房地產(chǎn)投資分析與決策解析課件

房地產(chǎn)投資分析與決策★房地產(chǎn)投資概述★房地產(chǎn)投資決策程序★可行性研究的內(nèi)容★房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)★案例——政府請(qǐng)客，憑什么要我們買(mǎi)單?!房地產(chǎn)投資分析與決策★房地產(chǎn)投資概述1一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資的特性房地產(chǎn)投資的類(lèi)型房地產(chǎn)投資的目的一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的含義2房地產(chǎn)投資的含義所謂房地產(chǎn)投資，是指投資者為了獲取預(yù)期的投資收益，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資行為。一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的含義一、房地產(chǎn)投資概述3房地產(chǎn)投資的特性1）區(qū)位的重要性：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一要素是區(qū)位，第二要素是區(qū)位，第三要素還是區(qū)位。①選擇的區(qū)位在當(dāng)前必須對(duì)開(kāi)發(fā)投資者、置業(yè)投資者（獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益）以及未來(lái)的租客（方便地開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)收益并具備支付租金的能力）都具有吸引力。②選擇的區(qū)位在未來(lái)必須具有增值潛力，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，很大程度上取決于所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈租金水平的高低；③重視所處區(qū)位的變化情況，避開(kāi)環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)。2）政策影響性：指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。房地產(chǎn)投資的特性1）區(qū)位的重要性：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一要素是區(qū)位4房地產(chǎn)投資概述

3）對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的依賴(lài)性：對(duì)房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的依賴(lài)性較強(qiáng)。4）房地產(chǎn)投資的巨額性：房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒(méi)有雄厚的資金實(shí)力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。5）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性：房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的每一個(gè)過(guò)程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險(xiǎn)。6）房地產(chǎn)投資的保值與增值性：眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，最能保值而又最重要的實(shí)物就是房地產(chǎn)。故房地產(chǎn)投資是一種避免通貨膨脹損失的最好的保值方法。房地產(chǎn)投資概述

3）對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的依賴(lài)性：對(duì)房地產(chǎn)直接投資而言5房地產(chǎn)投資的類(lèi)型按房地產(chǎn)投資形式劃分1）房地產(chǎn)直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的過(guò)程并參與有關(guān)的管理工作。①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，投資目的主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)也較豐厚。②房地產(chǎn)置業(yè)投資，投資目的一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要；二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。常獲得保值、增值、收益和消費(fèi)四個(gè)方面的收益。房地產(chǎn)投資的類(lèi)型按房地產(chǎn)投資形式劃分6房地產(chǎn)投資的類(lèi)型2）房地產(chǎn)間接投資：是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。①購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的債券、股票②投資于房地產(chǎn)投資信托基金。投資者將資金投入到由職業(yè)投資經(jīng)理管理的共同基金，用于購(gòu)買(mǎi)、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)賺取收入。優(yōu)越性：以相對(duì)較少的投資持有多元化的房地產(chǎn)組合；有強(qiáng)大而穩(wěn)定的分紅潛力（來(lái)源于所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入）；有機(jī)會(huì)得到資金增值；投資的流動(dòng)性很好。③購(gòu)買(mǎi)住房抵押貸款證券。銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款匯集重組成抵押貸款組合，每個(gè)集合內(nèi)的貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過(guò)政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者，投資者可間接獲取房地產(chǎn)投資收益。房地產(chǎn)投資的類(lèi)型2）房地產(chǎn)間接投資：是指將資金投入與房地產(chǎn)相7房地產(chǎn)投資的類(lèi)型按房地產(chǎn)投資對(duì)象劃分土地投資：以開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)土地作為投資對(duì)象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：以開(kāi)發(fā)各類(lèi)房屋、建筑物和構(gòu)筑物作為投資對(duì)象。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資：房地產(chǎn)銷(xiāo)售、出租、互換、信托、房地產(chǎn)證券投資：房地產(chǎn)債券、股票、基金房地產(chǎn)中介服務(wù)投資：房地產(chǎn)咨詢(xún)、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)等中介服務(wù)。房地產(chǎn)管理投資：房地產(chǎn)管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù)房地產(chǎn)投資的類(lèi)型按房地產(chǎn)投資對(duì)象劃分8二、房地產(chǎn)投資決策程序◆項(xiàng)目管理程序◆可行性研究的階段、任務(wù)

投資機(jī)會(huì)研究(OpportunityStudy)

初步可行性研究(Pre-feasibilityStudy)

可行性研究(FeasibilityStudy)階段立項(xiàng)投資決策設(shè)計(jì)施工交工運(yùn)行產(chǎn)生報(bào)告項(xiàng)目建議書(shū)可行性研究報(bào)告項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告勘察設(shè)計(jì)文件開(kāi)工報(bào)告階段報(bào)告竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后評(píng)價(jià)報(bào)告二、房地產(chǎn)投資決策程序◆項(xiàng)目管理程序階段立項(xiàng)投資決策設(shè)計(jì)施工9房地產(chǎn)投資決策程序階段機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項(xiàng)目評(píng)估工作性質(zhì)項(xiàng)目設(shè)想項(xiàng)目初選項(xiàng)目擬定項(xiàng)目決策主要任務(wù)捕捉投資機(jī)會(huì)，為投資方向提出輪廓性建議確定是否需要進(jìn)行詳細(xì)可行性研究，決定關(guān)鍵性問(wèn)題，縮小研究范圍提出多種可能建設(shè)方案，進(jìn)行綜合分析和全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，確定項(xiàng)目可行性對(duì)可行性報(bào)告進(jìn)行審核，提出評(píng)價(jià)意見(jiàn)，最終決定投資是否可行、合理估算精度±30%±20%±10%±10%所需時(shí)間1～3個(gè)月4～6個(gè)月中小型：半年大型：1年或以上1個(gè)月左右所需費(fèi)用占投資％0.2%～1%0.25%～1.25%中小型：1%～3%大型:0.5%～1%-____可行性研究的階段、任務(wù)房地產(chǎn)投資決策程序階段機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項(xiàng)10房地產(chǎn)投資決策程序◆可行性研究的程序項(xiàng)目籌劃提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想，組建研究機(jī)構(gòu)，也可委托房地產(chǎn)咨詢(xún)公司、顧問(wèn)公司和工程公司等單位研究。承擔(dān)研究對(duì)象的部門(mén)和單位要摸清委托人意圖，項(xiàng)目提出的背景，收集主要依據(jù)材料，制定研究計(jì)劃。市場(chǎng)調(diào)查與分析對(duì)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政策法律環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況，可供選擇的開(kāi)發(fā)場(chǎng)地、開(kāi)發(fā)條件等，進(jìn)行廣泛的調(diào)查和分析，從而尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)投資決策程序◆可行性研究的程序11房地產(chǎn)投資決策程序優(yōu)化和選擇開(kāi)發(fā)方案

