《投資學(xué)基礎(chǔ)》項目六-其他投資品種

項目六其他投資產(chǎn)品投資

【學(xué)習(xí)目標(biāo)】

1.認(rèn)識黃金投資品種及其盈利模式

2.認(rèn)識外匯投資品種及其盈利模式

3.認(rèn)識房地產(chǎn)投資品種及其盈利模式1投資學(xué)基礎(chǔ)【項目導(dǎo)言】2007年，胡錦濤總書記說：要提高老百姓的財產(chǎn)性收入。2010年，溫家寶總理說：要讓老百姓過上有尊嚴(yán)的生活。投資理財正是順應(yīng)人們對美好生活的追求而走進了千家萬戶。

2投資學(xué)基礎(chǔ)【項目導(dǎo)入】金價再創(chuàng)反彈新高“中國大媽”解套有望面對今年國際金價持續(xù)走高，“中國大媽”是否能解套的問題目前備受關(guān)注。對此，中能國投研發(fā)部總監(jiān)竇勤立認(rèn)為，中期看解套的可能性很大，“近期國際金價反彈主要是美元相對疲軟，再加上烏克蘭局勢引起的。中國大媽們第一批購買黃金是在2013年4月份，金價在每克300元到310元附近。目前國際金價在270元附近，距離300元還有一段距離，解套還需要一定時間。中國大媽們平均購買金價在280元左右，中期看解套的可能性很大?！?----------------（2014年03月13日08:23來源：天府早報）根據(jù)上述資料回答以下問題：1.黃金投資中，有一種說法叫做“戰(zhàn)時黃金和時玉”，簡要說明該說法的含義2.除了黃金投資之外，投資者可以進行投資的品種還有哪些？3投資學(xué)基礎(chǔ)任務(wù)一如何進行黃金投資【任務(wù)描述】黃金長久以來一直是一種投資工具。黃金即是一種獨立的資源，又有幫助投資者避免經(jīng)濟環(huán)境中可能會發(fā)生問題的特有功能。黃金投資意味著投資于金條、金幣、甚至金飾品，本任務(wù)以市場中存在的黃金投資品為分析手段，詳細(xì)介紹黃金價值的影響因素與投資的操作方法。4投資學(xué)基礎(chǔ)

一、黃金與黃金的投資價值1.黃金貴金屬，生金和熟金，清色金和混色金K金，1K=4.1666%,24K=99.998%，基本視為純金，市場黃金制品成色還有百分比標(biāo)示法，如G999等國際市場上黃金交易的單位為“盎司”，一盎司=31.1035克，中國市場上黃金交易單位一般為“克”。2.黃金的價值⑴黃金是重要的資產(chǎn)⑵黃金是重要的投資增值工具⑶黃金是規(guī)避經(jīng)濟衰退和通貨膨脹的有效工具⑷黃金是重要的藝術(shù)飾品材料和工業(yè)原料5投資學(xué)基礎(chǔ)二、黃金市場的發(fā)展⑴倫敦市場⑵蘇黎世黃金市場⑶美國市場黃金市場⑶香港黃金市場⑷東京市場⑸中國上海黃金交易所交易所實行會員制組織形式交易時間為每周一至五（節(jié)假日除外）上午9:00-11:30，下午13:30-15:30，晚上21:00-2:30。交易所的商品有黃金、白銀和鉑金.黃金有Au99.95、Au99.99、Au50g、Au100g四個現(xiàn)貨實盤交易品種，和Au(T+5)與Au(T+D)兩個延期交易品種及Au(T+N1)、Au(T+N2)兩個中遠(yuǎn)期交易品種中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行和深圳發(fā)展銀行、興業(yè)銀行和華夏銀行等作為交易所指定的清算銀行在全國37個城市設(shè)立55家指定倉庫，金錠和金條由交易所統(tǒng)一調(diào)運配送。上海黃金交易所的建立，與貨幣市場、證券市場、外匯市場等一起構(gòu)筑成我國完整的金融市場體系。6投資學(xué)基礎(chǔ)表6.1各國家黃金儲備統(tǒng)計表

