第三部分 個(gè)人理財(cái)目標(biāo)分析課件

常見(jiàn)的理財(cái)目標(biāo)常見(jiàn)的理財(cái)目標(biāo)：子女教育金、贍養(yǎng)父母、退休、遺產(chǎn)、購(gòu)置房和車(chē)、其他短期目標(biāo)（旅游、奢侈品消費(fèi)等）確定理財(cái)目標(biāo)的SMART法則SpecificMeasurableAttainableRealisticTime-Bound目標(biāo)預(yù)定：實(shí)現(xiàn)時(shí)間無(wú)法實(shí)現(xiàn)目標(biāo)額時(shí)需延長(zhǎng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的年限。子女教育18歲；退休55-65歲；購(gòu)房3-5年居多目標(biāo)屆時(shí)需求金額：考慮通脹后屆時(shí)應(yīng)有的合理金額，資源不足時(shí)需考慮調(diào)低目標(biāo)額（建立一系列的假設(shè)基礎(chǔ)上。比如通貨膨脹率，貼現(xiàn)率理財(cái)目標(biāo)規(guī)劃需要?jiǎng)討B(tài)調(diào)整）常見(jiàn)的理財(cái)目標(biāo)常見(jiàn)的理財(cái)目標(biāo)：子女教育金、贍養(yǎng)父母、退休、遺1理財(cái)目標(biāo)達(dá)成的順序非常富有者可實(shí)現(xiàn)所有理財(cái)目標(biāo),極端貧窮者僅求溫飽,中產(chǎn)階級(jí)需定位其價(jià)值觀。理財(cái)價(jià)值觀：當(dāng)現(xiàn)有資源無(wú)法滿(mǎn)足所有理財(cái)目標(biāo)時(shí),人們對(duì)個(gè)別理財(cái)目標(biāo)間的相對(duì)重要性或?qū)崿F(xiàn)順序的主觀選擇,稱(chēng)為理財(cái)價(jià)值觀。生命周期階段理財(cái)性格理財(cái)目標(biāo)達(dá)成的順序非常富有者可實(shí)現(xiàn)所有理財(cái)目標(biāo),極端貧窮者2理財(cái)價(jià)值觀資源不夠滿(mǎn)足所有目標(biāo)時(shí)重要性高的目標(biāo)優(yōu)先滿(mǎn)足。按照對(duì)人生四大理財(cái)目標(biāo)——退休、目前生活水準(zhǔn)、購(gòu)房、子女教育——實(shí)現(xiàn)順序的態(tài)度，理財(cái)價(jià)值觀分為四種：偏退休型（螞蟻?zhàn)澹簝?chǔ)蓄率高，先犧牲后享受；重退休規(guī)劃偏目前享受型（蟋蟀族）：儲(chǔ)蓄率低，先享受后犧牲；重當(dāng)前消費(fèi)偏購(gòu)房型（蝸牛族）：犧牲當(dāng)前與未來(lái)的享受換得擁有自己的房子偏子女型（慈烏族）：犧牲當(dāng)前與未來(lái)消費(fèi)自己不用，一切為了孩子理財(cái)價(jià)值觀資源不夠滿(mǎn)足所有目標(biāo)時(shí)重要性高的目標(biāo)優(yōu)先滿(mǎn)足。3處于不同生命周期階段個(gè)人的理財(cái)目標(biāo)處于不同生命周期階段個(gè)人的理財(cái)目標(biāo)4理財(cái)性格理財(cái)性格5理財(cái)性格理財(cái)?shù)男詣e差異女性平均壽命較長(zhǎng)，退休年齡比男性早，需要準(zhǔn)備的退休金比男性多同年齡的女性投保壽險(xiǎn)費(fèi)率比男性低，投保退休年金費(fèi)率比男性高女性在職場(chǎng)上的勞動(dòng)參與率比男性低，但是掌控家庭財(cái)務(wù)大權(quán)的比率比男性高女性在投資上的績(jī)效表現(xiàn)比男性高，但消費(fèi)負(fù)債的比率也比男性高理財(cái)?shù)淖诮滩町惒煌淖诮绦叛鰧?duì)于理財(cái)行為有重大的影響。佛教的尼姑與和尚、天主教的神父與修女以及其它宗教的神職人員，清心寡欲，基本上都是以精神生活為主，理財(cái)對(duì)其重要性較低。伊斯蘭文化認(rèn)為接受利息是罪惡的，因?yàn)檫@樣只是接受固定的收益而沒(méi)有分擔(dān)生產(chǎn)企業(yè)必然要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。理財(cái)性格理財(cái)?shù)男詣e差異6住房規(guī)劃