根據(jù)選擇的目標(biāo)市場(chǎng)和備擇場(chǎng)地，設(shè)計(jì)若干個(gè)可供選擇的開(kāi)發(fā)方案，并經(jīng)過(guò)分析對(duì)比，選擇出最優(yōu)方案。方案評(píng)價(jià)

對(duì)優(yōu)選出的方案進(jìn)行深入細(xì)致的研究，分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資費(fèi)用和收益進(jìn)行估算，做出項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，并考慮項(xiàng)目的投資、租售價(jià)格、規(guī)模、建設(shè)工期等不確定因素的變化，對(duì)項(xiàng)目的投資效果作敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)性分析。編制研究報(bào)告按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容，編制可行性研究報(bào)告。房地產(chǎn)投資決策程序優(yōu)化和選擇開(kāi)發(fā)方案12三、可行性研究?jī)?nèi)容房地產(chǎn)投資可行性研究解決開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)1）必要性：市場(chǎng)需求，社會(huì)需要；2）可能性：原材料、工藝設(shè)備、資金、場(chǎng)址及環(huán)境影響；3）財(cái)務(wù)可行性：盈利能力、清償能力及外匯平衡）4）經(jīng)濟(jì)合理性：對(duì)全社會(huì)的貢獻(xiàn)、所付代價(jià)；5）社會(huì)的相容性：社會(huì)影響分析、互適性分析及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析6）項(xiàng)目可靠性（風(fēng)險(xiǎn)）。三、可行性研究?jī)?nèi)容房地產(chǎn)投資可行性研究解決開(kāi)發(fā)項(xiàng)13三、可行性研究?jī)?nèi)容1.項(xiàng)目概況2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置3.市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定4.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇5.資源供給6.環(huán)境影響評(píng)價(jià)7.開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃8.項(xiàng)目財(cái)務(wù)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益評(píng)價(jià)9.不確定性分析10.結(jié)論與建議

三、可行性研究?jī)?nèi)容1.項(xiàng)目概況14可行性研究?jī)?nèi)容前提市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)條件的調(diào)查基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案核心經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可行性研究?jī)?nèi)容前提15可行性研究?jī)?nèi)容

市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)條件的調(diào)查市場(chǎng)預(yù)測(cè)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售調(diào)查和需求預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售或出租前景分析，市場(chǎng)范圍的確定和租售意向分析。建設(shè)條件分析包括基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其外部條件，各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物的現(xiàn)狀，需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等調(diào)查資料，并對(duì)供水、供電、污水處理?xiàng)l件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進(jìn)行分析?？尚行匝芯?jī)?nèi)容市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)條件的調(diào)查16可行性研究?jī)?nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)方案開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總平面布局，主要建筑物的造型設(shè)計(jì)，城市景觀設(shè)計(jì)，建筑物的主要技術(shù)參數(shù)，場(chǎng)地內(nèi)外交通組織，基礎(chǔ)設(shè)施與工程管網(wǎng)規(guī)劃?？尚行匝芯?jī)?nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)方案17可行性研究?jī)?nèi)容經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)階段需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)

投資估算包括開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的購(gòu)置費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、項(xiàng)目的工程造價(jià)、規(guī)劃費(fèi)、建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)和其他有關(guān)費(fèi)用的估算。

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)和市場(chǎng)價(jià)格體系下，從項(xiàng)目自身角度，分析工程項(xiàng)目的投資、成本、稅金和利潤(rùn)，計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目建成后的盈利能力、清償能力和外匯平衡能力狀況，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性?？尚行匝芯?jī)?nèi)容經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)18可行性研究?jī)?nèi)容可行性研究?jī)?nèi)容19可行性研究?jī)?nèi)容國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是從國(guó)家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，用影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率，分析計(jì)算項(xiàng)目給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的凈效益，評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性?？尚行匝芯?jī)?nèi)容國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是從國(guó)家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)20國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的區(qū)別評(píng)價(jià)角度不同：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)站在項(xiàng)目的層次上，從項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者、投資者、未來(lái)的債權(quán)人的角度，分析項(xiàng)目的可行性。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是站在國(guó)家和地區(qū)的層次上，從全社會(huì)的角度分析項(xiàng)目的合理性。項(xiàng)目費(fèi)用和效益的含義與范圍不同：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)收支，計(jì)算項(xiàng)目的直接費(fèi)用和效益；國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)則從全社會(huì)角度考察項(xiàng)目的費(fèi)用和效益，考察項(xiàng)目所消耗的有用社會(huì)資源和對(duì)社會(huì)提供的有用產(chǎn)品，不僅考慮直接的費(fèi)用和效益，而且考慮間接的費(fèi)用和效益。評(píng)價(jià)采用的價(jià)格不同：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)投入物和產(chǎn)出物采用預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)收支價(jià)格；國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用根據(jù)機(jī)會(huì)成本和供求關(guān)系確定的影子價(jià)格。采用的評(píng)價(jià)參數(shù)不同：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用市場(chǎng)匯率及因行業(yè)而異的基準(zhǔn)收益率。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用國(guó)家統(tǒng)一測(cè)定的影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的區(qū)別評(píng)價(jià)角度不同：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)站在項(xiàng)目的21可行性研究?jī)?nèi)容社會(huì)評(píng)價(jià)是分析擬建項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)（或波及地區(qū)，乃至全社會(huì)）的影響，分析項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的社會(huì)可行性。社會(huì)評(píng)價(jià)從社會(huì)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度考察項(xiàng)目帶來(lái)的利益和消極影響。如項(xiàng)目是否符合總體規(guī)劃、能否改善城市居民的居住條件、豐富城市景觀以及提高城市經(jīng)濟(jì)效益等。當(dāng)從企業(yè)的角度對(duì)項(xiàng)目所進(jìn)行的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)以后者的結(jié)論為主決定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否實(shí)施?？尚行匝芯?jī)?nèi)容社會(huì)評(píng)價(jià)是分析擬建項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)（或波及地區(qū)，22可行性研究?jī)?nèi)容不確定性分析