序號國家/地區(qū)/組織數(shù)量黃金占外匯儲備比例序號國家/地區(qū)/組織數(shù)量黃金占外匯儲備比例1美國8133.575.40%6瑞士1040.112.10%2德國3395.572.30%7俄羅斯936.69.60%3意大利2451.871.90%8日本765.23.10%4法國2435.471.20%9荷蘭612.560.70%5中國大陸1054.11.70%10印度557.79.90%7投資學(xué)基礎(chǔ)三、黃金價格影響因素1.影響黃金價格變動的因素⑴黃金的供求關(guān)系⑵其他影響因素①世界主要貨幣匯率②石油供求關(guān)系③世界政局動蕩、戰(zhàn)爭④其它因素

8投資學(xué)基礎(chǔ)四、黃金投資品種1.黃金投資的特點⑴納稅負(fù)擔(dān)較輕⑵產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的便利⑶質(zhì)地不會發(fā)生變化⑷黃金是對抗通漲的最理想武器⑸黃金市場很難被人為的操縱⑹沒時間限制

2.黃金投資品種⑴金條●農(nóng)業(yè)銀行“傳世之寶”金條●工商銀行品牌金———“如意金”金條?！窠ㄔO(shè)銀行“龍鼎金”9投資學(xué)基礎(chǔ)2.黃金投資品種⑵投資金幣奧運紀(jì)念幣、熊貓金幣⑶紙黃金●中國銀行“黃金寶”●工商銀行“金行家”⑷黃金期貨黃金期貨以黃金期貨合約作為交易標(biāo)的具有較大的杠桿性黃金期貨市場交易內(nèi)容基本相似，主要包括保證金、合同單位、交割月份、最低波動限、期貨交割、傭金、日交易量、委托指令。金期貨交易規(guī)則：①保證金②合約單位③交割月份④最低波幅⑤最高交易限度⑥期貨交付⑦當(dāng)日交易10投資學(xué)基礎(chǔ)上海交易市場中黃金1406合約內(nèi)容交易品種黃金1406交易代碼AU1406起始日期2013年6月18日終止日期2014年6月16日交易單位1000克/手報價單位元(人民幣)/克最低交易保證金最低交易保證金為合約價值的4%交易手續(xù)費不高于成交金額的萬分之二(含風(fēng)險準(zhǔn)備金)上市交易所上海期貨交易所交割日期最后交易日后連續(xù)五個工作日品種概況黃金，又稱金，化學(xué)符號Au影響因素由于黃金兼具商品、貨幣和金融屬性，又是資產(chǎn)的象征交易規(guī)則黃金期貨合約的最低交易保證金為合約價值的7%相關(guān)外盤合約每日場內(nèi)交易時間：紐約早上8:20分至下午1:3011投資學(xué)基礎(chǔ)【案例1】：期貨交易盈虧計算以上海期貨交易所中的黃金1406品種為例，，如果當(dāng)天金價格為,300元/克，計算交易保證金。一手合約總價值=1000*300=300000，但是實際上客戶不需要用300000資金去交易，只需要在賬戶中保留300000×4%=12000元的保證金（初次交易需要7%的保證金），期貨合約可以雙向交易，可以選擇買進、也可以選擇賣出，之后再到期日之前進行平倉。如果客戶買入金期貨，第二天價格變?yōu)?99元/克，則客戶虧損1000元：（299-300）×1000×1=-1000但是如果選擇是賣出期貨，則盈利1000元：（300-299）×1000×1=100012投資學(xué)基礎(chǔ)