住房規(guī)劃居住規(guī)劃流程圖居住需求空間需求環(huán)境需求家庭人口生活質(zhì)量購(gòu)房或租房決策是否購(gòu)房購(gòu)房規(guī)劃是租房房租成長(zhǎng)率房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率居住年數(shù)利率水平否總價(jià)首付款貸款區(qū)位類(lèi)別類(lèi)型用途購(gòu)房劃算正反比正比正比正比反比居住規(guī)劃流程圖居住空間環(huán)境家庭生活購(gòu)房或是否購(gòu)房購(gòu)房規(guī)劃是租8租房的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)有能力使用更多的居住空間比較能夠應(yīng)對(duì)家庭收入的變化資金較自由，可尋找更有利的運(yùn)用渠道有較大的遷徙自由度瑕疵或毀損風(fēng)險(xiǎn)由房東負(fù)擔(dān)稅捐負(fù)擔(dān)較輕不用考慮房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)缺點(diǎn)非自愿搬離的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法按照自己的期望裝修房屋房租可能增加無(wú)法運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿追求房?jī)r(jià)差價(jià)利益無(wú)法通過(guò)購(gòu)房強(qiáng)迫自己儲(chǔ)蓄租房的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)9購(gòu)房的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)對(duì)抗通貨膨脹強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄累積實(shí)質(zhì)財(cái)富提高居住質(zhì)量信用增強(qiáng)效果滿(mǎn)足擁有自宅的心理效用同時(shí)提供居住效用與資本增值的機(jī)會(huì)缺點(diǎn)缺乏流動(dòng)性：要換房或是變現(xiàn)時(shí)，若要顧及流動(dòng)性可能要被迫降價(jià)出售。維持成本高：投入裝潢雖可提高居住品質(zhì)，也代表較高的維持成本。賠本損失的風(fēng)險(xiǎn)：實(shí)質(zhì)上的風(fēng)險(xiǎn)包括房屋毀損、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括整體房屋市場(chǎng)下跌的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、與所居住社區(qū)管理不善造成房?jī)r(jià)下跌的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)10購(gòu)房與租房的決策(1)：年成本法租房年成本=押金×存款利率+年租金。3個(gè)月房租的押金，利率2%，年租金4萬(wàn)。租房年成本=4.02萬(wàn)若租金每年往上調(diào)整,則租房年成本隨之上升。因此，在同一個(gè)住所居住越久，購(gòu)房年成本下降而租房年成本上升，購(gòu)房會(huì)比租房劃算。購(gòu)房年成本=首付款×存款利率+貸款余額×貸款利率+年維修費(fèi)及稅金總價(jià)100萬(wàn)，貸款七成，貸款利率6%，年稅金1萬(wàn)購(gòu)房年成本=30萬(wàn)×2%+70萬(wàn)×6%+1萬(wàn)=5.8萬(wàn)購(gòu)房后總價(jià)固定，隨每年還款，購(gòu)房年成本每年降低。購(gòu)房與租房的決策(1)：年成本法租房年成本=押金×存款利率+11案例：購(gòu)房與租房年成本法李立看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀區(qū)五道口附近，該住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，1個(gè)月房租的押金。如果購(gòu)房，總價(jià)120萬(wàn)元，可申請(qǐng)60萬(wàn)元貸款，房貸利率為6%，自備首付款60萬(wàn)元。李立租與購(gòu)的成本分析如下（假設(shè)押金與首付款機(jī)會(huì)成本為3%）：案例：購(gòu)房與租房年成本法李立看上了一套100平米的住房，位于12租房年成本：5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元