不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析（概率分析）。盈虧平衡分析僅用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析即可用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，也可用于國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。盈虧平衡分析，又稱(chēng)量、本、利分析，是通過(guò)分析項(xiàng)目產(chǎn)量、成本和利潤(rùn)三者關(guān)系，確定項(xiàng)目由虧變盈或由盈變虧的平衡點(diǎn)，以判斷項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。敏感性分析，是通過(guò)計(jì)算一個(gè)或多個(gè)不確定因素變化所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化幅度，即以判斷預(yù)期目標(biāo)受各個(gè)不確定因素變化的影響程度，即風(fēng)險(xiǎn)狀況。在房地產(chǎn)投資分析中，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)工程的投資、收益率、租金、貸款利率、工期、出租期等因素的變化作敏感性分析。風(fēng)險(xiǎn)分析，是根據(jù)投資、租金、貸款利率、建設(shè)工期、出租期等各種變量的概率分布，推求一個(gè)項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件下獲利的可能性大小?？尚行匝芯?jī)?nèi)容不確定性分析23四、房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)1）為投資者提供投資方向2）為投資者提供運(yùn)作方式3）為投資者預(yù)測(cè)投資效益4）為投資者描述風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)方法四、房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)1）為投資者提供投資方向24案例——政府請(qǐng)客，憑什么要我們買(mǎi)單?!

民營(yíng)企業(yè)將縣政府告上了法庭，這在四川資中是有史以來(lái)第一回。事實(shí)真相到底如何？這場(chǎng)官司暴露了民營(yíng)企業(yè)介入公用事業(yè)過(guò)程中的哪些問(wèn)題？政府如何依法行政，民營(yíng)公用事業(yè)如何合理定價(jià)，同時(shí)兼顧百姓利益和投資者的利益？這些一時(shí)成為當(dāng)?shù)剌浾撽P(guān)注的焦點(diǎn)。政府請(qǐng)客，憑什么要我們買(mǎi)單？資中縣位于四川盆地中部，沱江將縣城分為兩半，早年建成的沱江大橋成為連接縣城南北兩大城區(qū)的唯一交通要道。1997年，資中縣政府與民營(yíng)企業(yè)四川九達(dá)公司簽訂協(xié)議，由九達(dá)公司控股子公司資中沱江大橋建設(shè)管理有限責(zé)任公司（下稱(chēng)沱橋公司）負(fù)責(zé)投資大橋改擴(kuò)建。1998年大橋加寬改造工程完工。四川省交通廳、財(cái)政廳、物價(jià)局先后批準(zhǔn)沱橋公司于1999年2月至2001年9月對(duì)通行車(chē)輛試收費(fèi)，2002年1月1日至2018年2月4日正式對(duì)通行車(chē)輛收費(fèi)，并根據(jù)不同車(chē)型規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1至16元。案例——政府請(qǐng)客，憑什么要我們買(mǎi)單?!民營(yíng)企業(yè)將縣政府25案例——民營(yíng)企業(yè)

沱江公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理何永均說(shuō)，大橋加寬改造項(xiàng)目建成至今，縣委、縣政府先后10次以會(huì)議紀(jì)要方式要求公司降低部分車(chē)輛的通行費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。為了搞好和地方的關(guān)系，公司前9次都被迫接受其要求，蒙受了巨大損失。今年6月，縣里又一次要求公司進(jìn)一步降低對(duì)公交、出租、營(yíng)運(yùn)三輪三種車(chē)輛（下稱(chēng)“三類(lèi)車(chē)”）的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步惡化公司經(jīng)營(yíng)狀況，所以不得不拒絕縣里的要求。7月初，由于許多通行車(chē)輛拒絕交費(fèi)，大橋收費(fèi)站與部分車(chē)主的沖突不斷?？h里隨即派出警力，維持大橋秩序。但何永均說(shuō)：“當(dāng)出租車(chē)、三輪車(chē)通過(guò)收費(fèi)站，工作人員攔車(chē)收費(fèi)時(shí)，警察便強(qiáng)行推開(kāi)欄桿放行，有時(shí)還帶走收費(fèi)人員。每天放行的出租車(chē)達(dá)1000余輛次、三輪車(chē)6000輛次以上，公司損失嚴(yán)重。在此期間，收費(fèi)站工作人員多次被打，甚至發(fā)生在警察眼皮底下，他們也不聞不問(wèn)。公司報(bào)案后，大多數(shù)案件至今得不到解決。案例——民營(yíng)企業(yè)沱江公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理何永均說(shuō)，大26案例——民營(yíng)企業(yè)

據(jù)介紹，縣里之所以要求公司降低“三類(lèi)車(chē)”的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是因?yàn)檫@些車(chē)輛經(jīng)營(yíng)困難，這讓何永均難以接受?！皫椭麄冏叱隼Ь呈钦呢?zé)任，政府不能轉(zhuǎn)移給民營(yíng)企業(yè)。再說(shuō)，縣政府向經(jīng)營(yíng)三輪車(chē)的業(yè)主收取了上萬(wàn)元的高額費(fèi)用，憑什么一再要求我們降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？這豈不成了政府請(qǐng)客，卻讓民營(yíng)企業(yè)買(mǎi)單？7月中旬，沱橋公司將資中縣政府告上了法院，請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)被告歷次要求原告降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一切行政行為，并判被告協(xié)助原告恢復(fù)正常的收費(fèi)秩序。案例——民營(yíng)企業(yè)據(jù)介紹，縣里之所以要求公司降低“27案例——縣政府應(yīng)邀居中調(diào)解并未違法行政