⑸黃金期權(quán)期權(quán)是買賣雙方在未來約定的價位具有購買一定數(shù)量標(biāo)的的權(quán)利，而非義務(wù)，如果價格走勢對期權(quán)買賣者有利，則會行使其權(quán)利而獲利，如果價格走勢對其不利，則放棄購買的權(quán)利，損失只有當(dāng)時購買期權(quán)時的費用。買賣期權(quán)的費用（或稱期權(quán)的價格）由市場供求雙方力量決定。2.黃金投資品種13投資學(xué)基礎(chǔ)五、黃金交易的投資分析⒈黃金投資基本分析從政治、經(jīng)濟、個別市場的外在和內(nèi)在因素進行分析。包括：政治局勢、黃金的生產(chǎn)量黃金生產(chǎn)量的增減、外匯需求、美元走勢、通貨膨脹、利率等。黃金的基本分析在時間段上分為短期（通常是三個月）因素，和長期因素。對于因素其影響作用要分別對待。⒉黃金投資的技術(shù)分析⑴K線圖⑵交易量直方圖14投資學(xué)基礎(chǔ)五、黃金交易的投資分析15投資學(xué)基礎(chǔ)【任務(wù)小結(jié)】1.黃金的價值：黃金是重要的資產(chǎn)、重要的投資增值工具、規(guī)避經(jīng)濟衰退和通貨膨脹的有效工具、重要的藝術(shù)飾品材料和工業(yè)原料。2.世界黃金市場由以下重要市場組成：倫敦黃金市場、蘇黎世黃金市場、美國黃金市場、香港黃金市場、東京市場、中國上海黃金交易所等。3.黃金價格影響因素：黃金的供求關(guān)系、世界主要貨幣匯率、石油供求關(guān)系、世界政局動蕩、戰(zhàn)爭等因素。4.黃金投資品種包括：金條、金幣、紙黃金、黃金期貨、黃金期權(quán)等5.黃金價值的技術(shù)分析主要從以下方面展開：K線圖、交易量直方圖分析16投資學(xué)基礎(chǔ)【技能訓(xùn)練】【實訓(xùn)一】請分別到金店，查看金飾品的價格與黃金市場報價的差別，并簡要說明價格差異的原因?！緦嵱?xùn)二】在自己的電子銀行進行貴金屬交易品種投資，投資資金在500元以內(nèi)，了解各銀行紙黃金的操作方法及盈利模式。【實訓(xùn)三】在網(wǎng)上找到期貨模擬交易軟件，并注冊，查閱金期貨的品種及其交易合約內(nèi)容，并進行模擬操作要求：對操作步驟截圖，形成一份word文檔。17投資學(xué)基礎(chǔ)任務(wù)二如何進行外匯投資【任務(wù)描述】本任務(wù)介紹外匯市場，外匯體制的演變，分析企業(yè)外匯波動及其標(biāo)價方式，并以各銀行外匯實盤投資品為基礎(chǔ)，分析了保證金交易、外匯期貨、外匯期權(quán)等外匯投資品盈利方式。研究外匯價值變動的影響因素，設(shè)計外匯投資品在外匯市場中的套利方式。18投資學(xué)基礎(chǔ)

