊尚未成熟，當(dāng)前的區(qū)域市場主要以價(jià)格優(yōu)勢吸引市中心擠壓客戶，以剛性需求為主城北版塊城東版塊城南版塊市場解讀競爭格局目前，隨著市中心供應(yīng)的減少和受價(jià)格因素的排擠格局解讀：城東崛起未來，隨著蕪湖城市發(fā)展重心的逐步東移，城東板塊將成長為新的城市中心，區(qū)域項(xiàng)目所面臨的競爭將主要來自自身及老市中心區(qū)域項(xiàng)目城東板塊的崛起過程中，其客群的來源也將變得多樣化，改善型和投資型客戶將逐步增多城北版塊城東版塊城南版塊格局解讀：城東崛起未來，隨著蕪湖城市發(fā)展重心的逐步東移，城東市場解讀板塊代表項(xiàng)目當(dāng)前售價(jià)（元/平米）客戶構(gòu)成客群屬性濱江板塊世茂濱江花園8200-9000公司高管、外地生意人、投資客高端客+投資客名流印象7600-8700城市白領(lǐng)、公司高管、外籍人士、投資客高端客+投資客長江長現(xiàn)代城6500-7500本地生意人、城市白領(lǐng)、政府機(jī)關(guān)人員改善客+投資客城中板塊左岸生活6500-6700以蕪湖本地市區(qū)客戶為主，主要是私營業(yè)主和公務(wù)員一般剛需客+改善客圣地雅歌洋房：7000洋房和聯(lián)排客戶以生意人為主，兼有投資客高端客+投資客聯(lián)排：12000起公寓：5800公寓以市區(qū)一般客戶為主一般剛需客+改善客長江灣1號(hào)5800-6400以本地市區(qū)客戶為主，主要是公司白領(lǐng)和私營業(yè)主，也有部分投資客一般剛需客+改善客+投資客城北板塊信德翡翠灣5000-5300城北開發(fā)區(qū)客戶占了大部分，自住為主，投資性質(zhì)較少一般剛需客鳳凰城4000地緣型客戶，多用于自住城南板塊中央城5100客戶主要以城南地區(qū)和市區(qū)的自住客為主一般剛需客柏莊麗城聯(lián)排：15000聯(lián)排的客