江都洪泉項(xiàng)目策劃報(bào)告最終稿課件

江都洪泉項(xiàng)目

營銷策劃報(bào)告江都洪泉項(xiàng)目

營銷策劃報(bào)告市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群定位產(chǎn)品定位行銷策略市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群定位產(chǎn)品定位行銷策略市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析江都2006年主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2006年GDP230.2億元，比上年增長15.8%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值22851元，增長15.9%。2006年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資106.2億元，同比增長24.7%。連續(xù)六年入圍“全國經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣市”。江都2006年主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2006年GDP230.2億元，全年完成財(cái)政收入238888萬元，增長30.3%。2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資14.9億元，增長40.9%。2006年年末總?cè)丝?068465人。人口自然增長率0.21‰。全年完成財(cái)政收入238888萬元，增長30.3%。200宏觀經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展年增幅超15％宏觀經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展年增幅超15％財(cái)政收入大幅增加財(cái)政收入大幅增加房地產(chǎn)投資大幅增長房地產(chǎn)投資大幅增長經(jīng)濟(jì)環(huán)境結(jié)論江都近年來宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長、政府財(cái)政收入穩(wěn)步提高，城市化進(jìn)程逐步加快，城市面貌得到大幅改善。隨著未來居民城市化進(jìn)程的加快、收入的進(jìn)一步提高，以城中拆遷、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城以及附近揚(yáng)州投資客為主的剛性住房需求將使得江都房地產(chǎn)市場(chǎng)更加繁榮。經(jīng)濟(jì)環(huán)境結(jié)論江都近年來宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長、政府財(cái)政收入穩(wěn)步提高城市規(guī)劃在揚(yáng)州城市發(fā)展中的地位構(gòu)建揚(yáng)州、江都、儀征“一體兩翼”帶狀組團(tuán)式濱江城市群，把江都作為揚(yáng)州的東部一翼，新建文昌大橋，延伸文昌東路到江都，與江都開發(fā)區(qū)道路相接城市規(guī)劃在揚(yáng)州城市發(fā)展中的地位市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷房地產(chǎn)市場(chǎng)分析江都市近期城市規(guī)劃規(guī)劃總體思路：南部建園、北部造城、東西擴(kuò)容、中部提升城市發(fā)展定位：水利、交通樞紐，新興工商城市江都市近期城市規(guī)劃規(guī)劃總體思路：城市規(guī)模：50平方公里、40萬人口的現(xiàn)代化濱江園林生態(tài)中等城市城市發(fā)展方向：打造以新市政府為中心的北部新城區(qū)城市規(guī)模：房地產(chǎn)市場(chǎng)近年價(jià)格走勢(shì)年份2000年2003年2005年2007年價(jià)格860元/平米1800元/平米2600元/平米3500元/平米描述:江都房地產(chǎn)市場(chǎng)2000年左右起步，至2003年前后在城南新區(qū)逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)?；_發(fā)，以2005年市政府搬遷及“廣源城市花園”的面世，商品房開發(fā)進(jìn)入“品質(zhì)時(shí)代”，價(jià)格達(dá)到2500元/平米左右。房地產(chǎn)市場(chǎng)近年價(jià)格走勢(shì)年份2000年2003年2005年20板塊劃分、描述板塊劃分、描述板塊劃分、描述老城板塊——起步市場(chǎng)、零星分布2000年前后江都房地產(chǎn)開發(fā)起步于老城區(qū)，當(dāng)時(shí)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模都較小，品質(zhì)不高，產(chǎn)品形式主要為多層。分布在整個(gè)老城區(qū)區(qū)域。價(jià)格在900——1500元/平米之間。其后由于受拆遷進(jìn)度以及政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的影響，商品房開發(fā)逐漸向城南轉(zhuǎn)移，老城區(qū)鮮有項(xiàng)目問世。板塊劃分、描述老城板塊——起步市場(chǎng)、零星分布新區(qū)板塊——逐步成熟、規(guī)模開發(fā)2003年左右，隨著江都經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展，商品房實(shí)現(xiàn)規(guī)?；_發(fā)，品質(zhì)逐步提高，產(chǎn)品形式仍以小高層為主。價(jià)格在1800—2200元/平米之間。目前成熟度較高，在售項(xiàng)目規(guī)模都較大，品質(zhì)參差不齊。新區(qū)板塊——逐步成熟、規(guī)模開發(fā)新市政府版塊——規(guī)劃熱點(diǎn)、品質(zhì)首選規(guī)劃導(dǎo)向、環(huán)境好、居住品質(zhì)最高、認(rèn)可度較高、教育資源優(yōu)秀。價(jià)格在2700—3300元/平米之間。在售項(xiàng)目品質(zhì)較好。新市政府版塊——規(guī)劃熱點(diǎn)、品質(zhì)首選板塊間競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)新市政府板塊優(yōu)勢(shì)：規(guī)劃導(dǎo)向、環(huán)境好、居住品質(zhì)最高、認(rèn)可度較高、教育資源優(yōu)秀、在售項(xiàng)目品質(zhì)較好劣勢(shì)：目前無生活配套、公共交通不便、板塊成速度不高競(jìng)爭(zhēng)分流老城區(qū)板塊優(yōu)勢(shì)：地段、配套成熟、教育資源優(yōu)秀劣勢(shì)：小高層、居住品質(zhì)不高、單價(jià)高競(jìng)爭(zhēng)分流新區(qū)板塊優(yōu)勢(shì)：配套齊全、成熟度高、認(rèn)可度高劣勢(shì)：居住品質(zhì)一般、開發(fā)接近飽和、在手項(xiàng)目品質(zhì)參差不齊板塊間競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)新市政府板塊競(jìng)爭(zhēng)分流老城區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)分流新區(qū)板塊市場(chǎng)環(huán)境結(jié)論經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長，城市面貌逐漸改善，居民購買力大幅增強(qiáng)。地產(chǎn)環(huán)境房地產(chǎn)投資大幅增長，目前開發(fā)主要集中在新區(qū)和新市政府板塊。新區(qū)占據(jù)配套優(yōu)勢(shì)，新市政府享受市政府規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，居住環(huán)境好。市場(chǎng)環(huán)境結(jié)論經(jīng)濟(jì)環(huán)境板塊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)未來老城區(qū)板塊強(qiáng)勢(shì)崛起，形成“三分天下”局面。本案所在的新市政府板塊享受政府規(guī)劃優(yōu)勢(shì)且整體開發(fā)水平較高，居住品質(zhì)在三個(gè)板塊中首屈一指。板塊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略土地市場(chǎng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷土地市場(chǎng)分析土地出讓及掛牌情況時(shí)間出讓土地?cái)?shù)量出讓面積（畝）成交價(jià)格（萬元）平均樓面地價(jià)（元/㎡）平均每畝地價(jià)（萬/畝）2006年1494340248523.3549.632007年1751623203423.9138.11通過調(diào)研得知，最近幾年土地出讓呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)，2006年達(dá)到頂峰，今年出讓量預(yù)計(jì)與去年基本持平。與同等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平縣市相比，土地出讓量相對(duì)偏大。土地出讓及掛牌情況時(shí)間出讓土地?cái)?shù)量出讓面積成交價(jià)格（萬元）平潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布圖潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布圖出讓土地主要分布區(qū)域2006年至今江都成交土地中，老城區(qū)與本案所在的新市政府板塊占了近90％，未來潛在競(jìng)爭(zhēng)主要集中在老城區(qū)以及本案周邊區(qū)域。老城區(qū)板塊的強(qiáng)勢(shì)崛起將分流部分本案的潛在客群?！铣菂^(qū)與新市政府板塊出讓土地主要分布區(qū)域2006年至今江都成交土地中，老城區(qū)與本成交土地樓面地價(jià)樓面地價(jià)主要集中在200—1000元/平米之間、本案周邊地塊樓面地價(jià)在800元/平米左右成交土地樓面地價(jià)樓面地價(jià)主要集中在200—1000元/平米之成交土地平均單價(jià)每畝單價(jià)集中在20—100萬元/畝之間，本案周邊地塊每畝單價(jià)在60萬元/畝左右成交土地平均單價(jià)每畝單價(jià)集中在20—100萬元/畝之間，本案一級(jí)土地市場(chǎng)分析結(jié)論土地出讓量偏大受益于經(jīng)濟(jì)高速的發(fā)展，江都的房地產(chǎn)開發(fā)正處于上升期，近年江都土地出讓量呈現(xiàn)逐年放大的趨勢(shì)，并于在2006年達(dá)到頂峰，相比于周邊縣市量偏大。由于本地市場(chǎng)需求旺盛，房?jī)r(jià)增幅較周邊縣市要高。一級(jí)土地市場(chǎng)分析結(jié)論土地出讓量偏大未來開發(fā)熱點(diǎn)主要集中在老城區(qū)與新市政府板塊近期出讓的土地中老城區(qū)板塊占近一半的份額，老城區(qū)板塊的強(qiáng)勢(shì)崛起將改變現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)格局，形成“三分天下”的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。未來開發(fā)熱點(diǎn)主要集中在老城區(qū)與新市政府板塊老城區(qū)板塊將分流部分本案潛在客戶老城區(qū)板塊占據(jù)城市中心位置，生活配套以及交通便捷程度是其他板塊所不能比擬的。未來大量項(xiàng)目的相繼面世將分流部分本案的潛在客戶（目前部分項(xiàng)目開盤面市價(jià)格已經(jīng)超過4000元/㎡）。老城區(qū)板塊將分流部分本案潛在客戶市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目精研市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目精研廣源世紀(jì)花園位置：龍川北路（本案西側(cè)）建筑面積：36萬平米建筑形式：多層、小高層、聯(lián)排上市面積：25萬左右均價(jià)：多3400，小3000銷售率：整體75%、三期60%主力面積：130（3）、93（2） 主力總價(jià)：42萬，33萬優(yōu)勢(shì)：規(guī)模大，地段優(yōu)，品質(zhì)好。實(shí)景交付，開發(fā)商已具有品牌劣勢(shì)：總價(jià)高，配套不成熟，景觀沒有主題性，推廣主題不明確，執(zhí)行力不強(qiáng)廣源世紀(jì)花園位置：龍川北路（本案西側(cè)）建盈國際城位置：龍川北路以西，世紀(jì)花園以北建筑面積：28萬平米建筑形式：多層、小高層上市面積：4萬平米均價(jià)：多3100，小2800銷售率：60%主力面積：135（3），100（2）主力總價(jià)：40萬,31萬優(yōu)勢(shì)：規(guī)模較大,低開高走,執(zhí)行力強(qiáng)劣勢(shì)：競(jìng)爭(zhēng)激烈，面積偏大，外立面顏色不佳，品質(zhì)較“世紀(jì)花園”差建盈國際城位置：龍川北路以西，世紀(jì)花園以北鴻達(dá)尚城時(shí)代位置：揚(yáng)州路中段建筑面積：近4萬平米建筑形式：多層.小高層.別墅 上市面積：全部上市均價(jià)：多2900，小2750 銷售率：約35％左右主力面積：140（3）100（2）主力總價(jià)：40萬，28萬優(yōu)勢(shì)：價(jià)格較低，小高層得房率高，執(zhí)行力較強(qiáng)劣勢(shì)：位置偏遠(yuǎn)，戶型面積偏大，配套不成熟，周邊大量工業(yè)廠房