針對(duì)沱橋公司提起的訴訟，資中縣政府等被告在答辯中加以否認(rèn)，并稱(chēng)自己是根據(jù)沱橋公司和車(chē)主等當(dāng)事人的請(qǐng)求居中調(diào)解，并未強(qiáng)迫公司降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。資中縣縣長(zhǎng)王和平說(shuō)：“前9次我們與沱橋公司負(fù)責(zé)人溝通得很好，不知道為什么這一次鬧得這么僵，最后把我們告上了法院?！彼姓J(rèn)，縣里過(guò)去考慮到老百姓的承受能力，多次與沱橋公司“協(xié)調(diào)”要求降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但從未想過(guò)通過(guò)法定程序請(qǐng)求重新審核收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。資中縣的另一位主要領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)，今年縣里領(lǐng)導(dǎo)班子受到很多來(lái)信和投訴，對(duì)沱江大橋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)年限等問(wèn)題反映強(qiáng)烈，縣領(lǐng)導(dǎo)班子從關(guān)心群眾疾苦出發(fā)，要求九達(dá)公司對(duì)公交、出租、三輪車(chē)等進(jìn)一步給予優(yōu)惠?？h里對(duì)沱江大橋在項(xiàng)目投資、收費(fèi)年限等方面進(jìn)行了初步調(diào)查，發(fā)現(xiàn)存在較多問(wèn)題。鑒于沱橋公司已經(jīng)起訴縣政府，縣里愿意通過(guò)法律途徑妥善解決這一問(wèn)題。案例——縣政府應(yīng)邀居中調(diào)解并未違法行政28案例——車(chē)主大橋收費(fèi)確實(shí)太高標(biāo)準(zhǔn)需要重新核定11月27日中午，記者來(lái)到資中查看沱江大橋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在20分鐘里看到了這樣一幕：從北向南的通道上，一名成年男子將收費(fèi)欄桿拔出扔掉，應(yīng)當(dāng)繳費(fèi)的車(chē)輛隨即不再交費(fèi)，魚(yú)貫沖過(guò)收費(fèi)站；從南向北的人行道上，幾名摩托車(chē)車(chē)主用鐵錘一類(lèi)的工具拆掉人行道和機(jī)動(dòng)車(chē)道之間的欄桿，摩托車(chē)?yán)@過(guò)收費(fèi)站而去；從南向北的通道上，收費(fèi)人員被人群包圍后被迫離開(kāi)通道，欄桿隨即被人抬起，大批車(chē)輛隨之沖過(guò)收費(fèi)站……記者詢(xún)問(wèn)一位開(kāi)機(jī)動(dòng)三輪車(chē)的司機(jī)，他說(shuō)：“這樣的事情多了。大橋收費(fèi)太貴，又不降價(jià)，我們根本交不起?！?/p>

案例——車(chē)主大橋收費(fèi)確實(shí)太高標(biāo)準(zhǔn)需要重新核定29案例——車(chē)主

記者收集到的其他資料也證實(shí)了車(chē)主的這種看法。資中佳和出租車(chē)公司今年在給縣委縣政府的緊急報(bào)告中表示：如沱橋公司按趟次收費(fèi)，100%車(chē)主堅(jiān)決不答應(yīng)；如按每月每車(chē)包干交費(fèi)550元，47%的車(chē)主認(rèn)為收費(fèi)過(guò)高，難以經(jīng)營(yíng)。這些主要由下崗工人組成的出租車(chē)主反映，附近的內(nèi)江有兩座大橋，出租車(chē)包干每月才350元，沱橋公司的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)在太高了。縣公共汽車(chē)公司也認(rèn)為大橋收費(fèi)過(guò)高。公司在2002年給內(nèi)江市交通局的報(bào)告中表示，公司有38輛大中客車(chē)，每年只有400萬(wàn)元的收入。而按批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公司一年得支付100萬(wàn)元的過(guò)橋費(fèi)。如果這樣，公司只能破產(chǎn)，公司接收的180多名下崗職工將再次下崗。同樣在內(nèi)江，當(dāng)?shù)毓还?00多輛公交車(chē)經(jīng)過(guò)兩座橋，每年也只收過(guò)橋費(fèi)10萬(wàn)元。與之相比，資中的過(guò)橋費(fèi)太貴了。

為此，一些人聯(lián)名向有關(guān)部門(mén)投訴，要求對(duì)大橋的投資金額重新審計(jì)，并重新核定收費(fèi)年限及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。案例——車(chē)主記者收集到的其他資料也證實(shí)了車(chē)主的這種看30案例——官司之外的話題：政府如何依法行政民營(yíng)公用事業(yè)如何合理定價(jià)

在法院尚未一審判決之前，這場(chǎng)官司的輸贏未可預(yù)料。在民營(yíng)企業(yè)越來(lái)越多地介入公用事業(yè)的背景下，政府如何依法監(jiān)管民營(yíng)公用事業(yè)，民營(yíng)公用事業(yè)如何合理定價(jià)，才是真正值得關(guān)注的話題。律師趙軍說(shuō)：“對(duì)于省里批準(zhǔn)的大橋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，資中縣政府不能自己說(shuō)改就改。像這樣的收費(fèi)行政許可，其設(shè)定、修改、廢止，都要嚴(yán)格依照法定程序進(jìn)行，下級(jí)政府和部門(mén)肯定沒(méi)有這個(gè)權(quán)力?！弊鳛榭h長(zhǎng)，王和平不愿多談這場(chǎng)官司。但這場(chǎng)官司提醒我們，在依法治國(guó)的時(shí)代背景下，政府機(jī)關(guān)一定要依法行政，依法辦事?！翱h政府被告到法院，已不算什么新聞。在四川，省政府被告到法院，也不止一次?！彼拇ㄊ「呒?jí)人民法院行政庭負(fù)責(zé)人說(shuō)，“在法律意識(shí)不斷增強(qiáng)的今天，如果政府和各部門(mén)不想吃官司，關(guān)鍵是要嚴(yán)格按照法律規(guī)定辦事。”案例——官司之外的話題：政府如何依法行政民營(yíng)公用事業(yè)如31案例——官司之外的話題

部分群眾對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和年限不滿，也是引發(fā)這場(chǎng)官司的一個(gè)重要原因。盡管這個(gè)案件還沒(méi)有最后判決，但有關(guān)方面應(yīng)該從中吸取教訓(xùn)。這就是，政府決定重大事項(xiàng)，一定要科學(xué)決策、民主決策，廣泛聽(tīng)取各方面的意見(jiàn)。資中縣人民法院負(fù)責(zé)人說(shuō)，“如果當(dāng)初有關(guān)部門(mén)廣泛聽(tīng)取各方意見(jiàn)，肯定不會(huì)出現(xiàn)今天的情況?！北本┨靹t經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、中國(guó)公用事業(yè)民營(yíng)化研究中心主任仁盛洪說(shuō)，公用事業(yè)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)核心問(wèn)題是定價(jià)。它并非完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域，不可能讓消費(fèi)者自己定價(jià)，那樣投資者肯定無(wú)利可圖。定價(jià)時(shí)，我們需要科學(xué)的成本預(yù)測(cè)，充分的市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)和全面的社會(huì)聽(tīng)證。一方是百姓利益，另一方是投資商的利益。如何兼顧雙方？這對(duì)政府監(jiān)管提出了挑戰(zhàn)。“關(guān)鍵是要在保護(hù)消費(fèi)者和投資者利益之間尋找一個(gè)平衡點(diǎn)，讓投資者有利可圖，但無(wú)暴利可得。”一位專(zhuān)家如是說(shuō)。據(jù)內(nèi)江市代市長(zhǎng)葉壯介紹，四川省委、省政府高度重視這場(chǎng)糾紛，有關(guān)部門(mén)正在研究新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)年限，估計(jì)明年３月可出臺(tái)。案例——官司之外的話題部分群眾對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和年限不滿，32

