房地產(chǎn)投資與決策2

第二講房地產(chǎn)投資分析與決策★房地產(chǎn)投資概述★房地產(chǎn)投資決策程序★可行性研究的內(nèi)容★房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)★案例——政府請客，憑什么要我們買單?!一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資的特性房地產(chǎn)投資的類型房地產(chǎn)投資的目的房地產(chǎn)投資的含義所謂房地產(chǎn)投資，是指投資者為了獲取預(yù)期的投資收益，對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費所進行的投資行為。一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的特性1）區(qū)位的重要性：房地產(chǎn)開發(fā)的第一要素是區(qū)位，第二要素是區(qū)位，第三要素還是區(qū)位。①選擇的區(qū)位在當前必須對開發(fā)投資者、置業(yè)投資者（獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益）以及未來的租客（方便地開展經(jīng)營活動以賺取正常的經(jīng)營收益并具備支付租金的能力）都具有吸引力。②選擇的區(qū)位在未來必須具有增值潛力，房地產(chǎn)投資價值的高低，很大程度上取決于所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當前凈租金水平的高低；③重視所處區(qū)位的變化情況，避開環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)。2）政策影響性：指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。房地產(chǎn)投資概述

3）對專業(yè)管理的依賴性：對房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對專業(yè)管理的依賴性較強。4）房地產(chǎn)投資的巨額性：房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒有雄厚的資金實力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。5）房地產(chǎn)投資的風險性：房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風險。6）房地產(chǎn)投資的保值與增值性：眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。從長遠來看，最能保值而又最重要的實物就是房地產(chǎn)。故房地產(chǎn)投資是一種避免通貨膨脹損失的最好的保值方法。房地產(chǎn)投資的類型按房地產(chǎn)投資形式劃分1）房地產(chǎn)直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作。①房地產(chǎn)開發(fā)投資，投資目的主要是賺取開發(fā)利潤，風險較大但回報也較豐厚。②房地產(chǎn)置業(yè)投資，投資目的一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。常獲得保值、增值、收益和消費四個方面的收益。房地產(chǎn)投資的類型2）房地產(chǎn)間接投資：是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。①購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票②投資于房地產(chǎn)投資信托基金。投資者將資金投入到由職業(yè)投資經(jīng)理管理的共同基金，用于購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)賺取收入。