購(gòu)房年成本：60萬(wàn)元×3%＋60萬(wàn)元×6%＝54,000元

1.房屋維護(hù)成本：租房者不用負(fù)擔(dān)，由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。此部分金額不定，越舊的房屋維護(hù)成本越高。本例預(yù)期當(dāng)年房屋維護(hù)成本為5,000元。2.房屋折舊成本：個(gè)人住房不像企業(yè)購(gòu)入房產(chǎn)后要提折舊，但是同樣的地段新舊房有一定的價(jià)差，這就是房屋折舊成本的體現(xiàn)。設(shè)該地段全新房與一年屋的價(jià)差為每平米240元，折舊率2%。本例折舊成本為24,000元?？紤]這兩項(xiàng)因素后，購(gòu)房的平均年成本為83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。若房?jī)r(jià)在未來(lái)看漲，那么即使當(dāng)前算起來(lái)購(gòu)房年成本高一點(diǎn)，但是，未來(lái)出售房屋的資本利得也可能彌補(bǔ)居住期間的成本差異。以上例而言，租房年成本率＝66,165元÷1,200,000元＝5.5%，購(gòu)房年成本率＝83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有1.4%。若計(jì)劃住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房?jī)r(jià)可能在5年內(nèi)漲7.2%以上，購(gòu)房仍然劃算。若大家都預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌，而寧可租房不愿購(gòu)房，則租房年成本高于購(gòu)房年成本的情況也有可能會(huì)發(fā)生。因此，比較租房與購(gòu)房哪種劃算，決策者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌的主觀判斷也是重要因素。租房年成本：5,500元×12＋5,500元×1×3%＝6613購(gòu)房與租房的決策(2)：凈現(xiàn)值法（NPV）考慮在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，將租房及購(gòu)房的現(xiàn)金流量還原成現(xiàn)值，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算。案例：若李立已確定要在該處住滿(mǎn)5年，月房租每年增加500元，以存款利率3%為折現(xiàn)率;第五年底將押金5,500元收回。在貸款利率6%下，20年房貸每年本利平均攤還額為52,311元，PMT（6%，20，600000）=-52,311。維護(hù)成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元。NPV計(jì)算時(shí)只考慮現(xiàn)金流量，因此，在年成本法中計(jì)算的租房押金利息與購(gòu)房折舊成本并非實(shí)際現(xiàn)金流出，不用列入。而在年成本法中房貸只計(jì)利息，凈現(xiàn)值法中房貸計(jì)算的是本利平均攤還額。合理的折現(xiàn)率應(yīng)在首付款資金機(jī)會(huì)成本3%與房貸利率6%之間，可做敏感性分析。購(gòu)房與租房的決策(2)：凈現(xiàn)值法（NPV）考慮在一個(gè)固定的居14租房與購(gòu)房NPV的計(jì)算租房與購(gòu)房NPV的計(jì)算15租房NPV的計(jì)算租房的凈現(xiàn)值：若租金每年支付一次，必定在期初:CF0=押金+第一年租金=-5,500-5,500x12=-71,5001CFj=第二年租金=(-5,500-500)x12=-72,0002CFj=第三年租金=(-5,500-2x500)x12=-78,0003CFj=第四年租金=(-5,500-3x500)x12=-84,0004CFj=第五年租金=(-5,500-4x500)x12=-90,0005CFj=取回押金=5,5003i，NPV=-367,017租房NPV的計(jì)算租房的凈現(xiàn)值：若租金每年支付一次，必定在期初16購(gòu)房NPV的計(jì)算購(gòu)房的凈現(xiàn)值：首付款必須在第一年期初支付，若購(gòu)房的房貸本利為每年還一次，必定在期末。假設(shè)維修成本也在期末支付。CF0=首付款=-600,000每年房貸本利攤還=PMT(6%,20,600000)=-52,310.7五年后房貸余額=PV(6%,15,-52310.7)=508,055CFj=第一年房貸本利攤還+第一年維護(hù)成本=-52,311-5,000=-57,311CFj=第二年房貸本利攤還+第二年維護(hù)成本=-52,311-10,000=-62,311CFj=第三年房貸本利攤還+第三年維護(hù)成本=-52,311-15,000=-67,311CFj=第四年房貸本利攤還+第四年維護(hù)成本=-52,311-20,000=-72,311CFj=第五年房貸本利攤還+第五年維護(hù)成本+第五年底房屋出售額-第五年底房貸余額=-52,311-25,000+1,250,000-508,055=664,6343i，NPV=-266,902-266,902>-367,017，購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)值比租房高，購(gòu)房劃算。購(gòu)房NPV的計(jì)算購(gòu)房的凈現(xiàn)值：首付款必須在第一年期初支付，若17不同售房?jī)r(jià)格預(yù)期的租購(gòu)房比較不同售房?jī)r(jià)格預(yù)期的租購(gòu)房比較18租購(gòu)房決策影響因素何時(shí)購(gòu)房劃算首付款機(jī)會(huì)成本低房貸利率低房屋持有成本低房?jī)r(jià)預(yù)期漲幅高折現(xiàn)率=首付款比重×首付款機(jī)會(huì)成本率+房貸比重×房貸利率注意預(yù)期房?jī)r(jià)較難掌握，購(gòu)房現(xiàn)值確定性低何時(shí)租房劃算房租漲幅低租房押金低比較租房與購(gòu)房時(shí)最好以購(gòu)房的折現(xiàn)率來(lái)計(jì)算租房現(xiàn)值，比較公平若有一份已明確約定房租漲幅的長(zhǎng)期合約，租房現(xiàn)值的確定性較高租購(gòu)房決策影響因素何時(shí)購(gòu)房劃算何時(shí)租房劃算19年收入概算法計(jì)算可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià):房?jī)r(jià)年收入比購(gòu)房前首付款的籌備與購(gòu)房后貸款的負(fù)擔(dān)，對(duì)家庭現(xiàn)金流量與生活水準(zhǔn)的影響長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。不能陷入低首付款的陷阱，買(mǎi)自己負(fù)擔(dān)不起的房子?？梢韵铝泄礁潘憧韶?fù)擔(dān)的房屋總價(jià)：

可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)=[（年收入x負(fù)擔(dān)比率）/房貸利率]/貸款成數(shù)如年收入10萬(wàn)，其中30%可用來(lái)繳房貸，（1）假設(shè)前幾年只繳利息，首付款的機(jī)會(huì)成本也以房貸利率計(jì)算，房貸利率6%，貸款成數(shù)70%，可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)=[（10萬(wàn)x30%）/6%]/70%=71.4萬(wàn)，為年收入的7.14倍。前提是需先準(zhǔn)備21.4萬(wàn)的首付款。（2）若貸款20年，本利平均攤還法，可貸款PV（6%，20，-3）=34.4,34.4/70%=49.2，不到年收入的五倍。同樣的收入，利率越低，可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)越高；儲(chǔ)蓄率越高，可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)越高。一般而言，依房貸負(fù)擔(dān)計(jì)算的房?jī)r(jià)上限，約為年收入的5-8倍。年收入概算法計(jì)算可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià):房?jī)r(jià)年收入比購(gòu)房前首付款的籌備20目標(biāo)精算法計(jì)算可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)＝PMT1x(1+r)nx{1-[(1+y)/(1+r)]n}/(r-y)

+FV（r，n，0，A）+PV（i，m，PMT2）=自備款儲(chǔ)蓄部分+自備款投資部分+貸款部分r＝投資報(bào)酬率，n＝離購(gòu)房年數(shù)PMT1=當(dāng)前年收入×負(fù)擔(dān)比率A=當(dāng)前可配置于購(gòu)房用途的凈資產(chǎn)i＝房貸利率，m＝房貸年數(shù)PMT2＝本利攤還年供額=FV（y，n，0，PMT1）y=收入成長(zhǎng)率目標(biāo)精算法計(jì)算可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)＝PMT1x(1+r)n21目標(biāo)精算法案例小林年收入為10萬(wàn)元，預(yù)估收入成長(zhǎng)率5%，當(dāng)前凈資產(chǎn)15萬(wàn)元，收入的30%用于儲(chǔ)蓄自備款與負(fù)擔(dān)房貸的上限。小林打算5年后購(gòu)房，投資報(bào)酬率8%，貸款年限20年，利率6%，屆時(shí)可以負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)為：自備款儲(chǔ)蓄部分＝PMT1×(1+r)n×{1-[(1+y)/(1+r)]n}/(r-y)=30,000元×(1+8%)5×{1-[(1+5%)/(1+8%)]5}/(8%-5%)=193047元自備款投資部分=FV(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元PMT2=FV(y,n,0,PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元貸款部分＝PV(i,m,PMT2)=PV(6%,20,-38288)=439,160元可購(gòu)房總價(jià)=193,047+220,399+439,160=