鴻達(dá)尚城時(shí)代位置：揚(yáng)州路中段長江國際花園位置：北環(huán)路與揚(yáng)州路交界處 建筑面積：30萬平米建筑形式：多層、小高層 上市面積：近3萬平米均價(jià)：2700元/平米 銷售率：85％主力面積：116（3）86（2） 主力總價(jià)：32萬、24萬優(yōu)勢(shì)：規(guī)模大，多層為主，內(nèi)部配套齊全，戶型創(chuàng)新，總價(jià)低，中心景觀，推廣力度大劣勢(shì)：位置偏遠(yuǎn)，無樣板房，交通不便，開發(fā)周期長長江國際花園位置：北環(huán)路與揚(yáng)州路交界處 新加坡花園項(xiàng)目位置：龍川路與舜天路交匯處建筑面積：20萬平米建筑形式：多層，小高層，疊加 均價(jià)：3200元/㎡,小高層：3000元/㎡銷售率：一期100%主力面積：120-140平米主力總價(jià)：40-45萬開盤時(shí)間：2005年下半年交付時(shí)間：2007年底一期交付點(diǎn)評(píng)：本案臨近江都中學(xué)、雙語學(xué)校，屬于城南新區(qū)板塊前期老百姓口碑較好，主打新加坡風(fēng)情牌，小高層樣板房營銷在當(dāng)?shù)乇容^前衛(wèi)，依附已經(jīng)入住的高檔小

區(qū)“歐洲城”的優(yōu)勢(shì)提升其自身價(jià)值。項(xiàng)目后期小高層配置，戶型面積偏大，開發(fā)周期較長，周邊配套不完善，以及周邊工廠對(duì)其有較大的影響。新加坡花園項(xiàng)目位置：龍川路與舜天路交匯處金地碧水家園項(xiàng)目位置：長江路文化宮北側(cè)建筑面積：約5萬平米建筑形式：多層，小高層上市面積：3萬平米均價(jià)：3100元/平米銷售率：一期80%主力面積：110-130主力總價(jià)：35-40萬開盤時(shí)間：2006年下半年交付時(shí)間：2007年12月點(diǎn)評(píng)：本案位于通揚(yáng)運(yùn)河畔，城南新區(qū)板塊。以運(yùn)河為賣點(diǎn)，由蘇源電力和金地置業(yè)共同開發(fā)，以多層為主，價(jià)格相對(duì)周邊項(xiàng)目較高。小高層由于戶型面積偏大，銷售情況不佳。金地碧水家園項(xiàng)目位置：長江路文化宮北側(cè)香格里拉花園項(xiàng)目位置：浦江路2號(hào)建筑面積：約16萬平米建筑形式：23幢多層、6幢小高層均價(jià)：2700元/平米主力面積：110-136主力總價(jià)：30-40萬面積配比：80-90平米20%，110-120平米30%，120-130平米50%開盤時(shí)間：2006年上半年銷售率：一期95%（8萬平米左右）二期接受預(yù)訂交付時(shí)間：2008年元旦上市面積：約6萬平方米點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目位于城南新區(qū)板塊，江都首個(gè)運(yùn)動(dòng)主題社區(qū)，以多層為主，一期銷售到尾期，整個(gè)銷售狀況良好，建筑風(fēng)格采用新古典，以法蘭西風(fēng)情為主推廣。暢銷戶型120-130平方米左右。臨近客運(yùn)中心。性價(jià)比相對(duì)較高，銷售狀況較好。香格里拉花園項(xiàng)目位置：浦江路2號(hào)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略競(jìng)爭(zhēng)分項(xiàng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷競(jìng)爭(zhēng)分項(xiàng)分析規(guī)?；_發(fā)，大盤時(shí)代到來規(guī)?；_發(fā)，大盤時(shí)代到來市場(chǎng)供應(yīng)：多層為主,小高層抗性較大項(xiàng)目名稱建筑形式多層小高層別墅廣源世紀(jì)花園

建盈國際城

長江國際花園

鴻達(dá)尚城時(shí)代

鴻益千秋

金地·碧水家園

金牛灣

香格里拉

新加坡花園

上城國際

御景花園

市場(chǎng)供應(yīng)：多層為主,小高層抗性較大項(xiàng)目名稱建筑形式多層小高層戶型面積：產(chǎn)品配比集中，部分偏大項(xiàng)目名稱主力面積兩房三房

60－8080－100100以上90－110110－130130－144144以上廣源世紀(jì)花園

建盈國際城

長江國際花園

鴻達(dá)尚城時(shí)代

鴻益千秋

金地·碧水家園

金牛灣

香格里拉

新加坡花園

上城國際

御景花園

戶型面積：產(chǎn)品配比集中，部分偏大項(xiàng)目名稱主力面積兩房三房總價(jià)區(qū)間：兩房25-30萬，三房40萬左右項(xiàng)目名稱主力總價(jià)兩房三房20－2525－3030－3530－3535－4040－4545－5050以上廣源世紀(jì)花園

建盈國際城

長江國際花園

鴻達(dá)尚城時(shí)代

鴻益千秋

金地·碧水家園

金牛灣

香格里拉

新加坡花園

上城國際

御景花園

總價(jià)區(qū)間：兩房25-30萬，三房40萬左右項(xiàng)目名稱主力總價(jià)兩熱銷戶型熱銷戶型熱銷戶型熱銷戶型團(tuán)隊(duì)組合：日趨完善，公司品牌化

開發(fā)商建筑設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)營銷推廣銷售代理建盈國際城建盈地產(chǎn)哈爾濱工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院環(huán)藝景觀江天山水——長江國際花園江蘇雙匯——南京中山園林南京垠坤鴻達(dá)尚城時(shí)代鴻達(dá)地產(chǎn)上海中福建筑設(shè)計(jì)院南京大公務(wù)實(shí)鴻益千秋鴻益置業(yè)————杭州點(diǎn)擊廣告珠海德勝地產(chǎn)顧問上城國際揚(yáng)州香江置業(yè)————臺(tái)灣川普揚(yáng)州博深團(tuán)隊(duì)組合：日趨完善，公司品牌化開發(fā)商建筑設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)營銷推產(chǎn)品配置：開始進(jìn)入“品質(zhì)時(shí)代”廣源世紀(jì)花園：當(dāng)?shù)鼐C合品質(zhì)優(yōu)良的代表，較受購房者認(rèn)可，具體配置如下：建材：外墻面磚、底層花崗巖、單元門大理石貼面、樓梯防滑地磚、木質(zhì)扶手、鐵質(zhì)欄桿，雙層中空玻璃，彩鋁智能化：樓宇對(duì)講、閉路監(jiān)控、周界防范、電子巡更等綠化率：40％產(chǎn)品配置：開始進(jìn)入“品質(zhì)時(shí)代”廣源世紀(jì)花園：當(dāng)?shù)鼐C合品質(zhì)優(yōu)良主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣主題

推廣主題核心賣點(diǎn)廣源世紀(jì)花園品位生活、百年驕傲產(chǎn)品配置、優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)、高綠化率建盈國際城以國際理念造城低價(jià)入市，核心賣點(diǎn)不明確長江國際花園泛洋房水景庭院多層入戶花園設(shè)置，產(chǎn)品創(chuàng)新，區(qū)別普通多層舒適度更高金地·碧水家園水岸生活坐賞運(yùn)河風(fēng)光，天然水景資源新加坡花園新家新花園新加坡風(fēng)情社區(qū)，創(chuàng)新戶型，高品質(zhì)香格里拉運(yùn)動(dòng)社區(qū)尊貴生活運(yùn)動(dòng)概念，法式風(fēng)情概念戶型創(chuàng)新，高品質(zhì)目前江都市場(chǎng)項(xiàng)目推廣“概念”頻出，但推廣手段比較粗糙，推廣包裝不能完全展現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特特質(zhì)，難以有效打動(dòng)客戶。主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣主題推廣主題核心賣點(diǎn)廣源世紀(jì)花園品位生活、市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境結(jié)論市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境結(jié)論供應(yīng)層面1、顯性競(jìng)爭(zhēng)激烈，本案周邊已公開項(xiàng)目尚未上市面積達(dá)60萬平米2、老城區(qū)板塊強(qiáng)勢(shì)崛起，使得未來江都房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成“三分天下”的格局