優(yōu)越性：以相對較少的投資持有多元化的房地產(chǎn)組合；有強大而穩(wěn)定的分紅潛力（來源于所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入）；有機會得到資金增值；投資的流動性很好。③購買住房抵押貸款證券。銀行將所持有的個人住房抵押貸款匯集重組成抵押貸款組合，每個集合內(nèi)的貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者，投資者可間接獲取房地產(chǎn)投資收益。房地產(chǎn)投資的類型按房地產(chǎn)投資對象劃分土地投資：以開發(fā)、經(jīng)營土地作為投資對象房地產(chǎn)開發(fā)投資：以開發(fā)各類房屋、建筑物和構(gòu)筑物作為投資對象。房地產(chǎn)經(jīng)營投資：房地產(chǎn)銷售、出租、互換、信托、房地產(chǎn)證券投資：房地產(chǎn)債券、股票、基金房地產(chǎn)中介服務(wù)投資：房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀、估價等中介服務(wù)。房地產(chǎn)管理投資：房地產(chǎn)管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù)二、房地產(chǎn)投資決策程序◆項目管理程序◆可行性研究的階段、任務(wù)

投資機會研究(OpportunityStudy)

初步可行性研究(Pre-feasibilityStudy)

可行性研究(FeasibilityStudy)階段立項投資決策設(shè)計施工交工運行產(chǎn)生報告項目建議書可行性研究報告項目評估報告勘察設(shè)計文件開工報告階段報告竣工驗收報告后評價報告房地產(chǎn)投資決策程序階段機會研究初步可行性研究詳細可行性研究項目評估工作性質(zhì)項目設(shè)想項目初選項目擬定項目決策主要任務(wù)捕捉投資機會，為投資方向提出輪廓性建議確定是否需要進行詳細可行性研究，決定關(guān)鍵性問題，縮小研究范圍提出多種可能建設(shè)方案，進行綜合分析和全面技術(shù)經(jīng)濟論證，確定項目可行性對可行性報告進行審核，提出評價意見，最終決定投資是否可行、合理估算精度±30%±20%±10%±10%所需時間1～3個月4～6個月中小型：半年大型：1年或以上1個月左右所需費用占投資％0.2%～1%0.25%～1.25%中小型：1%～3%大型:0.5%～1%-____可行性研究的階段、任務(wù)房地產(chǎn)投投資決策策程序◆可行性研研究的程程序項目籌劃劃提出開發(fā)發(fā)項目的的設(shè)想，，組建研研究機構(gòu)構(gòu)，也可可委托房房地產(chǎn)咨咨詢公司司、顧問問公司和和工程公公司等單單位研究究。承擔研究究對象的的部門和和單位要要摸清委委托人意意圖，項項目提出出的背景景，收集集主要依依據(jù)材料料，制定定研究計計劃。市場調(diào)查查與分析析對項目投投資的經(jīng)經(jīng)濟、社社會和政政策法律律環(huán)境，，房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求情況況，可供供選擇的的開發(fā)場場地、開開發(fā)條件件等，進進行廣泛泛的調(diào)查查和分析析，從而而尋求市市場機會會，確定定開發(fā)項項目的市市場定位位。房地產(chǎn)投投資決策策程序優(yōu)化和選選擇開發(fā)發(fā)方案根據(jù)選擇擇的目標標市場和和備擇場場地，設(shè)設(shè)計若干干個可供供選擇的的開發(fā)方方案，并并經(jīng)過分分析對比比，選擇擇出最優(yōu)優(yōu)方案。。方案評價價對優(yōu)選出出的方案案進行深深入細致致的研究究，分析析開發(fā)項項目經(jīng)濟濟上的合合理性。。對開發(fā)發(fā)項目的的投資費費用和收收益進行行估算，，做出項項目財務(wù)務(wù)評價和和經(jīng)濟評評價，并并考慮項項目的投投資、租租售價格格、規(guī)模模、建設(shè)設(shè)工期等等不確定定因素的的變化，，對項目目的投資資效果作作敏感性性分析和和風險性性分析。。編制研究究報告按開發(fā)項項目可行行性研究究內(nèi)容，，編制可可行性研研究報告告。