852,606元目標(biāo)精算法案例小林年收入為10萬(wàn)元，預(yù)估收入成長(zhǎng)率5%，當(dāng)前22第三部分個(gè)人理財(cái)目標(biāo)分析課件23換房能力概算需籌首付款=新房?jī)糁?舊房?jī)糁?(新房總價(jià)-新房貸款)-(舊房總價(jià)-舊房貸款)。如舊房值60萬(wàn)元，貸款尚有30萬(wàn)元，新房值100萬(wàn)元，擬貸款60萬(wàn)元，應(yīng)籌首付款=(100萬(wàn)元-60萬(wàn)元)-(60萬(wàn)元-30萬(wàn)元)=10萬(wàn)元。此時(shí)要考慮的是，手邊可變現(xiàn)的資產(chǎn)有無(wú)10萬(wàn)元，及未來(lái)是否有負(fù)擔(dān)60萬(wàn)元房貸的能力。以6%的利率來(lái)算，每月只付利息就要3,000元，因此月收入應(yīng)在10,000元以上才考慮換房。購(gòu)房不是理財(cái)?shù)奈ㄒ荒繕?biāo)，若把所有的資源全部用來(lái)于購(gòu)換房需求，會(huì)耽擱子女教育金或退休金的籌措時(shí)，可在準(zhǔn)備充分前暫時(shí)租房。換房能力概算需籌首付款=新房?jī)糁?舊房?jī)糁?(新房總價(jià)-新房24房涯規(guī)劃表房涯規(guī)劃表25工作10年后購(gòu)房50萬(wàn)，居住10年后換房100萬(wàn)，假設(shè)舊房屆時(shí)按原價(jià)出售，所需儲(chǔ)蓄或房貸年供額為多少?

第一段：25歲開(kāi)始工作，35歲第一次購(gòu)房，投資報(bào)酬率8%，房貸利率6%，貸款20年。貸款六成。購(gòu)房前所需的儲(chǔ)蓄=PMT(8%,10,0,200000)=-13,805元。第二段：35歲到45歲還貸款，購(gòu)房后所需的年供額=PMT(6%,20,300000)=-26,155元。第三段：45歲換房100萬(wàn)元，屆時(shí)舊房房貸還有10年才繳清，房貸余額=PV(6%,10,-26155)=192,503(元)，出售舊房后須先把原房貸還清，500,000元-192,503元=307,497元，可當(dāng)新房首付款。新房貸款需求=總價(jià)1,000,000元-307,497元=692,503元。年供額=PMT(6%,20,692503)=-60,376(元)。工作10年后購(gòu)房50萬(wàn)，居住10年后換房100萬(wàn)，假設(shè)舊房屆26換房的步驟：先買(mǎi)后賣(mài)需要解決資金的周轉(zhuǎn)問(wèn)題。即使只隔幾個(gè)月，也必須先借到一筆錢(qián)來(lái)繳首付款，而且需要負(fù)擔(dān)資金成本。比如說(shuō)舊房50萬(wàn)元，新房100萬(wàn)元，新房可貸款70萬(wàn)元，首付款30萬(wàn)元。如先買(mǎi)后賣(mài)，中間隔三個(gè)月，這時(shí)若舊房無(wú)房貸，可用舊房抵押貸款30萬(wàn)元，來(lái)當(dāng)新房的首付款。等到賣(mài)舊房之后，再還此筆貸款。若舊房還有房貸20萬(wàn)元，且很難再增加貸款，此時(shí)若無(wú)其它資金來(lái)源，要想辦法另外借到30萬(wàn)元來(lái)支付新房首付款。若資金成本為10%，按年計(jì)算，