3、未來開發(fā)熱點(diǎn)集中在老城區(qū)和本案所在的新市政府板塊4、市場(chǎng)主流供應(yīng)產(chǎn)品以多層為主、小高層為輔，目前處于多層向小高層過渡的使其；5、130平米左右的舒適型戶型為市場(chǎng)主流主力面積；6、開發(fā)規(guī)模化，進(jìn)入“大盤時(shí)代”；7、兩房總價(jià)在25萬上下，三房總價(jià)在38萬左右8、市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品形式比較豐富，入戶花園、錯(cuò)層和挑高戶型等新穎的產(chǎn)品形式江都市場(chǎng)均已出現(xiàn)；9、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售率都較高，除尚城時(shí)代等主力面積在140平米左右的銷售不理想外，其他在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售都比較理想。供1、顯性競(jìng)爭(zhēng)激烈，本案周邊已公開項(xiàng)目尚未上市面積達(dá)60萬平需求層面1、區(qū)域認(rèn)可度較高，居住品質(zhì)在所有板塊中首屈一指，受購房者青睞2、110—120平米左右三房較受購房者歡迎3、兩房由于供應(yīng)較少銷售率很高，子女婚房、父母分開居住以及房?jī)r(jià)高速上漲等因素使得未來兩房需求將會(huì)逐步提高4、小高層銷售抗性較大，本案所在區(qū)域小高層與多層銷售價(jià)格倒掛5、由于距離揚(yáng)州僅10公里左右，部分項(xiàng)目揚(yáng)州客群占一定比例6、大部分購房者都有獨(dú)立儲(chǔ)藏室的要求。目前市場(chǎng)主要通過多層底層半地下室方式解決。需1、區(qū)域認(rèn)可度較高，居住品質(zhì)在所有板塊中首屈一指，受購房者營銷層面1、營銷手法落后，現(xiàn)場(chǎng)無樣板房展示，項(xiàng)目營銷推廣尚處于初級(jí)階段；2、現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行力較差，銷售人員專業(yè)性不強(qiáng)、素質(zhì)不高；3、包裝推廣粗糙，推廣概念與產(chǎn)品結(jié)合不貼切，不能完全展示項(xiàng)目特質(zhì)，難以有效打動(dòng)客戶；4、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣概念大都以“高端、精品”為主，概念重疊。營1、營銷手法落后，現(xiàn)場(chǎng)無樣板房展示，項(xiàng)目營銷推廣尚處于初級(jí)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略開發(fā)地塊介紹市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷開發(fā)地塊介紹基地現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求1、地塊區(qū)位：本地塊位于江都市新區(qū)，西至龍川北路，北至北環(huán)路，南至泰州路，地塊東面部分臨新都路。地塊整體形狀呈倒立的“凹”字形。2、部分用地指標(biāo)：用地面積：約176.25畝用地性質(zhì)：商業(yè)、居住用地建筑密度：＜35%綠地率：＞30%基地現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求1、地塊區(qū)位：2、部分用地指標(biāo)：基地紅線圖基地紅線圖生活機(jī)能圖生活機(jī)能圖基地SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）●江都首創(chuàng)底層架空綠化，層次感極強(qiáng)的小區(qū)景觀設(shè)置●獨(dú)有的醫(yī)療資源（洪泉醫(yī)院）、臨近該區(qū)域仙城中學(xué)教育資源；●位于市政規(guī)劃熱點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮?；●目前?guī)劃中唯一的臨街商鋪，利于形成商業(yè)街區(qū)服務(wù)本項(xiàng)目；●項(xiàng)目處于新區(qū)內(nèi)，交通規(guī)劃合理、發(fā)達(dá)；O（機(jī)會(huì)）●城市中心北移；●小高層逐漸被認(rèn)可，抗性逐漸降低；●市場(chǎng)需求旺盛，潛在客戶數(shù)量增加；●板塊競(jìng)爭(zhēng)力較高，周邊配套不斷完善；●創(chuàng)新的營銷手法；W（劣勢(shì)）●凹字形地塊，不利于項(xiàng)目規(guī)劃；●目前周邊配套不成熟；●周邊樓盤品質(zhì)較高，顯性競(jìng)爭(zhēng)激烈；T（威脅）●一期開盤期間周邊項(xiàng)目處于交房期，與同區(qū)域現(xiàn)房競(jìng)爭(zhēng)，壓力較大；●本案對(duì)面心怡項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)；●周邊在售高品質(zhì)項(xiàng)目分流本案潛在客戶；●未來政策調(diào)控的不確定性；基地SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）O（機(jī)會(huì)）W（劣勢(shì)）T（威脅）基地SWOT分析戰(zhàn)略選擇ST策略選擇原因：1、通過研判可以看出，在O（機(jī)會(huì)）、W（劣勢(shì)）中所發(fā)現(xiàn)的條件，并不能決定本項(xiàng)目的后期成敗。2、S（優(yōu)勢(shì)）、T（威脅）中所羅列的條件、形勢(shì)才是決定項(xiàng)目走勢(shì)的重要條件基地SWOT分析戰(zhàn)略選擇基地SWOT分析ST策略淺釋充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，有針對(duì)性弱化劣勢(shì)1、充分利用小區(qū)綠化景觀特點(diǎn)，給江都客戶一個(gè)面對(duì)期房等待的理由。2、結(jié)合自身?xiàng)l件，主動(dòng)與醫(yī)院、學(xué)校合作，提供差異化服務(wù)，抽取心怡競(jìng)爭(zhēng)中的主流客戶3、結(jié)合項(xiàng)目自身綜合配置、建筑特色等有利條件，以低價(jià)入市，強(qiáng)化性價(jià)比概念基地SWOT分析ST策略淺釋充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，有針對(duì)性弱化劣勢(shì)1項(xiàng)目核心價(jià)值判斷一個(gè)共同，兩個(gè)差異化！發(fā)展?jié)摿Γ汗餐模ㄅc周邊項(xiàng)目）市政規(guī)劃熱點(diǎn)區(qū)域，市民認(rèn)可度逐漸提高，必將成為未來購房的熱點(diǎn)區(qū)域；獨(dú)特資源：差異化醫(yī)療、教育資源。洪泉醫(yī)院和仙城中學(xué)近在咫尺，成為提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的有利條件（資源嫁接、互換）；產(chǎn)品構(gòu)造：差異化的產(chǎn)品類型及營銷手段，必將成為吸引目標(biāo)客群的亮點(diǎn)。項(xiàng)目核心價(jià)值判斷一個(gè)共同，兩個(gè)差異化！市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略目標(biāo)客群定位市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷目標(biāo)客群定位市場(chǎng)客群構(gòu)成示意圖市場(chǎng)客群構(gòu)成示意圖市場(chǎng)客群分類分析江都本地購房者——主力客群（改善居?。?/p>