三、可行行性研究究內(nèi)容房地產(chǎn)投投資可行行性研究究解決開開發(fā)項目目建設(shè)1）必要要性：市市場需求求，社會會需要；；2）可能能性：原原材料、、工藝設(shè)設(shè)備、資資金、場場址及環(huán)環(huán)境影響響；3）財務(wù)務(wù)可行性性：盈利利能力、、清償能能力及外外匯平衡衡）4）經(jīng)濟濟合理性性：對全全社會的的貢獻、、所付代代價；5）社會會的相容容性：社社會影響響分析、、互適性性分析及及社會風風險分析析6）項目目可靠性性（風險險）。三、可行行性研究究內(nèi)容1.項目概況況2.開發(fā)項目目用地的的現(xiàn)狀調(diào)調(diào)查及動動遷安置置3.市場分析析和建設(shè)設(shè)規(guī)模的的確定4.規(guī)劃設(shè)計計方案選選擇5.資源供給給6.環(huán)境影響響評價7.開發(fā)建設(shè)設(shè)計劃8.項目財務(wù)務(wù)、國民民經(jīng)濟及及社會效效益評價價9.不確定性性分析10.結(jié)論與建建議可行性研研究內(nèi)容容前提市場預(yù)測測和建設(shè)設(shè)條件的的調(diào)查基礎(chǔ)開發(fā)項目目的規(guī)劃劃設(shè)計方方案核心經(jīng)濟評價價可行性研研究內(nèi)容容市場預(yù)測測和建設(shè)設(shè)條件的的調(diào)查市場預(yù)測測包括房房地產(chǎn)市市場銷售售調(diào)查和和需求預(yù)預(yù)測，開開發(fā)項目目的銷售售或出租租前景分分析，市市場范圍圍的確定定和租售售意向分分析。建設(shè)條件件分析包包括基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施狀狀況及其其外部條條件，各各類建筑筑物、構(gòu)構(gòu)筑物的的現(xiàn)狀，，需要拆拆除的房房屋面積積，需要要安置的的原住戶戶戶數(shù)和和人口，，需要安安置的勞勞動力人人數(shù)等調(diào)調(diào)查資料料，并對對供水、、供電、、污水處處理條件件以及商商業(yè)、服服務(wù)業(yè)、、文教衛(wèi)衛(wèi)生環(huán)境境條件進進行分析析?？尚行匝醒芯績?nèi)容容規(guī)劃設(shè)計計方案開發(fā)項目目的總平平面布局局，主要要建筑物物的造型型設(shè)計，，城市景景觀設(shè)計計，建筑筑物的主主要技術(shù)術(shù)參數(shù)，，場地內(nèi)內(nèi)外交通通組織，，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施與工工程管網(wǎng)網(wǎng)規(guī)劃。?？尚行匝醒芯績?nèi)容容經(jīng)濟評價價經(jīng)濟評價價階段需需要進行行開發(fā)項項目的投投資估算算、財務(wù)務(wù)評價、、國民經(jīng)經(jīng)濟評價價、社會會評價投資估算算包括開發(fā)發(fā)場地的的購置費費、拆遷遷安置費費、項目目的工程程造價、、規(guī)劃費費、建設(shè)設(shè)費、管管理費和和其他有有關(guān)費用用的估算算。財務(wù)評價價是在國家家現(xiàn)行會會計制度度、稅收收法規(guī)和和市場價價格體系系下，從從項目自自身角度度，分析析工程項項目的投投資、成成本、稅稅金和利利潤，計計算項目目的效益益和費用用，考察察項目建建成后的的盈利能能力、清清償能力力和外匯匯平衡能能力狀況況，據(jù)此此評價和和判斷項項目財務(wù)務(wù)可行性性?？尚行匝醒芯績?nèi)容容可行性研研究內(nèi)容容國民經(jīng)濟濟評價是從國家家整體角角度考察察項目的的效益和和費用，，用影子子價格、、影子工工資、影影子匯率率和社會會折現(xiàn)率率，分析析計算項項目給國國民經(jīng)濟濟帶來的的凈效益益，評價價項目經(jīng)經(jīng)濟上的的合理性性。國民經(jīng)濟濟評價與與財務(wù)評評價的區(qū)區(qū)別評價角度度不同：財務(wù)評價價站在項項目的層層次上，，從項目目的經(jīng)營營者、投投資者、、未來的的債權(quán)人人的角度度，分析析項目的的可行性性。