需額外支付的利息為：

300,000元x10%x3/12=7,500元。此外，賣(mài)掉舊房之前通常需要提前還清貸款余額。若沒(méi)有借貸渠道，除非在換房前已另外積蓄了一筆錢(qián)足以支付首付款，換房時(shí)還是以先賣(mài)后買(mǎi)為宜。換房的步驟：先買(mǎi)后賣(mài)需要解決資金的周轉(zhuǎn)問(wèn)題。即使只隔幾個(gè)月，27換房的步驟：先賣(mài)后買(mǎi)要解決出售舊房后無(wú)房可住的問(wèn)題。除非買(mǎi)賣(mài)合約都已談妥，只差幾天可住旅館，否則通常要租房居住。因?yàn)樽馄诓婚L(zhǎng)，不到一年，談租約時(shí)，可能不像一般簽一年租約那樣容易，或者每月租金可能較高。如果舊房的購(gòu)買(mǎi)方將該房用于出租，那么可以售后回租，賣(mài)舊房后仍住在里面，付給購(gòu)房者租金，直到搬入新房為止。換房的步驟：先賣(mài)后買(mǎi)要解決出售舊房后無(wú)房可住的問(wèn)題。28房屋交易費(fèi)用房屋交易費(fèi)用29其它購(gòu)房成本的考慮：住與行的成本分析比較兩個(gè)方案：一個(gè)是市中心公司旁住宅，100平米，單價(jià)1萬(wàn)元，總價(jià)100萬(wàn)元；一個(gè)是郊區(qū)住宅，同樣為100平米，單價(jià)5,000元，總價(jià)50萬(wàn)元。若購(gòu)房的年成本比例相同，均為房?jī)r(jià)的5%，市區(qū)住宅每年成本為5萬(wàn)元，郊區(qū)住宅為2.5萬(wàn)元。市區(qū)住宅可步行上班可忽略通勤成本，郊區(qū)住宅通勤成本=汽油費(fèi)+停車(chē)費(fèi)，若每月1,500元，一年1.8萬(wàn)元。因此住與行的成本相加，市區(qū)住宅只比郊區(qū)住宅每年多出0.7萬(wàn)元。此時(shí)要評(píng)估通勤的時(shí)間成本是否值得此增加的成本。其它購(gòu)房成本的考慮：住與行的成本分析比較兩個(gè)方案：一個(gè)是市中30二手房與期房的合理價(jià)差期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)-購(gòu)置期房到交房期間租金現(xiàn)值購(gòu)現(xiàn)房可現(xiàn)住,購(gòu)期房可能同時(shí)繳貸款與租屋同一區(qū)域現(xiàn)房?jī)r(jià)格為每平米1萬(wàn)，年租金每平米600元，折現(xiàn)率3%，2年后交房，期房?jī)r(jià)=10,000元-PV(3%,2,-600,0,1)=10,000元-1,183元=8,817元二手房?jī)r(jià)格=新房?jī)r(jià)格×(1-折舊率×使用年數(shù))若每年折舊2%，使用10年的二手房單價(jià)=10,000×(1-2%×10)=10,000元×80%=8,000元二手房與期房的合理價(jià)差期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)-購(gòu)置期房到交房期31老人換房規(guī)劃：銀發(fā)族年金屋以一筆保證金購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)供身心健康的退休者所使用的年金屋居住權(quán)。年金屋強(qiáng)調(diào)醫(yī)療照顧，飯店式管理，以及與同年齡層的社交活動(dòng)。老人入住后通常還要交管理費(fèi)，但可一直住到終老為止?？梢跃幼”ＷC金及月費(fèi)用(雙人)作為累積退休金的目標(biāo)。如果保證金100萬(wàn)元，含餐費(fèi)的年管理費(fèi)3萬(wàn)元，退休后生活20年，100+PV(3%，20，-3，0，1)=146，則退休時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備146萬(wàn)元。老人換房規(guī)劃：銀發(fā)族年金屋以一筆保證金購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)供身心健康的退休32常見(jiàn)的理財(cái)目標(biāo)常見(jiàn)的理財(cái)目標(biāo)：子女教育金、贍養(yǎng)父母、退休、遺產(chǎn)、購(gòu)置房和車(chē)、其他短期目標(biāo)（旅游、奢侈品消費(fèi)等）確定理財(cái)目標(biāo)的SMART法則SpecificMeasurableAttainableRealisticTime-Bound目標(biāo)預(yù)定：實(shí)現(xiàn)時(shí)間無(wú)法實(shí)現(xiàn)目標(biāo)額時(shí)需延長(zhǎng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的年限。子女教育18歲；退休55-65歲；購(gòu)房3-5年居多目標(biāo)屆時(shí)需求金額：考慮通脹后屆時(shí)應(yīng)有的合理金額，資源不足時(shí)需考慮調(diào)低目標(biāo)額（建立一系列的假設(shè)基礎(chǔ)上。比如通貨膨脹率，貼現(xiàn)率理財(cái)目標(biāo)規(guī)劃需要?jiǎng)討B(tài)調(diào)整）常見(jiàn)的理財(cái)目標(biāo)常見(jiàn)的理財(cái)目標(biāo)：子女教育金、贍養(yǎng)父母、退休、遺33理財(cái)目標(biāo)達(dá)成的順序非常富有者可實(shí)現(xiàn)所有理財(cái)目標(biāo),極端貧窮者僅求溫飽,中產(chǎn)階級(jí)需定位其價(jià)值觀。理財(cái)價(jià)值觀：當(dāng)現(xiàn)有資源無(wú)法滿(mǎn)足所有理財(cái)目標(biāo)時(shí),人們對(duì)個(gè)別理財(cái)目標(biāo)間的相對(duì)重要性或?qū)崿F(xiàn)順序的主觀選擇,稱(chēng)為理財(cái)價(jià)值觀。生命周期階段理財(cái)性格理財(cái)目標(biāo)達(dá)成的順序非常富有者可實(shí)現(xiàn)所有理財(cái)目標(biāo),極端貧窮者34理財(cái)價(jià)值觀資源不夠滿(mǎn)足所有目標(biāo)時(shí)重要性高的目標(biāo)優(yōu)先滿(mǎn)足。按照對(duì)人生四大理財(cái)目標(biāo)——退休、目前生活水準(zhǔn)、購(gòu)房、子女教育——實(shí)現(xiàn)順序的態(tài)度，理財(cái)價(jià)值觀分為四種：偏退休型（螞蟻?zhàn)澹簝?chǔ)蓄率高，先犧牲后享受；重退休規(guī)劃偏目前享受型（蟋蟀族）：儲(chǔ)蓄率低，先享受后犧牲；重當(dāng)前消費(fèi)偏購(gòu)房型（蝸牛族）：犧牲當(dāng)前與未來(lái)的享受換得擁有自己的房子偏子女型（慈烏族）：犧牲當(dāng)前與未來(lái)消費(fèi)自己不用，一切為了孩子理財(cái)價(jià)值觀資源不夠滿(mǎn)足所有目標(biāo)時(shí)重要性高的目標(biāo)優(yōu)先滿(mǎn)足。35處于不同生命周期階段個(gè)人的理財(cái)目標(biāo)處于不同生命周期階段個(gè)人的理財(cái)目標(biāo)36理財(cái)性格理財(cái)性格37理財(cái)性格理財(cái)?shù)男詣e差異女性平均壽命較長(zhǎng)，退休年齡比男性早，需要準(zhǔn)備的退休金比男性多同年齡的女性投保壽險(xiǎn)費(fèi)率比男性低，投保退休年金費(fèi)率比男性高女性在職場(chǎng)上的勞動(dòng)參與率比男性低，但是掌控家庭財(cái)務(wù)大權(quán)的比率比男性高女性在投資上的績(jī)效表現(xiàn)比男性高，但消費(fèi)負(fù)債的比率也比男性高理財(cái)?shù)淖诮滩町惒煌淖诮绦叛鰧?duì)于理財(cái)行為有重大的影響。佛教的尼姑與和尚、天主教的神父與修女以及其它宗教的神職人員，清心寡欲，基本上都是以精神生活為主，理財(cái)對(duì)其重要性較低。伊斯蘭文化認(rèn)為接受利息是罪惡的，因?yàn)檫@樣只是接受固定的收益而沒(méi)有分擔(dān)生產(chǎn)企業(yè)必然要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。理財(cái)性格理財(cái)?shù)男詣e差異38住房規(guī)劃