思考題

1、結(jié)合房地產(chǎn)投資分析的相關(guān)內(nèi)容，從民營(yíng)企業(yè)角度，試分析造成當(dāng)前這種局面的最根本原因是什么？應(yīng)如何避免類(lèi)似事件的再次發(fā)生？2、如果你作為縣政府的主管領(lǐng)導(dǎo)，你將怎樣找到保護(hù)消費(fèi)者和投資者利益之間的平衡點(diǎn)？試問(wèn)此平衡點(diǎn)的獲取有何重要意義？3、如果由你來(lái)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)年限，你將如何確定?4、結(jié)合案例，請(qǐng)談?wù)勀銓?duì)房地產(chǎn)投資分析內(nèi)容的理解及在實(shí)際工作中的注意事項(xiàng)。

思考題

1、結(jié)合房地產(chǎn)投資分析的相關(guān)內(nèi)容，從民營(yíng)企業(yè)角度，33BOT項(xiàng)目的投資分析公式若在今后n期內(nèi)，第一期期末獲得收益A，以后逐期增長(zhǎng)率為s，要求收益率i，則現(xiàn)在投入P為：P＝A/(i－s)·［1－（1＋s)n／(1＋i)n］··i≠s時(shí)P＝nA/(1＋i)············i＝s時(shí)當(dāng)n趨于無(wú)窮時(shí)，如i＞s，（1＋s)n／(1＋i)n趨于0，則

P＝A/(i－s)BOT項(xiàng)目的投資分析公式34BOT項(xiàng)目的投資分析分析實(shí)例

某投資者以5000萬(wàn)元獲得某收費(fèi)路段25年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，期望投資收益率16％，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用及稅費(fèi)為經(jīng)營(yíng)收入的15％，市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)知，該路段現(xiàn)年通過(guò)車(chē)輛為48萬(wàn)輛，今后逐年車(chē)輛增加5％，問(wèn)平均每輛車(chē)收費(fèi)多少即可達(dá)到投資者的收益目標(biāo)？若政府物價(jià)管理部門(mén)規(guī)定平均每輛車(chē)收費(fèi)為20元，該收費(fèi)路段經(jīng)營(yíng)權(quán)欲通過(guò)拍賣(mài)出讓?zhuān)渌鼦l件同上，問(wèn)該投資者的最高報(bào)價(jià)為多少？BOT項(xiàng)目的投資分析分析實(shí)例35BOT項(xiàng)目的投資分析解:本題為典型的BOT(建設(shè)－經(jīng)營(yíng)－轉(zhuǎn)讓Build-Operate-Transfer)項(xiàng)目（1）設(shè)每輛車(chē)平均收費(fèi)為X元由公式，則5000＝48X（1－15％）／（16％－5％）*［1－（1＋5％）25／（1＋16％）25］解方程得X＝14.70元

（2）每輛車(chē)平均收費(fèi)20元時(shí)，由公式（3－7）,則P＝48×20×（1－15％）／（16％－5％）*［1－（1＋5％）25／（1＋16％）25］＝6804.60萬(wàn)元BOT項(xiàng)目的投資分析解:本題為典型的BOT(建設(shè)－經(jīng)營(yíng)－轉(zhuǎn)讓36房地產(chǎn)投資分析與決策★房地產(chǎn)投資概述★房地產(chǎn)投資決策程序★可行性研究的內(nèi)容★房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)★案例——政府請(qǐng)客，憑什么要我們買(mǎi)單?!房地產(chǎn)投資分析與決策★房地產(chǎn)投資概述37一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資的特性房地產(chǎn)投資的類(lèi)型房地產(chǎn)投資的目的一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的含義38房地產(chǎn)投資的含義所謂房地產(chǎn)投資，是指投資者為了獲取預(yù)期的投資收益，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資行為。一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的含義一、房地產(chǎn)投資概述39房地產(chǎn)投資的特性1）區(qū)位的重要性：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一要素是區(qū)位，第二要素是區(qū)位，第三要素還是區(qū)位。①選擇的區(qū)位在當(dāng)前必須對(duì)開(kāi)發(fā)投資者、置業(yè)投資者（獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益）以及未來(lái)的租客（方便地開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)收益并具備支付租金的能力）都具有吸引力。②選擇的區(qū)位在未來(lái)必須具有增值潛力，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，很大程度上取決于所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈租金水平的高低；③重視所處區(qū)位的變化情況，避開(kāi)環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)。2）政策影響性：指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。房地產(chǎn)投資的特性1）區(qū)位的重要性：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一要素是區(qū)位40房地產(chǎn)投資概述

3）對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的依賴(lài)性：對(duì)房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的依賴(lài)性較強(qiáng)。4）房地產(chǎn)投資的巨額性：房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒(méi)有雄厚的資金實(shí)力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。5）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性：房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的每一個(gè)過(guò)程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險(xiǎn)。6）房地產(chǎn)投資的保值與增值性：眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，最能保值而又最重要的實(shí)物就是房地產(chǎn)。故房地產(chǎn)投資是一種避免通貨膨脹損失的最好的保值方法。房地產(chǎn)投資概述

3）對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的依賴(lài)性：對(duì)房地產(chǎn)直接投資而言41房地產(chǎn)投資的類(lèi)型按房地產(chǎn)投資形式劃分1）房地產(chǎn)直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的過(guò)程并參與有關(guān)的管理工作。①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，投資目的主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)也較豐厚。②房地產(chǎn)置業(yè)投資，投資目的一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要；二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。常獲得保值、增值、收益和消費(fèi)四個(gè)方面的收益。房地產(chǎn)投資的類(lèi)型按房地產(chǎn)投資形式劃分42房地產(chǎn)投資的類(lèi)型2）房地產(chǎn)間接投資：是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。①購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的債券、股票②投資于房地產(chǎn)投資信托基金。投資者將資金投入到由職業(yè)投資經(jīng)理管理的共同基金，用于購(gòu)買(mǎi)、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)賺取收入。優(yōu)越性：以相對(duì)較少的投資持有多元化的房地產(chǎn)組合；有強(qiáng)大而穩(wěn)定的分紅潛力（來(lái)源于所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入）；有機(jī)會(huì)得到資金增值；投資的流動(dòng)性很好。③購(gòu)買(mǎi)住房抵押貸款證券。銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款匯集重組成抵押貸款組合，每個(gè)集合內(nèi)的貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過(guò)政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者，投資者可間接獲取房地產(chǎn)投資收益。房地產(chǎn)投資的類(lèi)型2）房地產(chǎn)間接投資：是指將資金投入與房地產(chǎn)相43房地產(chǎn)投資的類(lèi)型按房地產(chǎn)投資對(duì)象劃分土地投資：以開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)土地作為投資對(duì)象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：以開(kāi)發(fā)各類(lèi)房屋、建筑物和構(gòu)筑物作為投資對(duì)象。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資：房地產(chǎn)銷(xiāo)售、出租、互換、信托、房地產(chǎn)證券投資：房地產(chǎn)債券、股票、基金房地產(chǎn)中介服務(wù)投資：房地產(chǎn)咨詢(xún)、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)等中介服務(wù)。房地產(chǎn)管理投資：房地產(chǎn)管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù)房地產(chǎn)投資的類(lèi)型按房地產(chǎn)投資對(duì)象劃分44二、房地產(chǎn)投資決策程序◆項(xiàng)目管理程序◆可行性研究的階段、任務(wù)