國民民經(jīng)濟評評價是站站在國家家和地區(qū)區(qū)的層次次上，從從全社會會的角度度分析項項目的合合理性。。項目費用用和效益益的含義義與范圍圍不同：：財務(wù)評價價根據(jù)項項目直接接發(fā)生的的財務(wù)收收支，計計算項目目的直接接費用和和效益；；國民經(jīng)經(jīng)濟評價價則從全全社會角角度考察察項目的的費用和和效益，，考察項項目所消消耗的有有用社會會資源和和對社會會提供的的有用產(chǎn)產(chǎn)品，不不僅考慮慮直接的的費用和和效益，，而且考考慮間接接的費用用和效益益。評價采用用的價格格不同：：財務(wù)務(wù)評評價價對對投投入入物物和和產(chǎn)產(chǎn)出出物物采采用用預(yù)預(yù)測測的的財財務(wù)務(wù)收收支支價價格格；；國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟評評價價采采用用根根據(jù)據(jù)機機會會成成本本和和供供求求關(guān)關(guān)系系確確定定的的影影子子價價格格。。采用用的的評評價價參參數(shù)數(shù)不不同同：：財務(wù)務(wù)評評價價采采用用市場場匯匯率率及因因行行業(yè)業(yè)而而異異的的基基準準收收益益率率。。國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟評評價價采采用用國國家家統(tǒng)統(tǒng)一一測測定定的的影影子子匯匯率率和和社社會會折折現(xiàn)現(xiàn)率率。?？尚行行孕匝醒芯烤績?nèi)內(nèi)容容社會會評評價價是分分析析擬擬建建項項目目對對當當?shù)氐厣缟鐣ǎɑ蚧虿ú凹暗氐貐^(qū)區(qū)，，乃乃至至全全社社會會））的的影影響響，，分分析析項項目目所所在在地地區(qū)區(qū)的的社社會會環(huán)環(huán)境境對對項項目目的的適適應(yīng)應(yīng)性性和和可可接接受受程程度度，，評評價價項項目目的的社社會會可可行行性性。。社社會會評評價價從從社社會會和和整整個個國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟的的角角度度考考察察項項目目帶帶來來的的利利益益和和消消極極影影響響。。如如項項目目是是否否符符合合總總體體規(guī)規(guī)劃劃、、能能否否改改善善城城市市居居民民的的居居住住條條件件、、豐豐富富城城市市景景觀觀以以及及提提高高城城市市經(jīng)經(jīng)濟濟效效益益等等。。當從企企業(yè)的的角度度對項項目所所進行行的財財務(wù)評評價與與宏觀觀的社社會經(jīng)經(jīng)濟評評價發(fā)發(fā)生矛矛盾時時，應(yīng)應(yīng)以后后者的的結(jié)論論為主主決定定開發(fā)發(fā)項目目是否否實施施。可行性性研究究內(nèi)容容不確定定性分分析不確定定性分分析包包括盈盈虧平平衡分分析、、敏感感性分分析和和風險險分析析（概概率分分析））。盈盈虧平平衡分分析僅僅用于于財務(wù)務(wù)評價價，敏敏感性性分析析和風風險分分析即即可用用于財財務(wù)評評價，，也可可用于于國民民經(jīng)濟濟評價價。盈虧平平衡分分析，，又稱量量、本本、利利分析析，是是通過過分析析項目目產(chǎn)量量、成成本和和利潤潤三者者關(guān)系系，確確定項項目由由虧變變盈或或由盈盈變虧虧的平平衡點點，以以判斷斷項目目的風風險程程度。。敏感性性分析析，是通通過計計算一一個或或多個個不確確定因因素變變化所所導致致的項項目經(jīng)經(jīng)濟效效果評評價指指標的的變化化幅度度，即即以判判斷預(yù)預(yù)期目目標受受各個個不確確定因因素變變化的的影響響程度度，即即風險險狀況況。在在房地地產(chǎn)投投資分分析中中，應(yīng)應(yīng)對開開發(fā)工工程的的投資資、收收益率率、租租金、、貸款款利率率、工工期、、出租租期等等因素素的變變化作作敏感感性分分析。。風險分分析，，是根據(jù)據(jù)投資資、租租金、、貸款款利率率、建建設(shè)工工期、、出租租期等等各種種變量量的概概率分分布，，推求求一個個項目目在風風險條條件下下獲利利的可可能性性大小小。