一、認(rèn)識外匯1.外匯一國外貨幣，包括鑄幣、鈔票等;二外幣支付憑證，包括票據(jù)、銀行存款憑證、郵政儲蓄憑證等;三外幣有價證券，包括政府公債、國庫券、公司債券、股票、息票等;四特別提款權(quán)、歐洲貨幣單位;五其他外匯資產(chǎn)?！?.匯率標(biāo)價及分類⑴標(biāo)價方法①直接標(biāo)價法②間接標(biāo)價法⑵按銀行買賣外匯的角度劃分外匯，有買入?yún)R率、賣出匯率、中間匯率和現(xiàn)鈔匯率⑶按外匯交易交割期限劃分有即期匯率和遠(yuǎn)期匯率，19投資學(xué)基礎(chǔ)貨幣名稱交易單位現(xiàn)匯買入價現(xiàn)鈔買入價現(xiàn)匯賣出價現(xiàn)鈔賣出價中行折算價澳大利亞元100553.69536.6557.57557.57554.36加拿大元100552.43535.38556.87556.87552.03瑞士法郎100701.68680.02707.32707.32702.26丹麥克朗100114.24110.71115.16115.16114.41歐元100852.6826.27859.44859.44852.32英鎊1001019.56988.081027.741027.741018.62港幣10078.8578.2279.1579.1578.98印尼盧比100-0.052-0.05580.0539日元1005.95855.77466.00036.00035.967韓國元100-0.5541-0.60090.5755澳門元10076.6674.0876.9579.4276.83林吉特100186.94-188.26-187.08挪威克朗100103.32100.13104.14104.14103.23新西蘭元100523.04506.89527.24530.39526菲律賓比索10013.713.2813.8214.2413.78盧布10016.7616.2916.917.4516.82瑞典克朗10096.2793.397.0597.0596.49新加坡元100483.27468.35487.15487.15484.92泰國銖10018.8718.2919.0319.6118.97新臺幣100-19.55-20.9520.27美元100612.32607.41614.78614.78613.22014年3月13日中國銀行現(xiàn)匯買賣價格表20投資學(xué)基礎(chǔ)2014年3月13日中國銀行遠(yuǎn)期外匯買賣價格表表6.4：2014年3月13日中國銀行遠(yuǎn)期外匯買賣價格表

美元歐元日元港元英鎊瑞郎澳元加元七天買入611.93849.15.944378.71015.93698.94552.7550.05賣出615.82857.726.010779.431024.88705.21558.92555.37一個月買入612.08849.385.947878.721015.99699.11551.87549.78賣出616.17858.096.013579.481025.31705.85558.45555.46三個月買入612.63850.175.954678.811016.54700.11550.09549.52賣出616.77858.836.021679.571025.78706.87556.65555.17六個月買入613.05851.165.965378.921017.01701.59547.28548.92賣出617.69859.76.030979.651026.13708.2553.73554.53九個月買入613.25851.775.974178.981016.88702.71544.18548.19賣出618.39860.516.039479.721026.14709.54550.74553.77十二個月買入613.45852.495.984179.031016.5703.95541.05547.35賣出618.89861.086.049179.771025.77710.85547.53552.93匯利寶買入613.41852.66-79.01----賣出614.21854.34-79.11----21投資學(xué)基礎(chǔ)3.匯率變化的表示在外匯買賣中，通常用“點”來表示買賣差價和匯率上升下降的變化幅度。匯率通常由5位或者6位數(shù)組成，所謂“點”是指匯率最后一位數(shù)的單位，最后一位數(shù)的1個點為1個基本點。例如