投資機(jī)會(huì)研究(OpportunityStudy)

初步可行性研究(Pre-feasibilityStudy)

可行性研究(FeasibilityStudy)階段立項(xiàng)投資決策設(shè)計(jì)施工交工運(yùn)行產(chǎn)生報(bào)告項(xiàng)目建議書(shū)可行性研究報(bào)告項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告勘察設(shè)計(jì)文件開(kāi)工報(bào)告階段報(bào)告竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后評(píng)價(jià)報(bào)告二、房地產(chǎn)投資決策程序◆項(xiàng)目管理程序階段立項(xiàng)投資決策設(shè)計(jì)施工45房地產(chǎn)投資決策程序階段機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項(xiàng)目評(píng)估工作性質(zhì)項(xiàng)目設(shè)想項(xiàng)目初選項(xiàng)目擬定項(xiàng)目決策主要任務(wù)捕捉投資機(jī)會(huì)，為投資方向提出輪廓性建議確定是否需要進(jìn)行詳細(xì)可行性研究，決定關(guān)鍵性問(wèn)題，縮小研究范圍提出多種可能建設(shè)方案，進(jìn)行綜合分析和全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，確定項(xiàng)目可行性對(duì)可行性報(bào)告進(jìn)行審核，提出評(píng)價(jià)意見(jiàn)，最終決定投資是否可行、合理估算精度±30%±20%±10%±10%所需時(shí)間1～3個(gè)月4～6個(gè)月中小型：半年大型：1年或以上1個(gè)月左右所需費(fèi)用占投資％0.2%～1%0.25%～1.25%中小型：1%～3%大型:0.5%～1%-____可行性研究的階段、任務(wù)房地產(chǎn)投資決策程序階段機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項(xiàng)46房地產(chǎn)投資決策程序◆可行性研究的程序項(xiàng)目籌劃提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想，組建研究機(jī)構(gòu)，也可委托房地產(chǎn)咨詢(xún)公司、顧問(wèn)公司和工程公司等單位研究。承擔(dān)研究對(duì)象的部門(mén)和單位要摸清委托人意圖，項(xiàng)目提出的背景，收集主要依據(jù)材料，制定研究計(jì)劃。市場(chǎng)調(diào)查與分析對(duì)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政策法律環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況，可供選擇的開(kāi)發(fā)場(chǎng)地、開(kāi)發(fā)條件等，進(jìn)行廣泛的調(diào)查和分析，從而尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)投資決策程序◆可行性研究的程序47房地產(chǎn)投資決策程序優(yōu)化和選擇開(kāi)發(fā)方案

根據(jù)選擇的目標(biāo)市場(chǎng)和備擇場(chǎng)地，設(shè)計(jì)若干個(gè)可供選擇的開(kāi)發(fā)方案，并經(jīng)過(guò)分析對(duì)比，選擇出最優(yōu)方案。方案評(píng)價(jià)

對(duì)優(yōu)選出的方案進(jìn)行深入細(xì)致的研究，分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資費(fèi)用和收益進(jìn)行估算，做出項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，并考慮項(xiàng)目的投資、租售價(jià)格、規(guī)模、建設(shè)工期等不確定因素的變化，對(duì)項(xiàng)目的投資效果作敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)性分析。編制研究報(bào)告按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容，編制可行性研究報(bào)告。房地產(chǎn)投資決策程序優(yōu)化和選擇開(kāi)發(fā)方案48三、可行性研究?jī)?nèi)容房地產(chǎn)投資可行性研究解決開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)1）必要性：市場(chǎng)需求，社會(huì)需要；2）可能性：原材料、工藝設(shè)備、資金、場(chǎng)址及環(huán)境影響；3）財(cái)務(wù)可行性：盈利能力、清償能力及外匯平衡）4）經(jīng)濟(jì)合理性：對(duì)全社會(huì)的貢獻(xiàn)、所付代價(jià)；5）社會(huì)的相容性：社會(huì)影響分析、互適性分析及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析6）項(xiàng)目可靠性（風(fēng)險(xiǎn)）。三、可行性研究?jī)?nèi)容房地產(chǎn)投資可行性研究解決開(kāi)發(fā)項(xiàng)49三、可行性研究?jī)?nèi)容1.項(xiàng)目概況2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置3.市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定4.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇5.資源供給6.環(huán)境影響評(píng)價(jià)7.開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃8.項(xiàng)目財(cái)務(wù)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益評(píng)價(jià)9.不確定性分析10.結(jié)論與建議

三、可行性研究?jī)?nèi)容1.項(xiàng)目概況50可行性研究?jī)?nèi)容前提市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)條件的調(diào)查基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案核心經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可行性研究?jī)?nèi)容前提51可行性研究?jī)?nèi)容

市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)條件的調(diào)查市場(chǎng)預(yù)測(cè)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售調(diào)查和需求預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售或出租前景分析，市場(chǎng)范圍的確定和租售意向分析。建設(shè)條件分析包括基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其外部條件，各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物的現(xiàn)狀，需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等調(diào)查資料，并對(duì)供水、供電、污水處理?xiàng)l件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進(jìn)行分析?？尚行匝芯?jī)?nèi)容市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)條件的調(diào)查52可行性研究?jī)?nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)方案開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總平面布局，主要建筑物的造型設(shè)計(jì)，城市景觀設(shè)計(jì)，建筑物的主要技術(shù)參數(shù)，場(chǎng)地內(nèi)外交通組織，基礎(chǔ)設(shè)施與工程管網(wǎng)規(guī)劃?？尚行匝芯?jī)?nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)方案53可行性研究?jī)?nèi)容經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)階段需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)