四、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析的任任務(wù)1）為為投資資者提提供投投資方方向2）為為投資資者提提供運運作方方式3）為為投資資者預(yù)預(yù)測投投資效效益4）為為投資資者描描述風風險及及提供供避險險方法法案例———政政府請請客，，憑什什么要要我們們買單單民營企企業(yè)將將縣政政府告告上了了法庭庭，這這在四四川資政府請客，憑什么要我們買單？資中縣位于四川盆地中部，沱江將縣城分為兩半，早年建成的沱江大橋成為連接縣城南北兩大城區(qū)的唯一交通要道。1997年，資中縣政府與民營企業(yè)四川九達公司簽訂協(xié)議，由九達公司控股子公司資中沱江大橋建設(shè)管理有限責任公司（下稱沱橋公司）負責投資大橋改擴建。1998年大橋加寬改造工程完工。四川省交通廳、財政廳、物價局先后批準沱橋公司于1999年2月至2001年9月對通行車輛試收費，2002年1月1日至2018年2月4日正式對通行車輛收費，并根據(jù)不同車型規(guī)定收費標準為1至16元。案例——民營營企業(yè)沱江公司執(zhí)行行董事、總經(jīng)經(jīng)理何永均說說，大橋加寬寬改造項目建建成至今，縣縣委、縣政府府先后10次次以會議紀要要方式要求公公司降低部分分車輛的通行行費標準。為為了搞好和地地方的關(guān)系，，公司前9次次都被迫接受受其要求，蒙蒙受了巨大損損失。今年6月，縣里又又一次要求公公司進一步降降低對公交、、出租、營運運三輪三種車車輛（下稱““三類車”））的收費標準準，這勢必會會進一步惡化化公司經(jīng)營狀狀況，所以不不得不拒絕縣縣里的要求。。7月初，由于于許多通行車車輛拒絕交費費，大橋收費費站與部分車車主的沖突不不斷?？h里隨隨即派出警力力，維持大橋橋秩序。但何何永均說：““當出租車、、三輪車通過過收費站，工工作人員攔車車收費時，警警察便強行推推開欄桿放行行，有時還帶帶走收費人員員。每天放行行的出租車達達1000余余輛次、三輪輪車6000輛次以上，，公司損失嚴嚴重。在此期期間，收費站站工作人員多多次被打，甚甚至發(fā)生在警警察眼皮底下下，他們也不不聞不問。公公司報案后，，大多數(shù)案件件至今得不到到解決。案例——民營營企業(yè)據(jù)介紹，縣里里之所以要求求公司降低““三類車”的的收費標準，，是因為這些些車輛經(jīng)營困困難，這讓何何永均難以接接受。“幫助助他們走出困困境是政府的的責任，政府府不能轉(zhuǎn)移給給民營企業(yè)。。再說，縣政政府向經(jīng)營三三輪車的業(yè)主主收取了上萬萬元的高額費費用，憑什么么一再要求我我們降低收費費標準？這豈豈不成了政府府請客，卻讓讓民營企業(yè)買買單？7月中旬，沱沱橋公司將資資中縣政府告告上了法院，，請求法院撤撤銷被告歷次次要求原告降降低收費標準準的一切行政政行為，并判判被告協(xié)助原原告恢復(fù)正常常的收費秩序序。案例——縣政政府應(yīng)邀居中調(diào)解解并未違法法行政針對沱橋公司司提起的訴訟訟，資中縣政政府等被告在在答辯中加以以否認，并稱稱自己是根據(jù)據(jù)沱橋公司和和車主等當事事人的請求居居中調(diào)解，并并未強迫公司司降低收費標標準。資中縣縣縣長王和平平說：“前9次我們與沱沱橋公司負責責人溝通得很很好，不知道道為什么這一一次鬧得這么么僵，最后把把我們告上了了法院?！彼姓J，縣里里過去考慮到到老百姓的承承受能力，多多次與沱橋公公司“協(xié)調(diào)””要求降低收收費標準，但但從未想過通通過法定程序序請求重新審審核收費標準準。資中縣的另一一位主要領(lǐng)導導說，今年縣縣里領(lǐng)導班子子受到很多來來信和投訴，，對沱江大橋橋收費標準、、收費年限等等問題反映強強烈，縣領(lǐng)導導班子從關(guān)心心群眾疾苦出出發(fā)，要求九九達公司對公公交、出租、、三輪車等進進一步給予優(yōu)優(yōu)惠。縣里對對沱江大橋在在項目投資、、收費年限等等方面進行了了初步調(diào)查，，發(fā)現(xiàn)存在較較多問題。鑒鑒于沱橋公司司已經(jīng)起訴縣縣政府，縣里里愿意通過法法律途徑妥善善解決這一問問題。