客群特征看好該區(qū)域未來發(fā)展：本地塊緊鄰江都新市政府，是未來行政、居住中心，隨著醫(yī)院、學(xué)校等配套不斷完善，吸引很多年輕的首次置業(yè)者；渴望改善居住環(huán)境：該區(qū)域已建樓盤品質(zhì)較高，居住環(huán)境較好，渴望改善居住環(huán)境和有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的本地人，選擇在此區(qū)域買房。因此，該區(qū)域成為江都本地購房者首次置業(yè)和改善居住環(huán)境的重點(diǎn)考慮區(qū)域。市場(chǎng)客群分類分析江都本地購房者——主力客群（改善居?。┲苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城者——次主力客群（跟隨者）客群特征渴望在江都安家置業(yè)：隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展以及外來人口的增加，來江都工作、做生意等長期居住的人，需要在本地安家置業(yè)。有一定購買能力，渴望較好的居住環(huán)境，以及對(duì)未來的預(yù)期是這部分客群選擇該區(qū)域的主要原因。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城者——次主力客群（跟隨者）來江都投資興業(yè)的投資者——邊緣客群客群特征看好江都房地產(chǎn)投資收益：看重樓盤未來升值的潛力，對(duì)居住功能要求不高，考慮未來出售時(shí)的收益。對(duì)比揚(yáng)州等周邊地區(qū)房?jī)r(jià)，目前該區(qū)域的房?jī)r(jià)有很大升值空間。同時(shí)，良好的未來發(fā)展前景和居住規(guī)劃，吸引了越來越多來自揚(yáng)州等地的投資者。來江都投資興業(yè)的投資者——邊緣客群本案目標(biāo)客群定位訴求重點(diǎn)1、中高收入家庭（或個(gè)人）2、期待更有潛力的生活配套，提升自身生活質(zhì)量3、現(xiàn)階段有必要的置業(yè)理由描述：城市精英階層內(nèi)苑本案目標(biāo)客群定位訴求重點(diǎn)描述：城市精英階層內(nèi)苑目標(biāo)客群描述以自住為主要目的的城市中產(chǎn)階層他們有著：平凡的文化素養(yǎng)平淡的生活習(xí)慣平乏的專業(yè)理念然而他們對(duì)新的生活他們充滿期待目標(biāo)客群描述以自住為主要目的的城市中產(chǎn)階層市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略理念+產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷理念+產(chǎn)品為什么人提供什么樣的產(chǎn)品（或服務(wù)）來滿足他們的何種需求行銷主線為什么人行銷主線主題生活理念定位1、生活的第一志愿——大家生活觀2、強(qiáng)調(diào)交流、人性關(guān)懷的生活態(tài)度——物業(yè)管理、景觀會(huì)所等綜合配套服務(wù)3、關(guān)注健康——洪泉醫(yī)院描述：江都首席人性化主題生活社區(qū)主題生活理念定位1、生活的第一志愿——大家生活觀描述：江都首項(xiàng)目開發(fā)理念定位1、符合差異化競(jìng)爭(zhēng)策略的樓盤定位——在共同的區(qū)域前景下，展示本案差異化產(chǎn)品（中高檔）特質(zhì)——在借鑒名家名盤的基礎(chǔ)上，結(jié)合本城市消費(fèi)者的需求（融合），并進(jìn)行適當(dāng)提升2、適當(dāng)進(jìn)行“資源嫁接”，為品牌樓盤打造有力基礎(chǔ)描述：上層建筑生活典范項(xiàng)目開發(fā)理念定位1、符合差異化競(jìng)爭(zhēng)策略的樓盤定位描述：上層建產(chǎn)品概念定位1、建筑風(fēng)格——現(xiàn)代簡(jiǎn)約、和諧共生質(zhì)感亮麗、歷久彌新2、物業(yè)形態(tài)——全板式框架小高層3、園林景觀——全底層架空（人車分流）+立體景觀（無干擾的立體休閑景觀）描述：立體花園全景生活產(chǎn)品概念定位1、建筑風(fēng)格——現(xiàn)代簡(jiǎn)約、和諧共生描述：立體花園主力戶型及面積（配比）主力戶型及面積區(qū)段（舒適型2-3房）主力戶型及面積（配比）主力戶型及面積區(qū)段（舒適型2-3房）產(chǎn)品綜合配置1、品位升級(jí)——現(xiàn)代建筑+立體景觀2、品質(zhì)升級(jí)——節(jié)能示范+優(yōu)質(zhì)工程+全區(qū)智能化3、服務(wù)升級(jí)——品牌物管顧問（實(shí)施）+社區(qū)文化4、配套升級(jí)——品牌超市聯(lián)盟描述：全方位品質(zhì)升級(jí)計(jì)劃產(chǎn)品綜合配置1、品位升級(jí)——現(xiàn)代建筑+立體景觀描述：全方位品市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略包裝策略市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷包裝策略推廣案名建議推廣案名要求：符合項(xiàng)目特征（核心價(jià)值）充分延展性易于傳播貼合開發(fā)企業(yè)。推廣案名建議推廣案名要求：原案名分析優(yōu)點(diǎn)：1、洪泉醫(yī)院+洪泉花園概念清晰2、“花園”直指建筑，意思表達(dá)明顯缺點(diǎn)：1、“洪泉花園”從表達(dá)上看，傳播力度不夠。2、與建筑特點(diǎn)貼合點(diǎn)少，不能表達(dá)出項(xiàng)目特色。3、案名不易于后期推廣延展。原案名：“洪泉花園”原案名分析優(yōu)點(diǎn)：缺點(diǎn)：原案名：“洪泉花園”方案一、——景觀、客戶主導(dǎo)觀瀾世家觀瀾：一指意境，一種閱覽人生的生活態(tài)度，其次，結(jié)合小區(qū)水景，水起波瀾，有瀑布之形美。世家：“世家”是中國傳統(tǒng)對(duì)于名門的稱呼，彰顯居住者的身份，氣度。方案一、——景觀、客戶主導(dǎo)方案二、——地段、生活主導(dǎo)龍川康城龍川：江都古稱，呼應(yīng)地域名稱康城：結(jié)合康派生活理念，且暗合周邊洪泉醫(yī)院的醫(yī)療配套優(yōu)勢(shì)方案二、——地段、生活主導(dǎo)方案三、四瑞景年華瑞景：取其瑞意祥和、景色宜人之意，點(diǎn)明項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)，突出景觀特色；年華：具有時(shí)代感、有較大的延展空間凱悅新城凱悅：愿意指尊貴不凡，氣勢(shì)磅礴，這里的“凱悅”同指樓盤品質(zhì)高，且具有時(shí)代氣息。新城：項(xiàng)目處于新區(qū)位置，同時(shí)預(yù)示著未來廣闊的發(fā)展前景。方案三、四瑞景年華項(xiàng)目主題廣告語

1、江都需要一個(gè)世家2、珍藏一座水榭樓臺(tái)3、2007康派生活來到江都

項(xiàng)目主題廣告語1、江都需要一個(gè)世家分拆賣點(diǎn)演繹·景觀：底層架空綠化，360度全景生活空間·建筑：國際大師建筑理念，現(xiàn)代簡(jiǎn)約派風(fēng)格演繹·潛力：5年以后，江都新城市中心所在·資源：洪泉醫(yī)院近在咫尺，與仙城中學(xué)為比鄰·交通：路網(wǎng)發(fā)達(dá)，距市中心僅十分鐘路程·綜合配置：優(yōu)質(zhì)節(jié)能建材，高標(biāo)準(zhǔn)建筑質(zhì)量、貼心物業(yè)服務(wù)、人性化智能系統(tǒng)分拆賣點(diǎn)演繹·景觀：底層架空綠化，360度全景生活空間市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略包裝秀稿市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷包裝秀稿江都洪泉項(xiàng)目策劃報(bào)告最終稿課件市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略推廣策略市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷推廣策略營銷難點(diǎn)預(yù)判1、在共同市場(chǎng)前景下，如何樹立產(chǎn)品差異化形象，迅速搶占市場(chǎng)份額？2、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目高品質(zhì)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)如何化解？3、如何挖掘小高層潛在價(jià)值？營銷難點(diǎn)預(yù)判1、在共同市場(chǎng)前景下，如何樹立產(chǎn)品差異化形象，迅難點(diǎn)策劃規(guī)避1、整合嫁接區(qū)域優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)資源，突出項(xiàng)目差異化特色。2、小高層特有的廣闊視野及具有特點(diǎn)的架空立體景觀，用情景展示（多媒體+模型）的方式，提升客戶對(duì)項(xiàng)目開發(fā)前景的預(yù)期。難點(diǎn)策劃規(guī)避1、整合嫁接區(qū)域優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)資源，突出項(xiàng)目差異化特色樓盤期段計(jì)劃1期2期3期4期樓盤期段計(jì)劃1期2期3期4期一期：9、10、11、12、13二期：15、16、17、18、19三期：1、2、3、5、6、7、8四期：20、21、22、23解釋：廣源對(duì)面，利于前期市場(chǎng)接受解釋：市政府斜對(duì)面，同時(shí)擁有小區(qū)優(yōu)勢(shì)綠化資源，可提升價(jià)格解釋：該期位于洪泉醫(yī)院對(duì)面，突出樓盤優(yōu)勢(shì)解釋：職工購房保留區(qū)域（可根據(jù)需要，協(xié)調(diào)安排期段）一期：9、10、11、12、13二期：15、16、17、18推廣節(jié)奏安排售樓處啟用項(xiàng)目形象公開形象公開期蓄水期開盤強(qiáng)銷期核心點(diǎn)：關(guān)注SP活動(dòng)：1、項(xiàng)目廣告詞征集活動(dòng)2、”獻(xiàn)愛心，洪泉醫(yī)院體檢活動(dòng)“（適當(dāng)收費(fèi)）核心點(diǎn)：欲望SP活動(dòng)：1、產(chǎn)品解析會(huì)2、“XXX節(jié)日”主題生活晚會(huì)核心點(diǎn)：購買SP活動(dòng)：1、建材類型、景觀樹木現(xiàn)場(chǎng)研討會(huì)2、”現(xiàn)場(chǎng)情景展示區(qū)演繹“10月11月12月1月開盤項(xiàng)目產(chǎn)品公開推廣節(jié)奏安排售樓處啟用項(xiàng)目形象公開形象公開期蓄水期開盤強(qiáng)銷期1、前期宣傳行銷目的：樹立樓盤形象推廣目的：引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目關(guān)注推廣策略：綜合提升項(xiàng)目與開發(fā)公司品牌形象宣傳手段：戶外大牌：選擇主干道、新區(qū)學(xué)校、市中心商業(yè)區(qū)附近道旗引導(dǎo)：龍川路、新都路道旗網(wǎng)絡(luò)：項(xiàng)目網(wǎng)站、開發(fā)公司網(wǎng)站傳播報(bào)紙：以軟文形式介入電臺(tái)：選擇收聽率較高的專欄1、前期宣傳行銷目的：樹立樓盤形象2、啟盤推廣行銷目的：引爆蓄水客戶，快速去化房源推廣目的：強(qiáng)化熱銷局面宣傳手段：網(wǎng)絡(luò)：短信平臺(tái)，公司郵件等現(xiàn)場(chǎng)：樣板房、體驗(yàn)區(qū)報(bào)紙：主流報(bào)紙針對(duì)”特色基底架空景觀“宣傳電臺(tái)：高收聽率電臺(tái)重點(diǎn)突出項(xiàng)目位置及周邊環(huán)境的報(bào)道電視：專業(yè)網(wǎng)站專題報(bào)道，循環(huán)播放大牌：項(xiàng)目西面主干道增設(shè)大牌數(shù)量2、啟盤推廣行銷目的：引爆蓄水客戶，快速去化房源3、強(qiáng)銷推廣行銷目的：提升客戶認(rèn)可度，持續(xù)快速去化房源推廣目的：保持熱銷局面，為期段積蓄客戶主題SP：“春季房展會(huì)”宣傳手段：戶外大牌：調(diào)整大牌內(nèi)容，結(jié)合階段性情況強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)網(wǎng)絡(luò)：增加專業(yè)網(wǎng)站項(xiàng)目介紹內(nèi)容，短信邀約電視：回顧開盤盛況報(bào)紙：軟文形象提升、高密度廣告電臺(tái)：介紹項(xiàng)目，突出新區(qū)發(fā)展前景3、強(qiáng)銷推廣行銷目的：提升客戶認(rèn)可度，持續(xù)快速去化房源4、樓盤持續(xù)行銷目的：推動(dòng)疑難戶型去化，保持去化速率，積累后期房源銷售的客戶推廣目的：凸顯樓盤競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，降低項(xiàng)目抗性主題SP：按照月份制定“每月國際化生活主題會(huì)”——宣揚(yáng)人性化主題宣傳手段：網(wǎng)絡(luò)：日更新，提升點(diǎn)擊率報(bào)紙：針對(duì)弱項(xiàng)的軟文解答、采訪式報(bào)道、常規(guī)宣傳電臺(tái)：樓盤分時(shí)段生活性介紹現(xiàn)場(chǎng)：工地內(nèi)施工展示4、樓盤持續(xù)行銷目的：推動(dòng)疑難戶型去化，保持去化速率，積累后5、后期維護(hù)行銷目的：提高客戶忠誠度，激發(fā)主動(dòng)宣傳意識(shí)推廣目的：拔高整體樓盤形象，提升公司品牌美譽(yù)度主題SP：“業(yè)主答謝晚會(huì)”、“節(jié)日禮物派送”、“施工進(jìn)度通告暨交流會(huì)”宣傳手段：網(wǎng)絡(luò)：短信平臺(tái)互動(dòng)，人性化關(guān)懷報(bào)紙：項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力“一個(gè)共同、兩個(gè)差異”整合推廣現(xiàn)場(chǎng)：設(shè)立觀覽項(xiàng)目綠色走廊5、后期維護(hù)行銷目的：提高客戶忠誠度，激發(fā)主動(dòng)宣傳意識(shí)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略定價(jià)策略