住房規(guī)劃居住規(guī)劃流程圖居住需求空間需求環(huán)境需求家庭人口生活質(zhì)量購(gòu)房或租房決策是否購(gòu)房購(gòu)房規(guī)劃是租房房租成長(zhǎng)率房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率居住年數(shù)利率水平否總價(jià)首付款貸款區(qū)位類(lèi)別類(lèi)型用途購(gòu)房劃算正反比正比正比正比反比居住規(guī)劃流程圖居住空間環(huán)境家庭生活購(gòu)房或是否購(gòu)房購(gòu)房規(guī)劃是租40租房的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)有能力使用更多的居住空間比較能夠應(yīng)對(duì)家庭收入的變化資金較自由，可尋找更有利的運(yùn)用渠道有較大的遷徙自由度瑕疵或毀損風(fēng)險(xiǎn)由房東負(fù)擔(dān)稅捐負(fù)擔(dān)較輕不用考慮房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)缺點(diǎn)非自愿搬離的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法按照自己的期望裝修房屋房租可能增加無(wú)法運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿追求房?jī)r(jià)差價(jià)利益無(wú)法通過(guò)購(gòu)房強(qiáng)迫自己儲(chǔ)蓄租房的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)41購(gòu)房的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)對(duì)抗通貨膨脹強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄累積實(shí)質(zhì)財(cái)富提高居住質(zhì)量信用增強(qiáng)效果滿(mǎn)足擁有自宅的心理效用同時(shí)提供居住效用與資本增值的機(jī)會(huì)缺點(diǎn)缺乏流動(dòng)性：要換房或是變現(xiàn)時(shí)，若要顧及流動(dòng)性可能要被迫降價(jià)出售。維持成本高：投入裝潢雖可提高居住品質(zhì)，也代表較高的維持成本。賠本損失的風(fēng)險(xiǎn)：實(shí)質(zhì)上的風(fēng)險(xiǎn)包括房屋毀損、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括整體房屋市場(chǎng)下跌的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、與所居住社區(qū)管理不善造成房?jī)r(jià)下跌的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)42購(gòu)房與租房的決策(1)：年成本法租房年成本=押金×存款利率+年租金。3個(gè)月房租的押金，利率2%，年租金4萬(wàn)。租房年成本=4.02萬(wàn)若租金每年往上調(diào)整,則租房年成本隨之上升。因此，在同一個(gè)住所居住越久，購(gòu)房年成本下降而租房年成本上升，購(gòu)房會(huì)比租房劃算。購(gòu)房年成本=首付款×存款利率+貸款余額×貸款利率+年維修費(fèi)及稅金總價(jià)100萬(wàn)，貸款七成，貸款利率6%，年稅金1萬(wàn)購(gòu)房年成本=30萬(wàn)×2%+70萬(wàn)×6%+1萬(wàn)=5.8萬(wàn)購(gòu)房后總價(jià)固定，隨每年還款，購(gòu)房年成本每年降低。購(gòu)房與租房的決策(1)：年成本法租房年成本=押金×存款利率+43案例：購(gòu)房與租房年成本法李立看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀區(qū)五道口附近，該住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，1個(gè)月房租的押金。如果購(gòu)房，總價(jià)120萬(wàn)元，可申請(qǐng)60萬(wàn)元貸款，房貸利率為6%，自備首付款60萬(wàn)元。李立租與購(gòu)的成本分析如下（假設(shè)押金與首付款機(jī)會(huì)成本為3%）：案例：購(gòu)房與租房年成本法李立看上了一套100平米的住房，位于44租房年成本：5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元