案例——車主主大橋收費確實實太高標準準需要重新核核定11月27日日中午，記者者來到資中查查看沱江大橋橋收費標準，，在20分鐘鐘里看到了這這樣一幕：從北向南的通通道上，一名名成年男子將將收費欄桿拔拔出扔掉，應(yīng)應(yīng)當繳費的車車輛隨即不再再交費，魚貫貫沖過收費站站；從南向北北的人行道上上，幾名摩托托車車主用鐵鐵錘一類的工工具拆掉人行行道和機動車車道之間的欄欄桿，摩托車車繞過收費站站而去；從南南向北的通道道上，收費人人員被人群包包圍后被迫離離開通道，欄欄桿隨即被人人抬起，大批批車輛隨之沖沖過收費站………記者詢問一位位開機動三輪輪車的司機，，他說：“這這樣的事情多多了。大橋收收費太貴，又又不降價，我我們根本交不不起?！卑咐囍髦饔浾呤占降牡钠渌Y料也也證實了車主主的這種看法法。資中佳和和出租車公司司今年在給縣縣委縣政府的的緊急報告中中表示：如沱沱橋公司按趟趟次收費，100%車主主堅決不答應(yīng)應(yīng)；如按每月月每車包干交交費550元元，47%的的車主認為收收費過高，難難以經(jīng)營。這這些主要由下下崗工人組成成的出租車主主反映，附近近的內(nèi)江有兩兩座大橋，出出租車包干每每月才350元，沱橋公公司的標準實實在太高了。。縣公共汽車車公司也認認為大橋收收費過高。。公司在2002年年給內(nèi)江市市交通局的的報告中表表示，公司司有38輛輛大中客車車，每年只只有400萬元的收收入。而按按批準的收收費標準，，公司一年年得支付100萬元元的過橋費費。如果這這樣，公司司只能破產(chǎn)產(chǎn)，公司接接收的180多名下下崗職工將將再次下崗崗。同樣在在內(nèi)江，當當?shù)毓还?00多輛公交交車經(jīng)過兩兩座橋，每每年也只收收過橋費10萬元。。與之相比比，資中的的過橋費太太貴了。為此，一些些人聯(lián)名向向有關(guān)部門門投訴，要要求對大橋橋的投資金金額重新審審計，并重重新核定收收費年限及及收費標準準。案例——官官司之外的的話題：政府如何依依法行政民民營營公用事業(yè)業(yè)如何合理理定價在法院尚未未一審判決決之前，這這場官司的的輸贏未可可預(yù)料。在在民營企業(yè)業(yè)越來越多多地介入公公用事業(yè)的的背景下，，政府如何何依法監(jiān)管管民營公用用事業(yè)，民民營公用事事業(yè)如何合合理定價，，才是真正正值得關(guān)注注的話題。。律師趙軍說說：“對于于省里批準準的大橋收收費標準，，資中縣政政府不能自自己說改就就改。像這這樣的收費費行政許可可，其設(shè)定定、修改、、廢止，都都要嚴格依依照法定程程序進行，，下級政府府和部門肯肯定沒有這這個權(quán)力。?！弊鳛榭h長，，王和平不不愿多談這這場官司。。但這場官官司提醒我我們，在依依法治國的的時代背景景下，政府府機關(guān)一定定要依法行行政，依法法辦事?！翱h政府被被告到法院院，已不算算什么新聞聞。在四川川，省政府府被告到法法院，也不不止一次。?！彼拇ㄊ∈「呒壢嗣衩穹ㄔ盒姓ヘ撠熑巳苏f，“在在法律意識識不斷增強強的今天，，如果政府府和各部門門不想吃官官司，關(guān)鍵鍵是要嚴格格按照法律律規(guī)定辦事事。”案例——官官司之外的的話題部分群眾對對收費標準準和年限不不滿，也是是引發(fā)這場場官司的一一個重要原原因。盡管管這個案件件還沒有最最后判決，，但有關(guān)方方面應(yīng)該從從中吸取教教訓。這就就是，政府府決定重大大事項，一一定要科學學決策、民民主決策，，廣泛聽取取各方面的的意見。資中縣人民民法院負責責人說，““如果當初初有關(guān)部門門廣泛聽取取各方意見見，肯定不不會出現(xiàn)今今天的情況況?！北本┨靹t經(jīng)經(jīng)濟研究所所所長、中中國公用事事業(yè)民營化化研究中心心主任仁盛盛洪說，公公用事業(yè)經(jīng)經(jīng)營的一個個核心問題題是定價。。它并非完完全的市場場競爭領(lǐng)域域，不可能能讓消費者者自己定價價，那樣投投資者肯定定無利可圖圖。定價時時，我們需需要科學的的成本預(yù)測測，充分的的市場競標標和全面的的社會聽證證。一方是百姓姓利益，另另一方是投投資商的利利益。如何何兼顧雙方方？這對政政府監(jiān)管提提出了挑戰(zhàn)戰(zhàn)?！瓣P(guān)鍵鍵是要在保保護消費者者和投資者者利益之間間尋找一個個平衡點，，讓投資者者有利可圖圖，但無暴暴利可得。?！币晃粚＜胰缡钦f說。據(jù)內(nèi)江市代代市長葉壯壯介紹，四四川省委、、省政府高