投資估算包括開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的購(gòu)置費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、項(xiàng)目的工程造價(jià)、規(guī)劃費(fèi)、建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)和其他有關(guān)費(fèi)用的估算。

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)和市場(chǎng)價(jià)格體系下，從項(xiàng)目自身角度，分析工程項(xiàng)目的投資、成本、稅金和利潤(rùn)，計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目建成后的盈利能力、清償能力和外匯平衡能力狀況，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性?？尚行匝芯?jī)?nèi)容經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)54可行性研究?jī)?nèi)容可行性研究?jī)?nèi)容55可行性研究?jī)?nèi)容國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是從國(guó)家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，用影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率，分析計(jì)算項(xiàng)目給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的凈效益，評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。可行性研究?jī)?nèi)容國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是從國(guó)家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)56國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的區(qū)別評(píng)價(jià)角度不同：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)站在項(xiàng)目的層次上，從項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者、投資者、未來(lái)的債權(quán)人的角度，分析項(xiàng)目的可行性。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是站在國(guó)家和地區(qū)的層次上，從全社會(huì)的角度分析項(xiàng)目的合理性。項(xiàng)目費(fèi)用和效益的含義與范圍不同：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)收支，計(jì)算項(xiàng)目的直接費(fèi)用和效益；國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)則從全社會(huì)角度考察項(xiàng)目的費(fèi)用和效益，考察項(xiàng)目所消耗的有用社會(huì)資源和對(duì)社會(huì)提供的有用產(chǎn)品，不僅考慮直接的費(fèi)用和效益，而且考慮間接的費(fèi)用和效益。評(píng)價(jià)采用的價(jià)格不同：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)投入物和產(chǎn)出物采用預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)收支價(jià)格；國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用根據(jù)機(jī)會(huì)成本和供求關(guān)系確定的影子價(jià)格。采用的評(píng)價(jià)參數(shù)不同：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用市場(chǎng)匯率及因行業(yè)而異的基準(zhǔn)收益率。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用國(guó)家統(tǒng)一測(cè)定的影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的區(qū)別評(píng)價(jià)角度不同：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)站在項(xiàng)目的57可行性研究?jī)?nèi)容社會(huì)評(píng)價(jià)是分析擬建項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)（或波及地區(qū)，乃至全社會(huì)）的影響，分析項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的社會(huì)可行性。社會(huì)評(píng)價(jià)從社會(huì)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度考察項(xiàng)目帶來(lái)的利益和消極影響。如項(xiàng)目是否符合總體規(guī)劃、能否改善城市居民的居住條件、豐富城市景觀以及提高城市經(jīng)濟(jì)效益等。當(dāng)從企業(yè)的角度對(duì)項(xiàng)目所進(jìn)行的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)以后者的結(jié)論為主決定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否實(shí)施?？尚行匝芯?jī)?nèi)容社會(huì)評(píng)價(jià)是分析擬建項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)（或波及地區(qū)，58可行性研究?jī)?nèi)容不確定性分析

不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析（概率分析）。盈虧平衡分析僅用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析即可用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，也可用于國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。盈虧平衡分析，又稱(chēng)量、本、利分析，是通過(guò)分析項(xiàng)目產(chǎn)量、成本和利潤(rùn)三者關(guān)系，確定項(xiàng)目由虧變盈或由盈變虧的平衡點(diǎn)，以判斷項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。敏感性分析，是通過(guò)計(jì)算一個(gè)或多個(gè)不確定因素變化所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化幅度，即以判斷預(yù)期目標(biāo)受各個(gè)不確定因素變化的影響程度，即風(fēng)險(xiǎn)狀況。在房地產(chǎn)投資分析中，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)工程的投資、收益率、租金、貸款利率、工期、出租期等因素的變化作敏感性分析。風(fēng)險(xiǎn)分析，是根據(jù)投資、租金、貸款利率、建設(shè)工期、出租期等各種變量的概率分布，推求一個(gè)項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件下獲利的可能性大小。可行性研究?jī)?nèi)容不確定性分析59四、房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)1）為投資者提供投資方向2）為投資者提供運(yùn)作方式3）為投資者預(yù)測(cè)投資效益4）為投資者描述風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)方法四、房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)1）為投資者提供投資方向60案例——政府請(qǐng)客，憑什么要我們買(mǎi)單?!

民營(yíng)企業(yè)將縣政府告上了法庭，這在四川資中是有史以來(lái)第一回。事實(shí)真相到底如何？這場(chǎng)官司暴露了民營(yíng)企業(yè)介入公用事業(yè)過(guò)程中的哪些問(wèn)題？政府如何依法行政，民營(yíng)公用事業(yè)如何合理定價(jià)，同時(shí)兼顧百姓利益和投資者的利益？這些一時(shí)成為當(dāng)?shù)剌浾撽P(guān)注的焦點(diǎn)。政府請(qǐng)客，憑什么要我們買(mǎi)單？資中縣位于四川盆地中部，沱江將縣城分為兩半，早年建成的沱江大橋成為連接縣城南北兩大城區(qū)的唯一交通要道。1997年，資中縣政府與民營(yíng)企業(yè)四川九達(dá)公司簽訂協(xié)議，由九達(dá)公司控股子公司資中沱江大橋建設(shè)管理有限責(zé)任公司（下稱(chēng)沱橋公司）負(fù)責(zé)投資大橋改擴(kuò)建。1998年大橋加寬改造工程完工。四川省交通廳、財(cái)政廳、物價(jià)局先后批準(zhǔn)沱橋公司于1999年2月至2001年9月對(duì)通行車(chē)輛試收費(fèi)，2002年1月1日至2018年2月4日正式對(duì)通行車(chē)輛收費(fèi)，并根據(jù)不同車(chē)型規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1至16元。案例——政府請(qǐng)客，憑什么要我們買(mǎi)單?!民營(yíng)企業(yè)將縣政府61案例——民營(yíng)企業(yè)