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷定價(jià)策略比較因素考慮要因本案與主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比較分值廣源世紀(jì)花園建盈國際城長江國際花園鴻達(dá)尚城時(shí)代新加坡花園本案位置距離區(qū)域中心的遠(yuǎn)近，商業(yè)為臨街或背街，寫字樓為臨街或背街887.587.58配套城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、排水、供氣、供電；社會(huì)服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地8.58.588.588物業(yè)管理保安、清潔衛(wèi)生、機(jī)電、綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況，物業(yè)管理費(fèi)，是否人車分流，物業(yè)管理公司資質(zhì)8.5888.58.58比較因素考慮要因本案與主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比較分值廣源世紀(jì)花園建盈交通公交線路、路網(wǎng)狀況8.58.57.57.588.5城市規(guī)劃規(guī)劃期限、完善程度、所在區(qū)域重要性程度、規(guī)劃現(xiàn)狀98.58887.5交通公交線路、路網(wǎng)狀況8.58.57.57.588.5城市規(guī)樓盤規(guī)?？偨ㄖ娣e、占地面積、戶數(shù)9.58.58788朝向方向、山景、海景、湖景、江景、視野7777.577外觀是否醒目、新穎、高檔、悅目108.57.5888.5居住自然環(huán)境空氣、噪音、廢水、廢物988788樓盤規(guī)?？偨ㄖ娣e、占地面積、戶數(shù)9.58.58788朝向方開發(fā)商實(shí)力及信譽(yù)資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少，樓盤質(zhì)量、品牌988888戶型設(shè)計(jì)客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系，廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系，通透情況，得房率大小88.57.5888營銷推廣形象包裝、廣告推廣等877.5778均價(jià)3300元/平方2950元/平方2700元/平方2800元/平方3100元/平方2900元/平方開發(fā)商實(shí)力及信譽(yù)資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少，樓盤質(zhì)量、品牌98定價(jià)策略

1、入市均價(jià)：綜合分析，我們認(rèn)為本案前期市場(chǎng)可接受的合理價(jià)位為——2900±50元/平方2、銷控策略：低開高走定價(jià)策略1、入市均價(jià)：綜合分析，我們認(rèn)為本案前期市場(chǎng)可接受市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略銷售執(zhí)行

銷售道具

銷售團(tuán)隊(duì)

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷銷售執(zhí)行銷售道具銷售團(tuán)隊(duì)銷售道具

道具時(shí)間節(jié)點(diǎn)樓盤說明書售樓處啟用銷售海報(bào)、單頁銷售名片、胸牌手提袋演算表格、收費(fèi)說明項(xiàng)目開盤前合同封套、認(rèn)購合同認(rèn)購卡、預(yù)約看房卡交房手冊(cè)及檔案袋銷售道具道具時(shí)間節(jié)點(diǎn)樓盤說明書售樓處啟用銷售海報(bào)、單頁銷售團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)銷售問答手冊(cè)編制項(xiàng)目正式公開前銷售圖冊(cè)銷售團(tuán)隊(duì)組建銷售人員管理制度學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)講習(xí)會(huì)工作服置辦現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收辦公用品、辦公家具認(rèn)購協(xié)議及契約合同銷售團(tuán)隊(duì)

團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)銷售問答手冊(cè)編制銷售圖冊(cè)銷售團(tuán)隊(duì)組建銷售人員THANKS!THANKS!演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！江都洪泉項(xiàng)目