根據(jù)匯率變化，可以說歐元兌美元上升了16點。22投資學(xué)基礎(chǔ)二、外匯交易的特點與方式1.外匯交易的特點⑴全天候不間斷的交易⑵市場透明度高⑶資金流動性高2.外匯交易的形式⑴現(xiàn)貨外匯交易1993年12月上海工商銀行開始代理個人外匯買賣業(yè)務(wù)以來，工、農(nóng)、中、建、交、招等六家銀行都開展了個人外匯買賣業(yè)務(wù)⑵外匯保證金交易①外匯保證金交易含義外匯保證金交易以合約形式出現(xiàn)每一個合約的金額分別是12,500,000日元、62,500英鎊、125,000歐元、125,000瑞士法郎，每張合約的價值約為10萬美元。23投資學(xué)基礎(chǔ)【案例二】現(xiàn)貨外匯交易與外匯保證金交易的異同假設(shè)客戶同時開戶外匯寶及外匯保證金交易帳戶，資金各為17457美金，客戶在2013-10-1116：30在1.7457價位做多英鎊，17：49在1.7557價位平倉英鎊。（客戶用外匯寶交易平臺滿倉操作，在外匯保證金交易中僅動用1000美金最低交易金額單位進行操作）過程對比A:當(dāng)匯價為1.7457時（北京時間16：30）外匯寶交易過程外匯保證金交易過程17457美金等價兌換成10000英鎊1000美金一手做漲英鎊B:當(dāng)匯價為1.7557時（北京時間17：49）10000英鎊等價兌換成17557美金平倉交易一手做漲英鎊C:交易結(jié)算贏利100美金贏利625美金對比可知兩種投資的贏利率大小。24投資學(xué)基礎(chǔ)⑶套匯交易①直接套匯外匯交易者同時在這兩個市場買賤賣貴，從中賺取差價利潤的交易行為。例如：在倫敦市場上，匯率為GBP1=USD1.9480同時在紐約市場上，匯率為GBP1=USD1.9500可見，英鎊在紐約市場上的匯率高于倫敦市場上的匯率，套匯者就可以在倫敦市場上用194.8萬美元買入100萬英鎊，同時在紐約市場上賣出100萬英鎊，收入195萬美元，從而獲利2000美元的收益。②間接套匯三角套匯(ThreePointArbitrage)利用三個不同外匯市場上的匯率差異，同時在三個外匯市場上買賣外匯，以套取匯率差價。三角套匯計算：25投資學(xué)基礎(chǔ)【案例3】外匯套期設(shè)計紐約市場：1美元=7.82港幣這里的標(biāo)價法是（港元/美元）下類似：香港市場：1港幣=0.97人民幣（人民幣/港幣）上海市場：1美元=6.75人民幣（人民幣/美元）開始計算：（港幣/美元）*（人民幣/港幣）*（美元/人民幣）=7.82*0.97*(1/6.75)=1.1238>1,這樣就要按乘的方向操作：紐約市場1美元買進7.82港幣，香港市場用7.82港幣買7.82*0.97=7.5854人民幣，上海市場上用7.5854人民幣買7.5854*(1/6.75)=1.124的美元，這樣就賺了0.124的美元.方向是賣美元買人民幣，這個是乘的方向。若小于1,就按除的方向做26投資學(xué)基礎(chǔ)二、外匯交易的特點與方式⑷外匯掉期(ForeignExchangeSwap)交易雙方約定以貨幣A交換一定數(shù)量的貨幣B，并以約定價格在未來的約定日期用貨幣B反向交換同樣數(shù)量的貨幣A。⑸外匯期貨外匯期貨交易是指在約定的日期，按照已經(jīng)確定的匯率，用一種貨幣買賣一定數(shù)量的另一種貨幣的交易行為。①外匯期貨交易是一種設(shè)計化的期貨合約②外匯期貨交易實行保證金制度③外匯期貨交易實行每日清算制度④外匯期貨價格與現(xiàn)貨價格相關(guān)⑹遠(yuǎn)期外匯交易⑺外匯期權(quán)業(yè)務(wù)27投資學(xué)基礎(chǔ)三、個人外匯期權(quán)產(chǎn)品1.“兩得寶”⑴兩得寶----------賣出期權(quán)2.期權(quán)寶------個人外匯期權(quán)業(yè)務(wù)--買入期權(quán)收益計算（如收益為非美元，按參考匯率折算成美元）①如客戶看漲基礎(chǔ)貨幣期權(quán)投資收益=期權(quán)面值金額X（參考匯率-協(xié)定匯率）②如客戶看跌基礎(chǔ)貨幣期權(quán)投資收益=期權(quán)面值金額X（協(xié)定匯率-參考匯率）28投資學(xué)基礎(chǔ)【案例5】當(dāng)前美元兌日元匯率為1：118，客戶存款貨幣是美元10萬元，客戶判斷美元兌日元未來1個月將橫盤整理或小幅下跌，遂選擇“兩得寶”投資，向銀行賣出一份期權(quán)，期限1個月，存款貨幣是美元，指定掛鉤貨幣是日元，買入日期權(quán)費率為1.5%，則客戶可得到期權(quán)費為1500美元（10×1.5%=1500）。期權(quán)到期日，匯率變?yōu)?：110，則銀行不會行使期權(quán)，客戶的美元定期存款自行解凍。客戶收入為：100000×0.6825%×30÷360+1500=1556.88美元。如果到期日匯率高于或等于118.00，則銀行將行使期權(quán)，按協(xié)議匯率將客戶的10萬美元存款折成為11,800,000日元存入客戶帳戶29投資學(xué)基礎(chǔ)四、外匯波動理論1.基礎(chǔ)分析⑴購買力平價(PPP)⑵利率平價(IRP)⑶國際收支模式⑷資產(chǎn)市場模式2.指標(biāo)分析相對強弱指標(biāo)(RSI)、隨機指標(biāo)(KD指標(biāo))、趨向指標(biāo)(DMI)、平滑異同平均線(MACD)、能量潮(OBV)、心理線、乖離率等30投資學(xué)基礎(chǔ)【項目小結(jié)】1.匯率標(biāo)價分為：直接標(biāo)價法、間接標(biāo)價法。按照其買賣外匯的角度分為：買入?yún)R率、賣出匯率、中間匯率和現(xiàn)鈔匯率；按外匯交易交割期限劃分有即期匯率和遠(yuǎn)期匯率。2.外匯交易的特點：全天候不間斷的交易、市場透明度高、資金流動性高。3.外匯投資的形式：現(xiàn)貨外匯、外匯保證金、套匯、外匯掉期、遠(yuǎn)期外匯、外匯期貨業(yè)務(wù)、外匯期權(quán)業(yè)務(wù)4.外匯定價理論按其發(fā)展過程：購買力平價、利率平價、國際收支模式、資產(chǎn)市場。5.外匯技術(shù)分析：指標(biāo)分析、切線分析、形態(tài)學(xué)分析、K線分析、波浪分析。