沱江公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理何永均說(shuō)，大橋加寬改造項(xiàng)目建成至今，縣委、縣政府先后10次以會(huì)議紀(jì)要方式要求公司降低部分車(chē)輛的通行費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。為了搞好和地方的關(guān)系，公司前9次都被迫接受其要求，蒙受了巨大損失。今年6月，縣里又一次要求公司進(jìn)一步降低對(duì)公交、出租、營(yíng)運(yùn)三輪三種車(chē)輛（下稱(chēng)“三類(lèi)車(chē)”）的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步惡化公司經(jīng)營(yíng)狀況，所以不得不拒絕縣里的要求。7月初，由于許多通行車(chē)輛拒絕交費(fèi)，大橋收費(fèi)站與部分車(chē)主的沖突不斷。縣里隨即派出警力，維持大橋秩序。但何永均說(shuō)：“當(dāng)出租車(chē)、三輪車(chē)通過(guò)收費(fèi)站，工作人員攔車(chē)收費(fèi)時(shí)，警察便強(qiáng)行推開(kāi)欄桿放行，有時(shí)還帶走收費(fèi)人員。每天放行的出租車(chē)達(dá)1000余輛次、三輪車(chē)6000輛次以上，公司損失嚴(yán)重。在此期間，收費(fèi)站工作人員多次被打，甚至發(fā)生在警察眼皮底下，他們也不聞不問(wèn)。公司報(bào)案后，大多數(shù)案件至今得不到解決。案例——民營(yíng)企業(yè)沱江公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理何永均說(shuō)，大62案例——民營(yíng)企業(yè)

據(jù)介紹，縣里之所以要求公司降低“三類(lèi)車(chē)”的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是因?yàn)檫@些車(chē)輛經(jīng)營(yíng)困難，這讓何永均難以接受。“幫助他們走出困境是政府的責(zé)任，政府不能轉(zhuǎn)移給民營(yíng)企業(yè)。再說(shuō)，縣政府向經(jīng)營(yíng)三輪車(chē)的業(yè)主收取了上萬(wàn)元的高額費(fèi)用，憑什么一再要求我們降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？這豈不成了政府請(qǐng)客，卻讓民營(yíng)企業(yè)買(mǎi)單？7月中旬，沱橋公司將資中縣政府告上了法院，請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)被告歷次要求原告降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一切行政行為，并判被告協(xié)助原告恢復(fù)正常的收費(fèi)秩序。案例——民營(yíng)企業(yè)據(jù)介紹，縣里之所以要求公司降低“63案例——縣政府應(yīng)邀居中調(diào)解并未違法行政

針對(duì)沱橋公司提起的訴訟，資中縣政府等被告在答辯中加以否認(rèn)，并稱(chēng)自己是根據(jù)沱橋公司和車(chē)主等當(dāng)事人的請(qǐng)求居中調(diào)解，并未強(qiáng)迫公司降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。資中縣縣長(zhǎng)王和平說(shuō)：“前9次我們與沱橋公司負(fù)責(zé)人溝通得很好，不知道為什么這一次鬧得這么僵，最后把我們告上了法院?！彼姓J(rèn)，縣里過(guò)去考慮到老百姓的承受能力，多次與沱橋公司“協(xié)調(diào)”要求降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但從未想過(guò)通過(guò)法定程序請(qǐng)求重新審核收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。資中縣的另一位主要領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)，今年縣里領(lǐng)導(dǎo)班子受到很多來(lái)信和投訴，對(duì)沱江大橋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)年限等問(wèn)題反映強(qiáng)烈，縣領(lǐng)導(dǎo)班子從關(guān)心群眾疾苦出發(fā)，要求九達(dá)公司對(duì)公交、出租、三輪車(chē)等進(jìn)一步給予優(yōu)惠?？h里對(duì)沱江大橋在項(xiàng)目投資、收費(fèi)年限等方面進(jìn)行了初步調(diào)查，發(fā)現(xiàn)存在較多問(wèn)題。鑒于沱橋公司已經(jīng)起訴縣政府，縣里愿意通過(guò)法律途徑妥善解決這一問(wèn)題。案例——縣政府應(yīng)邀居中調(diào)解并未違法行政64案例——車(chē)主大橋收費(fèi)確實(shí)太高標(biāo)準(zhǔn)需要重新核定11月27日中午，記者來(lái)到資中查看沱江大橋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在20分鐘里看到了這樣一幕：從北向南的通道上，一名成年男子將收費(fèi)欄桿拔出扔掉，應(yīng)當(dāng)繳費(fèi)的車(chē)輛隨即不再交費(fèi)，魚(yú)貫沖過(guò)收費(fèi)站；從南向北的人行道上，幾名摩托車(chē)車(chē)主用鐵錘一類(lèi)的工具拆掉人行道和機(jī)動(dòng)車(chē)道之間的欄桿，摩托車(chē)?yán)@過(guò)收費(fèi)站而去；從南向北的通道上，收費(fèi)人員被人群包圍后被迫離開(kāi)通道，欄桿隨即被人抬起，大批車(chē)輛隨之沖過(guò)收費(fèi)站……記者詢(xún)問(wèn)一位開(kāi)機(jī)動(dòng)三輪車(chē)的司機(jī)，他說(shuō)：“這樣的事情多了。大橋收費(fèi)太貴，又不降價(jià)，我們根本交不起?！?/p>

案例——車(chē)主大橋收費(fèi)確實(shí)太高標(biāo)準(zhǔn)需要重新核定65案例——車(chē)主

記者收集到的其他資料也證實(shí)了車(chē)主的這種看法。資中佳和出租車(chē)公司今年在給縣委縣政府的緊急報(bào)告中表示：如沱橋公司按趟次收費(fèi)，100%車(chē)主堅(jiān)決不答應(yīng)；如按每月每車(chē)包干交費(fèi)550元，47%的車(chē)主認(rèn)為收費(fèi)過(guò)高，難以經(jīng)營(yíng)。這些主要由下崗工人組成的出租車(chē)主反映，附近的內(nèi)江有兩座大橋，出租車(chē)包干每月才350元，沱橋公司的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)在太高了。縣公共汽車(chē)公司也認(rèn)為大橋收費(fèi)過(guò)高。公司在2002年給內(nèi)江市交通局的報(bào)告中表示，公司有38輛大中客車(chē)，每年只有400萬(wàn)元的收入。而按批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公司一年得支付100萬(wàn)元的過(guò)橋費(fèi)。如果這樣，公司只能破產(chǎn)，公司接收的180多名下崗職工將再次下崗。同樣在內(nèi)江，當(dāng)?shù)毓还?00多輛公交車(chē)經(jīng)過(guò)兩座橋，每年也只收過(guò)橋費(fèi)10萬(wàn)元。與之相比，資中的過(guò)橋費(fèi)太貴了。

為此，一些人聯(lián)名向有關(guān)部門(mén)投訴，要求對(duì)大橋的投資金額重新審計(jì)，并重新核定收費(fèi)年限及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。案例——車(chē)主記者收集到的其他資料也證實(shí)了車(chē)主的這種看66案例——官司之外的話題：政府如何依法行政民營(yíng)公用事業(yè)如何合理定價(jià)