購(gòu)房年成本：60萬(wàn)元×3%＋60萬(wàn)元×6%＝54,000元

1.房屋維護(hù)成本：租房者不用負(fù)擔(dān)，由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。此部分金額不定，越舊的房屋維護(hù)成本越高。本例預(yù)期當(dāng)年房屋維護(hù)成本為5,000元。2.房屋折舊成本：個(gè)人住房不像企業(yè)購(gòu)入房產(chǎn)后要提折舊，但是同樣的地段新舊房有一定的價(jià)差，這就是房屋折舊成本的體現(xiàn)。設(shè)該地段全新房與一年屋的價(jià)差為每平米240元，折舊率2%。本例折舊成本為24,000元?？紤]這兩項(xiàng)因素后，購(gòu)房的平均年成本為83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。若房?jī)r(jià)在未來(lái)看漲，那么即使當(dāng)前算起來(lái)購(gòu)房年成本高一點(diǎn)，但是，未來(lái)出售房屋的資本利得也可能彌補(bǔ)居住期間的成本差異。以上例而言，租房年成本率＝66,165元÷1,200,000元＝5.5%，購(gòu)房年成本率＝83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有1.4%。若計(jì)劃住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房?jī)r(jià)可能在5年內(nèi)漲7.2%以上，購(gòu)房仍然劃算。若大家都預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌，而寧可租房不愿購(gòu)房，則租房年成本高于購(gòu)房年成本的情況也有可能會(huì)發(fā)生。因此，比較租房與購(gòu)房哪種劃算，決策者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌的主觀判斷也是重要因素。租房年成本：5,500元×12＋5,500元×1×3%＝6645購(gòu)房與租房的決策(2)：凈現(xiàn)值法（NPV）考慮在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，將租房及購(gòu)房的現(xiàn)金流量還原成現(xiàn)值，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算。案例：若李立已確定要在該處住滿(mǎn)5年，月房租每年增加500元，以存款利率3%為折現(xiàn)率;第五年底將押金5,500元收回。在貸款利率6%下，20年房貸每年本利平均攤還額為52,311元，PMT（6%，20，600000）=-52,311。維護(hù)成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元。NPV計(jì)算時(shí)只考慮現(xiàn)金流量，因此，在年成本法中計(jì)算的租房押金利息與購(gòu)房折舊成本并非實(shí)際現(xiàn)金流出，不用列入。而在年成本法中房貸只計(jì)利息，凈現(xiàn)值法中房貸計(jì)算的是本利平均攤還額。合理的折現(xiàn)率應(yīng)在首付款資金機(jī)會(huì)成本3%與房貸利率6%之間，可做敏感性分析。購(gòu)房與租房的決策(2)：凈現(xiàn)值法（NPV）考慮在一個(gè)固定的居46租房與購(gòu)房NPV的計(jì)算租房與購(gòu)房NPV的計(jì)算47租房NPV的計(jì)算租房的凈現(xiàn)值：若租金每年支付一次，必定在期初:CF0=押金+第一年租金=-5,500-5,500x12=-71,5001CFj=第二年租金=(-5,500-500)x12=-72,0002CFj=第三年租金=(-5,500-2x500)x12=-78,0003CFj=第四年租金=(-5,500-3x500)x12=-84,0004CFj=第五年租金=(-5,500-4x500)x12=-90,0005CFj=取回押金=5,5003i，NPV=-367,017租房NPV的計(jì)算租房的凈現(xiàn)值：若租金每年支付一次，必定在期初48購(gòu)房NPV的計(jì)算購(gòu)房的凈現(xiàn)值：首付款必須在第一年期初支付，若購(gòu)房的房貸本利為每年還一次，必定在期末。假設(shè)維修成本也在期末支付。CF0=首付款=-600,000每年房貸本利攤還=PMT(6%,20,600000)=-52,310.7五年后房貸余額=PV(6%,15,-52310.7)=508,055CFj=第一年房貸本利攤還+第一年維護(hù)成本=-52,311-5,000=-57,311CFj=第二年房貸本利攤還+第二年維護(hù)成本=-52,311-10,000=-62,311CFj=第三年房貸本利攤還+第三年維護(hù)成本=-52,311-15,000=-67,311CFj=第四年房貸本利攤還+第四年維護(hù)成本=-52,311-20,000=-72,311CFj=第五年房貸本利攤還+第五年維護(hù)成本+第五年底房屋出售額-第五年底房貸余額=-52,311-25,000+1,250,000-508,055=664,6343i，NPV=-266,902-266,902>-367,017，購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)值比租房高，購(gòu)房劃算。購(gòu)房NPV的計(jì)算購(gòu)房的凈現(xiàn)值：首付款必須在第一年期初支付，若49不同售房?jī)r(jià)格預(yù)期的租購(gòu)房比較不同售房?jī)r(jià)格預(yù)期的租購(gòu)房比較50租購(gòu)房決策影響因素何時(shí)購(gòu)房劃算首付款機(jī)會(huì)成本低房貸利率低房屋持有成本低房?jī)r(jià)預(yù)期漲幅高折現(xiàn)率=首付款比重×首付款機(jī)會(huì)成本率+房貸比重×房貸利率注意預(yù)期房?jī)r(jià)較難掌握，購(gòu)房現(xiàn)值確定性低何時(shí)租房劃算房租漲幅低租房押金低比較租房與購(gòu)房時(shí)最好以購(gòu)房的折現(xiàn)率來(lái)計(jì)算租房現(xiàn)值，比較公平若有一份已明確約定房租漲幅的長(zhǎng)期合約，租房現(xiàn)值的確定性較高租購(gòu)房決策影響因素何時(shí)購(gòu)房劃算何時(shí)租房劃算51年收入概算法計(jì)算可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià):房?jī)r(jià)年收入比購(gòu)房前首付款的籌備與購(gòu)房后貸款的負(fù)擔(dān)，對(duì)家庭現(xiàn)金流量與生活水準(zhǔn)的影響長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。不能陷入低首付款的陷阱，買(mǎi)自己負(fù)擔(dān)不起的房子?？梢韵铝泄礁潘憧韶?fù)擔(dān)的房屋總價(jià)：