營銷策劃報(bào)告江都洪泉項(xiàng)目

營銷策劃報(bào)告市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群定位產(chǎn)品定位行銷策略市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群定位產(chǎn)品定位行銷策略市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析江都2006年主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2006年GDP230.2億元，比上年增長15.8%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值22851元，增長15.9%。2006年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資106.2億元，同比增長24.7%。連續(xù)六年入圍“全國經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣市”。江都2006年主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2006年GDP230.2億元，全年完成財(cái)政收入238888萬元，增長30.3%。2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資14.9億元，增長40.9%。2006年年末總?cè)丝?068465人。人口自然增長率0.21‰。全年完成財(cái)政收入238888萬元，增長30.3%。200宏觀經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展年增幅超15％宏觀經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展年增幅超15％財(cái)政收入大幅增加財(cái)政收入大幅增加房地產(chǎn)投資大幅增長房地產(chǎn)投資大幅增長經(jīng)濟(jì)環(huán)境結(jié)論江都近年來宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長、政府財(cái)政收入穩(wěn)步提高，城市化進(jìn)程逐步加快，城市面貌得到大幅改善。隨著未來居民城市化進(jìn)程的加快、收入的進(jìn)一步提高，以城中拆遷、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城以及附近揚(yáng)州投資客為主的剛性住房需求將使得江都房地產(chǎn)市場(chǎng)更加繁榮。經(jīng)濟(jì)環(huán)境結(jié)論江都近年來宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長、政府財(cái)政收入穩(wěn)步提高城市規(guī)劃在揚(yáng)州城市發(fā)展中的地位構(gòu)建揚(yáng)州、江都、儀征“一體兩翼”帶狀組團(tuán)式濱江城市群，把江都作為揚(yáng)州的東部一翼，新建文昌大橋，延伸文昌東路到江都，與江都開發(fā)區(qū)道路相接城市規(guī)劃在揚(yáng)州城市發(fā)展中的地位市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷房地產(chǎn)市場(chǎng)分析江都市近期城市規(guī)劃規(guī)劃總體思路：南部建園、北部造城、東西擴(kuò)容、中部提升城市發(fā)展定位：水利、交通樞紐，新興工商城市江都市近期城市規(guī)劃規(guī)劃總體思路：城市規(guī)模：50平方公里、40萬人口的現(xiàn)代化濱江園林生態(tài)中等城市城市發(fā)展方向：打造以新市政府為中心的北部新城區(qū)城市規(guī)模：房地產(chǎn)市場(chǎng)近年價(jià)格走勢(shì)年份2000年2003年2005年2007年價(jià)格860元/平米1800元/平米2600元/平米3500元/平米描述:江都房地產(chǎn)市場(chǎng)2000年左右起步，至2003年前后在城南新區(qū)逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)?；_發(fā)，以2005年市政府搬遷及“廣源城市花園”的面世，商品房開發(fā)進(jìn)入“品質(zhì)時(shí)代”，價(jià)格達(dá)到2500元/平米左右。房地產(chǎn)市場(chǎng)近年價(jià)格走勢(shì)年份2000年2003年2005年20板塊劃分、描述板塊劃分、描述板塊劃分、描述老城板塊——起步市場(chǎng)、零星分布2000年前后江都房地產(chǎn)開發(fā)起步于老城區(qū)，當(dāng)時(shí)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模都較小，品質(zhì)不高，產(chǎn)品形式主要為多層。分布在整個(gè)老城區(qū)區(qū)域。價(jià)格在900——1500元/平米之間。其后由于受拆遷進(jìn)度以及政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的影響，商品房開發(fā)逐漸向城南轉(zhuǎn)移，老城區(qū)鮮有項(xiàng)目問世。板塊劃分、描述老城板塊——起步市場(chǎng)、零星分布新區(qū)板塊——逐步成熟、規(guī)模開發(fā)2003年左右，隨著江都經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展，商品房實(shí)現(xiàn)規(guī)?；_發(fā)，品質(zhì)逐步提高，產(chǎn)品形式仍以小高層為主。價(jià)格在1800—2200元/平米之間。目前成熟度較高，在售項(xiàng)目規(guī)模都較大，品質(zhì)參差不齊。新區(qū)板塊——逐步成熟、規(guī)模開發(fā)新市政府版塊——規(guī)劃熱點(diǎn)、品質(zhì)首選規(guī)劃導(dǎo)向、環(huán)境好、居住品質(zhì)最高、認(rèn)可度較高、教育資源優(yōu)秀。價(jià)格在2700—3300元/平米之間。在售項(xiàng)目品質(zhì)較好。新市政府版塊——規(guī)劃熱點(diǎn)、品質(zhì)首選板塊間競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)新市政府板塊優(yōu)勢(shì)：規(guī)劃導(dǎo)向、環(huán)境好、居住品質(zhì)最高、認(rèn)可度較高、教育資源優(yōu)秀、在售項(xiàng)目品質(zhì)較好劣勢(shì)：目前無生活配套、公共交通不便、板塊成速度不高競(jìng)爭(zhēng)分流老城區(qū)板塊優(yōu)勢(shì)：地段、配套成熟、教育資源優(yōu)秀劣勢(shì)：小高層、居住品質(zhì)不高、單價(jià)高競(jìng)爭(zhēng)分流新區(qū)板塊優(yōu)勢(shì)：配套齊全、成熟度高、認(rèn)可度高劣勢(shì)：居住品質(zhì)一般、開發(fā)接近飽和、在手項(xiàng)目品質(zhì)參差不齊板塊間競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)新市政府板塊競(jìng)爭(zhēng)分流老城區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)分流新區(qū)板塊市場(chǎng)環(huán)境結(jié)論經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長，城市面貌逐漸改善，居民購買力大幅增強(qiáng)。地產(chǎn)環(huán)境房地產(chǎn)投資大幅增長，目前開發(fā)主要集中在新區(qū)和新市政府板塊。新區(qū)占據(jù)配套優(yōu)勢(shì)，新市政府享受市政府規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，居住環(huán)境好。市場(chǎng)環(huán)境結(jié)論經(jīng)濟(jì)環(huán)境板塊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)未來老城區(qū)板塊強(qiáng)勢(shì)崛起，形成“三分天下”局面。本案所在的新市政府板塊享受政府規(guī)劃優(yōu)勢(shì)且整體開發(fā)水平較高，居住品質(zhì)在三個(gè)板塊中首屈一指。板塊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略土地市場(chǎng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷土地市場(chǎng)分析土地出讓及掛牌情況時(shí)間出讓土地?cái)?shù)量出讓面積（畝）成交價(jià)格（萬元）平均樓面地價(jià)（元/㎡）平均每畝地價(jià)（萬/畝）2006年1494340248523.3549.632007年1751623203423.9138.11通過調(diào)研得知，最近幾年土地出讓呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)，2006年達(dá)到頂峰，今年出讓量預(yù)計(jì)與去年基本持平。與同等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平縣市相比，土地出讓量相對(duì)偏大。土地出讓及掛牌情況時(shí)間出讓土地?cái)?shù)量出讓面積成交價(jià)格（萬元）平潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布圖潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布圖出讓土地主要分布區(qū)域2006年至今江都成交土地中，老城區(qū)與本案所在的新市政府板塊占了近90％，未來潛在競(jìng)爭(zhēng)主要集中在老城區(qū)以及本案周邊區(qū)域。老城區(qū)板塊的強(qiáng)勢(shì)崛起將分流部分本案的潛在客群。——老城區(qū)與新市政府板塊出讓土地主要分布區(qū)域2006年至今江都成交土地中，老城區(qū)與本成交土地樓面地價(jià)樓面地價(jià)主要集中在200—1000元/平米之間、本案周邊地塊樓面地價(jià)在800元/平米左右成交土地樓面地價(jià)樓面地價(jià)主要集中在200—1000元/平米之成交土地平均單價(jià)每畝單價(jià)集中在20—100萬元/畝之間，本案周邊地塊每畝單價(jià)在60萬元/畝左右成交土地平均單價(jià)每畝單價(jià)集中在20—100萬元/畝之間，本案一級(jí)土地市場(chǎng)分析結(jié)論土地出讓量偏大受益于經(jīng)濟(jì)高速的發(fā)展，江都的房地產(chǎn)開發(fā)正處于上升期，近年江都土地出讓量呈現(xiàn)逐年放大的趨勢(shì)，并于在2006年達(dá)到頂峰，相比于周邊縣市量偏大。由于本地市場(chǎng)需求旺盛，房?jī)r(jià)增幅較周邊縣市要高。一級(jí)土地市場(chǎng)分析結(jié)論土地出讓量偏大未來開發(fā)熱點(diǎn)主要集中在老城區(qū)與新市政府板塊近期出讓的土地中老城區(qū)板塊占近一半的份額，老城區(qū)板塊的強(qiáng)勢(shì)崛起將改變現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)格局，形成“三分天下”的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。未來開發(fā)熱點(diǎn)主要集中在老城區(qū)與新市政府板塊老城區(qū)板塊將分流部分本案潛在客戶老城區(qū)板塊占據(jù)城市中心位置，生活配套以及交通便捷程度是其他板塊所不能比擬的。未來大量項(xiàng)目的相繼面世將分流部分本案的潛在客戶（目前部分項(xiàng)目開盤面市價(jià)格已經(jīng)超過4000元/㎡）。老城區(qū)板塊將分流部分本案潛在客戶市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目精研市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目精研廣源世紀(jì)花園位置：龍川北路（本案西側(cè)）建筑面積：36萬平米建筑形式：多層、小高層、聯(lián)排上市面積：25萬左右均價(jià)：多3400，小3000銷售率：整體75%、三期60%主力面積：130（3）、93（2） 主力總價(jià)：42萬，33萬優(yōu)勢(shì)：規(guī)模大，地段優(yōu)，品質(zhì)好。實(shí)景交付，開發(fā)商已具有品牌劣勢(shì)：總價(jià)高，配套不成熟，景觀沒有主題性，推廣主題不明確，執(zhí)行力不強(qiáng)廣源世紀(jì)花園位置：龍川北路（本案西側(cè)）建盈國際城位置：龍川北路以西，世紀(jì)花園以北建筑面積：28萬平米建筑形式：多層、小高層上市面積：4萬平米均價(jià)：多3100，小2800銷售率：60%主力面積：135（3），100（2）主力總價(jià)：40萬,31萬優(yōu)勢(shì)：規(guī)模較大,低開高走,執(zhí)行力強(qiáng)劣勢(shì)：競(jìng)爭(zhēng)激烈，面積偏大，外立面顏色不佳，品質(zhì)較“世紀(jì)花園”差建盈國際城位置：龍川北路以西，世紀(jì)花園以北鴻達(dá)尚城時(shí)代位置：揚(yáng)州路中段建筑面積：近4萬平米建筑形式：多層.小高層.別墅 上市面積：全部上市均價(jià)：多2900，小2750 銷售率：約35％左右主力面積：140（3）100（2）主力總價(jià)：40萬，28萬優(yōu)勢(shì)：價(jià)格較低，小高層得房率高，執(zhí)行力較強(qiáng)劣勢(shì)：位置偏遠(yuǎn)，戶型面積偏大，配套不成熟，周邊大量工業(yè)廠房

鴻達(dá)尚城時(shí)代位置：揚(yáng)州路中段長江國際花園位置：北環(huán)路與揚(yáng)州路交界處 建筑面積：30萬平米建筑形式：多層、小高層 上市面積：近3萬平米均價(jià)：2700元/平米 銷售率：85％主力面積：116（3）86（2） 主力總價(jià)：32萬、24萬優(yōu)勢(shì)：規(guī)模大，多層為主，內(nèi)部配套齊全，戶型創(chuàng)新，總價(jià)低，中心景觀，推廣力度大劣勢(shì)：位置偏遠(yuǎn)，無樣板房，交通不便，開發(fā)周期長長江國際花園位置：北環(huán)路與揚(yáng)州路交界處 新加坡花園項(xiàng)目位置：龍川路與舜天路交匯處建筑面積：20萬平米建筑形式：多層，小高層，疊加 均價(jià)：3200元/㎡,小高層：3000元/㎡銷售率：一期100%主力面積：120-140平米主力總價(jià)：40-45萬開盤時(shí)間：2005年下半年交付時(shí)間：2007年底一期交付點(diǎn)評(píng)：本案臨近江都中學(xué)、雙語學(xué)校，屬于城南新區(qū)板塊前期老百姓口碑較好，主打新加坡風(fēng)情牌，小高層樣板房營銷在當(dāng)?shù)乇容^前衛(wèi)，依附已經(jīng)入住的高檔小

區(qū)“歐洲城”的優(yōu)勢(shì)提升其自身價(jià)值。項(xiàng)目后期小高層配置，戶型面積偏大，開發(fā)周期較長，周邊配套不完善，以及周邊工廠對(duì)其有較大的影響。新加坡花園項(xiàng)目位置：龍川路與舜天路交匯處金地碧水家園項(xiàng)目位置：長江路文化宮北側(cè)建筑面積：約5萬平米建筑形式：多層，小高層上市面積：3萬平米均價(jià)：3100元/平米銷售率：一期80%主力面積：110-130主力總價(jià)：35-40萬開盤時(shí)間：2006年下半年交付時(shí)間：2007年12月點(diǎn)評(píng)：本案位于通揚(yáng)運(yùn)河畔，城南新區(qū)板塊。以運(yùn)河為賣點(diǎn)，由蘇源電力和金地置業(yè)共同開發(fā)，以多層為主，價(jià)格相對(duì)周邊項(xiàng)目較高。小高層由于戶型面積偏大，銷售情況不佳。金地碧水家園項(xiàng)目位置：長江路文化宮北側(cè)香格里拉花園項(xiàng)目位置：浦江路2號(hào)建筑面積：約16萬平米建筑形式：23幢多層、6幢小高層均價(jià)：2700元/平米主力面積：110-136主力總價(jià)：30-40萬面積配比：80-90平米20%，110-120平米30%，120-130平米50%開盤時(shí)間：2006年上半年銷售率：一期95%（8萬平米左右）二期接受預(yù)訂交付時(shí)間：2008年元旦上市面積：約6萬平方米點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目位于城南新區(qū)板塊，江都首個(gè)運(yùn)動(dòng)主題社區(qū)，以多層為主，一期銷售到尾期，整個(gè)銷售狀況良好，建筑風(fēng)格采用新古典，以法蘭西風(fēng)情為主推廣。暢銷戶型120-130平方米左右。臨近客運(yùn)中心。性價(jià)比相對(duì)較高，銷售狀況較好。香格里拉花園項(xiàng)目位置：浦江路2號(hào)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略競(jìng)爭(zhēng)分項(xiàng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷競(jìng)爭(zhēng)分項(xiàng)分析規(guī)?；_發(fā)，大盤時(shí)代到來規(guī)?；_發(fā)，大盤時(shí)代到來市場(chǎng)供應(yīng)：多層為主,小高層抗性較大項(xiàng)目名稱建筑形式多層小高層別墅廣源世紀(jì)花園