31投資學(xué)基礎(chǔ)【技能訓(xùn)練】【實訓(xùn)一】在自己的電子銀行進行外匯實盤交易，投資資金在200元以內(nèi)，了解各銀行為個人外匯投資開設(shè)的投資品種及盈利模式?！緦嵱?xùn)二】在中國銀行開通外匯交易賬戶，并注冊電子銀行，進行外匯期權(quán)操作，投資金額在200元以內(nèi)，并向自己的朋友和家人介紹期權(quán)的操作方法。要求：對操作步驟截圖，形成一份word文檔。32投資學(xué)基礎(chǔ)任務(wù)三如何進行房產(chǎn)投資【任務(wù)描述】房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地或建筑物上的不可分離的部分和附帶的各種權(quán)益；房地產(chǎn)投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟活動。本任務(wù)以普通投資者的身份，根據(jù)投資者自身財產(chǎn)狀況，對風(fēng)險承受能力，對市場中可以操作的房地產(chǎn)投資品種進行分析，分析并設(shè)計投資者可以采用的投資方式。33投資學(xué)基礎(chǔ)一、房地產(chǎn)投資1.房地產(chǎn)投資品種⑴寫字樓⑵商鋪⑶產(chǎn)權(quán)式酒店⑷小戶型公寓⑸車庫2.房地產(chǎn)投資的優(yōu)點與缺點⑴房地產(chǎn)投資的優(yōu)點A.房地產(chǎn)是一種耐用消費品B.房地產(chǎn)的價值相對比較穩(wěn)定C.房地產(chǎn)具有不斷升值的潛力⑵房地產(chǎn)投資的缺點流動性相對較差（流動風(fēng)險）；投資金額比較大；房地產(chǎn)投資是一項政策性很強的經(jīng)濟活動。34投資學(xué)基礎(chǔ)3.房地產(chǎn)投資的交易成本⑴房屋購買的交易成本①購買商品房契稅和印花稅契稅分兩檔，普通住宅為房款的1.5%；高檔住房為房款的3%。印花稅為房屋合同金額的0.05%，產(chǎn)權(quán)證印花稅，5元/本。按購房款的2%的比例向房地產(chǎn)管理部門繳納大修基金，②購買二手房，二手房不需要繳納大修基金。③購買二手期房。⑵房屋賣出的交易成本個人所得稅按銷售價減去購入價的差額征收20%的所得稅。居住時間超過五年的免征⑶非住宅買賣成本買方應(yīng)繳納交易金額的0.05%的印花稅和3%的契稅；賣方繳納交易金額的0.05%的印花稅、5%的營業(yè)稅、個人所得稅和土地增值稅。35投資學(xué)基礎(chǔ)