可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)=[（年收入x負(fù)擔(dān)比率）/房貸利率]/貸款成數(shù)如年收入10萬(wàn)，其中30%可用來(lái)繳房貸，（1）假設(shè)前幾年只繳利息，首付款的機(jī)會(huì)成本也以房貸利率計(jì)算，房貸利率6%，貸款成數(shù)70%，可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)=[（10萬(wàn)x30%）/6%]/70%=71.4萬(wàn)，為年收入的7.14倍。前提是需先準(zhǔn)備21.4萬(wàn)的首付款。（2）若貸款20年，本利平均攤還法，可貸款PV（6%，20，-3）=34.4,34.4/70%=49.2，不到年收入的五倍。同樣的收入，利率越低，可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)越高；儲(chǔ)蓄率越高，可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)越高。一般而言，依房貸負(fù)擔(dān)計(jì)算的房?jī)r(jià)上限，約為年收入的5-8倍。年收入概算法計(jì)算可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià):房?jī)r(jià)年收入比購(gòu)房前首付款的籌備52目標(biāo)精算法計(jì)算可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)＝PMT1x(1+r)nx{1-[(1+y)/(1+r)]n}/(r-y)

+FV（r，n，0，A）+PV（i，m，PMT2）=自備款儲(chǔ)蓄部分+自備款投資部分+貸款部分r＝投資報(bào)酬率，n＝離購(gòu)房年數(shù)PMT1=當(dāng)前年收入×負(fù)擔(dān)比率A=當(dāng)前可配置于購(gòu)房用途的凈資產(chǎn)i＝房貸利率，m＝房貸年數(shù)PMT2＝本利攤還年供額=FV（y，n，0，PMT1）y=收入成長(zhǎng)率目標(biāo)精算法計(jì)算可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)＝PMT1x(1+r)n53目標(biāo)精算法案例小林年收入為10萬(wàn)元，預(yù)估收入成長(zhǎng)率5%，當(dāng)前凈資產(chǎn)15萬(wàn)元，收入的30%用于儲(chǔ)蓄自備款與負(fù)擔(dān)房貸的上限。小林打算5年后購(gòu)房，投資報(bào)酬率8%，貸款年限20年，利率6%，屆時(shí)可以負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)為：自備款儲(chǔ)蓄部分＝PMT1×(1+r)n×{1-[(1+y)/(1+r)]n}/(r-y)=30,000元×(1+8%)5×{1-[(1+5%)/(1+8%)]5}/(8%-5%)=193047元自備款投資部分=FV(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元PMT2=FV(y,n,0,PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元貸款部分＝PV(i,m,PMT2)=PV(6%,20,-38288)=439,160元可購(gòu)房總價(jià)=193,047+220,399+439,160=

852,606元目標(biāo)精算法案例小林年收入為10萬(wàn)元，預(yù)估收入成長(zhǎng)率5%，當(dāng)前54第三部分個(gè)人理財(cái)目標(biāo)分析課件55換房能力概算需籌首付款=新房?jī)糁?舊房?jī)糁?(新房總價(jià)-新房貸款)-(舊房總價(jià)-舊房貸款)。如舊房值60萬(wàn)元，貸款尚有30萬(wàn)元，新房值100萬(wàn)元，擬貸款60萬(wàn)元，應(yīng)籌首付款=(100萬(wàn)元-60萬(wàn)元)-(60萬(wàn)元-30萬(wàn)元)=10萬(wàn)元。此時(shí)要考慮的是，手邊可變現(xiàn)的資產(chǎn)有無(wú)10萬(wàn)元，及未來(lái)是否有負(fù)擔(dān)60萬(wàn)元房貸的能力。以6%的利率來(lái)算，每月只付利息就要3,000元，因此月收入應(yīng)在10,000元以上才考慮換房。購(gòu)房不是理財(cái)?shù)奈ㄒ荒繕?biāo)，若把所有的資源全部用來(lái)于購(gòu)換房需求，會(huì)耽擱子女教育金或退休金的籌措時(shí)，可在準(zhǔn)備充分前暫時(shí)租房。換房能力概算需籌首付款=新房?jī)糁?舊房?jī)糁?(新房總價(jià)-新房56房涯規(guī)劃表房涯規(guī)劃表57工作10年后購(gòu)房50萬(wàn)，居住10年后換房100萬(wàn)，假設(shè)舊房屆時(shí)按原價(jià)出售，所需儲(chǔ)蓄或房貸年供額為多少?

第一段：25歲開(kāi)始工作，35歲第一次購(gòu)房，投資報(bào)酬率8%，房貸利率6%，貸款20年。貸款六成。購(gòu)房前所需的儲(chǔ)蓄=PMT(8%,10,0,200000)=-13,805元。第二段：35歲到45歲還貸款，購(gòu)房后所需的年供額=PMT(6%,20,300000)=-26,155元。第三段：45歲換房100萬(wàn)元，屆時(shí)舊房房貸還有10年才繳清，房貸余額=PV(6%,10,-26155)=192,5