建盈國際城

長江國際花園

鴻達(dá)尚城時(shí)代

鴻益千秋

金地·碧水家園

金牛灣

香格里拉

新加坡花園

上城國際

御景花園

市場(chǎng)供應(yīng)：多層為主,小高層抗性較大項(xiàng)目名稱建筑形式多層小高層戶型面積：產(chǎn)品配比集中，部分偏大項(xiàng)目名稱主力面積兩房三房

60－8080－100100以上90－110110－130130－144144以上廣源世紀(jì)花園

建盈國際城

長江國際花園

鴻達(dá)尚城時(shí)代

鴻益千秋

金地·碧水家園

金牛灣

香格里拉

新加坡花園

上城國際

御景花園

戶型面積：產(chǎn)品配比集中，部分偏大項(xiàng)目名稱主力面積兩房三房總價(jià)區(qū)間：兩房25-30萬，三房40萬左右項(xiàng)目名稱主力總價(jià)兩房三房20－2525－3030－3530－3535－4040－4545－5050以上廣源世紀(jì)花園

建盈國際城

長江國際花園

鴻達(dá)尚城時(shí)代

鴻益千秋

金地·碧水家園

金牛灣

香格里拉

新加坡花園

上城國際

御景花園

總價(jià)區(qū)間：兩房25-30萬，三房40萬左右項(xiàng)目名稱主力總價(jià)兩熱銷戶型熱銷戶型熱銷戶型熱銷戶型團(tuán)隊(duì)組合：日趨完善，公司品牌化

開發(fā)商建筑設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)營銷推廣銷售代理建盈國際城建盈地產(chǎn)哈爾濱工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院環(huán)藝景觀江天山水——長江國際花園江蘇雙匯——南京中山園林南京垠坤鴻達(dá)尚城時(shí)代鴻達(dá)地產(chǎn)上海中福建筑設(shè)計(jì)院南京大公務(wù)實(shí)鴻益千秋鴻益置業(yè)————杭州點(diǎn)擊廣告珠海德勝地產(chǎn)顧問上城國際揚(yáng)州香江置業(yè)————臺(tái)灣川普揚(yáng)州博深團(tuán)隊(duì)組合：日趨完善，公司品牌化開發(fā)商建筑設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)營銷推產(chǎn)品配置：開始進(jìn)入“品質(zhì)時(shí)代”廣源世紀(jì)花園：當(dāng)?shù)鼐C合品質(zhì)優(yōu)良的代表，較受購房者認(rèn)可，具體配置如下：建材：外墻面磚、底層花崗巖、單元門大理石貼面、樓梯防滑地磚、木質(zhì)扶手、鐵質(zhì)欄桿，雙層中空玻璃，彩鋁智能化：樓宇對(duì)講、閉路監(jiān)控、周界防范、電子巡更等綠化率：40％產(chǎn)品配置：開始進(jìn)入“品質(zhì)時(shí)代”廣源世紀(jì)花園：當(dāng)?shù)鼐C合品質(zhì)優(yōu)良主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣主題

推廣主題核心賣點(diǎn)廣源世紀(jì)花園品位生活、百年驕傲產(chǎn)品配置、優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)、高綠化率建盈國際城以國際理念造城低價(jià)入市，核心賣點(diǎn)不明確長江國際花園泛洋房水景庭院多層入戶花園設(shè)置，產(chǎn)品創(chuàng)新，區(qū)別普通多層舒適度更高金地·碧水家園水岸生活坐賞運(yùn)河風(fēng)光，天然水景資源新加坡花園新家新花園新加坡風(fēng)情社區(qū)，創(chuàng)新戶型，高品質(zhì)香格里拉運(yùn)動(dòng)社區(qū)尊貴生活運(yùn)動(dòng)概念，法式風(fēng)情概念戶型創(chuàng)新，高品質(zhì)目前江都市場(chǎng)項(xiàng)目推廣“概念”頻出，但推廣手段比較粗糙，推廣包裝不能完全展現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特特質(zhì)，難以有效打動(dòng)客戶。主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣主題推廣主題核心賣點(diǎn)廣源世紀(jì)花園品位生活、市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境結(jié)論市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境結(jié)論供應(yīng)層面1、顯性競(jìng)爭(zhēng)激烈，本案周邊已公開項(xiàng)目尚未上市面積達(dá)60萬平米2、老城區(qū)板塊強(qiáng)勢(shì)崛起，使得未來江都房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成“三分天下”的格局

3、未來開發(fā)熱點(diǎn)集中在老城區(qū)和本案所在的新市政府板塊4、市場(chǎng)主流供應(yīng)產(chǎn)品以多層為主、小高層為輔，目前處于多層向小高層過渡的使其；5、130平米左右的舒適型戶型為市場(chǎng)主流主力面積；6、開發(fā)規(guī)?；?，進(jìn)入“大盤時(shí)代”；7、兩房總價(jià)在25萬上下，三房總價(jià)在38萬左右8、市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品形式比較豐富，入戶花園、錯(cuò)層和挑高戶型等新穎的產(chǎn)品形式江都市場(chǎng)均已出現(xiàn)；9、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售率都較高，除尚城時(shí)代等主力面積在140平米左右的銷售不理想外，其他在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售都比較理想。供1、顯性競(jìng)爭(zhēng)激烈，本案周邊已公開項(xiàng)目尚未上市面積達(dá)60萬平需求層面1、區(qū)域認(rèn)可度較高，居住品質(zhì)在所有板塊中首屈一指，受購房者青睞2、110—120平米左右三房較受購房者歡迎3、兩房由于供應(yīng)較少銷售率很高，子女婚房、父母分開居住以及房?jī)r(jià)高速上漲等因素使得未來兩房需求將會(huì)逐步提高4、小高層銷售抗性較大，本案所在區(qū)域小高層與多層銷售價(jià)格倒掛5、由于距離揚(yáng)州僅10公里左右，部分項(xiàng)目揚(yáng)州客群占一定比例6、大部分購房者都有獨(dú)立儲(chǔ)藏室的要求。目前市場(chǎng)主要通過多層底層半地下室方式解決。需1、區(qū)域認(rèn)可度較高，居住品質(zhì)在所有板塊中首屈一指，受購房者營銷層面1、營銷手法落后，現(xiàn)場(chǎng)無樣板房展示，項(xiàng)目營銷推廣尚處于初級(jí)階段；2、現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行力較差，銷售人員專業(yè)性不強(qiáng)、素質(zhì)不高；3、包裝推廣粗糙，推廣概念與產(chǎn)品結(jié)合不貼切，不能完全展示項(xiàng)目特質(zhì)，難以有效打動(dòng)客戶；4、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣概念大都以“高端、精品”為主，概念重疊。營1、營銷手法落后，現(xiàn)場(chǎng)無樣板房展示，項(xiàng)目營銷推廣尚處于初級(jí)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略開發(fā)地塊介紹市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷開發(fā)地塊介紹基地現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求1、地塊區(qū)位：本地塊位于江都市新區(qū)，西至龍川北路，北至北環(huán)路，南至泰州路，地塊東面部分臨新都路。地塊整體形狀呈倒立的“凹”字形。2、部分用地指標(biāo)：用地面積：約176.25畝用地性質(zhì)：商業(yè)、居住用地建筑密度：＜35%綠地率：＞30%基地現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求1、地塊區(qū)位：2、部分用地指標(biāo)：基地紅線圖基地紅線圖生活機(jī)能圖生活機(jī)能圖基地SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）●江都首創(chuàng)底層架空綠化，層次感極強(qiáng)的小區(qū)景觀設(shè)置●獨(dú)有的醫(yī)療資源（洪泉醫(yī)院）、臨近該區(qū)域仙城中學(xué)教育資源；●位于市政規(guī)劃熱點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮?；●目前?guī)劃中唯一的臨街商鋪，利于形成商業(yè)街區(qū)服務(wù)本項(xiàng)目；●項(xiàng)目處于新區(qū)內(nèi)，交通規(guī)劃合理、發(fā)達(dá)；O（機(jī)會(huì)）●城市中心北移；●小高層逐漸被認(rèn)可，抗性逐漸降低；●市場(chǎng)需求旺盛，潛在客戶數(shù)量增加；●板塊競(jìng)爭(zhēng)力較高，周邊配套不斷完善；●創(chuàng)新的營銷手法；W（劣勢(shì)）●凹字形地塊，不利于項(xiàng)目規(guī)劃；●目前周邊配套不成熟；●周邊樓盤品質(zhì)較高，顯性競(jìng)爭(zhēng)激烈；T（威脅）●一期開盤期間周邊項(xiàng)目處于交房期，與同區(qū)域現(xiàn)房競(jìng)爭(zhēng)，壓力較大；●本案對(duì)面心怡項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)；●周邊在售高品質(zhì)項(xiàng)目分流本案潛在客戶；●未來政策調(diào)控的不確定性；基地SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）O（機(jī)會(huì)）W（劣勢(shì)）T（威脅）基地SWOT分析戰(zhàn)略選擇ST策略選擇原因：1、通過研判可以看出，在O（機(jī)會(huì)）、W（劣勢(shì)）中所發(fā)現(xiàn)的條件，并不能決定本項(xiàng)目的后期成敗。2、S（優(yōu)勢(shì)）、T（威脅）中所羅列的條件、形勢(shì)才是決定項(xiàng)目走勢(shì)的重要條件基地SWOT分析戰(zhàn)略選擇基地SWOT分析ST策略淺釋充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，有針對(duì)性弱化劣勢(shì)1、充分利用小區(qū)綠化景觀特點(diǎn)，給江都客戶一個(gè)面對(duì)期房等待的理由。2、結(jié)合自身?xiàng)l件，主動(dòng)與醫(yī)院、學(xué)校合作，提供差異化服務(wù)，抽取心怡競(jìng)爭(zhēng)中的主流客戶3、結(jié)合項(xiàng)目自身綜合配置、建筑特色等有利條件，以低價(jià)入市，強(qiáng)化性價(jià)比概念基地SWOT分析ST策略淺釋充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，有針對(duì)性弱化劣勢(shì)1項(xiàng)目核心價(jià)值判斷一個(gè)共同，兩個(gè)差異化！發(fā)展?jié)摿Γ汗餐模ㄅc周邊項(xiàng)目）市政規(guī)劃熱點(diǎn)區(qū)域，市民認(rèn)可度逐漸提高，必將成為未來購房的熱點(diǎn)區(qū)域；獨(dú)特資源：差異化醫(yī)療、教育資源。洪泉醫(yī)院和仙城中學(xué)近在咫尺，成為提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的有利條件（資源嫁接、互換）；產(chǎn)品構(gòu)造：差異化的產(chǎn)品類型及營銷手段，必將成為吸引目標(biāo)客群的亮點(diǎn)。項(xiàng)目核心價(jià)值判斷一個(gè)共同，兩個(gè)差異化！市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略目標(biāo)客群定位市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷目標(biāo)客群定位市場(chǎng)客群構(gòu)成示意圖市場(chǎng)客群構(gòu)成示意圖市場(chǎng)客群分類分析江都本地購房者——主力客群（改善居?。?/p>