圖6.4房地產(chǎn)投資交易成本計算圖示36投資學(xué)基礎(chǔ)二、房地產(chǎn)投資分析1.房地產(chǎn)價值影響因素⑴城市的發(fā)展①就業(yè)、②城市的基礎(chǔ)設(shè)施、③氣候⑵地段商鋪的地段一般分為三類，成熟的中央商務(wù)圈、成型中的商圈、住宅小區(qū)內(nèi)部。相對而言其價格和收益也依次遞減。⑶建筑品質(zhì)⑷產(chǎn)權(quán)狀況⑸房地產(chǎn)市場供需分析37投資學(xué)基礎(chǔ)2.房地產(chǎn)的估價⑴租售比房屋售價與租價比是國際上一個衡量房地產(chǎn)業(yè)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)。按照國際慣例房價一般是月租金的100-200倍⑵現(xiàn)金流折現(xiàn)模型現(xiàn)金流貼現(xiàn)估價模型能用于金融資產(chǎn)的估價，也能用于房地產(chǎn)的估價?，F(xiàn)金流貼現(xiàn)估價模型為：

式中：V

——現(xiàn)值

——各期的現(xiàn)金收入38投資學(xué)基礎(chǔ)⑶市場比較法市場比較法的估價原理是將評估對象的物業(yè)與在近期進行交易的類似案例進行比較對照，通過調(diào)整已交易的物業(yè)價格來確定被評估的物業(yè)價值。三、房地產(chǎn)投資策略1.房地產(chǎn)投資方式⑴直接購房投資⑵期房投資⑶以舊翻新⑷以租養(yǎng)租39投資學(xué)基礎(chǔ)2.房地產(chǎn)投資策略⑴租售規(guī)劃理論上可以運用年成本法和凈現(xiàn)值法分析測算。①年成本法從成本的角度上說，購房者的成本在于首付款占用產(chǎn)生的機會成本、房貸利息、以及每月支付的物業(yè)費，租房者僅僅是使用成本，也就是房租。年成本法就是通過計算租房和買房每期生活成本的大小做決策依據(jù)。

租房購房優(yōu)點每月支付房租，負(fù)擔(dān)較輕，較少投入換取較佳的生活品質(zhì)，選擇對自己較為方便的區(qū)域，可以節(jié)省時間和交通費用自有房產(chǎn)有較好的保值增值功能，具有一定城市歸屬感和安全感缺點受到房東的影響，有較大的不穩(wěn)定性，沒有保障與歸屬感付出較大的購房資金、負(fù)擔(dān)重，房貸壓力導(dǎo)致生活品質(zhì)降低40投資學(xué)基礎(chǔ)【案例8】假定你面臨購房的選擇，目前的生活狀態(tài)是租金每月1500，現(xiàn)有一棟房產(chǎn)可供選擇，價值650000，因為占用的資金為65萬，按照貸款利率計算每月的成本，假定2012年07月基準(zhǔn)利率為6.55%，物業(yè)費3元/平方米，如何決策？租房成本=1500*12=18000購房生活成本=650000*6.55%+65*3=42770似乎購房成本遠(yuǎn)高于租房成本，但是實際在決策中要考慮如下因素：這個決策的前提是房租20年不變，但是實際情況不可能如此；房價20年不變，這似乎也不太可能，如果20年的房價在不斷上漲，那么差價在折合到20年的生活