客群特征看好該區(qū)域未來發(fā)展：本地塊緊鄰江都新市政府，是未來行政、居住中心，隨著醫(yī)院、學(xué)校等配套不斷完善，吸引很多年輕的首次置業(yè)者；渴望改善居住環(huán)境：該區(qū)域已建樓盤品質(zhì)較高，居住環(huán)境較好，渴望改善居住環(huán)境和有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的本地人，選擇在此區(qū)域買房。因此，該區(qū)域成為江都本地購房者首次置業(yè)和改善居住環(huán)境的重點(diǎn)考慮區(qū)域。市場(chǎng)客群分類分析江都本地購房者——主力客群（改善居?。┲苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城者——次主力客群（跟隨者）客群特征渴望在江都安家置業(yè)：隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展以及外來人口的增加，來江都工作、做生意等長期居住的人，需要在本地安家置業(yè)。有一定購買能力，渴望較好的居住環(huán)境，以及對(duì)未來的預(yù)期是這部分客群選擇該區(qū)域的主要原因。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城者——次主力客群（跟隨者）來江都投資興業(yè)的投資者——邊緣客群客群特征看好江都房地產(chǎn)投資收益：看重樓盤未來升值的潛力，對(duì)居住功能要求不高，考慮未來出售時(shí)的收益。對(duì)比揚(yáng)州等周邊地區(qū)房?jī)r(jià)，目前該區(qū)域的房?jī)r(jià)有很大升值空間。同時(shí)，良好的未來發(fā)展前景和居住規(guī)劃，吸引了越來越多來自揚(yáng)州等地的投資者。來江都投資興業(yè)的投資者——邊緣客群本案目標(biāo)客群定位訴求重點(diǎn)1、中高收入家庭（或個(gè)人）2、期待更有潛力的生活配套，提升自身生活質(zhì)量3、現(xiàn)階段有必要的置業(yè)理由描述：城市精英階層內(nèi)苑本案目標(biāo)客群定位訴求重點(diǎn)描述：城市精英階層內(nèi)苑目標(biāo)客群描述以自住為主要目的的城市中產(chǎn)階層他們有著：平凡的文化素養(yǎng)平淡的生活習(xí)慣平乏的專業(yè)理念然而他們對(duì)新的生活他們充滿期待目標(biāo)客群描述以自住為主要目的的城市中產(chǎn)階層市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略理念+產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷理念+產(chǎn)品為什么人提供什么樣的產(chǎn)品（或服務(wù)）來滿足他們的何種需求行銷主線為什么人行銷主線主題生活理念定位1、生活的第一志愿——大家生活觀2、強(qiáng)調(diào)交流、人性關(guān)懷的生活態(tài)度——物業(yè)管理、景觀會(huì)所等綜合配套服務(wù)3、關(guān)注健康——洪泉醫(yī)院描述：江都首席人性化主題生活社區(qū)主題生活理念定位1、生活的第一志愿——大家生活觀描述：江都首項(xiàng)目開發(fā)理念定位1、符合差異化競(jìng)爭(zhēng)策略的樓盤定位——在共同的區(qū)域前景下，展示本案差異化產(chǎn)品（中高檔）特質(zhì)——在借鑒名家名盤的基礎(chǔ)上，結(jié)合本城市消費(fèi)者的需求（融合），并進(jìn)行適當(dāng)提升2、適當(dāng)進(jìn)行“資源嫁接”，為品牌樓盤打造有力基礎(chǔ)描述：上層建筑生活典范項(xiàng)目開發(fā)理念定位1、符合差異化競(jìng)爭(zhēng)策略的樓盤定位描述：上層建產(chǎn)品概念定位1、建筑風(fēng)格——現(xiàn)代簡(jiǎn)約、和諧共生質(zhì)感亮麗、歷久彌新2、物業(yè)形態(tài)——全板式框架小高層3、園林景觀——全底層架空（人車分流）+立體景觀（無干擾的立體休閑景觀）描述：立體花園全景生活產(chǎn)品概念定位1、建筑風(fēng)格——現(xiàn)代簡(jiǎn)約、和諧共生描述：立體花園主力戶型及面積（配比）主力戶型及面積區(qū)段（舒適型2-3房）主力戶型及面積（配比）主力戶型及面積區(qū)段（舒適型2-3房）產(chǎn)品綜合配置1、品位升級(jí)——現(xiàn)代建筑+立體景觀2、品質(zhì)升級(jí)——節(jié)能示范+優(yōu)質(zhì)工程+全區(qū)智能化3、服務(wù)升級(jí)——品牌物管顧問（實(shí)施）+社區(qū)文化4、配套升級(jí)——品牌超市聯(lián)盟描述：全方位品質(zhì)升級(jí)計(jì)劃產(chǎn)品綜合配置1、品位升級(jí)——現(xiàn)代建筑+立體景觀描述：全方位品市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略包裝策略市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷包裝策略推廣案名建議推廣案名要求：符合項(xiàng)目特征（核心價(jià)值）充分延展性易于傳播貼合開發(fā)企業(yè)。推廣案名建議推廣案名要求：原案名分析優(yōu)點(diǎn)：1、洪泉醫(yī)院+洪泉花園概念清晰2、“花園”直指建筑，意思表達(dá)明顯缺點(diǎn)：1、“洪泉花園”從表達(dá)上看，傳播力度不夠。2、與建筑特點(diǎn)貼合點(diǎn)少，不能表達(dá)出項(xiàng)目特色。3、案名不易于后期推廣延展。原案名：“洪泉花園”原案名分析優(yōu)點(diǎn)：缺點(diǎn)：原案名：“洪泉花園”方案一、——景觀、客戶主導(dǎo)觀瀾世家觀瀾：一指意境，一種閱覽人生的生活態(tài)度，其次，結(jié)合小區(qū)水景，水起波瀾，有瀑布之形美。世家：“世家”是中國傳統(tǒng)對(duì)于名門的稱呼，彰顯居住者的身份，氣度。方案一、——景觀、客戶主導(dǎo)方案二、——地段、生活主導(dǎo)龍川康城龍川：江都古稱，呼應(yīng)地域名稱康城：結(jié)合康派生活理念，且暗合周邊洪泉醫(yī)院的醫(yī)療配套優(yōu)勢(shì)方案二、——地段、生活主導(dǎo)方案三、四瑞景年華瑞景：取其瑞意祥和、景色宜人之意，點(diǎn)明項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)，突出景觀特色；年華：具有時(shí)代感、有較大的延展空間凱悅新城凱悅：愿意指尊貴不凡，氣勢(shì)磅礴，這里的“凱悅”同指樓盤品質(zhì)高，且具有時(shí)代氣息。新城：項(xiàng)目處于新區(qū)位置，同時(shí)預(yù)示著未來廣闊的發(fā)展前景。方案三、四瑞景年華項(xiàng)目主題廣告語

1、江都需要一個(gè)世家2、珍藏一座水榭樓臺(tái)3、2007康派生活來到江都

項(xiàng)目主題廣告語1、江都需要一個(gè)世家分拆賣點(diǎn)演繹·景觀：底層架空綠化，360度全景生活空間·建筑：國際大師建筑理念，現(xiàn)代簡(jiǎn)約派風(fēng)格演繹·潛力：5年以后，江都新城市中心所在·資源：洪泉醫(yī)院近在咫尺，與仙城中學(xué)為比鄰·交通：路網(wǎng)發(fā)達(dá)，距市中心僅十分鐘路程·綜合配置：優(yōu)質(zhì)節(jié)能建材，高標(biāo)準(zhǔn)建筑質(zhì)量、貼心物業(yè)服務(wù)、人性化智能系統(tǒng)分拆賣點(diǎn)演繹·景觀：底層架空綠化，360度全景生活空間市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略包裝秀稿市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷包裝秀稿江都洪泉項(xiàng)目策劃報(bào)告最終稿課件市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略推廣策略市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基地客群項(xiàng)目行銷推廣策略營銷難點(diǎn)預(yù)判1、在共同市場(chǎng)前景下，如何樹立產(chǎn)品差異化形象，迅速搶占市場(chǎng)份額？2、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目高品質(zhì)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)如何化解？3、如何挖掘小高層潛在價(jià)值？營銷難點(diǎn)預(yù)判1、在共同市場(chǎng)前景下，如何樹立產(chǎn)品差異化形象，迅難